龍華豐潤(rùn)花園商業(yè)鋪位推廣方案1

1、龍華豐潤(rùn)花園商業(yè)鋪位推廣方案第一節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析深圳市生產(chǎn)總值由年的億元增加到年的億元，年均增長(zhǎng)，完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的；規(guī)模以上工業(yè)增加值由年的億元增加至年的億元，年均增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，地方財(cái)政一般預(yù)算收入從年的億元增加至年的億元，年均增長(zhǎng)；每平方公里產(chǎn)出由年的億元提高至年的億元，處于全國(guó)領(lǐng)先水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，年三次產(chǎn)業(yè)比例發(fā)展為，第三產(chǎn)業(yè)比例比年提高個(gè)百分點(diǎn)。自主創(chuàng)新能力顯著增強(qiáng)，年全社會(huì)研發(fā)投入占的比重達(dá)到，專利申請(qǐng)量和授權(quán)量位居全國(guó)前列，國(guó)際專利申請(qǐng)量連續(xù)七年居全國(guó)首位。內(nèi)需規(guī)模不斷擴(kuò)大，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資由年的億元增加到年的億元，年均增長(zhǎng)；社會(huì)消

2、費(fèi)品零售總額由年的億元增加到年的億元，年均增長(zhǎng)。對(duì)外開(kāi)放取得新突破，外貿(mào)出口總額由年的億美元增長(zhǎng)到年的億美元，年均增長(zhǎng)。公共服務(wù)和民生幸福呈現(xiàn)雙提升，“十一五”期間，每年民生類及一般公共服務(wù)類支出占一般預(yù)算支出的比重均在左右，比前年提高個(gè)百分點(diǎn)以上；居民人均可支配收入由萬(wàn)元增加到萬(wàn)元，提高萬(wàn)元。二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革1.年計(jì)劃目標(biāo)完成情況市生產(chǎn)總值億元左右，增長(zhǎng)，完成年度計(jì)劃的；規(guī)模以上工業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)，完成年度計(jì)劃的；外貿(mào)出口總額億美元，增長(zhǎng)，完成年度計(jì)劃的；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，增長(zhǎng)，完成年度計(jì)劃的；社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)，完成年度計(jì)劃的；地方財(cái)政一般預(yù)算

3、收入億元，增長(zhǎng)，完成年度計(jì)劃的；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，略高于年度計(jì)劃目標(biāo)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在以內(nèi)，萬(wàn)元能耗、水耗分別下降、，均完成年度計(jì)劃目標(biāo)。2.消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：l 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，雜貨鋪式的消費(fèi)將逐漸退居補(bǔ)充地位；l 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過(guò)去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。在老店面、老商品、老環(huán)境已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求。由于市中心現(xiàn)存的交通不便、消費(fèi)品類相對(duì)單調(diào)、購(gòu)物環(huán)境臟、亂、差等制約因素，加大了消費(fèi)成本、

4、影響了消費(fèi)形象，必將促使一部分消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)區(qū)域的重新選擇；l 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂(lè)，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。l 從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；l 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年

5、輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足備用的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。三、龍華概況 龍華建于清同治年間，客家人自廣東梅縣、東莞等地遷居龍勝堂，并發(fā)起建立龍華墟。因墟場(chǎng)坐落在龍勝堂，且墟內(nèi)有龍崗頂小山，再取繁華之意，龍華由此得名。1949年劃歸寶安縣，1986年改為龍華鎮(zhèn)，1993年元月歸新成立的寶安區(qū)管轄。龍華鎮(zhèn)與福田區(qū)僅一關(guān)之隔，成為深圳中心區(qū)的延伸地帶，屬深圳的次中心區(qū)，將承接中心區(qū)的生活配套功能。龍華鎮(zhèn)是寶安區(qū)下轄的8個(gè)鎮(zhèn)之一,位于深圳市區(qū)北部，寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)，北接觀瀾鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，東臨布吉鎮(zhèn)，是深圳市中北部交通樞紐。深圳總面積2020

6、平方公里，寶安總面積733平方公里，龍華總面積98平方公里，占寶安13.4%，占深圳的5%左右。 龍華下轄9個(gè)行政村和2個(gè)居委會(huì)，有24個(gè)工業(yè)園區(qū)。龍華的城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)基礎(chǔ)居寶安區(qū)前列，全鎮(zhèn)98平方公里的土地均已規(guī)劃，僅城區(qū)規(guī)劃面積就達(dá)41平方公里，城區(qū)可開(kāi)發(fā)面積25平方公里，目前已建成鎮(zhèn)中心區(qū)面積10平方公里。2003年底開(kāi)始深圳市政府將加快寶安、龍崗兩區(qū)的城市化進(jìn)程。龍華鎮(zhèn)將作為寶安唯一一個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，2004年3月份完成試點(diǎn)，4月份全部鋪開(kāi)試點(diǎn)的城市化工作，出臺(tái)了各個(gè)方面的政策性文件，現(xiàn)已進(jìn)入正式實(shí)施階段，街道黨工委、辦事處已全部掛牌成立。這標(biāo)志著龍華鎮(zhèn)又將進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)騰飛的高增長(zhǎng)階段第二節(jié)

7、 項(xiàng)目基本參數(shù)基本數(shù)據(jù)：豐潤(rùn)花園龍華大型社區(qū)，入住率達(dá)到100% 主要以住家為主 小區(qū)全部以多層為主 管理費(fèi)0.8元每平米 1998年竣工 大多以兩房72平米 三房90平米為主小區(qū)位于龍華人民北路，南臨龍華工業(yè)東路，緊系風(fēng)和日麗，錦繡江南等龍華人氣社區(qū)，同時(shí)也屬于深圳二線拓展區(qū)，升值潛力巨大，設(shè)備齊全配套成熟，花園總綠化達(dá)46%，共有棟數(shù)20棟，開(kāi)發(fā)商是深圳開(kāi)發(fā)工程公司開(kāi)發(fā)，深圳南山物業(yè)管理公司為其物業(yè)管理，花園的環(huán)境幽靜和風(fēng)和日麗連成一體。項(xiàng)目交通情況：地處龍華人民路（紅線寬度52米，雙向六車道）,公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)方便。300、302、370、312、526、651、616、662、711、86

8、3、945 等在風(fēng)和日麗站下車即到。軌道交通龍華線（4號(hào)線）龍華站距離此處80米。項(xiàng)目周邊規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃法定圖則提出構(gòu)筑“一核一帶”、“三軸七心”的城市空間景觀結(jié)構(gòu)體系。具體如“一核”即軌道站點(diǎn)周邊500米范圍內(nèi)的用地，此范圍內(nèi)為高層建筑引導(dǎo)區(qū)，城市未來(lái)的地標(biāo)性建筑在此范圍內(nèi)形成?！耙粠А奔囱佚埲A河形成的線型公共開(kāi)放空間，龍華河兩側(cè)綠化帶按照30米進(jìn)行控制。“三軸”即沿龍華人民路、龍華和平路和龍環(huán)二路形成的城市景觀軸線。規(guī)劃師提出，龍華人民路為本片區(qū)重要的商業(yè)軸線，應(yīng)強(qiáng)化街道兩側(cè)的商業(yè)氛圍，體現(xiàn)繁榮的商業(yè)街風(fēng)貌；龍華和平路為軌道四號(hào)線經(jīng)過(guò)區(qū)域，兩側(cè)建筑高度和建筑體量應(yīng)保持協(xié)調(diào)一致，站點(diǎn)周邊局部

9、地段可布置高層建筑形成城市地標(biāo)；龍環(huán)二路為本片區(qū)和龍華新中心地區(qū)的分界，兩側(cè)有五星級(jí)酒店、龍華廣場(chǎng)等標(biāo)志性建筑和公共空間，“道路兩側(cè)的景觀也應(yīng)該重點(diǎn)控制和引導(dǎo)”?！捌咝摹奔从升埲A公園、龍華中環(huán)公園、山咀頭公園等城市公園和社區(qū)綠地組成的綠化中心，為公眾提供公共開(kāi)放空間和游憩場(chǎng)所。物業(yè) 名稱：豐潤(rùn)花園f9棟1a物業(yè) 地址：深圳龍寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)人民中路西側(cè)面 積：334（170+90+74）產(chǎn) 權(quán): 70年產(chǎn)權(quán)（1995年-2065年）租賃 情況：租客名稱租賃面積租期租金（元/月）備注鄭安萍西醫(yī)婦科診所80+7410-14年5月12000市場(chǎng)租金51000/月流行風(fēng)發(fā)屋90+9008-12年3月168

10、00房產(chǎn)證用途：商鋪交易 狀況：商鋪屬二手買賣售 價(jià)： 1500萬(wàn)元物業(yè)推介要點(diǎn)：1. 物業(yè)狀況：鋪位門面寬20米，5個(gè)門頭；層高一樓4.2米，二樓層高3米。門口有大量免費(fèi)停車位。成熟商業(yè)街鋪位，業(yè)態(tài)齊全，消費(fèi)人流穩(wěn)定。2. 大環(huán)境：1985年前后，一道自東向西、全長(zhǎng)約90.2公里的邊防管理線，把深圳一分為二。2010年7月1日，撤銷“二線關(guān)”，特區(qū)面積從395平方公里擴(kuò)張到1952平方公里。特區(qū)內(nèi)外一體化正式開(kāi)始實(shí)施；2010年5月，省委常委、市委書(shū)記、代市長(zhǎng)王榮在市五屆人大一次會(huì)議政府工作報(bào)告中立下目標(biāo)：5年后，全市生產(chǎn)總值超過(guò)1.5萬(wàn)億元，而這一總量，將接近新加坡的水平。此外，屆時(shí)人均生

11、產(chǎn)總值超過(guò)2萬(wàn)美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。（撤關(guān)前關(guān)外轄區(qū)路網(wǎng)密度不足城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的一半，每萬(wàn)人病床擁有量只有9.4張，全市平均水平是17張；而在警力配備方面，更是相形見(jiàn)絀，全市每萬(wàn)人14個(gè)警力，龍崗每萬(wàn)人只有6個(gè)警力，而在布吉街道，每萬(wàn)人只有2個(gè)警力，龍華街道為每萬(wàn)人只有4個(gè)警力）。關(guān)外將成為最大增長(zhǎng)點(diǎn)，而基礎(chǔ)工程配套建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又將是重中之重! 3.規(guī)劃前景： 二線擴(kuò)展區(qū)劃定的背景 ：未來(lái)市中心區(qū)需解決45.5萬(wàn)人的居住問(wèn)題，特區(qū)內(nèi)可解決約22.7萬(wàn)人，其余22.8萬(wàn)人將重點(diǎn)在二線擴(kuò)展區(qū)、坂田南環(huán)區(qū)和觀瀾等地區(qū)解決。為配合市中心區(qū)的開(kāi)發(fā)，市政府原則確定了特區(qū)二線北移的方案，并報(bào)國(guó)務(wù)院審

12、批。 二線擴(kuò)展區(qū)（龍華新區(qū)）位于深圳市中部、福田區(qū)以北地區(qū)，東起梅龍路，西至龍華和平南路，南與福田中心區(qū)相連，北鄰布龍公路，總用地面積19.385平方公里，其中水域及山地等非建設(shè)用地面積6.655平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地12.73平方公里，在12.73平方公里的城市建設(shè)用地中現(xiàn)狀已建用地1.59平方公里，占規(guī)劃城市建設(shè)用地的12.73%，已批用地4.29平方公里，占規(guī)劃城市建設(shè)用地的33.70%，政府可控制用地（未批用地）6.85平方 公里，占規(guī)劃城市建設(shè)用地的53.81%。區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀常住人口80萬(wàn)人， 暫住人口574萬(wàn)人，總?cè)丝?54萬(wàn)人，常暫比1：7。此區(qū)域居民主要由小區(qū)居民、機(jī)關(guān)、企事業(yè)

13、單位員工、原居民及部分外來(lái)經(jīng)商和低學(xué)歷的打工人群構(gòu)成。中高收入階層主要為機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位員工，私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員和部分在龍華置業(yè)的關(guān)內(nèi)外工薪階層。人均月收入在800020000元之間。他們受教育程度普遍較高，且多為中青年，對(duì)新事物接受能力強(qiáng)，生活節(jié)奏較快、工作壓力較大，消費(fèi)欲望及潛力大。 低收入階層主要是在出租房居住的外來(lái)經(jīng)商戶、打工人群和在廠房宿舍居住的低學(xué)歷打工者。人均月收入在30006000元之間這一階層受教育程度普遍不高，收入水平較低，消費(fèi)意愿與購(gòu)買能力開(kāi)始增強(qiáng)。4. 交通及配套品質(zhì)提升：“深圳北站次市級(jí)商業(yè)區(qū)”是寶安“十二五”期間要建設(shè)的兩個(gè)市級(jí)商業(yè)區(qū)之一，另一市級(jí)商業(yè)區(qū)為

14、“寶安中心區(qū)市級(jí)商業(yè)區(qū)”。 深圳北站商業(yè)區(qū)將依托火車站及地鐵站帶來(lái)的大量人流，定位為時(shí)尚、實(shí)惠消費(fèi)，圍繞地鐵站點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展購(gòu)物中心、精品百貨店，引導(dǎo)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)賓館、中西餐館、便利店、旅游商品和服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等。此外，規(guī)劃要求，片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展要高起點(diǎn)規(guī)劃，以高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)樓、高星級(jí)賓館酒店建設(shè)為重點(diǎn)，完善配套服務(wù)，加快智能化樓宇建設(shè)，提升樓宇品質(zhì)，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展提供載體。優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，保持適度規(guī)模，開(kāi)發(fā)建設(shè)適應(yīng)市場(chǎng)需求的商品住宅。同時(shí)，加快現(xiàn)有商務(wù)樓宇、工業(yè)樓宇的改造。盤活樓宇存量，加快功能置換，推出一批符合知識(shí)服務(wù)業(yè)等重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展需求的樓宇，形成若干特色樓宇和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，提高樓宇單位面積的

15、產(chǎn)出率。大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，形成推動(dòng)商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。依托深圳北站的建設(shè)，寶安將加快建設(shè)二線拓展區(qū)，打通其與福田中心區(qū)等其他城區(qū)的道路連接，完善周邊路網(wǎng)體系，推動(dòng)二線拓展區(qū)與福田中心區(qū)的一體化銜接。重點(diǎn)完善新城綜合服務(wù)功能，增強(qiáng)教育、醫(yī)療、文化體育等公共服務(wù)水平，提升城市功能。依托陸運(yùn)樞紐，將二線拓展區(qū)打造成華南地區(qū)重要的“陸港”，建設(shè)成集酒店住宿、購(gòu)物與商務(wù)服務(wù)于一體的商業(yè)新中心，努力打造成為特區(qū)一體化的示范區(qū)域。規(guī)劃指出，要力爭(zhēng)五年率先基本實(shí)現(xiàn)特區(qū)一體化，徹底消除原特區(qū)內(nèi)外二元結(jié)構(gòu)的城市發(fā)展瓶頸，縮小區(qū)域發(fā)展差距，不斷城市化水平和質(zhì)量，建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際化新特區(qū)。而作為寶安重點(diǎn)打造的“特

16、區(qū)一體化先行示范區(qū)”，最靠近原特區(qū)的“二線拓展區(qū)”，在各種資源上都得到重點(diǎn)關(guān)照，勢(shì)必率先與福田中心區(qū)接軌。5.區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：深圳市寶安402-01&22&24號(hào)片區(qū)龍華新城核心地區(qū)法定圖則（草案）以及深圳市寶安 龍華舊城核心地區(qū)法定圖則no.ba402-12、402-13、402-17、402-18中可以看到：豐潤(rùn)花園對(duì)面地塊已經(jīng)被深圳市土地管理儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，而規(guī)劃為一類用地（一類是指“規(guī)劃確定的土地利用性質(zhì)”）。且規(guī)劃用地性質(zhì)都是居住用地（r）、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（c）；根據(jù)本區(qū)域情況，主要城市設(shè)計(jì)指引、建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則為：和平路、人民路300米范圍內(nèi)的用地，居住用地容積率控制在2

17、.52.8，商業(yè)用地容積率控制在2.53.2 ，建筑高度控制在50m80 m。第三節(jié)、項(xiàng)目swot分析 strengths(優(yōu)勢(shì)分析)s1、鋪位展示面20米，廣告位大；s2、鋪位所處社區(qū)為本地區(qū)成熟老社區(qū)，入住率高，商業(yè)消費(fèi)人群穩(wěn)定；s3、鋪位所在地交通便利，易達(dá)性好；s4、項(xiàng)目周邊銀行，醫(yī)院，學(xué)校等基礎(chǔ)配套齊全，商業(yè)氛圍有濃厚沉淀。s5、穩(wěn)定租約，風(fēng)險(xiǎn)成本降低； s6、產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng)，95年到65年，比新批商業(yè)50年還長(zhǎng)4年。weakness(劣勢(shì)分析)w1、地處次主道，路面寬60米，較難形成較強(qiáng)商業(yè)氛圍；w2、社區(qū)老舊，業(yè)態(tài)偏低端及雜亂，高利潤(rùn)行業(yè)租客進(jìn)駐機(jī)會(huì)?。粀3、鋪位面積大且不能分證，單

18、鋪總價(jià)偏大，承受客戶范圍縮小；w4、現(xiàn)租約租金不高，回報(bào)率低于市場(chǎng)回報(bào)，租約偏長(zhǎng)；opportunity(機(jī)會(huì)分析)o1、城市快速發(fā)展，政府及其市場(chǎng)對(duì)片區(qū)追捧，高質(zhì)量的規(guī)劃和改造新中心；o2、人均收入增長(zhǎng)，可支配消費(fèi)額增加，商業(yè)市場(chǎng)火爆；o3、人民幣升值壓力大，市場(chǎng)通脹明顯大于預(yù)期，資本市場(chǎng)逐利商業(yè)地產(chǎn)；o4、不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)受到國(guó)家政策調(diào)控，商業(yè)走熱；o5、政府明確本區(qū)域規(guī)劃走向，投資此物業(yè)長(zhǎng)線和短線皆無(wú)大風(fēng)險(xiǎn)，保值增值潛力巨大，可操作空間無(wú)限。threat(威脅分析)t1、市場(chǎng)同類產(chǎn)品多，差異性不大；t2、銀行貸款利率增加；銀根緊縮，貸款難度加大； t3、不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)變現(xiàn)不易，流通能力差；t4、投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值不相符。 第四節(jié) 營(yíng)銷推廣策略1.目標(biāo)市場(chǎng)：以深圳市龍華街道范圍內(nèi)投資者為主，輻射整個(gè)深圳市區(qū)其他區(qū)域；2.目標(biāo)客戶：（1）、在其他商圈已租有或買有商鋪并獲得了穩(wěn)定回報(bào)的買家； （2）、經(jīng)濟(jì)條件寬裕、手頭有閑錢、希望進(jìn)行投資的居民； （3）、市區(qū)的中小型私營(yíng)企業(yè)主及本地區(qū)工廠業(yè)主階層； （4）、固定工作單位企事業(yè)單位人員，如教師、醫(yī)生、律師等高收入群體； （5）、投機(jī)炒家。3.