涪陵博宇帝都全程策劃方案

1、涪陵博宇帝都全程策劃方案策劃機(jī)構(gòu)：重慶萬博廣告有限公司 目錄、八 、前言第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位一、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目簡介2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二、市場分析1、涪陵充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析）2、商業(yè)市場分析3.市政規(guī)劃及涪陵商業(yè)布局走向4.SW0T分析三、商業(yè)物業(yè)的市場定位1定位原則2業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素3業(yè)態(tài)定位 4 檔次定位 5 概念定位 6商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議一、商場各樓層功能分區(qū)1主力店建設(shè)2設(shè)立主題商場 3樓層功能分區(qū)二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1規(guī)劃建議的基本原則 2規(guī)劃建議 3通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn)三、價(jià)格定位建議 第

2、三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目收入估算表二、成本構(gòu)成三、損益表四、盈虧平衡點(diǎn)分析五、敏感性分析1、成本變化對(duì)收益的影響2、銷售價(jià)格變化對(duì)收益的影響3、銷售率對(duì)收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場推廣一、市場推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思 1全面營銷戰(zhàn)略 2全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略 3品牌營銷戰(zhàn)略二、市場推廣階段性劃分1市場推廣階段性劃分 2各銷售階段的推廣要領(lǐng)三、品牌建立與傳播 1項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 2售樓部的包裝 3品牌傳播 4品牌維護(hù)與品牌提升四、銷售推廣策略 1實(shí)施全面品質(zhì)管理 2引入品牌物管顧問 3引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店 4整體招租和商鋪分零銷售并舉 5旺鋪拍賣 6統(tǒng)一經(jīng)營，保租銷售 7商場促銷帶動(dòng)物業(yè)銷售 8

3、落實(shí)政府優(yōu)惠政策 9戶口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué) 10免租招商11注意力促銷12網(wǎng)絡(luò)營銷 13價(jià)格變化策略 14優(yōu)惠折扣15無理由退鋪 16首付分期付款第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與防范1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測2風(fēng)險(xiǎn)防范、八 前言重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。房地產(chǎn)市場從短缺價(jià)值競爭價(jià)值整合價(jià)值的變化之迅速，是人們 始料不及的。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營；一方面大 型商場硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼幵業(yè)人頭攢動(dòng)人們無論 如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域， 何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場規(guī)律使之然。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們： “

4、凡 事預(yù)則立，不預(yù)則廢。 ”越是規(guī)模宏大的項(xiàng)目，越是寸土寸金的位置，越是要通 過周密的調(diào)研、準(zhǔn)確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中立 于不敗之地。地處長江、烏江交匯處的涪陵區(qū)，以其悠久的歷史，豐富的人文景觀矗立 于長江之濱， 區(qū)內(nèi)有小田溪巴國遺址、 點(diǎn)易園、“水下碑林” 白鶴梁等名勝古跡， 以盛產(chǎn)“涪陵榨菜”而享譽(yù)中外，歷史上曾作為烏江流域的物資集散地，享有 “川東第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。改革開放以來，涪陵經(jīng)濟(jì)得到快速地發(fā)展，近六年國 民經(jīng)濟(jì)平均保持 16.5%的增速，工業(yè)生產(chǎn)平均保持 1.7%的增速，已逐步成為一 個(gè)工業(yè)門類齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的涪陵經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。重慶涪 陵

5、博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨(dú)具，拆巨資在涪陵廣場路南端（涪陵廣場旁）興 建“博宇商住樓” ，真可謂有膽有識(shí)。我們重慶萬博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓” 進(jìn)行了策劃論證。我司對(duì)待每一個(gè)案例，都是本著科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn) 真研究、反復(fù)論證，以期望能為開發(fā)商提供最有價(jià)值的服務(wù)，在為開發(fā)商牟取 最大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)亦為本司獲取相應(yīng)的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)合作雙方的“雙贏”我們重慶萬博廣告有限公司是一家從事大型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、營銷和大型 商業(yè)招商管理的專業(yè)公司，擁有一批在相關(guān)領(lǐng)域有較深造詣的高素質(zhì)員工隊(duì)伍， 在深圳、重慶等地成功地策劃代理過幾十個(gè)大型住宅小區(qū)或大型商場，在銷售 領(lǐng)域至今保持多

6、項(xiàng)驕人記錄（詳情請(qǐng)閱讀重慶萬博廣告有限公司簡介） 。在貴公司的配合下，經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和認(rèn)真分析，我們對(duì)該項(xiàng)目商業(yè) 物業(yè)進(jìn)行了極為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位， （因項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵是商業(yè) 部分，住宅部分只是為項(xiàng)目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn) 行反復(fù)論證而忽略住宅部分。 ）在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn) 品更為完善，減小未來入市障礙，并根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位和涪陵 的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以協(xié)助貴公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售上的營銷 目標(biāo)。第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位一、 項(xiàng)目概況1項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：博宇花園位 置：涪陵區(qū)廣場路南端（涪陵廣場旁

7、） 開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：中煤工程設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 8880 平方米 建筑占地面積： 4392 平方米總建筑面積： 81452 平方米其中 商場面積： 15172.7 平方米A 棟住宅建面： 21951.4 平方米B 棟住宅建面： 16865.6 平方米五、六層面積： 6549 平方米 其 它： 2184.8 平方米 地下停車場： 4227.2 平方米 設(shè)備層： 1194.9 平方米 容積率： 6.5 綠化率： 15% 室內(nèi)停車場： 89 個(gè) 住宅總戶數(shù)： 318 戶 二、 市場分析1、涪陵充滿希

8、望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析）（1）城市人口規(guī)模涪陵城區(qū)位于長江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運(yùn)港，烏江流域最大 的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱?，F(xiàn)城市建成區(qū)面積 14 平方公里，城 鎮(zhèn)人口 23 萬人（其中城鎮(zhèn)職工 11.1 萬人），城市化率為 21.06%， 1997 年即進(jìn) 入城市化發(fā)展階段。預(yù)計(jì)到 2002 年，涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá) 37 萬人，屆時(shí)城市化 率提高到 35%。（2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長形勢喜人今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均 呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢：全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 4.93 億元，增長 23.6%，其 中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 3.98

9、 億元，增長 24.1%；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售 總額 1.98 億元，增長 14.2%，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408 萬美元，增速高達(dá) 274.3%， 實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬元，增長 10.35 ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬元，增長 59.5%，其中地方財(cái)政收入 4436 萬元，增長 28.2%。（3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機(jī)遇開拓進(jìn)取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合 指數(shù)達(dá) 116.8%，高出全市平均水平 38.22 個(gè)百分點(diǎn)，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新 的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使 全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了速度與效益增

10、長的良好態(tài)勢。（4）在崗職工年平均工資水平去年涪陵區(qū)在崗國營企業(yè)職工年平均工資是 8727 元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年 平均工資是 6156 元，其他經(jīng)濟(jì)體職工年平均工資是 8180 元。分別比上年增長 17.7%、7.8%、 1.7%。（5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長2001 年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭。今年全區(qū)共調(diào)減糧食 面積 8 萬畝用于發(fā)展骨干多經(jīng)項(xiàng)目。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，全年可完成總產(chǎn) 值 19 億元、經(jīng)營收入 17 億元、利稅 250 萬元。全區(qū)轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 16.8 萬人，勞務(wù)創(chuàng)收 7 億元。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。預(yù)計(jì)全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 9.

11、8 億 元，全年農(nóng)民人均純收入可實(shí)現(xiàn) 1900 元左右。（6）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi)差距逐步縮小 今年以來，涪陵區(qū)社會(huì)消費(fèi)需求相對(duì)平穩(wěn)，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之間的發(fā)展水平和絕對(duì)額差距呈逐步縮小的趨勢；從發(fā)展水平看，去年，一季度城市消費(fèi)品零售 額增長速度比農(nóng)村快 12.1 個(gè)百分點(diǎn)，上半年這一差距縮小至 5.8 個(gè)百分點(diǎn)，1-10 月進(jìn)一步縮小至 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費(fèi) 在絕對(duì)額上的差距也逐步縮小， 1-10 月城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 9.18 億元， 農(nóng)村 消費(fèi)品零售額為 7.74 億元，城、鄉(xiāng)消費(fèi)之比為 1.19 ：1，這一差距一季度為 1.28 ： 1，上半年縮小至 1.2

12、5 ： 1，下半年末進(jìn)一步縮小。（7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收 , 出口高于全國水平 4.1 個(gè)百分點(diǎn) 去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。一是對(duì)外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。全年 實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 4115 萬美元，完成年計(jì)劃的 138.5%，同比增長 66.9%。去年上 半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績 1392 萬美元，比前年同期增長 26.2%，其中出口 1191 萬美元，同比增長 12.9%，比全國水平高出 4.1 個(gè)百分點(diǎn)。（8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長態(tài)勢 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)給涪陵區(qū)固定資 產(chǎn)投資帶來較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定

13、投資呈穩(wěn)步增長勢頭。 2001 年涪陵區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資 35.1 億元，同比增長 24.7%，比重慶市增速 快 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。投資總額大幅度增長，主要是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目起了重要支撐作 用。 2001 年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資也呈增長態(tài)勢，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊(duì)調(diào)查，抽樣的10 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、 18 個(gè)行政村的農(nóng)村集體和私營企業(yè) 2001 年固定資產(chǎn)投資完 成額為 5055.96 萬元，上年同期為 4803.42 萬元，同比增長 5.26%。（9）涪陵區(qū)住房公積金突破億元截止 2001 年底，全區(qū)住房公積金歸集突破億元大關(guān)， 累計(jì)歸集公積金 10060 萬元， 2001年全年新增公積金 3339萬元

14、。（10）涪陵區(qū)個(gè)人所得稅突破 4000 萬元涪陵區(qū)到去年 10 月底止，全區(qū)入庫個(gè)人所得稅 4292萬元，同比增長 88.18%， 增收 1910 萬元。預(yù)計(jì)全年可征收個(gè)人所得稅 5000 萬元左右。（11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額突破 40 億涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加， 雙雙躍上新臺(tái)階： 3 月末城鄉(xiāng)居民 儲(chǔ)蓄余額達(dá)到 40.21 億元，比年初增長 7.4%，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額和農(nóng)村居民儲(chǔ) 蓄余額分別突破 30 億元和 10 億元關(guān)口，城鎮(zhèn)居民存款達(dá) 30.01 億元，比年初 增長 8.6%，農(nóng)村居民存款達(dá) 10.2 億元。（12）全區(qū)個(gè)體私營企業(yè)去年納稅突破六千萬元目前，全區(qū)個(gè)體工

15、商戶累計(jì)已達(dá) 17800 戶，私營企業(yè)達(dá) 538 戶，個(gè)體私營 經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員突破 3 萬人。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，有力地支持了地方財(cái)政， 2001 年，全區(qū)個(gè)體私營企業(yè)納稅 6625 萬元，比上年增長 52.7%，占全區(qū)財(cái)政總 收入的 7.1%，占重慶市個(gè)體私營企業(yè)稅收總額的 6.13%。（13）金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金投入，個(gè)人消費(fèi)信貸穩(wěn)步增長全區(qū)金融系統(tǒng)貫徹國家貨幣信貸政策，多方組織資金，利用直接貸款、商 業(yè)信用、上級(jí)行直貸點(diǎn)貸等形式加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的資金投入 , 全年投入各類貸款 15.1 億元，有力地支持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2000年涪陵區(qū)

16、各國有商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款余額為 22658 萬元， 2001年 各項(xiàng)貸款增幅為 9%，消費(fèi)貸款增幅為 17%，到今年初，各項(xiàng)貸款增幅為12%，消費(fèi)貸款增幅為 22%。消費(fèi)貸款的增速明顯高于各項(xiàng)貸款。（14）涪長高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境涪長高速公路是重慶主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資 環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。涪長高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離 縮短約 13 公里，特別是全長 2500 米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻 山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫區(qū)與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密 切。（15）人民物質(zhì)文化生活提高情況指 標(biāo) 名 稱 單位 1995 年

17、1998 年 1999 年 2000 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850 在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646 每人每年生活消費(fèi) （當(dāng)年價(jià) ） 全區(qū)居民消費(fèi)水平 元 1544 2112 2257 2471 農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493 非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791 住房面積城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積仃9.0 -16.40 17.47教育每萬人擁有大學(xué)生 人 60 60 60 61每萬人口在校學(xué)生 人 115

18、5 1313 1377 1452儲(chǔ)蓄年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 萬元 148969 255843 317882 374191 平均每人儲(chǔ)蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388 衛(wèi)生每萬人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 18.7 20.5 20.6 20.8每萬人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 14.8 14.0 14.4 14.4物價(jià)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（以上年=100） % 117.5 101.7 98.0 97.5商品零售物價(jià)總指數(shù)（以上年=100） % 115.0 98.7 99.1 97.0（16） “九五”期間社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位: 萬元年 份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 國有經(jīng)濟(jì) 集體經(jīng)濟(jì) 私營經(jīng)濟(jì)

19、個(gè)體經(jīng)濟(jì)1996 122587 21890 19750 684 247341997 144184 16291 28938 1526 321011998 164078 26566 17572 3585 467841999 179278 19714 6738 7152 674042000 197106 18759 7304 19785 737482、商業(yè)市場分析1 ）涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金水平 商業(yè)業(yè)態(tài)分布涪陵區(qū)的商業(yè)主要集中在興華中路 （高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn)盤） 、高筍塘路、 廣場路、人民東路（南門山至紅豆夜總會(huì)段）和人民西路（南門山至區(qū)人民銀 行），這里集聚了 700 多家商業(yè)、服務(wù)業(yè)門面（

20、含商場） ，總商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營 面積達(dá) 6 萬多平方米，包含了皮革、服裝、美容化妝、家電（含通訊） 、五金建 材、文化、餐飲娛樂、醫(yī)藥零售、汽車、家俱等行業(yè)。通過實(shí)地調(diào)查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營的商品種類，經(jīng)營面 積以及租金走勢等多個(gè)層面進(jìn)行了綜合比較和整理。從上圖可以看出，服裝類占有比例最大，而汽車類則比例最小。經(jīng)過分析， 我們可得到：作為中心商業(yè)，汽車類經(jīng)營因市場需求相對(duì)較小而所占商業(yè)門面 數(shù)量比例較小，而服裝行業(yè)因利潤較大而經(jīng)營者多 , 其所占的門面數(shù) 量比例相 對(duì)較大。從上圖可以看出，綜合商業(yè)占的面積比例最大，仍是經(jīng)營的主流，而服裝 類因多選擇最為繁華而租金又較高的門面，在選

21、擇門面大小上則偏向于面積較 小的。從上圖可以看出，以高筍塘為中心的興華中路、高筍塘路為商業(yè)集中區(qū)， 其門面占總數(shù)量的比例高達(dá) 53.33%，而其中興華中路（高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn) 盤）占總數(shù)量的達(dá) 29.36%，說明該路段處于商業(yè)集中區(qū)。備注:1. 興華中路為高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn)盤路段； 2. 人民東路為南門 山至紅豆夜總會(huì)路段； 3. 人民西路 為南門山至人民銀行路段。從上圖可以看出，興華中路（高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn)盤）占的面積比達(dá) 57.79%，處于絕對(duì)優(yōu)勢，為商業(yè)集。皮革類皮革在各個(gè)城區(qū)都占據(jù)著重要的位置，在涪陵區(qū)也不例外。而對(duì)于涪陵各 街區(qū)來說，人民西路的皮革商業(yè)門面則占據(jù)了絕對(duì)地位，56

22、.9%的比例讓其它街區(qū)望塵莫及，其次是廣場路，該路段占了 20.69%的比例。但是從經(jīng)營的商品品 質(zhì)來講，廣場路經(jīng)營品種檔次較高，這里有科而士、圣百庭、意爾康、紅蜻蜓 等知名鞋業(yè)的專賣店；其次是興華中路，盡管占的比例較小，但是卻有多家品 牌產(chǎn)品的進(jìn)入；而人民西路的皮革主要以低檔產(chǎn)品為主。服裝類服裝是獲取高額利潤的商品之一，這就是幾條主要街道比例差異不太大的 主要原因。而從經(jīng)營的主要商品品質(zhì)來看，興華中路以品牌服裝為主，這里有 雅戈?duì)?、與狼共舞等知名品牌；其次是廣場路，這里有紅豆、勁霸等品牌，同 時(shí)，廣場路經(jīng)營的服裝中，女裝占了主導(dǎo)地位。美容化妝類這里所講的美容化妝類，包含了美容、化妝品、裝飾品

23、等多種與人的美容 及裝飾佩帶有關(guān)的產(chǎn)品及服務(wù)業(yè)，這種商業(yè)、服務(wù)業(yè)中，化妝品的利潤最高， 超過了很多商業(yè)業(yè)種，作為新興商業(yè)中心的興華中路，這里街區(qū)環(huán)境好，人流 量大，商品交易量大，是理想的化妝品銷售場所，而對(duì)于其它街區(qū)而言，是無 法比擬的。家電類這里的家電類包含有通訊產(chǎn)品交易，這些商品的利潤率也是很高的，特別 是手機(jī)，這種在幾年前還屬于奢侈品的商品利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相關(guān)的日常生活用品。而高筍塘路的手機(jī)門面占了調(diào)查街區(qū)總和的52.69%，其中心地位是顯而易 見的；其次是興華中路，占了 22.58%；其它街區(qū)合計(jì)比例則僅僅才 24.73% 五金建材裝飾類興華中路之所以在本業(yè)態(tài)中占有這么高的比，其主要原因

24、是，這里有建材 裝飾市場，涪陵的建材交易中心就集中在金穗路口與興華中路一帶。而作為老 商業(yè)中心的廣場路到大東門一帶，卻沒有多大的比例，說明這里的業(yè)態(tài)仍傾向 于以高收益的商品為主。文化用品類這里說的文化用品類，主要包括書報(bào)、文具、文印和音像等商品，這些商 品在很大程度上是為其它高收益的商品交易服務(wù)的，如果這里的商業(yè)服務(wù)業(yè)繁 華，則這里的文化也就相對(duì)較為豐富，這樣便于促進(jìn)綜合商業(yè)的發(fā)展。同時(shí)， 如果學(xué)校、政府機(jī)構(gòu)較多，則文化業(yè)的分布也較為密集。作為新興商業(yè)中心的 興華中路，這里不僅商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，同時(shí)政府機(jī)構(gòu)也較多，其在文化類中占 有 34.29%的比例也就不足為奇了。餐飲娛樂類從上圖可以看出，餐

25、飲娛樂在涪陵分布較為均衡，這中現(xiàn)象其實(shí)在其他城 市也較為普遍。醫(yī)藥類 人民西路和人民東路之所以有這么多的醫(yī)藥門面，主要是因?yàn)檫@里的大型綜 合醫(yī)院較為密集，這些醫(yī)院帶動(dòng)了零售藥業(yè)的發(fā)展。家俱類通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)的家俱行業(yè)并不發(fā)達(dá)，在調(diào)查的幾大街區(qū)中， 高檔的家俱店極少，而所有的家俱店也才 8 家。這 8 家家俱店主要分布在人民 西路，并且大多屬于普通的低檔家俱，而通過對(duì)其它城市的調(diào)查，家俱行業(yè)的 收益率已經(jīng)逐漸接近大眾化商品了。這就給我們一個(gè)啟示，我們是否可以考慮 在適當(dāng)?shù)臉菍釉O(shè)置高檔家俱店，以滿足中心區(qū)的市民需求，同時(shí)也可以給商業(yè) 物業(yè)定位尋找一個(gè)空白點(diǎn)。其它類由于這一類商業(yè)門面經(jīng)營較為

26、復(fù)雜，并且規(guī)模也較小，利潤率也較低，對(duì) 此就不詳加說明。綜合商場在涪陵區(qū)，綜合的整體經(jīng)營商場就只有新大興、愛家超市及山城 超市，其實(shí)其他的分零經(jīng)營商場的經(jīng)營效益明顯不好，主要原因是：其一，經(jīng) 營混亂，沒有鮮明的業(yè)態(tài)定位；其二，管理混亂，許多分零經(jīng)營的商場管理都 是采用最原始的安保管理，對(duì)于物業(yè)的推廣和商業(yè)氛圍的營造都沒有明顯手段 和合理措施，更缺乏品質(zhì)控制和售后服務(wù)。總結(jié)：通過以上各圖例，我們可以發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)目前的商服業(yè)中心是以高 筍塘轉(zhuǎn)盤為中心的興華中路和高筍塘路片區(qū)。在這些商業(yè)業(yè)態(tài)分布中，服裝、 家電利潤居各業(yè)種之首。商業(yè)租金水平商業(yè)物業(yè)的租金水平是隨著多種因素的變動(dòng)而變動(dòng)的，這些因素包括

27、市政 規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)自身因素及周邊商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展因素等。就商業(yè)物業(yè)本身來 講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進(jìn)深、總面積、樓層、臨商圈 中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭和機(jī)場）的距離，等等。 就涪陵各街區(qū)而言，興華中路（高筍塘至體育館段）的租金價(jià)格最高，但就實(shí) 際租金價(jià)格來看，該路段的均價(jià)并不是最高的，高筍塘和廣場路反而較高，這 主要是由于該路段門面面積較大、臨街進(jìn)深較大、臨街寬度較小等原因造成的。 具體租金水平如下圖： 注：興華中路調(diào)查路段起于高筍塘轉(zhuǎn)盤，止于黎明路轉(zhuǎn)盤 人民東路調(diào)查路段起于南門山，止于紅豆夜總會(huì) 人民西路調(diào)查路段起于南門山，止于人民銀行 主要街區(qū)分析主

28、城區(qū)內(nèi)較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉(zhuǎn)盤、興華中路、廣 場路、人民東路、人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉(zhuǎn)盤為中心的新商圈和以南 門山轉(zhuǎn)盤為中心的老商圈這兩大商圈。注：該路段的調(diào)查主要為涪陵廣場至高筍塘轉(zhuǎn)盤段。該路段是涪陵區(qū)的通訊街區(qū)，各類通訊產(chǎn)品在該路段占據(jù)了主要地位，其 中在比例為 37.98%的家電類中，通訊產(chǎn)品占了 90%以上，這里更確切地講是涪 陵區(qū)的通訊市場，這里的的通訊門面在整個(gè)涪陵區(qū)也占了絕大多數(shù)。其次是服 裝類，通過前面的分析，我們知道，服裝在大部分街區(qū)中也是主導(dǎo)交易商品。 而汽車、家俱這些大宗交易品在這里沒有市場空間。同時(shí)，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這 里的的門面臨街深度普遍較小，

29、而相對(duì)租金則較高（見后面說明） 。 注：該路段的調(diào)查主要為高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn)盤段。興華中路為涪陵區(qū)的新興商業(yè)交易中心，這里主要分布的門面主要特征是： 從高筍塘轉(zhuǎn)盤到體育館，這里經(jīng)營的是中高檔商品；而從體育館到黎明路轉(zhuǎn)盤， 則是涪陵區(qū)的建材裝飾交易中心。 注：該調(diào)查路段主要為南門山至人民銀行段。人民西路作為涪陵區(qū)的老商業(yè)街之一，現(xiàn)在已經(jīng)失去了原有的風(fēng)采，除靠 近南門山一帶還有少量的中檔商業(yè)門面外，其它街區(qū)都為低檔商品交易門面。 這條街的商品主要以皮革為主，其次是服裝，而作為高收益的家電則幾乎沒有， 其比例僅占 2.88%。現(xiàn)在這一段發(fā)展處于半停滯狀態(tài)，門面普遍破舊，租金水平 低下，經(jīng)營雜亂。注

30、：該調(diào)查路段主要為南門山至涪陵廣場段。廣場路處于涪陵廣場與南門山之間，人流量較大，但路況并不理想，尤其 是人行道窄而且破爛，道路坡度較大，這給商業(yè)交易帶來了困難。但是，這里 也是商業(yè)潛力最大的街區(qū)之一，如果市政規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)整治得當(dāng)，將會(huì)帶 來巨大的商機(jī)。注：該調(diào)查路段主要為南門山至紅豆夜總會(huì)段。同人民西路一樣，該街區(qū)在南門山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于 下降的趨勢，但從市政建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的形勢來看，這里孕育著巨大的希望。 原因有：一是規(guī)劃中的步行街位于該路段；二是重百、新世紀(jì)這兩大商業(yè)巨頭 將入住于此。這樣，這里恢復(fù)以前的雄風(fēng)已指日可待，這里的發(fā)展也必將帶動(dòng) 相鄰的人民西路及廣場路

31、段的發(fā)展。從上圖可以看出，高筍塘現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了餐飲娛樂中心，其商業(yè)地位 已經(jīng)逐漸被其它街區(qū)取代，現(xiàn)有的一個(gè)地下商場和綜合商場已經(jīng)明顯地處于頹 勢（愛家超市除外） 。（2）涪陵商業(yè)物業(yè)調(diào)查涪陵商業(yè)物業(yè)調(diào)查表：項(xiàng)目名稱調(diào)查內(nèi)容 宏泰經(jīng)典 御座名邸 朝發(fā)新城 太極百貨 發(fā)展商 涪陵宏泰實(shí)業(yè) 涪陵日興房產(chǎn) 朝發(fā)新城 太極集團(tuán) 區(qū)位特征 人民東路 18 號(hào)中檔商業(yè)街 （位于規(guī)劃中的步行街 ） 涪陵廣場南沿規(guī)劃 建設(shè)中的商業(yè)休閑中心 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街區(qū) 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步 行街規(guī)模5400多仃14000多仃1萬多仃1萬多仃類型 整體租售 （ 具體未定 ） 整體租售 重百大樓入住 新世紀(jì)百貨入

32、住 業(yè)態(tài)定位 中高檔綜合商場 中高檔綜合商場或?qū)I(yè)商場 中高檔 中高檔租售價(jià)格 售：一層15000元/仃； 二層2500元/心三層2300元/仃 租：80 元/仃/月；售：6500元/仃租售狀況 未租售 未租售 已確定 已確定綜合評(píng)價(jià) 現(xiàn)實(shí)商業(yè)氛圍較差，預(yù)計(jì)前景較好 規(guī)劃中的商業(yè)休閑中心，大樓規(guī) 劃設(shè)計(jì)屬區(qū)域一流， 有較好的商業(yè)基礎(chǔ) 規(guī)劃中的商步行街區(qū)， 有很好發(fā)展前景， 可以帶動(dòng)周邊商業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可 以帶動(dòng)周邊商業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（3）競爭分析 近期上市物業(yè)競爭分析以上商業(yè)物業(yè)在涪陵區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)中具有代表性，對(duì)于本案具有 一定的影響，這其中包括

33、競爭威脅，也包括市場機(jī)會(huì)。其中宏泰經(jīng)典和御座名 邸都是初具規(guī)模的建筑，其步伐已經(jīng)走到了本案的前面，它們都在試圖通過某 種合理的途徑來解決物業(yè)的租售問題，一旦它們找到理想的推廣方式，無疑會(huì) 對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅；還有在南門山轉(zhuǎn)盤旁有兩家商業(yè)物業(yè)，即將引入重百 和新世紀(jì)兩個(gè)重慶商業(yè)巨頭的入住，并且離本案約400m對(duì)于本案也存在著相當(dāng)?shù)耐{，至少本案不能采用同樣的業(yè)態(tài)定位即定位于百貨商場，這主要是因 為：首先這兩大巨頭是重慶市的知名品牌，已經(jīng)在重慶市民中形成了良好的口 碑，從這兩家商場在重慶的經(jīng)營業(yè)績就可知道，它們具有較強(qiáng)的市場競爭能力 和應(yīng)變能力；其次，它們的經(jīng)營思路和機(jī)制也不是一般的商家所能具有

34、的，在 主城區(qū)，多家商場的倒閉都是這兩大巨頭作用的結(jié)果。因此，本案必須作出比 較新穎的合理的定位，并且制定出理想的推廣方案，才能對(duì)抗競爭。但是，市場也并不是一兩家巨頭所能夠占據(jù)了的，畢竟他們不可能滿足所 有購物者的需求，同時(shí)他們的經(jīng)營也不是面面俱到。另外，他們的進(jìn)入，還給 本案帶來了商機(jī)，因?yàn)檫@樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻 射能力，帶來大量的人流，包括周邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎(chǔ)，則 市場機(jī)會(huì)就形成了。核心商圈地位的爭奪涪陵區(qū)由興華中路、高筍塘路、廣場路、人民西路、人民東路等街區(qū)形成 的涪陵區(qū)中心商圈，在這一商圈中，分別以咼筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為中心形 成了兩個(gè)次商圈

35、。決定本案商業(yè)市場競爭環(huán)境的不僅僅是近期上市的商業(yè)物業(yè) 競爭，還受到著本案所處的次商圈在涪陵商圈中的地位的影響。本案位于廣場路和高筍塘路結(jié)合點(diǎn)，按人流方向和所處位置可歸屬于“南 門山轉(zhuǎn)盤次商圈”。由于從南門山至人民東路要修步行街，“步行街”在我國作為正在興起的一種新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，由于規(guī)劃有序、街面整潔、購物環(huán)境好， 從而在各個(gè)商圈中人氣最旺、商業(yè)氛圍最隆，逐漸成為其所在商圈中經(jīng)營環(huán)境 最佳的核心商圈；再者，商業(yè)中心也不是一兩家商家所能形成的，穩(wěn)固的商圈 核心和良好的商業(yè)氛圍是靠多個(gè)品牌商家和眾多專業(yè)市場經(jīng)過合理的整合形成 的，在南門山轉(zhuǎn)盤旁將有重百和新世紀(jì)兩大品牌商場，而“高筍塘轉(zhuǎn)盤次商圈”

36、 中品牌商家較少，僅有“新大興”一家主力商場，顯然競爭力不及“南門山轉(zhuǎn) 盤次商圈”。因此，未來很有可能本案所在的“南門山轉(zhuǎn)盤次商圈”將會(huì)成為涪陵區(qū)商 圈的核心商圈，從而處于優(yōu)越的商圈地位。（4）涪陵區(qū)商業(yè)市場總結(jié) 涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂，經(jīng)營還處于無序狀態(tài)； 涪陵區(qū)缺少規(guī)模化、品牌化的商家，現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較 弱，以高筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為交易中心的兩個(gè)新舊商圈都缺乏真正的凝聚 力，在該區(qū)域商圈中缺少主力店，不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位，涪陵的商圈 核心亟待形成； 涪陵現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學(xué)的經(jīng)營，從而使經(jīng)營商品品質(zhì)管 理失控，假冒偽劣產(chǎn)品泛濫，商品售后服務(wù)沒有保

37、障； 涪陵區(qū)除建材市場、 金穗路飲食一條街這兩個(gè)專業(yè)市場外， 無其它專業(yè)市場， 因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間； 至今為止涪陵區(qū)城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)自身品質(zhì)較低，無大規(guī)模、高檔次的標(biāo)志性 商業(yè)建筑； 涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)管理還處于低級(jí)的安保水平，更無品牌物管公司進(jìn)入； 涪陵區(qū)的商業(yè)經(jīng)營還都處于被動(dòng)的侯客上門狀態(tài)，缺少傳播推廣和促銷。（5）商業(yè)零售發(fā)展趨勢 隨著流通體制改革的進(jìn)一步深入，市場竟?fàn)幚^續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉 進(jìn)入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競爭白熱化程度不斷加?。涣硪环矫?， 具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業(yè)步

38、行街由于綜合功能強(qiáng)漸漸受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結(jié)構(gòu)調(diào)整中不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。新一輪的商業(yè)革命 將依靠精密策劃、準(zhǔn)確定位和經(jīng)營特色出奇制勝。上個(gè)世紀(jì) 90 年代以來，中國零售業(yè)在高速發(fā)展中經(jīng)歷著一場深刻的變革。 它不僅使零售業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)行業(yè)，而且對(duì)整個(gè)流通業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方 式都產(chǎn)生了積極影響。隨著居民消費(fèi)水平和購買力的提高，其消費(fèi)需求，消費(fèi)結(jié)構(gòu)，消費(fèi)方式， 消費(fèi)心理等都發(fā)生了變化，形成了巨大的消費(fèi)市場和多樣化的消費(fèi)需求。近幾年，由于大量新建商廈陸續(xù)開業(yè)，市場競爭加劇，租金水平有所下降。 零售企業(yè)相對(duì)于社會(huì)商品零售總額的上升和相對(duì)于現(xiàn)實(shí)購買力過剩以及不合理 的格局使行業(yè)平均利潤躍入最低點(diǎn)，

39、多數(shù)商家在虧損中運(yùn)行。租金水平普遍下 調(diào)，新建商業(yè)物業(yè)空置率繼續(xù)上升。有的城市高達(dá)40% 50%。許多省會(huì)城市的空置率也在 30%左右。（可考慮步行街的威脅和影響）優(yōu)勝劣汰，適者生存的市場法規(guī)促使零售業(yè)的現(xiàn)有格局自行分解、重組、 走向合理化?，F(xiàn)在呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭的有連鎖店、倉儲(chǔ)店、專賣店、超市、精 品店、購物中心等。還有如直銷、電視購物、網(wǎng)上購物等處于萌芽狀態(tài)的新興 業(yè)態(tài)?？紤]到城市居民無法回避的、關(guān)系到個(gè)人生活的基本要求約束，以及農(nóng)村 居民特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)環(huán)境，中國消費(fèi)品市場很難由于偶然因素或政治性 因素影響而再度進(jìn)入火暴增長階段。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，間或伴有一些小的局部 性的消費(fèi)熱潮的平穩(wěn)

40、增長將是近段時(shí)期消費(fèi)品市場運(yùn)行總體特征。綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：質(zhì)量價(jià)格比更加合理，零售企業(yè)低利運(yùn)行。隨著市場條件變化，零售業(yè)獲 取超額利潤的時(shí)代已結(jié)束。在低利狀態(tài)下運(yùn)行和生存，零售企業(yè)只有降低成本， 在經(jīng)營和管理上練“真功夫” 。商品種類更多，特色經(jīng)營、品牌經(jīng)營和錯(cuò)位競爭，是在高度競爭的市場經(jīng) 濟(jì)中零售業(yè)有效占有市場份額的途徑。為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費(fèi)要 求，商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。 服務(wù)質(zhì)量提高。在全國市場疲軟、商業(yè)企業(yè)效益滑坡、居民消費(fèi)呈多元化的形 勢下，基礎(chǔ)管理、全面質(zhì)量管理和全面服務(wù)管理是成功的營銷手段之一?，F(xiàn)代 商業(yè)服務(wù)內(nèi)涵正在向更深更廣的領(lǐng)域

41、延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪 商場服務(wù)革新的方向。誰能提供具有附加價(jià)值，不斷滿足甚至超出顧客期望的 優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場，從而獲得忠誠顧客的終生價(jià)值。技術(shù)投入大，管理模式更先進(jìn)。我國消費(fèi)品市場已經(jīng)由賣方市場走向買方 市場、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)決策、消費(fèi) 權(quán)利等都發(fā)生了變化。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認(rèn)識(shí)買方市場，根據(jù)消費(fèi)變化， 加強(qiáng)內(nèi)部組織管理，增加管理技術(shù)含量，在營銷方式上創(chuàng)新，包括企業(yè)制度創(chuàng) 新、組織創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。零售業(yè)態(tài)調(diào)整的速度加快。 1998 年是中國大百貨商場的倒閉年， 1999 年以 后進(jìn)入零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)

42、整期，今年的調(diào)整速度大大快于以往，集休閑、娛樂、 購物為一體的購物中心以及方便消費(fèi)者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前 景，并會(huì)很快進(jìn)入成熟期，引發(fā)中國百貨業(yè)的革命。零售業(yè)作為流通的最終通道對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和主導(dǎo)化日趨呈現(xiàn)。經(jīng) 濟(jì)增長由原來的投資驅(qū)動(dòng)、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)和市場導(dǎo)向，流通產(chǎn)業(yè)對(duì)國 民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強(qiáng)中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形 式，因此任何一個(gè)項(xiàng)目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當(dāng)?shù)厍闆r相結(jié)合才能作出 正確的決策。3. 市政規(guī)劃及涪陵商業(yè)布局走向作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫區(qū)腹心，為重慶市重點(diǎn)建 設(shè)的城市之一。在涪陵區(qū)

43、第一次“三代”會(huì)上，涪陵區(qū)委、區(qū)政府在堅(jiān)持超前 性、科學(xué)性的原則的基礎(chǔ)上，提出了涪陵區(qū)“城市化”發(fā)展戰(zhàn)略，并已制定出 “后靠東移、西進(jìn)北連”的戰(zhàn)略措施，規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)董家灣片區(qū)、順江小區(qū)和 太極工業(yè)園區(qū)，并與兩個(gè)政經(jīng)合一的開發(fā)區(qū)（橋南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和李渡私營 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）連成一片，加快城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和加大舊城改造力度。從 這個(gè)規(guī)劃思路及目前的建設(shè)步伐可以看出：涪陵老城區(qū)將會(huì)建設(shè)成政治、經(jīng)濟(jì)、 金融和商貿(mào)業(yè)中心，而位于老城區(qū)中心的涪陵廣場將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)成為重點(diǎn) 建設(shè)的對(duì)象，假以時(shí)日，這里將會(huì)成為涪陵的文化中心和商商圈核心。作為涪陵區(qū)的中心廣場 - 涪陵廣場與南門山轉(zhuǎn)盤相呼應(yīng)，人口密集，交通

44、便 利，市政配套完善，商業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，隨著步行街拆遷建設(shè)步伐的加快， 以及重百、新世紀(jì)這兩大商業(yè)巨頭的進(jìn)駐，必將引起金融、商業(yè)界的關(guān)注，該 片區(qū)成為商業(yè)核心地位已經(jīng)指日可待。同時(shí)，由于幾大主力店的拉動(dòng)，周邊區(qū) 縣的人流也將會(huì)會(huì)聚于此，若本案定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理，必將會(huì)成為涪陵商圈 中商業(yè)核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點(diǎn)。4.SW0T分析（1）S （優(yōu)勢） 本案位居原商業(yè)圈的中心位置，人流量大，商業(yè)氛圍濃； 在高筍塘路和廣場路交匯處，臨近涪陵廣場，與廣場地下商場連為一體，外 部交通順暢； 步行街的興建從整體上提升了涪陵消費(fèi)市場的層次，使涪陵老商業(yè)圈煥發(fā)青 春、更加繁榮； 重百、新世紀(jì)

45、不久即將進(jìn)駐涪陵南門山轉(zhuǎn)盤，使本案所在街區(qū)及步行街將成 為涪陵商圈的核心商圈； 本案有 1.5 萬余平方米的商業(yè)物業(yè)， 體量規(guī)模較大， 能形成一定的品牌效應(yīng)； 商場兩面臨街，且臨街面較長，物業(yè)展示面寬； 由于地勢落差原因，在未來規(guī)劃中造就商場多層臨街，商業(yè)價(jià)值較高。(2)W(劣勢) 商場臨街步道較窄，商場門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群； 商場 A 棟和 B 棟高差較大，不在同一平面上，缺乏整體氣勢； 廣場路街面較為陳舊狹窄，與高品質(zhì)商業(yè)不太協(xié)調(diào)； 拆遷費(fèi)過高，導(dǎo)致成本較高，壓縮了利潤空間； 涪陵市場大多需求獨(dú)立門面，本案的大開間設(shè)計(jì)會(huì)縮小物業(yè)銷售的目標(biāo)市場 空間； 交通車不便，只有

46、一路交通車從此經(jīng)過。(3)0(機(jī)會(huì)) 涪陵區(qū)的工業(yè)發(fā)展較好，如太極、建陶、榨菜等知名企業(yè)的效益顯著，有效 地?cái)U(kuò)大了就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)了涪陵經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長， 消費(fèi)需求放大，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營需求空間也很大； 渝涪高速公路的全程通車，以及涪陵區(qū)特有的歷史人文景觀，帶動(dòng)了涪陵旅 游業(yè)的發(fā)展，從而使涪陵的商業(yè)貿(mào)易更加繁榮，拓展了涪陵商業(yè)物業(yè)市場； 目前涪陵商業(yè)市場雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營檔次都 較低，市場空白點(diǎn)較多，只要對(duì)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，經(jīng)營前景一定美好； 與涪陵消費(fèi)力增長不相協(xié)調(diào)的是，涪陵目前沒有一家購物環(huán)境優(yōu)良的商場。如果能在本物業(yè)的外觀造型、

47、材質(zhì)，以及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、裝飾等上 面認(rèn)真磋研，建設(shè)一座涪陵區(qū)最有檔次，最有逛頭的購物場所，其經(jīng)營狀況和 商業(yè)價(jià)值一定會(huì)很理想； 與重百、新世紀(jì)共同造勢，打造涪陵高檔商圈，能有效擴(kuò)大該商圈的輻射半 徑，既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多 贏”； 引進(jìn)品牌店，提升本商場物業(yè)形象，打動(dòng)消費(fèi)者，形成良好的經(jīng)營氛圍。(4)T (威脅) 本案對(duì)面也將要拆遷，其拆遷和建筑過程所造成的噪音和污染，對(duì)本案的工 地形象包裝會(huì)有一定的影響；再者，拆遷后興建的商業(yè)物業(yè)隨后入市，也會(huì)對(duì) 本案構(gòu)成一定的市場壓力； 涪陵規(guī)劃的步行街偏離本案約 400 余米，步行街在我市已形成一種銳

48、不可擋 的經(jīng)濟(jì)熱潮現(xiàn)象，該步行街的建成必將分流本案的消費(fèi)人群； 重百、新世紀(jì)入駐涪陵，且選址于步行街口南門山轉(zhuǎn)盤，挾其品牌優(yōu)勢，對(duì) 本案會(huì)造成相當(dāng)大的競爭壓力； 本案在商業(yè)物業(yè)銷售上存在著兩個(gè)不可調(diào)和的矛盾：一是，若不引進(jìn)品牌店 進(jìn)入，物業(yè)品牌形象得不到提升內(nèi)，物業(yè)價(jià)值難以提高，若引進(jìn)品牌店入駐， 則基本上采取租賃的方式，同時(shí)品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。其二， 若商場投入使用后，銷售還在進(jìn)行中，仍有很多鋪位無商家入駐經(jīng)營，商業(yè)氛 圍難以形成，商業(yè)價(jià)值亦難以提高，投資者或經(jīng)營者就越是持觀望態(tài)度或產(chǎn)生 抗性，因而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，也就更加拒絕投資或經(jīng)營。如何調(diào)和這些矛盾是本 物業(yè)推廣的難題。三

49、、 商業(yè)物業(yè)的市場定位1定位原則（1）定位在涪陵目前的商業(yè)市場空白點(diǎn)上；（2）與重百和新世紀(jì)的百貨業(yè)形成差異；（3）所定位的新型業(yè)態(tài)比較容易在涪陵市場上建立起品牌地位；（4）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價(jià)格；（5）能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入；（6）能夠形成一定的競爭優(yōu)勢。2業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素1）科學(xué)的規(guī)劃布局2）便捷的交通組織3）鮮明的人文景觀4）合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)5）適用的商鋪面積6）1 個(gè)主力店7）優(yōu)秀的物業(yè)管理8） 優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)（9） 適合的銷售價(jià)位3業(yè)態(tài)定位客觀認(rèn)真地分析了涪陵商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，根據(jù)對(duì)涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 分布格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場缺少高檔次的商業(yè)旗

50、艦，再加之本物 業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境， （這具體包 括：商圈內(nèi)的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發(fā)展方向；商圈內(nèi)消費(fèi) 者的收入水平及消費(fèi)特征；營業(yè)范圍及時(shí)間是否受到某種限制；商圈內(nèi)的商業(yè) 繁華程度，商圈級(jí)別、店鋪數(shù)量、營業(yè)類型及競爭情況、商業(yè)經(jīng)營者的資歷及 開拓精神等。）為最大程度的發(fā)揮項(xiàng)目具有的優(yōu)勢條件，以比較先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài) 和良好的購物環(huán)境營造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶 動(dòng)人氣、商氣，拉動(dòng)小商鋪銷售，爭取最大投資收益。我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個(gè)現(xiàn)代情景主題商場為主的集 購物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂為一體的一

51、站式購物中心。4檔次定位由于重百和新世紀(jì)即將進(jìn)駐涪陵區(qū)，且其店址選擇在涪陵區(qū)新規(guī)劃的步行 街口，擁有本案無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，對(duì)本案物業(yè)銷售和未來商場 的經(jīng)營都形成了巨大的競爭壓力，我們?nèi)绻谏虉鰴n次的定位上低于前兩個(gè)項(xiàng) 目，必然在涪陵區(qū)的市場中失去自己應(yīng)有的地位，從而失去大量的客戶，也同 時(shí)降低了自身物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，這對(duì)于本物業(yè)的銷售或招商乃至于未來的經(jīng)營 都是不利的。 因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定位是：涪陵區(qū)最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高 檔購物中心5概念定位（1）項(xiàng)目命名建議鑒于本案營銷重點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)部分，而博宇花園名稱缺乏商業(yè)物業(yè)應(yīng)有的 吉祥、發(fā)達(dá)、恢弘、大氣等特點(diǎn)，只適合于住宅

52、物業(yè)，不易傳達(dá)商場概念，有 礙商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，還會(huì)使很多有“財(cái)運(yùn)亨通”等心理要求的經(jīng)商人士產(chǎn) 生抗性，也較難給商場的消費(fèi)者明顯的識(shí)別。我們擬定一個(gè)案名，供貴司參考： 博宇帝都名稱釋義：博宇是開發(fā)商企業(yè)名稱，原意為博大遼闊的天宇，是指視界高遠(yuǎn)，前途無 限的意思。在博宇后加上帝都，意為天宇主宰者居住的城市，延伸為高貴豪華 之所。該名稱音韻和諧，朗朗上口，易讀易記，且氣勢磅礴、意境高遠(yuǎn)，既有商 業(yè)物業(yè)的吉祥、大氣，又有住宅物業(yè)的顯要、尊貴。博宇帝都作為項(xiàng)目名稱， 還可以通過項(xiàng)目品牌的打造，帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升。（2）概念提煉本物業(yè)概念應(yīng)體現(xiàn)購物中心集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、購物和餐飲為一體的現(xiàn) 代化時(shí)尚

53、購物中心的內(nèi)涵，概念主題應(yīng)響亮、大氣，能夠顯示出涪陵區(qū)商業(yè)市 場第一品牌的王者氣派。時(shí)尚之都博宇帝都博宇帝都傳遞新的生活文化博宇帝都讓時(shí)尚裝扮您！讓美麗陪伴您！6商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營者定位1）涪陵區(qū)城區(qū)中小投資者（約占 40%）根據(jù)我們對(duì)市場的調(diào)研顯示： 目前涪陵區(qū)中心商圈的商鋪 75%以上為租賃經(jīng) 營，但這些經(jīng)營戶 60%以上想擁有自己的商鋪， 而目前能夠滿足他們要求的物業(yè) 并不多，他們要求物業(yè)性價(jià)比較高，而且有較大的升值潛力。還有相當(dāng)一部分 有一定存款的非經(jīng)營戶或買斷工職者，或灰色收入層，都有投資或租賃經(jīng)營的 要求。這類投資者一般較理性，他們能夠承受的總價(jià)在 20 萬以內(nèi)，多選擇一次

54、性付款或分期付款或銀行按揭。（2）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者（約占 20%）這類投資者多是爆發(fā)戶或鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，他們的投資理性比前者要差，只要廣 告?zhèn)鞑ス膭?dòng)力強(qiáng)，就足以打動(dòng)其投資，但這類投資者更看重物業(yè)位置和外立面， 所以在推廣上要注意區(qū)位優(yōu)勢的渲染、案場包裝和現(xiàn)場氣氣氛的營造，這類投 資者分期付款或一次性付款的較多。（3）周邊區(qū)縣投資者（約占 10%）這類投資者比較看好涪陵區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱 性收入較多，投資行為較謹(jǐn)慎，考察和觀望期較長，但如果抓住他們的“心理” 之后，是能夠爭取的。（4）中小企事業(yè)機(jī)構(gòu)（約占 10%） 這類投資者一般采用租賃的方式，多為辦公使用。他們比較看重物業(yè)在當(dāng)

55、 地的口碑形象和地位。（5）大型商業(yè)機(jī)構(gòu)（約占 20%）這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過一到兩年的市場研究和可行 性分析，然后才作出投資決策。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用 權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低。但是這類機(jī)構(gòu)的到 來，可以聚集人氣，增加商業(yè)氛圍，大大提升物業(yè)的價(jià)值。第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議一、商場各樓層功能分區(qū)1主力店建設(shè)作為一個(gè)頗具規(guī)模的購物中心，若沒有主力店的進(jìn)入，則很難提高其業(yè)態(tài) 檔次、吸引人流形成旺市。目前，涪陵區(qū)各街區(qū)大型商場較少，有少數(shù)大商場 中也沒有主力店，若“博宇帝都”設(shè)大型主力店，能在主力店的帶動(dòng)下，很快 形成商業(yè)氛

56、圍。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時(shí)也得到 回報(bào)的希望。在大型商場中，主力店一般都設(shè)置在中上部，這樣是為了拉動(dòng)人流進(jìn)一步深入。因此，可在B棟四層A棟二層引進(jìn)如“肯德基”等品牌餐飲，設(shè)立兒童娛樂設(shè)施，拉動(dòng)人流上升。以品牌快餐或品牌零售商家作為“博宇帝都”的主力 店。主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2設(shè)立主題商場在激烈競爭的商業(yè)化社會(huì)里，你沒有更多的東西給予消費(fèi)者，消費(fèi)者自然 不會(huì)成為你的目標(biāo)客戶，因此，對(duì)主題商場進(jìn)行挖掘，就成為競爭日益激烈的 商業(yè)零售業(yè)開發(fā)的新趨勢， 根據(jù)專家預(yù)測， 主題商場將成為 21 世紀(jì)的發(fā)展主流。 主題商場的優(yōu)異性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

57、（1）主題商場能最大程度滿足個(gè)性差異化的需求，充分體現(xiàn)以人為本的營銷理 念；2）主題商場可以使消費(fèi)者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購物時(shí)間；（3）主題商場可以誘發(fā)潛在的消費(fèi)，增加銷售收入；（4）主題商場可以提升消費(fèi)層次，引導(dǎo)消費(fèi)向縱深發(fā)展，樹立以質(zhì)量消費(fèi)為準(zhǔn) 則的消費(fèi)觀念；（5）我們?cè)跇I(yè)態(tài)功能分布中以家電主題、男人主題、女人主題、兒童主題、餐 飲娛樂主題設(shè)立多個(gè)主題商場，使“博宇帝都”成為以主題商場為主的集購物、 觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心。3樓層功能分區(qū)購物中心在規(guī)劃布局上，至少要有一個(gè)核心主力店，多種功能的商業(yè)分區(qū)， 情景互動(dòng)的購物環(huán)境；要求各商區(qū)功能明確，不同功能商業(yè)區(qū)

58、之間既有功能的 區(qū)別，又存在著內(nèi)在聯(lián)系和互補(bǔ)，它們是相互依托，互相支持的生物鏈關(guān)系； 各功能商區(qū)的劃分，還必須考慮到經(jīng)營的實(shí)用性和合理性，更要兼顧到分割商 鋪與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性；在各樓層經(jīng)營業(yè)種分配設(shè)計(jì)時(shí)，考慮給予消 費(fèi)者購物更明確的指向，我們將各樓層都規(guī)劃成主題鮮明的主題商場。科學(xué)合 理的商區(qū)劃分將會(huì)使“博宇帝都”的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將 會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，能使經(jīng)營商家的經(jīng)營利 潤得以充分體現(xiàn)。在經(jīng)過對(duì)多種因素充分考慮的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合本案的目標(biāo)市場和目標(biāo)客 戶定位，作出了如下各樓層業(yè)態(tài)功能分區(qū)結(jié)論： 樓層 業(yè)種分類 備注B 棟一層 A 棟

59、負(fù)二層 家用電器、通訊產(chǎn)品、電腦、音像制品、照相機(jī)類、鐘表 眼鏡等 B 棟家電專業(yè)商場， A 棟可引進(jìn)大型超市B 棟二層 A 棟負(fù)一層 男裝、精品、領(lǐng)帶、襯衫、鞋類、皮件類、男雜類、文具、 體育用品、 健身器材等 男人主題商場。 可設(shè)“紳士服飾館” 、“休閑運(yùn)動(dòng)館”、“精 致名品館”等B 棟三層 A 棟一層 飾品、化妝品、 女性服裝、 女內(nèi)衣、 女包、女鞋、女雜類等 女 人主題商場?？稍O(shè)“流行名街” 、“時(shí)尚精品館” 、“仕女服飾館”等B 棟四層 A 棟二層 兒童服裝、兒童玩具、兒童家飾用品、兒童天地、品牌餐飲、 布藝、床上用品、健身房 設(shè)“美食館”和兒童主題商場、兒童娛樂設(shè)施等二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)

60、計(jì)建議1規(guī)劃建議的基本原則 （1）必須符合市場定位，符合業(yè)態(tài)功能需要；（2）產(chǎn)品屬性要符合消費(fèi)者的心理需求，產(chǎn)品風(fēng)格要具有視覺沖擊力；（3）要求建成高品質(zhì)的為涪陵城區(qū)一流的商場，形成涪陵區(qū)新的核心商圈主力 商場，建立競爭優(yōu)勢；（4）引入SHOPPING MAL概念，貫穿情景式互動(dòng)的商業(yè)理念，形成吸納人流的 保障；（ 5 ）要能弱化項(xiàng)目劣勢，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢。2規(guī)劃建議（ 1 ）外立面設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格 通過對(duì)涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本 案的外立面（商業(yè)部分）采用白色中空玻璃幕墻，讓消費(fèi)者能看到商場的經(jīng)營 空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。色彩以象牙白為主色調(diào)，底層點(diǎn)綴