商業(yè)步行街招商策劃樣本

1、商業(yè)步行街招商策劃書（建議書）一、本項(xiàng)目招商的目的根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷要求，項(xiàng)目的招商主要是針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)業(yè)房使用展開，主要是要達(dá)到以下目的：1、通過(guò)主動(dòng)導(dǎo)向式招商完成項(xiàng)目格調(diào)文化休閑的主題定位；2、通過(guò)招商的品牌導(dǎo)入策略提升項(xiàng)目的投資價(jià)值；3、通過(guò)招商形成項(xiàng)目的商流，最終增強(qiáng)投資者的投資信心；4、通過(guò)招商的實(shí)施逐步建立和完善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系；5、通過(guò)招商推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。二、本項(xiàng)目招商的目標(biāo)針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)的要求，本項(xiàng)目在招商過(guò)程中分為兩個(gè)階段展開。（一）、銷售期中的招商目標(biāo)在本項(xiàng)目的銷售期中招商最主要的目的在于促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期主題化風(fēng)格的形成打下基礎(chǔ)，主要目標(biāo)有

2、：1、在銷售前引入23家連鎖品牌休閑主力店，主要集中在大型自助烤肉，超市、中餐、幾種形式上；2、引入3-6家左右威縣本地有一定影響力的中型餐飲和快餐店及一些中型的百貨店的形式入駐；3、以上主力店和次主力店入住就實(shí)現(xiàn)40%面積營(yíng)業(yè)用房的出租就可帶動(dòng)招商的進(jìn)程。三、本項(xiàng)目招商原則制定的基礎(chǔ)本項(xiàng)目的招商原則的確定主要是考慮到以下條件的要求：1、項(xiàng)目自身市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)定位的要求；2、項(xiàng)目銷售推廣的策略及可能的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；3、項(xiàng)目自身品牌建設(shè)的要求；4、威縣餐飲休閑行業(yè)的現(xiàn)狀要求；5、威縣餐飲休閑娛樂(lè)消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)性及消費(fèi)趨勢(shì)；6、未來(lái)商源可能的商業(yè)要求。針對(duì)這些要求和實(shí)際情況，在此提出了本項(xiàng)目招商的具體

3、原則，以此作為展開銷售策略的參照標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于商源的選擇原則由于本項(xiàng)目的商源是形成本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色，保障項(xiàng)目投資者投資回報(bào)的最直接因素，故此在商源的選擇上要考慮到項(xiàng)目定位的要求和對(duì)項(xiàng)目銷售的促進(jìn)，對(duì)投資者投資信心的支持，為了達(dá)到以上目的，在此提出以下選擇原則：1、商源的選擇要注重品牌化和主題化，品牌要以連鎖品牌和地區(qū)知名品牌為主；主題要以格調(diào)化，異域風(fēng)情的文化店為主；2、商源的選擇要以文化氛圍較濃的餐飲、購(gòu)物為主而休閑娛樂(lè)吧和其它服務(wù)性質(zhì)的項(xiàng)目商家為輔；3、在商家的選擇上要以本地有一定知名度的商家為主，但也要引入威縣尚沒(méi)有的外地品牌商家。四、項(xiàng)目招商策略原則本項(xiàng)目由于自身銷售要求的一些特殊性，以及項(xiàng)

4、目自身定位的具體要求，使得項(xiàng)目在招商過(guò)程中要遵循一些自身所必要的原則。 1、品牌導(dǎo)入和品牌帶動(dòng)的原則 在項(xiàng)目招商過(guò)程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，能夠提升本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次的品牌經(jīng)營(yíng)者，提升項(xiàng)目的投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上利用品牌經(jīng)營(yíng)商的影響力來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的招商，這樣可以增強(qiáng)招商的有效性，擴(kuò)大招商的影響力，對(duì)于項(xiàng)目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進(jìn)作用。 2、招商與銷售互動(dòng)的原則在招商的過(guò)程中要與銷售緊密配合，招商在銷售各階段利用不同的招商方向和力度來(lái)配合銷售；同時(shí)又要利用銷售的勢(shì)頭來(lái)促進(jìn)招商的持續(xù)進(jìn)行。利用這種互動(dòng)的關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)招商與銷售的全面推進(jìn)。 3、招商的進(jìn)度要適中在整個(gè)招商過(guò)

5、程中招商介入的時(shí)機(jī)要得當(dāng)，整個(gè)招商的進(jìn)程要適中。招商的籌備和意向性商家的接洽應(yīng)該在銷售正式開始前就逐步展開，但主要限于品牌主力店或旗艦店的引入，在項(xiàng)目銷售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家接洽，在招商進(jìn)度上較緩，在項(xiàng)目旺銷期及持續(xù)期則主要依靠現(xiàn)場(chǎng)的自發(fā)性的招商為主，由客戶自行上門咨詢；在進(jìn)入尾盤期時(shí)，則展開大規(guī)模的招商宣傳，加快招商的進(jìn)度。這樣控制進(jìn)度的目的在于利用招商與銷售互動(dòng)的關(guān)系有效地推動(dòng)招商的進(jìn)行，同時(shí)也可以使招商資金的使用更為有效。 4、招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點(diǎn)突破的原則在招商過(guò)程中由于項(xiàng)目實(shí)際的商業(yè)不是成熟的商業(yè)物業(yè)要求也達(dá)不到，故此對(duì)大多數(shù)商家而言均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)

6、，因此談判成功的幾率相對(duì)較小，根據(jù)這一實(shí)際情況，本項(xiàng)目在招商期中應(yīng)當(dāng)通過(guò)直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項(xiàng)目的招商信息，而在實(shí)際人員招商中則應(yīng)從各類商源中選取有代表性、可能性較強(qiáng)的商家進(jìn)行重點(diǎn)談判和突破。 5、招商應(yīng)采用“先易后難”的原則正是因?yàn)轫?xiàng)目的商業(yè)存在著以上的特征，故此為了保障招商的順利進(jìn)行，也為了使招商對(duì)銷售有促進(jìn)作用，在招商前期應(yīng)選擇要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他們來(lái)進(jìn)行宣傳，一方面加強(qiáng)投資者的投資信心，另一方面對(duì)招商起到一定的促進(jìn)作用。 6、在招商過(guò)程中要采用政策不均衡的原則為了吸引有一定實(shí)力的商家入駐，在項(xiàng)目的優(yōu)惠政策上應(yīng)有一定的偏向性，應(yīng)對(duì)有較強(qiáng)品牌的商

7、家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對(duì)一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣一方面可以使品牌的商家感覺(jué)到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由于優(yōu)惠過(guò)多而減少項(xiàng)目自身的利潤(rùn)值。同時(shí)政策不均衡的原則也可以很好地被銷售宣傳用來(lái)作為有效地促銷策略之一。以上在招商過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招商工作的順利開展，招商策略的有效實(shí)施，最終達(dá)到預(yù)期的招商目的。本項(xiàng)目的主要招商策略二、項(xiàng)目招商策略實(shí)施的步驟本項(xiàng)目的招商策略為實(shí)施要充分準(zhǔn)備，穩(wěn)步實(shí)施，計(jì)劃周密，具體來(lái)說(shuō)招商策略的實(shí)施可分以下步驟進(jìn)行。1、明確項(xiàng)目的形象風(fēng)格定位，在此基礎(chǔ)上做好項(xiàng)

8、目的商業(yè)分布規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃；3、在此同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行精心地包裝，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造出熱列的氣氛，4、整理出第一批招商的商源名單，主要是連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細(xì)的招商工作計(jì)劃；5、在正式銷售開始前先由專門的招商部門按照招商工作計(jì)劃的要求與這些商家進(jìn)行接觸洽談，爭(zhēng)取23家品牌店的進(jìn)入，8、在招商完成后啟動(dòng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃體系和物業(yè)服務(wù)體系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)的開展；另一方面通過(guò)各類主題公關(guān)活動(dòng)來(lái)提升項(xiàng)目在成都消費(fèi)者中的認(rèn)知度和美譽(yù)度，最終建立起項(xiàng)目自身強(qiáng)力的品牌。五、項(xiàng)目招商策略實(shí)施中的相關(guān)具體措施（一）、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃原則項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃主要是根據(jù)要引入的商家類

9、型而決定的，我們建議根據(jù)項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位，主要是引入具有異域風(fēng)格和有定文化背景的主題性休閑消費(fèi)商家。根據(jù)項(xiàng)目的要求主要有四大類：1、主力店2、異域品牌餐飲3、時(shí)尚購(gòu)物物店4、特色配套服務(wù)店在將這些店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃時(shí)要將一些具有品牌，需要較大人流量的店放在項(xiàng)目一層較顯著的位置，利用他們來(lái)提升項(xiàng)目的總體品質(zhì)，同時(shí)也易于利用這一點(diǎn)與他們進(jìn)行談判。對(duì)于通過(guò)宣傳來(lái)吸引客戶消費(fèi)的風(fēng)情的餐吧則可以安排在小區(qū)的主入口和離主入口較近的。對(duì)于需要較多人流量支撐而又需顯著位置的時(shí)尚風(fēng)情購(gòu)物區(qū)則放到離商業(yè)街主入口較近的區(qū)域。而一些配套服務(wù)店則根據(jù)其經(jīng)營(yíng)的要求放在一些口岸較差的地方，主要作為項(xiàng)目的服務(wù)性配套，為項(xiàng)目未來(lái)

10、的業(yè)主和經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)。（二）、項(xiàng)目招商優(yōu)惠措施針對(duì)項(xiàng)目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施： 1、租金優(yōu)惠1）、對(duì)于具有品牌的連鎖商家實(shí)行免租金一年租金的優(yōu)惠；2）、對(duì)于威縣的知名口牌商家實(shí)行免六個(gè)月租金的優(yōu)惠；對(duì)上租金的優(yōu)惠可以加上與項(xiàng)目簽定承租協(xié)議的時(shí)間和順序限制這一條件。3）、對(duì)于先入駐的其他前二十名商家實(shí)行六個(gè)月租金的優(yōu)惠；4）、對(duì)于先入駐的其他前四十名商家實(shí)行三個(gè)月租金的優(yōu)惠。 5）、關(guān)于對(duì)商家經(jīng)營(yíng)配套的優(yōu)惠1）、對(duì)于部分非常有影響的國(guó)際性品牌商家可以從招商費(fèi)用中撥出專門的款項(xiàng)作為商家的部分裝飾款；2）、針對(duì)提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時(shí)期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)。六、項(xiàng)目招商宣傳資料的設(shè)計(jì)

11、及制作項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)和制作的宣傳資料有：1、項(xiàng)目招商宣傳dm單；3、項(xiàng)目招商相關(guān)vi應(yīng)用系統(tǒng)，如手提袋、工作牌、公文紙等；4、項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)分析書樣本；5、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃書。七、確定項(xiàng)目目標(biāo)商源并進(jìn)行安排在項(xiàng)目招商正式開始前要選定好在銷售期前進(jìn)行談判的商家的名單，并以此進(jìn)行認(rèn)真的分析和篩選，以便最終確定談判的順序和談判的策略。八、輔助招商單位的確定由于本項(xiàng)目可能涉及異地招商工作的開展，故此項(xiàng)目招商在必要的條件下還應(yīng)與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)公司或物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行密切的合作，由他們輔助展開異地的招商工作，故此在正式招商名單確認(rèn)后還應(yīng)確認(rèn)本項(xiàng)目的輔助招商單位。本項(xiàng)目招商的初步工作計(jì)劃 本階段的工作

12、應(yīng)是在篩選后有重點(diǎn)的進(jìn)行，不能廣泛地展開，采用寧精勿濫的原則。目標(biāo)為引入23家較大型的有影響力的品牌商家簽定經(jīng)營(yíng)意向性協(xié)議。 本階段的工作主要是以被動(dòng)式接待為主，通過(guò)銷售宣傳和促銷帶來(lái)的客戶進(jìn)行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累2030家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營(yíng)商家，通過(guò)洽談能夠確定510家簽定經(jīng)營(yíng)意向性協(xié)議。 4、銷售尾盤期招商的展開這一階段的招商主要是在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期之前完成項(xiàng)目95%以上商鋪的招商工作，同時(shí)簽定承租及經(jīng)營(yíng)合同。待添加的隱藏文字內(nèi)容1第八部分 項(xiàng)目招商成本估算本項(xiàng)目的招商成本約為279萬(wàn)元，為項(xiàng)目商鋪按全部出租半年的租金總額。項(xiàng)目的招商費(fèi)用主要是從商鋪包租三年返還租金中節(jié)余部

13、分支出，由于該部分租金已計(jì)入商鋪銷售房?jī)r(jià)，故此不用再由開發(fā)公司或經(jīng)營(yíng)管理公司從開發(fā)費(fèi)用中另行支出，也不用計(jì)入開發(fā)固定成本。九、本項(xiàng)目目前已展開的工作狀況針對(duì)我們所提出的項(xiàng)目市場(chǎng)及主題風(fēng)格定位，我們已同以下商家及相當(dāng)單位進(jìn)行了初步接觸和洽談。 1、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì) 2、中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)； 3、相關(guān)商家 就以上商家和單位就本項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)定位，風(fēng)格定位及相關(guān)意向性招商條件進(jìn)行了初步洽談，主要征求了他們對(duì)招商和經(jīng)營(yíng)所存在的具體要求，從而發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目在現(xiàn)有條件下存在的一些問(wèn)題。十、本項(xiàng)目就招商的經(jīng)營(yíng)商家要求而言尚不明確的情況和存在的問(wèn)題（一）、項(xiàng)目配套存在的問(wèn)題 1、由于項(xiàng)目未來(lái)的商家多存在層高的要求，故此

14、商鋪對(duì)好多商家達(dá)不到要人家所需層高問(wèn)題；2、由于商家多屬于消費(fèi)者較多的消費(fèi)場(chǎng)所，加之烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施；3、在整個(gè)建筑及項(xiàng)目臨街園區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位； 4、現(xiàn)有自行車停放和汽車停放遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營(yíng)的要求； 5、項(xiàng)目用電線路在未來(lái)承受的負(fù)荷較大，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 6、項(xiàng)目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時(shí)商家的經(jīng)營(yíng)正常進(jìn)行。（二）、項(xiàng)目布局應(yīng)注意的問(wèn)題 1、由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營(yíng)商家的要求，故此應(yīng)該在設(shè)計(jì)中加強(qiáng)空間的可變性，墻體盡量設(shè)計(jì)為可變更的柔性墻體。2、各商鋪標(biāo)準(zhǔn)門洞的設(shè)置要盡量寬大，以使客戶能根據(jù)自身要求將門洞變?yōu)閷挿穆涞卮啊＃ㄈ?、招商?yīng)具備的條件的要求通過(guò)對(duì)各經(jīng)營(yíng)商家的接觸，我們認(rèn)為要有效的開展招商不能匆忙行事，必須進(jìn)行充分準(zhǔn)備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對(duì)策略后才能啟動(dòng)項(xiàng)目招商工作。在自身氛圍營(yíng)造上一方面要強(qiáng)調(diào)未來(lái)的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資料，另一方面一定要營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的人氣，以便商家進(jìn)行考察時(shí)樹立經(jīng)營(yíng)信心。十一、對(duì)于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議 1、一定要解決現(xiàn)場(chǎng)停車的問(wèn)題，建議與步行街進(jìn)行多次洽