公產(chǎn)房“承租權(quán)”能否繼承

1、公產(chǎn)房“承租權(quán)”能否繼承？公產(chǎn)房“承租權(quán)”能否繼承？ 天津市高級(jí)人民法院 李超 按照以往的政策規(guī)定，公產(chǎn)房是國(guó)家或集體財(cái)產(chǎn)，作 為承租人其享有的是“公房居住權(quán)”，不能作為私有財(cái)產(chǎn)被繼 承。根據(jù)繼承法 ，遺產(chǎn)是指“公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法 財(cái)產(chǎn)、”，包括其收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品和生產(chǎn)資料等 等。公產(chǎn)房承租權(quán)是對(duì)他人的房屋以居住為目的而加以使用 的權(quán)利，不能隨意的讓渡和繼承。而同時(shí)公有住房使用權(quán)的 取得是基于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代職工低收入的特殊狀況而享受的 “高福利”，如果任意將公有住房列入遺產(chǎn)繼承，勢(shì)必造成國(guó) 有資產(chǎn)流失。 然而隨著市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，公有住房的承 租權(quán)也產(chǎn)生了越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 在

2、政策上日趨“私有化” 例如，天津市公有住房變更承租人管理辦法 第 5 條規(guī)定： “公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、 子女、父母等親屬，可以申請(qǐng)辦理變更承租人過(guò)戶手續(xù)?！?這一規(guī)定確定的有權(quán)繼續(xù)承租人的范圍與法定繼承第一順 位繼承人的范圍完全一致。 天津市公有住房變更承租人管 理辦法第 7 條又規(guī)定， “公有住房承租人死亡后沒(méi)有符合第 五條規(guī)定過(guò)戶條件人員的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主 要報(bào)紙刊登公告， 公告三個(gè)月期滿無(wú)異議的， 可以申請(qǐng)過(guò)戶。 第9 條規(guī)定：“承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同戶 籍的其他親屬，出具經(jīng)公證的符合過(guò)戶條件人員放棄承租權(quán)、 同意過(guò)戶給其他親

3、屬的協(xié)議書(shū)，也可以申請(qǐng)過(guò)戶。符合過(guò)戶 條件的人員僅有一人的， 可以出具經(jīng)公證的過(guò)戶聲明。 ”這兩 個(gè)條文規(guī)定將繼續(xù)承租人的范圍擴(kuò)展至原承租人的兄弟姐 妹及外同戶籍的其他親屬，而兄弟姐妹正是法定繼承中第二 順位繼承人之一。 天津市公有住房變更承租人管理辦法 第6 條規(guī)定： “公有住房承租人死亡的， 新的承租人通過(guò)以下 方式確定：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子 女、父母或者其他同戶籍親屬在其死亡后繼續(xù)承租公有住房； （二）公有住房承租人生前未指定承租人的， 其配偶、子女、 父母可以申請(qǐng)過(guò)戶。承租人子女已故的，已故子女的子女可 以申請(qǐng)過(guò)戶。 ”這條規(guī)定實(shí)際上承認(rèn)了公產(chǎn)房承租權(quán)可以通過(guò) 遺

4、囑來(lái)繼承，并在事實(shí)上承認(rèn)了代位繼承?？梢哉f(shuō)，天津市 的規(guī)定在公產(chǎn)房承租權(quán)的保護(hù)上已趨近于對(duì)私產(chǎn)房。此外， 有的法院在司法政策中直接承認(rèn)了公產(chǎn)房承租權(quán)的可繼承 性。例如，沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干 問(wèn)題的處理意見(jiàn)（之二） 規(guī)定：“根據(jù)公有住房使用權(quán)的性 質(zhì)，可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。無(wú)論是基于單位分配而獲得的 公房使用權(quán)還是通過(guò)市場(chǎng)交易而取得的使用權(quán)，均應(yīng)允許對(duì) 其所體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益繼承。在發(fā)生繼承爭(zhēng)議時(shí)可參照最高 法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（二） 第二十條的規(guī)定精神處理。即：各繼承人就作為遺產(chǎn)的使用權(quán)房屋的價(jià)值及歸屬達(dá)成協(xié)議，按協(xié)議處理；無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，人民法院可按

5、以下情形分別處理： 1 、各方均主張作為 承租代表人承租房屋的并且同意競(jìng)價(jià)取得的， 應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許； 2、 一方主張房屋使用權(quán)的，就價(jià)值不能達(dá)成一致的，可由評(píng)估 機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋使用權(quán)作出評(píng)估，取得房屋使用權(quán)的 一方應(yīng)按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；3 、雙方均不主張房屋使用權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款 進(jìn)行分割?！?大部分地區(qū)對(duì)公產(chǎn)房承租權(quán)的保護(hù)尚未達(dá)到這 一高度，但對(duì)繼續(xù)承租人的范圍仍是比較寬松。例如， 上 海市房屋租賃條例第 41 條規(guī)定：“房屋租賃期間租賃當(dāng)事 人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理： （一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人 或者

6、繼受人繼續(xù)履行租賃合同。 （二）居住房屋承租人死亡 的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房 屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本 市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住 人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶口或者其生前無(wú)共同居住 人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履 行租賃合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的， 租賃合同依法變更或者終止。 （四）租賃當(dāng)事人依法分立、 合并的，由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。 前款第（二） 項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定 承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致 的

7、，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租 賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。上海市房地資源局關(guān)于貫徹實(shí)施上海市房屋租賃條例 的意見(jiàn)（二）對(duì)“公有居住房屋承租戶名的變更”作了進(jìn)一步 規(guī)定：“上海市房屋租賃條例中所稱公有居住房屋的“共 同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān) 系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除 外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人， 結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。承租人死亡的， 其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求 變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人 應(yīng)當(dāng)按照上款規(guī)定書(shū)

8、面確定承租人。承租人死亡，其生前在 本處無(wú)本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住 戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出 租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書(shū) 面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子 女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承 租人的其他直系親屬（按他處住房情況）?！边@些規(guī)定雖然體現(xiàn)了各地在否定公有住房承租權(quán)作為遺產(chǎn) 上面的動(dòng)搖，但也應(yīng)當(dāng)看到，規(guī)定公有住房使用權(quán)過(guò)戶只能 由一人申請(qǐng)過(guò)戶，符合過(guò)戶條件的家庭成員有兩人以上（含兩人）的，應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見(jiàn)后方申請(qǐng)過(guò)戶，這也反映出了 其對(duì)是否適用繼承法等法規(guī)時(shí)的猶豫與困惑

9、。至少，現(xiàn) 在我國(guó)在立法上還沒(méi)有確定公產(chǎn)房承租權(quán)的私有屬性，我們 也期待公產(chǎn)房承租權(quán)作為“物權(quán)客體”被立法所承認(rèn)。司法實(shí)踐中，在公產(chǎn)房承租人死亡后因?yàn)榧彝コ蓡T之間無(wú)法達(dá)成一 致意見(jiàn)而成訟較為普遍。對(duì)于原承租人死亡后公產(chǎn)房變更承 租人過(guò)程中家庭成員之間存在承租權(quán)糾紛的民事案件，各法 院的處理方式差別較大：有的法院認(rèn)為，此類案件應(yīng)為行政 訴訟受案范圍，不予受理；有的法院給予立案，但在案件審 理過(guò)程中對(duì)于不能經(jīng)過(guò)調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)的，駁回原告起訴； 少數(shù)法院對(duì)此類案件依照繼承法的相關(guān)規(guī)則進(jìn)行處理。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，對(duì)于此類案件，目前大部分法院的處理方式是作為行 政案件立案受理，而駁回民事案件的起訴。部分地區(qū)的司

10、法 政策也持同樣立場(chǎng)。例如，北京市高級(jí)人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問(wèn)題的意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)于“直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對(duì)政府公房管理部 門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人不 服提起的訴訟”，“由于涉及政府公房管理部門或直管公房經(jīng) 營(yíng)管理單位依據(jù)其房管職權(quán)審查當(dāng)事人承租資格問(wèn)題，具有 行政管理性質(zhì)，雙方法律地位不平等，應(yīng)作為行政案件立案 受理”。又如，天津市高級(jí)人民法院關(guān)于因直管公產(chǎn)房屋 租賃產(chǎn)生爭(zhēng)議案件受理問(wèn)題的審判委員會(huì)紀(jì)要規(guī)定，“當(dāng)事 人之間因變更直管公產(chǎn)房屋承租人發(fā)生爭(zhēng)議提起民事訴訟 的，不屬于民事案件受案范圍，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向相應(yīng) 的負(fù)責(zé)管理直管

11、公產(chǎn)房屋的行政機(jī)關(guān)或授權(quán)的經(jīng)營(yíng)管理單 位申請(qǐng)變更?！薄皩?duì)房屋管理機(jī)關(guān)依職權(quán)變更直管公產(chǎn)房屋承 租人不服的；申請(qǐng)變更直管公產(chǎn)房屋承租人，房屋管理機(jī)關(guān) 拒絕履行或者不予答復(fù)的；人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的其他因 直管公產(chǎn)房屋租賃產(chǎn)生爭(zhēng)議的行政訴訟”， 應(yīng)作為行政訴訟案 件受理。 承租人死亡后，符合申請(qǐng)住房租賃過(guò)戶的家庭成員無(wú)法達(dá)成 協(xié)議的，司法實(shí)踐亦有按繼承規(guī)則處理的判例，比較有代表 性的是王淑姮訴張潔、第三人天津市宗教房產(chǎn)公司房屋租賃 合同糾紛案。該案系再審案件。 該案生效裁判認(rèn)為： “關(guān)于上 訴人認(rèn)為再審判決違背了公產(chǎn)房不屬于遺產(chǎn)范圍、不可以繼 承的法律規(guī)定，要求自己承租訴爭(zhēng)房。訴爭(zhēng)房雖系宗教產(chǎn)公 房，但該房屋允許上市置