房地產(chǎn)行業(yè)波特五力模型分析

1、聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇

2、莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂

3、膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆

4、莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃

5、艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇

6、肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂

7、芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆

8、膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀

9、荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖

10、芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿

11、蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h

12、芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀

13、膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄

14、莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈

15、膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃

16、蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇

17、芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄

18、膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈

19、莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂

20、膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇

21、蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈

22、芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊

23、肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿

24、莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆

25、膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁

26、蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅

27、芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿

28、肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃

29、莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈

30、膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅

31、蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅罿肈荿袇膅蕆莈蚇羇莃莇蝿芃艿莆袂肆膅莆羄衿蒄蒞蚄肄莀莄螆袇芆蒃袈肂膂蒂薈裊肈蒁螀肁蒆蒀袃羃莂蒀羅腿

32、羋葿蚅羂膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿?zāi)h芅薅蟻羈膁薄袃膄膇薄羆肇蒅薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蝕薀肅聿蠆螞袆莈蠆螄肂芄蚈羇襖芀蚇蚆膀膆蚆蝿羃蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆螃蚃膆膂莀螅薀蝿羀薈裊肈罿羋蚈羄羈莀襖袀羇蒂蚆螆羆薅葿肄肅芄蚅羀肅莇蒈袆肄蕿蚃袂肅艿薆螈肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿腿芅薂螅腿莇螈蟻膈蒀薁聿膇艿螆羅膆莂蠆袁膅蒄襖螇膄薆蚇肆膃芆蒀羂芃莈蚆袈節(jié)蒁蒈螄芁 房地產(chǎn)行業(yè)的pest分析默認(rèn)分類 2008-09-19 21:49:43 閱讀762 評(píng)論0 字號(hào)：大中小 訂閱房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中

33、有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國家宏觀環(huán)境的改變極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)，如果在運(yùn)做一個(gè)項(xiàng)目前不對(duì)宏觀環(huán)境進(jìn)行細(xì)致全面的分析，對(duì)未來環(huán)境中可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)與威脅沒有清晰的判斷，那么很可能影響到整個(gè)項(xiàng)目的定位和運(yùn)做，甚至造成銷售不利和爛尾。pest作為一個(gè)分析宏觀環(huán)境的分析工具，應(yīng)根據(jù)其研究的對(duì)象情況調(diào)整影響對(duì)象因素的種類及數(shù)量。（1）政治因素、政策因素：在房地產(chǎn)行業(yè)中，這些因素可以包括：宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、土地政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策等相關(guān)政策以及政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系。當(dāng)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融政策或土地等其他政策或政府對(duì)房

34、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)政府發(fā)布了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力的法律、法規(guī)時(shí)，開發(fā)商的經(jīng)營戰(zhàn)略必須隨之做出調(diào)整。舉個(gè)例子來說：今年國家出臺(tái)了以國六條為指導(dǎo)思想的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，其內(nèi)容涉及開盤時(shí)間，項(xiàng)目戶型，付款方式等多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)層面，這么大規(guī)模的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策性干預(yù)近年來尚屬首次，其矛頭直指大部分開發(fā)企業(yè)。面對(duì)如此大力度的宏觀政策，開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分了解政策及政府態(tài)度，以政策為基本原則，在許可的范圍內(nèi)調(diào)整自己的產(chǎn)品定位，從而獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。（2）經(jīng)濟(jì)因素：在房地產(chǎn)行業(yè)中，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)鍵要素包括gdp的變化發(fā)展趨勢(shì)、利率水平、居民可支配收入水平、匯率

35、水平以及影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大事件。拿奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響來說，從2001年北京申奧成功開始，北京的樓市進(jìn)入火暴期。隨著奧運(yùn)的臨近，樓市愈演愈烈。2008奧運(yùn)是中國的一件大事，北京從2003年起正式啟動(dòng)奧運(yùn)工程，將近2800億元的投資大部分將投向基礎(chǔ)設(shè)施，這無疑是給奧運(yùn)地產(chǎn)的巨大推動(dòng)力，隨之帶來的交通、環(huán)境、配套等也都將大大加強(qiáng)。（3）社會(huì)要素：在房地產(chǎn)行業(yè)中，構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心態(tài)和需求、收入分布、人口流動(dòng)性、風(fēng)俗觀念、價(jià)值觀念等。不同城市，不同地區(qū)的人群對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同接受能力各不一樣，僅就一個(gè)城市里的各個(gè)區(qū)域來對(duì)比也有區(qū)別。北京的南城歷來是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的區(qū)域，對(duì)比

36、北部的奧運(yùn)版塊，東部的cbd，西部的中關(guān)村，南部并沒有相對(duì)集中的發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，且配套設(shè)施落后。所以如果開發(fā)企業(yè)在北京南部選擇開發(fā)項(xiàng)目，必須因地制宜，不能將價(jià)格定的過高，同時(shí)亦要保證相當(dāng)面積的配套設(shè)施。（4）技術(shù)要素兼自然因素：在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)因素指的是圍繞產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建筑、園林規(guī)劃產(chǎn)生的新思想、新理念。而自然則指的是指企業(yè)業(yè)務(wù)所涉及的地區(qū)或市場(chǎng)的地理、氣候、資源、生態(tài)等環(huán)境。在房地產(chǎn)行業(yè)中指的是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目所在的地區(qū)或市場(chǎng)情況。消費(fèi)者消費(fèi)觀念不斷更新，消費(fèi)要求不斷增高的今天，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不僅僅是房子與地的競(jìng)爭(zhēng)，而是包括周邊環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、園林配套等多方面因素的競(jìng)爭(zhēng)。目前對(duì)于

37、環(huán)境的分析可分大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)行為。總的來說，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤能力。（一）新進(jìn)入者的威脅 1.進(jìn)入障礙。加入wto導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、

38、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更大的市場(chǎng)分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來說，只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。2.產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化

39、都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。3.資本要求。在新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場(chǎng)，尋求合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。4.政府政策。國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從

40、中權(quán)衡輕重，依政策辦事。（二）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力 我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場(chǎng)。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。（三）買方討價(jià)還價(jià)的能力 企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而買方會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配

41、的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來說是較弱的。（四）當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度 行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個(gè)企業(yè)的行為必然會(huì)引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力和超額利潤，必然積極投身競(jìng)爭(zhēng)。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場(chǎng)地位的機(jī)會(huì)，本行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們?cè)谫Y源和能力方面各有不同，并努力使自己與競(jìng)爭(zhēng)者不同。通常地，企業(yè)會(huì)在顧客

42、認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競(jìng)爭(zhēng)能力者的不同。價(jià)格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競(jìng)爭(zhēng)的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競(jìng)爭(zhēng)的方面不同。1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)通常很激烈。但在另一方面，一個(gè)行業(yè)如果只有幾個(gè)規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對(duì)于維持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會(huì)處于一種更加有利的位置。2.行業(yè)增長(zhǎng)程度。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)正在成長(zhǎng)的時(shí)候，

43、企業(yè)會(huì)盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長(zhǎng)的市場(chǎng)中，企業(yè)有相對(duì)少的壓力去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里爭(zhēng)奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)之中，在爭(zhēng)奪顧客方面的壓力相對(duì)較小。競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，

44、真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。（五）替代品的威脅從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的，能替代的就是住天橋底下或窯洞；從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的房產(chǎn)不可能真正威脅到商品房。通過對(duì)房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會(huì)獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來說，競(jìng)爭(zhēng)力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會(huì)越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙。中國房地產(chǎn)行業(yè)是

45、個(gè)非常不成熟的行業(yè)。行業(yè)的啟動(dòng)應(yīng)該可以算為從98年停止住房實(shí)物分配開始，住房開始成為真正意義上市場(chǎng)環(huán)境下的商品，房地產(chǎn)企業(yè)成為住房的供應(yīng)主體，個(gè)人成為住房的消費(fèi)主體。而在2002年國家陸續(xù)出臺(tái)一系列政策禁止協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)以后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個(gè)嶄新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。特殊資源的力量日漸削弱，關(guān)系導(dǎo)向的商業(yè)模式不再可行，依靠企業(yè)管理和能力的競(jìng)爭(zhēng)逐漸走上舞臺(tái)。從這個(gè)角度上說此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)才需要開始思考企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。長(zhǎng)期以來，由于中國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊環(huán)境，企業(yè)幾乎根本不用考慮戰(zhàn)略，老板擁有的特殊資源就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。有調(diào)查顯示，中國房地產(chǎn)企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃的不到5%。其實(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

46、高度發(fā)達(dá)的美國，房地產(chǎn)企業(yè)是否需要戰(zhàn)略曾經(jīng)也是個(gè)引起爭(zhēng)議的話題，原因就在于房地產(chǎn)行業(yè)本身具備一定機(jī)會(huì)導(dǎo)向的特征，很多房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中更看重戰(zhàn)術(shù)層面的項(xiàng)目交易的好壞，而不關(guān)注企業(yè)戰(zhàn)略定位和業(yè)務(wù)模式的構(gòu)建。戰(zhàn)略管理學(xué)教父波特1989年在哈佛房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了他對(duì)美國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的見解，他認(rèn)為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果僅僅重視項(xiàng)目交易而不去思考企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略的話，那么這個(gè)企業(yè)遲早也會(huì)象其他企業(yè)一樣，只可能取得行業(yè)的平均利潤而不會(huì)有卓越的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)并沒有建立起可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，如果我們把房地產(chǎn)行業(yè)視為一個(gè)企業(yè)可以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的領(lǐng)域的話，企業(yè)在追求好的項(xiàng)目交易（好的項(xiàng)目、好的地點(diǎn)、好的目標(biāo)

47、客戶群）的同時(shí)，還需要思考如何創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)并且把握住機(jī)會(huì)，這便需要企業(yè)面對(duì)自身的發(fā)展戰(zhàn)略問題。4 4 may. 2007 (vol. 77)文/楊建森（南京航空航天大學(xué)） 楊新涅 趙向領(lǐng)（中國民用航空大學(xué)）美國西南航空公司經(jīng)營戰(zhàn)略研究study on business strategy of us southwest airlines圖1 戰(zhàn)略解決方案低成本航空公司（l o w - c o s tcarries或者low-cost airlines簡(jiǎn)稱lccs）指的是：“與大型骨干航空公司（network airlines）和小型支線航空公司采取差異化經(jīng)營戰(zhàn)略的，以中短途航線為主，通常采用線

48、型航線的一類航空公司?！泵绹髂虾娇展镜膭?chuàng)建，標(biāo)志著低成本航空公司的誕生。它持續(xù)30年盈利，經(jīng)歷了“9.11”后，在2002 年盈利2.41億美元，2003年又盈利將近3億美元，旅客運(yùn)輸量63,678 千人。目前每天起降飛機(jī)近3000個(gè)航班，通航美國近30個(gè)州，60個(gè)城市。90的美國人都可以在兩小時(shí)車程內(nèi)找到美西南航空公司的起降機(jī)場(chǎng)。這全得益于它的經(jīng)營戰(zhàn)略：航程短、頻次高、價(jià)格低、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、無花邊服務(wù)的直航，經(jīng)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他大航空公司，票價(jià)也大大低于市場(chǎng)平均價(jià)格。在中國民航全面改革的關(guān)鍵階段，客觀分析研究低成本航空公司的經(jīng)營模式，和發(fā)掘可借鑒的運(yùn)營策略，對(duì)于中國民航發(fā)展來說，十分重要。一、

49、 航空企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略航空運(yùn)輸企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略包括兩個(gè)主要方面：一是確定航空公司的使命和目標(biāo)，這是戰(zhàn)略制定和評(píng)估的依據(jù)。二是戰(zhàn)略環(huán)境研究，要了解企業(yè)所處的宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境正在發(fā)生哪些變化，這些變化將給企業(yè)帶來更多的機(jī)會(huì)還是威脅。1.航空公司企業(yè)戰(zhàn)略管理分析根據(jù)航空公司企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析可以得到簡(jiǎn)單的戰(zhàn)略解決方案流程，見圖1。在圖1 中，模塊 中包括的戰(zhàn)略分析明確了“企業(yè)目前狀況”，戰(zhàn)略選擇所要回答的問題是“企業(yè)走向何處”。對(duì)于低成本航空公司而言，低成本戰(zhàn)略是必然的第一戰(zhàn)略選擇，并且保持可持續(xù)發(fā)展。模塊代表戰(zhàn)略實(shí)施階段,是將戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，注重的是資源通過管理轉(zhuǎn)化為效益。模塊 戰(zhàn)略評(píng)價(jià)就是通過評(píng)價(jià)企業(yè)的

50、經(jīng)營業(yè)績(jī)特別是財(cái)務(wù)指標(biāo)，審視戰(zhàn)略的科學(xué)性和有效性。評(píng)估的作用是發(fā)現(xiàn)問題后立即在模塊 或模塊 中尋找原因，及時(shí)調(diào)整在執(zhí)行中的錯(cuò)誤或戰(zhàn)略制定時(shí)的偏差。2.美西南航空公司經(jīng)營戰(zhàn)略矩陣戰(zhàn)略不是一個(gè)孤立的策略，而是一個(gè)體系。其他骨干航空公司與美西南公司一樣：同樣可以采用低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，然而卻沒有一家公司在低價(jià)方面能與西南公司競(jìng)爭(zhēng)，其原因在于西南公司貫徹了積極的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，并形成和諧的戰(zhàn)略體系。歸納西南公司在競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略中表現(xiàn)出來的經(jīng)營決策特質(zhì)有：第一，單一b737機(jī)型；第二，提高飛機(jī)的使用率增加航班密度；第三，點(diǎn)到點(diǎn)中短途國內(nèi)航線，沒有聯(lián)運(yùn)服務(wù)；第四，使用二級(jí)機(jī)場(chǎng)；第五，保持精簡(jiǎn)的人機(jī)比；第六，限量餐食供應(yīng)；第

51、七，可靠的離港率與快速過站。用這種經(jīng)營決策特質(zhì)與三種通用競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略共同構(gòu)建一個(gè)37 經(jīng)營戰(zhàn)略矩陣，三維行向量表示七種特質(zhì)分別在總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,差別化戰(zhàn)略和專一化戰(zhàn)略中的作用及表現(xiàn)。七列元素分別表示上述美西南的七種特質(zhì)。 這是西南航空公司和諧的經(jīng)營戰(zhàn)略體系。該體系一方面體現(xiàn)了各種經(jīng)營特質(zhì)對(duì)經(jīng)營戰(zhàn)略的貢獻(xiàn)。如上述經(jīng)營特質(zhì)的第三點(diǎn)對(duì)差別化戰(zhàn)略貢獻(xiàn)即為航線設(shè)置上的差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，西南公司是美國前六大航空公司中唯一沒有聯(lián)運(yùn)航線，而是采用簡(jiǎn)單點(diǎn)到點(diǎn)航線并且沒有國際航線，平均航程為960 公里。這些都是與眾不同的差別化戰(zhàn)略，不易模仿替代。另一方面體現(xiàn)了各種經(jīng)營特質(zhì)之間相互關(guān)聯(lián)性，即一種經(jīng)營策略是組成其他幾個(gè)經(jīng)

52、營策略的基礎(chǔ)，最終相互影響形成內(nèi)質(zhì)上的聯(lián)系業(yè)價(jià)值鏈系統(tǒng)。航線設(shè)置上的差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略并不是獨(dú)立的，它與矩陣中其他元素對(duì)于西南公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)是協(xié)調(diào)的。 通過該矩陣可以清晰得到各種經(jīng)營特質(zhì)對(duì)經(jīng)營戰(zhàn)略的貢獻(xiàn)和它們之間的相互關(guān)聯(lián)性，經(jīng)營戰(zhàn)略矩陣的提出對(duì)于研究航空公司各種策略與總體戰(zhàn)略間的關(guān)系有重要價(jià)值，并且可以清晰看出策略和策略之間的相關(guān)性，以及為支撐戰(zhàn)略做出的貢獻(xiàn)。3.航空企業(yè)的價(jià)值鏈bca ba航空運(yùn)輸a i r t r a n s p o r t2007. 5 (vol. 77) 4 5圖2 企業(yè)價(jià)值鏈系統(tǒng)示意圖附表 微觀機(jī)隊(duì)選擇及美國低成本航空公司對(duì)適應(yīng)性情況技術(shù)性能因素飛行性能狀況飛機(jī)結(jié)構(gòu)/

53、艙位布局維修維護(hù)對(duì)機(jī)場(chǎng)跑道要求噪音控制要求油耗經(jīng)濟(jì)因素巡航高度、速度，結(jié)構(gòu)限重、單發(fā)狀態(tài)下的性能座位數(shù)、座位寬度、座位排距機(jī)型之間零備件匹配性跑道長(zhǎng)度，最大起飛、著陸重量機(jī)場(chǎng)對(duì)噪音控制的要求油耗率低美國低成本航空公司的普遍適應(yīng)性情況b737 /a320系列飛機(jī)性能優(yōu)越150以下中型飛機(jī)，艙位布局可根據(jù)具體要求調(diào)整零備件匹配性強(qiáng)，單一機(jī)型壓縮零部件儲(chǔ)備成本美國5500 余個(gè)供航班運(yùn)輸使用的機(jī)場(chǎng)幾乎都適應(yīng)起降中型飛機(jī)現(xiàn)代噴氣飛機(jī)對(duì)噪音控制良好b737 /a 3 2 0系列飛機(jī)油耗率低企業(yè)的價(jià)值分別表現(xiàn)為客戶的價(jià)值、股東的價(jià)值以及企業(yè)未來的價(jià)值。這三大價(jià)值互為因果，共同構(gòu)成了企業(yè)的價(jià)值鏈。它上接供應(yīng)

54、商價(jià)值鏈，下聯(lián)客戶價(jià)值鏈，同時(shí)還受到市場(chǎng)價(jià)值鏈與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈的影響。它們共同構(gòu)成了一個(gè)價(jià)值鏈系統(tǒng)。如圖2 企業(yè)價(jià)值鏈系統(tǒng)示意圖，這是對(duì)波特“五種力量”的延伸。航空公司作為企業(yè)，就是要善于運(yùn)用這一價(jià)值鏈系統(tǒng)為自身創(chuàng)造價(jià)值。供應(yīng)商價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)生產(chǎn)要素的源泉；買方客戶價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)的前提條件；市場(chǎng)價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)聯(lián)系客戶的重要渠道；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈對(duì)于企業(yè)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有直接的影響作用，忽略它們的存在，孤立地看待企業(yè)的價(jià)值鏈?zhǔn)鞘治ｋU(xiǎn)的。充分利用企業(yè)外部的價(jià)值鏈系統(tǒng)是十分重要的一環(huán)。二、 航空公司決策要素分析航空公司的決策要素可分為運(yùn)營成本、機(jī)隊(duì)規(guī)劃、航線布局、銷售渠道四大部分。1 成本運(yùn)營的

55、盈利分析降低運(yùn)營成本，提高運(yùn)營效率是低成本航空公司在航空業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。西南航空公司取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要是通過降低成本來實(shí)現(xiàn)的。飛機(jī)在運(yùn)營過程中存在一個(gè)盈虧臨界點(diǎn)，它是總收入線與總成本線相交的點(diǎn)，是指在一定的銷售量下，公司的銷售收入和銷售成本相等，不盈也不虧。當(dāng)盈虧臨界點(diǎn)不變時(shí)，航空公司在小于這個(gè)臨界點(diǎn)的銷售量下組織運(yùn)輸生產(chǎn)，銷售量越少，能實(shí)現(xiàn)的利潤越小，虧損越多；在大于這個(gè)臨界點(diǎn)的銷售量下組織運(yùn)輸生產(chǎn)，銷售量越大，能實(shí)現(xiàn)的利潤越多，虧損越少。當(dāng)銷售量不變，盈虧臨界點(diǎn)越低，能實(shí)現(xiàn)的利潤越多，虧損越??；盈虧臨界點(diǎn)越高，能實(shí)現(xiàn)的利潤越小，虧損越多。鑒于航空運(yùn)輸成本的特殊性，當(dāng)航班確定下后，多

56、銷售或少銷售一個(gè)座位幾乎不會(huì)引起成本變化，故單位產(chǎn)品變動(dòng)成本基本不變，即邊際成本為零。一旦飛機(jī)上天那么航空運(yùn)輸產(chǎn)品空余座位相當(dāng)于失去了經(jīng)濟(jì)意義，這正是航空運(yùn)輸產(chǎn)品的不可儲(chǔ)存性表現(xiàn)。對(duì)于確定航班的盈虧臨界點(diǎn)是該次航班的座位銷售收入與該次飛行的成本相等點(diǎn)，實(shí)際銷售量必須達(dá)到臨界點(diǎn)的銷售量，才不至于虧損。如果座位銷售量小于臨界點(diǎn)的銷售量，此次飛行就會(huì)虧損，可以考慮取消航班。但有的航空公司在明知虧損的情況下，仍要飛行，這與公司的總體戰(zhàn)略有關(guān)，如在我國“非典”時(shí)期，就有很多班機(jī)虧本飛行，這是一種提高公司信譽(yù)度的策略，是一種前期成本投入。如果座位銷售量大于臨界點(diǎn)的銷售量，此次飛行就會(huì)盈利，而且銷售量越大，

57、盈利越多，因此，在航班起飛前盡可能多地銷售座位，會(huì)使成本不變而收入大幅提高，這是航空公司增加利潤的重要途徑。它要求公司在降低銷售成本同時(shí)，還要擴(kuò)寬銷售渠道，并且盡可能早地安排好航班，為銷售贏得時(shí)間等。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)盡量降低臨界點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)更多利潤。降低臨界點(diǎn)有兩種方法，一方面在銷售收入既定的條件下可以通過降低固定成本和減少單位產(chǎn)品變動(dòng)成本來實(shí)現(xiàn)，這就是美西南航空公司使用次級(jí)機(jī)場(chǎng)、保持精簡(jiǎn)的人機(jī)比和限量餐食供應(yīng)的根本原因。另一方面可以通過提高平均機(jī)票價(jià)格來實(shí)現(xiàn)，但在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的航空界，這種做法是很困難的，只能在差額售票中，使平均價(jià)向上浮動(dòng)。作為低成本航空公司在盡量降低臨界點(diǎn)的同時(shí)，還需要通過增加航班密度提高銷售總量，從而提高收益，這也是西南航空公司增加航班密度的本質(zhì)原因。僅2001年中期，擁有360 架波音737 客機(jī)（每架飛機(jī)的日均使用時(shí)間大約為12小時(shí)），每天在58個(gè)機(jī)場(chǎng)來往飛行，航班數(shù)達(dá)到2650次。2.機(jī)隊(duì)規(guī)劃分析機(jī)隊(duì)規(guī)劃是根據(jù)航空運(yùn)輸市場(chǎng)研究的結(jié)果，按照一定的原則和方法，對(duì)規(guī)