我國房地產(chǎn)與住宅發(fā)展形勢分析

1、我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢分析2003-06資料來源：中國房地產(chǎn)2003年第4期前不久，建設(shè)部召開了 2003年全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議。茲根據(jù)會(huì)議的精神， 分析一下房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢。一、過去幾年我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢（一）房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升一是在需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長1998年到2001年這四年，我國商品房完成投資平均每年增長20. 6%、竣工面 積 平均每年增長19. 35%、銷售面積平均每年增長22. 5%o從這三組數(shù)字的對(duì) 比來 看，基本上是同步增長，而且銷售面積的增長要高于完成投資和竣工面積的增長。 這表明我國商品房市場供求兩旺，是一種需求拉動(dòng)增長的好勢頭。二是

2、商品房銷售價(jià)格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落1998年全國商品房銷售價(jià)格比上年上漲3. 27%； 1999年下跌0. 48%； 2000年 上漲2. 88%； 2001年上漲2. 76%。低于1997年之前的上漲幅度，也低于 同期 城鎮(zhèn)居民可支配收入和GDP增長幅度。三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品 房的比例逐年上升：1997年為78%, 2001年上升到84%。以上是就全國的總體態(tài)勢而言的。但是，由于房地產(chǎn)市場的地域性很強(qiáng)，各地的市 場情況是不相同的。目前，部分地區(qū)也出現(xiàn)了值得注意的問題。例如，投資增 幅過 大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快等等

3、。一些結(jié)構(gòu)失衡問題也仍未得到很好的解 決。例如，高檔住宅和中低檔住宅的生產(chǎn)供給比例，住房一級(jí)市場和二級(jí)市場的 比例等等。2002年有少數(shù)省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%,新開工面積增幅超 過40%,是否與有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地價(jià)格和商品房平均銷售 價(jià)格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難 以買房。有的城市大量建造高檔、高價(jià)的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓 嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。個(gè)別地區(qū)甚至單棟住宅占地幾十畝、幾 百畝，浪費(fèi)了土地資源。這些問題，有的屬于“過熱”或“虛 熱”現(xiàn)象（如投資、 土地供應(yīng)過度擴(kuò)張），有的屬于經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)

4、象（如個(gè)別地價(jià)、房價(jià)的大幅上 漲），這些，都有待通過加強(qiáng)宏觀調(diào)控來加以解決。那么，什么是“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象呢？房地產(chǎn)熱，本來是件好事。但我們判斷某 個(gè)城市的房地產(chǎn)市場是否“熱”，首要的根據(jù)應(yīng)該是看銷售是否活躍、旺盛（熱 賣），其次才是由此所帶動(dòng)的投資和開發(fā)量的增長。而不能脫離銷售狀況去單純地 看投資和開發(fā)量是否增長。銷售活躍、旺盛并帶動(dòng)了投資和開發(fā)量的增長，是實(shí)實(shí)在 在的“熱” O而如果超過當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，以及過度超過由當(dāng)?shù)貒?經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所決定的社會(huì)有效需求能力，則是“過熱” O換句話說，“過熱”或“虛熱”是指房地產(chǎn)投資和開發(fā)量的過度擴(kuò)張，大大超前于當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展的水 平

5、和社會(huì)有效需求的能力。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平通?？梢酝ㄟ^社會(huì)的有效需求能力 而直觀地表現(xiàn)出來?！斑^熱”或“虛熱”會(huì)導(dǎo)致“供大于求”、“商品積壓”等嚴(yán)重后果。而空置房 過 多，資金沉淀過多，則會(huì)對(duì)金融市場，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成危害。所以，我們 既要警 惕惡性泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，又要努力防止“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象的發(fā)生。（二）住宅建設(shè)規(guī)模巨大，住宅品質(zhì)不斷提高過去5年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約34億平方米（其中2002年按竣工面積7 億平方米估算），年均城鎮(zhèn)住宅竣工面積達(dá)到6. 8億平方米。同時(shí)，改造了 5 億平方米左右的危舊住房。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1997年的17. 6平方米，提 高到2002年的22平

6、方米左右，戶均住宅建筑面積達(dá)到70平方米左右。國家 住宅 產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃綱要提出的目標(biāo)是，“到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積 達(dá)到22 平方米”，現(xiàn)巳提前三年實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，農(nóng)村新建住宅每年也達(dá)到6億平方米左右。不僅建設(shè)規(guī)模很大，而且住宅的品質(zhì)也在不斷提高?？偟膩砜?，住宅建設(shè)已開始 從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再單純是一種生存資料，而同時(shí)也是一種享 受資料。住宅品質(zhì)提高主要表現(xiàn)在：一是住宅的功能空間設(shè)計(jì)更加合理。功能分區(qū)趨向細(xì)化（如增加了操作室、書房、電腦間、儲(chǔ)藏室等），平面布局趨向合理（如將動(dòng) 區(qū)、靜區(qū)分開，增強(qiáng)私密性等），面積控制更加理性化，超大客廳風(fēng)光不再，超 大戶型也已不是發(fā)展的主

7、流，而是力求在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，并出現(xiàn) 了一些大開間、靈活隔斷的住宅，更能適應(yīng)消費(fèi)者的需要。二是住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能得到改善。住宅結(jié)構(gòu)、消防安全、保溫、隔熱、隔 聲、通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化。三是住宅的設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、采暖與制冷系統(tǒng)、智 能化 技術(shù)系統(tǒng)等的水平都有了較大提高。四是居住小區(qū)的環(huán)境與配套設(shè)施進(jìn)一步改善，向著生態(tài)健全、生活方便、環(huán)境優(yōu) 美、天人合一的方向發(fā)展。五是住宅新體系（如鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系、木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系等）、新技術(shù)、新 材料進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。（三）住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革目前，我國住宅產(chǎn)

8、業(yè)正由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。其主要標(biāo)志是科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的 貢 獻(xiàn)率逐步有所提高。1995年為25. 4%,2001年提高到31. 8%。但是，我們 之所以說“開始發(fā)生變革”，是因?yàn)樽≌a(chǎn)方式與發(fā)達(dá)國家的差距仍然很大。按國際通行標(biāo)準(zhǔn)，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 50%,才能算是集約型發(fā)展的 產(chǎn)業(yè)。我們還差得很遠(yuǎn)，可以說還是一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn)在：一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場手工操作為主，生產(chǎn)效率低。發(fā)達(dá) 國家 建筑工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率可達(dá)到150平方米/人年左右，我國才30平方米/人年。二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品還沒有形成技術(shù)先進(jìn)、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社 會(huì)化生產(chǎn)和供應(yīng)

9、體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理。我國 的住宅建筑材料和部品的生產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項(xiàng)產(chǎn)品為主，缺 乏技 術(shù)、部品集成和配套能力。三是資源、能源浪費(fèi)嚴(yán)重。例如，目前因燒制實(shí)心粘土磚，每年要?dú)У?2萬畝 農(nóng) 田。這對(duì)人均耕地量少（只及世界人均耕地3. 73畝的一半）的我國來說，是絕 對(duì)不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去的。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國采 暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達(dá)國家的3倍左右，供暖效率很低。為了縮短差距，我國正在加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，就是要以提高勞動(dòng)生產(chǎn) 率 和工程質(zhì)量為目標(biāo)，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè) 化生

10、產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)。這個(gè)發(fā)展趨勢，也將引起建材行業(yè)生產(chǎn)和供應(yīng)方式的深刻變化。一是要求建材的標(biāo) 準(zhǔn)化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨 著“鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”、“木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型 保溫材料將會(huì)進(jìn)一步在住宅建筑的墻體及圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技 術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛應(yīng)用。二、“全面建設(shè)小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo)，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景 胡錦濤總書記在2002年1 2月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出：“住房、汽車、 電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些 領(lǐng)域 市

11、場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。要完善政 策，促進(jìn)其健康發(fā)展。”總體來看，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)主要是以下幾個(gè)方面的需要：1、國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番的需要按照“全面建設(shè)小康社會(huì)”宏偉目標(biāo)的要求，到2020年，GDF要比2000年翻兩 番。住宅產(chǎn)業(yè)必須也能夠?yàn)榇俗鞒鰬?yīng)有的貢獻(xiàn)。1997年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占GDP勺比重將近6%。1998年以來，提高到7%到 7. 8%之間。每年拉動(dòng)GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)以上。2001年，城鎮(zhèn)居民個(gè)人購 買商品住 宅的比例，比1997年提高了 28. 2個(gè)百分點(diǎn)，比1990年提高了 66. 5個(gè)百分 點(diǎn)。個(gè)人購買新建商品住宅的交易

12、額達(dá)到3675億元，是1997年的4. 54倍。同 時(shí)，據(jù)對(duì)35個(gè)大中城市的調(diào)查，居民購買存量住房的交易額也已達(dá)到786億元。再加上其他形式建房中的個(gè)人投入。2001年全國城鎮(zhèn)個(gè)人住房支出的總 額達(dá)到 7500億元以上，可帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)近萬億元。而在今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，國內(nèi)市場對(duì)住宅消費(fèi)將保持旺盛的需求。每年新建十 幾億平方米的城鄉(xiāng)住宅，必將為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長作出新的貢獻(xiàn)。2、 “城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高”的需要1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?9. 4%o2001年，市鎮(zhèn)總?cè)丝谡既?國總?cè)丝诒戎赜痔岣叩?7. 7%,達(dá)到4. 7億人左右。同時(shí)，據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)，2001年 全國城市還吸納

13、了暫住人口 4744. 3萬人，占城市總?cè)丝诘?. 5%o據(jù)專家預(yù)測，到2010年我國城市化率將達(dá)到46%,城市人口將達(dá)到6. 4億人，比 目前凈增1. 9億人,平均每年要新增人口 1852萬。按照城市化水平與人均GDP勺 正相關(guān)性的規(guī)律，如果到2020年中國人均GDP增至2800多美元，那么屆 時(shí)城市化 水平可達(dá)到60%左右。城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項(xiàng)來 說，按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平 方米左右的住宅。而如果按預(yù)測的到2010年城市人口達(dá)到6. 4億人，人均 住宅 建筑面積按目前的22平方米計(jì)算，那么僅滿足

14、新增加的1. 9億城市人口，就需要 建設(shè)41. 8億平方米住宅。3、 “家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的需要江澤民同志在十六大報(bào)告中把“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”作為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要奮 斗目標(biāo)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房屋及附帶裝修現(xiàn)有價(jià)值評(píng)估測算結(jié)果，截至2002年6月，城 市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值（含裝修）為每戶10. 94萬元。其中：私房及部分產(chǎn)權(quán)的私 房現(xiàn)值為9. 89萬元,公房現(xiàn)值為0. 7萬元，家庭裝修現(xiàn)凈值為0. 35萬元大 城市家庭現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值最高，戶均達(dá)13. 69萬元;中等城市戶均為8. 95萬元； 小城市戶均7. 46萬元。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半，達(dá)到了 47. 9%。其中大城市為

15、49. 3%、中等城市為45.1%、小城市為48. 1%。由此可見，房產(chǎn)已經(jīng)成為城市居民家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分，成為居民家庭中 價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn)。為了實(shí)現(xiàn)“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的目標(biāo)，不僅需要我們“多建房”，為增加家庭 財(cái) 產(chǎn)的數(shù)量作貢獻(xiàn)，而且更需要我們“建好房”，為提高家庭財(cái)產(chǎn)的質(zhì)量作貢獻(xiàn)。4、“人民生活更加富足”的需要溫飽之后的需求重點(diǎn)，必然轉(zhuǎn)向注行、教育等方面。這是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期 提高人民群眾物質(zhì)生活水平的重要內(nèi)容。2001年，我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù) 已經(jīng)下降到37. 9%,農(nóng)村居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)也下降到47.7%。恩格 爾系數(shù)下降以后，必然會(huì)把可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)。從這個(gè)意義上說，我國住房消費(fèi) 已經(jīng)啟動(dòng)。人們常說：“小康不小康，關(guān)鍵看住房” O全面建設(shè)小康社會(huì)，要求住房基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全” O目前，我國居民住房水平雖然有了很大提高，但距離這個(gè)要求還相差很遠(yuǎn)。據(jù)2000 年全國人口普查統(tǒng)計(jì)，我國城鄉(xiāng)人均住房為0. 78間；有3間或3間以上住房（接近人均1間）的家庭占45% （其中城市僅為31 % ） o人均住房建筑面積 8平方米