五星酒店投資、籌建、設(shè)計(jì)、施工概要

1、籌建高層建筑類(lèi)五星級(jí)酒店的客房設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)在北京看的幾家五星級(jí)酒店，如金融街的威斯汀酒店（美國(guó)喜達(dá) 屋）、麗思卡爾頓酒店（美國(guó)萬(wàn)豪集團(tuán)）、萬(wàn)達(dá)索菲特酒店（法國(guó)雅高 集團(tuán)），其服務(wù)、管理方面是一流的，無(wú)愧是世界頂級(jí)品牌，但是， 就單獨(dú)從平面功能布局、設(shè)計(jì)方面來(lái)看，其許多細(xì)節(jié)地方也多有改進(jìn) 之處！當(dāng)然，這其中有很大程度的中西方文化理念、消費(fèi)方式差異等 原因。結(jié)合目前國(guó)高星級(jí)酒店投資特點(diǎn)，尤其是二、三類(lèi)城市，從投資 者投資目的、目前酒店市場(chǎng)需求、發(fā)展、酒店投資籌建過(guò)程中常出現(xiàn) 的問(wèn)題、如何較好地控制投資成本等等方面，個(gè)人認(rèn)為，設(shè)計(jì)五星級(jí) 酒店，尤其是客房部分，設(shè)計(jì)必須做到以下幾點(diǎn)：1、符合五星級(jí)硬件要求

2、；2、實(shí)用、方便、舒適、耐用、符合國(guó)人消費(fèi)心理；3、裝修上沒(méi)必要鋪金堆銀處處閃金光，細(xì)節(jié)上控制裝修成本；現(xiàn)在小結(jié)了一下有關(guān)五星級(jí)酒店客房方面從各位前輩那里學(xué)習(xí) 到的精髓以及自己幾年的心血，以供同行共同探討。一、客房結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)：1、客房柱網(wǎng)設(shè)計(jì)尺寸是：長(zhǎng) 9.9mx寬4.2m（軸線），建筑層高做到 3.94.2米，客房裝修后凈高2.9 3.1m,長(zhǎng)方形；面積最少不要小 于36 ，能增加到42川就更好，將衛(wèi)生間的使用面積做到8川以上， 以滿足星級(jí)評(píng)定的硬件要求，同時(shí)提高舒適感；2、客房的整體結(jié)構(gòu)最好設(shè)計(jì)成長(zhǎng)方體型，很多的酒店為追求建筑整 體藝術(shù)效果而將酒店設(shè)計(jì)成弧形、圓形、橢圓等異型，客房也基本

3、是 扇形平面，由此而帶來(lái)以下的巨大弊端： 土建成本增加：土建時(shí)因?yàn)橐谱骰⌒文０?、加工帶弧度鋼筋而?加費(fèi)用； 裝修成本增加：裝修時(shí)鋪設(shè)地毯不得不使用邊角料填補(bǔ)而造成日后 因地毯洗滌縮水而出現(xiàn)的接縫處開(kāi)裂、 因衛(wèi)生間異型洗面臺(tái)及過(guò)廊區(qū) 地面異型的石材而帶來(lái)增加的加工費(fèi)用和施工難度、頂棚處弧形的陰 角線條帶來(lái)增加人工及材料費(fèi)用； 增加監(jiān)控成本，同時(shí)帶來(lái)安全隱患：弧形建筑不可避免地造成客房 過(guò)道也成了弧形，這樣，除了按常規(guī)在客房樓層的出入口處安裝監(jiān)控 探頭外，另外在樓層的中間位置還要增設(shè) 23個(gè)監(jiān)控探頭，增加成 本，在過(guò)道上行走也會(huì)出現(xiàn)“只聞其聲不見(jiàn)其人”；3、建筑結(jié)構(gòu)柱盡量不要設(shè)計(jì)在客房室，否則

4、，在減少了室使用面積 的同時(shí)還給室設(shè)計(jì)與功能劃分帶來(lái)麻煩；二、客房在酒店功能區(qū)域布置中的位置：1、最好將客房考慮在主樓體的上部，餐飲、娛樂(lè)、休閑等功能區(qū)考 慮放在裙樓部分，尤其是易帶來(lái)巨大振動(dòng)源的夜總會(huì)、迪吧，必須與 客房區(qū)域嚴(yán)格分離，不得放置在客房所處的主樓圍；如無(wú)法避免，應(yīng) 做好相應(yīng)的樓板、墻體的隔音處理；2、餐飲廚房的排煙管道的位置在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮風(fēng)向的關(guān)系，避免油 煙排出后飄向客房；3、從風(fēng)水的角度講，客房所在樓層中及屋頂最好不考慮放置游泳池；三、客房交通流線的考慮：1、電梯的位置： 客梯：應(yīng)集中放置在樓梯的中間位置，減少客人到達(dá)最遠(yuǎn)處房間的 距離 觀光電梯：根據(jù)樓梯結(jié)構(gòu)考慮放置在樓體的

5、端側(cè)； 員工電梯（兼貨梯）：盡可能考慮放置在方便員工使用的位置，不 與客人流線交叉，遠(yuǎn)離客梯；2、電梯的數(shù)量： 主要承載客梯：電梯數(shù)量與客房總數(shù)之比為 1 : 70； 觀光電梯：千萬(wàn)不能作為主要承載的客梯！在高層建筑的酒店中， 必須要有足夠的主要承載封閉式客梯！觀光電梯只能作為附加的客梯 出現(xiàn)，數(shù)量也可以控制在12部。本人在籌建一家五星級(jí)酒店就遇 到了這個(gè)問(wèn)題：建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的客房區(qū)域主要承載客梯為 3部觀光 電梯！客房最高是23層，高層建筑配制電梯要求是高速的，但又因?yàn)槭怯^光電梯，電梯速度快了會(huì)造成客人因視覺(jué)而帶來(lái)的眩暈！ 于是 就只能配置中速的了，但又因只有 3部，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（原設(shè)計(jì)客房

6、 為330間，后被我調(diào)整到266間），勢(shì)必又增加了客人等待電梯的時(shí) 間！ 員工電梯：可考慮為23部；四、客房過(guò)道的設(shè)計(jì)：1、過(guò)道寬度要求：?jiǎn)蚊孢^(guò)道1.55米以上，雙面過(guò)道在1.8米以上，建議做到1.891.98米；2、過(guò)道吊頂后層高為2.5米2.6米，頂棚盡量不要做得太復(fù)雜，中國(guó)移動(dòng)及中國(guó)聯(lián)通的信號(hào)增強(qiáng)設(shè)備不要采用吸頂外露式，考慮放置在頂棚部，過(guò)道的監(jiān)控探頭也盡量做成隱蔽式；3、客房過(guò)道要考慮設(shè)置中央空調(diào)風(fēng)口；4、過(guò)道燈光要柔和并且沒(méi)有眩光，亮度適中但必須要保證監(jiān)控畫(huà)面 清晰。建議采用壁光或墻邊光反射照明，在門(mén)的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開(kāi) 門(mén)燈，方便客人；5、過(guò)道盡量不要選用淺色的地毯，要考慮耐臟耐用

7、；6、 過(guò)道墻邊的踢腳線可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?0 cm高度左右，以免行 推車(chē)的邊撞到墻紙；7、過(guò)道轉(zhuǎn)角處墻壁陽(yáng)角裝飾時(shí)考慮嵌鋁合金防撞條或外貼木質(zhì)防撞條;&過(guò)道每隔10米在墻壁上距地35cm處考慮設(shè)計(jì)一不間斷電源插座， 供員工做衛(wèi)生用；9、過(guò)道管道井： 最好設(shè)計(jì)成縱向形式，以便衛(wèi)生間的分區(qū)布置； 管道井門(mén)考慮裝修成可活動(dòng)的壁嵌式，頂部設(shè)置兩只射燈，面上貼裝飾品或畫(huà)，將管道井門(mén)裝飾成一藝術(shù)品； 若管道井為貫通式，則管井門(mén)應(yīng)采用防火門(mén)；10、設(shè)計(jì)中盡可能做到過(guò)道兩側(cè)的客房門(mén)不要正對(duì)；11、 過(guò)道裝修可貼墻紙或刷漆或考慮其他材料，盡量不采用局部鏡面及玻璃；12、客房門(mén)入口處墻壁上需考慮設(shè)置請(qǐng)勿打擾、

8、門(mén)鈴、請(qǐng)稍候、請(qǐng)即 打掃、插電顯示（以方便服務(wù)員知道房間有無(wú)人）等功能五、客房門(mén)的設(shè)計(jì)：1、客房走道的門(mén)可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開(kāi)門(mén)駐留時(shí)而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450 cm左右；2、客房門(mén)尺寸為：880900m（寬）X 21102190m（高），此處是綜合考慮到客人個(gè)子較高以及魯班尺中較為吉祥的數(shù)字；3、客房門(mén)不能中空，門(mén)與門(mén)框之間須有防撞膠條，保證隔音良好；4、門(mén)上安裝貓眼，距地1.5m；5、門(mén)鎖為感應(yīng)門(mén)鎖（不采用插卡感應(yīng)）；6、閉門(mén)器、防盜鏈、消防疏散圖（用熒光涂料處理）等皆按星級(jí)評(píng) 定要求進(jìn)行安裝；六、客房室過(guò)廊設(shè)計(jì)：1、過(guò)廊寬度最好做到1.21.4米，

9、過(guò)廊頂棚層高不少于2.4米；2、過(guò)廊地面采用石材；3、過(guò)廊靠近床的一面墻上要考慮留有足夠的位置可以安裝全身鏡；以免全身鏡安裝在過(guò)廊斜對(duì)床的一面墻壁上時(shí)，人站在門(mén)口就能通過(guò)全身鏡反射而看到臥室里床上場(chǎng)景；4、衣柜若考慮在過(guò)廊位置時(shí)，門(mén)上建議不要安裝整扇的鏡面，有的 酒店竟然接連安裝了三面！其弊端是： 容易暈頭； 造成臥室床上走光； 做成平開(kāi)門(mén)時(shí)因增加門(mén)扇重量而造成損壞；5、衣柜: 進(jìn)深不低于550mm寬度不低于1200mm凈高度1800mm 部保證至少1000mr的勺吊掛空間； 保險(xiǎn)箱及其電源插座位置考慮在 1330mm高度處，以方便客人使用； 客房的強(qiáng)弱電控制箱設(shè)置在衣柜上層，方便維修； （以

10、前經(jīng)常采用 的是放置在過(guò)廊頂棚檢修口附近，易弄臟檢修口且不方便維修） 。但 須滿足以下要求：A、電箱箱體接地必須做好；B、箱體與衣柜的木質(zhì)結(jié)構(gòu)必須用防火墊或防火巖棉隔離；C箱體最好選用帶安全操作窗的塑料箱門(mén)的箱體；D箱體最好采用暗裝箱體；E、 箱體安裝高度最好不低于1.80米（客人不會(huì)輕易觸及）；F、箱體安裝必須留有可維修的空間；G箱體有通氣孔；6、過(guò)廊與臥室之間的墻壁轉(zhuǎn)角，安裝木質(zhì)防撞線條或嵌式鋁合金防 撞條；7、過(guò)廊頂燈設(shè)置為感應(yīng)式照明燈；&將夜燈設(shè)置在過(guò)廊墻面距地 300mn處，不要設(shè)計(jì)在臥室墻面上；9、過(guò)廊墻壁距地300mm處考慮設(shè)置一不間斷電源，主要供員工做衛(wèi) 生時(shí)用；七、客房衛(wèi)生間

11、設(shè)計(jì):1、至少考慮50%勺豪華客房衛(wèi)生間干、濕區(qū)分開(kāi)，且使用面積不少于8 m2,其他樓層普通客房衛(wèi)生間使用面積至少 6 m2,至少淋浴與浴 缸必須分開(kāi)單獨(dú)設(shè)置；2、高檔豪華的衛(wèi)生間可設(shè)計(jì)為 3個(gè)分隔獨(dú)立的空間：盥洗間為一獨(dú) 立空間，靠近入口，恭桶及婦潔器單獨(dú)放置在一獨(dú)立空間，淋浴及浴 缸單獨(dú)設(shè)置在一空間；3、衛(wèi)生間與臥室之間的一面墻，可采用“鋼化玻璃 +窗紗或卷簾”， 新穎、增加情調(diào)，同時(shí)可節(jié)約衛(wèi)生間照明電耗；4、衛(wèi)生間天花板建議選用鋁板或其它表面防水防銹的金屬材料，建議不要使用暗龍骨鋁板天花，拆裝維修時(shí)易變形。如做防火板材吊頂， 應(yīng)與墻面保留10mm勺縫隙；5、選用抽水力大的靜音的恭桶，恭桶

12、翻蓋口圈凈長(zhǎng)要在300mm以上, 婦潔器旁要放置使用說(shuō)明；6、淋浴設(shè)施應(yīng)簡(jiǎn)潔、實(shí)用，建議采用“固定大花灑 +手持噴頭”，給 水管道做成入墻式，做好相應(yīng)的防陋、保溫處理；7、洗面盤(pán)水龍頭要選用輕柔出水、出水面較寬的類(lèi)型；&衛(wèi)生間需使用防霧鏡；9、衛(wèi)生間防滑地磚及墻面磚均應(yīng)選用淺色調(diào)，地磚與墻磚的收邊處 應(yīng)打上白色防水膠。高檔客房的衛(wèi)生間均采用花崗石及石分別做地面 和墻面；10、洗面盆上方考慮選用防眩光的鏡前燈或采用日光燈槽加燈箱片，浴缸正上方及恭桶上方設(shè)置防霧筒燈；衛(wèi)生間的門(mén)套離地 200mm位置設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面以防止門(mén)套浸 蝕發(fā)霉，頂部做封漆處理；12、淋浴房的地面要做防滑設(shè)計(jì)，浴缸也要選

13、擇有防滑型；13、浴缸區(qū)域考慮增加壁掛液晶電視；14、衛(wèi)生間設(shè)置自動(dòng)噴香機(jī)；15、衛(wèi)生間采用管井集中排風(fēng)方式，降低噪音。若仍采用各衛(wèi)生間單 獨(dú)安裝排氣扇的形式，則分別在浴缸區(qū)域及恭桶區(qū)域各安裝一排氣扇，且選用排風(fēng)面罩與機(jī)身分離安裝的方式 （面板在吊頂上，機(jī)身在 墻體上），可大大減少噪音；16、衛(wèi)生間門(mén)下沿距地保持20mm距離，取消門(mén)下部安裝透氣百葉柵 格的形式；17、座便區(qū)考慮煙灰缸和書(shū)報(bào)架；18、在浴缸區(qū)域考慮設(shè)置一緊急呼救按鈕，另一終端設(shè)置在客房中心；19、在浴缸旁墻面及淋浴墻面分別安裝不銹鋼（304）拉手及扶手；20、 洗面盆墻面上設(shè)置：帶放大效果的化裝鏡、110220v轉(zhuǎn)換電源 插座（

14、帶防水罩）、干發(fā)器、干發(fā)器電源插座（帶防水罩）；21、恭桶及洗浴區(qū)域分別在墻面上設(shè)置“請(qǐng)稍候”按鈕，另一端在門(mén) 外顯示給仿客；22、恭桶區(qū)域墻面上設(shè)置副機(jī)；23、恭桶背靠墻面上掛一幅小裝飾畫(huà)；八、客房臥室區(qū)、休閑區(qū)等等的設(shè)計(jì)：1、空間:設(shè)計(jì)柱網(wǎng)尺寸時(shí)就要考慮客房臥室的面積，最少不得低于24 m2,裝修后的層高不得低于2.8米，否則實(shí)難談什么舒適感。以標(biāo)準(zhǔn)雙人間為例：客房若是采用長(zhǎng)9.8mx寬4.2m（軸線）的建筑柱網(wǎng)，衛(wèi)生間按8 m、過(guò)廊寬度按1.4米來(lái)算，則客房除開(kāi)衛(wèi)生間和 過(guò)廊的面積為長(zhǎng)6.2mx寬4m=24.8 m。從星評(píng)得分要求及舒適感方 面來(lái)說(shuō)，最好選用1.35米寬的臥床，按照兩床中

15、間放一床頭柜、床 與衛(wèi)生間玻璃墻面距離300mm床與床頭柜距離50mm床頭柜寬600mm 來(lái)計(jì)算，則臥室區(qū)域（行柜、電視柜等）所占面積為：（長(zhǎng) =0.3m+1.35m+0.05m+0.6m+0.05m+1.35m=3.7）m長(zhǎng)3.7mx寬4m=14.8 m2,余下的休閑區(qū)域面積為長(zhǎng)（6.2-3.7）m x寬4m=10m。這樣，休閑區(qū)域就較為寬敞了，可以放置 1個(gè)休閑躺椅沙 發(fā)+1個(gè)方型沙發(fā)凳+1個(gè)三人沙發(fā)+1個(gè)長(zhǎng)方茶幾+1組辦公桌椅，這樣 就可以談得上真正有舒適度了?？头吭谙噜彿指魰r(shí)，會(huì)造成客房一端的結(jié)構(gòu)梁懸露過(guò)多，裝修時(shí)或 采用全吊頂，或采用局部吊頂來(lái)遮住該梁。若采取全吊頂，那什么都 解決了

16、：煙感、噴淋、照明、美觀等，但造價(jià)上去了。若想降低該處 成本，就得采用局部吊頂：在該梁下做局部吊頂，或在吊頂上裝筒燈， 或做成燈槽形式。煙感、吸頂燈的管線埋設(shè)較麻煩，噴淋可采用側(cè)噴 形式。床頭一側(cè)設(shè)計(jì)在未吊頂?shù)牧硪粋?cè)，以減少頭頂?shù)膲浩雀校?、照明：增加整個(gè)客房的照度，除常規(guī)的臺(tái)燈、落地?zé)?、床頭燈、廊燈、夜燈、吧臺(tái)燈外，另外再增加吸頂燈，分組控制，客人可隨其喜好和要 求進(jìn)行控制；吧臺(tái)處使用射燈，房間除床頭上方，其他位置的墻面掛畫(huà)上方頂棚 均要考慮設(shè)置一可旋轉(zhuǎn)45度角的射燈，直射掛畫(huà)；床頭上方頂棚堅(jiān)決杜絕使用射燈：第一，不安全，射燈爆炸時(shí)易傷 害客人；第二，無(wú)多大實(shí)際用處，設(shè)想，你住店時(shí)會(huì)半躺在床

17、上開(kāi)著 頭上的射燈看書(shū)？?jī)H僅是外觀效果好點(diǎn)而已。 一些設(shè)計(jì)師往往只重 視視覺(jué)效果而忽視實(shí)際使用及影響。 若換成普通筒燈，又體現(xiàn)不出所 謂的效果了。床頭燈采取固定在墻面或用床頭臺(tái)燈形式， 搖臂式床頭燈因易損壞 而已經(jīng)被淘汰；客房除衛(wèi)生間的鏡前燈外，都應(yīng)采用暖光源；4、強(qiáng)弱電端口：（以標(biāo)準(zhǔn)間為例）不間斷電源插座考慮設(shè)置 3處：小冰箱位置后一處，距地 300mm 過(guò)廊墻面一處，距地300mn（供員工做衛(wèi)生用）；床頭柜（高450mr）i 上方一處，高出柜面100mm距地550mm（供客 人手機(jī)充電用）。過(guò) 廊及床頭柜處的不間斷電源插座需帶異型插孔或另配異型轉(zhuǎn)換插座； 寫(xiě)字桌面上50m（距地810mm處

18、并排齊布4個(gè)面板：電源插座（1 個(gè)）、網(wǎng)絡(luò)端口（ 1個(gè)）、端口（2個(gè)，+傳真機(jī)，設(shè)置為不同的兩個(gè)號(hào)）； 電視柜位置距地810mm處（電視可遮擋?。⑴琵R布5個(gè)面板： 電視光纖端口（ 1個(gè)）、電源插座（2個(gè)，一用一備）、音頻輸出插座（1個(gè)，連到衛(wèi)生間）、RJ45數(shù)據(jù)端口（ 1個(gè)，作為備用）；床頭柜背后距地300mn處設(shè)置端口（ 1個(gè)，與寫(xiě)字桌上同號(hào)）；計(jì)劃放置落地?zé)舻奈恢茫ㄒ话阍诳拷蓍e沙發(fā)處）距地300mm處設(shè) 置電源插座（1個(gè)）；吧臺(tái)位置距臺(tái)面100mn處設(shè)置電源插座（1個(gè)）；另在靠窗合適位置的墻面距地 300mm處設(shè)置電源插座（1個(gè)），以 備用；床頭柜上方齊布四個(gè)面板：床頭燈調(diào)光開(kāi)關(guān)（1

19、個(gè)，兩只按鍵分別 控制兩只床頭燈）、總控開(kāi)關(guān)（1個(gè)）、吸頂燈及夜燈開(kāi)關(guān)（1個(gè)，兩 按鍵，分別控制吸頂燈和夜燈）、不間斷電源插座（1個(gè)）。過(guò)廊靠近進(jìn)戶門(mén)的墻面距地13001330mn處，并排齊布三個(gè)面板： 插卡取電開(kāi)關(guān)（1個(gè)）、房燈總控開(kāi)關(guān)（1個(gè)）、請(qǐng)勿打擾開(kāi)關(guān)（1個(gè)）;過(guò)廊衛(wèi)生間門(mén)口，距地 13001330mm處，布衛(wèi)生間照明及排氣扇 開(kāi)關(guān)（1個(gè)，三極按鍵），空調(diào)調(diào)速開(kāi)關(guān)（1個(gè)）；5、家具:考慮到投資成本上的控制，一般現(xiàn)代派酒店客房較少采用全實(shí)木家 具，建議使用表面為天然材質(zhì)的人造板結(jié)合實(shí)木制作或人造板結(jié)合金 屬、石材、玻璃等材料。寫(xiě)字臺(tái)、電視柜、行柜、床頭柜、茶幾等平 整的臺(tái)板和立面部分的表

20、層主要使用人造板，收邊和腳、腿等支撐或獨(dú)立部分使用實(shí)木；切忌再在臥室中使用化妝鏡，試問(wèn)：按以往設(shè)計(jì)的昏暗的客房里， 有哪位女士會(huì)坐在臥室的化妝鏡前化妝而不到明亮的衛(wèi)生間里的大 面鏡子跟前？另外，從風(fēng)水的角度說(shuō)，中國(guó)人是最忌諱鏡子對(duì)著床的；全身鏡也不要設(shè)計(jì)在臥室中；有相當(dāng)數(shù)量的五星級(jí)酒店，其客房床頭一面的墻壁上也對(duì)稱(chēng)型地設(shè) 計(jì)了局部鏡面，有的是靠近頂棚的一塊長(zhǎng)方型，有的是分立兩床頭柜 上方。本人建議不可取，第一：按風(fēng)水講，臥室有鏡面不利；第二： 容易讓人產(chǎn)生幻覺(jué)受驚嚇；第三：容易損壞不方便維修；第四：可能 會(huì)對(duì)客人造成人身傷害；所有家具的角都應(yīng)做成鈍角或倒成圓角；床靠背不做成固定軟靠式，否則不易

21、清洗；6、飾品：（以標(biāo)準(zhǔn)間為例）一般酒店客房的裝飾品基本是以掛畫(huà)為主， 而且為數(shù)不少的酒店客 房的掛畫(huà)是抽象派的，入住客人極少有能弄懂是要表達(dá)什么意思的， 建議不要采用。掛畫(huà)容可采用自然、植物、人物、書(shū)法等題材；建議不要將掛畫(huà)掛在床頭正上方，那樣總讓客人感覺(jué)畫(huà)會(huì)脫落掉在 頭上之嫌；掛畫(huà)最好選用原創(chuàng)的國(guó)畫(huà)、油畫(huà)或書(shū)法作品，相比印刷品類(lèi)掛畫(huà)更有檔次些；九、客房用電負(fù)荷的考慮：1、標(biāo)準(zhǔn)客房：不超過(guò)1.8kw ；2、帶簡(jiǎn)易廚房的套房：不超過(guò) 3kw；十、客房隔音的處理：1、樓板:隔音效果與其質(zhì)量成正比，建議采用厚度為120mm的混凝土樓板（表面為水泥砂漿墊層）；客房過(guò)廊處：在石材下加上10mm厚的軟墊

22、物做避震處理，以減少撞擊噪聲；2、相鄰客房間墻：建議采用四層石膏板做間墻，實(shí)踐證明效果較好。切忌：千萬(wàn)不能 采用150mn厚的加氣混凝土砌塊或加氣石膏砌塊！其隔音效果是一塌 糊涂！若已經(jīng)采用了該材料做隔墻，無(wú)論是正在施工中還是已經(jīng)投入使用中，都建議進(jìn)行改造：依順序在加氣混凝土砌塊表面層+ 層隔音氈+ 吸音棉及龍骨+ 第一層石膏板+第二層石膏板。這樣達(dá)到的效果是：隔 壁電視開(kāi)到最大音量時(shí)（8090分貝），勉強(qiáng)能聽(tīng)到但無(wú)法完全聽(tīng)清 楚；相鄰房間相同位置埋裝強(qiáng)弱電線盒時(shí)， 一定要錯(cuò)開(kāi)位置，避免將墻 體鑿穿而影響隔音效果；間墻上，所有板與板間，地臺(tái)及吊頂接口之間都應(yīng)該加上連續(xù)性的 填縫膠。所有電線管道

23、、線槽等等通過(guò)間墻及電力插座邊緣，都應(yīng)該 加上隔聲填縫膠以及擠滿在所有形成之空隙里。如果是多層式石膏板墻，所有石膏板之間應(yīng)為交錯(cuò)連接。石膏板墻 上的檢修口位必須以發(fā)泡膠密封。因穿孔造成的縫隙，在 25mm以下 的，可使用玻璃棉或防火涂料密封。3、電梯豎井與客房之間墻：在客房增加獨(dú)立的100厚輕鋼龍骨雙層15mm石膏板隔墻，填充吸音棉。五星級(jí)酒店籌建的要點(diǎn)目前，全國(guó)各地的高星級(jí)酒店興建熱一直持續(xù)， 同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的影響也小得多， 一些投資人想投資興建高星級(jí) 酒店，但自己又不專(zhuān)業(yè)，請(qǐng)人來(lái)做，自己也應(yīng)該對(duì)高星級(jí)酒店進(jìn)行一 些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助， 有疑惑之處愿與大家共

24、同 探討。一、建立五星級(jí)酒店的目的：1、平臺(tái)與橋梁的作用：高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、 經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政 界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過(guò)它可以融資、可以完成一些“高 難度”的動(dòng)作。2、樹(shù)立企業(yè)的品牌：國(guó)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店， 通過(guò)這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說(shuō)服力的窗口來(lái)展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、 形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了： 房地產(chǎn)本身很難形成 品牌，哪怕是幾十萬(wàn)平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到 提升所要開(kāi)發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值， 在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)

25、的 同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。3、投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大；其次是成長(zhǎng)性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來(lái) 看成長(zhǎng)性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要！正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析：1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括買(mǎi)地的錢(qián)）：五星級(jí)酒店一般為：900010000元/m2,（四星級(jí)酒店一般為：7000 9000 元/m2；2、按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級(jí)總造價(jià) 二房間數(shù)X 150萬(wàn)元/間3、以酒店總建筑

26、面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為 120m2- 180m2 （四星為 90m2- 110m24、投資成本類(lèi)別比例的大致劃分：土建成本占30%機(jī)電成本占30% 裝修成本占40%5、中國(guó)的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率能達(dá)到 8%或 9蹴不錯(cuò)了，一般投資 回報(bào)周期為15-20年。三、選擇建立五星級(jí)的類(lèi)別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店？純 度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？酒店類(lèi)別各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲娛樂(lè)休閑會(huì)議會(huì)展住宿商務(wù)酒店度假酒店商務(wù)會(huì)議酒店商務(wù)會(huì)展酒店四、選址一一可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)人士做，然 后對(duì)比）一一酒店建造成本的大致分析五、組建自己的

27、一個(gè)酒店專(zhuān)業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)一一請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司 出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過(guò)程中，要詳細(xì)分析：1、酒店檔次、類(lèi)別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱(chēng)、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足五星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最 大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最 科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期未來(lái)510年的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè) 計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）會(huì) 審 酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案 會(huì)審一 將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交

28、建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖 紙（各專(zhuān)業(yè)藍(lán)圖）一一開(kāi)始施工，同時(shí)酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專(zhuān)業(yè) 工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問(wèn)題。七、具體的操作：施工總體計(jì)劃的制定：土建，5萬(wàn)平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月（在北方，要 考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；封頂后，按先后順序，開(kāi)始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是裝，裝一般為 13個(gè)月左右；土建施工隊(duì)伍的選擇：資格預(yù)審一一具備甲級(jí)資質(zhì)，修建過(guò)酒店類(lèi)建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 若自己公司 一點(diǎn)現(xiàn)金都沒(méi)有，純粹靠甲方按

29、進(jìn)度撥款，那將會(huì)嚴(yán)重影響施工進(jìn)度 的；甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時(shí)，一定要注明：甲 方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí)，在乙方所聘用的建筑工人工資支 付問(wèn)題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方 式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時(shí)中止向乙方劃撥 施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時(shí)支付而停工或堵政府大門(mén) 的事例在全國(guó)都有發(fā)生，我所在籌建的五星級(jí)酒店工程上就發(fā)生過(guò)一 次，作為甲方，我公司按合同約定，根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度向乙方劃撥了 工程進(jìn)度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長(zhǎng)了而東挪西用了呢還是補(bǔ)其他 的窟窿，反正就沒(méi)有及時(shí)給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、 堵市政

30、府大門(mén)的事件。一時(shí)間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的 房地產(chǎn)公司看著笑話，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力有問(wèn)題或 是老板心太黑，著實(shí)把老板給氣得夠嗆！目前，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政 府有關(guān)部門(mén)預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到 錢(qián)，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在這個(gè)問(wèn)題上，我所在的 房地產(chǎn)公司也遇到過(guò)問(wèn)題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門(mén)足額交納了相 應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢(qián)來(lái)交，催一次二次，答應(yīng)了就是沒(méi) 有錢(qián)交，于是，甲方的開(kāi)工證就沒(méi)法辦，沒(méi)開(kāi)工證，在銀行辦理貸款 的手續(xù)就進(jìn)行不下去。由此可見(jiàn)簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！土

31、建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)；甲方的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否按照計(jì)劃實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋；甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)該針對(duì)施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度：完成則獎(jiǎng)，延后就罰；甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師還應(yīng)該針對(duì)監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎(jiǎng)，若我方發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只 眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。 這樣，通過(guò)一些較硬的手段使監(jiān)理 方產(chǎn)生危機(jī)感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。公司總部要防止公司現(xiàn)場(chǎng)工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方 人員坑瀣一氣，做好對(duì)自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作 制度、職責(zé)，劃

32、分各級(jí)權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。土建建造成本分析：近一年鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒 店高層建筑的土建均價(jià)也基本在 14001800左右了；確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特別注意： 其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí) 踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度，若遇到學(xué)究類(lèi)的，沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一味只強(qiáng)調(diào) 規(guī)，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計(jì)出來(lái)的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓 你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢(qián)！土建的建造成本也和最初的酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系： 酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采用圓弧類(lèi)或異型類(lèi)造型， 否則將增加建 筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期

33、裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：一般五星級(jí)酒店的裝飾成本占總投資成本的 40%酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專(zhuān)業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司 和有能力的裝修施工公司來(lái)完成，反對(duì)由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè) 計(jì)的做法： 專(zhuān)業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司 的口碑，與其所采用的何種價(jià)位裝飾材料， 最終的裝飾總成本無(wú)直接 經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本控制得越到位，越 能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。 裝修施工公司：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量 高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點(diǎn)就已經(jīng)很不錯(cuò)了。現(xiàn)在的很多 大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門(mén)或設(shè)計(jì)室。 但其

34、接的單，大多是 寫(xiě)字樓、住宅、商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類(lèi)的。接到高星級(jí)酒店設(shè) 計(jì)的單子了，多是臨時(shí)再聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)， 出的產(chǎn) 品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說(shuō)了。 由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果：表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小 的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮這個(gè)問(wèn)題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)， 他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎？本來(lái)這 個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專(zhuān)業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤 設(shè)計(jì)，收效也是甚微。“羊毛”終究是出在“羊”身上的：一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無(wú) 論是自己做或者另外花錢(qián)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做， 都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi) 用的。

35、現(xiàn)在五星級(jí)酒店的國(guó)設(shè)計(jì)單價(jià)是 150元/川一200元/川，設(shè)計(jì) 費(fèi)用都是好幾百萬(wàn)。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化， 吞下 去是滋味嗎？于是，設(shè)計(jì)中本可以省的材料用上了，可以用替代材料 的地方也全采用高檔材料（材料費(fèi)增加了），可以簡(jiǎn)潔的地方出現(xiàn)了 很多的曲線或異型設(shè)計(jì)（人工費(fèi)增加了），另外，在施工中還會(huì)不斷 地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是沒(méi)有什么 問(wèn)題，但今天牽?jī)晒P、明天牽?jī)晒P，不知不覺(jué)中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢(qián)又收 回來(lái)了。反對(duì)一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法：五星級(jí)酒店的確是用錢(qián)堆砌出來(lái)的，但不計(jì)成本般的處處使用高 檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大多數(shù)投資

36、方所不愿意看到 的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、 細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效 果自然就出來(lái)的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高 度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會(huì)就立刻就 走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國(guó)的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗 簾、布草及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。 有誰(shuí)會(huì)馬上端詳這墻上 貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的？在酒店大堂

37、、餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)所通道、豪華的餐廳及娛樂(lè)包間、總統(tǒng) 套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必 要的，總之：好鋼要用在刀刃上！酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、 儲(chǔ)藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低 的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。主要裝飾材料進(jìn)行把控：一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號(hào)。甲方應(yīng)派專(zhuān)人對(duì)本 地及周邊裝飾材料市場(chǎng)進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，很有必要到國(guó) 幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如、廣西、等）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。專(zhuān)業(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇：首先主設(shè)計(jì)師必須是要懂酒店的經(jīng)營(yíng)方式、構(gòu)架、經(jīng)營(yíng)流程、酒店 管理者的管理需求、酒店星級(jí)

38、評(píng)定規(guī)；設(shè)計(jì)之前對(duì)酒店當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查了解， 必須要明白調(diào)查些什么，有 哪些項(xiàng)目？至少要做到以下方面： 當(dāng)?shù)氐母餍羌?jí)酒店及街邊社會(huì)酒樓、咖啡館、0K廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷(xiāo)售價(jià)格、客源分類(lèi)、顧客口碑、上客率、停 車(chē)場(chǎng)、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng)； 本地市場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議、會(huì)展、精品購(gòu)物等的市場(chǎng)飽和 度或欠缺程度； 準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?lái)5-10的規(guī)劃，預(yù)測(cè)酒店未來(lái)5-10的發(fā)展?fàn)?況，做出的設(shè)計(jì)方案必須是具有前瞻性的； 對(duì)主要裝飾材料的市場(chǎng)價(jià)格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利 用能力（較好地把控成本、提高效率、保證

39、品質(zhì)）； 能夠提供切實(shí)可行的裝飾成本控制方案； 各服務(wù)場(chǎng)點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的， 將“最大限度的獲取經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)”這一思路貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)中； 設(shè)計(jì)中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必須保證“私密性”：從停車(chē)、乘電梯、進(jìn)入餐飲或娛樂(lè)或會(huì) 議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點(diǎn)等等細(xì)節(jié)都必須充分地考慮周 全。試想，一個(gè)政府要員想要到你的酒店洗個(gè)桑拿放松一下，若像普 通客人那樣非得從大門(mén)進(jìn)來(lái)，經(jīng)過(guò)大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還 得經(jīng)過(guò)桑拿服務(wù)臺(tái)，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人 看見(jiàn)了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見(jiàn)到的其他人， 如果是 這樣，你說(shuō)這官員下次還敢來(lái)嗎？這口碑一帶出去，

40、別的重要人物還 敢來(lái)嗎？真正的重要人物，你若能倒貼錢(qián)把他給請(qǐng)過(guò)來(lái)了，一次、 兩次，消費(fèi)愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個(gè)平臺(tái)， 在這一方面的作用舉足輕重。這一點(diǎn)，能做到、做好的設(shè)計(jì)師極少！ 第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場(chǎng)所硬件的豪華程度充 分表現(xiàn)出來(lái)，這一點(diǎn)一般設(shè)計(jì)師都容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開(kāi)會(huì)，貴賓休息 室要緊靠主會(huì)議室，而且有通道直接到主席臺(tái)上，除常規(guī)通道外，還 有專(zhuān)用的撤離會(huì)場(chǎng)的通道；因?yàn)槿藛T流動(dòng)的原因，在看其成功案例的同時(shí)，必須落實(shí)該主設(shè)計(jì) 師是否還在其設(shè)計(jì)公司；酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項(xiàng)：1、酒店的設(shè)備投資成

41、本一般占總投資的 30%主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、 中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯 系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛?。需要注意的是?店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營(yíng)圍的擴(kuò)大所需 要的電力增容問(wèn)題，修建的時(shí)候一定要保證有 15%-20%勺余量。發(fā)電 機(jī)本已經(jīng)是在救命的時(shí)候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買(mǎi)進(jìn)口品 牌，從實(shí)際了解到的情況，國(guó)產(chǎn)貨的確比不上進(jìn)口機(jī)，比較好的有瑞 典的沃爾沃，美國(guó)的康明斯（不是國(guó)組裝的康明斯）等品牌。3、中央空調(diào)系統(tǒng)： 主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個(gè)，建議選擇時(shí)先分個(gè)

42、檔次，若拿國(guó)產(chǎn) 貨和美國(guó)品牌對(duì)比，的確是不合適的。建議分成三個(gè)檔次：進(jìn)口品牌 的，如美國(guó)的開(kāi)利、約克，日本的大金等，純國(guó)產(chǎn)的海爾、格力、清 華同方、的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺(tái)佳、上海瀚藝等。 不同檔次品牌價(jià)格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國(guó)產(chǎn)貨， 短期一兩年之絕對(duì)是不會(huì)有什么問(wèn)題的，但要想 5年、6年以后仍然 如初，就不現(xiàn)實(shí)，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實(shí)的。 若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵， 要注意，不是所有品牌的主機(jī) 此方面都有成熟技術(shù)的； 對(duì)于進(jìn)口品牌，要千萬(wàn)防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗 略是看不出來(lái)的，但其核心的壓縮機(jī)是能確認(rèn)出來(lái)的，另外

43、，別幻想 著買(mǎi)原裝進(jìn)口的機(jī)子，現(xiàn)在都是在國(guó)組裝的；4、給排水系統(tǒng)： 一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類(lèi)型，目前市場(chǎng)上出現(xiàn) 的新產(chǎn)品較多，要多對(duì)比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)方便性 等綜合指標(biāo)；5、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)： 施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)壟斷。 要注意在簽訂合同時(shí)，仔細(xì)劃分 需由消防施工單位完成的工作圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí) 際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。 仍然要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來(lái)壓消防安裝成本。6、鍋爐系統(tǒng)： 要注意鍋爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后維修 件要方便購(gòu)買(mǎi)； 從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)要有一臺(tái)燃油

44、燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急；7、電梯系統(tǒng)： 在建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作； 高層建筑類(lèi)酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！ 觀光電梯因?yàn)橐曈X(jué)的原因速度都受到了限制， 一般不超過(guò)1.75米/秒，太快 了則會(huì)感覺(jué)頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那絕對(duì)會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場(chǎng)面。 我所在籌建的的 萬(wàn)峰國(guó)際酒店（五星級(jí)）就出現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)因?yàn)闃痘家汛蚝茫?沒(méi)法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔。 考察過(guò)許多的五星級(jí)酒店，大多電梯里沒(méi)有空調(diào)，夏天乘坐該電梯 是沒(méi)有五星級(jí)酒店感覺(jué)的

45、； 對(duì)于廚房里用的傳菜電梯，因?yàn)橹粋鞑?，不能乘人，許多酒店都是 用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類(lèi)的“黑戶”電梯：沒(méi)有銘牌標(biāo)示，也沒(méi) 有檢驗(yàn)證明。這種“省錢(qián)”的做法不可取。8弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個(gè)檔次：首先，最底限是：建筑規(guī)里要求必須有的、國(guó)家強(qiáng)制性要求必須有的、 酒店五星級(jí)星評(píng)要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控 制）+品牌宣傳 最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會(huì)議系統(tǒng)，這兩部分是客人 直接感官面對(duì)的，這方面的錢(qián)是不能省的； 需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場(chǎng)還不是很透明化， 弱電公

46、司在介 紹需要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸化。甲方要仔細(xì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解 對(duì)比。9、游泳池設(shè)備： 全部投資不超過(guò)50多萬(wàn)，五星級(jí)酒店應(yīng)該上的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)該考 慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品； 要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備： 要考慮采用部分舒適性、娛樂(lè)性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備； 還要考慮安全、機(jī)房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購(gòu)；11、洗衣房設(shè)備： 首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來(lái)考慮洗衣設(shè)備的配置，其實(shí)是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？ 選購(gòu)洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類(lèi)型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動(dòng)立式洗衣機(jī)在

47、操 作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動(dòng)洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多； 要明確高壓蒸汽的供給來(lái)源，所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式； 考慮維修配件的通用性或可替代性；目前可利用的國(guó)家政策（節(jié)能，太陽(yáng)能，地源熱泵，利U用低谷電價(jià), 投資返金的政策） 對(duì)于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國(guó)家都有一定的補(bǔ) 貼政策，如省，對(duì)于該項(xiàng)目的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的 15%-25% 對(duì)于使用太陽(yáng)能也有相應(yīng)的補(bǔ)貼，如市 2007年出臺(tái)了政策：按照 審核后的太陽(yáng)能熱水（開(kāi)水）系統(tǒng)總造價(jià)的10%合予補(bǔ)貼；節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：外墻隔熱： 盡量不米

48、用整體玻璃幕墻設(shè)計(jì)，造價(jià)高、隔熱差、隔音差； 采用外墻加隔熱材料方式；門(mén)窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽(yáng)能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽(yáng)能及中水系統(tǒng)，相對(duì)于收效來(lái)說(shuō)，初期投資較大，實(shí) 際的目的是獲得良好的社會(huì)效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專(zhuān)業(yè)要求，對(duì)酒店的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、 電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管 理，使機(jī)電設(shè)備

49、安全、可靠、高效地運(yùn)行，同時(shí)節(jié)約能源、減少維護(hù) 人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計(jì)量器：6、經(jīng)營(yíng)管理上的節(jié)能措施： 用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱安裝節(jié)水芯，每只 馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間 安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。對(duì)飯店的各個(gè)部門(mén)各個(gè)區(qū)域分別用水表計(jì)量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會(huì)形成大量的水霧， 一年就要飄掉近5000噸水。可以安裝收水器，大大降低水霧損耗。 采用新型節(jié)能光源。至少可

50、節(jié)電 70%以上。采用智能節(jié)電調(diào)壓開(kāi)關(guān)。根據(jù)日照條件和需要營(yíng)造的氛圍調(diào)節(jié)電 壓和照射度?？晒?jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%勺用電量。 將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28 C。少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。 不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺(tái)布。節(jié)約紙。采用無(wú)紙化辦公。 不鼓勵(lì)客人過(guò)度消費(fèi)。倡導(dǎo)適度消費(fèi)，鼓勵(lì)打包。 用蒸汽洗車(chē)取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車(chē)，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90% 單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔 70%-80喲太陽(yáng)能。 外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽(yáng)光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%能耗增加近30%玻璃幕墻比普通墻 體多耗能2-3倍。酒店的玻璃天頂可采用天幕

51、智能控制。 根據(jù)氣溫和光線變化自動(dòng) 調(diào)節(jié)。用反射窗簾可反射50%勺熱量。多采用屋頂綠化，可以擋掉50%勺太陽(yáng)輻射。室一棵樹(shù)一天可蒸 發(fā)40公升的水。 洗衣房如能將臟棉織品浸泡 20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。 餐廳廚房冰箱的存放容積以80%為宜。 采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。一般可提供十幾噸約70C的熱水。裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的 利潤(rùn)？下面分別從餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議等三方面來(lái)說(shuō)明。餐飲：第一，設(shè)計(jì)上必須保證私密性：現(xiàn)在一般請(qǐng)客吃飯都愿意坐包房， 豪華包房的飯桌一般是不正對(duì)包間門(mén)的， 要設(shè)置單獨(dú)的傳菜窗口供服 務(wù)員使用，避免房門(mén)頻開(kāi)讓樓道路過(guò)的客人看見(jiàn)里面。

52、 更要設(shè)計(jì)一些4-6人的小包房，裝修設(shè)計(jì)突出細(xì)膩、品位、舒適度和私密性，專(zhuān)門(mén) 接待一些吃燕鮑翅的高檔客人，這一類(lèi)請(qǐng)客或赴宴的一般都是人物， 消費(fèi)較高，不愿熟人見(jiàn)到，所以一定要保證私密性，進(jìn)出通道最好與 其他包房相分隔。第二，針對(duì)不同的客源群，裝飾上對(duì)每個(gè)包房要賦予寓意：比如為滿足升官晉級(jí)這類(lèi)客人的需求，將一間餐廳包房取名為得舉 軒，取進(jìn)中舉之意。墻面設(shè)計(jì)為宮廷賀喜的粉紅大花軟包造型，壁 燈造型為一枝剛剛破土的嫩芽，預(yù)示前途無(wú)量。職位升遷了的客人舉 辦宴席就特別喜愛(ài)這類(lèi)包房。再比如接待貴賓的豪華包房，部分采用純中式裝修，墻面木作造型， 采用漢代名人書(shū)法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實(shí)木窗隔

53、 造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國(guó)古典文化。采用目的性 照明，直射餐桌，使菜品與配用的金餐具色彩斑斕，氣氛濃烈。主人 坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)的主題 背景墻嵌入等離子電視，包房單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類(lèi)包房常常是設(shè)了 8800元的起訂費(fèi)還爆滿。娛樂(lè)（OK廳包房和桑拿包房）：第一，最重要的還是私密性的問(wèn)題，這對(duì)于政府要員及其他重要 人物來(lái)說(shuō)，名譽(yù)及人身的安全是至關(guān)重要的。要考慮幾個(gè)豪華包房， 其進(jìn)出通道另外專(zhuān)設(shè)，不需要經(jīng)過(guò)服務(wù)臺(tái)，引領(lǐng)、結(jié)帳等工作由酒店 派專(zhuān)人直接負(fù)責(zé)； 第二，一定要設(shè)計(jì)考慮一個(gè)隔音良好、較為清靜的小場(chǎng)所專(zhuān)供客人放心接打。很多酒店的0K廳包房隔音較

54、差，走在過(guò)道上或是在一空房 間里也躲不開(kāi)此起彼伏的噪音，想在里說(shuō)自己不在0K廳都不可能；第三，一定要考慮設(shè)計(jì)歌手及按摩技師的緊急疏散通道，從容應(yīng)對(duì)各種緊急情況；第四，音響效果、通新風(fēng)、隔音等問(wèn)題是不用說(shuō)都必須考慮的。 會(huì)議：第一，要考慮高科技設(shè)備的使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動(dòng)升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視會(huì)議系統(tǒng)、會(huì)議的攝錄象 系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會(huì)議系統(tǒng)、自動(dòng)升降會(huì)標(biāo)桿（包括室外 的門(mén)牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動(dòng)升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、 DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動(dòng)音響車(chē)、多媒體投影、寬帶、電視光 纖、電鈴等等。許多的政府會(huì)議及高等級(jí)專(zhuān)業(yè)會(huì)議，要的就是高性 能的會(huì)議

55、硬件設(shè)施來(lái)體現(xiàn)酒店檔次，以此爭(zhēng)光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計(jì)： 貴賓間的位置、 貴賓間部的設(shè)計(jì)、貴賓間進(jìn)入主席臺(tái)的通道、從主席臺(tái)撤離會(huì)場(chǎng)的專(zhuān) 用通道；第三，目前會(huì)議室都是按照多功能設(shè)計(jì)，既可開(kāi)會(huì)、表演，也可舉辦 大型宴會(huì)、小型商務(wù)展示，提高利用率。設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮相應(yīng)足夠 的儲(chǔ)藏間、工作間、化妝間及相關(guān)通道。第四，現(xiàn)在會(huì)展的市場(chǎng)越來(lái)越大，若有條件，可以考慮一些大型網(wǎng)架 式層高較高的會(huì)議室，設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮會(huì)議室的面積、地處位置、門(mén) 前廣場(chǎng)面積、進(jìn)出通道、電力負(fù)荷、各種視頻、網(wǎng)絡(luò)、等綜合布線的設(shè)計(jì)、相關(guān)停車(chē)場(chǎng)面積等等因素。4、客房門(mén)：客房進(jìn)戶門(mén)至少使用厚度為 45mmB勺實(shí)心木門(mén)，并裝有門(mén)框和底門(mén) 隔聲門(mén)條?？头颗c客房之間的連接門(mén)：建議雙層實(shí)心木門(mén)。盡量增加門(mén)與門(mén)之 間的空氣層，并掛上軟性吸聲隔聲簾。5、幕墻結(jié)構(gòu)目前的玻璃幕墻結(jié)構(gòu)為 6mn玻璃+9mn空氣層+6mn玻 璃，客房受交通噪聲影響約為 35dB幕墻與樓板之間幕墻與樓板連接處均加填30mm厚保溫隔音棉。幕墻豎框一一必須在豎框填充吸聲物料， 豎框兩面則以石膏板遮蓋 并以密封劑密封。凡是輕鋼龍骨與梁、柱、地壟、幕墻接口的地方均填充一層 8mn厚 橡塑隔音軟墊，緩解對(duì)接口處的震動(dòng)以及對(duì)縫隙進(jìn)行隔音。6、衛(wèi)生間恭桶的沖水噪音：選用靜音恭桶；7、空調(diào)的風(fēng)機(jī)盤(pán)管：選擇低靜壓的風(fēng)機(jī)盤(pán)管；在長(zhǎng)度不少于1.5m的送