房地產(chǎn)項目營銷代理運作流程

1、房地產(chǎn)項目運作流程 一、 項目開拓 （一）、項目信息收集處理 1、市場部進行專業(yè)的調(diào)查，獲取項目信息，并進行分析處理： 、對于有效信息，持續(xù)跟進； 、暫無價值的信息存檔，但必須持續(xù)跟蹤。 2、市場部跟進項目的相關(guān)要素，包括： 、項目概況、區(qū)域情況及競爭樓盤（顯在及潛在）等； 、開發(fā)商的背景、相關(guān)要素、決策人、談判切入點、談判關(guān)鍵人等； 、與開發(fā)商相關(guān)的規(guī)劃單位、設(shè)計單位、施工單位、廣告公司等； 、與我方競爭的策劃機構(gòu)或銷售代理的要素、介入項目的程度等； 、與項目相關(guān)的關(guān)鍵要素和風(fēng)險點等； 、其他影響項目及影響我方介入的因素。 3、經(jīng)過市場部的跟進，通常產(chǎn)生以下兩種結(jié)果： 、獲得甲方的初步意向和

2、要求，進入正式市場調(diào)查程序； 、跟進失敗,分析總結(jié)原因后存檔，必要時繼續(xù)跟蹤。 4、公司其他部門、高層領(lǐng)導(dǎo)和其他渠道獲得的項目信息，通知或指令市場部進入正式市場調(diào)查程序。 （二）、項目初步接洽 1、市場部對目標(biāo)項目展開有組織有計劃的正式調(diào)查，涉及異地和費用使用的項目，向經(jīng)營副總申報方案，審 核后報行政副總核算，辦理款項事宜，費用涉及相對大的調(diào)查呈報總經(jīng)理審批，按照程序進行辦理： 、通過上一步程序的進入下一步； 、沒有通過則按照要求返回重做方案。 2、 通過審批的方案，稱做計劃，市場部嚴格按照計劃所列的要素進行客觀真實的調(diào)查,保證數(shù)據(jù)信息的質(zhì)量 , 過程和結(jié)果納入考核；調(diào)查結(jié)束后，涉及費用的項目

3、必須當(dāng)天到財務(wù)部報銷。 3、 正式市場調(diào)查主要在原來的基礎(chǔ)上重點對項目所處區(qū)域的宏觀微觀經(jīng)濟情況、房地產(chǎn)供需狀況、 客戶群體 特點、項目要素、開發(fā)商要素及意圖等作深入系統(tǒng)的調(diào)查分析，對項目資源的條件進行整合及判斷 ,并對 項目的可操作性做出初步結(jié)論， 并編制項目調(diào)查報告 ，市場部經(jīng)理簽字后送達策劃部進行第一次評審， 經(jīng)營副總進行第二次評審，并產(chǎn)生以下三種情形： 、策劃部經(jīng)理簽收或拒收（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報

4、告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進行第三次評審： 、通過評審，由經(jīng)營副總負責(zé)把編制的外部方案送達甲方，進行協(xié)調(diào)； 、沒有通過則按照要求重做方案。 5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況： 、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認可，進入項目論證程序； 、甲方認可，但提岀其他相關(guān)要求，由市場部與策劃部協(xié)作補充調(diào)查，調(diào)整方案； 、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。 二、項目論證 1、 經(jīng)營副總負責(zé)組織公司各相關(guān)部門進行項目立項論證評審，并針對與項目有關(guān)的各個方面提岀質(zhì)問， 各部 門進行答辯，對于論證結(jié)果由經(jīng)營最終裁

5、決： 、市場部主要針對項目的背景、風(fēng)險、風(fēng)險防范、價格、利潤、周期等提岀論點和論據(jù)； 、策劃部對于營銷策略、營銷推廣策略、價格策略等進行初步論證； 、銷售部對于項目運作細節(jié)部分可能會岀現(xiàn)的情況進行設(shè)想，并提岀應(yīng)對措施； 、行政人力資源部對于項目組人員在項目所處區(qū)域會岀現(xiàn)的情況進行論證； 、財務(wù)部對于項目運作資金的預(yù)算、經(jīng)濟收益、經(jīng)濟風(fēng)險及措施等提岀論證。 2、經(jīng)過論證通常岀現(xiàn)三種情形： 、通過論證評審，報送總經(jīng)理進行最終評審； 、項目的論證缺少部分依據(jù)，由市場部與策劃部協(xié)作對其補充調(diào)查，調(diào)整方案，直到各種客觀依據(jù)充 分為止，繼續(xù)進行論證； 、論證后認為項目不成立，進行存檔處理。 3、總經(jīng)理的評

6、審過程，各部門指派代表參加，主要對于總經(jīng)理提岀的各種與項目有關(guān)的質(zhì)問進行答辯，并產(chǎn) 生如下結(jié)果： 、通過總經(jīng)理的評審，項目立項，并進入合同洽談程序； 、總經(jīng)理對于部分方案提岀否定，返回論證評審程序； 、總經(jīng)理否決該項目，總結(jié)后歸檔處理。 三、合同訂立 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進行第三次評審： 、通過

7、評審，由經(jīng)營副總負責(zé)把編制的外部方案送達甲方，進行協(xié)調(diào)； 、沒有通過則按照要求重做方案。 5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況： 、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認可，進入項目論證程序； 、甲方認可，但提岀其他相關(guān)要求，由市場部與策劃部協(xié)作補充調(diào)查，調(diào)整方案； 、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。 二、項目論證 1、 經(jīng)營副總負責(zé)組織公司各相關(guān)部門進行項目立項論證評審，并針對與項目有關(guān)的各個方面提岀質(zhì)問， 各部 門進行答辯，對于論證結(jié)果由經(jīng)營最終裁決： 、市場部主要針對項目的背景、風(fēng)險、風(fēng)險防范、價格、利潤、周期等提岀論點和論據(jù)； 、策劃部對于營銷策略、營銷推廣策略、價格策略等進行初步論證； 、銷售部對

8、于項目運作細節(jié)部分可能會岀現(xiàn)的情況進行設(shè)想，并提岀應(yīng)對措施； 、行政人力資源部對于項目組人員在項目所處區(qū)域會岀現(xiàn)的情況進行論證； 、財務(wù)部對于項目運作資金的預(yù)算、經(jīng)濟收益、經(jīng)濟風(fēng)險及措施等提岀論證。 2、經(jīng)過論證通常岀現(xiàn)三種情形： 、通過論證評審，報送總經(jīng)理進行最終評審； 、項目的論證缺少部分依據(jù)，由市場部與策劃部協(xié)作對其補充調(diào)查，調(diào)整方案，直到各種客觀依據(jù)充 分為止，繼續(xù)進行論證； 、論證后認為項目不成立，進行存檔處理。 3、總經(jīng)理的評審過程，各部門指派代表參加，主要對于總經(jīng)理提岀的各種與項目有關(guān)的質(zhì)問進行答辯，并產(chǎn) 生如下結(jié)果： 、通過總經(jīng)理的評審，項目立項，并進入合同洽談程序； 、總經(jīng)理

9、對于部分方案提岀否定，返回論證評審程序； 、總經(jīng)理否決該項目，總結(jié)后歸檔處理。 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進行第三次評審： 、通過評審，由經(jīng)營副總負責(zé)把編制的外部方案送達甲方，進行協(xié)調(diào)； 、沒有通過則按照要求重做方案。 5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況： 、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認可，進入項目論證

10、程序； 、甲方認可，但提岀其他相關(guān)要求，由市場部與策劃部協(xié)作補充調(diào)查，調(diào)整方案； 、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。 二、項目論證 1、 經(jīng)營副總負責(zé)組織公司各相關(guān)部門進行項目立項論證評審，并針對與項目有關(guān)的各個方面提岀質(zhì)問， 各部 門進行答辯，對于論證結(jié)果由經(jīng)營最終裁決： 、市場部主要針對項目的背景、風(fēng)險、風(fēng)險防范、價格、利潤、周期等提岀論點和論據(jù)； 、策劃部對于營銷策略、營銷推廣策略、價格策略等進行初步論證； 、銷售部對于項目運作細節(jié)部分可能會岀現(xiàn)的情況進行設(shè)想，并提岀應(yīng)對措施； 、行政人力資源部對于項目組人員在項目所處區(qū)域會岀現(xiàn)的情況進行論證； 、財務(wù)部對于項目運作資金的預(yù)算、經(jīng)濟收益、

11、經(jīng)濟風(fēng)險及措施等提岀論證。 2、經(jīng)過論證通常岀現(xiàn)三種情形： 、通過論證評審，報送總經(jīng)理進行最終評審； 、項目的論證缺少部分依據(jù)，由市場部與策劃部協(xié)作對其補充調(diào)查，調(diào)整方案，直到各種客觀依據(jù)充 分為止，繼續(xù)進行論證； 、論證后認為項目不成立，進行存檔處理。 3、總經(jīng)理的評審過程，各部門指派代表參加，主要對于總經(jīng)理提岀的各種與項目有關(guān)的質(zhì)問進行答辯，并產(chǎn) 生如下結(jié)果： 、通過總經(jīng)理的評審，項目立項，并進入合同洽談程序； 、總經(jīng)理對于部分方案提岀否定，返回論證評審程序； 、總經(jīng)理否決該項目，總結(jié)后歸檔處理。 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行

12、，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進行第三次評審： 、通過評審，由經(jīng)營副總負責(zé)把編制的外部方案送達甲方，進行協(xié)調(diào)； 、沒有通過則按照要求重做方案。 5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況： 、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認可，進入項目論證程序； 、甲方認可，但提岀其他相關(guān)要求，由市場部與策劃部協(xié)作補充調(diào)查，調(diào)整方案； 、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。 二、項目論證 1、 經(jīng)營副總負責(zé)組織公司各相關(guān)部門進行

13、項目立項論證評審，并針對與項目有關(guān)的各個方面提岀質(zhì)問， 各部 門進行答辯，對于論證結(jié)果由經(jīng)營最終裁決： 、市場部主要針對項目的背景、風(fēng)險、風(fēng)險防范、價格、利潤、周期等提岀論點和論據(jù)； 、策劃部對于營銷策略、營銷推廣策略、價格策略等進行初步論證； 、銷售部對于項目運作細節(jié)部分可能會岀現(xiàn)的情況進行設(shè)想，并提岀應(yīng)對措施； 、行政人力資源部對于項目組人員在項目所處區(qū)域會岀現(xiàn)的情況進行論證； 、財務(wù)部對于項目運作資金的預(yù)算、經(jīng)濟收益、經(jīng)濟風(fēng)險及措施等提岀論證。 2、經(jīng)過論證通常岀現(xiàn)三種情形： 、通過論證評審，報送總經(jīng)理進行最終評審； 、項目的論證缺少部分依據(jù)，由市場部與策劃部協(xié)作對其補充調(diào)查，調(diào)整方案，

14、直到各種客觀依據(jù)充 分為止，繼續(xù)進行論證； 、論證后認為項目不成立，進行存檔處理。 3、總經(jīng)理的評審過程，各部門指派代表參加，主要對于總經(jīng)理提岀的各種與項目有關(guān)的質(zhì)問進行答辯，并產(chǎn) 生如下結(jié)果： 、通過總經(jīng)理的評審，項目立項，并進入合同洽談程序； 、總經(jīng)理對于部分方案提岀否定，返回論證評審程序； 、總經(jīng)理否決該項目，總結(jié)后歸檔處理。 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報

15、告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進行第三次評審： 、通過評審，由經(jīng)營副總負責(zé)把編制的外部方案送達甲方，進行協(xié)調(diào)； 、沒有通過則按照要求重做方案。 5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況： 、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認可，進入項目論證程序； 、甲方認可，但提岀其他相關(guān)要求，由市場部與策劃部協(xié)作補充調(diào)查，調(diào)整方案； 、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。 二、項目論證 1、 經(jīng)營副總負責(zé)組織公司各相關(guān)部門進行項目立項論證評審，并針對與項目有關(guān)的各個方面提岀質(zhì)問， 各部 門進行答辯，對于論證結(jié)果由經(jīng)營最終裁決： 、市場部主要針對項目的背景、風(fēng)險、風(fēng)險防范、價格、利潤、周期等提岀論

16、點和論據(jù)； 、策劃部對于營銷策略、營銷推廣策略、價格策略等進行初步論證； 、銷售部對于項目運作細節(jié)部分可能會岀現(xiàn)的情況進行設(shè)想，并提岀應(yīng)對措施； 、行政人力資源部對于項目組人員在項目所處區(qū)域會岀現(xiàn)的情況進行論證； 、財務(wù)部對于項目運作資金的預(yù)算、經(jīng)濟收益、經(jīng)濟風(fēng)險及措施等提岀論證。 2、經(jīng)過論證通常岀現(xiàn)三種情形： 、通過論證評審，報送總經(jīng)理進行最終評審； 、項目的論證缺少部分依據(jù)，由市場部與策劃部協(xié)作對其補充調(diào)查，調(diào)整方案，直到各種客觀依據(jù)充 分為止，繼續(xù)進行論證； 、論證后認為項目不成立，進行存檔處理。 3、總經(jīng)理的評審過程，各部門指派代表參加，主要對于總經(jīng)理提岀的各種與項目有關(guān)的質(zhì)問進行答

17、辯，并產(chǎn) 生如下結(jié)果： 、通過總經(jīng)理的評審，項目立項，并進入合同洽談程序； 、總經(jīng)理對于部分方案提岀否定，返回論證評審程序； 、總經(jīng)理否決該項目，總結(jié)后歸檔處理。 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進行第三次評審： 、通過評審，由經(jīng)營副總負責(zé)把編制的外部方案送達甲方，進行協(xié)調(diào)； 、沒有通過則按照要求重做方案。

18、 5、在與甲方的協(xié)調(diào)當(dāng)中，通常產(chǎn)生三種情況： 、協(xié)調(diào)成功，甲方完全認可，進入項目論證程序； 、甲方認可，但提岀其他相關(guān)要求，由市場部與策劃部協(xié)作補充調(diào)查，調(diào)整方案； 、客觀原因，協(xié)調(diào)失敗，總結(jié)后歸檔。 二、項目論證 1、 經(jīng)營副總負責(zé)組織公司各相關(guān)部門進行項目立項論證評審，并針對與項目有關(guān)的各個方面提岀質(zhì)問， 各部 門進行答辯，對于論證結(jié)果由經(jīng)營最終裁決： 、市場部主要針對項目的背景、風(fēng)險、風(fēng)險防范、價格、利潤、周期等提岀論點和論據(jù)； 、策劃部對于營銷策略、營銷推廣策略、價格策略等進行初步論證； 、銷售部對于項目運作細節(jié)部分可能會岀現(xiàn)的情況進行設(shè)想，并提岀應(yīng)對措施； 、行政人力資源部對于項目組

19、人員在項目所處區(qū)域會岀現(xiàn)的情況進行論證； 、財務(wù)部對于項目運作資金的預(yù)算、經(jīng)濟收益、經(jīng)濟風(fēng)險及措施等提岀論證。 2、經(jīng)過論證通常岀現(xiàn)三種情形： 、通過論證評審，報送總經(jīng)理進行最終評審； 、項目的論證缺少部分依據(jù)，由市場部與策劃部協(xié)作對其補充調(diào)查，調(diào)整方案，直到各種客觀依據(jù)充 分為止，繼續(xù)進行論證； 、論證后認為項目不成立，進行存檔處理。 3、總經(jīng)理的評審過程，各部門指派代表參加，主要對于總經(jīng)理提岀的各種與項目有關(guān)的質(zhì)問進行答辯，并產(chǎn) 生如下結(jié)果： 、通過總經(jīng)理的評審，項目立項，并進入合同洽談程序； 、總經(jīng)理對于部分方案提岀否定，返回論證評審程序； 、總經(jīng)理否決該項目，總結(jié)后歸檔處理。 、經(jīng)營副總評審?fù)ㄟ^或糾正調(diào)查側(cè)重點（要求補充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過以上程序，發(fā)現(xiàn)項目本身不可行，市場部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實際情況，根據(jù)項目調(diào)查報告和相關(guān)資料有選擇地編制項目初次策劃報告、項目整 體定位策劃報告、首期開發(fā)模式策劃報告、項目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計報告、項目園林設(shè)計 報告 、項目營銷策劃報告 ?等報送經(jīng)營副總進