從地塊購物中心租金測算看整體開發(fā)

1、從A4地塊購物中心租金測算看整體開發(fā)（討論稿） 項目數(shù)據備注面積60000暫定數(shù)據，如有變化，則以下數(shù)據均相應變化，不含地下部分綜合單價3700不含裝修、財務成本，含土建、安裝、地價、配套費等綜合成本222000000按照兩年建設周期，一年半封頂后支付50%的工程款，兩年工程完成后支付至100%計算，利息如下：支付款預計融資額交付前利息成本備注111000000555000003330000一年半節(jié)點1110000001110000000兩年節(jié)點綜上，即交付時，該項目建設綜合總成本為225330000若按照10%利息，10年收回建設綜合總成本，且租金不遞增的方式計算，如下：1.110*（225

2、330000-x）-(1.19+1.18+1.11)x=0得出每年需要收回3333萬元，才能夠在10年的時間內收回包含土地、建安、利息等在內的綜合總成本。按此計算，每月每平米的租金為46元。一、A4地塊購物中心租金測算考慮到商家的市場培育期，可以采取在保證回本年限不變的前提下，租金遞增的方式收回成本，即前兩年不遞增，從第三年開始每年在上一年的基礎上遞增5%，若按照10%利息，10年收回建設綜合總成本，則歷年租金如下：年數(shù)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年增長率1.00 1.00 1.051.10251.1576251.21550631.27628161.340095

3、61.40710041.4774554單月單方租金38.4938.4940.4142.44 44.56 46.78 49.12 51.58 54.16 56.87 根據上述測算，第一年、第二年單月單方租金為38.49元。若按照10%利息，12年收回建設綜合總成本的方式計算，如下：年數(shù)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年增長率1.00 1.00 1.051.10251.1576251.21550631.27628161.34009561.40710041.4774554單月單方租金34.6534.6536.3838.20 40.11 42.12 44.22 46.43

4、48.76 51.19 根據上述測算，第一年、第二年單月單方租金為34.65元。即根據理論測算，如果能夠按照34-39元/月/平米的租金執(zhí)行，基本上能夠保證不含精裝修的建設綜合成本在10-12年內收回。但是，根據市場了解，王府井近年執(zhí)行的政策是新開店的虧損年數(shù)不得超過1年，超過1年的要采取關店處理。如此一來，租金將被盡可能壓低。據了解，王府井在與開發(fā)商租賃房屋租金的合作方式一般為租金+遞增（不會超過5%）和流水扣點（不會超過10%）的形式，談判中，需要判定哪一種合作方式將會帶來更高的收益。但不論哪一種，王府井一般將前期租金控制在0.6-0.7元/天/平米的范圍內，即單月單方租金為18-21元/

5、月/平米，而且會要求精裝修（精裝的費用如何分擔，暫無了解）。此種狀況與我們上述理論測算相比差距較大。若考慮5%的遞增測算（從第三年開始，每一年在上一年基礎上遞增5%，在20年之后，每隔一年遞增一次，5%，即每兩年的租金保持一致），按照10%利息，20元/月/平米的租金計算（第一年、第二年），則需要31年才能收回總成本，總計約9億。租期按照20年計算，所收入的租金總數(shù)與含利息的總成本相差約2.82億。而13年的時間內能夠將建設成本收回，計2.43億。詳見表1。當然，上述測算只是針對我方僅建設此購物中心的方案計算的結果，或者說，如果我們在建設購物中心的同時，仍將會有其他產品同時建設并銷售，則銷售的

6、利潤有可能大大高于建設成本（如商業(yè)街），則此部分利潤可以代替購物中心的利息成本，則整體考慮，綜合成本收回的年限則會相應縮短。即如果商業(yè)街建設面積為70000平米，王府井的進駐使得商業(yè)街的銷售實收價格達到18000元/平米，則總銷額達12.6億，而70000平米商業(yè)街的建設成本按照3069元/平米計算，成本約為2.15億。粗略計算所獲得的利潤將能夠彌補購物中心由于租金過低所產生的高利息成本。綜上，我們不能單獨考慮購物中心的成本與收益，必須將包括購物中心在內的所有物業(yè)統(tǒng)一考慮，合理安排工期節(jié)點，根據資金收益和支出預期安排銷售節(jié)點，以保證自持物業(yè)和銷售物業(yè)在工程和資金需求上的均衡。單獨考慮購物中心時

7、的利息與租金變化曲線從上表可以看出，在前15年中，租金收入一直低于利息成本，即我們需要支付的利息成本一直處于增長的趨勢，從第16年開始，租金收入大于利息成本，所需支付的利息開始遞減，但一直需要到第31年，我們所收入的租金總和才能抵消全部的建設及利息成本（如果單獨考慮建設購物中心的話，且經營情況較好，能夠一直保持租賃及遞增的狀態(tài)）。二、A4地塊物業(yè)類型定位根據最新的東城控規(guī)，該地塊四址為：北至解放東路，東至堯賢街，南至規(guī)劃1#路，西至中試巷，土地性質為商業(yè)設施用地，容積率為3.5，計容建筑面積土地為6.63公頃（合99.45畝），計容建筑面積約為23.2萬平方米。依據深圳隆塬公司的產品定位報告，

8、該地塊所含物業(yè)類型及面積如下：物業(yè)類型購物中心商業(yè)街寫字樓精品酒店快捷酒店公寓住宅建筑面積（平米）45000524807200220004000-50002360076000上述的物業(yè)類型的面積總和基本上能夠做足容積率，物業(yè)類型設置方面也不存在問題。但部分物業(yè)面積分配方面需要調整。1、購物中心。臨汾目前在運營的購物中心面積最大的是世紀百悅，不到4萬平米，且經過這幾年的經營，也面臨著不斷淘汰品牌的問題，即面積不夠。此外，根據近期與王府井、北京華聯(lián)的溝通，希望我們能夠給到的面積不低于80000平米。當然，我們必須考慮到由于資金問題所帶來的租售比例。對于購物中心的規(guī)模，結合意向商家的意見，根據我們所

9、了解的同級別市場情況，以及考慮到長期經營的發(fā)展、整個地塊物業(yè)面積分配的均衡性等因素，我們認為不低于60000平米較為合適（不含地下部分），建筑層數(shù)不多于6層，含地下一層能夠達到7萬-8萬之間。2、高端住宅面積過大。住宅部分為現(xiàn)金流的重要構成之一，而且需要放在最后一期實施。住宅市場的未來預期不甚樂觀，尤其是高端住宅，預計漲價的空間不大，在3年之后能夠實現(xiàn)到5800-6000元/平米的實收價已是不錯（毛坯房）。但是要實現(xiàn)此價，7.6萬平米的住宅銷售期預計將超過3年，資金沉淀和機會成本均過大。或者說，削減一部分面積放在商業(yè)中，既能夠保證很快地銷售，也能夠實現(xiàn)較大的價值。我們認為住宅的面積應不高于45

10、000平米為宜，銷售期2年，即交房時售罄，最大化地減少資金的壓力。3、商業(yè)街。商業(yè)街承擔著該地塊現(xiàn)金流回籠的第一重任，大型購物中心的引進對于商業(yè)街的銷售具有直接的帶動作用，臨汾目前商業(yè)街的氛圍較好，應最大化的設置商業(yè)街的面積。我們認為商業(yè)街的面積應不低于7萬平米，并將商業(yè)街作為重點設計部分，通過與購物中心連通、半封閉設計、自由分割、局部重要節(jié)點招商、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃等方式盤活商業(yè)街，加上購物中心及多業(yè)態(tài)的組合，促進商業(yè)街的銷售、商家進駐和穩(wěn)定經營。4、公寓與寫字樓。在深圳隆塬公司的定位報告中，公寓與寫字樓為同一棟樓，面積設計總計約30000平米，其中寫字樓7200平米，公寓為23000平米。我們認

11、為寫字樓面積的設置保守。若按照每層1000平米計算，寫字樓僅為7層，難成規(guī)模，而目前臨汾市場上的寫字樓均在20層左右，較為純粹，每棟面積在20000平米左右。面積較小的公寓產品盡可能地少，甚至取消該產品。我們認為臨汾在短期內（至少5年內）仍沒有迎來類似酒店式公寓等過渡性產品的大規(guī)模需求，需求面較窄。反而寫字樓市場將會迎來高峰，寫字樓相對于商業(yè)而言，租金相對較低，經營業(yè)態(tài)除了辦公之外，還可經營早教、健身、培訓等行業(yè)，需求較大。按照一棟30000平米的建筑計算，寫字樓應最少不低于22000平米，公寓產品不多于8000平米。按照上述調整，我們認為較為理想的面積分配結果應如下所示：物業(yè)類型購物中心商業(yè)

12、街寫字樓精品酒店快捷酒店公寓住宅建筑面積（平米）600007000022000220004000-5000800045000注：以上面積不含地下部分。三、A4地塊成本與收益序號物業(yè)類型面積單方建設成本建設成本銷售單價銷售總價備注1購物中心60000370022200000000截止交付前2商業(yè)街7000030692148300001800012600000003寫字樓（公寓）3000030699207000060001800000004精品酒店22000500011000000000截止交付前5快捷酒店50003069153450008500425000006住宅450003069138105

13、00054002430000007還遷住宅建設成本84531290424547802400還遷住宅利息成本e8*30%*12%+e8*70%*12%+e8*100%*12%58914726 00拆除費8453120169062000躲遷費900*1000*3632400000 00戶數(shù)按900戶計算，三年期，1000元/月8地下車庫49000380418639600011000044000000銷售僅為住宅區(qū)車位，成本部分包含住宅車庫、集中商業(yè)車位、精品酒店車位9儲藏間4500306913810500250011250000僅計算住宅部分儲藏間，按照450個*10平米/個10土地成本99.45

14、 150000014917500000總計14802148701780750000 注：上表中的建設成本參考了公司對于A3一期項目的經濟測算，相對較激進；收入部分為市場預測，相對較保守。整體考慮原則是成本加大，收入減少，以確保保守計算的收益能夠符合開發(fā)預期。從上表可以看出，如果不計算自持物業(yè)第一年租金收入，不計入各類物業(yè)開發(fā)利息成本，能夠確保銷售收入大于開發(fā)投資，利潤約3億。但是開發(fā)利息必然會產生，而且有可能貫穿整個A4地塊的開發(fā)過程，而開發(fā)利息成本與開發(fā)節(jié)奏、銷售情況密切相關，合理安排開發(fā)和銷售節(jié)奏能夠最大化減少開發(fā)利息成本，從而盡可能地保證上述思路的成立。此外，在上表中，可以看出還遷住宅和

15、資金占用成本總計達3億，此部分是否可由政府部分承擔？上表中的另一個重點是商業(yè)街的銷售問題。商業(yè)街的銷售情況對整個A4地塊有著承上啟下的重要作用。7萬平米的商業(yè)街，開始銷售后，預計至少3年銷售周期，目標是基本上與購物中心的開業(yè)同步，同時，周邊精品酒店、快捷酒店、寫字樓等產品能夠啟動。故商業(yè)街的銷售準備要提前開展，必要時進行分銷。四、A4地塊開發(fā)節(jié)奏1、住宅產品。若A4地塊正常啟動，根據目前規(guī)劃，A4地塊有7萬左右的住宅（公寓）產品。但結合兩個方面：1、政府的要求政府在很大程度上將不同意先建住宅再建商業(yè)；2、產品價值的需要住宅（公寓）產品若要實現(xiàn)高價值，要先建商業(yè)，以商業(yè)帶動住宅價值的拉升。而且根

16、據目前的住宅市場情況和國家相關政策，臨汾住宅市場的投放量較大，尤其是均價超過5500元/平米的中高端高層住宅較難銷售，因此，若想通過先開發(fā)住宅產品來實現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠將不得不面臨很大的市場風險建議住宅產品放在最后一期開發(fā)建設。2、購物中心和商業(yè)街。品牌購物中心是A4地塊的重中之重，此物業(yè)承擔著提升整個地塊品質的重任，尤其是對商業(yè)街的促進和提升作用更為明顯。所以品牌購物中心的開發(fā)必須放在第一期。但是，品牌購物中心為自持物業(yè)，意味著一次性投入，分若干期收回的特性，資金壓力比較大，因此，建議將商業(yè)街與購物中心的開發(fā)作為同一期。如此，既能夠保證購物中心對商業(yè)街的直接作用不會產生延遲，及時銷售，提升價值，

17、也能夠通過商業(yè)街的銷售緩解資金壓力，尤其是提前收回購物中心的成本，避免龐大的利息成本的產生，最大化利潤。3、精品酒店、快捷酒店、寫字樓（公寓）。此三種物業(yè)建議二期實施。精品酒店為自持物業(yè)，預計占用資金1.1億，此部分資金必須由相應的現(xiàn)金流產品回籠資金，而且須相關性較強的產品，快捷酒店和寫字樓產品能夠較好地被精品酒店帶動，兩者的銷售預計1.07億，資金上能夠互補。綜上，第一期產品購物中心和商業(yè)街的體量最大，為13萬平米，工程上個采取分期實施的形式，營銷上整體推出，即啟動區(qū)為購物中心，宣傳中以購物中心連帶商業(yè)街，重點為商業(yè)街，待購物中心主體形象形成后，商業(yè)街銷售開始。二期工程的啟動要依據招商和資金

18、兩方面情況再定，原則上堅持招商不定，工程不動。若招商確定，要根據商業(yè)街銷售情況，或者資金回籠情況再行確定開工時間，即整個地塊的開發(fā)除了啟動區(qū)購物中心可能需要融資之外，不建議其他產品的開發(fā)再行融資，以最大程度減少資金成本。二期工程總計建筑面積約為5.7萬平米，可以同時開工，銷售中不可避免出現(xiàn)寫字樓、公寓、快捷酒店、商業(yè)街銷售共同存在的狀況（如果公司同時不再開發(fā)其他住宅產品的話），但此時仍以商業(yè)街的銷售為主。三期工程住宅產品，體量為4.5萬平米，可以在購物中心開業(yè)后再行實施，如此，最大化住宅價值的目的方可實現(xiàn)。此外，對于還遷住宅，為了最大程度減少躲遷費成本，可以按照3年建設周期逐步進行。按照上述設

19、想，公司的壓力是逐步減少的，同時對于是否在其他地塊再行同時開發(fā)建設，什么時間開發(fā)建設，都有了較好的對照和參考，即應避開公司壓力最大的時間段。時間軸2014-2015201520162017201820192020123101112123101112123101112123101112123101112123101112工程購物中心商業(yè)街精品酒店寫字樓快捷酒店住宅還遷住宅營銷/招商購物中心商業(yè)街精品酒店寫字樓快捷酒店住宅拆遷規(guī)劃設計開發(fā)與營銷周期如下所示：根據上表，如果能在從現(xiàn)在算起至2018年末的四年半的時間中將除了住宅之外的本地塊其他物業(yè)產品開發(fā)并基本銷售完成，直至各類物業(yè)正式營業(yè)是不錯的結

20、果。1、在2014年末之前，將購物中心和精品酒店的招商工作與拆遷工作同期進行并同期截止。確定購物中心和精品酒店的規(guī)模和建筑要求，并以此為基礎開始進入規(guī)劃設計階段，預計半年時間（含各類物業(yè)的規(guī)劃方案確定、深化設計、施工圖設計等直至開工前所要求的一切前期準備工作）。同時，營銷工作于2015年初重點開展商業(yè)街的銷售前期準備和推廣工作，為商業(yè)的快速銷售做好充分的扎實的工作。2、購物中心和商業(yè)街最好能夠同時開工，同時竣工，同時開業(yè)，以最大程度避免相互帶動出現(xiàn)延遲所帶來的風險（比如目前我項目中出現(xiàn)的美特好超市和周邊商業(yè)相互不能夠很好帶動的現(xiàn)象）。如此安排，可能會出現(xiàn)前期工程壓力和公司資金壓力較大的情況，所

21、以前期的人員準備、資金準備、方案設計、銷售推廣工作要顯得格外重要，或者說如果我們能夠將購物中心和商業(yè)街運作好，整個地塊所面臨的其他產品的工程建設和銷售工作均會順利開展。該兩種產品，一個是提升整個地塊品質，拔高形象的產品；另一個是最大化現(xiàn)金流回籠，支撐整個地塊開發(fā)的產品。我們認為，這兩種產品在地塊一開始就要“兩手都要抓”，而且“兩手都要硬”！必須堅持不懈，互補互促，才能一炮打響，消除后患。3、二期產品，即寫字樓、精品酒店和快捷酒店最好能夠與一期產品同時完工。能夠完成的基礎，我們認為一是二期產品的工程量相對較小，二是基于商業(yè)街的銷售能夠提供資金保障。同時完工的原因是最好能夠保證在購物中心和商業(yè)街營

22、業(yè)時，周邊不會存在在建項目，避免影響品質和安全問題，即解放東路和堯賢街的整體形象能夠同時展示，最大化保證商業(yè)產品之間的互不影響，互相促進。4、還遷住宅部分，基于最大程度減少建設周期過長所產生的躲遷費等費用增加，建議在拆遷完成后盡快開工，與A8地塊的建設存在重疊期。根據對A8地塊的經濟測算，A8地塊的產品收入無法填補成本投入（尚未計算利息成本,差額達1300余萬元，詳見下表），更無法支撐A4地塊還遷住宅的開發(fā)，故將會進一步增加公司在該時期內的資金壓力，即一定會出現(xiàn)融資的情況。序號物業(yè)類型面積單方建設成本建設成本銷售單價銷售總價備注1住宅28999.8306989000386.2500014499

23、90002還遷住宅21214.9290461608069.6003商鋪1088.830693341527.21500016332000商鋪為住宅產權4地下車位560038042130240010000016000000僅計算A8地下部分5儲藏間180030695524200260046800006土地成本11199.00 13501511865000僅計算A8土地面積總計195895233182011000五、開發(fā)資金安排從上表可以看出，公司的開發(fā)壓力最大的時期發(fā)生在2015年中至2018年中的三年中。在此階段，A4地塊各類產品、A8地塊產品、還遷住宅等將超過42萬平米（含地下部分）的產品要陸

24、續(xù)建設并基本交付，平均下來每年的建設面積為14萬平米！但實際可能不止這些，各期產品之間必然存在交叉，如此，定會增加！在此時間中，所有的產品均會陸續(xù)封頂，部分產品會交付，按照3200元/平米計算，需要的資金量為13.7億！平均每年的資金量為4.57億！如何保證資金的安全？一是最大程度上縮短工期，減少財務成本；二是合理安排銷售排期，補充資金；三是提前做好資金預判，做好融資。1、工期及支出。1）還遷住宅的規(guī)劃設計、土地協(xié)調等工作可與A4地塊拆遷工作同時進行，以保證在A4地塊拆遷完后，立刻進入建設階段，建設周期最長不得超過3年。所有住宅同時進行，工程封頂支付工程款50%，交付后支付至100%，預計在一

25、年半后，即2016年中支付工程封頂款約1.23億，加上躲遷費、拆除費及利息，總計約支付1.43億。在2017年底交付，需要支付工程款1.23億。2）購物中心和商業(yè)街在2015年中開始動工。購物中心與商業(yè)街整體建設，預計在2016年底封頂，購物中心需要支付工程款1.3億（按照含地下7萬平米計算）。商業(yè)街需要支付1.07億（沒有地下部分，地上按照7萬平米計算）。即在2016年底，一期工程總計需要支付2.37億。加上還遷住宅躲遷費和利息，總計約需支付2.57億。在2018年底交付，需要支付工程款2.18億。3）A4地塊二期工程預計在2016年中期至年底之間開工建設，封頂時間預計至2017年底之前，星

26、級酒店封頂，需要支付0.66億封頂款，加上躲遷費和利息，總計約0.86億；在2018年中期，寫字樓和快捷酒店封頂，需要支付0.65億；在2018年底之前統(tǒng)一交付，需要支付1.4億工程尾款，加上躲遷費和利息，總計約1.6億。4）A8地塊預計在2014年6月份開工，在2015年6月份封頂，需要支付工程款0.6億。在2016年中期交付，需要支付工程尾款0.6億。5）A9地塊在2014年初開工，預計在2015年初封頂，需要支付工程款0.3億，在2015年底前交付，需要支付工程尾款0.3億。6）A4地塊住宅在2019年初開工，預計在2020年初封頂，需要支付工程款1.1億（含車庫、地下室工程），在202

27、0年底交付，需要支付工程尾款1.1億（含車庫、地下室工程）。2、銷售。1）購物中心在2018年底開業(yè)之前，收回第一年租金，按照20元/月計算，約為0.144億。2）A8地塊產品在2015年底之前，銷售80%，回款80%，回款約為1.165億。在2016年中期交付前，銷售100%，回款100%，回款約為0.656億。3）商業(yè)街自2015年中期開始銷售，至2019年中期銷售完畢，四年銷售期。預計在第一年中銷售20%，為14000平米，銷售額為；第二年中銷售30%，為21000平米；第三年中銷售40%，為28000平米；第四年中銷售10%，為7000平米。銷售額及回款額預計如下表所示：年數(shù)銷售均價銷

28、售比例銷售面積銷售額回款比例回款額差額備注第一年1800020%1400025200000060%151200000100800000第二年1800030%2100037800000090%43092000047880000回款額為本年銷售回款與上年差額和第三年1800040%2800050400000090%49669200055188000第四年1800010%700012600000095%1721286009059400總計18000100%70000126000000099%1250940600-90594004）寫字樓自2016年中開始銷售，至2018年底銷售完成，銷售比例及回款如

29、下表所示：年數(shù)銷售均價銷售比例銷售面積銷售額回款比例回款額差額備注第一年600015%45002700000050%1350000013500000第二年600045%135008100000090%850500009450000回款額為本年銷售回款與上年差額和第三年600040%120007200000095%773775004072500總計6000100%3000018000000098%175927500-40725005）快捷酒店預計在2016年確定，要求支付50%的款項，約為750萬，在2018年交付后，支付尾款50%，750萬。6）住宅部分預計在2019年開工，至2020年底交付

30、，住宅、車位、地下室總計約為2.98億。銷售周期安排如下：物業(yè)類型面積銷售單價銷售總價2019年2020年銷售比例銷售額回款比例回款額銷售比例銷售額回款比例回款額住宅4500054002430000006010206000040%9720000095%133893000地下車庫4900011000044000000000095%4180000095%39710000儲藏間4500250011250000000095%1068750095%10153125總計98500298250000145800000102060000149687500183756125 綜上，工程支出與銷售收入的關系如下表所示：時間銷售收入工程支出融資額財務成本總成本利潤2015年11650