淺談鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地證券化

1、淺談鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地證券化 19世紀70年代，資產證券化交易起源于美國，如今它已逐漸成為一種被世界各國廣泛采用的金融創(chuàng)新工具并得到迅猛發(fā)展。土地證券化的金融創(chuàng)新產品就是在此活躍的資本市場之上應運而生的。 一、資產證券化和土地證券化的基本涵義 所謂資產證券化(assetsecuritization)，是指金融機構將非標準化的貸款資產集中起來，組成資產集合，然后再將集合的資產細分為標準化的可轉讓的證券資產。其最突出的特點是將原本缺乏流動性的（或者流動性較差的）資產通過整合或重組轉換成為具有相同金額、相同期限和相同收益的金融工具，使其在金融市場上可以自由買賣。 土地是市場經濟中缺乏流動性的稀缺經濟資源，但人

2、們認為土地也是適合資產證券化的。日本經濟學家野口悠紀雄在他所著的土地經濟學中指出:“土地證券化就是把土地(或者對土地的出租)能夠得到的收益,作為擔保(抵押品)發(fā)行證券,然后把這些證券賣掉?！痹趪鴥?，以農村土地承包經營制度為前提，有學者將土地證券化定義為：以土地收益作為擔保發(fā)行證券,是在不喪失土地產權的前提下,利用證券市場的功能,將不可移動、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉化成可以流動的金融資產；或者解釋為把承包土地的權利或者承包土地所能夠得到的收益轉變成為資本市場上可銷售和可流通的金融產品的過程。 由此可見，土地證券化（LandSecuritization）通常被理解為以證券（或金融市場上可

3、流通的金融產品）形式進行融資，具體是指設計一種滿足資金供需雙方要求的金融工具，使資金需求者及時獲得所需資金，資金供給者藉此獲得合理報酬的資金融通過程。簡言之,就是以土地收益或土地貸款作為擔保發(fā)行證券的過程。它旨在可以將價值量大的土地資產流動化、細分化，在不喪失土地產權的前提下將其證券化，并利用證券市場的功能使土地資本大眾化和經營專業(yè)化。從土地證券化的原理來看,它集中體現(xiàn)了現(xiàn)代理財思想的創(chuàng)新。一般來說,土地證券化有兩個側面：一是作為資金籌措手段，產生全新的融資方式，它吸收了直接融資與間接融資的優(yōu)點，是一種非負債型融資；二是作為資產運用手段，克服土地由于單位價值量大、不可移動、不可分割，對于小規(guī)模

4、投資者來說難以購買流動性差的缺點，從而提高土地使用效率。 二、農村土地證券化的分類及其基本流程 狹義的資產證券化按照產生現(xiàn)金流的證券化資產的類型不同，將資產證券化分為抵押貸款證券化(Mortgage-BackedSecuritization，簡稱MBS)和資產支持證券化(Asset-BackedSecuritization，簡稱ABS)兩大類。二者的區(qū)別在于，前者的基礎資產是抵押貸款，而后者的基礎資產是除抵押貸款以外的其他資產。 因為土地證券化是由資產證券化的原理發(fā)展而來，所以土地證券化根據上述分類方法，也可以分為土地抵押貸款債權證券化和土地資產支持證券化。具體來說，在我國農村土地承包經營責任

5、制的大前提下，土地抵押貸款債權證券化指金融機構或中介機構（主要是商業(yè)銀行）將特定的土地抵押貸款（農地的使用權作為抵押物）債權進行轉讓，由專門的證券發(fā)行機構加以包裝組合，以金融債權資產為擔保，設計、發(fā)行證券的過程。土地資產支持證券化是指土地開發(fā)經營機構或組織（主要是農業(yè)企業(yè)的資金需求者）直接將缺乏流動性的項目資產（土地能夠獲得的未來收益）轉換為在資本市場上可以出售的有價證券的過程，如常見的發(fā)行土地債券、土地股票等。 概括地講，以農民將土地使用權抵押給金融機構（主要是商業(yè)銀行）或農民企業(yè)把土地未來收益整合成項目資產為基礎，就能夠進行完整的土地證券化融資。同資產證券化一樣，土地證券化的基本流程是：發(fā)

6、起人（主要是商業(yè)銀行或農業(yè)企業(yè)）將證券化資產出售給一家特殊目的機構(SpecialPurposeVehicle,SPV)或者由SPV主動購買可證券化的資產，然后SPV將這些資產匯集成資產池（AssetsPool），再以該資產池所產生的現(xiàn)金流為支撐在金融市場上發(fā)行有價證券融資，最后用資產池產生的現(xiàn)金流來清償所發(fā)行的有價證券。 三、農村土地證券化的優(yōu)越性分析 土地證券化作為一項創(chuàng)新的農村金融制度，其優(yōu)越性顯而易見。它對推進我國農業(yè)制度改革變遷，加快實現(xiàn)農業(yè)產業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化，具有遠大而現(xiàn)實的意義。 （一）活躍土地市場，優(yōu)化土地資源配置 土地的位置固定性、質量差異性和供給有限性決定了合理利用土地資源

7、是人類生存和發(fā)展的客觀需要。當前在我國市場經濟條件下，通過明確土地所有權主體，建立市場化的土地使用權體系，構建農地靈活的流轉機制，已經成為多數(shù)人的共識。土地作為一種市場重要的生產要素，實現(xiàn)農村土地證券化后，土地資源轉化為具有流動性的金融資產，不僅僅活躍了土地市場，還可以在市場調節(jié)作用下得到優(yōu)化配置。 （二）降低土地經營風險，拓寬農業(yè)融資渠道 農村土地證券化關鍵在于通過證券化金融中介機構，將社會上非農經營者的大量資金籌集投入到資金匱乏的農業(yè)生產上，不僅達到了拓寬農業(yè)生產的籌資渠道，同時還為社會的投資者設計了另一獨特投資對象，即農村土地證券。還有，土地經營者和土地證券投資者的高風險借助于資產證券的

8、組合、優(yōu)化，自然得到分散，一方面使土地經營者的收入得到了保障，另一方面使土地證券受到更多投資者的青睞。 （三）統(tǒng)籌安排各類農業(yè)用地，實現(xiàn)農業(yè)現(xiàn)代化經營管理 實現(xiàn)土地證券化過程的前提條件中包括農業(yè)企業(yè)的大量出現(xiàn)。農業(yè)企業(yè)必然會做農業(yè)土地整理工作，要歸并零散地塊、整理中低產田、加強農田水利建設和改良土壤，制定合理的土地利用規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結構等，進一步實現(xiàn)土地規(guī)模經濟效應，以保證未來收益的獲得。這樣，最終這些工作有計劃地統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域農業(yè)用地，不但為土地證券化做好基本準備工作，而且推進了合理耕作和采用先進技術的集約經營管理，自然成為實現(xiàn)農業(yè)生產的產業(yè)化、現(xiàn)代化的重要步驟。 （四）提高土地利

9、用率，保護耕地資源 從我國現(xiàn)實情況看，土地資源零散分布，以家庭為主體的分散承包經營，明顯與統(tǒng)一的、規(guī)?；摹⑾冗M的科學技術管理經營無法相比。通過土地證券化發(fā)揮土地規(guī)模經營的經濟效應，改變土地的粗放經營方式，使其向適宜的集約經營方式轉變，對提高農村現(xiàn)有土地資源利用率顯然有巨大的挖掘潛力。農業(yè)土地適度規(guī)模經營，謀求獲得土地的最佳經濟效益，不僅能彌補國家財政支農不足造成的土地資源閑置、浪費的缺陷，而且達到了保護耕地資源的目的。 （五）穩(wěn)定農民收入，加速新農村建設進程 農村土地資產證券化通過把農民的土地資產轉換成有固定收益的證券化資產,使農民從中獲得了有保障的穩(wěn)定資金收入。這一部分固定資金收入避免了農民因自然災害、農產品價格波動等客觀因素帶來的風險,也減少了由于經營管理方式落后和技術能力不足等因素帶來的損失。 另外，農村土地證券化是不斷推進農村金融發(fā)展一條捷徑，不但可以