城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及發(fā)展思考

1、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及發(fā)展思考摘要：社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 加快了城市化進(jìn)程， 發(fā)展城郊房地產(chǎn)行業(yè)是重要趨勢， 但外部性對土地資源和房地產(chǎn)業(yè)有很大影響。筆者身處基層， 對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及原因， 以及發(fā)展趨勢作進(jìn)一步探討。關(guān)鍵詞：社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展； 外部性； 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)； 現(xiàn)狀； 問題； 探討；一、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)改革開放以來， 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速發(fā)展， 特別是住房制度改革后， 各地房地產(chǎn)開發(fā)浪潮如火如荼， 大量房地產(chǎn)的開發(fā)和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施體系的建設(shè)， 給城鎮(zhèn)用地造成了巨大的壓力， 由此而形成的城鎮(zhèn)外延急劇膨脹和人口郊區(qū)化的事實， 使得各地房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展， 房產(chǎn)價格居高不下， 其

2、GDP值的穩(wěn)定發(fā)展， 造成了房地產(chǎn)業(yè)自1998年政府取消福利分房以來， 在短短十幾年的時間內(nèi)一躍成為我國新興支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展， 據(jù)不完全統(tǒng)計帶動了相關(guān)100多個行業(yè)的發(fā)展， 對我國的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 做出了突出貢獻(xiàn)。近幾年來， 隨著我國土地政策的進(jìn)一步落實、土地資源的日益匱乏、房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”、“炒房圖”的不斷出現(xiàn)， 十九大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”和“以城縣群為主體構(gòu)建大中小城縣和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”, 對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的政策引導(dǎo)。然而， 我縣的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著諸多問題， 例如有的片區(qū)房屋開放供不應(yīng)求， 有的片區(qū)開發(fā)后房屋空置率偏高，

3、房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城縣居民的一般承受能力， 建設(shè)用地緊缺處于警戒紅線， 正、負(fù)外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值存在的不均衡性等。筆者針對我縣的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)所處的現(xiàn)狀及存在問題與外部性影響， 以及城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了有關(guān)探究。二、外部性與房地產(chǎn)業(yè)外部性在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域內(nèi)可以分正外部性和負(fù)外部性：正外部性又稱外部經(jīng)濟(jì)性， 就房地產(chǎn)業(yè)而言， 就是指該活動對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶來好處， 但該人或者企業(yè)卻不能由此得到相應(yīng)補(bǔ)償。舉例來說， 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一處納污河段周邊拿到一處地開發(fā)城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)， 但需要對納污河段進(jìn)行疏浚、清淤， 設(shè)置攔水壩， 并對河堤進(jìn)行護(hù)坡、綠化、美化、亮化等措施， 設(shè)置綠地、涼亭、休憩長廊、

4、林蔭小道等設(shè)施， 方便居民散步、小憩， 大大改善了環(huán)境。而開發(fā)商對此付出并未獲得直接收益。負(fù)外部性又稱外部不經(jīng)濟(jì)， 就房地產(chǎn)業(yè)而言， 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 建筑施工垃圾、生產(chǎn)生活污水、建筑施工揚塵、施工噪音、建筑材料運輸造成的道路交通負(fù)擔(dān)等問題沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)達(dá)標(biāo)處理， 從而造成嚴(yán)重的環(huán)境污染 （干擾他人正常交通、生活） 而又不為此付出任何代價或只付出很小的代價， 這時， 企業(yè)所獲得的私人收益就會高于社會收益， 而私人成本則會低于社會成本。而開發(fā)商對此并未付出或并不為此進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一句話， 經(jīng)濟(jì)的外部性問題， 無論是外部經(jīng)濟(jì)還是外部不經(jīng)濟(jì)的存在， 對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民社會和

5、諧影響甚大。以下將針對我縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀情況以及經(jīng)濟(jì)外部性對其影響， 進(jìn)行相關(guān)闡述。三、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀以城鎮(zhèn)區(qū)域為中心， 呈放射狀向周邊郊區(qū)發(fā)展， 是每個城市擴(kuò)張的必然， 這種發(fā)展模式， 不僅帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 還能解決外來務(wù)工人員的居住以及加快社會的城市化建設(shè)進(jìn)程。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)目前處于擴(kuò)張?zhí)剿麟A段， 但是作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)， 必須正視一下四個方面的現(xiàn)狀：1. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃滯后。城鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃中缺乏統(tǒng)一的大片規(guī)劃或規(guī)劃不明確， 控制性詳細(xì)規(guī)劃不明確， 修建性詳細(xì)規(guī)劃需要繼續(xù)優(yōu)化， 現(xiàn)有或開發(fā)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)各個社區(qū)各自為戰(zhàn)， 布局不合理， 發(fā)展形勢過于單一，

6、 沒有凝聚起相應(yīng)人氣， 沒有形成房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)鏈。2. 建設(shè)用地資源匱乏。建設(shè)用地的不可再生性， 不僅使城市土地資源日漸稀缺， 受供給限制的驅(qū)動， 縣城與周邊城郊區(qū)的融合將加速， 而且土地在征收過程中受外部性影響， 操作起來也不容易， 原土地持有方對土地征收補(bǔ)償價格、附著物補(bǔ)償?shù)犬愖h很大。土地在征收過程中， 地價補(bǔ)償問題， 地上附著物問題， 以及土地性質(zhì)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的現(xiàn)狀， 均不容樂觀。3. 經(jīng)濟(jì)外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價值影響甚大。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中， 對于房地產(chǎn)價格價值的影響因素描述為“第一是位置、第二是位置、第三還是位置”.可見， 城郊房地產(chǎn)所處的位置因素 （距中心商務(wù)圈、科教文衛(wèi)體機(jī)構(gòu)的

7、相對位置） 是決定房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言， 因為位置因素的優(yōu)劣， 新增房地產(chǎn)存在有價無市、空置率過高或部分地段房屋短缺、供不應(yīng)求的現(xiàn)象。居民對房地產(chǎn)持有往往存有從眾心理， 往往會舍近求遠(yuǎn)， 部分的業(yè)主會到城市購買住房， 期待房屋的增值溢價。4. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)物業(yè)管理、服務(wù)落后。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)受所處位置 （外部性） 因素影響， 配套基礎(chǔ)設(shè)施比如：供暖、燃?xì)夤艿?、綠地率、車位、交通等方面， 均比城市的配套設(shè)施存在較大差距， 物業(yè)管理服務(wù)方面， 也有明顯差距。四、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題與原因分析1. 城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃不合理。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展定位不明確， 發(fā)展分散， 不成片， 難以形成

8、規(guī)模；總體規(guī)劃的沒有論證， 規(guī)劃先行、引領(lǐng)作用并未發(fā)揮出來；住宅樓建設(shè)盲目性、隨意性時有發(fā)生；規(guī)劃布局需進(jìn)一步優(yōu)化， 缺乏明確的城市定位；“以河為軸、兩翼發(fā)展”的規(guī)劃方案， 缺乏進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃， 使房地產(chǎn)開發(fā)雜亂， 給居民的生產(chǎn)生活帶來不便。2. 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展受制于建設(shè)用地。社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 加速城市化建設(shè)進(jìn)程， 對土地的征收占用， 是制約城市化的發(fā)展的重要因素：一是土地資源的稀缺性。建設(shè)用地的來源方式有征收國有、集體土地和通過征收城鎮(zhèn)原有存量土地兩種方式， 涉及拆遷、補(bǔ)償問題， 因征收補(bǔ)償價格會產(chǎn)生分歧， 操作起來耗時費力。建設(shè)用地需要考慮“占補(bǔ)平衡”問題。二是城鎮(zhèn)建設(shè)用地缺乏科學(xué)的規(guī)劃

9、性， 沒有預(yù)見性和超前性， 沒能發(fā)揮應(yīng)有的指導(dǎo)和約束作用， “重建設(shè)， 輕規(guī)劃”“盲目性、隨意性”現(xiàn)象普遍存在。城鎮(zhèn)建設(shè)用地管理粗放， 土地資源浪費空置過高， 對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以形成規(guī)模， 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)沒有形成規(guī)模化， 缺乏應(yīng)有的集聚功能。3. 外部性影響城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。外延擴(kuò)展的模式， 外部性對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響顯著， 越往外擴(kuò)展城鎮(zhèn)的集聚功能越弱， 偏中心商圈、市政配套等， 使得房地產(chǎn)的價值偏低；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商多為規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)， 人力、技術(shù)、資金相對弱， 開發(fā)水平比較低， 使得城鎮(zhèn)的發(fā)展難以和真正的城區(qū)接軌， 另一方面， 城鎮(zhèn)新區(qū)的高起點規(guī)劃， 規(guī)?；涮捉ㄔO(shè)， 也會形成新

10、的城市、產(chǎn)業(yè)的集聚相應(yīng)， 對城鎮(zhèn)房產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到明顯的正外部性影響， 起到增值溢價。4. 基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理落后。從現(xiàn)狀來看， 多數(shù)新完成的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)， 普遍存在建筑密度低、容積率小的問題， 也存在居住業(yè)主少， 空置率偏高等現(xiàn)象， 使得基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善， 物業(yè)管理及服務(wù)難以正常開展；多數(shù)城鎮(zhèn)居民的生活水平差距較大， 基建設(shè)施不配套， 物業(yè)服務(wù)不到位， 物業(yè)管理費用收繳困難；部分住房產(chǎn)權(quán)多元， 物業(yè)管理難以協(xié)調(diào)， 部分從業(yè)人員少， 業(yè)務(wù)水平低， 物業(yè)管理及服務(wù)沒有形成整合， 資源沒有充分得到利用。五、對發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的幾點思考結(jié)合我縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 以饃饃墩片區(qū)拆遷開發(fā)、四中北片區(qū)拆

11、遷安置開發(fā)、黨委南片區(qū)開發(fā)和龍灣新區(qū)“一館三中心”建設(shè)為例。筆者對發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)用地的取得、外部性對其影響以及配套基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)服務(wù)方面有以下幾點思考：1. 服從城鎮(zhèn)總體規(guī)劃， 以控制性詳細(xì)規(guī)劃為本， 適時修改修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要服務(wù)于城鎮(zhèn)總體規(guī)劃， 堅持全面規(guī)劃、布局合理、規(guī)模適度、體現(xiàn)地方特色， 要實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益相輔相成。市縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)必須在總體規(guī)劃的框架內(nèi)， 遵循詳細(xì)規(guī)劃， 并適時補(bǔ)充和完善修建性詳細(xì)規(guī)劃， 形成富有地方特色的、規(guī)?；某擎?zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)格局。2. 新增建設(shè)用地與舊城區(qū)征收用地相結(jié)合。使用新增建設(shè)用地， 也就是指征收集體土地， 好處是容易操作， 便于大面積規(guī)劃；利用原舊城區(qū)的存量土地， 需要通過評估、補(bǔ)償 （房屋及用地、地上附著物、拆遷與安置） , 開發(fā)前應(yīng)充分做好準(zhǔn)備， 考慮到方方面面的問題， 既要遵循估價原則， 又要充分考慮各方面的實際問題， 體現(xiàn)出建設(shè)用地征收 （房屋補(bǔ)償） 科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。3. 充分考慮外部性影響。無論是征收補(bǔ)償， 還是城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理， 位置因素、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與配套服務(wù)因素、城鎮(zhèn)片區(qū)的集聚功能， 都有很大的影響。要規(guī)范城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場， 使得房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。要考慮配套設(shè)施、商貿(mào)區(qū)、文教、衛(wèi)生方面的建設(shè)， 切實杜絕半拉子工程。4. 搞