測(cè)量與房產(chǎn)管理

1、測(cè)量技術(shù)與房產(chǎn)管理一、房產(chǎn)測(cè)量的意義房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、 房產(chǎn)調(diào)查、 房產(chǎn)要素 測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。 房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式， 在當(dāng)前有著重要的意 義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)，直接關(guān) 系到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的切身利益。 房產(chǎn)測(cè)量的全過(guò)程都體現(xiàn)了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué) 性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)， 也為調(diào) 處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、 審核違章建和違章占地提供了可 靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資源開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃 建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。 按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測(cè)繪

2、技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其用地的有關(guān)信息和資料， 通過(guò)對(duì)房屋狀況和其權(quán)屬狀 況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況， 為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 最后，房產(chǎn)測(cè)量也是衡量和 檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。 由于商品房?jī)r(jià)格一 直處于高企狀態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主 意，損害購(gòu)房者利益， 因此推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方 的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。二、常見(jiàn)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù) 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展， 目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有以下 幾方面。1 、房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、 地籍測(cè)量中得到了廣泛的 應(yīng)用，數(shù)字

3、化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多、速度 快等特點(diǎn)。 數(shù)字化測(cè)圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息， 通過(guò)計(jì)算 機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后 經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。2 、運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算 一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使 用面積等測(cè)算， 用地面積測(cè)算是封閉地塊面積測(cè)算。 在商品房銷售過(guò) 程中，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常發(fā)生。 因此一個(gè)科學(xué)明確并且 能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。 運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步

4、意義。 建設(shè)部專門 制定了商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 ，文件對(duì)其 中專業(yè)性很強(qiáng)的房屋邊長(zhǎng)丈量、 面積計(jì)算的要求沒(méi)有作出更進(jìn)一步的 分析說(shuō)明，因此坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算的實(shí)際操作中需要進(jìn)一 步的得到規(guī)范與修正。房屋邊長(zhǎng)丈量較差之限差。為了便于和國(guó)際上通行的規(guī)范相適 應(yīng)，同時(shí)考慮到新規(guī)范對(duì)界址點(diǎn)的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使 用，規(guī)范應(yīng)增加邊長(zhǎng)丈量較差的限差公式的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。(2)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)和實(shí)際丈量邊長(zhǎng)較差之限差。 相關(guān)規(guī)范對(duì)房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出 明確的規(guī)定， 也適用于部分超長(zhǎng)或者是不便丈量邊長(zhǎng)的房屋， 因此測(cè) 量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性， 只要滿足精度要求就能以界址點(diǎn)

5、坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)來(lái)代替直接丈量邊長(zhǎng)。 (3)面積誤差之限差。有關(guān)房產(chǎn) 面積計(jì)算的精度缺乏一個(gè)統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)， 需要給出一個(gè)科學(xué)明確并 且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式， 保證房產(chǎn)面積精 度標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。3、 GPS 技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用GPS 技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)， GPS 技術(shù)因其 有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用。 房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以 GIS 的方式 繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的 分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。 RTK 測(cè)量技 術(shù)是是 GPS 定位的最新技術(shù)，更有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化。其 具有其他測(cè)量技術(shù)不可比擬的

6、優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用越來(lái)越廣泛。(1)定位精度高，數(shù)據(jù)安全可靠，沒(méi)有誤差積累。 (2)效率高。在一般的地形地勢(shì) 下，一次設(shè)站就能完成大約 6km 半徑的測(cè)區(qū)，極大地減少了傳統(tǒng)測(cè) 量的控制點(diǎn)數(shù)量和測(cè)量?jī)x器的搬站次數(shù)。 (3)操作簡(jiǎn)便，數(shù)據(jù)處理能 力強(qiáng)。只要進(jìn)行簡(jiǎn)單的設(shè)置，就可以同步獲得測(cè)量結(jié)果坐標(biāo)。三、房產(chǎn)測(cè)繪管理及其發(fā)展 房產(chǎn)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)是房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理。 房產(chǎn)測(cè)繪主要是測(cè)定 和調(diào)查房屋及其用地狀況，為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)評(píng) 估、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、稅收以及相關(guān)部門提供測(cè)量數(shù)據(jù)、地圖和相關(guān)資料， 它與城市地形測(cè)繪、地籍測(cè)繪工作既有相同之處，又有較大的不同。 它不僅需要提供房產(chǎn)的地理位置、 形狀，而

7、且需要提供房產(chǎn)的建筑面 積、房屋結(jié)構(gòu)等信息，其成果除了分幅圖、分丘圖以外，還包括分層 分戶（套）圖等。房產(chǎn)測(cè)繪管理就是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行管理。我國(guó)房 產(chǎn)測(cè)繪管理方法相對(duì)來(lái)說(shuō)比較落后，目前主要有以下幾種方式。1、人工房產(chǎn)測(cè)繪管理這種管理方式的主要特點(diǎn)是： 人工方式進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪； 手工計(jì)算， 手工繪制房產(chǎn)平面圖，采取地面直接量測(cè)或圖上量測(cè)法進(jìn)行面積量 算，各種調(diào)查資料。 這種方式既不方便管理， 也不利于各種查詢、 分 析、統(tǒng)計(jì)的需要，因此是一種正在淘汰的作業(yè)方式。2、 計(jì)算機(jī)輔助房產(chǎn)測(cè)繪管理 計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為房產(chǎn)測(cè)繪管理提供了一種簡(jiǎn)便快捷的方法， 減少了管理當(dāng)中的各種繁瑣的勞動(dòng)， 提高了工作效率

8、。 這一方式主要 特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。（1）數(shù)據(jù)獲取方面， 采用電子手簿等進(jìn)行記錄， 并在計(jì)算機(jī)上批量處理各種量測(cè)數(shù)據(jù)。 （ 2）采用數(shù)據(jù)庫(kù)管理軟件進(jìn)行 各種文字屬性資料管理，自動(dòng)輸出各種表格、統(tǒng)計(jì)結(jié)果等。計(jì)算機(jī)的 普及，使得這一方式被廣泛采用。與手工房產(chǎn)測(cè)繪管理相比，這種管 理手段無(wú)異是一大進(jìn)步。 房產(chǎn)測(cè)繪資料已變成數(shù)據(jù)方式進(jìn)行存儲(chǔ)、 管 理和輸出。但是，由于房產(chǎn)測(cè)繪管理中既涉及各種文檔資料，又涉及 各種圖件資料， 而這兩大類資料在數(shù)據(jù)上無(wú)法自動(dòng)連接， 要靠人工干 預(yù)進(jìn)行組織， 仍不能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪管理自動(dòng)化管理， 因此稱之為計(jì)算 機(jī)輔助房產(chǎn)測(cè)繪管理。 這種方法是房產(chǎn)測(cè)繪由人工管理向計(jì)算機(jī)自動(dòng)

9、 化管理的一種過(guò)渡方式。3、 房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)2005 年，深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)與南方測(cè)繪儀器公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)了應(yīng)用于房產(chǎn)面積測(cè)繪、 公共面積分?jǐn)偟能浖钲谑蟹慨a(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng) 該系統(tǒng)應(yīng)用 ARCGIS 實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)圖繪制、應(yīng)用數(shù)據(jù)庫(kù)軟件 Oracle 實(shí)現(xiàn) 房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)的管理和相關(guān)表格的輸出。 以上各個(gè)系統(tǒng)的基本思路是 圖形庫(kù)與屬性庫(kù)采取分別管理， 通過(guò)系統(tǒng)集成實(shí)現(xiàn)圖形屬性的統(tǒng)一管 理。四、結(jié)語(yǔ)房產(chǎn)測(cè)量不但具有基礎(chǔ)測(cè)繪工作所特有的技術(shù)性， 而且具有很強(qiáng) 的法律性， 其測(cè)量成果的真實(shí)性、 可靠性直接牽涉到每個(gè)房產(chǎn)主的經(jīng) 濟(jì)利益。但是在房產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作中還存在一些問(wèn)題， 這些問(wèn)題的解 決與否，如何解決，直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的利益。相關(guān)部門在制定房 產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握， 保證測(cè)量精度留有余地， 測(cè)量方法正確 可靠，不能在制定規(guī)