房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題及改進(jìn)方法

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題及改進(jìn)方法 1引言 隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們對于住房的要求越來越高，房產(chǎn)在人們心里的地位也越來越重，這一社會(huì)發(fā)展趨勢導(dǎo)致了越來越多的企業(yè)家加入到房地產(chǎn)開發(fā)的行列當(dāng)中，使我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷壯大，房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作也越來越繁重。從建筑用地的申請到建筑資金的籌集以及營業(yè)銷售額的計(jì)算，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及資金的管理與核算。因此，我們應(yīng)該不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 2房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的主要內(nèi)容 2.1材料的核算。房屋建筑過程中涉及大量材料的使用和購買，因此，對于材料費(fèi)用的核算也是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的重要組成部分。與建筑相關(guān)的材料

2、不僅包括直接用于建筑的一次材料，也包括用于施工的其他材料。在材料選購過程中，不僅要對比價(jià)格降低成本，還要確保材料的質(zhì)量，以免材料使用過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題需要進(jìn)行再次購買，增加材料成本。2.2固定資產(chǎn)的核算。固定資產(chǎn)主要包括一些能夠長期重復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備或者是建筑，這些資產(chǎn)具有預(yù)設(shè)使用年限，并且按時(shí)間計(jì)算折舊率。但是固定資產(chǎn)并非是固定不變的，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)提前報(bào)廢的情況。因此，在對于固定資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)和核算時(shí)，應(yīng)該要對于固定資產(chǎn)的損耗情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并做好相應(yīng)的折舊計(jì)算，從而對于固定資產(chǎn)進(jìn)行管理與核算。2.3成本核算。成本核算是會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，其所涉及的范圍較廣，內(nèi)容較多，例如土地開發(fā)利用費(fèi)、初步

3、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建安費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)等，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過程中，應(yīng)該明確需要核算的項(xiàng)目，應(yīng)將其進(jìn)行合理分類，從而對于成本進(jìn)行核算和控制。2.4利潤核算。利潤是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重心，也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效益最直接的體現(xiàn)。會(huì)計(jì)人員需要對于整個(gè)工程中的所有收支情況進(jìn)行仔細(xì)核對，并制作相應(yīng)利潤清單，對于資金的變化情況進(jìn)行分析，并對于利潤進(jìn)行評估，為投資商的投資計(jì)劃奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。2.5成本分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算在一定程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的成本分?jǐn)偡蓊~，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)應(yīng)根據(jù)以上原則，結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件，位置，大小，風(fēng)格，功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝飾、地面施工的影響，影響開發(fā)周期等因素的影響對房地產(chǎn)企業(yè)的成本分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算。對于房地

4、產(chǎn)企業(yè)來說，成本分擔(dān)是在具體實(shí)施中總結(jié)出來的，主要是基于成本核算對象，直接計(jì)入房屋等成本核算對象的成本項(xiàng)目中。并規(guī)劃兩個(gè)或兩個(gè)以上的物業(yè)類型項(xiàng)目，按物業(yè)類型計(jì)算建筑面積占建筑總面積的比例。最后不能明確出售的公共財(cái)產(chǎn)利益，按照每個(gè)時(shí)期（面積）的總面積計(jì)算，按照其他財(cái)產(chǎn)評估的利息范圍計(jì)算并分?jǐn)?。但是，由于具體情況，在整個(gè)項(xiàng)目中諸多不確定因素，利益范圍不能明確界定。國稅發(fā)200931文獻(xiàn)中，對于一般成本和間接成本負(fù)擔(dān)無法區(qū)分對象的情況建立了四種分配方法，包括：建筑面積法、占地莫安靜、直接成本法、成本預(yù)算法4種。通過這些具體的方法能夠總結(jié)出四種方案：在基礎(chǔ)設(shè)施方面，屬于共同成本，應(yīng)按照建筑面積法，直接

5、成本法和造價(jià)預(yù)算法進(jìn)行成本分?jǐn)?；公共服?wù)設(shè)施費(fèi)也是共同成本，適用于建筑面積法來進(jìn)行開發(fā)成本的分?jǐn)偅_發(fā)間接費(fèi)和借款費(fèi)用都是間接成本，開發(fā)間接費(fèi)適用于建筑面積法，直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，而借款費(fèi)用適用于直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。 3目前房地產(chǎn)核算中存在的主要問題 3.1會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目的設(shè)置較為復(fù)雜。我們在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，會(huì)對于會(huì)計(jì)科目進(jìn)行劃分，以便更好地將所有的支出與收入活動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行記錄及分析。國家已經(jīng)制定相關(guān)的科目劃分標(biāo)準(zhǔn)，通常情況下，企業(yè)需要按照國家規(guī)定將相關(guān)科目進(jìn)行劃分，并對按照一定的會(huì)計(jì)分期對于各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算。然而較多實(shí)踐表明，這樣的核算方式在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中的應(yīng)用效果不佳。房地

6、產(chǎn)開發(fā)中的很多建筑工程規(guī)模較大，成本較高，時(shí)間跨度也相對較大，在實(shí)際核算過程中難以進(jìn)行確切分期，相關(guān)核算科目的設(shè)置也較為復(fù)雜，因此在核算工作開展過程中容易出現(xiàn)賬目不清、重復(fù)記賬等情況發(fā)生，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性較低。3.2對于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測能力偏低。企業(yè)在發(fā)展過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)均會(huì)面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)，包括集資所遇到的風(fēng)險(xiǎn)、投資項(xiàng)目選擇過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)或者是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)控制是每一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要工作，也是會(huì)計(jì)核算工作必不可少的環(huán)節(jié)。對于企業(yè)發(fā)展過程中損害企業(yè)利益的危險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測是降低風(fēng)險(xiǎn)、減少企業(yè)損失的重要舉措。然而很多企業(yè)在運(yùn)行過程中，對于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測能力偏低，無法對于各種

7、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，并制定相對應(yīng)的預(yù)防措施，從而使資金管理風(fēng)險(xiǎn)大大增加。3.3隱匿收入所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在運(yùn)行過程中常常出現(xiàn)一些較為隱匿的收入，增加會(huì)計(jì)核算的難度，從而來企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在房產(chǎn)的后期銷售階段，由于房產(chǎn)銷售的方式不同，其費(fèi)用計(jì)算方式也有較大的差異，為相關(guān)會(huì)計(jì)核算工作造成較大的麻煩。還有部分企業(yè)為了降低稅收費(fèi)用，對于工程的價(jià)格進(jìn)行謊報(bào)，從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算相應(yīng)賬目錯(cuò)亂。隱匿收入會(huì)對于財(cái)務(wù)賬單的準(zhǔn)確度造成較大的影響，不利于會(huì)計(jì)人員對于該工程利潤情況進(jìn)行評估，從而導(dǎo)致各類問題的出現(xiàn)，對于企業(yè)的正常運(yùn)行造成較大的影響，為企業(yè)資金管理帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。3.4合作方分配問題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。由于

8、房產(chǎn)建筑規(guī)模較大，動(dòng)用的建筑成本也較高，因此大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均是由多個(gè)投資方合作的，這就導(dǎo)致工程的資金來源較為分散，使用途經(jīng)也較多，資金管理的復(fù)雜程度也逐漸升高。這樣的狀況非常容易導(dǎo)致資金的不明流失，明顯增加了資金成本核算以及利潤分配的難度。在這樣的形勢之下，資金管理的難度明顯增加，資金管理風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)大大提高。 4如何解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中遇到的問題 4.1對于核算的科目進(jìn)行合理劃分。為提高房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算工作的效率，減少會(huì)計(jì)科目的重復(fù)記錄與核算，應(yīng)該將會(huì)計(jì)核算過程中的科目分類制度進(jìn)行優(yōu)化，并對于核算科目進(jìn)行合理劃分，使得科目的核算更加簡單、方便、快捷。例如，在成本核算過程中，開發(fā)土

9、地成本為二級核算科目，可將其進(jìn)行簡化，轉(zhuǎn)換成單項(xiàng)工程來進(jìn)行核算。同時(shí)，也可以從宏觀的角度來對資金進(jìn)行核算，采用更加直觀的形式來對于資金進(jìn)行管理。4.2建立專門的核算風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理相關(guān)部門應(yīng)該建立專門的核算風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，對于企業(yè)運(yùn)行過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，從而采取相應(yīng)的解決措施，對于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的建立與不斷完善能夠大大提升風(fēng)險(xiǎn)管理工作的效率，使得風(fēng)險(xiǎn)管路能夠更加及時(shí)、更加全面地完成。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)的應(yīng)用還能有效減輕會(huì)計(jì)工作人員的負(fù)擔(dān)，也能減少由于人為操作產(chǎn)生的核算錯(cuò)誤。4.3加強(qiáng)對于隱匿收入的監(jiān)督力度。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)虛假報(bào)賬的問題，相關(guān)部門應(yīng)該制定相對

10、應(yīng)的制度或法規(guī)進(jìn)行約束，加強(qiáng)對于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審批，只有符合國家相關(guān)部門的要求，才能給予審批。通過強(qiáng)制規(guī)定來減少行業(yè)內(nèi)偷稅漏水的行為。另外，企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該加強(qiáng)對于工作人員的管理，避免貪污現(xiàn)象的發(fā)生，加強(qiáng)對于企業(yè)各項(xiàng)資金的審核，從而降低會(huì)計(jì)核算工作的難度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金管理。4.4完善各個(gè)投資方的分配制度。企業(yè)應(yīng)該制定完善的分配制度，對于企業(yè)利潤分配以及資金投入進(jìn)行明確規(guī)定和詳細(xì)記錄，制定合理的資金管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)中的資金管理工作，從而杜絕企業(yè)內(nèi)容員工虛假報(bào)賬的現(xiàn)象。另外，企業(yè)還應(yīng)完善相關(guān)獎(jiǎng)懲制度，并以此對員工進(jìn)行激勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，減少員工犯錯(cuò)的現(xiàn)象，提高工作效率，使會(huì)計(jì)核算與資

11、金管理工作更加完善。 5結(jié)語 資金管理與會(huì)計(jì)核算是一個(gè)企業(yè)能夠正常運(yùn)行的重要保障，也是促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展、提高企業(yè)效益的重要手段。會(huì)計(jì)工作人員應(yīng)該對于會(huì)計(jì)核算工作存在的問題進(jìn)行認(rèn)真分析，并對相關(guān)工作進(jìn)行改進(jìn)，完善相關(guān)核算制度，做好企業(yè)內(nèi)部資金管理工作，更好的對于企業(yè)的盈虧進(jìn)行評估，使企業(yè)能夠健康、穩(wěn)定地發(fā)展。 參考文獻(xiàn) 1林建蘭.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題及改進(jìn)J.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2014(24). 2牛云.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中存在的問題及改進(jìn)方法總結(jié)J.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(8). 3何敬華.會(huì)計(jì)成本核算過程中的問題及改進(jìn)措施J.中國商論，2015(16). 4高建萍.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題與改進(jìn)措施探討J.財(cái)經(jīng)界(學(xué)