融創(chuàng)集團(tuán)管理制度及流程匯編(試行版)-銷售定價管理制度

1、銷售定價管理制度為明晰項目銷售價格管理責(zé)任，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益，提升項目利潤水平， 集團(tuán)運營中心特制定本制度 .第一章總則、本辦法適用于本集團(tuán)屬下各地區(qū)的發(fā)展項目，包括住宅、商鋪、寫字樓與 車位等物業(yè)。、集團(tuán)價格管理的主要內(nèi)容是價格指標(biāo)的編制與考核，項目公司價格管理的 主要內(nèi)容是制訂價格執(zhí)行策略平衡價格與收入，以保證項目的實收均價在 價格指標(biāo)之上。、項目公司的年度定價、新開盤定價、整體調(diào)價都必須報集團(tuán)審批通過后才 能執(zhí)行，個別單元調(diào)價由項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批，所有價格調(diào)整文件都必須 在集團(tuán)運營中心備案。第二章定價相關(guān)指標(biāo)口徑規(guī)定一、項目整盤目標(biāo)價格：項目整盤目標(biāo)價格是指在項目尾盤銷售清算后，按公 司

2、定義的銷售總收入凈額 / 總銷售面積而計算的值，此目標(biāo)價格是項目整 盤的考核指標(biāo)之一，分住宅、商鋪、寫字樓與車位。二、項目單元最低價：各項目在制訂價格分布體系時規(guī)定的每套單元最低價， 以不低于集團(tuán)運營中心出具的項目完全單位成本為準(zhǔn)則，否則由當(dāng)事人承 擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。三、項目年度目標(biāo)價： 項目年度的銷售總合約凈額 / 總銷售面積的值。此價格是 項目年度的考核指標(biāo)之一，分住宅、商鋪、寫字樓與車位，其中車位按照 銷售總合約凈額 / 銷售車位個數(shù)計算。四、樓座實收均價：項目公司定價人員在制定樓座銷售價格表時的依據(jù)，在年 初與項目年度目標(biāo)價同時編制， 集團(tuán)據(jù)此基準(zhǔn)價對各項目的年度目標(biāo)價完 成情況進(jìn)行修正考核

3、。第三章年度目標(biāo)定價、年度目標(biāo)定價工作流程二、年度目標(biāo)定價工作的職責(zé)劃分：1、項目公司職責(zé)：提交下一年度的銷售工作明細(xì)確定下一年度項目整體的實收均價確定下一年度的不同類型產(chǎn)品的推售范圍及其實收均價2、集團(tuán)運營中心職責(zé)：根據(jù)年度年度利潤指標(biāo)對定價提出修改意見；向項目公司下達(dá)年度計劃定價指標(biāo)，考核項目公司的執(zhí)行情況3、集團(tuán)財務(wù)中心職責(zé)：核對銷售工作明細(xì)計劃表中的各項數(shù)據(jù)4、集團(tuán)研發(fā)中心職責(zé)審核面積計算圖紙及面積計算原則分析產(chǎn)品特點和工程形象進(jìn)度情況；第四章新推樓盤定價一、新推樓盤定價工作程序1、適用范圍新開發(fā)項目或分期開發(fā)項目，全盤樓宇定價。2、工作流程3、工作職責(zé)項目公司/銷售部(1) 向相關(guān)部

4、門發(fā)出開展樓宇定價工作函；(2) 提出定價建議方案包括成本利潤指標(biāo)、產(chǎn)品自身特點，當(dāng)期需推售的產(chǎn)品清單、工程形象進(jìn)度、成本、利潤及實收均價要求負(fù)責(zé)提交項目的定價系數(shù)及折扣、付款方式負(fù)責(zé)根據(jù)產(chǎn)品推售的次序，確認(rèn)面積計算圖紙的完整性、準(zhǔn)確性(3) 組織召開定價會議確定樓盤整體實收均價，確定樓宇推售次序、范圍及價格走勢；(4) 制定價目表及折扣(5) 起草定價報告研發(fā)中心分析市場環(huán)境、比較競爭對手價格、項目優(yōu)劣勢分析、提出本樓盤的理想價位；運營中心/財務(wù)中心(1)明確單位成本所包括內(nèi)容一一如：開發(fā)成本、建筑成本、銷售成本及利潤率，提出本樓盤的理想價位；（2）核對價目表計算結(jié)果是否有誤，核算折扣對實收

5、均價的影響主管運營副總裁、主管財務(wù)副總裁（1）出席定價會議對各部門在價格會議上提出的建議作出指示；（2）批示定價報告第五章在售樓盤價格調(diào)整一、適用范圍樓宇已經(jīng)推售，在銷售過程中須對整體價格作出調(diào)整。二、工作流程銷售部下發(fā)正式價目表及折扣三、工作職責(zé)項目公司1、根據(jù)樓宇銷售現(xiàn)狀，擬價格調(diào)整請示報告，報主管運營副總裁、主管財務(wù)副 總裁批示；2、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意調(diào)價后，擬定價格調(diào)整方案報運營中心、財務(wù)中心審批；3、價格調(diào)整方案會簽完后組織定價會議；根據(jù)定價會議決定擬定價報告；4、根據(jù)批復(fù)后定價報告制定價目表；運營中心1、審批價格調(diào)整方案；2、參與定價會議；3、核對價目表并存檔財務(wù)中心1、審批價格調(diào)整方案

6、；2、參與定價會議；3、核對價目表并存檔主管運營副總裁，主管財務(wù)副總裁1、批示價格調(diào)整請示報告；2、批示定價報告第六章個別單元調(diào)價、適用范圍因特殊原因需對個別單元重新定價，如個別滯銷樓宇等。、工作流程項目公司銷售部擬定個別單元調(diào)價請示報告三、工作職責(zé)項目公司擬個別單元定價報告，定價報告內(nèi)容包括：要求重新定價的理由、目前 的銷售價位、個別單元的理想價位等。根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)意見制定個別單元價格運營中心/運營部根據(jù)樓盤現(xiàn)狀及市場情況提出具體的定價建議；項目公司總經(jīng)理批示個別單元定價報告第七章折扣及促銷贈送審批、1、售價折扣所發(fā)生的金額不得計入銷售費用， 必須在年度目標(biāo)價格中進(jìn)行消化。2、 各級特批折

7、扣原則上均不允許低于項目單元最低價，項目總經(jīng)理為申請低于 底價折扣的唯一人選。3、項目公司銷售經(jīng)理特批折扣為 1%、銷售副總特批折扣最高為 2%,總經(jīng)理 特批折扣最高為5%,特批套數(shù)不得超過當(dāng)年銷售總套數(shù)的 5%4、同一單元不能同時享有兩個（或以上）領(lǐng)導(dǎo)特批折扣，上一級領(lǐng)導(dǎo)的特批折 扣一旦生效，下級領(lǐng)導(dǎo)的折扣將自動失效。4、項目公司總經(jīng)理特批折扣不得與內(nèi)部員工購房折扣同時使用。5、經(jīng)特批折扣的單元不得再作換名、換房，否則取消原特批折扣，需重新進(jìn)行 申請。6、除項目公司銷售副總、總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁、總裁外，其他人員均無權(quán)特批 折扣，違者按造成公司經(jīng)濟(jì)損失等額計扣當(dāng)事人獎金或工資， 并進(jìn)行行政處

8、罰。7、節(jié)假日、階段性促銷的折扣與優(yōu)惠措施，由項目公司自行安排，報集團(tuán)運營 中心備案。二、1、購房送物業(yè)費如果與售價折扣同時執(zhí)行， 減去折扣連同物業(yè)費后的單套實收 單價不得低于單元最低價。2、物業(yè)費由銷售部報銷售副總、總經(jīng)理審批，交運營部門、財務(wù)部門備案3、銷售部必須在月銷售費用計劃中做出物業(yè)費贈送計劃， 同時在月度費用執(zhí)行 情況登記表中如實登記，銷售部與物業(yè)公司進(jìn)行結(jié)算三、1、車位贈送由項目公司總經(jīng)理審批， 報運營部 /運營中心、 財務(wù)部/財務(wù)中心備 案，開盤半年內(nèi)原則上不允許贈送車位， 帶產(chǎn)權(quán)車位贈送個數(shù)不得超過本年 累計銷售個數(shù)的 5。2、其他形式不能折減單價的優(yōu)惠，由項目銷售副總、總經(jīng)

9、理審批，報運營部、 財務(wù)部備案執(zhí)行。四、項目總經(jīng)理必須嚴(yán)格控制給予特殊客戶項目單元最低價的審批， 須附客戶的 有效身份、 職位證明文件并報集團(tuán)總裁審批同意方可實施， 注意做好保密工 作，如因此引起市場價格失控或投訴，由項目總經(jīng)理負(fù)全責(zé)。五、項目公司必須將折扣審批情況及集團(tuán)其它隨后下發(fā)銷售統(tǒng)計表格按月上報 集團(tuán)研發(fā)中心， 運營中心將按季度審計各項目公司折扣及促銷贈送情況， 如 發(fā)現(xiàn)違規(guī)審批，將等額扣除銷售經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、銷售副總、總經(jīng)理工資及 獎金。第八章交樓標(biāo)準(zhǔn)審批成品房、會所、住戶大堂、電梯間、走道的交樓標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計與施工，由研發(fā) 中心牽頭組織進(jìn)行方案評審，研發(fā)中心及運營中心共同簽字后方可確定

10、。二、任務(wù)階段： 由項目公司組織研發(fā)中心集體討論后下達(dá)設(shè)計、施工任務(wù)書（含 限額設(shè)計指標(biāo)）。項目公司設(shè)計部形成設(shè)計要點（含費用預(yù)算明細(xì)指標(biāo)）報 運營中心審批，并根據(jù)經(jīng)審批后的設(shè)計要點拿出設(shè)計方案或委托設(shè)計單位設(shè) 計。三、 方案評審：由項目公司組織，由公司領(lǐng)導(dǎo)、研發(fā)中心、運營中心、項目公司 組成方案評審小組， 運營中心審核方案是否符合國家規(guī)范， 選用材料是否在 集團(tuán)中標(biāo)產(chǎn)品范圍內(nèi)， 并有權(quán)建議設(shè)計人員使用中標(biāo)產(chǎn)品， 審核方案是否突 破限額范圍； 項目公司審核是否符合施工現(xiàn)狀； 研發(fā)中心會同運營中心審核 方案是否滿足市場及客戶需求。最后形成評審意見。四、竣工驗收： 由項目公司組織工程竣工驗收、要求研發(fā)中心、運營中心人員參 加