目標成本編制管理制度.doc

1、目標成本編制管理制度一、適用范圍適用于各項目目標成本形成及審批執(zhí)行。二、職責（一）成本部1. 組織編制成本管理相關(guān)標準模板、 模型，并負責成本管理模板、 模型的完善和維護。2. 協(xié)助發(fā)展部編制可研階段的目標成本測算。3. 負責概念設計階段多方案成本測算比較。4. 負責項目方案設計階段成本測算， 編制方案階段目標成本， 參與方案設計成果評審，提出成本優(yōu)化意見。5. 負責項目擴初設計階段成本測算， 編制擴初階段目標成本， 參與評審擴初階段設計成果，提出成本優(yōu)化意見。6. 根據(jù)擴初階段目標成本，協(xié)同各部門編制項目合約規(guī)劃 ，會同擴初階段目標成本上報審批，作為成本控制依據(jù)。7. 負責編制施工圖階段的目

2、標成本，并將成果在ERP平臺的動態(tài)成本中體現(xiàn)。8. 負責項目動態(tài)成本監(jiān)控及反饋， 填寫項目動態(tài)成本月報， 評估各項目的成本執(zhí)行情況，在 ERP平臺上進行。9. 提出或?qū)徟渌块T上報的目標成本調(diào)整申請。（二）采購部1. 配合成本部編制各階段成本測算，提供材料設備市場價格。2. 在擴初階段目標成本編制工作中， 負責填寫本部門合同的合約規(guī)劃對應的目標成本金額。（三）發(fā)展部1. 負責編制項目可行性分析報告。2. 根據(jù)需要組織設計部、營銷部、成本控制中心、財務管理中心等相關(guān)部門人員對重要項目調(diào)研。（四）設計部1. 負責提供概念階段、方案階段的設計資料。2. 負責提供概念階段、方案階段項目用地技術(shù)經(jīng)濟指

3、標 、項目建造標準。3. 負責提供方案階段項目材料設備部品清單 。4 在擴初階段目標成本編制工作中，負責填寫本部門合同的合約規(guī)劃對應的目標成本金額。5. 負責提供施工圖階段設計資料。（五）營銷部1. 負責提供項目定位、產(chǎn)品定位資料。2. 負責提供概念階段編制產(chǎn)品深化建議書 。3. 在擴初階段目標成本編制工作中， 負責填寫本部門合同的合約規(guī)劃對應的目標成本金額。（六）財務管理中心1. 負責概念階段、方案階段的投資分析。2. 結(jié)合稅務策劃編制確定跨期成本分攤和各期產(chǎn)品成本分攤原則。3. 在擴初階段目標成本編制工作中， 負責填寫本部門合同的合約規(guī)劃對應的目標成本金額。（七）運營管理中心1. 負責提供

4、概念階段、方案階段的項目關(guān)鍵節(jié)點計劃（至少包括項目啟動、開工、開盤、竣工、交付等節(jié)點時間） 。（八）前期部1. 在擴初階段目標成本編制工作中， 負責填寫本部門合同的合約規(guī)劃對應的目標成本金額。三、工作程序（一）目標成本的概念1. 目標成本是公司基于產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標準、市場狀況，結(jié)合公司經(jīng)營計劃，保證產(chǎn)品經(jīng)濟合理性基礎(chǔ)上， 編制的經(jīng)過努力要實現(xiàn)的成本指標。 在保證產(chǎn)品經(jīng)濟合理性基礎(chǔ)上，保障產(chǎn)品品質(zhì)，最大提升產(chǎn)品競爭力。2. 目標成本管理文件分為三個部分：目標成本測算表、項目合約規(guī)劃（擴初階段）、跨期成本分攤原則說明書 （分期開發(fā)項目提供）。3. 目標成本測算表反映項目的總目標成本和分項目標成本金

5、額，項目總目標成本是項目成本控制線，由分項目標成本組成。4. 跨期成本分攤原則說明書明確成本跨期分攤項目及分攤原則，未經(jīng)公司審批，不得改變。5. 項目合約規(guī)劃是將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及變更。（二）目標成本管理原則1. 市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，應確保目標利潤的實現(xiàn)。2. 準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項指標應有充分依據(jù)。3. 合理性原則：在保證產(chǎn)品品質(zhì)基礎(chǔ)上，實現(xiàn)產(chǎn)品經(jīng)濟合理性，最大程度提升產(chǎn)品競爭力。4. 事前控制原則：做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在理想、設計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題

6、，減少無效成本。5. 動態(tài)管理原則：動態(tài)成本及時與目標成本對比、及時糾偏，確保項目總成本在目標成本控制范圍內(nèi)。6. 可追溯性原則： 編制目標成本的資料， 包括規(guī)劃設計圖、 概念圖 / 方案圖、施工圖、政府收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用、管理費用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件，須與目標成本數(shù)據(jù)同時提供，及時收集、整理、存檔。（三）目標成本編制步驟1. 可研階段（1）可研階段，發(fā)展部編制項目可研版目標成本測算表 ，為獲取土地提供參考依據(jù)而進行的經(jīng)濟測算， 能夠較為準確的測算項目收益情況， 發(fā)展部視項目情況可咨詢成本部和財務管理中心。（2）進行可研階段測算時，成本測算主要依據(jù)為項目規(guī)劃指標、可

7、研階段產(chǎn)品初步定位、規(guī)劃指標下類似項目的成本數(shù)據(jù)，應在測算時注明測算依據(jù)。（3）項目可研版目標成本測算表隨同項目可行性研究報告 （發(fā)展部編制）報公司決策審批。2. 概念設計階段（1）根據(jù)營銷部需要，設計部依據(jù)初步產(chǎn)品定位報告，組織開展產(chǎn)品項目定位策劃階段的設計工作， 形成 2-3 個規(guī)劃強排方案。 成本部以此為依據(jù)進行概念設計階段目標成本測算，并在各方案間進行成本標準的對比。（2）根據(jù)產(chǎn)品初步定為及定位階段成本測算，財務管理中心負責進行投資分析，確定跨期分攤原則，由營銷部組織各方案比選并編制 產(chǎn)品深化建議書 提供公司評審決策。（3）概念設計階段目標成本測算表隨同深化產(chǎn)品建議書 （營銷部編制）報

8、公司決策審批。3. 方案設計階段（1）成本部根據(jù)概念設計階段成本測算，提出方案設計階段成本限額指標（控制目標）、成本優(yōu)化建議，以指導方案階段設計工作。（2）設計部完成項目總規(guī)及建筑單體方案審批后，將總規(guī)及建筑單體方案設計成果提供給成本部進行方案階段目標成本測算。（3）根據(jù)公司確定的產(chǎn)品定位、 總規(guī)及建筑單體方案設計成果 （函方案、結(jié)構(gòu)形式、建筑用料、設備選型等） ，在概念設計階段成本測算基礎(chǔ)上進行細化，形成方案階段目標成本測算表。（4）方案階段目標成本測算表隨同建筑單體方案（設計部編制）報公司決策，并重點說明與概念階段成本測算的差異。4. 擴初設計階段（1）成本部根據(jù)方案階段目標成本測算，提出

9、擴初設計階段的成本限額指標、成本優(yōu)化建議，以指導擴初設計工作。（2）根據(jù)公司審批確定的產(chǎn)品配置標準、 擴初設計成果及項目材料設備部品清單 ，對方案版目標成本進行細化、 調(diào)整修訂并說明與方案設計階段成本測算的差異和對比分析，形成目標成本測算表，作為項目的執(zhí)行版目標成本。（3）明確項目限額設計指標，形成施工圖設計階段的成本優(yōu)化控制建議，作為設計任務書或設計合同的一部分發(fā)設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據(jù)。5. 施工圖階段（1）成本部根據(jù)施工圖資料核實施工圖階段的成本與擴初階段目標成本的差異，分析超標原因，提出降低成本的建議。（2）施工圖階段的目標成本修正主要是考慮建筑施工圖完成后，實際各項面積

10、指標、標準做法更加明確后， 對執(zhí)行版目標成本進行的修訂，用于項目銷售前的定價參考及后期動態(tài)成本管理的參考。6.ERP 數(shù)據(jù)錄入（1）擴初設計階段和施工圖階段目標成本測算的相關(guān)資料定稿后，10 個工作日內(nèi)，將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入ERP系統(tǒng)，并分版本保存，以便進行各階段的目標成本對比分析。（2）各部門負責錄入各自負責的成本科目數(shù)據(jù)。7. 各版本目標成本控制原則及審批原則（1）后一版目標成本為前一版目標成本的深化。（2）各版目標成本編制完成后，需重點說明多方案成本差異及與前一版目標成本的差異分析。（3）可研階段的目標成本，由發(fā)展部編制并報主管副總裁審批后，提供給總裁、董事長決策參考。（4）概念設計階段的目標

11、成本由成本部負責組織編制，設計部、營銷部、財務管理中心、前期部、運營管理中心、采購部配合編制，成本部負責發(fā)起 ERP審批程序，報成本主管副總裁審批后，提供給總裁、董事長決策參考。（5）方案階段的目標成本由成本部負責組織編制并提交審批（主管高級副總裁、總裁、董事長），根據(jù)審批意見，成本部各部門修改，審批通過后，作為擴初階段成本控制及目標成本編制依據(jù)。（6）擴初階段目標成本（執(zhí)行版目標成本）由成本部發(fā)起 ERP審批程序，經(jīng)成本主管高級副總裁、總裁、董事長審批。8. 本條主要規(guī)定建安目標成本編制的各階段工作，其他科目（土地、前期、大市政、設計、營銷、管理費、稅金、財務費用等）目標成本的編制，由各負責

12、部門按上述各階段目標成本編制時間及要求完成，并匯總給組織審批的部門（發(fā)展部或成本部） ，同時提供數(shù)據(jù)編制依據(jù)。9. 根據(jù)合約規(guī)劃中責任劃分，各部門對各自合同的目標成本負責（數(shù)據(jù)的準確性、執(zhí)行情況等）。（四）目標成本測算表的編制1. 編制依據(jù)（1）項目地形、地貌以及地質(zhì)情況、項目紅線外需要公司投資建設或繳納、分攤的大市政工程情況。（設計部 / 前期部）（2）產(chǎn)品定位。（營銷部）（3）經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標及規(guī)劃設計方案。（設計部）（4）各階段設計成果文件。 （設計部）（5）公司各產(chǎn)品類型 / 組合的產(chǎn)品標準（建筑標準、配置標準） 。（營銷部 / 設計部）（6）地區(qū)內(nèi)類似項目成本數(shù)據(jù)、行業(yè)成本數(shù)據(jù)。

13、 （各部門提供各自負責的成本科目數(shù)據(jù)）（7）政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費標準，需特別關(guān)注行業(yè)壟斷部門施工的工程項目。（前期）（8）其他補充信息。（各部門）2. 編制要求（1）目標成本一般按項目開發(fā)分期編制，一個開發(fā)期只編制一個目標成本，如果同一開發(fā)期內(nèi)有多個規(guī)劃許可證，則按規(guī)劃許可證的范圍分開編制。（2）目標成本測算必須應用統(tǒng)一測算表格，并做到量價分離、 分攤合理、測算精細、依據(jù)充分。（3）各版本目標成本測算不一致之處應有充分的依據(jù)和說明，且應對差異進行分析說明，形成書面文件。（4）目標成本的制定應有可追溯性，編制目標成本的各項資料應及時收集、整理、歸檔。3. 注意事項（1）目標成本的測算應充分考慮

14、各項風險因素。（2）目標成本的編制依項目的規(guī)劃指標以及公司確定的產(chǎn)品標準為基礎(chǔ)，目標成本測算表須附產(chǎn)品標準說明及主要材料設備的成本分析。目標成本編制所依據(jù)的規(guī)劃方案等設計成果、產(chǎn)品標準是成本、營銷、設計、工程、財務等多個部門互動決策過程，各部門應積極配合完成。（3）成本測算表的數(shù)據(jù)應標注來源、參考依據(jù)、計算方法等信息。（五）項目合約規(guī)劃1. 項目合約規(guī)劃是目標成本管理的配套文件，通過合約規(guī)劃和合約過程控制，控制項目成本。2. 項目合約規(guī)劃實施辦法，參照項目合約規(guī)劃管理制度 。（六）目標成本的執(zhí)行1. 項目實施中，需及時反映項目動態(tài)成本情況，對動態(tài)成本進行監(jiān)控預警。2. 動態(tài)成本管理參照動態(tài)成本

15、管理制度 。（七）目標成本的調(diào)整1. 施工圖版的目標成本為最終目標成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境、產(chǎn)品定位有重大改變外不得修訂。2. 目標成本調(diào)整時，由各科目的成本責任部門按標準格式填寫 目標成本調(diào)整審批表，說明目標成本調(diào)整原因和金額，以及可能對項目產(chǎn)生的影響，并在 ERP上發(fā)起審批流程，審批流程如下：（1）目標成本（三級或四級科目）調(diào)整，總目標成本不超：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁及董事長（備案）（2）總目標成本超5%以內(nèi)：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁（審批）董事長（審批）（3）總目標成本超5%以上（含 5%）：成本部（審批）成本分管副總裁（審批）總裁（審批）董事長（審批）3. 目標成本調(diào)整審批通過后， 各部門按審批意見調(diào)整自己負責科目的目標成本， 并按版本保存。4. 建安費用目標成本責任部門是地產(chǎn)事業(yè)部， 由成本部監(jiān)控目標成本執(zhí)行情況， 若有目標成本調(diào)整，及時提醒地產(chǎn)事業(yè)部并申請目標成本調(diào)整。5. 其他費用目標成本的責任部門按照項目合約規(guī)劃管理制度 。四、其他（一）本辦法提到的其他表格