金鉆廣場(chǎng)商業(yè)步行街可研報(bào)告

1、金鉆廣場(chǎng)步行街可行性研究報(bào)告40第一章 總 論一、項(xiàng)目研究概論1項(xiàng)目名稱：金鉆風(fēng)情街2項(xiàng)目承辦方：香港恒大資產(chǎn)管理有限公司二、研究工作編制依據(jù)（1）、委托合同；（2）、洞口縣高沙鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃；（3）、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（4）、2009年第14期洞口縣人民政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要三、研究范圍與內(nèi)容1研究范圍：本次研究范圍為洞口縣高沙休閑步行街項(xiàng)目。2研究?jī)?nèi)容依據(jù)委托方要求，我院對(duì)洞口縣高沙休閑步行街項(xiàng)目的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行綜合、客觀的分析論證，其研究?jī)?nèi)容包括：（1）洞口縣高沙鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與規(guī)劃（2）洞口縣高沙鎮(zhèn)城市布局現(xiàn)狀及規(guī)劃（3）休閑步行街建設(shè)的形態(tài)、作用、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)

2、（4）建設(shè)條件的調(diào)查分析（5）工程的初步設(shè)計(jì)（6）工程量估算（7）投資估算及資金籌措（8）工程實(shí)施方案及工期安排（9）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（10）環(huán)境影響評(píng)價(jià)3、評(píng)價(jià)年限評(píng)價(jià)期定為2010年2011年。四、研究的主要結(jié)論（一）建設(shè)規(guī)模洞口縣易旺食品投資有限公司通過(guò)掛牌取得該項(xiàng)目土地使用權(quán),統(tǒng)一完成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和休閑步行街的景觀建設(shè),按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門(mén)面地基，高沙鎮(zhèn)人民政府通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)劃管理措施對(duì)休閑步行街的建設(shè)進(jìn)行管理，確保按規(guī)劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn)的的高沙休閑步行街。1、場(chǎng)地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的土石方工程估算2萬(wàn)立方米。2、路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長(zhǎng)90m，2）商

3、業(yè)步行南街長(zhǎng)80m，3)商業(yè)廣場(chǎng)3126平方米、商業(yè)廣場(chǎng)路長(zhǎng)74m；美食廣場(chǎng)約1820平方米;休閑廣場(chǎng)約3800平方米。4）消防路：長(zhǎng)747m,3、停車位：地面21個(gè)小車車位； 4、房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站（磚混結(jié)構(gòu)）100平方米5、市政管線及綠化工程排水管d500長(zhǎng)1200米；給水管道d200長(zhǎng)300米；d100長(zhǎng)300米道路綠化：4000平方米（二）建設(shè)方案1、規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿主街中軸線設(shè)置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設(shè)施。休閑步行街南端與中河街的連接因?yàn)閳?chǎng)地高差大，考慮采用臺(tái)階形式；休閑步行街北端設(shè)休閑商業(yè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積3126平方米；休閑步行街中間部設(shè)

4、美食廣場(chǎng)，面積1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設(shè)親水平臺(tái)，面積約1800平方米。該項(xiàng)目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米。2、給水工程水源取自洞口縣高沙鎮(zhèn)自來(lái)水廠，由南京路城市主供水管引入給水區(qū)。供水管管徑為200，再沿次干道分開(kāi)鋪設(shè)，沿線設(shè)置室外消火栓，間距不超過(guò)120m。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。4、供電工程利用城市電網(wǎng)供電，條件十分優(yōu)越。5、電訊工程按規(guī)劃要求預(yù)埋電訊管道，進(jìn)入地塊。6、路燈照明工程

5、休閑步行街的路燈沿路布置具體位置見(jiàn)景觀平面布置圖，消防道路及停車場(chǎng)的路燈在道路一側(cè)布置，路燈間距不超過(guò)40米。（三）投資估算本項(xiàng)目投資估算主要依據(jù)湖南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)、湖南省園林綠化工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)和湖南省建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)確定，工程總造價(jià)約為3609萬(wàn)元。3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值：enpv=1024萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率：eirr=26.1%效益費(fèi)用比：ebcr=1.23投資回收期：en=2年（2）財(cái)務(wù)分析結(jié)果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：fnpv=341萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：firr=19.7%動(dòng)態(tài)投資回收期：fn=2年（3）貸款償還期為：2年經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益顯著，財(cái)

6、務(wù)上可行，投資回收期短。五、項(xiàng)目實(shí)施建議本項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)和物質(zhì)條件具備，社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著，經(jīng)濟(jì)上可行。建議做好前期準(zhǔn)備工作，使該項(xiàng)目盡快付諸實(shí)施。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出的背景洞口縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國(guó)著名的“雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)，區(qū)域面積2200平方公里，轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個(gè)管理區(qū)，565個(gè)村，總?cè)丝?3萬(wàn)，洞口是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國(guó)500強(qiáng)產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點(diǎn)林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強(qiáng)縣、省級(jí)金融安全區(qū)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富、蘊(yùn)藏礦產(chǎn)20余種，其中煤儲(chǔ)量1680萬(wàn)噸，鐵礦儲(chǔ)量2.85億噸，錳探明儲(chǔ)量788萬(wàn)噸。

7、2009年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值65.29億元，增長(zhǎng)12.7%;完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資58.61億元，增長(zhǎng)31%;完成財(cái)政收入2.66億元，增長(zhǎng)13.2%;實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值14.32億元, 增長(zhǎng)26.5%;新型工業(yè)化工作連續(xù)四年在全市考評(píng)中進(jìn)入前三名。高沙鎮(zhèn)，位于縣境之南，東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬(wàn)。高沙古為沙洲，后因蓼水易道，地勢(shì)增高，故名高沙。高沙交通方便，物產(chǎn)豐富，商賈云集，生意興隆，歷為洞口、綏寧、武崗三縣木材、糧食、豬禽集散地。仔豬遠(yuǎn)銷云南、貴州、廣東、廣西、江蘇、浙江等省市和港澳地區(qū)。隨著滬昆高速公路的通車和洞新高速公路的開(kāi)工建設(shè)，洞口

8、縣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出，交通優(yōu)勢(shì)越來(lái)越強(qiáng)。高沙的交通優(yōu)勢(shì)也凸顯出來(lái)，東面有洞新高速公路緊臨高沙城區(qū)穿過(guò)，且在高沙鎮(zhèn)設(shè)一出入口，南面有高速公路連接線，北面與縣城之間有一級(jí)公路相連，作為全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)的高沙有著無(wú)限的發(fā)展空間。對(duì)于改善高沙鎮(zhèn)城市人口的生活居住環(huán)境條件，發(fā)展高沙經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)，高沙休閑步行街建設(shè)具有十分重要的意義。高沙素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。自企業(yè)改制以來(lái)，原高沙酒廠的廠區(qū)長(zhǎng)期閑置，易旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司易文仙先后投入調(diào)研經(jīng)費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元，組織市場(chǎng)調(diào)查和休閑步行街建設(shè)考察，通過(guò)全面調(diào)查研究，不失時(shí)機(jī)地提出建設(shè)高沙休閑步行街的設(shè)想。商業(yè)步行街的歷史可以追溯到唐朝以前，從最早的

9、賣貨郎沿街叫賣，到現(xiàn)在固定的商業(yè)步行街，形式幾經(jīng)易樣，日趨成熟。隨著消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)步行街在全國(guó)各地迅速發(fā)展起來(lái)，已成為打造“城市名片”的形象工程。商業(yè)街在我國(guó)發(fā)展歷史悠久，所謂市口，一直是城鎮(zhèn)聚集的核心?，F(xiàn)代商業(yè)步行街迅速發(fā)展，特別是商業(yè)街的休閑功能，在旅游產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)生了巨大的影響。大周末實(shí)施以來(lái)，商業(yè)步行街成為城市休閑的重要場(chǎng)所，隨后“休閑步行街”高速發(fā)展，成為了都市休閑的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。步行街這種商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以很好的把旅游產(chǎn)業(yè)的休閑化發(fā)展與休閑升級(jí)的需求，與房地產(chǎn)的快速回收模式有效結(jié)合起來(lái)，具有快速引爆人氣，打造都市旅游品牌，形成高回報(bào)的可能性。我國(guó)商業(yè)街的歷

10、史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長(zhǎng)安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。最早的商業(yè)街形式比較簡(jiǎn)單，如百貨、超市等，后來(lái)才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)?？梢哉f(shuō)，歷史上的商業(yè)街是中國(guó)古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商業(yè)聚集的街區(qū)。歷史的積淀，為今天的商業(yè)聚集形成了特色支撐，形成了老街、特色市場(chǎng)街、特色民俗街等。以休閑為目標(biāo)定位的商業(yè)步行街，我們稱之為“休閑步行街”。其中，包括兩種類型：一種是以傳統(tǒng)商業(yè)為主要內(nèi)容，通過(guò)提升環(huán)境，調(diào)整消費(fèi)業(yè)態(tài)形成的綜合性商業(yè)步行街；另一類，是以原有的風(fēng)貌、文化、民俗等為基礎(chǔ)，以休閑消費(fèi)為特色的步行街區(qū)。今天的休閑步行街，又在歷史積淀之上，形

11、成現(xiàn)代消費(fèi)模式，成為全新的休閑聚集區(qū)。這是一種升華和創(chuàng)新。高沙休閑步行街項(xiàng)目位于高沙老城區(qū)商業(yè)次中心區(qū)，緊臨高沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長(zhǎng)300余米。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1：高沙城區(qū)商業(yè)街的現(xiàn)狀分析：1） 高沙老城區(qū)的主要商業(yè)街道有：長(zhǎng)裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除長(zhǎng)裕街外均為城區(qū)對(duì)外交通的主干道，商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)的開(kāi)展，極大地阻礙了對(duì)外公路交通的暢通，尤其是云峰路、蓼湄路的車道經(jīng)常被攤販擠占。人民群眾的生命安全受到嚴(yán)重的威脅；汽車噪聲和尾氣的排放，嚴(yán)重污染城市環(huán)境。2） 高沙鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)街道沿線缺乏綠地和必要的休息場(chǎng)所；沿街建筑均為私

12、人店鋪，都是零星分散建設(shè)而成的，空間利用不合理，且功能分區(qū)不明確。縱觀高沙所有的商業(yè)街道，基本上無(wú)系統(tǒng)性景觀設(shè)計(jì)，不夠新穎、不夠合理、或缺乏人行道、或人行道地面鋪裝材料耐久性差，質(zhì)量低陋；更談不上為殘疾人、老人、兒童推車等提供方便的無(wú)障礙設(shè)計(jì)了。實(shí)際上，高沙鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)街道根本就不具備商業(yè)街道的基本功能。3） 建筑裝修及廣告牌的設(shè)計(jì)不協(xié)調(diào)，招牌覆蓋建筑物的臨街面，缺乏美感，形成的是紊亂的都市景觀；公共設(shè)施簡(jiǎn)陋、匱乏。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究得出的結(jié)論：建設(shè)休閑步行街可以緩解高沙鎮(zhèn)老城區(qū)的交通阻塞問(wèn)題，可以營(yíng)造高沙城市街道新景觀，給市民提供專門(mén)的休閑步行街，提供更寬松和舒適的休閑、購(gòu)物環(huán)境，以商業(yè)、美食

13、、休閑為主，兼顧多種需求，提供一流的休閑場(chǎng)所。第三章 建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃理念和規(guī)劃構(gòu)想一、建設(shè)規(guī)模（一）建設(shè)規(guī)模洞口縣易旺食品投資有限公司通過(guò)掛牌取得該項(xiàng)目土地使用權(quán),統(tǒng)一完成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和休閑步行街的景觀建設(shè),按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門(mén)面地基，高沙鎮(zhèn)人民政府通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)劃管理措施對(duì)休閑步行街的建設(shè)進(jìn)行管理，確保按規(guī)劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn)的的高沙休閑步行街。1、場(chǎng)地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的土石方工程估算2萬(wàn)立方米。2、路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長(zhǎng)90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長(zhǎng)80m,寬度16m3)商業(yè)廣場(chǎng)3126平方米；商業(yè)廣場(chǎng)路長(zhǎng)74m,寬度12m;美食廣場(chǎng)182

14、0平方米;4）消防路東面：長(zhǎng)280m, 寬度5m；面積1400平方米西面：長(zhǎng)310m, 寬度5m；面積1650平方米中部：長(zhǎng)92m, 寬度8m；面積736平方米 長(zhǎng)65m, 寬度4m；面積260平方米3、停車位：地面21個(gè)小車車位；面積760平方米4、房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站100平方米5、市政管線及綠化工程排水管d500長(zhǎng)1200米；給水管道d200長(zhǎng)300米；d100長(zhǎng)300米道路綠化：4000平方米6、中央水景及綠化工程（二）規(guī)劃理念、空間布局1規(guī)劃理念： 正如哥本哈根的從工作出發(fā)1962年改建成的第一條步行街斯特勒格街開(kāi)始。多年來(lái)，一貫奉行以減少城市中心的交通，改善使用者的環(huán)

15、境為目標(biāo)。今天，我們可以看到，從以汽車為主導(dǎo)變成以人為主導(dǎo)后，這種更親切的新型城市中心表達(dá)出了一種良好的開(kāi)放性。在這個(gè)過(guò)程中變得更漂亮，更少污染和更少噪聲。 在設(shè)計(jì)構(gòu)想中，將城市街道視為城市最重要的開(kāi)敞空間。重視人、建筑、環(huán)境三者之間的聯(lián)系。運(yùn)用點(diǎn)、線、面和動(dòng)靜相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，根據(jù)步行街自身的環(huán)境和條件而制造的商業(yè)業(yè)態(tài)混合策劃，結(jié)合城市的商業(yè)文化，建設(shè)一條集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、文化、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)為一體的綜合性步行街。休閑步行街的旅游吸引物系統(tǒng)不是獨(dú)立的，內(nèi)向的，而是和城市文化、城市商業(yè)、城市景觀和資源緊密聯(lián)系，相互融合的。通過(guò)商業(yè)載體的主題化、趣味化等手法，可以創(chuàng)造新的旅游吸引物；通過(guò)商業(yè)

16、街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，可以將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；通過(guò)街區(qū)景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，可將城市其他景觀文化等元素“借用”進(jìn)休閑步行街；通過(guò)城市節(jié)慶、商業(yè)節(jié)慶等活動(dòng)的組織與梳理，并組織原住民參與，可以形成動(dòng)態(tài)的、永不落幕的旅游休閑吸引物系統(tǒng)。 游憩方式的設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在：商業(yè)形態(tài)的趣味化、主題化、體驗(yàn)性與參與性設(shè)計(jì)，商業(yè)配置的全程游憩化設(shè)計(jì)，以及商業(yè)行為的游樂(lè)化設(shè)計(jì)等方面。 不同的休閑步行街，其室內(nèi)景觀和室外景觀的配比是不同的，景觀基礎(chǔ)和性質(zhì)也是不同的，微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協(xié)調(diào)呼應(yīng)?？偨Y(jié)起來(lái)，城市步行街的景觀首先是商業(yè)型景

17、觀，并可運(yùn)用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費(fèi)型景觀以及公共空間的設(shè)計(jì)理念，因地制宜進(jìn)行打造。2空間布局：高沙休閑步行街可規(guī)劃形成四區(qū)、二軸、二節(jié)點(diǎn)及多個(gè)景觀點(diǎn)的空間組織結(jié)構(gòu)。四個(gè)景觀點(diǎn)區(qū)：根據(jù)建筑特點(diǎn)和功能不同，分成四個(gè)景觀點(diǎn)區(qū)商業(yè)購(gòu)物區(qū)，以商業(yè)購(gòu)物為主營(yíng)造一種全方位的傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的商業(yè)街氛圍；美食區(qū)：設(shè)在休閑步行街的中間部位，著力提升高沙飲食品位，鴻揚(yáng)飲食文化休閑娛樂(lè)區(qū)：設(shè)置在項(xiàng)目的南端，二期臨蓼水河修建沿河風(fēng)光帶，依水建設(shè)休閑健身廣場(chǎng)。以休閑娛樂(lè)促進(jìn)群眾的交流，提高群眾的身體健康水平，營(yíng)造一種高品質(zhì)的生活氛圍。居住區(qū)：營(yíng)造生態(tài)型的居住環(huán)境。二軸：一主軸和一輔軸一主軸由商業(yè)廣場(chǎng)、北步行街、美

18、食廣場(chǎng)、南步行街和親水平臺(tái)組成。一輔軸：穿越商業(yè)廣場(chǎng)的廣場(chǎng)路一節(jié)點(diǎn)及多個(gè)景觀點(diǎn)： 以南京路入口處商業(yè)廣場(chǎng)為重要景觀節(jié)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)街道沿線特點(diǎn)和不同要求可規(guī)劃多種景觀點(diǎn)來(lái)豐富商業(yè)街景觀。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想1）道路交通和停車場(chǎng)規(guī)劃： 地面設(shè)置交通綬沖區(qū)，在環(huán)形消防道旁設(shè)置地面停車位。2）道路空間的劃分： 根據(jù)功能性可將步行街空間劃分為兩種性質(zhì)，交通空間和休閑空間。在步行街中軸線中央水景區(qū)域設(shè)置休息，停留，觀賞等功能的空間。在休閑空間兩側(cè)靠近店面的通道為交通空間。為購(gòu)物的人們提供過(guò)往通道，還可以利用其支路引伸出一些步行空間，既有效的擴(kuò)大了街道空間又豐富了空間形式。3）道路景觀設(shè)計(jì) 建立與空間布局相

19、適宜的城市景觀。依據(jù)功能分區(qū)不同，對(duì)步行街道景觀包括節(jié)點(diǎn)處，綠化，鋪地設(shè)計(jì)照明等進(jìn)行全方位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。街道的綠化設(shè)計(jì)均應(yīng)適應(yīng)步行街的特征和需要，確保環(huán)境的保護(hù)，景觀效果上的文化內(nèi)涵及通行的安全性。通過(guò)縱橫兩方面的統(tǒng)一，高度不同的綠色廣場(chǎng)，街道分層立體相連，步行街的沿線，構(gòu)成新型的都市森林。步行街的綠化以盆栽、喬木、灌木、花草為主。其優(yōu)點(diǎn)可根據(jù)需要隨時(shí)調(diào)整布局形式，隨季節(jié)變化更換品種，創(chuàng)造一個(gè)四季如春的景象。設(shè)置更多的街道開(kāi)放空間，加強(qiáng)休閑娛樂(lè)服務(wù)內(nèi)容，為市民提供休息、交流場(chǎng)地。在步行街中設(shè)計(jì)優(yōu)良的中心公共聚集空間或廣場(chǎng)是極其重要的方面。廣場(chǎng)的形狀、大小有意變化，有充分的公共座位、室外餐座與表演

20、空間，是人們最愛(ài)和停留的場(chǎng)所。提供一些專為兒童、老年人、青年人等不同群體服務(wù)的場(chǎng)所。休閑步行街將會(huì)增添更多的生機(jī)和活力。地面鋪裝采用堅(jiān)固性好、耐磨、色彩鮮艷、易清理且最適宜步行的地面鋪裝。充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，包括盲道、坡道等供老弱傷殘者使傷用。照明系統(tǒng)總體上分室外照明、道路照明、路燈等的功能照明和霓虹燈、泛光照明等設(shè)計(jì)照明。注重亮化的整體效果，體現(xiàn)商業(yè)性街道引發(fā)亮麗的特征。商業(yè)購(gòu)物的高峰往往是傍晚，所以要重點(diǎn)突出夜間照明效果。4）道路公共設(shè)施規(guī)劃：統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)街道公共設(shè)施的設(shè)置位置、色彩及形式。采用共同的建筑語(yǔ)言寓功能、藝術(shù)為一體，形成美觀有序的步行環(huán)境。5）市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃：先地下后地上的原

21、則，搞好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)給排水及電力通訊，管網(wǎng)入地敷設(shè)，沿街低壓電纜通訊線路及廣告招牌線路作到線路隱蔽，規(guī)范，整潔。21世紀(jì)是強(qiáng)調(diào)人，強(qiáng)調(diào)人與自然融合，強(qiáng)調(diào)文化，強(qiáng)調(diào)發(fā)展的世紀(jì)。步行街作為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文、空間的物化反映。其形態(tài)的演進(jìn)反映了城市發(fā)展變動(dòng)的歷史。其內(nèi)在結(jié)構(gòu)又反映著城市形態(tài)的本質(zhì)。雖然在許多商業(yè)開(kāi)發(fā)和城市改建中使用休閑步行街這一詞匯，但很多情況下它所表示的是一個(gè)步行環(huán)境，而不僅僅是商業(yè)，一條休閑步行街無(wú)論是改建或是新建，保持或造出的“街”的形態(tài)是很重要的。街道有兩種和形式直接關(guān)聯(lián)的特性。那就是，街道在任何時(shí)候既是道路又是場(chǎng)所。正如森巴尼特所說(shuō)：“公共開(kāi)放空間設(shè)計(jì)的基本

22、元素是認(rèn)識(shí)到街道作為公共開(kāi)放空間的構(gòu)架的重要性。”休閑步行街的建設(shè)涉及到許多因素和領(lǐng)域。其建設(shè)規(guī)模功能形態(tài)逐漸大型化、多樣化、立體化、綜合化。要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)以人為本、舒適、宜人的步行街商業(yè)系統(tǒng)，既要滿足人們觀賞審美的要求，又要滿足人們社會(huì)生活中各種服務(wù)的需要，而且通過(guò)休閑步行街的建設(shè)，體現(xiàn)城市風(fēng)貌和個(gè)性。（三）規(guī)劃構(gòu)想1、規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿街中軸線設(shè)置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設(shè)施。休閑步行街南端與中河街的連接因?yàn)閳?chǎng)地高差大，考慮采用臺(tái)階形式；北端設(shè)休閑商業(yè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積3126平方米；休閑步行街中間部設(shè)美食廣場(chǎng)，面積約1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設(shè)親水平臺(tái)，面

23、積約1800平方米。該項(xiàng)目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米。2、給水工程水源取自洞口縣高沙鎮(zhèn)自來(lái)水廠，由南京路城市主供水管引入給水區(qū)。供水管管徑為200，再沿次干道分開(kāi)鋪設(shè)，沿線設(shè)置室外消火栓，間距不超過(guò)120m。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或溝渠。4、供電工程利用城市電網(wǎng)供電，條件十分優(yōu)越。5、電訊工程按規(guī)劃要求預(yù)埋電訊管道，進(jìn)入地塊。6、路燈照明工程休閑步行街的路燈沿路中線布置、消防道路及停車場(chǎng)的路燈在道路一側(cè)

24、布置，路燈間距不超過(guò)40米。二、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋建筑工程按國(guó)家相應(yīng)的房屋建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，市政工程和園林綠化工程按國(guó)家相應(yīng)的市政工程和園林綠化設(shè)計(jì)規(guī)范，工程量計(jì)算依據(jù)為湖南省2006消耗量標(biāo)準(zhǔn)，材料價(jià)格按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行湖南省造價(jià)總站的相關(guān)規(guī)定。第四章 建設(shè)條件一、區(qū)域位置和自然條件洞口縣位于湖南省西南部，地處東徑1100 9，1100 57，北緯26 051，27 028，屬丘陵地形，海拔高程約在305330m之間。洞口縣地處亞熱帶，其東南屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，而西北部的雪峰山區(qū)屬典型的山地氣候。年平均氣溫為16攝氏度，年平均日照1523.5小時(shí)，無(wú)霜期291天，年降雨1482.5mm

25、，水源豐富，土地類型多樣，適宜經(jīng)濟(jì)作物和農(nóng)作物生長(zhǎng)，自然條件優(yōu)越。高沙鎮(zhèn)位于縣境南側(cè)，城區(qū)距離縣城17公里，東北與石江、黃橋交界，東南與武崗市的荊竹、彎頭橋接壤，西與花園相連，北與洞口鎮(zhèn)、竹市鎮(zhèn)交界。高沙屬丘陵地形，平均海拔280米，蓼水河由西往東穿越而過(guò)，境內(nèi)全長(zhǎng)22公里，在雙江口注入赧水。二、工程地質(zhì)條件洞口縣處在四級(jí)構(gòu)造單元湘中（漣邵）洼凹的西部，屬于三級(jí)構(gòu)造湘桂洼陷的一部分。西與江南洼隆之雪峰洼凸相連，東與湘桂洼陷之湘贛洼原相連。分布有第二、第三兩個(gè)構(gòu)造層，第二構(gòu)造層由震旦系至二迭系組成，屬地臺(tái)型淺海相沉積，第三構(gòu)造層由下侏羅系組成，僅分布在石江至高沙一帶，屬內(nèi)陸湖泊相沉積。洞口縣基本

26、以第二構(gòu)造層為主，洞口縣城地層由盆泥系砂巖、頁(yè)巖及砂巖組成。厚度13842024m，無(wú)明顯不良物理地質(zhì)現(xiàn)象，地震基本列度為6度。第五章 投資估算及資金籌措一、投資估算: 工程總投資3609萬(wàn)元1、場(chǎng)地平整土石方工程：24萬(wàn)元整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的土石方工程估算2萬(wàn)立方米。12元/立方米*20000立方米=24萬(wàn)元2、道路廣場(chǎng)工程：216萬(wàn)元1）商業(yè)步行北街長(zhǎng)90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長(zhǎng)80m,寬度16m3)商業(yè)廣場(chǎng)3126平方米商業(yè)廣場(chǎng)路長(zhǎng)74m,寬度12m;美食廣場(chǎng)1820平方米4）消防路東面：長(zhǎng)280m, 寬度5m；面積1400平方米西面：長(zhǎng)310m, 寬度5m；面積1550平方米中部：長(zhǎng)9

27、2m, 寬度8m；面積736平方米 長(zhǎng)65m, 寬度4m；面積260平方米3、停車位：11.4萬(wàn)元地面21個(gè)小車車位；面積760平方米4、房屋建筑工程：8萬(wàn)元公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站100平方米5、綠化工程：60萬(wàn)元中央水景工程：571.4萬(wàn)元6、市政管線：27萬(wàn)元排水管d500長(zhǎng)1200米；給水管道d200長(zhǎng)300米；d100長(zhǎng)300米7、工程建設(shè)其他費(fèi)用:2337萬(wàn)元1）土地成本: 2300萬(wàn)元2）建設(shè)單位管理費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)用等按照有關(guān)編制規(guī)定計(jì)算見(jiàn)附表。3）貸款利息：按照年貸款利率9.6%進(jìn)行計(jì)算得192萬(wàn)元。工程造價(jià)估算表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱長(zhǎng)*寬面積（平方米）單價(jià)（元/

28、平方米）合價(jià)備注(萬(wàn)元)道路、廣場(chǎng)工程216 1商業(yè)北街90*16144018025.922商業(yè)南街80*16128018023.043商業(yè)廣場(chǎng)312618056.2684商業(yè)廣場(chǎng)路74*1288818015.9845美食廣場(chǎng)182018032.766東消防路280*51400100147西消防路310*5155010015.58中部消防路99610010.0 停車位11.49地面車位76015011.410建筑工程81112公共廁所10080081314綠化工程消防路綠化40001506015地下管線150018027單價(jià)180元/m16水景中央水景571.415場(chǎng)地土石方200001224

29、單價(jià)12元/立方米總計(jì)918 高沙休閑步行街投資估算匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi) 用 名 稱投資額估算說(shuō)明1建安工程9181.1場(chǎng)地土石方工程241.2房屋建筑工程81.3道路、廣場(chǎng)工程2161.4停車位111.5綠化工程601.6中央水景571.41.7地下管網(wǎng)272工程建設(shè)其他費(fèi)用2337 2.1土地費(fèi)用23002.2建設(shè)單位管理費(fèi)用8.0 1*0.9%2.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用15 1*1.6%2.4工程監(jiān)理費(fèi)14 1*1.5%3預(yù)備費(fèi)163 (1+2)*5%4建設(shè)期貸款利息192.0 5總投資3609 二、資金籌措本項(xiàng)目工程投資估算總額為3609萬(wàn)元。資金來(lái)源：1、自籌資金309萬(wàn)元，2、已付土地

30、款資金2300萬(wàn)元3、爭(zhēng)取銀行貸款1000萬(wàn)元。第六章 實(shí)施方案一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度12010年7月完成建設(shè)項(xiàng)目可行性研究工作；22010年9月完成控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批工作；32010年10月完成初步設(shè)計(jì)文件，報(bào)送審批；42010年11月完成施工圖設(shè)計(jì)；52010年12月開(kāi)工建設(shè)；62011年5月開(kāi)始銷售地基；72011年12月完成鋪面銷售任務(wù)。二、建設(shè)施工條件及施工進(jìn)度的保證1施工條件和特點(diǎn)1）建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷工程基本完成，道路交通便利，水電設(shè)施齊全，施工條件基本具備。2土石方量較小，場(chǎng)地平整工作易于展開(kāi)。3地勢(shì)平坦，交通便利。三、施工進(jìn)度安排1為確保本項(xiàng)目工程的順利完成，必須集中力量

31、，應(yīng)抓住控制進(jìn)度的關(guān)鍵性重點(diǎn)工程，實(shí)施重點(diǎn)控制。2項(xiàng)目施工應(yīng)全部采用招標(biāo)投標(biāo)制和承包合同管理制。3加強(qiáng)施工管理，本項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行全過(guò)程的項(xiàng)目管理制。4本項(xiàng)目工程地下設(shè)施，應(yīng)按照各管線專業(yè)的規(guī)劃統(tǒng)一安排，有計(jì)劃地組織施工。第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、自然環(huán)境本項(xiàng)目用地位于高沙鎮(zhèn)老城區(qū)，屬于原高沙酒廠生產(chǎn)廠區(qū)范圍，地形北高南低，呈長(zhǎng)條形，長(zhǎng)約300米，寬度60米100米不等，北接南京路，南臨蓼水河，西面有高沙糧站的庫(kù)房，東面為居民區(qū)。由于企業(yè)改制，到處是殘磚斷瓦，地塊內(nèi)無(wú)綠地，自然條件較差。二、雨水和生活污水的排放本項(xiàng)目規(guī)劃中采用了雨、污分流排水體制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需進(jìn)行任何處理，采用重

32、力式自流排水形式；污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入規(guī)劃的污水處理系統(tǒng)處理。本休閑步行街規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)僅設(shè)商業(yè)、美食、與住宅，沒(méi)有污染源，環(huán)境狀況良好。三、大氣污染本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)限制機(jī)動(dòng)車進(jìn)入從而限制了汽車尾氣的排放，有利于提高城市環(huán)境質(zhì)量。美食區(qū)內(nèi)限制燃料的使用，采用環(huán)保型鍋爐及環(huán)保型燃料，確保休閑步行街的空氣質(zhì)量達(dá)到居住區(qū)合格第八章 社會(huì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改投資（2006）1325號(hào)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)，按照效益和費(fèi)用計(jì)算范圍對(duì)應(yīng)一致和有無(wú)對(duì)比法原則，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。一、社會(huì)評(píng)價(jià)1、社會(huì)效益1）步行街起源于歐洲，它是一種古老而廣泛使用的交通方

33、式，也是一座城市或街區(qū)歷史進(jìn)程的產(chǎn)物、更新演變的積淀。步行街的出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上是一場(chǎng)“步行者的革命”，倡導(dǎo)的是人在城市空間中的主導(dǎo)地位，并通過(guò)對(duì)環(huán)境的更新，重新審定了歷史悠久的商業(yè)街在現(xiàn)代化城市中的巨大價(jià)值。在近代商業(yè)出現(xiàn)以前，鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展多為自然發(fā)展，以集市場(chǎng)開(kāi)始，然后逐步發(fā)展成商業(yè)街，以至商業(yè)區(qū)的模式。步行街的研究和建設(shè)已由單一的解決功能而轉(zhuǎn)向?qū)Ω邔哟紊系娜诵詮?fù)歸和環(huán)境價(jià)值的重視。而現(xiàn)代休閑步行街力求構(gòu)建一個(gè)安全、舒適、輕松、高效的購(gòu)物環(huán)境與休閑理念，并對(duì)保護(hù)和延續(xù)城市歷史文化資源注入新的活力。2）步行街是城市意象的重疊，是城市發(fā)展更迭的新思維，是維系城市發(fā)展和居民消費(fèi)的紐帶，是現(xiàn)代

34、城市商業(yè)發(fā)展的新古典主義，為社會(huì)個(gè)階層民眾提供了互相交流的機(jī)會(huì)以及休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的場(chǎng)所，為多種文化的共存、交融、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為城市帶來(lái)了新的商業(yè)生機(jī)與消費(fèi)活力。2、環(huán)境效益步行街建設(shè)本身就是對(duì)整體沿街及街道環(huán)境的再創(chuàng)造，是立體化、多方位的道路景觀設(shè)計(jì)。步行街抑制了車輛，降低了噪聲、廢氣的污染程度，凈化了環(huán)境，街道上增添了人性化的服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出一切以人為本的服務(wù)理念和和諧優(yōu)美的都市環(huán)境，同時(shí)也對(duì)該區(qū)域內(nèi)或周邊的古建筑和歷史文化風(fēng)貌起到良好的保護(hù)和更新作用。本項(xiàng)目實(shí)施后，可以美化環(huán)境，改善區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況和投資環(huán)境，有利于加快區(qū)域內(nèi)城市的市政建設(shè)的步伐。建成的休閑廣場(chǎng)不但可以美化城市環(huán)

35、境，供市民健身、休閑、娛樂(lè)，綠化還可凈化空氣、降低噪聲、粉塵。3、經(jīng)濟(jì)效益隨著環(huán)境質(zhì)量的改善，步行街建設(shè)使廢棄閑置的舊廠區(qū)變成繁華的商業(yè)購(gòu)物區(qū)，周圍的商業(yè)老街從原來(lái)單純的商業(yè)零售拓展而融合為步行街的一部分，功能提升為綜合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一體化的全方位經(jīng)營(yíng)服務(wù)；隨著居住環(huán)境和人們生活質(zhì)量的不斷提高，行人被步行街所吸引，形成了以瀏覽、散步、購(gòu)物為主要形式的商業(yè)場(chǎng)所，從而增加了消費(fèi)，促進(jìn)了臨街商業(yè)形態(tài)的發(fā)展和更新，成為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目實(shí)施后，將從根本上改變目前高沙鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動(dòng)局面，為高沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、高沙城市品位的提升和人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全發(fā)揮積極作用。本項(xiàng)目實(shí)施后

36、，將使高沙鎮(zhèn)區(qū)主城區(qū)交通通行能力大大提高，車流更為順暢，從很大程度上解決高沙鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動(dòng)局面，有利于社會(huì)的正常持續(xù)發(fā)展。節(jié)約汽車運(yùn)輸成本，節(jié)約客貨在途時(shí)間及減少交通事故費(fèi)用、貨損費(fèi)用。本項(xiàng)目實(shí)施后，使高沙鎮(zhèn)休閑步行街周圍的鋪面及房地產(chǎn)價(jià)值得到提升，有利于提高群眾的生活水平和店鋪等不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入?？傊摴こ痰膶?shí)施，將極大改善區(qū)域環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和投資環(huán)境，對(duì)加快高沙的城市建設(shè)和洞口縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。該項(xiàng)目作為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，應(yīng)考慮到社會(huì)、環(huán)境等多方面的效益，但由于情況復(fù)雜，涉及面廣，難以用貨幣形式全面反映。二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)的確定1社會(huì)折現(xiàn)率

37、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)社會(huì)折現(xiàn)率取定為8%。2評(píng)價(jià)年限評(píng)價(jià)基準(zhǔn)年定為2010年，評(píng)價(jià)末年為2011年。（二）經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算：1工程費(fèi)用包括工程投資、年運(yùn)行費(fèi)用和流動(dòng)資金。工程投資：根據(jù)投資概算，本工程總投資為3609萬(wàn)元，靜態(tài)投資為3417萬(wàn)元。工程運(yùn)行管理費(fèi)：不計(jì)算工程年運(yùn)行管理費(fèi)指維持工程正常運(yùn)行每年所需支付的費(fèi)用，包括工程維護(hù)費(fèi)、材料、燃料動(dòng)力費(fèi)、工資及福利、其它費(fèi)用等。1）工程維護(hù)費(fèi)考慮本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在評(píng)價(jià)期內(nèi)不計(jì)算工程維護(hù)費(fèi)用。2）工資及福利：工資及福利包括管理單位人員標(biāo)準(zhǔn)工資、附加性工資津貼、職工福利及獎(jiǎng)勵(lì)工資。3）其它費(fèi)用：其它費(fèi)用以上兩項(xiàng)以外

38、的行政管理費(fèi)等其它費(fèi)用。本項(xiàng)目暫時(shí)不計(jì)算。2、費(fèi)用和效益調(diào)整本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期的費(fèi)用支出包括項(xiàng)目建設(shè)的投資以及建成后的費(fèi)用（年運(yùn)行費(fèi)及流動(dòng)資金）支出。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的要求應(yīng)分別調(diào)整為經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。1）、項(xiàng)目建設(shè)投資費(fèi)用的調(diào)整：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用是在項(xiàng)目投資估算基礎(chǔ)上,調(diào)整主要材料價(jià)格，人工工資和土地價(jià)格，不含建筑安裝工程費(fèi)用的稅金、其它費(fèi)用的供電費(fèi)、預(yù)留費(fèi)中的價(jià)差、稅金及物價(jià)上漲費(fèi)等轉(zhuǎn)移支付費(fèi)用后所得的費(fèi)用。a、影子工資：影子工資體現(xiàn)了國(guó)家和社會(huì)為建設(shè)項(xiàng)目使用財(cái)力而付出的代價(jià)，影子工資由換算系數(shù)體現(xiàn)。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)參數(shù)指出：項(xiàng)目評(píng)價(jià)中可根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)勞動(dòng)的項(xiàng)目，影子工資換算系數(shù)可大于1。根據(jù)本項(xiàng)目及我縣具

39、體情況，本項(xiàng)目人工影子工資價(jià)格換算系數(shù)為1。b、主要材料的影子價(jià)格的調(diào)整：影子價(jià)格在主要生產(chǎn)要素及項(xiàng)目投入物、產(chǎn)出物以及市場(chǎng)偏差很嚴(yán)重時(shí)才加以調(diào)整，在市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)發(fā)育比較完善的情況下，可以將市場(chǎng)價(jià)格等同于影子價(jià)格，作為投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的計(jì)算價(jià)格，本項(xiàng)目中主要材料價(jià)格不存上嚴(yán)重偏差，均以市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。c、土地的影子價(jià)格：國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的土地費(fèi)用是以土地影子價(jià)格衡量的，土地的影子價(jià)格是土地不被本項(xiàng)目占用時(shí)所能創(chuàng)造的凈效益。根據(jù)調(diào)查本項(xiàng)目所占用土地按市場(chǎng)掛牌價(jià)格計(jì)算。出本項(xiàng)目土地總價(jià)（影子價(jià)）為2300萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)建設(shè)費(fèi)用的調(diào)整結(jié)果見(jiàn)附表建設(shè)期經(jīng)濟(jì)費(fèi)用調(diào)整表項(xiàng)目單位財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用（萬(wàn)元

40、）稅金萬(wàn)元1720貸款利息萬(wàn)元19202）、年運(yùn)行費(fèi)用調(diào)整因年運(yùn)行費(fèi)計(jì)算以工程投資為基礎(chǔ)，故只需隨投資的調(diào)整而調(diào)整，本項(xiàng)目年運(yùn)行費(fèi)用計(jì)算。3）、流動(dòng)資金調(diào)整流動(dòng)資金調(diào)整隨年運(yùn)行費(fèi)調(diào)整，因流動(dòng)資金較少，本次不再對(duì)工程流動(dòng)資金作調(diào)整，也不計(jì)算流動(dòng)資金。3、效益調(diào)整：效益計(jì)算過(guò)程中各實(shí)物指標(biāo)價(jià)格均采用現(xiàn)行估算價(jià)格。本次效益調(diào)整系數(shù)按1.0考慮。評(píng)價(jià)采用的基本參數(shù)1）以工程開(kāi)工的第一年年初為起點(diǎn)，工程效益和費(fèi)用均按年末發(fā)生和結(jié)算。2）社會(huì)折現(xiàn)率8%。（三）費(fèi)用的計(jì)算根據(jù)工程投資估算額和各年度工程費(fèi)用情況，總投資額3609萬(wàn)元，（四）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析本項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、

41、內(nèi)部收益率、效益費(fèi)用比和投資回收期等。具體數(shù)據(jù)如下：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值：enpv=1024萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率：eirr=26.1%效益費(fèi)用比：ebcr=1.23投資回收期：en=2年計(jì)算結(jié)果表明：內(nèi)部收益率（26.1%基準(zhǔn)收益率(8%)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行。三、財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)分析（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用:192萬(wàn)元（二）財(cái)務(wù)收入: 4620萬(wàn)元1.銷售收入4620萬(wàn)元1)商業(yè)鋪面銷售收入4557萬(wàn)元根據(jù)高沙的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)高沙休閑步行街將發(fā)展成為高沙城鎮(zhèn)的休閑、購(gòu)物商業(yè)中心，商業(yè)價(jià)值將大大增值，據(jù)調(diào)查結(jié)果分析得出高沙休閑步行街區(qū)鋪面地價(jià)每平方米4500元至8000元。現(xiàn)按相對(duì)較低的價(jià)格每平方米4857元計(jì)算銷售

42、收入4858元/平方米*9511平方米=4620萬(wàn)元2、稅費(fèi)估算：1）營(yíng)業(yè)稅：4620萬(wàn)元*3%=139萬(wàn)元2）城市建設(shè)維護(hù)稅：136萬(wàn)元*5%=6.95萬(wàn)元3）教育費(fèi)附加：164萬(wàn)元*3%=4.17萬(wàn)元（三）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算根據(jù)本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)費(fèi)用和收益分析結(jié)果計(jì)算的財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)如下（財(cái)務(wù)基準(zhǔn)利率取8%）：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：fnpv=341萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：firr=19.7%動(dòng)態(tài)投資回收期：fn=2年分析結(jié)果表明：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行的。（四）借款償還能力分析本項(xiàng)目按實(shí)際貸款額進(jìn)行借款償還能力分析。貸款償還原則上除必須從收入中支付的費(fèi)用外，其余收入均用

43、于貸款的償還。貸款利息率以9.6%年息計(jì)算。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)的規(guī)定，利息按下列方法計(jì)算：建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款累計(jì)-本年還本付息/2年利率；營(yíng)運(yùn)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款累計(jì)-本年還本付息/2年利率；還清年份應(yīng)計(jì)利息=年初借款累計(jì)/2年利率。分析結(jié)果表明：貸款償還期為2年。1、投資使用與資金籌措計(jì)劃表 單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2010年2011年合計(jì)1投資330030936092資金籌措330030936093資本金2300023004借款1000010002、銷售收入、稅金與附加費(fèi)等費(fèi)用估算單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2010年2011年合計(jì)1銷售收入0462046202銷售稅金及

44、附加149.69149.7 2.1營(yíng)業(yè)稅0138.6139 2.2城市維護(hù)稅06.936.9 2.3教育費(fèi)附加04.1584.2 2.4所得稅003、總成本費(fèi)用估算表 單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2010年2011年合計(jì)1建設(shè)成本330030936092財(cái)務(wù)費(fèi)用 96 961923銷售稅金及附加0149.7149.7 4運(yùn)行費(fèi)用0005合計(jì)3396554.73950.74、借款還本付息計(jì)劃表 單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2010年2011年合計(jì)1年末借款本息累計(jì)100010001.1借款本金100001.2本年應(yīng)計(jì)利息96961922本年還本付息96961922.1本年還本0100010002.2本年付息96

45、961925、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位: 萬(wàn)元折現(xiàn)率i=8%0.08年度費(fèi)用利 潤(rùn)折現(xiàn)系數(shù)費(fèi)用折現(xiàn)值利潤(rùn)折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.74620.00 0.8573 476 3961 3485 341 3950.7 4620.00 3620.0 3960.9 341 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 i=19.7%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為341萬(wàn)元（i=8%）動(dòng)態(tài)投資回收期為2年（包括建設(shè)期在內(nèi)）6、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用表 單位: 萬(wàn)元表10-4折現(xiàn)率8%0.08單位：萬(wàn)元年度費(fèi)用效益折現(xiàn)系數(shù)費(fèi)用折現(xiàn)值效益折現(xiàn)值凈現(xiàn)值20103300.00 0.92

46、59 3056 0 -3056 2011458.70 4620.000.8573 393 3961 512 合計(jì)3758.70 4620 3449 3961 1024 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為：26.1%國(guó)民經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值為1024萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為2年7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析表評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)因素firr（%）fbcrfnpv（萬(wàn)元）n（年）正常情況19.7%1.173412效益下降5%12.9%1.111432費(fèi)用上升5%13.22%1.1116028、費(fèi)用上升5%時(shí)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位: 萬(wàn)元折現(xiàn)率i=8%0.08年度費(fèi)用利 潤(rùn)折現(xiàn)系數(shù)費(fèi)用折現(xiàn)值利潤(rùn)折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量201035660.9259 3302 -3302 -3302 20115824620.00 0.8573 499 3961 3462 160 4148.0 4620.00 3800.8 3960.9 160 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 i=13.22%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為160萬(wàn)元（i=8%）9、收入下降5%時(shí)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位: 萬(wàn)元折現(xiàn)率i=8%0.08年度費(fèi)用利 潤(rùn)折現(xiàn)系數(shù)費(fèi)用折現(xiàn)值利潤(rùn)折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.74389.00 0.8573 476 3763 3287 143 3950.7 4389.00 3620.0 376