仲量聯(lián)行利通廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件

1、利通廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件（初稿）廣東利通置業(yè)投資有限公司2010年4月利通廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件目 錄第一部分投標(biāo)邀請(qǐng)1一招標(biāo)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說(shuō)明1二項(xiàng)目開(kāi)工和竣工交付使用時(shí)間1三投標(biāo)方資格要求1四招標(biāo)書(shū)的發(fā)放1五投標(biāo)地點(diǎn)2六投標(biāo)截止時(shí)間2七開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)2八聯(lián)系方式2第二部分招標(biāo)項(xiàng)目要求3一物業(yè)管理內(nèi)容3二物業(yè)管理總目標(biāo)3三物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)4四有關(guān)說(shuō)明和要求10第三部分投標(biāo)方須知12一總則說(shuō)明12二招標(biāo)文件12三投標(biāo)文件的編寫(xiě)13四投標(biāo)報(bào)價(jià)17五投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署17六投標(biāo)文件遞交的要求和無(wú)效17七開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)18八中標(biāo)方的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂20第四部分其它事項(xiàng)21第五部分物業(yè)管理服務(wù)

2、合同參考格式22第六部分投標(biāo)文件部分格式31格式1、 投標(biāo)函31格式2、 法定代表人授權(quán)書(shū)32格式3 、 報(bào)價(jià)一覽表33- i -第一部分 投標(biāo)邀請(qǐng)按照國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和廣州市國(guó)土資源和房屋管局廣州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的通知的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì)利通廣場(chǎng)的前期物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。茲邀請(qǐng)合格投標(biāo)方以密封標(biāo)書(shū)的方式前來(lái)投標(biāo)。一 招標(biāo)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說(shuō)明本項(xiàng)目，即利通廣場(chǎng)項(xiàng)目位于廣州珠江新城b2-4地塊。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：商務(wù)辦公樓。本項(xiàng)目總用地面積9916平方米。用地構(gòu)成為：建筑用地8155平方米，道路用地 1761平方米。本項(xiàng)目總建筑面積159500

3、平方米。其中，地下總建筑面積37602平方米，地上總建筑面積121898平方米。本項(xiàng)目共計(jì)建筑物1幢；建筑結(jié)構(gòu)為鋼框架混凝土筒體結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的建筑密度為23%；綜合容積率12；綠化率為20%。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位838個(gè)，其中地上停車位0個(gè)，地下停車位838個(gè)。二 項(xiàng)目開(kāi)工和竣工交付使用時(shí)間本項(xiàng)目于2007年9月開(kāi)工建設(shè)，共分1期開(kāi)發(fā)建設(shè)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃于2011年6月全部建成竣工并交付使用。三 投標(biāo)方資格要求1.在中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的具備獨(dú)立法人資格、能在國(guó)內(nèi)合法經(jīng)營(yíng)和提供相應(yīng)服務(wù)的外資企業(yè)；2.具有中華人民共和國(guó)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)的一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；3.投標(biāo)方

4、必須在廣州市范圍內(nèi)設(shè)有獨(dú)立的分支機(jī)構(gòu)（具有工商行政管理部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；4.本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體投標(biāo)。四 招標(biāo)書(shū)的發(fā)放投標(biāo)單位應(yīng)于2010年x 月x日 下午14:00時(shí)至17:00時(shí)至廣州市體育西路1-3號(hào)峰源大廈17樓 廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室領(lǐng)取招標(biāo)書(shū)。五 投標(biāo)地點(diǎn)廣州市體育西路1-3號(hào)峰源大廈17樓 廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室。六 投標(biāo)截止時(shí)間2010年x 月x 日下午17:00時(shí)前，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。七 開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)1開(kāi)標(biāo)時(shí)間：2010年x 月x 日上午9:30時(shí)2.開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)：廣州市體育西路1-3號(hào)峰源大廈17樓 廣東利通置業(yè)投資有限公司辦公室。八

5、聯(lián)系方式招標(biāo)方：廣東利通置業(yè)投資有限公司地 址：廣州市體育西路1-3號(hào)峰源大廈17樓郵 編：510620電 話：020- 85586988-803傳 真：020- 85583788聯(lián)系人：石弘華廣東利通置業(yè)投資有限公司 2010年 月 日- 33 -第二部分 招標(biāo)項(xiàng)目要求一 物業(yè)管理內(nèi)容1. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)房屋建筑本體（含室外非機(jī)電設(shè)備設(shè)施）的維修、管理。2. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)機(jī)電設(shè)備設(shè)施（包括空調(diào)、給排水、強(qiáng)弱電、消防、室內(nèi)外照明、電梯等各專業(yè)的整個(gè)系統(tǒng)及發(fā)電機(jī)組、擦窗機(jī)等）的運(yùn)行管理、維修、保養(yǎng)。3. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)智能化、綜合布線系統(tǒng)的管理和維護(hù)保養(yǎng)。4. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)所屬其它配

6、套設(shè)施的管理和維護(hù)保養(yǎng)。5. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、石材護(hù)理、定期消殺、外墻清洗、生活垃圾收集及清運(yùn)。6. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)綠化管理，樓內(nèi)公共區(qū)域的綠化及花卉擺放、每年重大節(jié)日慶典（元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶、中秋、圣誕）的花草擺放及節(jié)日景觀布置。7. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)24小時(shí)保安保潔及公共秩序管理。8. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理，停車場(chǎng)收費(fèi)管理。9. 物業(yè)相關(guān)檔案資料管理。10. 本物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等代收，代業(yè)主催繳本物業(yè)租戶租金。11. 接待、咨詢服務(wù)與對(duì)空置寫(xiě)字樓的招商工作。12. 業(yè)主與中標(biāo)企業(yè)在物業(yè)管理委托合同中另有約定的其它事項(xiàng)。13. 屬于物業(yè)管

7、理的其它工作事項(xiàng)。二 物業(yè)管理總目標(biāo)1.依法、科學(xué)、規(guī)范管理，達(dá)到細(xì)微、周到、真誠(chéng)、規(guī)范的服務(wù)要求，建設(shè)現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。全面導(dǎo)入和推行iso9001：2000質(zhì)量管理體系。2.定期（每年至少一次）向租戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)書(shū)，對(duì)合理的建議要及時(shí)采納、認(rèn)真整改，努力提高客戶滿意度，確保租戶滿意率在92以上。3.加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與協(xié)作，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，廣泛聽(tīng)取、接受業(yè)主的建議和意見(jiàn)，支持和配合業(yè)主發(fā)展業(yè)務(wù)，在確保物業(yè)保值增值的前提下，協(xié)助業(yè)主提高物業(yè)出租率。4.規(guī)范和完善24小時(shí)值班制度，對(duì)業(yè)主和租戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類情況的反饋時(shí)間，在

8、正常工作日不超過(guò)半小時(shí)；非正常工作時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)，并視輕重緩急及時(shí)處理，建立配套的回訪制度和記錄。5.本物業(yè)各類標(biāo)識(shí)統(tǒng)一、規(guī)范、完備、科學(xué)，無(wú)安全隱患。6.制定完善的培訓(xùn)計(jì)劃和考核制度，切實(shí)提高員工整體素質(zhì)。三 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)1. 基礎(chǔ)管理1）房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定等各項(xiàng)公眾制度完善。2）按國(guó)家物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主同意。3）健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。4）管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，配帶標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)謹(jǐn)慎。5）充分應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、

9、稅收等方面嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，每月向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。6）房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料管理完善，分類成冊(cè)，查閱方便。7）建立用戶檔案，查閱方便。8）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。9）定期向用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上。10）建議并落實(shí)維修服務(wù)承諾制度，零修急修及時(shí)率達(dá)100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。2. 房屋本體管理與維修養(yǎng)護(hù)1）項(xiàng)目標(biāo)志明晰，大堂布置合理、優(yōu)雅，與項(xiàng)目建筑風(fēng)格和使用功能匹配，并設(shè)立

10、必要的指引標(biāo)志，入駐項(xiàng)目各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置。2）無(wú)違反規(guī)劃亂搭建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3）項(xiàng)目外觀完好、整潔；外墻建材貼面無(wú)脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無(wú)破損；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。4）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損。5）分體空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕。6）房屋裝飾裝修符合規(guī)定，不得發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。7）定期進(jìn)行房屋主體查勘，監(jiān)視項(xiàng)目沉降現(xiàn)象，確保房屋主體及公用設(shè)施安全。8）檢查房屋結(jié)構(gòu)，混凝土結(jié)構(gòu)（柱、梁、板）無(wú)鋼筋外露、無(wú)裂縫，鋼結(jié)構(gòu)件無(wú)銹蝕、無(wú)變形。9）樓地面平整完好，無(wú)

11、空鼓、無(wú)碎裂、無(wú)隆起、無(wú)缺棱（角）無(wú)下沉。10）屋面防水層完好，無(wú)裂縫、無(wú)滲（漏），隔熱層無(wú)毀壞。11）天花吊頂龍骨牢固，天花平整、無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角。12）天窗安裝牢固、開(kāi)關(guān)靈活，五金配件齊全，門牌設(shè)置齊全、美觀、合理。13）樓梯扶手安裝牢固，油漆色則均勻，表面平滑不扎手，無(wú)裂紋、脫漆、無(wú)銹蝕。3. 公共設(shè)備管理1）綜合要求（1） 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2） 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（3） 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。（4） 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，不得有重

12、大管理責(zé)任事故。2）供電系統(tǒng)（1）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶。（2） 制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急措施，并嚴(yán)格執(zhí)行。（3） 備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。（4）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗，節(jié)約費(fèi)用，延長(zhǎng)使用壽命。（5）建立24小時(shí)值班制度，發(fā)生故障及時(shí)排除。（6）用電設(shè)備、照明、指示、顯示燈要完好，電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求，路線滿足負(fù)荷，并保證用電安全，確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。3） 智能化系統(tǒng)（1）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶。（2）按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各系統(tǒng)正常工作。（3）智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并

13、按規(guī)定期限保存。（4）ba系統(tǒng)按規(guī)范操作，確保系統(tǒng)各模塊運(yùn)行正常，緊急情況需要有應(yīng)急處理程序。（5）閉路監(jiān)控系統(tǒng)，屏幕整潔，接線緊固，按鈕、旋鈕正常，圖像清晰；攝像機(jī)焦距準(zhǔn)確、位置合理，云臺(tái)控制正常，錄像保存完整。（6）可視對(duì)講系統(tǒng)，每個(gè)門點(diǎn)出入控制正常，信息保存完整。（7）防盜報(bào)警系統(tǒng)，系統(tǒng)軟件、主機(jī)工作正常，報(bào)警準(zhǔn)確及時(shí)，備件完好。（8）停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)，系統(tǒng)及硬件完好。4） 消防系統(tǒng)（1）消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。（2）消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。（3）組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。（

14、4）訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。（5）無(wú)火災(zāi)安全隱患。系統(tǒng)須由有資質(zhì)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)。（6）定期檢查和試驗(yàn)fas自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，確保系統(tǒng)運(yùn)行正常。（7）定期檢查和測(cè)試各種消防設(shè)備，確定各閥門、指示燈、儀器儀表指示符合規(guī)定，各設(shè)備運(yùn)行正常。（8）定期對(duì)備用ups電源進(jìn)行自動(dòng)切換試驗(yàn)。（9）檢查和測(cè)試火災(zāi)事故廣播、氣體滅火系統(tǒng)，確保系統(tǒng)完好。5） 電梯系統(tǒng)（1）消防監(jiān)控中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。（2）電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。（3）電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施

15、完好。（4）轎箱、井道、機(jī)房保持清潔。（5）電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。（6）運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)維修。（7）運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。6） 給排水系統(tǒng)（1）完善項(xiàng)目用水、供水、排水管理制度，安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。（2）設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏。（3）按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、稅制化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染。（4）高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。（5）泵房有管理規(guī)定和操作維修規(guī)程。（6）排水系統(tǒng)通暢，汛期道

16、路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（7）遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。（8）制定事故應(yīng)急處理方案。7） 空調(diào)系統(tǒng)（1）中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。（2）中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。（3）制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。（4）按規(guī)定監(jiān)控冷凍主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)，保存好運(yùn)行記錄，各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)正常。（5）水泵運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異聲、無(wú)震動(dòng)，溫升正常。（6）冷卻塔內(nèi)無(wú)雜物、水位正常，風(fēng)機(jī)皮帶松緊合適。（7）新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行無(wú)異聲、無(wú)震動(dòng)，各緊固件無(wú)松動(dòng)，皮帶松緊合適。（8）風(fēng)機(jī)盤管無(wú)積水、濾網(wǎng)

17、保持清潔。（9）各設(shè)備表面整潔，無(wú)浮塵、脫落漆、銹蝕等。8） 共享設(shè)施管理（1）共享配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。（2）共享管線統(tǒng)一下地或入公共管理，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。（3）道路、樓道、大堂等公共照明完好。（4）項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。4. 保安及車輛管理1） 項(xiàng)目基本實(shí)行半封閉式管理。2）有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉項(xiàng)目的環(huán)境，文明執(zhí)勤、訓(xùn)練有素、語(yǔ)言規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)。3）結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定安全防范措施，建立和完善各種安全應(yīng)急和管理制度。4）進(jìn)出項(xiàng)目各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。5）項(xiàng)目外停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。6）室

18、內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入資料有記錄，按規(guī)定放行。7）非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔。8）危機(jī)人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。9）建立三級(jí)防火責(zé)任制度和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組。10）建立健全安全日、周、月、季、年檢制度，確保項(xiàng)目安全。11）建立義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高防火自救能力。5. 環(huán)境衛(wèi)生管理1）環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2）清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化24小時(shí)保潔。3）公共清潔人員著裝應(yīng)整潔，形象好，適合高端辦公環(huán)境需要。4）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。5）項(xiàng)目共享部位共享設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害。6）項(xiàng)目共享

19、部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈；項(xiàng)目?jī)?nèi)共享場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。7）餐飲場(chǎng)地管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。8）項(xiàng)目?jī)?nèi)排煙、排污、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無(wú)污染。9）大理石面應(yīng)進(jìn)行晶面處理等養(yǎng)護(hù)技術(shù)，確保石材表面光潔、明亮、無(wú)污跡。10）大理石墻面無(wú)灰塵、污跡，用紙巾擦試50cm無(wú)明顯灰塵；其它墻面無(wú)污跡，目視無(wú)明顯灰塵。11）電梯轎廂須用清潔劑擦拭，上蠟，保持清潔、光亮、無(wú)手印、無(wú)污跡。12）垃圾箱（簍、桶）外表干凈、無(wú)臭味、無(wú)積水，垃圾不能超過(guò)該容器的2/3；煙灰缸保持清潔、無(wú)污漬，煙蒂不得超過(guò)3

20、個(gè)。13）衛(wèi)生間地、臺(tái)面無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)雜物、無(wú)灰塵，金屬、玻璃光亮，無(wú)水跡、無(wú)灰塵、無(wú)銹斑，保持空氣清新。14）地毯保持干凈、整潔，無(wú)破損、無(wú)污漬、無(wú)變形。15）垃圾房按規(guī)定噴藥消殺，防止蚊蟲(chóng)滋生、不產(chǎn)生異味。16）玻璃幕墻進(jìn)行定期清洗（每年3次），保持玻璃清潔明亮、無(wú)垃圾灰塵堆積。6. 綠化花卉管理1）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿。2）室外植物，造型美觀、無(wú)枯枝黃葉，土壤不板結(jié)、無(wú)雜草。3）室內(nèi)景觀植物長(zhǎng)勢(shì)良好、健康、造型美觀，枝葉無(wú)灰塵、無(wú)枯枝黃葉。4）花卉長(zhǎng)勢(shì)健康、色澤艷麗、無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)枯枝黃葉。7. 精神文明建設(shè)1）加強(qiáng)宣傳，使用戶能自覺(jué)維護(hù)公眾利益

21、，遵守項(xiàng)目的各項(xiàng)管理規(guī)定。2）適當(dāng)開(kāi)展健康向上的活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主、管理公司、租戶之間的溝通、建設(shè)和諧辦公商務(wù)環(huán)境。8. 接待、咨詢服務(wù)與對(duì)空置寫(xiě)字樓的招商管理1）設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線，接待客戶咨詢、投訴、報(bào)修等。2）以多種方式與客戶進(jìn)行溝通，接待客戶的咨詢，投訴以及求助；對(duì)重要客戶提出個(gè)性化特色接待工作方案，并實(shí)施相關(guān)接待工作。3）向業(yè)主提出行之有效的招商建議并協(xié)助執(zhí)行，對(duì)空置的寫(xiě)字樓進(jìn)行相關(guān)招商以及客戶跟進(jìn)工作。9. 管理效益1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上。2）提供方便用戶的特約服務(wù)。3）合理安排、嚴(yán)格控制開(kāi)支，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，為用戶提供一個(gè)優(yōu)良辦公商務(wù)環(huán)境。四 有關(guān)說(shuō)明和要求1.合

22、約期限自合同簽訂之日至項(xiàng)目竣工正常運(yùn)行后的2個(gè)自然年度。合約前期物業(yè)未交付使用期間，承包商須提供前期管理服務(wù)，物業(yè)交付使用后，以全委托的方式提供物業(yè)管理服務(wù)。若乙方在本服務(wù)管理期完全滿足招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)文件的承諾，在同等條件下，具有本服務(wù)合同下一年度的簽約優(yōu)先權(quán)。2.根據(jù)有關(guān)法規(guī)條例的規(guī)定，本項(xiàng)目的物業(yè)管理處必須設(shè)立財(cái)務(wù)專用賬戶；按有關(guān)法規(guī)條例和招標(biāo)文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定收支物業(yè)管理費(fèi)，獨(dú)立核算，接受業(yè)主監(jiān)督，帳務(wù)具體管理辦法由招標(biāo)方和中標(biāo)方在物業(yè)管理合同約定。3.中標(biāo)方應(yīng)在每月10日前向招標(biāo)方交付所代收的物業(yè)管理費(fèi)，中標(biāo)方代收的物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)招標(biāo)方核算后，抵扣招標(biāo)方應(yīng)向中標(biāo)方支付的物業(yè)管理費(fèi)，

23、多出部分歸招標(biāo)方所有，不足部分由招標(biāo)方補(bǔ)給中標(biāo)方。4.物業(yè)管理處須于每年11月份提交下一個(gè)年度的財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)招標(biāo)方批準(zhǔn)后執(zhí)行。原則上費(fèi)用開(kāi)支不能超過(guò)預(yù)算，對(duì)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支應(yīng)報(bào)招標(biāo)方審批。5.本項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)使用范圍：1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取得福利費(fèi)等；2）物業(yè)公用部位、公有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)作、維護(hù)費(fèi)用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（含公共衛(wèi)生間廁紙、洗手液等物料）；4）消殺及除四害費(fèi)用；5）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（含節(jié)日花卉擺設(shè)）；6）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；7）行政辦公費(fèi)用；8）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；9）物業(yè)公用部位、共享設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，包括：財(cái)產(chǎn)

24、一切保險(xiǎn)（含玻璃破碎）、公眾責(zé)任保險(xiǎn)、停車場(chǎng)責(zé)任保險(xiǎn)、機(jī)器損壞保險(xiǎn)等；10）公用部位水電費(fèi)；11）法定稅費(fèi)；12）物業(yè)管理酬金；13）經(jīng)招標(biāo)方同意的其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。第三部分 投標(biāo)方須知一 總則說(shuō)明1.適用范圍1）本招標(biāo)文件僅適用于本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。2.定義1）招標(biāo)方：第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。2）投標(biāo)方：向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的物業(yè)管理企業(yè)。3）評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)委員會(huì)是依照中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法等法規(guī)組建的專門負(fù)責(zé)本次招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)。4）日期：指公歷日。5）招標(biāo)文件：指由招標(biāo)方發(fā)出的本招標(biāo)文件，包括全部章節(jié)和附件。6）投標(biāo)文件：指投標(biāo)方根據(jù)本招標(biāo)文件向招標(biāo)方提

25、交的全部文件。7）服務(wù)：指符合本招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理服務(wù)。8）合同：指由本次招標(biāo)所產(chǎn)生的合同或合約文件。9）招標(biāo)文件中的標(biāo)題或題名僅起引導(dǎo)作用，而不應(yīng)視為對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容的理解和解釋。10）招標(biāo)文件中所規(guī)定的“書(shū)面形式”，是指任何手寫(xiě)的、打印的或印刷的通訊，包括電報(bào)和傳真發(fā)送。3.投標(biāo)費(fèi)用1）無(wú)論投標(biāo)過(guò)程中的做法和結(jié)果如何，投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。二 招標(biāo)文件1.招標(biāo)文件的構(gòu)成1）要求提供的服務(wù)、招標(biāo)過(guò)程、合同條件在招標(biāo)文件中均有說(shuō)明。招標(biāo)文件包括：第一篇投標(biāo)邀請(qǐng)第二篇招標(biāo)項(xiàng)目要求第三篇投標(biāo)方須知第四篇其它事項(xiàng)第五篇物業(yè)管理服務(wù)合同格式第六篇投標(biāo)文件格式2）投標(biāo)方應(yīng)審閱招標(biāo)

26、文件中所有須知、格式、條款和規(guī)格。投標(biāo)方未按招標(biāo)文件要求提供全部資料或提交的投標(biāo)文件未對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)，那么投標(biāo)方將承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)并有可能導(dǎo)致投標(biāo)文件被拒絕。2.招標(biāo)文件的澄清本招標(biāo)文件如有疑問(wèn)，請(qǐng)于 年 月 日12:00（北京時(shí)間）前將問(wèn)題按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明的郵政地址以書(shū)面函件形式（加蓋投標(biāo)方法人公章）交至招標(biāo)方，超出上述截止時(shí)間提出的任何疑問(wèn)，招標(biāo)方可不予答復(fù)。所有問(wèn)題將于 年 月 日17:00（北京時(shí)間）前，將不標(biāo)明查詢來(lái)源的書(shū)面答疑文件發(fā)至已購(gòu)買招標(biāo)文件的每一投標(biāo)方。答疑文件為招標(biāo)文件的組成部分。3.招標(biāo)文件的修改1）在投標(biāo)截止日期前任何時(shí)候，無(wú)論何故，招標(biāo)方可主動(dòng)地或在答復(fù)投標(biāo)方

27、提出澄清的問(wèn)題時(shí)對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改。2）招標(biāo)文件的修改將以書(shū)面函件形式通知所有投標(biāo)方，并對(duì)其具有約束力。對(duì)方應(yīng)立即以書(shū)面函件的形式確認(rèn)已收到該修改。3）為使投標(biāo)方在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí)有合理的時(shí)間考慮招標(biāo)文件的修改，招標(biāo)方可酌情推遲本項(xiàng)目投標(biāo)截止日期。招標(biāo)方在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間三日前，將變更時(shí)間書(shū)面通知所有招標(biāo)文件收受人。三 投標(biāo)文件的編寫(xiě)1.投標(biāo)語(yǔ)言及度量衡單位1）投標(biāo)方的投標(biāo)文件以及投標(biāo)方與招標(biāo)方就有關(guān)投標(biāo)的所有往來(lái)函電均應(yīng)使用中文。2）投標(biāo)文件使用的度量衡單位采用中華人民共和國(guó)法定計(jì)量單位。2.投標(biāo)文件的格式1）投標(biāo)方必須按招標(biāo)文件的現(xiàn)定及格式要求準(zhǔn)確、完整地填寫(xiě)和提供資料，并

28、保證所提供的全部資料的真實(shí)性。3.投標(biāo)文件的組成投標(biāo)方編寫(xiě)的投標(biāo)文件應(yīng)包括但不限于下列部分：1）經(jīng)濟(jì)部分（1）投標(biāo)報(bào)價(jià)表；（2）分類報(bào)價(jià)明細(xì)表；（3）物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算編制要求：序號(hào)標(biāo)題內(nèi)容要求1編制說(shuō)明投標(biāo)方認(rèn)為需要說(shuō)明的與編制原則相關(guān)的事項(xiàng)。對(duì)總報(bào)價(jià)的簡(jiǎn)單分析。2物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算匯總表。2.1人工費(fèi)用可包括：支付全體職工的勞動(dòng)報(bào)酬、福利、培訓(xùn)及按國(guó)家規(guī)定繳納的各種社會(huì)保險(xiǎn)等。需按組織機(jī)構(gòu)排序逐項(xiàng)列出。所有崗位、人數(shù)應(yīng)與組織機(jī)構(gòu)中崗位、人數(shù)對(duì)應(yīng)。2.2行政費(fèi)用可包括員工服裝費(fèi)、文具用品費(fèi)、電話費(fèi)、接待費(fèi)、辦公設(shè)備維護(hù)以及行政管理方案中所涉及的物料消耗費(fèi)用等。2.3工程費(fèi)用可包括建筑、設(shè)備

29、、設(shè)施管理方案中所涉及的維護(hù)、保養(yǎng)及物料工具消耗費(fèi)用等。2.4保安費(fèi)用可包括保安管理方案中所涉及的行政管理及物料消耗費(fèi)用等。2.5環(huán)境費(fèi)用可包括環(huán)境綠化、保潔管理方案中所涉及的人員費(fèi)用及物料消耗費(fèi)用等。2.6服務(wù)費(fèi)用可包括服務(wù)管理方案中所涉及的物料消耗費(fèi)用等。2.7外包費(fèi)用國(guó)家強(qiáng)制檢測(cè)的收費(fèi)內(nèi)容；委托第三方提供服務(wù)的項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用等。2.8保險(xiǎn)費(fèi)用法規(guī)規(guī)定要求為物業(yè)公用部位、共享設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任所購(gòu)買的保險(xiǎn)費(fèi)用。2.9其它費(fèi)用其它需要列明的費(fèi)用。（4）開(kāi)辦費(fèi)編制要求：序號(hào)標(biāo)題內(nèi)容要求1編制說(shuō)明投標(biāo)方認(rèn)為需要說(shuō)明的與編制原則相關(guān)的事項(xiàng)。對(duì)總報(bào)價(jià)的簡(jiǎn)單分析。2開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算匯總表。2.1辦公

30、設(shè)備可包括辦公電腦、物業(yè)管理軟件、電腦局域網(wǎng)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、掃描儀、投影機(jī)、相機(jī)、員工更衣柜、辦公桌椅、檔案資料柜、保險(xiǎn)柜、白板、卡鐘、電話機(jī)、文具等2.2辦公室裝修可包括室內(nèi)間隔、規(guī)章/規(guī)程裝裱等2.3安全設(shè)備可包括對(duì)講機(jī)、手電筒、應(yīng)急藥箱、消防阻燃安全繩、消防用具、防毒自救面具、反光路障、鐵馬圍欄作業(yè)警示牌等2.4員工裝備可包括客服、工程、保安、行政等人員制服的訂做、雨衣、雨傘、水鞋、絕緣鞋、熒光交通衣等2.5工程維修工具可包括電焊機(jī)、吸水吸塵器、風(fēng)速儀、紅外測(cè)溫儀、電鉆、電鋸、萬(wàn)用表、沖擊鉆、電工刀、工具袋、維修材料、潛水泵等2.6清潔綠化支出可包括不銹鋼垃圾箱、外圍垃圾箱、地

31、毯、大垃圾桶、清潔開(kāi)荒費(fèi)、傘袋機(jī)2.7員工費(fèi)用可包括員工招聘費(fèi)用、員工工資、各種福利費(fèi)用、員工上崗前培訓(xùn)費(fèi)用等2.8保險(xiǎn)費(fèi)用可包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)、停車場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)等2.9資料印刷可包括員工手冊(cè)、商戶手冊(cè)、裝修指南、工作表格等2.10其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用其它需要列明的費(fèi)用2）商務(wù)技術(shù)部分（1）投標(biāo)函（蓋公章）；（2）法定代表人證明書(shū)（或授權(quán)書(shū)）（蓋公章）；（4） 資格證明文件（復(fù)印件，蓋公章）：營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本國(guó)稅、地稅登記證副本物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)國(guó)際認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證（4）投標(biāo)人基本情況；（5）公司注冊(cè)資金；（6）對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容、目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)的響應(yīng)程度文件；（7）物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施；（8）駐場(chǎng)服

32、務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程；（9）駐場(chǎng)總經(jīng)理人選及資質(zhì)經(jīng)驗(yàn)和主管人員任職標(biāo)準(zhǔn)；（10）公司本部支持本項(xiàng)目的主要管理人員資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)；（11）管理規(guī)章制度；（12）服務(wù)計(jì)劃和實(shí)施方案（包括但不限于清潔、保安、工程、綠化、商務(wù)、行政等服務(wù)）；（13）投標(biāo)人近3年來(lái)在廣東省境內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(jī)表（要求提供合同中具備項(xiàng)目名稱、合同有效期及雙方簽章頁(yè)作為附件）。其中，目前仍在提供管理服務(wù)的單體面積超10平方米的寫(xiě)字樓項(xiàng)目需單列；（14）企業(yè)2007年和2008年的財(cái)務(wù)報(bào)表，以及會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告復(fù)印件；（15）投標(biāo)方認(rèn)為有必要說(shuō)明的其它資料。四 投標(biāo)報(bào)價(jià)1.本項(xiàng)目投標(biāo)文件報(bào)價(jià)包括三大部分，分

33、別為寫(xiě)字樓管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)價(jià)、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算報(bào)價(jià)以及物業(yè)管理酬金報(bào)價(jià)：1）寫(xiě)字樓管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以元/月為單位進(jìn)行報(bào)價(jià)，需提供詳細(xì)測(cè)算依據(jù)；2）物業(yè)管理酬金報(bào)價(jià)，以自合同簽訂之日至項(xiàng)目竣工正常運(yùn)行后的2個(gè)自然年度作為周期，并以萬(wàn)元/月為單位進(jìn)行報(bào)價(jià)；3）物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算報(bào)價(jià)，以萬(wàn)元為單位進(jìn)行報(bào)價(jià)。2.報(bào)價(jià)僅限用人民幣填報(bào)，報(bào)價(jià)均包含各報(bào)價(jià)需提供詳細(xì)計(jì)算依據(jù)。3.報(bào)價(jià)包含履行合同所有相關(guān)服務(wù)所需的服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)均包含所有的稅費(fèi)。五 投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1.投標(biāo)文件分為正本1份、副本5份、相應(yīng)的電子文件1份（光盤，word格式），并明確寫(xiě)明“正本”“副本”。正本和副本如有不一致之處，以正本為準(zhǔn)。2

34、.投標(biāo)文件須打印并由投標(biāo)方法定代表人簽署和加蓋公章。3.電報(bào)、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。六 投標(biāo)文件遞交的要求和無(wú)效1.投標(biāo)文件的密封投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)方的名稱、地址、投標(biāo)項(xiàng)目名稱及正本或副本。2.投標(biāo)文件的修改和撤銷1）投標(biāo)方在投標(biāo)截止時(shí)間之前可書(shū)面通知招標(biāo)方補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)方在投標(biāo)截止時(shí)間之后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。2）投標(biāo)方對(duì)投標(biāo)文件修改或補(bǔ)充的書(shū)面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編寫(xiě)、密封、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補(bǔ)充投標(biāo)文件”字樣。3.投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)文件無(wú)效：1）未密封的；2）未加蓋投標(biāo)單

35、位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；3）未能按照招標(biāo)文件要求編制的；4）逾期送達(dá)的；5）附有招標(biāo)方不能接受條件的。七 開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)1.開(kāi)標(biāo)的方法與程序1）招標(biāo)方在約定的時(shí)間和地點(diǎn)公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)方主持，投標(biāo)方代表參加。2）開(kāi)標(biāo)時(shí)，招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)文件的密封情況進(jìn)行當(dāng)眾核驗(yàn)，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由招標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)方名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其它主要內(nèi)容。2.評(píng)委組成根據(jù)廣州市相關(guān)規(guī)定，本次利通廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)公司招標(biāo)的評(píng)標(biāo)評(píng)委組成為：招標(biāo)方指派1人，由招標(biāo)方從市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員2人，由街道、居委會(huì)各派1人。3.評(píng)標(biāo)會(huì)議程安排時(shí)間內(nèi)容8:309:30

36、接收投標(biāo)文件，陳述順序抽簽。9:3010:00會(huì)議開(kāi)始，主持人介紹本次招標(biāo)的情況、評(píng)標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則等，推選主任，評(píng)委熟悉評(píng)審辦法。10:0010:20投標(biāo)方確認(rèn)投標(biāo)文件的密封是否完好，拆封所有投標(biāo)方的投標(biāo)文件，宣讀投標(biāo)方的報(bào)價(jià)，對(duì)投標(biāo)方進(jìn)行符合性審查及經(jīng)濟(jì)評(píng)分。10:2010:40第一陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評(píng)委進(jìn)行技術(shù)商務(wù)評(píng)分。11:0011:20第二陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評(píng)委進(jìn)行技術(shù)商務(wù)評(píng)分。11:2011:40第三陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評(píng)委進(jìn)行技術(shù)商務(wù)評(píng)分。11：4012:00第四陳述人陳述投標(biāo)文件相關(guān)內(nèi)容，評(píng)委進(jìn)行技術(shù)商務(wù)評(píng)分。12:0012:20匯總經(jīng)濟(jì)評(píng)分和技術(shù)商

37、務(wù)評(píng)分，得出各投標(biāo)方總分。12:2012:30評(píng)委在評(píng)審報(bào)告上簽字，評(píng)審結(jié)束。4.評(píng)標(biāo)指標(biāo)及分值設(shè)置。本次評(píng)標(biāo)采用綜合評(píng)分方法。評(píng)表以招標(biāo)文件規(guī)定的條件為依據(jù)，評(píng)分比重如下：評(píng)分項(xiàng)目商務(wù)技術(shù)評(píng)分經(jīng)濟(jì)評(píng)分權(quán)重60%40%5.評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法1）商務(wù)技術(shù)標(biāo)評(píng)定（滿分60分）序號(hào)項(xiàng) 目分值1對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容、總目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)的響應(yīng)程度102物業(yè)管理服務(wù)總體模式與配套措施53駐場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程104公司本部及駐場(chǎng)管理服務(wù)人員的配置方案105各項(xiàng)管理規(guī)章制度56各項(xiàng)服務(wù)計(jì)劃和實(shí)施方案107企業(yè)綜合實(shí)力102）經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)定（滿分40分）經(jīng)濟(jì)標(biāo)滿分為40分；其中，寫(xiě)字樓管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)滿分10分，物

38、業(yè)管理酬金報(bào)價(jià)滿分20分，開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算報(bào)價(jià)滿分10分。（1） 綜合評(píng)分的計(jì)算 綜合評(píng)分 = 商務(wù)技術(shù)評(píng)分 經(jīng)濟(jì)評(píng)分將綜合評(píng)分由高到低順序排列，得分相同的，按投標(biāo)報(bào)價(jià)由低到高順序排列；得分且投標(biāo)報(bào)價(jià)相同的，按服務(wù)指標(biāo)優(yōu)劣順序排列。八 中標(biāo)方的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1.中標(biāo)方的確定1）招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)會(huì)后10日內(nèi)確定中標(biāo)方。2）招標(biāo)方在確定中標(biāo)方之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式向中標(biāo)方發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。中標(biāo)通知書(shū)一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。3）招標(biāo)方在向中標(biāo)方發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)的同時(shí)，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)方。2.物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂1）中標(biāo)方按中標(biāo)通知書(shū)指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)方參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文

39、本格式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2）招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū)、中標(biāo)方的投標(biāo)文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)。3.履約保證金1）中標(biāo)方在與招標(biāo)方簽訂合同時(shí)，應(yīng)按照合同條款的規(guī)定，向招標(biāo)方（買方）提交履約保證金（合同總價(jià)的2%），其格式為招標(biāo)文件中所提供的或其它招標(biāo)方（買方）接受的格式。2）在合同有效期內(nèi)，若中標(biāo)方?jīng)]有違約行為，其履約保證金在合同期滿后10個(gè)工作日內(nèi)由招標(biāo)方無(wú)息退還。第四部分 其它事項(xiàng)一投標(biāo)方請(qǐng)認(rèn)真審閱招標(biāo)文件中的各項(xiàng)要求，對(duì)投標(biāo)價(jià)格及承諾慎重填報(bào)。如投標(biāo)方編制的投標(biāo)文件不能響應(yīng)和滿足本招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求，責(zé)任有投標(biāo)方自負(fù)，其投標(biāo)文件將被招標(biāo)方拒絕、被視為無(wú)效投標(biāo)文件或按項(xiàng)扣分。二

40、對(duì)惡意投標(biāo)、中標(biāo)后不按合同要求提供服務(wù)的投標(biāo)方，招標(biāo)方保留通報(bào)批評(píng)、索賠、罰款和停止管理資格的權(quán)利。三不論投標(biāo)結(jié)果如何，投標(biāo)方的投標(biāo)文件均不退還，且不對(duì)未中標(biāo)單位作任何解釋。投標(biāo)方在投標(biāo)過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用，不管投標(biāo)結(jié)果如何，均由投標(biāo)方承擔(dān)。四投標(biāo)方應(yīng)表明對(duì)招標(biāo)方在投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)表明投標(biāo)文件連同招標(biāo)方的中標(biāo)通知書(shū)均具有法律約束力；應(yīng)表明投標(biāo)報(bào)價(jià)的有效期自投標(biāo)截止日后60天內(nèi)有效。 第五部分 物業(yè)管理服務(wù)合同參考格式一定義1.業(yè)主或稱甲方：2承包商或稱乙方：經(jīng)招標(biāo)程序成功被委任的中標(biāo)方二整體工作及變動(dòng)1承包商須按照工作服務(wù)范圍及合約特殊條款按業(yè)主要求完成合約

41、規(guī)定的工作，直至業(yè)主表示滿意為止。2.業(yè)主可在合約期間的任何時(shí)間以書(shū)面直接通知承包商更改、修正、刪除、補(bǔ)充或其它方面變更任何工作，以及/或者改變合約期；而在適用情況下，承包商應(yīng)執(zhí)行上述的變動(dòng)及受到同樣的條款束縛，有如上述的變動(dòng)已規(guī)定在工作服務(wù)范圍內(nèi)。3因產(chǎn)生變動(dòng)而使合約價(jià)格上升或扣減，此差異在適用情況下將根據(jù)工作項(xiàng)目報(bào)價(jià)表所述的比率決定。若當(dāng)上述工作項(xiàng)目報(bào)價(jià)表并沒(méi)有包含比率時(shí)、或情況不適用時(shí)，在取得業(yè)主書(shū)面同意情況下，此差異應(yīng)以當(dāng)時(shí)視為合理的金額為準(zhǔn)。三轉(zhuǎn)讓1若沒(méi)有業(yè)主書(shū)面同意，承包商不得將合約、或任何部份的股份、或其中的利益轉(zhuǎn)讓。承包商應(yīng)親自履行合約。四.。工作質(zhì)素1承包商應(yīng)按照工作服務(wù)范圍

42、規(guī)定，及按提供予承包商的任何繪圖及明細(xì)項(xiàng)目所有條款及條文，完成工作。2依照工作服務(wù)范圍提及所有用于以完成永久工作的物料，須是新物料，品牌及類型須由業(yè)主預(yù)先批準(zhǔn)。五檢驗(yàn)、驗(yàn)收及監(jiān)督1承包商須于提供服務(wù)期間由總辦事處提供一名具有有關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)及能勝任工作的總監(jiān)，此總監(jiān)須具權(quán)力接受及執(zhí)行由業(yè)主發(fā)出的命令。2所有合約指定的工作服務(wù)將定期接受查檢，除非由業(yè)主定期簽發(fā)滿意紙，證明承包商已按照工作服務(wù)范圍內(nèi)的嚴(yán)格規(guī)定執(zhí)行及完成工作，否則將不會(huì)視為已滿意驗(yàn)收承包商的服務(wù)。六拒收1在不影響業(yè)主任何法定權(quán)利下，業(yè)主可拒收任何未能嚴(yán)格符合工作服務(wù)范圍內(nèi)的所有或部份工作。2承包商接獲業(yè)主書(shū)面通知，表示拒收任何工作后，

43、須于二十四小時(shí)內(nèi)作出必要的更正行動(dòng)，改正上述部份工作或部份被拒收的工作。七安全、健康及環(huán)境保護(hù)1承包商須遵守所有法例及法定的安全及健康規(guī)例及守則，以及應(yīng)指導(dǎo)其職員同樣遵守之。承包商亦應(yīng)符合業(yè)主的安全管理系統(tǒng)的要求。2承包商須遵守所有法例及法定的環(huán)境保護(hù)要求。同時(shí)，在重要防污方面，承包商應(yīng)符合業(yè)主的環(huán)境保護(hù)管理系統(tǒng)；以及在改善環(huán)境任務(wù)不斷努力。八付款須知1在物業(yè)建成及交付使用前，承包商應(yīng)向業(yè)主或按業(yè)主指示提交繳費(fèi)通知書(shū)，以及符合下列要求；1）繳費(fèi)通知書(shū)應(yīng)具有詳細(xì)合約編號(hào)、繳款細(xì)節(jié)、費(fèi)用及總額。2）繳費(fèi)通知書(shū)應(yīng)送達(dá)業(yè)主指定的合約經(jīng)理或按業(yè)主指示的方式送達(dá)。在物業(yè)建成及交付使用后，承包商須按業(yè)主指示

44、制定每年的人手安排及收支預(yù)算，經(jīng)業(yè)主書(shū)面批核有關(guān)預(yù)算后，除有其它合約條款要求外，承包商可根據(jù)每月之預(yù)算開(kāi)支從管理費(fèi)內(nèi)支付有關(guān)的物業(yè)管理開(kāi)支。但業(yè)主仍會(huì)不時(shí)檢討承包商的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否滿意及達(dá)到合約要求，以決定是否需要扣除承包商的服務(wù)酬金。九違約責(zé)任1若承包商沒(méi)有履行或嚴(yán)重違反本合約規(guī)定的條款，并且在業(yè)主給予書(shū)面提醒后一個(gè)月內(nèi)，既沒(méi)有合理解釋又沒(méi)有采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救工作，則業(yè)主有權(quán)以兩個(gè)月書(shū)面通知承包商終止本合約而無(wú)須作任何補(bǔ)償，且業(yè)主有權(quán)保留追究承包商經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的權(quán)利。2在本合約的服務(wù)期內(nèi)，任何一方在無(wú)法律依據(jù)或無(wú)本同約規(guī)定的原因下提前終止本合約，必須以不少于兩個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方。3如果業(yè)主委員會(huì)在本

45、合約期限內(nèi)成立，取代業(yè)主在本項(xiàng)目物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任，則業(yè)主有權(quán)以兩個(gè)月書(shū)面通知終止本合約而無(wú)須作任何補(bǔ)償。4承包商對(duì)于因履行本合約而獲得的業(yè)主和或業(yè)主關(guān)聯(lián)公司的經(jīng)營(yíng)狀況信息、商業(yè)秘密及客戶資料須予以嚴(yán)格保密，不論該經(jīng)營(yíng)狀況信息或商業(yè)秘密是承包商從業(yè)主直接獲得還是通過(guò)進(jìn)行物業(yè)管理而獲得。此保密義務(wù)于本合約因任何原因終止后一年內(nèi)繼續(xù)有效。5本合約終止時(shí)，承包商必須將屬于與本項(xiàng)目管理的全部文件、函件、圖紙已簽署的合約文本、財(cái)務(wù)記錄移交業(yè)主或業(yè)主委托代理人，并于本合約終止后的六個(gè)月內(nèi)積極回復(fù)業(yè)主提出關(guān)于上述記錄的任何疑問(wèn)。十損毀責(zé)任或賠償1業(yè)主及其雇員、代理人將不需對(duì)下列各方面或有關(guān)方面負(fù)上法律責(zé)任

46、，即：1）不論因任何原因（不論是否因業(yè)主或其雇員、代理人的疏忽），引致承包商的財(cái)產(chǎn)或其雇員、代理人的財(cái)產(chǎn)有任何損失。2）承包商、其雇員或代理人受傷或死亡（但因業(yè)主或其雇員或代理人的疏忽引致者除外）。2承包商應(yīng)全面賠償予業(yè)主或其雇員、代理人因承包商或任何其雇員、代理人疏忽而導(dǎo)致第三者蒙受任何損失或損毀、或引致任何受傷或死亡。3承包商應(yīng)全面賠償予業(yè)主以下?lián)p失，即因本身或其雇員、其分判商或代理人疏忽，導(dǎo)致業(yè)主的財(cái)產(chǎn)或其雇員或代理人的財(cái)產(chǎn)有任何損失或損毀，或業(yè)主任何雇員或代理人受傷。十一保險(xiǎn)及賠償政策1承包商應(yīng)得業(yè)主批準(zhǔn)后（業(yè)主不應(yīng)不合理地拒予批準(zhǔn)）向具有名聲的保險(xiǎn)公司購(gòu)買一份足以承保雇員賠償及第三者

47、申索的有效保險(xiǎn)單，并在本合約繼續(xù)時(shí)延續(xù)該保單。如業(yè)主提出要求，承包商應(yīng)在合約期內(nèi)把保單及當(dāng)時(shí)的保金收條交給業(yè)主保管。2倘若承包商未能根據(jù)合約投購(gòu)有關(guān)的保險(xiǎn)或任何其它保險(xiǎn)的要求，在此情形下，業(yè)主可投購(gòu)此保險(xiǎn)及繳付該項(xiàng)或繳付因此購(gòu)買多項(xiàng)的保費(fèi)。業(yè)主可按以上所述從當(dāng)時(shí)或日后應(yīng)繳付予該承包商的金額中隨時(shí)扣減有關(guān)保費(fèi)金額，或視該保費(fèi)為一債款向該承包商收取。3承包商的任何雇員或代理人，如在合約期間因本合約而引至受傷或死亡，無(wú)論日后是否有人提出賠償申索，承包商應(yīng)于事發(fā)七個(gè)工作天內(nèi)給予業(yè)主有關(guān)受傷或死亡的書(shū)面通知。十二破產(chǎn)1倘若承包商于任何時(shí)間被裁定破產(chǎn)；或法庭向其頒發(fā)接管令或財(cái)產(chǎn)管理令；或承包商將進(jìn)行清盤處

48、置或根據(jù)當(dāng)時(shí)生效的破產(chǎn)條例作出和解安排；或進(jìn)行或準(zhǔn)備進(jìn)行任何財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、或以債權(quán)人的利益作出和解安排。2倘若承包商公司是一家公司，承包商通過(guò)決議把公司清盤、或法庭頒令其清盤、清結(jié)資產(chǎn)、或由呈請(qǐng)人提出申請(qǐng)把公司清盤、或債權(quán)證持有人委任接管人或經(jīng)理人；或情況發(fā)展，法庭或債權(quán)證持有人可委任接管人或經(jīng)理人。但業(yè)主在以上情形可終止合約，不會(huì)損害或影響業(yè)主已有或其后享有的權(quán)利、訴訟或補(bǔ)救方法。十三饋贈(zèng)及賄賂1如承包商、其雇員或代理人就本合約或與業(yè)主簽訂的其它合約被裁定違反防止賄賂條例、或此條例下任何附屬條例、或任何相類法例，業(yè)主可即時(shí)終止本合約，承包商無(wú)權(quán)要求任何賠償。2承包商應(yīng)負(fù)責(zé)因終止合約而引致業(yè)主的所

49、有損失。十四利益沖突如承包商發(fā)覺(jué)與業(yè)主可能有任何利益沖突，應(yīng)立刻知會(huì)業(yè)主。就本條而言，利益沖突包括但不限于以下情形，即承包商本人、其股東、實(shí)益擁有人及或董事或其中任何人的親屬為業(yè)主的雇員。十五條款可予分割本合約的每一項(xiàng)條款規(guī)定，應(yīng)理解為獨(dú)立于其它條款規(guī)定；即是說(shuō)，如本合約的任何條款規(guī)定，或本合約的任何條款對(duì)任何個(gè)人、商號(hào)、公司或其它情形是否適用，被判定為無(wú)效不可強(qiáng)制執(zhí)行，也不影響本合約的其它條款規(guī)定，或本合約的其它條款規(guī)定對(duì)任何個(gè)人、商號(hào)、公司或其它情形是否適用，即其它條款規(guī)定仍然繼續(xù)全面有效。十六爭(zhēng)議解決業(yè)主與承包商雙方均應(yīng)以最大誠(chéng)意履行本合約內(nèi)雙方應(yīng)盡之責(zé)任和義務(wù)。雙方對(duì)于本合約所產(chǎn)生的爭(zhēng)

50、議，經(jīng)協(xié)商而無(wú)效后，可提請(qǐng)廣州市仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約朿力。十七合約期限本合約期限為叁 年，合約前期物業(yè)未交付使用，承包商須提供前期管理顧問(wèn)服務(wù)，物業(yè)交付使用后，以全委托的方式提供物業(yè)管理服務(wù)。任何一方欲續(xù)訂合約，必須在期滿前三個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方。十八合同特殊條款以下的19及20項(xiàng)為是次招標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)合同有關(guān)甲、乙雙方的特殊條款。十九物業(yè)管理服務(wù)期限1服務(wù)管理期限為3 年。自2010 年5 月1 日0:00時(shí)起至2013 年4 月30 日24:00時(shí)止。若乙方在本服務(wù)管理期完全滿足招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)文件的承諾，在同等條件下，具有本服務(wù)合同下一年度的簽約優(yōu)先權(quán)。二十甲、

51、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)1甲方的權(quán)利1）在有關(guān)的房屋買賣合同和房屋租賃合同中援引租賃條款、車庫(kù)條例、會(huì)所規(guī)則或管理公約，要求所有業(yè)主或物業(yè)使用人遵守租賃條款、車庫(kù)條例、會(huì)所規(guī)則或管理公約，并按租賃條款、車庫(kù)條例會(huì)所規(guī)則或管理公約之規(guī)定就物業(yè)之使用及管理指示乙方制定及不時(shí)修改有關(guān)管理規(guī)則；2）制定管理規(guī)約并監(jiān)督業(yè)主和業(yè)戶遵守規(guī)約；3）審定乙方制定的物業(yè)管理及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方案；4）審定乙方提交的管理費(fèi)預(yù)算方案；5）審定乙方每月提交的前期月度費(fèi)用支出計(jì)劃；6）審定乙方每年提交的管理費(fèi)年度收支預(yù)算方案；7）審議乙方每年提交的物業(yè)管理工作計(jì)劃；8）批準(zhǔn)監(jiān)督乙方對(duì)管理費(fèi)的使用及決算報(bào)告，查核及復(fù)制乙方就管理本項(xiàng)目物

52、業(yè)所備存的賬目，甲方可聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核管理費(fèi)用賬目；9）審議乙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的重大舉措；10）檢查監(jiān)督乙方的管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；11）追究乙方就因觸犯有關(guān)國(guó)家法律、法則、規(guī)例、附例或規(guī)則而引致的懲罰和各種責(zé)任及就其所犯的疏忽或故意的失責(zé)而令甲方有所損失而要求乙方做出十足的彌補(bǔ)及賠償；12）在本合同有效期內(nèi)，甲方有權(quán)在本項(xiàng)目的宣傳推廣資料上說(shuō)明由乙方全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)工作，但事先必須與乙方協(xié)商有關(guān)內(nèi)容和安排，而且必須在原標(biāo)志的字體、排版方式、字體顏色及宣傳細(xì)則上取得乙方同意。2甲方的義務(wù)1）積極配合乙方履行本合同的條款，包括（但不僅限于）向乙方提供所需的數(shù)據(jù)和資料，協(xié)助乙方

53、辦理與管理本項(xiàng)目有關(guān)的執(zhí)照和證書(shū)，隨時(shí)協(xié)助乙方履行本合同期間所遇到的困難問(wèn)題等。2）在收到乙方提交的管理費(fèi)預(yù)算方案后的一個(gè)月內(nèi)對(duì)該方案進(jìn)行審定批復(fù)并以書(shū)面形式回復(fù)確認(rèn)，以確定本項(xiàng)目管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。3）在本項(xiàng)目正式交付使用前，自第一個(gè)物業(yè)管理人員正式進(jìn)駐項(xiàng)目開(kāi)始，審定批復(fù)乙方于每月二十五日前提交的前期月度費(fèi)用支出計(jì)劃，并應(yīng)在十四個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)后將相關(guān)費(fèi)用劃撥至乙方為本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)的獨(dú)立賬戶內(nèi)。4）在收到乙方提交的管理費(fèi)年度收支預(yù)算方案后的一個(gè)月內(nèi)對(duì)該方案進(jìn)行審定并批復(fù)，并以書(shū)面形式回復(fù)確認(rèn)，以便乙方下一年度物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。5）對(duì)乙方根據(jù)本合同規(guī)定，在經(jīng)甲方批準(zhǔn)的管理費(fèi)預(yù)算方案范圍內(nèi)，以正當(dāng)方式訂立的一切合同、契約或承諾的所有款項(xiàng)，甲方同意給予兌現(xiàn)、批準(zhǔn)及按時(shí)支付。6）審定及批準(zhǔn)乙方提出的各類預(yù)算范圍以外的特殊支出項(xiàng)目，并按時(shí)支付相應(yīng)費(fèi)用。7）對(duì)乙方提交的各類物業(yè)管理工作計(jì)劃及建議的重大措施方案，甲方應(yīng)于七個(gè)工作日內(nèi)給予書(shū)面合理回復(fù)。8）支持配合乙方的物業(yè)管理工作，包括：無(wú)償為乙方在物業(yè)內(nèi)提供物業(yè)管理處、監(jiān)控室、消防控制中心、儲(chǔ)藏室、清潔用房等管理用房。（該等用房產(chǎn)權(quán)仍屬甲方時(shí)適用）。9）遵守管理公約及乙方為本項(xiàng)目訂立的各項(xiàng)管理制度。10）在履行本合同的過(guò)程