成都市農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)狀況研究

1、成都市農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)狀況研究2005-9-7.作者:世家機構(gòu)匯高行李曉.一 成都市農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)展現(xiàn)狀成都市農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，在未來3年內(nèi)，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場），除目前已經(jīng)修建起來的包括大棚市場在內(nèi)的79個，另外還需要修建50至60個永久性正規(guī)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變：地點從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管

2、理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。成都市農(nóng)貿(mào)市場投資形成四大模式模式一：農(nóng)貿(mào)市場住宅。如郭家橋市場。開發(fā)商在開發(fā)住宅時，將其一、二層建成了農(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場作為住宅和周邊居民的生活配套產(chǎn)品，預(yù)計經(jīng)營10年左右就可收回成本。模式二：農(nóng)貿(mào)市場專賣店。如建設(shè)路綜合市場。開發(fā)商將底樓設(shè)置了268個菜市攤位，二樓由蘇寧電器租賃經(jīng)營，對逛菜市的人流進(jìn)行了“二次使用”，使整個市場人氣更旺。模式三：綜合商場。大學(xué)路市場就將采用這種模式。除農(nóng)貿(mào)市場建筑面積4000多平方米的主體外，臨街還設(shè)置了一排面積從1050平方米的綜合性營業(yè)商店。模式四：休閑中心。如規(guī)劃中的九里堤市場。地下停車場農(nóng)貿(mào)市場超市休閑娛樂中心。這

3、也是本項目農(nóng)貿(mào)市場最有可能的發(fā)展模式。農(nóng)貿(mào)市場的營運模式有兩種 一種是bot模式，由政府委托開發(fā)商開發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商擁有一定年限的使用權(quán)。這種方式下，開發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣出來。如金家壩室內(nèi)地下農(nóng)貿(mào)市場、玉林綜合市場、大學(xué)路菜市、小天綜合市場等。 另一種是產(chǎn)權(quán)式，將農(nóng)貿(mào)市場等配套作為土地拍賣中規(guī)劃的條件，使菜市完全和其他的商業(yè)地產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)合一，如清江農(nóng)貿(mào)市場。二成都市農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展趨勢農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢 所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的

4、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。農(nóng)貿(mào)市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。農(nóng)貿(mào)市場超市化的前提背景 經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對老城區(qū)和舊城進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán)格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形

5、勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法坐以待斃，其改造和提升已擺上議事日程。 近年來，成都市先后引進(jìn)麥德龍、家樂福、好又多等大型跨國超市企業(yè)，新的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營理念推動了成都市商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入超市，生鮮農(nóng)副產(chǎn)品超市化營銷一方面占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，對城市農(nóng)貿(mào)市場形成了挑戰(zhàn)；另一方面，這種消費方式較好地滿足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對消費安全的關(guān)注，以及對優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好消費環(huán)境改善的企望，深受廣大市民的歡迎。城市農(nóng)貿(mào)市場按照超市化改造，已逐漸成為發(fā)展的必然趨勢和迫切要求。 過去大部分農(nóng)貿(mào)市場用地都是隨住宅用地一起出讓的，對那些開發(fā)商而言，農(nóng)貿(mào)市場只是住宅的副產(chǎn)品，短平快是他們處理

6、農(nóng)貿(mào)市場用地的方式?，F(xiàn)在新規(guī)劃的農(nóng)貿(mào)市場選址經(jīng)過嚴(yán)格的篩選：一般都在居民繁華區(qū)，惠及數(shù)萬人口，有著穩(wěn)定的經(jīng)營者和消費者,這對開發(fā)新型商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的潛力和推動力。政府將公用配套用地在公平、公開的情況下，通過拍賣、競標(biāo)等方式，確定一些有實力的開發(fā)商，并給這些企業(yè)創(chuàng)造良好的投資條件。這樣，新型農(nóng)貿(mào)市場已不再是簡單的住宅產(chǎn)品的配套服務(wù)設(shè)施了，而演化成一種新的商業(yè)投資。新市場的建設(shè)將按照市政府“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，采取“政府引導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與、市場運作”的辦法，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布點、不占道路、方便群眾、突出重點、分步實施。將民營資本融入到農(nóng)貿(mào)市場的運營中來，加快公建配套的建設(shè)速度，最

7、大程度發(fā)揮了市場對土地資源的配置作用，從而實現(xiàn)對土地資源最優(yōu)化配置，做到既方便群眾，又為政府排憂解難，達(dá)到“雙贏”的目的。 成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化的經(jīng)濟社會效益分析u 促進(jìn)稅收大幅增長，成為稅收新的增長點 以生鮮超市替代農(nóng)貿(mào)市場，以企業(yè)化經(jīng)營取代了原來的一攤一戶經(jīng)營方式，使得稅

8、務(wù)部門征收稅款能夠更加規(guī)范有序，征管模式由過去的定額征收逐步過渡為查賬征收。u 帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展 農(nóng)貿(mào)市場超市化后，生鮮超市實行與生產(chǎn)基地掛鉤進(jìn)貨，推行訂單農(nóng)業(yè)、合同農(nóng)業(yè)，使農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地從盲目生產(chǎn)走向以市場為導(dǎo)向的有計劃生產(chǎn)，有效地解決了農(nóng)副產(chǎn)品銷售難的問題，把風(fēng)險降到最低程度。超市在產(chǎn)銷對接中也減少了中間環(huán)節(jié)，降低了經(jīng)營成本，提高了經(jīng)濟效益。u 提高食品的安全，有效治理“餐桌污染” 目前，投入經(jīng)營的生鮮超市中，明碼標(biāo)價和童叟無欺等誠信制度得到了有效推廣。同時，生鮮超市對農(nóng)副產(chǎn)品的安全性進(jìn)行嚴(yán)格的檢測和把關(guān)，從而解決了集貿(mào)市場目前存在的蔬菜有殘留農(nóng)藥、豬肉有“瘦肉精”、水產(chǎn)品浸泡福爾馬

9、林等食品安全及食品質(zhì)量問題，有效保證了蔬菜副食品衛(wèi)生質(zhì)量。此外，以往農(nóng)貿(mào)市場僅僅限于“賣商品”，而生鮮超市實行“賣商品+服務(wù)”，人性化服務(wù)正越來越受到超市經(jīng)營者的重視并有利于專項檢查和打假活動的開展，使假冒偽劣產(chǎn)品難以進(jìn)入市場。u 增加社會就業(yè) 原有農(nóng)貿(mào)市場改造為生鮮超市后，市場內(nèi)的銷售人員雖大幅減少(一般減少50%)，但經(jīng)營管理人員、采購人員、收銀人員等卻大量增加。因此，農(nóng)貿(mào)市場超市化后生鮮超市的從業(yè)人員，還略多于原農(nóng)貿(mào)市場從業(yè)人員。同時，農(nóng)貿(mào)市場超市化還可間接的大量增加生鮮農(nóng)副產(chǎn)品清洗、包裝、倉儲、加工、運輸?shù)刃袠I(yè)的從業(yè)人員。u 優(yōu)化城市居民的購物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境超

10、市化的管理，也使市場內(nèi)部購物環(huán)境大大改觀。生鮮超市變農(nóng)貿(mào)市場惡劣的購物環(huán)境已變?yōu)橛辛己猛L(fēng)的舒適購物環(huán)境：實行開架自選、一站購全、統(tǒng)一結(jié)算等方式，提供便捷服務(wù)。超市營業(yè)時間較長，可隨時進(jìn)店購物，并為消費者提供完善的售后服務(wù)，解除了顧客消費的后顧之憂。同時，農(nóng)貿(mào)市場超市化促使對占道經(jīng)營的取締，做到了還路于民，不僅改善城市衛(wèi)生，而且有利于改善城市社區(qū)的交通狀況，提升了城市的檔次和品位。農(nóng)貿(mào)市場超市化的發(fā)展建議 農(nóng)貿(mào)市場超市化絕對不是簡單的“農(nóng)貿(mào)市場”改為“農(nóng)貿(mào)超市”的字面轉(zhuǎn)換。它的基本特征是農(nóng)貿(mào)市場公司化經(jīng)營，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，由企業(yè)規(guī)范管理，是提升業(yè)態(tài)的有益嘗試，必須進(jìn)一步加以提升和深化內(nèi)涵。u 循

11、序漸進(jìn)，防止過度開發(fā) 目前各地在“農(nóng)改超”探索過程中，正在逐步形成幾種發(fā)展思路和模式： 一是廣州模式：廣州農(nóng)貿(mào)市場改造的早期思路是在原有農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)點布局的基礎(chǔ)上，改造和發(fā)展“室內(nèi)肉菜市場”，改善農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營環(huán)境。但是由于“室內(nèi)肉菜市場”基本沿襲原來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營方式，既沒有從根本上改變經(jīng)營環(huán)境和條件，達(dá)不到生鮮品保鮮的基本要求；又因場地成本增加而失去了農(nóng)貿(mào)市場原有的價格優(yōu)勢，食品安全性問題也未能因此得到根本解決，凡此種種注定了這是一種不成功的過渡模式；而現(xiàn)在“農(nóng)貿(mào)市場超市化”的發(fā)展思路，以連鎖生鮮超市專營公司逐步取代傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，進(jìn)而提升農(nóng)產(chǎn)品銷售終端的檔次，真正為農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道改造找到了準(zhǔn)確

12、的定位。二是武漢模式：武漢市政府部門在農(nóng)貿(mào)市場改造的過程中，以招標(biāo)形式選擇農(nóng)貿(mào)市場原址改造后經(jīng)營公司，以大賣場為主要經(jīng)營形式，滿足顧客生鮮消費和其他綜合性消費的多種需要。三是深圳模式：深圳農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司以原有的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和大型批發(fā)市場為后盾，發(fā)展連鎖生鮮超市，生鮮經(jīng)營的利潤源跳出批零進(jìn)銷差價的局限，向上游的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)延伸，在生鮮供應(yīng)鏈上形成的優(yōu)勢令競爭對手望塵莫及。在“農(nóng)改超”的過程中，國內(nèi)一些類似的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營集團也在加大連鎖生鮮超市的投入，例如福建超大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集團、云南邦尼農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司、河南雙匯集團和華西希望集團等，在他們發(fā)展連鎖生鮮超市的背后都有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源作

13、為支撐。 “農(nóng)改超”已在全國許多城市推出，發(fā)展熱情很高，但是我們應(yīng)該清醒地看到，“農(nóng)改超”作為一次農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道提升和改造運動，其源動力是經(jīng)濟持續(xù)增長下的消費需求，而中國之大，生鮮消費需求和水平明顯存在著多層次分布和地域性差異，這就意味著“農(nóng)改超”將根據(jù)各地市場特點，存在著一個逐步演進(jìn)的發(fā)展過程，現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場雖然受到很大擠壓，但仍具有面向低收入和傳統(tǒng)消費階層的市場生存空間。因此， “農(nóng)改超”還需要腳踏實地，要按經(jīng)濟規(guī)律辦事，既要符合中國國情，又要尊重老百姓的消費習(xí)慣和購買能力，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的情況和社會各階層消費特點，按照市場規(guī)律，淡化政府行為，循序漸進(jìn)，防止農(nóng)貿(mào)市場超市化過度擴張。同時，要

14、加強規(guī)劃和科學(xué)引導(dǎo)，防止由少數(shù)企業(yè)經(jīng)營，造成壟斷。u 加強農(nóng)貿(mào)市場超市化建設(shè)的內(nèi)涵 成都市農(nóng)貿(mào)市場超市化工作取得了一定的成效，但在運行過程中也存在著一些亟待解決的問題，如：生鮮超市購物環(huán)境依然存在著諸多的不便，未能給顧客帶來方便；市場的定位雷同，缺乏經(jīng)營特色，容易形成惡性競爭，不利于生鮮超市的共同發(fā)展；大部分企業(yè)普遍缺乏品牌意識，尚未創(chuàng)立自有品牌，經(jīng)營特色不突出；缺乏精、深加工產(chǎn)品，不能形成集約化、規(guī)模化、多元化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展格局。加強農(nóng)貿(mào)市場超市化建設(shè)的內(nèi)涵主要有以下幾點： 一是發(fā)展連鎖經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模效益。通過連鎖經(jīng)營取得規(guī)模效益，是超市發(fā)展制勝的重要秘訣。據(jù)國外統(tǒng)計資料表明，當(dāng)超市分店數(shù)量

15、達(dá)到14家時，規(guī)模優(yōu)勢才開始體現(xiàn)。因此，要通過不斷整合，鼓勵實力雄厚、有經(jīng)營經(jīng)驗的企業(yè)，兼并重組那些經(jīng)營不善、實力不強的企業(yè)，最終形成5至6家大型連鎖企業(yè)，真正實現(xiàn)統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算，通過規(guī)模經(jīng)營降低經(jīng)營成本，堅持微利原則，向顧客提供低價格、高質(zhì)量的商品，做到價低、貨全、便民，從而贏得最廣大的消費群，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 二是加快發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品配送中心。統(tǒng)一配送是統(tǒng)購分銷、降低經(jīng)營成本的重要手段，是提高生鮮農(nóng)副產(chǎn)品安全衛(wèi)生質(zhì)量和拓寬銷售渠道的有效途徑。為此，要鼓勵一批有經(jīng)濟實力、富有經(jīng)營管理經(jīng)驗的大型連鎖超市，加快建立和發(fā)展生鮮農(nóng)副產(chǎn)品加工、包裝、存貯、運輸于一體的與生鮮超市相配套的統(tǒng)一配送系統(tǒng)，保證生鮮商品的新鮮度和質(zhì)量，降低損失率，把經(jīng)營成本降到最低程度，使生鮮超市所經(jīng)營的生鮮農(nóng)副產(chǎn)品真正做到價廉物美，提高競爭能力。 三是增強品牌意識，提高市場競爭力。要突破傳統(tǒng)的零售業(yè)經(jīng)營模式，改變由原來的單一零售向“產(chǎn)、加、銷”一體化轉(zhuǎn)變，