西安市國有土地上房屋征收評估辦法(2012-29號文)

1、西安市國有土地上房屋征收評估辦法市政發(fā)201229號第一章 總則第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例、建設(shè)部國有土地上房屋征收評估辦法、房地產(chǎn)估價規(guī)范及西安市國有土地上房屋征收與補償辦法等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。 第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收

2、評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的各項因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。 第四條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責(zé)。 任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。 第二章 管理第五條 市征收主管部門負責(zé)本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收機構(gòu)負責(zé)本辦法的組織實施。 第六條 市征收主管部門應(yīng)建立征收評估機構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)

3、情況向社會公示。 第七條 從事本市征收評估的評估機構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。 第八條 承擔(dān)征收評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標(biāo)等方式確定。 評估機構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費、虛假宣傳、虛假申報評估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。 第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機構(gòu)評估的，評估機構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并

4、執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。 第十條 評估機構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與評估機構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同。評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。 第十一條 在征收評估活動中，評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師有違法違規(guī)行為的，按照國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例、建設(shè)部房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法及西安市國有土地上房屋征收與補償辦法等規(guī)定處罰。 第十二條 對于承接的征收評估項目，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估項目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價師開展業(yè)務(wù)。 從事征收評估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)評估資格證書，并在法定機構(gòu)登記注冊。 第十三條 征收評估前，征收范圍所

5、在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評估機構(gòu)明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。 征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受托的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理情況。 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認定、處理結(jié)果進行評估。 第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實向評估機構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價

6、值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評估結(jié)果失實的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第十五條 評估人員從事征收評估活動時，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當(dāng)事人簽字認可。 房屋征收當(dāng)事人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中做出相應(yīng)說明。 征收評估中所涉及的房屋建筑面積測量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部房屋測量規(guī)范執(zhí)行。 第十六條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定出具征收評估報告。評估報告應(yīng)由負責(zé)征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊

7、房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。 評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第十七條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托合同的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果及時轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。 公示期間，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯誤的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。 公示期滿后，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)

8、部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報告。 第十八條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔： （一）評估報告（含技術(shù)報告）； （二）評估委托合同； （三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）； （四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料； （五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)； （六）其它涉及評估項目的必要數(shù)據(jù)。 第十九條 房屋征收當(dāng)事人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機構(gòu)提交書面

9、復(fù)核評估申請。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復(fù)告知申請人。 第二十條 房屋征收當(dāng)事人對評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會提交書面技術(shù)鑒定申請。 第二十一條 受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。 原評估機構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進行說明。 第二十二條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、

10、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。 評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。 第二十三條 征收評估費用由委托人承擔(dān)，鑒定費用由申請人承擔(dān)；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔(dān)。征收評估費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費用參照評估費用收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第二十四條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的

11、影響。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其他補貼和補助費用等，按照西安市國有土地上房屋征收與補償辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 第二十六條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 第二十七條 被征收房屋價值評估時點為

12、房屋征收決定公告之日。 第二十八條 本市國有土地上的各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場修正法”評估。 典型房屋市場修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價格進行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價格。 （一）“典型房屋市場修正法”的操作程序 1、按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進行房屋分類； 2、在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋； 3、求取典型房屋的市場價格； 4、根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實物狀況、

13、權(quán)益狀況等方面的差異進行修正； 5、確定被征收房地產(chǎn)的評估價格。 （二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格，如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。 （三）典型房屋市場價格宜采用市場比較法評估確定。 （四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋的市場價格所采用的各種評估方法均按照房地產(chǎn)估價規(guī)范中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。 （五）房屋重置成新價格，依據(jù)西安市各類房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。 （六）房屋的裝修及附

14、屬物價格，按照實際使用狀況結(jié)合評估時點的市場價格計算。 第二十九條 對于不適用“典型房屋市場比較法”的房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價方法進行估價。 第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動產(chǎn)的價值。 除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。 第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。 第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和數(shù)據(jù)。 第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門向評估機構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門以及被征收