全成本目標(biāo)成本編制指引

1、全成本目標(biāo)成本編制指引1. 全成本目標(biāo)成本的定義1.1 目標(biāo)成本是中航地產(chǎn)基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)先確定的、經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)，應(yīng)體現(xiàn)中航地產(chǎn)的成本管理宗旨。1.2 本指引所說(shuō)的目標(biāo)成本是指建設(shè)項(xiàng)目的全成本， 包含土地成本、 開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用、 建安工程成本、公用設(shè)施專用基金、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用。2. 全成本目標(biāo)成本的編制原則2.1 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以期數(shù)作為編制目標(biāo)成本的基本單位，編制各期獨(dú)立的目標(biāo)成本；2.2 建安工程成本應(yīng)以各單體類型為基礎(chǔ)進(jìn)行編制，比如住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等，對(duì)于不可售的公建配套產(chǎn)品在以單體類型完成建安成

2、本數(shù)據(jù)編制后，再按要求的分?jǐn)傇瓌t將成本分?jǐn)傆?jì)入可售產(chǎn)品類型中。2.3 除建安工程成本外的其他成本費(fèi)用則按照成本科目進(jìn)行預(yù)測(cè)，歸集后按要求的分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)傆?jì)入各可售產(chǎn)品類型中。3. 工作內(nèi)容及職責(zé)方案設(shè)計(jì)確定后二十個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)方案設(shè)計(jì)圖紙編制項(xiàng)目全成本目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要的組成部分，經(jīng)開(kāi)發(fā)綱要委員會(huì)審批后簽發(fā)。3.1 設(shè)計(jì)專業(yè)提供實(shí)施方案設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等。3.2 報(bào)建專業(yè)提供項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)計(jì)劃。3.3 營(yíng)銷專業(yè)提供售樓處及樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃。3.4 客服專業(yè)提供客戶服務(wù)費(fèi)用計(jì)劃。3.5 成本專業(yè)提供勘察費(fèi)用、造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、臨時(shí)工程費(fèi)、建安工程成本、

3、工程保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)據(jù)。3.6 財(cái)務(wù)專業(yè)提供土地出讓金、與土地相關(guān)的稅費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、其他土地成本以及公用設(shè)施專用基金、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的行政管理費(fèi)、資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用，并確定公攤科目和期間費(fèi)用的成本分?jǐn)傇瓌t。3.7 財(cái)務(wù)專業(yè)根據(jù)各專業(yè)部門提供的相關(guān)指標(biāo)和意見(jiàn)進(jìn)行項(xiàng)目的成本匯總，確定項(xiàng) 目總目標(biāo)成本，出具各產(chǎn)品類型目標(biāo)成本4. 全成本目標(biāo)成本的組成體系目標(biāo)成本由全成本目標(biāo)成本測(cè)算及建安成本測(cè)算兩套表格組成，其中：4.1 全成本目標(biāo)成本測(cè)算表反映項(xiàng)目整體成本情況以及除建安成本外其他成本數(shù)據(jù)的來(lái)源及計(jì)算方式，主要包括：4.1.1. 全成本目標(biāo)成本審批表由匯總審批表和分部門審批表組成。 匯總審批表反映項(xiàng)目整

4、體及各產(chǎn)品類型成本目標(biāo)，由項(xiàng)目各專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字，項(xiàng)目總經(jīng)理簽發(fā)。分部門審批表反映各責(zé)任部門目標(biāo)成本的基本數(shù)據(jù)信息，按照量?jī)r(jià)分離的原則對(duì)除建安工程成本以外的其他成本進(jìn)行估算，由編制責(zé)任部門經(jīng)辦人和部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。4.1.2. 規(guī)劃指標(biāo)表應(yīng)與建安成本測(cè)算部分的規(guī)劃指標(biāo)一致。 作為成本估算中成本量的依據(jù)以及成本分?jǐn)偟挠?jì)算依據(jù)。4.1.3. 跨期分?jǐn)偙須w集需要跨期分?jǐn)偟某杀究颇浚?由各責(zé)任部門分別按照量?jī)r(jià)分離的原則進(jìn)行成本預(yù)估，財(cái)務(wù)部制定各分期的分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)入各項(xiàng)目分期成本。4.1.4. 六類公攤及期間費(fèi)表匯總各責(zé)任部門編制的全成本目標(biāo)成本（建安工程成本外） ，并相應(yīng)計(jì)算出建筑單方成本和

5、可售單方成本。4.1.5. 成本匯總表反映項(xiàng)目總成本， 由財(cái)務(wù)部設(shè)定各成本科目的分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行成本分?jǐn)傆?jì)入各可售產(chǎn)品類型，并得出各產(chǎn)品類型單方成本的匯總表。4.1.6. 填表指引4.2 建安成本測(cè)算部分編制方式參見(jiàn)目標(biāo)成本編制指引 。5. 成本管理軟件中目標(biāo)成本錄入方法成本管理軟件的目標(biāo)成本測(cè)算表分為六個(gè)部分，其中：5.1 規(guī)劃指標(biāo)表規(guī)劃指標(biāo)表用于維護(hù)工程項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)信息，以及產(chǎn)品構(gòu)成和產(chǎn)品面積指標(biāo)信息。在錄入產(chǎn)品構(gòu)成的產(chǎn)品類型后，界面自動(dòng)增加以對(duì)應(yīng)產(chǎn)品類型為標(biāo)簽名的頁(yè)簽。5.2 建造標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算的“建造標(biāo)準(zhǔn)”頁(yè)簽，用于用戶對(duì)各工程項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義，作為后續(xù)流程中的參考和指導(dǎo)。不對(duì)后續(xù)流程

6、中的單據(jù)產(chǎn)生控制。5.3 各產(chǎn)品類型的非公攤成本用于維護(hù)各產(chǎn)品類型對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中可以準(zhǔn)確計(jì)量的目標(biāo)成本。 界面只顯示當(dāng)前工程項(xiàng)目中 “非分?jǐn)偪颇俊鳖悇e的成本科目5.4 六類公攤及期間費(fèi)用于維護(hù)選擇的工程項(xiàng)目中發(fā)生的整體費(fèi)用，如土地獲得價(jià)款等，這部分費(fèi)用不能夠直接定位到各產(chǎn)品類型，而需要按照指標(biāo)進(jìn)行分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品類型。界面只顯示當(dāng)前工程項(xiàng)目中 “分?jǐn)偪颇俊鳖悇e的成本科目；5.5 建筑單方與可售單方匯總表建筑單方匯總表用來(lái)匯總各產(chǎn)品類型頁(yè)簽（含不參與分?jǐn)偟墓ㄅ涮祝┑哪繕?biāo)成本和建筑單方數(shù)據(jù)，并形成工程項(xiàng)目的總成本及平均建筑單方。同時(shí)根據(jù)頁(yè)面中的分配方式來(lái)進(jìn)行六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)的分?jǐn)傆?jì)算，將六類公

7、攤費(fèi)用及期間費(fèi)分?jǐn)傆?jì)入“規(guī)劃指標(biāo)表”中設(shè)定的“是否分?jǐn)偂睘椤笆恰钡漠a(chǎn)品類型?？墒蹎畏絽R總表顯示通過(guò)公共配套二次分?jǐn)偟贸觥耙?guī)劃指標(biāo)表”中設(shè)定的“是否分?jǐn)偂睘椤笆恰钡漠a(chǎn)品類型的總成本和可售單方成本。5.6 公共配套二次分?jǐn)倢⒔ㄖ畏絽R總表中計(jì)算出來(lái)的 “規(guī)劃指標(biāo)表”中設(shè)定的“是否分?jǐn)偂睘椤胺瘛钡漠a(chǎn)品類型的成本金額進(jìn)行歸集， 按照設(shè)定的分配方式分?jǐn)傆?jì)入可售產(chǎn)品（參與分?jǐn)偖a(chǎn)品）的成本總額中，作為可售單方匯總表的計(jì)算依據(jù)。詳細(xì)信息參見(jiàn)房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)操作手冊(cè) 。6. 編制全成本目標(biāo)成本應(yīng)注意的問(wèn)題6.1 開(kāi)發(fā)綱要評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后 5 個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將項(xiàng)目目標(biāo)成本錄入成本管理軟件。6.2 各專業(yè)應(yīng)在確定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上， 和相關(guān)專業(yè)溝通確定 合約規(guī)劃 ， 為后續(xù) 的動(dòng)態(tài)成本管理奠定基礎(chǔ)。6.3 合約規(guī)劃及分項(xiàng)成本控制指標(biāo)一經(jīng)批準(zhǔn)， 不得擅自調(diào)整 （調(diào)劑）