某某住宅小區(qū)一期工程項目申請報告

1、東光縣“天韻”住宅小區(qū)一期工程項目申請報告 東光縣恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)東光縣“添韻”住宅小區(qū)一期工程項目申請報告滄州市工程咨詢有限公司二七年九月十二日目 錄 第一章 申報單位及項目概況3第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析15第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析19第四章 節(jié)能方案分析20第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析25第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析27第七章 經(jīng)濟影響分析33第八章 社會影響分析37附表1：東光縣添韻住宅小區(qū)一期工程戶型及面積基本情況表39第一章 申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況：東光縣恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2003年3月，注冊資金505萬元

2、，公司資質(zhì)為4級。公司的經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)設(shè)有營銷策劃部、市場調(diào)研部、綜合管理部、財務(wù)部、工程部、房地產(chǎn)交易部、物業(yè)管理部等多個職能部門。公司一貫重視知識創(chuàng)新和人才發(fā)展，培養(yǎng)了一支學(xué)歷高、能力強、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)隊伍，現(xiàn)有員工36人，大中專學(xué)歷以上占95%，其中有職稱者19名，占員工總數(shù)的60%，高級工程師一名，中級工程師九名，助理工程師兩名，電工師一名，預(yù)算師一名，會計師兩名，會計員兩名，經(jīng)濟師一名。自公司成立以來，始終倡導(dǎo)現(xiàn)代化家居觀念、傳播現(xiàn)代居住文明、創(chuàng)新時代生活空間的指導(dǎo)思想，秉承“質(zhì)量為生命，客戶為上帝、服務(wù)為發(fā)展”的經(jīng)營理念。使公司在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭中不斷得到發(fā)

3、展、壯大和完善。成功總結(jié)了一套適合自身發(fā)展、適合本地區(qū)特點的成功經(jīng)驗，從而成為東光縣頗具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。雄厚的經(jīng)濟實力，具有極強凝聚力、開拓性、前瞻性的領(lǐng)導(dǎo)集體，高素質(zhì)的技術(shù)骨干隊伍，使公司在怡欣家園住宅樓建設(shè)項目中取得了巨大的成功，從2005年三月開工建設(shè)，一期工程已售完，二期工程五棟樓于2006年11月15日正式交工，入住率已經(jīng)達到95%。恒昌房地產(chǎn)始終把創(chuàng)新視為企業(yè)發(fā)展的源動力。唯有不斷創(chuàng)新，企業(yè)才會擁有旺盛的活力。創(chuàng)新是“朝氣”的具體表現(xiàn)，更是“可靠”的智慧源泉。創(chuàng)新是企業(yè)長盛不衰的靈魂，是引領(lǐng)時代，啟迪未來的遠見卓識，是前進永無止境的綿綿動力。真正的領(lǐng)先者從不滿足于過去，企業(yè)

4、每時每刻都在推陳出新，不懈追求理想。創(chuàng)新已經(jīng)深深融入旺佳房地產(chǎn)的靈魂之中，使公司在復(fù)雜多變的市場環(huán)境里永遠處于不敗之地。企業(yè)以變應(yīng)變，不斷優(yōu)化組織機構(gòu)，適應(yīng)形勢的發(fā)展。員工思維大膽活躍，每時每刻都在推陳出新，追求理想。我們的產(chǎn)品將世界文明的最新精華運用于本土產(chǎn)品，打造始終領(lǐng)先的房地產(chǎn)典范。預(yù)知客戶未來的服務(wù)需求，產(chǎn)品價值由此延伸。恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是富有朝氣、勇于創(chuàng)新、高效務(wù)實的集體！是為理想而堅持的團隊！力求每一件產(chǎn)品都能成為傳承當(dāng)代文明的百年經(jīng)典。也堅信自己的企業(yè)會成為見證歷史的百年企業(yè)。1.2項目概況。1.2.1項目的建設(shè)背景隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們的生活水平得到了很大的改善，人們對

5、物質(zhì)生活和精神生活的要求不斷提高，對房子的需求不再停留在住的下、住的開的水平上，而是要求更寬敞，更舒適、健康、環(huán)保、以及完善的物業(yè)管理。原來舊的住房格局已經(jīng)不適應(yīng)人們的心理需求，棄舊換新是許多人的夢想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們美夢成真。一些百姓手中存有部分現(xiàn)金，在負利率時代人們一直在尋求保值渠道，股市債市低迷、眾多投資者為手中閑余資金急尋一個非常合適的出口，在房地產(chǎn)不斷升值的情況下，房地產(chǎn)對這些人產(chǎn)生了極大的誘惑力，雖然面臨著宏觀調(diào)控帶來的不小壓力，全國房地產(chǎn)價格高速攀升的勢頭將受到明顯遏制，但由于人們對住房的需求量依然很大，再加上土地的供應(yīng)吃緊，直接影響房地產(chǎn)價格的預(yù)期，因此東光縣房地產(chǎn)價格

6、保持了穩(wěn)中緩升的走勢。改善需求、新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因富裕農(nóng)民進城居住及經(jīng)商需求有所增加，而且市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。由此可見，市場需求估計會有強勁的后勁。雖然政策上還有些不確定性，例如國家可能出臺一些限制消費的措施，但為了避免市場的大起大落，估計力度不會太大。主要是中國的房地產(chǎn)欠賬實在太多了。整個計劃經(jīng)濟時代，基本上沒有多少好房子。從1998年開始房改，到現(xiàn)在才幾年時間，也不可能完全滿足需求?，F(xiàn)在很多城市，尤其是二、三線城市的房地產(chǎn)很火，需求很強烈。加息無論對購房人還是開發(fā)商影響都不大，不會對房地產(chǎn)需求造成太大的影響。以后估計還得繼續(xù)加息

7、，但幅度也不可能太大，對房地產(chǎn)影響始終有限。本次開發(fā)的“添韻”住宅小區(qū)工程，是根據(jù)滄州市城中村改造實施辦法和東光縣舊城改造的實施意見，為了盤活城區(qū)土地存量資源，優(yōu)化城區(qū)空間布局，落實完善城區(qū)規(guī)劃，改善居（村）民生活環(huán)境，提升縣城品位，改善城區(qū)形象的結(jié)果。東光縣城躍進渠南側(cè)共有居民81戶，房屋低矮破舊，院落低洼，排水不暢，居住環(huán)境差，居民強烈要求拆除平房，建設(shè)新樓房，根據(jù)東紀(jì)【2006】2號書記辦公會議紀(jì)要要求，在縣平改樓辦公室的組織下，經(jīng)各方業(yè)主一致同意，該公司決定對該塊平房區(qū)，分期分批進行改造。1.2.2項目擬建地點擬建項目位于東光縣城躍進渠南。周圍市政設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔。擬建設(shè)用

8、地地勢基本平坦。1.2.3主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項目改造范圍為：項目位于東光縣躍進渠南，占地0.5098公頃，合7.647畝，5098平方米。建設(shè)內(nèi)容：本項目一期計劃占地5098平方米，約合7.647畝，總建筑面積13690平方米。其中：樓房面積13190平方米，公建面積500平方米，計劃建設(shè)六層磚混結(jié)構(gòu)的住宅樓三棟（帶地上儲藏間），同時做好小區(qū)內(nèi)綠化、美化、亮化及道路硬化，小區(qū)內(nèi)設(shè)有休閑娛樂設(shè)施等。建設(shè)規(guī)模:總體項目全部建成后，總建筑面積30500平方米，共拆遷平房81戶。其中一期建成后，建筑面積13690平方米，可容納住戶132戶。 一期主要指標(biāo)：1、 總占地 0.509815666.67=

9、5098平方米；2、 住宅占地面積2198平方米；（3棟樓，每棟6層）3、 公建占地面積500平方米；（公建面積500平方米）4、 道路占地面積600平方米；5、 綠地占地面積1800平方米；6、 總建筑面積13690平方米；7、 其中：住宅13190平方米；其中：公建面積500平方米；8、 容積率：2.699、 綠地率35.3%10、 建筑密度52.92%1.2.4項目實施進度本項目建設(shè)期擬定為15個月。從2007年9月到2008年11月。1.2.5產(chǎn)品和工程技術(shù)方案1.2.5.1項目產(chǎn)品:經(jīng)濟型住房1.2.5.2工程技術(shù)總體方案的確定添韻”住宅小區(qū)堅持“以人為本”為中心，以“融中西建筑文化

10、之精粹，開現(xiàn)代家居園林之先河”為基點，經(jīng)歷了“從簡單綠化向園林藝術(shù)化突破、從小區(qū)氛圍不講究藝術(shù)向人文環(huán)境藝術(shù)化突破”的不斷演進、提升，形成了獨特的自然、藝術(shù)、親和、歷史四大規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)原則，立志要讓建筑的文化價值在歷史長河中熠熠閃光。“添韻”住宅小區(qū)的開發(fā)理念概括為：即“以人為本”，傳承東方居住理念，深層次滿足當(dāng)代人安居生活需求，營造獨特家居文化氛圍。1.2.5.2.1設(shè)計采用的主要規(guī)范、規(guī)程：住宅設(shè)計規(guī)范gb50096-1999民用建筑設(shè)計通則jgj37-87建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb/t50033-2001工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文（2002年版）中華人民共和國城市規(guī)劃法民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)jg

11、j2695民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gbj133-90砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范gb50003-2001民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)程db13（j）-2000（省標(biāo)）民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范dbj118-88屋頂工程技術(shù)規(guī)范gbj108-87人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范gb50098-98建筑設(shè)計防火規(guī)范gb-j16-87民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范gb50176-93城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范jgj50-20011.2.5.2.2建筑設(shè)計方案建筑的戶型設(shè)計完全符合人體工程學(xué)及環(huán)境心理學(xué)尺度,所有戶型都能達到南北通透、對流通風(fēng)，小進深，符合采光系數(shù)和對健康住宅設(shè)計的要求。南向三面采光外飄窗，滿足日照需要，實用廚房，面寬3米，完全可

12、以做到餐廚一體化，與廚房連接的生活陽臺配有上下水，可作為獨立洗衣間，隔離干濕，方便使用。功能完備，動靜分明。根據(jù)1999年11月10日河北省人民政府、省軍區(qū)1999第20號令河北省結(jié)合民用建筑修建防空地下室管理規(guī)定，本工程防空為六級防空工程，住宅樓建有地下室。小區(qū)道路及場地設(shè)計必須符合殘疾人無障礙通行要求，交通組織應(yīng)避免擾民。小區(qū)管網(wǎng)應(yīng)合理規(guī)劃，統(tǒng)一布置，統(tǒng)一施工，地下鋪設(shè)，并積極采用共溝技術(shù)。建筑小區(qū)的硬質(zhì)景觀設(shè)計應(yīng)突出觀賞性和趣味性，體量和尺寸適宜，少而精，標(biāo)志設(shè)計應(yīng)簡潔醒目，照明設(shè)計應(yīng)營造安靜優(yōu)雅的生活氣氛。預(yù)制混凝土異型步磚道，用于人行道和居民活動場地鋪裝有較好的透氣性和透水性能，便于

13、行走，同時可使鋪裝場地土壤的水氣狀況滿足植物根系生長的需要，減少地表徑流。1.2.5.2.3結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計依據(jù)1、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 gb5001020022、建筑抗震設(shè)計規(guī)范 gb5001120013、建筑結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計規(guī)范 gb5001020024、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 gb5000720025、中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖 gb183062001本工程采用磚混結(jié)構(gòu)，樓高6層。物業(yè)用房為平房，樓板全部現(xiàn)澆，底層及頂層用聚氨脂做好保溫隔熱處理，門窗密閉性滿足iii級，玻璃采用中空玻璃，本工程屬二級耐久年限（50-100年）；二級耐火等級；抗震設(shè)防烈度7度，屋面防水等級二級。1.2.5.2.4供熱采暖通風(fēng)

14、與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范提供的相關(guān)的氣象資料。氣象資料：采暖室外計算溫度 -9冬季通風(fēng)室外計算溫度 -4夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度 34.8夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算濕球溫度 26.8冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算相對溫度 55%夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算日平均溫度 29.6夏季通風(fēng)室外計算相對溫度 62%冬季室外風(fēng)速 3.2m/s夏季室外風(fēng)速 2.1m/s冬季大氣壓力 1024.7hpa夏季大氣壓力 1002.6hpa供熱管道的線路布置與總圖規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，力求簡捷。管道敷設(shè)方式采用地溝敷設(shè)，以保證小區(qū)的美觀，小區(qū)采暖方式，采用地暖，取暖用水經(jīng)循環(huán)后回注地下，不外排。1.2.5.2.5配電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各用電設(shè)備由小區(qū)內(nèi)變

15、電站供給，照明采用插接式母線樹干式供電，照明和動力設(shè)備電壓采用220v/380v，采用電纜線路敷設(shè)在有磚砌溝邦而無溝底的電纜溝中，采用直埋方式。1.2.5.2.6通訊隨著信息化的發(fā)展，該項目應(yīng)積極建設(shè)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，寬帶入室。防盜門可視對講。1.2.6投資規(guī)模和資金籌措方案1.2.6.1投資規(guī)模本項目總投資1090萬元，全部自籌。（詳見總投資估算表）。1.2.6.1.1投資估算依據(jù)1.估算參考河北省1999年概算定額、取費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定。2.近期的滄州市工程造價信息。3.類似工程造價指標(biāo)。4.市場詢價及價格分析。1.2.6.1.2投資估算內(nèi)容1.建安工程包括土建工程、給排水工程、采暖工程、消防、

16、電氣工程及室外配套工程。2.建設(shè)工程其它費包括：土地費用、前期咨詢、環(huán)評費、勘察費、設(shè)計費、審圖費、工程招投標(biāo)費、工程監(jiān)理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、墻改基金、市政配套費等。3.預(yù)備費：基本預(yù)備費，漲價預(yù)備費。4.環(huán)境設(shè)施設(shè)計建造費（包括道路工程、區(qū)域照明、院內(nèi)綠化等室外工程）1.2.6.1.3費用估算本項目總建筑面積：13690平方米，總投資1090萬元，其中工程費835.10萬元，其他費用203萬元，預(yù)備費用51.90萬元。詳見下表總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱數(shù)量基價費用(萬元)一工程費用13690835.101主體工程13190600元/791.401.16.5層磚混住宅13190600

17、元/791.402公建工程50028.502.1物業(yè)辦公室50500元/2.502.2鍋爐房100600元/6.002.3警衛(wèi)室50500元/2.502.4洗浴中心250600元/15.002.5公廁50500元/2.503室外配套工程15.203.1道路硬化6007.203.2院內(nèi)綠化18008.00二其它費用202.991土地費用7.647畝17萬元/畝130.002前期工作咨詢費1.003環(huán)境影響評價費1.504工程勘察費131905元/15.005工程設(shè)計費1319012元/15.836施工圖審查費設(shè)計*8%1.277工程監(jiān)理費1.20%10.028工程招投標(biāo)費0.25%2.099工程

18、質(zhì)量監(jiān)督0.07%0.5810市政配套設(shè)施費1319010元/13.1911墻體材料基金131905元/6.6012其他費用5.92三預(yù)備費51.901基本預(yù)備費51.902漲價預(yù)備費四合計1090.001.2.6.2資金籌措方案本項目總投資1090萬元，全部由企業(yè)自籌。1.2.7組織機構(gòu)與人力資源配置為保證項目的順利實施，公司調(diào)集企劃部、工程部、財務(wù)部、銷售部、物業(yè)管理部得力人員，全力營造團結(jié)、向上、富有活力、和諧一致的運營機制，組織機構(gòu)設(shè)置如下：總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理工程部策劃部財務(wù)部銷售部物業(yè)管理部該項目將在不同時期，派遣相關(guān)人員介入項目的建設(shè)，預(yù)計將有20人參與項目的籌劃及建設(shè)工作。1

19、.2.8招投標(biāo)1.2.8.1依據(jù)1、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法(1999年8月30日)(第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過)。第三條 在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標(biāo)：(一)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(二)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(三)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。3、工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定(2000年5月1日)(國家計委令第3號)。4、工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法(2002年3月8日)(國家發(fā)改委、建設(shè)

20、部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、民航總局第30號)。5、工程建設(shè)項目勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦法 (2003年6月12日) (國家發(fā)改委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、民航總局、廣電總局第2號)。6、河北省實施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法(2001年9月27日) (河北省第九屆人大常委會第二十三次會議通過)。1.2.8.2招標(biāo)投標(biāo)形式：工程采取公開招標(biāo)投標(biāo)方式。1.2.8.3招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容：工程勘察設(shè)計、工程施工和工程監(jiān)理招標(biāo)。本項目勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、均采用公開招標(biāo)方式，全部委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)實施；重要材料采購采用公開招標(biāo)方式，自行招標(biāo)。招投標(biāo)范圍為3棟住宅樓，標(biāo)段待定

21、。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析國家制定的“國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中明確提出，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。滄州市服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃中，也明確指出居住服務(wù)要以深化改革、擴大需求，改善供給、搞活流通、增加信貸為重點，加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長15%左右。加強一級市場調(diào)控，大力發(fā)展

22、以普通住宅和經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)住宅供應(yīng)體系，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加供給。進一步激活二級市場。完善各級房屋交易市場功能，實現(xiàn)住宅買賣、交換、抵押、評估一條龍服務(wù)。發(fā)展住房消貸和住房保險，完善個人住房融資機制。規(guī)范和加強物業(yè)管理，大力推進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。東光縣制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中也明確提出，繁榮房地產(chǎn)市場，堅持開發(fā)與改造相結(jié)合，抓好育東小區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)工程，每年新增建筑面積15萬平方米以上。由此可見，本項目符合國家的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析。 發(fā)展普通住宅是建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是當(dāng)前培育住房市場、啟動

23、住房消費的重要舉措。雖然溫家寶副總理早在1998年全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)工作會議講話中就指出：“建立新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，重點是大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房。這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個重要標(biāo)志。一方面，中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭的主體，發(fā)展經(jīng)濟適用住房可以滿足他們的需求，是實現(xiàn)人民生活達到小康的重要條件。另一方面，發(fā)展經(jīng)濟適用住房又可以增加有效需求，帶動經(jīng)濟增長，不會形成房地產(chǎn)熱，符合經(jīng)濟發(fā)展總的要求。要努力提高住房投資中用于經(jīng)濟適用住房投資的比重，加快經(jīng)濟適用住房的開發(fā)和供應(yīng)?！钡窃诎l(fā)展經(jīng)濟適用房的同時,大力發(fā)展普通住宅也是搞好搞好房地產(chǎn)市場的好辦法,市場的調(diào)節(jié)作用仍

24、然是拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的強力發(fā)展的動力。國發(fā)199823號文件發(fā)布以來，各地加大了經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，加快建立新的住房供應(yīng)體系步伐，取得了明顯成效，絕大多數(shù)地方經(jīng)濟適用住房已經(jīng)成為住房供應(yīng)的主渠道。雖然經(jīng)濟適用住房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問題，平抑過高的商品房價格，適應(yīng)了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經(jīng)濟增長起到了一定的作用，但房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運作仍離不開普通住宅的開發(fā)與上市，只有平衡好經(jīng)濟適用房與普通住宅開發(fā)的比例，才能真正帶動相關(guān)行業(yè)的大力發(fā)展，并拉動本地經(jīng)濟較快發(fā)展。另外，國家發(fā)展改革委第40號令公布的產(chǎn)業(yè)政策目錄中，對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目予以限制，對普通的住宅開

25、發(fā)項目沒有限制。由此可見，本項目的建設(shè)是符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，是國家提倡的。 2.3行業(yè)政策分析2.3.1行業(yè)準(zhǔn)入分析本項目由東光縣恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任承擔(dān)，該公司開發(fā)資質(zhì)為房地產(chǎn)資質(zhì)4級，此次開發(fā)的房地產(chǎn)面積僅為13690平方米，并且公司技術(shù)力量雄厚，人員素質(zhì)較高，具有開發(fā)實力。因此說本項目具備了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。2.3.2縣政府房地產(chǎn)開發(fā)政策本項目根據(jù)滄州市城中村改造實施辦法和東光縣舊城改造的實施意見，為了盤活城區(qū)土地存量資源，優(yōu)化城區(qū)空間布局，落實完善城區(qū)規(guī)劃，改善居（村）民生活環(huán)境，提升縣城品位，改善城區(qū)形象，對躍進渠南側(cè)的81戶平房改建成新樓房。本項目屬于平改樓項目，現(xiàn)在東光縣

26、城區(qū)多處小區(qū)居民居住的仍舊是上世紀(jì)60年代和70年代修建的質(zhì)量低劣的平房，地勢洼，低矮潮濕，每逢雨季，房屋漏水，積水難以排出，居住條件很差，廣大居民強烈要求改善居住條件。為此，縣政府專門成立了平改樓領(lǐng)導(dǎo)小組，由一名常務(wù)副縣長任組長，有關(guān)部門一把手為成員，并在各項收費政策上給予優(yōu)惠，大力支持平改樓項目建設(shè)，以節(jié)約土地資源，改善居民居住條件，美化縣城形象。因此,本項目的建設(shè)是符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的,也是符合國計民生要求的，因此是勢在必行的。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案及資源利用方案。本項目不是資源開發(fā)類項目，項目所需原材料雖然為沙子、水泥等建筑材料，但主要采取購買方式，項目建設(shè)期用

27、水量不是很大，建成后居民供水由東光縣統(tǒng)一供排水。因此不會對地表（下）水等其它資源造成什么不利影響。 3.2資源節(jié)約措施。本項目為房地產(chǎn)項目，建設(shè)過程主要是建材消耗，施工期間注意并做到建筑節(jié)材，采取有效的節(jié)約措施，節(jié)約利用，節(jié)省資源。項目建成后，主要是居民用水、用電，對居住區(qū)居民進行節(jié)約資源知識培訓(xùn)，提高居民的節(jié)能意識。為構(gòu)建和諧小區(qū)、和諧社會做出應(yīng)有的貢獻。本項目符合資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。第四章 節(jié)能方案分析4.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范主要有：中華人民共和國節(jié)約能源法民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范gb5017-93民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)jgj269

28、5民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gbj133-90節(jié)能監(jiān)測技術(shù)通則（gb/t15316）設(shè)備熱效率計算通則gb/t2588-2000）綜合能耗計量與測試導(dǎo)則（gb/t6422-1986）4.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析本項目為房地產(chǎn)項目，建設(shè)過程主要是建材消耗，施工期間注意并做到建筑節(jié)材，采取有效的節(jié)約措施，節(jié)約利用，節(jié)省資源。項目建成后，主要是居民用水、用電，項目建成后，可容納居民102戶。 電：由當(dāng)?shù)毓╇娋止┙o，年約需用電10萬度。項目總裝機容量為100kwh，常用容量為100kwh。水：項目用水由縣市政供水管網(wǎng)直接供給，年用水量約10000立方。排水：項目生活用水日排放量為18噸，經(jīng)化糞池后直接排入縣

29、城排水系統(tǒng)。項目建成后年煤消耗量約為300噸，主要為冬季供暖用。項目能源用量一覽表序號項目名稱單位月用量年用量備注1水噸833.3310000綠化用水300噸2電kwh8333.331000003煤噸300項目能源利用效果分析該項目為房地產(chǎn)項目，所有能源消耗均為生活所需，能源消耗水平為當(dāng)?shù)仄骄?，通過以上數(shù)據(jù)的分析,認為該項目單位能耗較低。4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施本項目所使用能源主要是電和水。項目單位能耗較低。主要措施：重視建筑節(jié)能設(shè)計，強制執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在保證室內(nèi)熱環(huán)境及衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，做好建筑采暖以及采光照明系統(tǒng)節(jié)能設(shè)計，提高建筑物的保溫、隔熱性能，充

30、分利用自然采光和自然通風(fēng)的能力，確保單位建筑面積能耗達標(biāo)。1、積極推廣使用新型建筑材料。大幅度減少使用實心粘土磚，積極采用能耗低的空心粘土磚、空心砌塊、粉煤灰制品、加氣混凝土。積極開發(fā)、利用發(fā)泡聚本乙烯、巖棉、玻璃棉、膨脹珍珠巖及各種高效保溫材料。改革傳統(tǒng)外墻和屋面，因地制宜地推廣保溫性能好的圍護結(jié)構(gòu)，發(fā)展節(jié)能型墻體和屋面，重點推廣外保溫墻體，采用合理的窗墻比及建筑體型。大力推廣節(jié)能型門窗、門窗密封條及熱反射保溫隔熱窗簾等。提高建筑物保溫、隔熱和氣密性能。2、優(yōu)先采用節(jié)能型采暖、給排水及采光照明系統(tǒng)。加強管道保溫，改善供熱系統(tǒng)的水力平衡，提高其運行效率和自動化程度，充分利用自然光，積極發(fā)展高效

31、、長壽節(jié)能光源和燈具。3、建筑群的規(guī)劃設(shè)計，單體的平、立面設(shè)計和門窗的設(shè)置考慮冬季利用日照并避開主導(dǎo)風(fēng)向，夏季利用涼爽時段的自然通風(fēng)。建筑物的朝向采用南北或接近南北，主要房間避免夏季受凍、西向日曬。4、建筑物的平、立面不出現(xiàn)過多的凹凸，窗墻比符合表4-1的規(guī)定，維護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)符合表4-2的規(guī)定，宿舍建筑物的體形系數(shù)符合表4-3的規(guī)定。 表4-1 住宅樓建筑窗墻比地區(qū)分類建筑層數(shù)3層6層寒冷地區(qū)南0.3280.502東西0.0320.298北0.150.304表4-2 住宅樓圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)圍護結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)k w/(m2k)輕鋼、木結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)墻板等圍護結(jié)構(gòu)重質(zhì)圍護結(jié)構(gòu)屋面4-6層建筑0.5

32、00.60外墻4-6層建筑0.500.60底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板0.60分隔采暖與非采暖空間的隔墻、樓板1.0戶門2.0陽臺門下部門芯板1.7傳熱系數(shù)k w/(m2k)遮陽系數(shù)sc （東、西 向 / 南、北向）外窗（含陽臺門透明部分）窗墻面積比20%3.2-20%窗墻面積比30%3.2-30%窗墻面積比40%2.80.70 / -40%窗墻面積比50%2.50.60 / -表4-3 住宅樓建筑的體形系數(shù)限值地區(qū)分類建筑層數(shù)4-6層寒冷地區(qū)0.35建筑的平、立面沒有出現(xiàn)過多的凹凸，體形系數(shù)小于0.40。建筑外窗面積：本地區(qū)屬寒冷地區(qū)，窗墻面積比小于0.405、采暖、通風(fēng)節(jié)能設(shè)計采暖和通

33、風(fēng)的施工圖設(shè)計，對每一個房間進行熱負荷計算。小區(qū)采暖方式，采用地暖，取暖用水經(jīng)循環(huán)后回注地下，不外排。通風(fēng)結(jié)合建筑設(shè)計，首先確定全年各季節(jié)的自然通風(fēng)措施，并應(yīng)作好室內(nèi)氣流組織，提高自然通風(fēng)效率，減少機械通風(fēng)和空調(diào)的使用時間。當(dāng)在大部分時間內(nèi)自然通風(fēng)不能滿足降溫要求時，設(shè)置機械通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，設(shè)置的機械通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)不妨礙建筑的自然通風(fēng)。6、給排水節(jié)能設(shè)計本項目將采取各種措施杜絕水資源的浪費，力爭做到水的多次循環(huán)利用，水表計量，花卉的澆灌采用節(jié)水產(chǎn)品，管道選用優(yōu)質(zhì)管件，盡量減少跑冒滴漏現(xiàn)象。生活用水以城市自來水管網(wǎng)為水源，由于考慮到壓力不足，建水泵房對供水實行二次加壓，室外給水在小區(qū)內(nèi)布

34、置成環(huán)狀管網(wǎng)，設(shè)置適量的綠化灑水栓。消防用水取自城市市政給水管網(wǎng)，與生活給水分開獨立設(shè)置，建一滿足3個小時消防用水總量的消防水池，固定消防水泵采用自灌式引水，以保證迅速起動。室外消火栓系統(tǒng)設(shè)計水量為30l/s，室內(nèi)消火栓為20l/s。室內(nèi)外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，室內(nèi)排放的污水統(tǒng)一排入院內(nèi)化糞池，經(jīng)沉淀后排入城市下水道管網(wǎng)，雨水直接排入城市下水道。7、電氣節(jié)能本工程不采用國家規(guī)定淘汰的電氣產(chǎn)品。本工程照明燈具以t8型高效熒光燈或緊湊形熒光燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低耗鎮(zhèn)流器，既提高了功率因素，又降低了能耗。樓梯間采用紅外聲控感應(yīng)節(jié)能照明開關(guān)。4.3.2節(jié)能效果分析通過對項目的節(jié)能降耗

35、評估，分析能源利用狀況，此項目符合國家的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計規(guī)范，但項目仍應(yīng)該認真執(zhí)行節(jié)能法規(guī)政策，在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略中，突出節(jié)能降耗，推進技術(shù)進步和加強管理結(jié)合起來，采取綜合措施，確保完成節(jié)能降耗目標(biāo)：強化節(jié)能基礎(chǔ)管理，完善節(jié)能工作體系、管理制度和激勵約束機制；積極推廣節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料，鼓勵節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新，加大節(jié)能投入，積極采用先進適用技術(shù)、工藝、設(shè)備，充分回收可再利用能源，實現(xiàn)能源的梯級利用和綜合利用。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案。5.1.1項目建設(shè)地點: 擬建項目位于東光縣城躍進渠南。周圍市政設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔。擬建設(shè)用地地勢

36、基本平坦。5.1.2占地面積:項目占地0.5098公頃，合7.647畝?？偨ㄖ娣e為13690平方米。其中：樓房面積13190平方米，公建面積500平方米。建筑容積率：2.69；綠地率35.3%；建筑密度52.92%。5.1.3土地利用狀況、占用耕地情況：項目所用的0.5098公頃，折合7.647畝地，為建設(shè)用地，沒有占用基本農(nóng)田。項目選址不會壓覆礦床和文物，對防洪和排澇沒有影響，當(dāng)?shù)貨]有重要的航道和軍事設(shè)施，不會影響通航及軍事設(shè)施等。因此項目的建設(shè)不會造成相關(guān)不利影響。5.2土地利用合理性分析。擬建項目符合東光縣土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，適應(yīng)其建設(shè)規(guī)模；符合集約和有效使用土地的要求等。

37、建成后的添韻住宅小區(qū)，位于躍進渠南側(cè)，該區(qū)域目前沒有成組團的住宅小區(qū)，近期附近沒有建住宅的設(shè)想和場地，市場供應(yīng)不足。根據(jù)市場調(diào)查了解，為了解決孩子上學(xué)而愿意在此居住的人群很大，需求強烈；另外教師缺房戶也是一個很大的市場，東光二中將有三分之二的教師有在此范圍內(nèi)購房意向。另外化肥廠職工住房也很緊張，更愿意在單位附近買房，以便于上班、下班。附近村民為改善居住條件也有在此買房的動機，再加上房地產(chǎn)投機者和農(nóng)村的富裕戶的加入，前景非常樂觀，5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案?！疤眄嵶≌^(qū)”內(nèi)共涉及拆遷戶81戶，項目擬建地址上現(xiàn)有住戶81戶，房屋始建于上世紀(jì)六七十年代，都是計劃經(jīng)濟時期財政出資建設(shè)的平房。目

38、前居民向往寬敞明亮的樓房，舒適優(yōu)美的居住環(huán)境，因此要求拆遷的呼聲很高,本項目的建設(shè)也是順應(yīng)民意。一期項目建成后，總建筑面積13690平方米，可容納住戶132戶。需安置的拆遷戶回遷戶81家，移民安置不是問題，而且政府已經(jīng)與拆遷戶做好了勾通。天韻小區(qū)一期工程是在征得廣大居民同意后做出的開發(fā)決定，并制定了較為詳細的平房拆遷補償方法。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀。6.1.1項目場址的地理環(huán)境東光縣地處北緯3819-3839，東經(jīng)11555-11637間。全縣地質(zhì)構(gòu)造為冀中凹陷中部，隨著歷史的變遷，形成了低平原地貌，地勢自西南向東北逐漸降低。氣候?qū)俚湫痛箨懶约撅L(fēng)氣候，受季風(fēng)影響，四季分

39、明，溫差較大，春季受蒙古大陸性氣團的影響，干燥多風(fēng)，降雨稀少，蒸發(fā)強烈；夏季受太平洋副熱帶高壓控制，東南風(fēng)將海洋上的暖濕氣流吹入內(nèi)陸，遇冷空氣極易形成暴雨；秋季受高壓控制，天高氣爽，少雨干旱，冬季受西伯利亞氣流的影響，盛行西北風(fēng)，寒冷干燥。年平均氣溫12.4，1月份最冷，平均氣溫-4.6，7月份最熱，平均氣溫26.7。年平均降水量為561毫米，主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)，平均風(fēng)速2.6米/秒,適合多種植物生長和動物繁衍。全年日照時數(shù)平均為2697小時，太陽輻射平均年總量為127.608千卡/平方厘米，全年無霜期平均187天。最大凍土深度0.52米。 根據(jù)2001年8月1日實行的1：400萬中國地震動參數(shù)區(qū)

40、劃圖的使用規(guī)定，東光縣50年期限內(nèi)，一般場地條件下超越概率為10%，應(yīng)按照地震動峰值加速度小于0.1g，相當(dāng)于原基本烈度7度設(shè)防。6.1.2交通環(huán)境條件擬建項目位于東光縣城躍進渠南。周圍市政設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔。擬建設(shè)用地地勢基本平坦。6.1.3市政設(shè)施條件按照“以人為本、生態(tài)型、個性化”原則，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。以建設(shè)“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”城市為目標(biāo)，聘請專家對城市建設(shè)總體規(guī)劃進行修編，對重點區(qū)域進行詳細規(guī)劃，實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、路街開發(fā)、功能布局調(diào)整、綠化美化亮化、城市管理五大工程。6.1.4水、電資源條件東光縣城現(xiàn)在水資源充足，電力設(shè)施齊備。水質(zhì)良好，甘甜爽口，境內(nèi)有南運河、漳衛(wèi)新

41、河，其中南運河在我縣境內(nèi)長36.7公里，漳衛(wèi)新河在我縣境內(nèi)長23.1公里。其中深井567眼，坑塘620，配套深淺機井近萬眼，年供水能力達216萬立方米，市區(qū)供排水基本實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化。全縣共有220千伏變電站1座，110千伏變電站2座，35千伏變電站9座，年供電量4億度。6.1.5其他資源條件土地資源、水資源、生物資源(有野生植物六十種)。能源主要是農(nóng)作物秸桿、樹木落葉及雜草等。6.1.6郵電、電信條件現(xiàn)東光縣郵電通信業(yè)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)總量成倍增長?？h網(wǎng)通公司設(shè)有1部1室、4個生產(chǎn)班組、5個支局、11個農(nóng)村電話管理站?，F(xiàn)有出局電纜2萬對，局用交換機容量3萬門，接入網(wǎng)設(shè)備2.7萬門，本地網(wǎng)光纜線路139

42、公里。接入網(wǎng)光纜線路120公里，架空電纜線路559公里，移動電話用戶4.1萬戶，住宅電話用戶3.8萬戶。實現(xiàn)村村通電話。開辦了郵政特快專遞業(yè)務(wù)，寬帶已進入尋常百姓家。6.1.7供水、供電、供熱條件供水：項目用水由東光縣市政管網(wǎng)供給，能夠滿足項目的需要。供電：供電由附近電網(wǎng)引入小區(qū)新建一臺100kwh箱式變壓器，可滿足項目需要。供熱：供熱準(zhǔn)備在小區(qū)內(nèi)安裝燃煤鍋爐來滿足小區(qū)采暖需要。6.1.8區(qū)域環(huán)境質(zhì)量概況本區(qū)域二氧化硫年均值為0.043毫克/立方米，二氧化氮年均值為0.035毫克/立方米，總懸浮顆粒物年均值為0.292毫克/立方米，二氧化硫、二氧化氮年均值符合環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb3095-1

43、996）中的二級標(biāo)準(zhǔn)，總懸浮顆粒物超標(biāo)0.46倍。全年空氣污染指數(shù)為（api）98，空氣質(zhì)量級別為級，空氣質(zhì)量良好。擬建項目選址在東光縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該區(qū)域環(huán)境質(zhì)量良好。根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)保管理部門的意見，該區(qū)域環(huán)境空氣執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的二級標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域環(huán)境噪聲執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，西側(cè)區(qū)域環(huán)境噪聲執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的四類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域地下排水執(zhí)行污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb8978-96）表4的二級標(biāo)準(zhǔn)。6.1.9現(xiàn)有污染物情況和環(huán)境容量狀況項目建設(shè)場地附近沒有水源地、自然保護區(qū)、文物景觀及其他環(huán)境敏感點。建設(shè)項目選址附近沒有污染項目建設(shè)，故環(huán)境容量較大。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析。6.2.

44、1排放污染物類型及排放情況環(huán)境影響主要包括對噪聲環(huán)境、大氣環(huán)境、社會環(huán)境和景觀環(huán)境的影響。但由于本項目建設(shè)用地內(nèi)，無重點保護的建筑物動植物和水源。所以，本項目建設(shè)對環(huán)境的影響均十分有限。擬建工程的主要污染源(物)為：一、施工期環(huán)境影響1、噪聲影響噪聲污染是本項目的一項重要污染。噪聲會引起人身體和精神上的失調(diào)、疲倦和壓力，噪聲影響使人不能集中精力或疲勞而導(dǎo)致勞動生產(chǎn)率低下。由于工程建設(shè)需要經(jīng)歷一段時問，施工機械噪聲級別高，對施工現(xiàn)場的工作人員和周圍的環(huán)境都會造成一定的影響。項目建設(shè)施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛，諸如壓路機、平地機、推土機、挖掘機、建筑機械及運輸車輛，這些噪聲都會不同程度

45、地污染聲環(huán)境。強烈的噪聲長期作用于人體，會誘發(fā)多種疾病，甚至引起噪聲性耳聾。為了保護施工人員的身體健康，依據(jù)建筑施工企業(yè)噪聲標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，建議施工單位合理安排工作人員，分班輪流操作施工機械。減少接觸高噪聲的時間，或穿插安排高噪聲和低噪聲的工作，給工人恢復(fù)聽力的時間。同時注意保養(yǎng)機械，合理操作，盡量使施工機械維持其最低聲級水平。2、廢物日常生活過程中產(chǎn)生的廢包裝等固體垃圾，餐廳產(chǎn)生的餐飲垃圾。3、廢水日常生活中產(chǎn)生的生活廢水。4、粉塵項目建設(shè)過程中，建材運輸會產(chǎn)生揚塵，可通過定期灑水和封閉式運輸建筑材料，降低揚塵污染。二、運營期環(huán)境影響因素及防治措施1、廢水生活污水，水中無特殊化學(xué)物質(zhì)，經(jīng)化類池沉

46、淀后排入市政管網(wǎng)。2、固體廢棄物本項目建成后固體廢物主要為生活垃圾。生活垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法。3、噪聲因該項目為房地產(chǎn)開發(fā)，建成后既為生活小區(qū)。所產(chǎn)生的噪聲為生活及小區(qū)內(nèi)車輛交通噪聲，通過加強管理，不會對小區(qū)內(nèi)生活產(chǎn)生影響。6.2.2生態(tài)環(huán)境的影響本項目建成后，對地方水土流失問題沒有任何影響，在建設(shè)和使用過程中，生活廢水和固體廢物均經(jīng)過集中處理后排放，對項目所在區(qū)域的環(huán)境和生態(tài)不會產(chǎn)生較大影響。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施：由于項目對項目所在區(qū)域的環(huán)境和生態(tài)不會造成環(huán)境影響，因此項目建成后，仍應(yīng)按照環(huán)境保法律法規(guī)以及生態(tài)環(huán)境保護措施要求，進一步做好生態(tài)環(huán)境保護工作

47、，確保區(qū)域生態(tài)環(huán)境不受影響。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析：本項目工程所建區(qū)域地處冀中平原區(qū)，屬河流沖積平原與湖淀淤積的平原交錯地帶，地勢自西南向東北傾斜，坡度約為l8500，平均海拔9.5m。選址土質(zhì)屬微鈣結(jié)構(gòu)，地層巖性較均勻，無不良好地質(zhì)現(xiàn)象，地基承壓能力為1.5kgcm。本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度。由于項目擬建設(shè)場址不屬于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，本項目也不易誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，所以擬建項目不存在誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險。 6.5特殊環(huán)境影響：擬建項目附近沒有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，因此對歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等不會造成不利影響。第七章 經(jīng)濟影響分析7.1經(jīng)濟費用效益分析經(jīng)濟費

48、用效益分析方法是國民經(jīng)濟評價的基本方法。它要求運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟參數(shù)，分析計算投資項目的國民經(jīng)濟費用和效益，評價項目投資行為的國民經(jīng)濟宏觀可行性。7.1.1經(jīng)濟效益費用指標(biāo)對比計算：國民經(jīng)濟效益：由于房地產(chǎn)項目，主要是供應(yīng)城鎮(zhèn)居民，不會對全國的國際貿(mào)易產(chǎn)生任何影響，只是滿足地區(qū)需求，因此其影子價格的確定按市場價格選取。計算依據(jù)平房拆遷補償方法。通過對經(jīng)濟效益費用的對比分析，效益費用比大于1。本項目在經(jīng)濟上是合理和可行的。7.2行業(yè)影響分析7.2.1我國房地產(chǎn)行業(yè)概述由于2005年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759.3億元，比04年增長19.8%，增幅下降8.3個百

49、分點。而2006年前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額就達到12902.4億元，比去年同期增長24.3%，有一定程度的反彈。因而2006年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房價到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，目的就是為了防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)過速反彈，由此整個房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個不平凡的“調(diào)控之年”和“政策之年”。我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策平抑或減

50、緩房地產(chǎn)周期波動帶來的不利影響，防止供求關(guān)系過大波動，以此作為衡量宏觀調(diào)控各項政策措施是否落到實處的主要標(biāo)準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和兩年的宏觀調(diào)控，進入2007年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預(yù)期，加上資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始回暖。2007年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。2007年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)。由于土地市場、資本市場門檻提高，房地產(chǎn)

51、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程也將提速。在此情形下，房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從是個性命攸關(guān)的大問題,競爭也必將更加激烈。7.2.2房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景市場需求仍將快速增長:房地產(chǎn)市場受諸多因素的影響，判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，以下幾個方面的因素應(yīng)充分考慮：1、城鎮(zhèn)化進程的加快。城鎮(zhèn)化進程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。2、消費者消費觀念變化。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。3、拆遷安置需求。近

52、幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。從上述分析可以看出，未來幾年市場需求仍然很大。在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但今年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快的增長速度。預(yù)計2007年投資增幅不會低于20%。本房地產(chǎn)公司已成功開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，但相對大的房地產(chǎn)公司來說仍然處于起步階段，但我國房地產(chǎn)業(yè)仍強勢推進，在一定時期內(nèi)仍具有很大的發(fā)展空間和前景。同時本項目的建設(shè)必將帶動相關(guān)社區(qū)建設(shè)、人文化、以及服務(wù)等行業(yè)的快速發(fā)展。由于本公司僅為房地產(chǎn)開發(fā)4級，沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)壟斷的實力。7.3區(qū)域經(jīng)濟影響分析東光縣位于華北平原河北省東南部黑龍港流域下游。全縣轄鎮(zhèn)鄉(xiāng)，447個行政村，總?cè)丝?4.