萬(wàn)寧興隆銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可研報(bào)告（8.21）90p

1、萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告（征求意見稿）可行性研究報(bào)告（征求意見稿） 海南正理項(xiàng)目投資顧問(wèn)有限公司海南正理項(xiàng)目投資顧問(wèn)有限公司 二零一三年八月二零一三年八月 目目 錄錄 第一章第一章 總論總論.1 1.1 項(xiàng)目背景與概況.1 1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù).2 1.3 可行性研究報(bào)告的范圍.3 1.4 擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).3 1.5 投資估算與資金來(lái)源.3 1.6 項(xiàng)目提出的背景.3 1.7 結(jié)論.4 1.8 問(wèn)題與建議.5 第二章第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析投資環(huán)境與市場(chǎng)分析.6 2.1 投資環(huán)境分析.6 2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析.8 2.3

2、本項(xiàng)目介紹.11 2.4 本項(xiàng)目定位.12 2.5 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析.15 2.6 銷售產(chǎn)品的確定及價(jià)格定位.16 2.7 營(yíng)銷策略分析.16 2.8 市場(chǎng)分析結(jié)論.18 第三章第三章 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件.19 3.1 場(chǎng)址選擇.19 3.2 建設(shè)場(chǎng)地自然條件.19 3.3 工程地質(zhì).19 3.4 交通運(yùn)輸條件.19 3.5 供水供電通信.20 3.6 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件.20 第四章第四章 工程技術(shù)方案工程技術(shù)方案.22 4.1 項(xiàng)目概況.22 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃與布局.23 4.3 建筑設(shè)計(jì).25 4.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).27 4.5 給排水設(shè)計(jì).29 4.6 電氣設(shè)計(jì).32 4.7

3、 消防系統(tǒng).38 4.8 暖通空調(diào)設(shè)計(jì).40 4.9 配套設(shè)施.41 第五章第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià).43 5.1 編制依據(jù).43 5.2 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響.43 5.3 環(huán)境保護(hù)措施.44 5.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià).48 第六章第六章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施.49 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù).49 6.2 節(jié)能概況.49 6.3 項(xiàng)目能耗狀況.50 6.4 節(jié)能措施.52 6.5 耗能指標(biāo)分析結(jié)論.55 第七章第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防.56 7.1 勞動(dòng)保護(hù).56 7.2 安全衛(wèi)生措施.56 7.3 消防安全措施.56 第八章第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.58

4、 8.1 建設(shè)工期.58 8.2 進(jìn)度安排.58 8.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表.58 8.4 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的控制措施.58 第九章第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)項(xiàng)目招投標(biāo).60 9.1 招標(biāo)依據(jù).60 9.2 招標(biāo)投標(biāo)管理的基本原則.60 9.3 招標(biāo)范圍.61 9.4 招標(biāo)組織形式.61 9.5 招標(biāo)方式.61 9.6 本項(xiàng)目的招標(biāo)方案.62 第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.63 10.1 投資估算依據(jù).63 10.2 估算范圍.63 10.3 估算金額.63 10.4 資金籌措.63 第十一章第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).64 11.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù).64 11.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)

5、基礎(chǔ)數(shù)據(jù).64 11.3 營(yíng)業(yè)年收入估算.65 11.4 總成本及費(fèi)用估算.69 11.5 財(cái)務(wù)盈利能力分析.70 11.5 敏感性分析.72 11.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.72 第十二章第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià).74 12.1 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響分析.74 12.2 風(fēng)險(xiǎn)分析.74 12.3 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論.75 第十三章第十三章 研究結(jié)論研究結(jié)論.76 13.1 可行性研究結(jié)論.76 13.2 建議.76 附件附件 第一章第一章 總論總論 1.1 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目背景與概況 1.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目 1.1.2 承辦單位概況承辦單位概況 項(xiàng)目承辦單位：三亞亞洲實(shí)

6、業(yè)有限公司 三亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人為 張春花，注冊(cè)資本叁仟萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)投資、市政建 設(shè)、物流服務(wù)、組織國(guó)際文化交流活動(dòng)、種植、養(yǎng)殖業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù) 信息服務(wù)、商務(wù)會(huì)議服務(wù)，建材、裝飾材料、糖煙酒、水產(chǎn)品、副食品、 紡織品等。 1.1.3 建設(shè)地址建設(shè)地址 萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目位于萬(wàn)寧市興隆旅游度假區(qū)迎賓大道東側(cè)。 1.1.4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項(xiàng)目位于萬(wàn)寧市興隆旅游區(qū)迎賓大道東側(cè)，興隆銀湖溫泉假日酒店 用地內(nèi)。項(xiàng)目用地屬于已開發(fā)建設(shè)用地，總用地面積為 54430，總建筑 面積 23000，其中永久性建筑 12000（8

7、 棟別墅和酒店主樓、副樓等） ， 臨時(shí)性建筑 11000。 本項(xiàng)目擬保留現(xiàn)有的 8 棟別墅(建筑面積為 9172.06)，并對(duì)其進(jìn)行二 次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。本次擬新建 2 棟商 鋪、61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅（36 套）及酒店主樓，新建總建筑面 積 52360，其中計(jì)容面積為 40020，不計(jì)容面積為 12340。 項(xiàng)目建成后，本項(xiàng)目總建筑面積為 62532.06，其中計(jì)容面積為 49192.06（含原有 8 棟別墅） ，不計(jì)容面積為 12340。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)詳見下表： 序號(hào)項(xiàng)目單位規(guī)模 一土地面積 54430 二總建筑面積 62532.06 1已建建

8、筑面積 9172.06 2新建建筑面積 52360 2.1計(jì)容建筑面積 40020 2.1.1新建別墅建筑面積 32520 2.1.2商鋪建筑面積 1500 2.1.3酒店主樓 6000 2.2不計(jì)容面積（新建） 12340 三容積率 0.9 四綠化率45% 五建筑密度15% 六地面停車位個(gè)300 1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 1、與委托方簽訂的合同； 2、萬(wàn)寧銀海溫泉假日酒店有限公司宗地圖； 3、酒店股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書； 4、 國(guó)有土地使用權(quán)證證號(hào)：萬(wàn)國(guó)用（2010）第 500020 號(hào)； 5、 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） ； 6、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（

9、第三版） ； 7、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ； 8、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 ； 9、海南省相關(guān)定額； 10、委托方提供的其他資料。 1.3 可行性研究報(bào)告的范圍可行性研究報(bào)告的范圍 本報(bào)告的研究范圍為：項(xiàng)目建設(shè)背景、投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、場(chǎng)址選 擇與建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能節(jié)水措施、勞動(dòng)安全 衛(wèi)生與消防、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目招投標(biāo)、投資估算與資金籌措、財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。 1.4 擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總投資：65661.41 萬(wàn)元； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）：22497.04 萬(wàn)元； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）：28.

10、83%； 靜態(tài)投資回收期（所得稅后）：2.90； 動(dòng)態(tài)投資回收期（所得稅后）：3.17。 1.5 投資估算與資金來(lái)源投資估算與資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資估算為 65661.41 萬(wàn)元。其中：房地產(chǎn)開發(fā)成本 60300.54 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 5360.87 萬(wàn)元。 項(xiàng)目資金來(lái)源詳見下表： 序號(hào)資金來(lái)源數(shù)額占總投資比例 1銀行貸款27000 萬(wàn)元41.12% 2自有資金38661.41 萬(wàn)元58.88% 4總投資65661.41 萬(wàn)元100% 1.6 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景 產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資 源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)

11、式酒店模式 的是海南省三亞市，在 1995 年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，為擺脫樓盤滯銷困 境而采取的不得已策略。沒(méi)想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰” ，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國(guó)。北京、 上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形 式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭。2001 年 4 月，產(chǎn)權(quán)式酒店深圳大梅沙雅蘭酒店投入試營(yíng)業(yè)。此后, 北京延慶金色假 日酒店、海南三亞海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、廣州的遠(yuǎn)洋商務(wù) 大廈、深圳的丹楓白露酒店等項(xiàng)目相繼開發(fā), 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目日見興盛。 海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，形成

12、了以半山半島、海南康 樂(lè)園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店、三亞灣紅樹林度假酒店、三亞灣國(guó)際公館等項(xiàng)目 為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。但是這些產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目戶型多為小戶型，銷 售對(duì)象也主要針對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)的個(gè)人。目前，海南適合企業(yè)級(jí)客戶別墅 式的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目較為罕見，本項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)疑將補(bǔ)充此區(qū)域的空白。 本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是海南省唯一一 家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了 弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān)心下一代工 作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合， 共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。 1.7

13、結(jié)論結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進(jìn)萬(wàn)寧市建設(shè)優(yōu)秀旅游 的步伐，加快海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，提高旅客接待能力，更好的滿足游 客餐飲、住宿、娛樂(lè)、購(gòu)物等需求。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)是以旅游帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整，能有效地促進(jìn)萬(wàn)寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善投資環(huán)境。因此，本項(xiàng)目 的建設(shè)是必要的。 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 28.83%，大于 基準(zhǔn)收益率 10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 22497.04 萬(wàn)元 ；動(dòng)態(tài)投資回收期為 3.17 年，說(shuō)明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng) 目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目的建 設(shè)是必

14、要的也是可行的。 1.8 問(wèn)題與建議問(wèn)題與建議 通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可知，本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)模式下， 具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行，項(xiàng)目的運(yùn)行中需注意以下幾個(gè)方面： 1、項(xiàng)目建設(shè)資金的來(lái)源為企業(yè)自籌資金及銀行貸款，項(xiàng)目建設(shè)所需 資金的及時(shí)到位是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的必要保障，建議建設(shè)方積極與銀行 溝通，保障資金的及時(shí)到位，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中要建立建全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算 和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目 資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問(wèn)責(zé)制度。 2、制定切實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)模式，保障客戶基本收益的同時(shí)確保自身利 益最大化。 3、海南省酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此，本項(xiàng)

15、目在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)突出自己 的項(xiàng)目特色，使得酒店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有異于其他同類酒店的特色，以吸引 顧客前來(lái)。 4、在工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。 第二章第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析分析 2.1 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析 2.1.1 海南省投資環(huán)境分析海南省投資環(huán)境分析 當(dāng)前海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變，基礎(chǔ)配套設(shè) 施在不斷建設(shè)和完善，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)剛性和改善性居住需求不 斷增加， “十八大”提出增加居民收入增加了人們的購(gòu)房預(yù)期，獨(dú)特優(yōu)越 的自然生態(tài)環(huán)境吸引著大量島外居民前來(lái)度假居住等等，這一系列的有利 因素，都在有力支撐著我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本報(bào)

16、告經(jīng)過(guò)研究分析得出海南具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素 如下： 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 改革開放 30 多年使國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)，富裕家庭增多，人均可支配收入 增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方 面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來(lái)的居住環(huán)境，而是追求健康 舒適的新居住環(huán)境，購(gòu)買第二套房產(chǎn)的人越來(lái)越多。而近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì) 社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，為了滿足度假、療養(yǎng)功能需要的購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)， 這也使得擁有優(yōu)良自然環(huán)境的城市當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。 海南基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，2012 年新增公路通車?yán)锍?6484 公里，其中高速 公路 130 公里；新增高鐵 308

17、 公里、空中航線 120 條、萬(wàn)噸以上港口泊位 4 個(gè)；東環(huán)高鐵、?？诶@城高速、三亞繞城高速、海屯高速、文昌清瀾大 橋等建成通車；東方電廠、海南電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能戈枕水利樞紐等 建成運(yùn)營(yíng)；西環(huán)高鐵、屯昌至瓊中高速公路、美蘭機(jī)場(chǎng)二期、鳳凰機(jī)場(chǎng)三 期、馬村港二期、國(guó)投孚寶 30 萬(wàn)噸原油碼頭、中海油 300 萬(wàn)噸液化天然 氣站線、昌江核電、紅嶺水利樞紐等一大批工程有力推進(jìn)；博鰲機(jī)場(chǎng)開始 征地動(dòng)遷，瓊州海峽跨海通道工程列入國(guó)家“十二五”規(guī)劃。 海南自然資源不可復(fù)制 海南的氣候、地理環(huán)境是中國(guó)唯一的，也是世界最好之一。海南的資 源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可 替代

18、、不可復(fù)制的自然資源，奠定了海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾 多的國(guó)內(nèi)外投資者。正在建設(shè)的海南“國(guó)際旅游島”，使海南成為我國(guó)面向 世界的旅游國(guó)際品牌。 海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，海南政府受到國(guó)家政策的大力 支持，全面推進(jìn)綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建 設(shè)，使海南島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國(guó)內(nèi)最理想的“第二居住地” 和“養(yǎng)老基地” ，吸引了越來(lái)越多的島外人士來(lái)海南度假和置業(yè)，有效拉 動(dòng)海南的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設(shè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。 2.2 萬(wàn)寧市投資環(huán)境分析萬(wàn)寧市投資環(huán)境分析 萬(wàn)寧市氣候溫和宜人，是海南最適宜居中的城市之一，其處于三亞和 ?？趦纱舐糜纬鞘?/p>

19、的中間點(diǎn)，東線高速公路、東環(huán)鐵路縱貫全市，交通便 利。而隨著博鰲機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)寧至儋州高速公路等項(xiàng)目的建成，將進(jìn)一步提高 萬(wàn)寧的旅游地位。借助眾多利好政策，萬(wàn)寧市近年來(lái)利用區(qū)位和自然資源 優(yōu)勢(shì)推動(dòng)旅游業(yè)快速發(fā)展，借旅游業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展， 在興隆、石梅灣、神州半島等旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)具有度假休閑第二或第三居 所的特點(diǎn)居住產(chǎn)品，吸引島外客戶投資置業(yè)。 2013 年萬(wàn)寧市繼續(xù)開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，萬(wàn)寧市安排實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng) 目 156 個(gè)，總投資 131.54 億元。嚴(yán)格落實(shí)“六個(gè)一”項(xiàng)目工作機(jī)制，推進(jìn) 神州半島、石梅灣、山欽灣、日月灣、南燕灣和萬(wàn)城、興隆等地區(qū)項(xiàng)目建 設(shè)。奧特萊斯品牌折扣店年內(nèi)竣

20、工投入運(yùn)營(yíng)。啟動(dòng)省級(jí)儲(chǔ)備地項(xiàng)目、小海 新區(qū)、中非合作圓桌會(huì)議永久會(huì)址、太陽(yáng)河水上樂(lè)園、沖浪基地等項(xiàng)目建 設(shè)。做好烏場(chǎng)港、港北大橋、西部檳榔旅游公路、老爺海海岸帶綜合治理 等項(xiàng)目前期工作。大力開展招商引資，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，形成“洽談一批、 簽約一批、在建一批、投產(chǎn)一批”的良性循環(huán)。這些項(xiàng)目的建成在提升萬(wàn) 寧知名度的同時(shí)也將將對(duì)萬(wàn)寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 萬(wàn)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)得到進(jìn)一步的發(fā)展壯大。 2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 2.2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及特點(diǎn) 1、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者

21、， 投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)， 獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入 住權(quán)。為保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間，產(chǎn)權(quán)式酒店都建于景 色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)。 2、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市 已迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示，全球就有 540 萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng) 絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到 67.2 億美元。近 10 年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán) 式酒店平均每年以 15%的速度遞增，所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為 旅游經(jīng)營(yíng)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家

22、庭青睞的旅游、 投資形式。 產(chǎn)權(quán)式酒店不同于普通的酒店，其經(jīng)營(yíng)模式主要有三大特點(diǎn)： （1）業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可以一次性付款或分期或按揭 的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)往往為 40 年。 （2） 酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種， 提供各種酒店式的 服務(wù)， 如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這 方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無(wú)二致，其管理費(fèi)一般是 40 元 /平方米 月。 （3）兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來(lái)居住度 假, 也可以用來(lái)投資。不同的購(gòu)買者，想法有所不同，同一購(gòu)買者，在不 同的時(shí)段的用途有所不同。有的購(gòu)買者純粹是用來(lái)自住，

23、有的則是用來(lái)投 資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒 店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；有些則提供免費(fèi)居住天 數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。 資料顯示，在國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種分時(shí)度假的產(chǎn)品，為適應(yīng)人們 對(duì)度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。而在中國(guó)，作為新的投資項(xiàng)目出現(xiàn) 的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種單純的投資行為。房地產(chǎn)商之所以樂(lè)衷于產(chǎn)權(quán)式酒店 的開發(fā)，是將產(chǎn)權(quán)式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個(gè)人投資資金。 2.2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀 近幾年對(duì)外開放和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，一方面造 就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階

24、層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前 消費(fèi)觀念。且隨著社會(huì)的進(jìn)步，旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高 而逐步形成氣候，分時(shí)度假概念逐步被人們接受。 產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入中國(guó)才幾年，其發(fā)展條件已逐漸成熟，強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì) 頭咄咄逼人，北京、海南、秦皇島、大連、青島、深圳、南京等地已涌現(xiàn) 出大批產(chǎn)權(quán)式酒店。我國(guó)目前產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)積極向上發(fā)展，截止到 2011 年， 全國(guó)有 1500 家產(chǎn)權(quán)酒店，資金規(guī)模 2000 億元以上，業(yè)主 30 多萬(wàn)，相關(guān) 從業(yè)人員近百萬(wàn)。通常不足 50 平方米的一件客房售價(jià)可能高達(dá)八十至上 百萬(wàn)元左右，但一經(jīng)開盤便被購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)。產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格雖高，但 購(gòu)買者多。 2.2.3 海南

25、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r 海南的產(chǎn)權(quán)式酒店基本都屬于投資型酒店。隨著海南旅游地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò) 大與發(fā)展，海南省政府也越來(lái)越重視產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)范與管理，并試將其 納入旅游地產(chǎn)。政府的大力支持，與投資者和開發(fā)商的踴躍投資，加上國(guó) 際旅游島的建設(shè)進(jìn)程加快，海南離島免稅、離境退稅等各項(xiàng)利好政策的扶 持，由此可預(yù)見海南產(chǎn)權(quán)式酒店未來(lái)的發(fā)展之路十分可觀。 近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。 東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開發(fā)。 海南島的高檔產(chǎn)權(quán)式酒店得到了迅速的發(fā)展，尤以三亞市發(fā)展旺盛。海南 產(chǎn)權(quán)式酒店不乏成功案例： 1、明光海航大酒店 明

26、光海航大酒店位于?？谑心虾４蟮?9 號(hào)，開業(yè)時(shí)間 2009 年，擁有 客房數(shù)量 331 套，主要以小戶型房產(chǎn)為主，面積 58m2左右，套房 116 m2。年回報(bào)總房款 8%（稅后）每年免費(fèi)住 20 天，可與三亞、興隆的海航 酒店交換入住。 2、海南康樂(lè)園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店 海南康樂(lè)園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店位于萬(wàn)寧市興隆鎮(zhèn)，開業(yè)時(shí)間 2010 年， 酒店擁有 575 套客房，客房多為小戶型別墅，海航產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主享有免費(fèi) 入住五星級(jí)酒店 1821 天，業(yè)主將酒店客房委托酒店管理公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)， 獲取投資收益。業(yè)主每年有 2 周的免費(fèi)入住時(shí)間，可在海航酒店集團(tuán)旗下 的所有連鎖酒店實(shí)現(xiàn)交換入住。海航產(chǎn)權(quán)酒店的投

27、資業(yè)主，機(jī)票 5 折優(yōu)惠， 康樂(lè)園國(guó)際高爾夫果嶺費(fèi) 4 折優(yōu)惠，連鎖酒店餐飲、娛樂(lè)消費(fèi) 8 折優(yōu)惠等 多種體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的優(yōu)惠待遇。 3、三亞灣紅樹林度假酒店 三亞灣紅樹林度假酒店位于三亞市三亞灣鳳凰路沿線，2012 年開業(yè)， 擁有 504 間客房。業(yè)主享有的優(yōu)惠如下： 每年 30 天免費(fèi)居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級(jí)） 、清 水灣、北京、青島、無(wú)錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住 總統(tǒng)套 金折返權(quán)。自酒店運(yùn)營(yíng)第二年起，業(yè)主未使用完的免費(fèi)居住天數(shù)， 將按平均業(yè)主價(jià)折返現(xiàn)金。 業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)。免費(fèi)居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自 動(dòng)享受業(yè)主房?jī)r(jià)。 酒店利潤(rùn)分紅權(quán)。三亞

28、紅樹林酒店為第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)，年終按業(yè)主 所購(gòu)房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享酒店利潤(rùn)，酒店運(yùn)營(yíng)第二年起即每月分紅。 團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會(huì)議或團(tuán)隊(duì)房享受團(tuán)體價(jià)，同時(shí)可獲得 5%訂 房傭金。 2.3 本項(xiàng)目介紹本項(xiàng)目介紹 萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店原屬萬(wàn)寧市興隆溫泉銀湖假日酒店有限公司， 該公司目前已將其全部股權(quán)及其他資產(chǎn)出讓給三亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司。三 亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司擬對(duì)現(xiàn)有酒店進(jìn)行改造擴(kuò)建。新建項(xiàng)目酒店名稱目前 擬沿用原有酒店名稱：萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店。原萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店 為四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目擬按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)將其打造將為高端的產(chǎn)權(quán) 式別墅酒店。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基

29、地是 海南省唯一一家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。 另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān) 心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委 相互配合，共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下： 1、本項(xiàng)目擬保留項(xiàng)目用地內(nèi)的 8 棟別墅，并對(duì)其進(jìn)行裝修改造。改 造后每棟將建成 10 套集約式套房。 2、新建 2 棟沿街商鋪、1 棟酒店主樓，商鋪對(duì)外銷售，酒店主樓主要 為酒店大堂、餐飲、會(huì)議等功能。 3、在項(xiàng)目用地內(nèi)重新規(guī)劃建設(shè) 61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅，每棟 別墅均帶有地下室，地下室主要作為影音、健身、

30、酒窖等功能用房。 項(xiàng)目建設(shè)完成后酒店的客房類型及數(shù)量如下表： 序號(hào)別墅類型客房數(shù)量備注 1豪華別墅10 棟房間尺寸：360m2（不含地下室） 2vip 別墅10 棟房間尺寸：360m2（不含地下室） 3一般別墅41 棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室） 4聯(lián)體別墅36 套房間尺寸：300m2（不含地下室） 5原有的別墅80 套房間尺寸：100m2左右 2.4 本項(xiàng)目本項(xiàng)目定位定位 2.4.1 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 1、項(xiàng)目形象定位 本項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)權(quán)式別墅酒店，以溫泉度假、商務(wù)休閑的理念為 主，充分利用銀湖酒店已經(jīng)形成的旅游度假氛圍和成型的產(chǎn)品條件，舒適 優(yōu)美的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，先進(jìn)

31、的酒店配套，精心打造集溫泉、餐飲、客房、 會(huì)議、娛樂(lè)、拓展培訓(xùn)等于一體的特色度假居住中心，成為一個(gè)具有多種 特色的旅游區(qū)域，而不僅僅是一個(gè)單一的旅游休息地，它將為游客提供一 系列的自然景觀游覽活動(dòng)設(shè)施。酒店別墅鄉(xiāng)村部落般錯(cuò)落有致，返璞歸真， 還原陶淵明式的世外桃源。而每棟別墅都有獨(dú)立的庭院，獨(dú)立的泳池，陽(yáng) 光灑滿、清風(fēng)撫慰，人性化布局，細(xì)節(jié)精致，心靈 spa；主臥頂級(jí)套房設(shè) 計(jì)，起居室、步入式更衣間、桑拿房，雙重尊貴客廳，方正大氣，古樸典 雅，低調(diào)奢華，心境淡然宜人的環(huán)境，高檔豪華的配套設(shè)施，規(guī)范化的管 理，貼心的服務(wù)，使每位客戶能夠真正享受置身于天堂般的服務(wù)待遇，讓 每位酒店產(chǎn)權(quán)投資者物超所

32、值。 本項(xiàng)目品牌特色為“清華大學(xué)紫荊學(xué)院游學(xué)班基地”、 “國(guó)家關(guān)心下一代 工作委員安全教育基地”，將成功打造海南省酒店業(yè)首家游學(xué)基地。 “清華大 學(xué)紫荊學(xué)院游學(xué)班基地”學(xué)員多為企業(yè)總裁、總經(jīng)理或其他行業(yè)內(nèi)非常成 功的人士，具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力。而“國(guó)家關(guān)心下一代委員會(huì)”委員一般都具 有較高的社會(huì)地位，特別是那些長(zhǎng)期在黨、政部門擔(dān)任過(guò)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)和各行 各業(yè)的德高望重的老同志，通常也具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。本項(xiàng)目集中優(yōu)勢(shì)， 將巨資打造富貴者的天堂，奢華的典范。酒店將配備一系列可根據(jù)不同需 要進(jìn)行靈活配置的會(huì)議室和活動(dòng)廳，活動(dòng)廳室內(nèi)可供活動(dòng)空間面積廣，會(huì) 議室寬闊大氣，均配有無(wú)線上網(wǎng)接入和電話會(huì)議聯(lián)網(wǎng)設(shè)施。酒

33、店擁有專業(yè) 的 mice（會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)、大會(huì)和活動(dòng)）策劃專家團(tuán)隊(duì)，將在景色宜人的環(huán) 境中以豐富廣博的知識(shí)和獨(dú)具創(chuàng)意的團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案為賓客打造一場(chǎng)成功圓 滿的會(huì)議或活動(dòng)。精心營(yíng)造，特色服務(wù)，酒店為學(xué)員們提供豪華的商務(wù)學(xué) 術(shù)會(huì)議室、高爾夫俱樂(lè)部、三個(gè)大型戶外溫泉游泳池、戶外溫泉按摩池等 一流的娛樂(lè)設(shè)施，高檔居家別墅，為每一位學(xué)術(shù)研究者營(yíng)造全面周到的學(xué) 習(xí)深造環(huán)境，打造萬(wàn)寧興隆銀湖酒店金牌學(xué)術(shù)基地的品牌特色。 2、產(chǎn)品目標(biāo)定位 本項(xiàng)目建設(shè)完成后將提升海南島休閑度假酒店的品牌形象；為建設(shè)海 南國(guó)際旅游島成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)；完善萬(wàn)寧市旅游服務(wù)配 套設(shè)施，提高在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力；完善萬(wàn)寧市旅游服

34、務(wù)硬件設(shè)施，增 強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率等。 3、產(chǎn)品性質(zhì)定位 高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時(shí)式）溫泉?jiǎng)e墅，由專業(yè)酒店管理集團(tuán)管理，是 萬(wàn)寧市興隆鎮(zhèn)唯一的園林湖畔式別墅酒店。 4、產(chǎn)品檔次定位 每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處景觀、植物、流水、雕塑精心獨(dú)具，提 供廣闊的想象空間，每個(gè)配套高端、現(xiàn)代、人性化，每處設(shè)計(jì)高檔、溫馨、 美觀，打造奢華溫泉度假別墅。 5、產(chǎn)品投資分析 高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資 2.4.2 項(xiàng)目特色分析項(xiàng)目特色分析 1、品牌特色 海南省終年氣候宜人，是最佳的旅游體驗(yàn)之地。在這里，四季如春， 有鳥語(yǔ)花香，豐富的資源物質(zhì)，革命歷史和文化遺址，也是游學(xué)的勝地。 目前為止，海南省并沒(méi)有

35、正規(guī)的游學(xué)基地，更多的學(xué)子通過(guò)自行組織來(lái)海 南游學(xué)，但由于對(duì)海南省的了解有限，往往得不到最好的游學(xué)效果。本項(xiàng) 目創(chuàng)立了海南省清華大學(xué)紫荊學(xué)院班游學(xué)基地，該基地是海南省唯一一家 游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘 揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān)心下一代工作 委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合，共 同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目將打造金牌學(xué)術(shù)基地，特色奢華溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域，為企業(yè)家、金融 家和成功人士建立集商務(wù)、社交、娛樂(lè)休閑、養(yǎng)生等功能為一體的服務(wù)平 臺(tái)。 2、溫泉特色 海南建設(shè)國(guó)際旅游島，提出了打造健康島的

36、理念。興隆溫泉旅游資源 豐富，號(hào)稱“世界少有，海南無(wú)雙”，富含礦物成分，溫度高達(dá) 80 攝氏度， 有極強(qiáng)療養(yǎng)功效，是海南省第一個(gè)開發(fā)的溫泉。酒店內(nèi)部提供天然溫泉入 戶，溫泉水直接輸送到客房浴室。室外有溫泉按摩池、藥浴、足療、魚療、 熱帶水果浴以及湖畔垂釣等，健康品味生活。本項(xiàng)目稀世難求的地產(chǎn)資本， 向社會(huì)各界精英奉獻(xiàn)稀缺山水溫泉獨(dú)棟官邸。 3、園林特色 酒店總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)獨(dú)特，風(fēng)格浪漫，環(huán)境典雅，整個(gè)建筑群環(huán)繞一個(gè) 曲線流暢，清澈蕩漾的中心湖畔，郁郁蔥蔥的林蔭小徑，綠草如茵的草坪， 猶如進(jìn)入如詩(shī)如畫的人間仙境，使人忘卻世間煩惱，流連忘返。酒店規(guī)劃 布局及功能分區(qū)最大限度的滿足業(yè)主“自然、生態(tài)、山

37、水、海景”的追求。 園林呈現(xiàn)出立體化三層景觀：公共綠地和園林相互結(jié)合，構(gòu)成一級(jí)景觀； 高大的珍惜棕櫚科植物和自然起伏的地形構(gòu)成酒店的二季景觀；清澈的山 間小溪貫穿整個(gè)酒店，再配以景觀水池，構(gòu)成酒店的三級(jí)景觀。星羅棋布 的水榭、幽徑，小橋流水，錯(cuò)落有致的泳池、湖泊，與整片酒店交織融合。 園林中水系景觀更是達(dá)到 3 萬(wàn)多平方米，擁有面積為 47 畝的銀湖，以其 為中心，三個(gè)大面積的豪華泳池分布酒店，碧波蕩漾的超大泳池鑲嵌在園 林之中，水成為絕對(duì)的主題，建筑因?yàn)樗觿?dòng)人。瞰山而歸，擁湖愈 貴，項(xiàng)目山水珠聯(lián)璧合。 4、配套特色 萬(wàn)寧市位于海南省東部沿海，市區(qū)北距海口 139 公里，南離三亞市 11

38、2 公里，是海南東部旅游熱線的中間站，海南東線高速公路橫貫全境， 交通便捷，可謂三亞市的“后花園”。項(xiàng)目位于興隆華僑旅游區(qū)中心，交通 便利，距?？谑屑s 2 小時(shí)車程，距三亞市約 1 小時(shí)車程。項(xiàng)目周邊散布的 風(fēng)景點(diǎn)有著名的興隆熱帶雨林植物園、石梅灣、熱帶花園、興隆亞洲風(fēng)情 園等等。項(xiàng)目東部緊鄰興隆山，著名的銀湖位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，依山伴水，環(huán) 境宜人。 2.5 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 本項(xiàng)目產(chǎn)品主要為高端度假別墅，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的個(gè)人客戶將 擁有較強(qiáng)的購(gòu)買力，他們或?yàn)橹髽I(yè)的總裁、ceo、總經(jīng)理，或?yàn)槠渌?行業(yè)非常成功的人士。這一部分人購(gòu)買一般不做投資，或是用作處理商務(wù) 事物的場(chǎng)

39、所，或是作為個(gè)人第三居所，退休養(yǎng)老之用；購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店別 墅的企業(yè)都具有非常雄厚的資金實(shí)力，購(gòu)買后自用，用作接待客戶、度假 或是企業(yè)培訓(xùn)基地。 結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的獨(dú)特的地理位置和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，及建設(shè)方的 銷售意向，本項(xiàng)目的客戶群主要為清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班的學(xué)院、香港 馬會(huì)會(huì)員、游艇俱樂(lè)部會(huì)員、高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員等高端人士。 2.6 銷售產(chǎn)品的確定及價(jià)格定位銷售產(chǎn)品的確定及價(jià)格定位 本項(xiàng)目為萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目包括 2 棟商鋪、61 棟獨(dú)棟 別墅和 18 棟聯(lián)體別墅。項(xiàng)目建成后總建筑面積為 62532.06，其中計(jì)容 面積為 49192.06（含原有 8 棟別墅） ，不計(jì)容面積為 1

40、2340。根據(jù)項(xiàng)目 周邊的房地產(chǎn)銷售情況及咨詢?nèi)齺唩喼迣?shí)業(yè)有限公司工作人員，本項(xiàng)目別 墅按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格如下： 序號(hào)別墅類型客房數(shù)量銷售價(jià)格備注 1vip 別墅10 棟2000 萬(wàn)元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積） 2豪華別墅10 棟1500 萬(wàn)元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積） 3一般別墅41 棟1000 萬(wàn)元/棟 房間尺寸：300-360m2（不含地下室面積） 4聯(lián)體別墅36 套600 萬(wàn)元/套房間尺寸：300m2（不含地下室面積） 5原有的別墅9172.06m2 18000 元/ m280 套，房間尺寸：100m2左右 6商鋪15001800

41、0 元/ m2 2.7 營(yíng)銷策略分析營(yíng)銷策略分析 2.7.1 項(xiàng)目營(yíng)銷理念項(xiàng)目營(yíng)銷理念 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的營(yíng)銷將分四步走： 準(zhǔn)備期：樹立產(chǎn)品形象 現(xiàn)場(chǎng)和戶外廣告先行，按照形象統(tǒng)一發(fā)布，讓消費(fèi)者關(guān)注并期待本項(xiàng) 目的推出。 概念導(dǎo)入、升級(jí)期：建立影響力 突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)，導(dǎo)入項(xiàng)目建設(shè)的概念，吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的持續(xù) 關(guān)注。 核心賣點(diǎn)傳播期：精準(zhǔn)渠道，拓展客戶，保證項(xiàng)目產(chǎn)品短期內(nèi)的熱 銷。 營(yíng)銷活動(dòng)結(jié)合推廣主題深度開展，運(yùn)用公關(guān)、新聞、促銷、展會(huì)等方 式聚焦大眾目光。同時(shí)，分析潛在的客戶群，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵進(jìn)行深度解 析。整合多種推廣手段，不斷掀起市場(chǎng)熱潮。 品牌生活體驗(yàn)期：強(qiáng)勢(shì)推廣，極致展示，

42、保證持續(xù)熱銷 一方面發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目帶入銷售忠誠(chéng)期，另一方面， 直接的生活體驗(yàn)會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)良好的口碑。同時(shí)，運(yùn)用外界形成的強(qiáng)大視 覺(jué)漩渦，持續(xù)性的挖掘客戶資源，保證項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)。 2.7.2 項(xiàng)目營(yíng)銷手段項(xiàng)目營(yíng)銷手段 廣告策略建議：整個(gè)廣告活動(dòng)的宣傳應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的前期，奠 基及后期。前期的廣告宣傳主要為市場(chǎng)造勢(shì)，引起市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大影響力。 項(xiàng)目奠基期主要以慶典活動(dòng)和電視廣告為主要宣傳媒介，在該階段，力將 信息全面覆蓋到主要目標(biāo)和潛在客戶所在區(qū)域。后期廣告宣傳主要為了增 加受眾的記憶度，提升項(xiàng)目的品牌度。在整個(gè)廣告宣傳活動(dòng)中，應(yīng)與萬(wàn)寧 市的旅游宣傳媒體進(jìn)行良好的合作。 戶外媒

43、體 戶外媒體能迅速，有效的提高產(chǎn)品知名度，建立產(chǎn)品品牌度。比如大 型廣告牌和路燈 pop 或燈箱廣告。大型廣告牌可以很好的體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次， 有利于項(xiàng)目品牌形象的建立。路燈 pop 或燈箱廣告信息覆蓋面廣，可以迅 速提高項(xiàng)目的知名度。 電視媒體 電視媒體歷來(lái)是注目率最高，覆蓋面最廣的一種大眾媒介。電視廣告 能夠使信息量的到達(dá)率達(dá)到最高，是快速提高產(chǎn)品知名度最適合的媒體。 互聯(lián)網(wǎng) 互聯(lián)網(wǎng)做為一種新型的傳播媒體，已越來(lái)越多的運(yùn)用于商業(yè)活動(dòng)中， 互聯(lián)網(wǎng)主要特點(diǎn)為沒(méi)有地域傳播的限制，信息可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)竭_(dá)任何 一個(gè)地區(qū)和國(guó)家，而且還可以用來(lái)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。 2.8 市場(chǎng)分析結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論 本項(xiàng)目定位清

44、晰，本身配套優(yōu)越，資金來(lái)源明確，目標(biāo)客戶清楚，市 場(chǎng)投資環(huán)境良好。 第三章第三章 場(chǎng)址選擇與場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件建設(shè)條件 3.1 場(chǎng)址選擇場(chǎng)址選擇 萬(wàn)寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目為萬(wàn)寧市興隆旅游度假區(qū)迎賓大道東側(cè)， 總用地面積為 54430m2（合 81.645 畝） 。 3.2 建設(shè)場(chǎng)地自然條件建設(shè)場(chǎng)地自然條件 興隆地處低緯度熱帶北緣，屬季風(fēng)性熱帶氣候區(qū)，特點(diǎn)是：日照時(shí) 間長(zhǎng)、輻射能量大、雨量充沛、干濕季變率大。 年平均氣溫 23.8，最高平均氣溫 28，最低平均氣溫 18.8。 年平均日照時(shí)數(shù) 2225.2 小時(shí)，7 月份日照時(shí)數(shù)最長(zhǎng)達(dá) 258 小時(shí)，最 少 3 月為 113 小時(shí)，年降雨量 16

45、91.7，510 月為雨季，9 月為降雨量 高峰期，平均雨量 300.7，年平均相對(duì)濕度為 85%。 常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)，平均風(fēng)速 3.23m/秒。 地震裂度：7 度 地下水：地表以下 510 米左右。 3.3 工程地質(zhì)工程地質(zhì) 項(xiàng)目區(qū)所在區(qū)域地質(zhì)情況良好，主要由雜填土；中液限粘土；含細(xì) 粒土礫砂組成。含少量粉砂、細(xì)砂粒。稍光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等， 含細(xì)粒土礫砂：灰黃、淺灰色、飽和，稍密中密狀。主要由石英粗砂 和礫石組成。 3.4 交通運(yùn)輸條件交通運(yùn)輸條件 公路：項(xiàng)目區(qū)的交通運(yùn)輸條件較好，興隆鎮(zhèn)通過(guò)一條二級(jí)公路與海 南東線高速公路相通，通過(guò)高速公路很方便地到達(dá)?？诤腿齺?。興隆

46、鎮(zhèn) 已建成了較為完善的路網(wǎng)結(jié)構(gòu),項(xiàng)目區(qū)用地范圍周圍均有道路經(jīng)過(guò)。2011 年?yáng)|環(huán)高鐵開通,貫穿萬(wàn)寧全境。 空運(yùn)：興隆鎮(zhèn)距離海口美蘭機(jī)場(chǎng) 180 公里，三亞鳳凰機(jī)場(chǎng) 80 公里。 兩機(jī)場(chǎng)已開通到香港、澳門、韓國(guó)、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫 斯科、圣彼得堡、曼徹斯特等地的固定國(guó)際航班。 3.5 供水供電通信供水供電通信 興隆鎮(zhèn)已建成一個(gè) 5000 噸的自來(lái)水廠, 興隆鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完備，電網(wǎng) 已并入海南省網(wǎng)，電網(wǎng)覆蓋率已達(dá) 98%以上，供電設(shè)備先進(jìn)，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)有 110kv 變電站 1 座，35kv 變電站 1 座。 興隆鎮(zhèn)郵電通訊設(shè)施先進(jìn)，程控電話可直撥國(guó)內(nèi) 1000 多個(gè)城市縣 和世界上 180

47、多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。項(xiàng)目所在地已有中國(guó)聯(lián)通、移動(dòng)通訊信 號(hào)全覆蓋，視訊網(wǎng)絡(luò)等通訊業(yè)務(wù)都已開通，為項(xiàng)目建立與外界物流、商 流、信息流提供了良好的基礎(chǔ)。 3.6 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 近年來(lái)，萬(wàn)寧市委、市政府憑借萬(wàn)寧市豐富的旅游資源，從實(shí)際出 發(fā)，堅(jiān)定地實(shí)施以開發(fā)“一帶兩區(qū)”為發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社 會(huì)整體發(fā)展的科學(xué)決策，已經(jīng)取得了顯著的成果，產(chǎn)生了良好的社會(huì)影 響和經(jīng)濟(jì)效益，為推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了有利條件， 奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2012 年，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹落實(shí)科 學(xué)發(fā)展觀，搶抓國(guó)際旅游島建設(shè)新契機(jī)，全面加快“一帶兩區(qū)”建設(shè)步 伐，凝心聚力，攻

48、堅(jiān)克難，銳意進(jìn)取，各項(xiàng)工作均取得較大成效。經(jīng)濟(jì) 持續(xù)健康發(fā)展，改革開放步伐加快，民生得到較大改善，社會(huì)保持安定 和諧，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)步。 2012 年全年，萬(wàn)寧市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總 值 135 億元，增長(zhǎng) 10.1%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入首次突破十億大關(guān)，達(dá) 到 10.32 億元，增長(zhǎng) 25.6%。固定資產(chǎn)投資 112.1 億元，增長(zhǎng) 25%。社會(huì) 消費(fèi)品零售總額 40.17 億元，增長(zhǎng) 15.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19980 元，增長(zhǎng) 14.4%；農(nóng)村居民人均純收入 8017 元，增長(zhǎng) 15.6%。先后 榮獲全國(guó)“三資”管理示范市、全國(guó)農(nóng)田水利基本建設(shè)先進(jìn)單位、中國(guó)十大 體育營(yíng)銷城

49、市、全省人口和計(jì)劃生育先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。 旅游發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。精心打造旅游精品，東山嶺、興隆熱帶 花園創(chuàng)建國(guó)家 4a 旅游景區(qū)工作加快推進(jìn)。赴北京、西安、重慶開展旅游 城市推介暨旅游地產(chǎn)展銷取得喜人成績(jī)。成功舉辦沖浪節(jié)、檳榔文化節(jié)、 中華龍舟賽、海釣賽、中非合作圓桌會(huì)議、世界旅游文化小姐中國(guó)總決 賽等節(jié)慶賽事會(huì)展活動(dòng)，萬(wàn)寧知名度、美譽(yù)度不斷提高。全年全市接待 旅游過(guò)夜人數(shù) 347.55 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 1.5%，其中，旅游飯店接待旅 游過(guò)夜人數(shù) 321.81 萬(wàn)人次，下降 1.2%（其中，境外過(guò)夜人數(shù) 6.05 萬(wàn)人次， 下降 10.1%） ；社會(huì)旅館接待旅游過(guò)夜人數(shù) 25.74 萬(wàn)人

50、次，增長(zhǎng) 54.7%。旅 游飯店客房出租率 53.4%，平均房?jī)r(jià) 167.10 元。全市旅游總收入 25.09 億 元，比上年增長(zhǎng) 6.3%。 2013 年萬(wàn)寧市繼續(xù)加大旅游市場(chǎng)監(jiān)管力度，完善聯(lián)合執(zhí)法和市場(chǎng)巡 查工作機(jī)制，確保旅游市場(chǎng)安全有序發(fā)展，推動(dòng)萬(wàn)寧從傳統(tǒng)的觀光旅游 向休閑、度假、養(yǎng)生旅游轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的旅游通道、旅游驛站向旅游目 的地轉(zhuǎn)變。 第四章第四章 工程技術(shù)方案工程技術(shù)方案 4.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于萬(wàn)寧市興隆旅游區(qū)迎賓大道東南側(cè)，現(xiàn)有興隆銀湖溫泉假 日酒店用地內(nèi)，項(xiàng)目用地屬于已開發(fā)建設(shè)用地，總用地面積為 54430， 總建筑面積 23000，其中永久性建筑 12000（

51、8 棟別墅和酒店主樓、 副樓等） ，臨時(shí)性建筑 11000。 本項(xiàng)目擬保留現(xiàn)有的 8 棟別墅(建筑面積為 9172.06)，并對(duì)其進(jìn)行二 次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。本次擬新建 2 棟商 鋪、61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅（36 套）及酒店主樓，新建總建筑面 積 52360，其中計(jì)容面積為 40020，不計(jì)容面積為 12340。 項(xiàng)目建成后，本項(xiàng)目總建筑面積為 62532.06，其中計(jì)容面積為 49192.06（含原有 8 棟別墅） ，不計(jì)容面積為 12340。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)詳見下表： 序號(hào)項(xiàng)目單位規(guī)模 一土地面積 54430 二總建筑面積 62532.06 1已建

52、建筑面積 9172.06 2新建建筑面積 52360 2.1計(jì)容建筑面積 40020 2.1.1新建別墅建筑面積 32520 2.1.2商鋪建筑面積 1500 2.1.3酒店主樓 6000 2.2不計(jì)容面積（新建） 12340 三容積率 0.9 四綠化率45% 五建筑密度15% 六地面停車位個(gè)300 4.2 項(xiàng)目規(guī)劃與布局項(xiàng)目規(guī)劃與布局 4.2.1 設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)原則 本設(shè)計(jì)方案貫徹“以人為本” 、 “均好性”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以 塑造環(huán)境、景觀與人和諧的生態(tài)度假居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，建設(shè)一個(gè) 布局合理、功能完善、交通便捷、具有優(yōu)美度假環(huán)境和豐富文化內(nèi)涵、具 有現(xiàn)代物質(zhì)文明的度假區(qū)。 本方

53、案遵循和貫徹始終的設(shè)計(jì)原則為： 1、建筑呈秩序排開，分合有致，創(chuàng)造出以湖景為主導(dǎo)的景觀空間； 2、充分利用場(chǎng)地資源，使朝向和景觀達(dá)到最優(yōu)化； 3、住宅單體合理布置，創(chuàng)造出最符合人居住的生活環(huán)境空間，均好 性強(qiáng)； 4、使業(yè)主充分的享受到景觀空間的多樣性、舒適性。 4.2.2 總體布局總體布局 本項(xiàng)目沿中央的自然景觀湖分為南北兩個(gè)組團(tuán)，項(xiàng)目出入口布置于用 地西南側(cè)的迎賓大道上，酒店大堂位于酒店入口處。 北側(cè)組團(tuán)由 12 棟聯(lián)排別墅和 35 棟獨(dú)院式別墅組成，組團(tuán)中央布置游 泳池和景觀水景。聯(lián)排別墅靠北端布置，其余獨(dú)院式別墅靠湖面和泳池布 置，將自然景觀充分引入室內(nèi)。 南側(cè)組團(tuán)現(xiàn)有已建的 8 棟別墅

54、，本次設(shè)計(jì)擬在已建別墅北側(cè)靠湖面布 置 5 棟獨(dú)院式別墅；南側(cè)布置 10 棟聯(lián)排別墅；該組團(tuán)西南側(cè)為項(xiàng)目主入 口，入口兩側(cè)布置一層商鋪 2 棟；組團(tuán)東側(cè)靠湖面布置 4 棟獨(dú)院式別墅， 其余 17 棟別墅分散布置，利于景觀和視覺(jué)滲透。 各棟建筑因地制宜，形成錯(cuò)落有致，富有生氣的景觀特色，展現(xiàn)豐富 的文化底蘊(yùn)，親近自然，體現(xiàn)自然，自由靈動(dòng)，自然統(tǒng)一的空間效果。 4.2.3 道路系統(tǒng)道路系統(tǒng) 道路系統(tǒng)規(guī)劃貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，滿足便捷性、舒適性、 安全性要求。項(xiàng)目出入口設(shè)于用地西南側(cè)的迎賓大道上，內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一 條 12m 寬的主干道，貫穿項(xiàng)目?jī)?nèi)部各組團(tuán)；與主干道相交的支路寬為 4- 6m，滿

55、足消防車通行要求；通向院落的小路寬為 3-4m，采用鵝暖石鋪面。 內(nèi)部道路路網(wǎng)規(guī)劃完善，分工明確，既可以滿足通行使用要求，也能 減少組團(tuán)內(nèi)部的噪音污染，保證組團(tuán)內(nèi)的交通行駛安全，為創(chuàng)造靜謐、便 捷、安逸的生活環(huán)境打造優(yōu)厚的條件。 4.2.4 綠化景觀系統(tǒng)綠化景觀系統(tǒng) 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的景觀系統(tǒng)主要為自然生態(tài)景觀水系和人文生態(tài)景觀。自 然生態(tài)景觀為項(xiàng)目用地中央的自然湖泊，湖泊內(nèi)水質(zhì)干凈清澈，湖泊兩側(cè) 的建筑錯(cuò)落布置，最大程度為住戶提供景觀資源；組團(tuán)內(nèi)部修建泳池和噴 泉等景觀水景，為小區(qū)住戶提供休閑健身場(chǎng)所，并把噴泉景觀引入室內(nèi)， 滿足住戶的景觀需求。 庭院景觀系統(tǒng)通過(guò)鋪裝、小品、綠化的精心搭配，創(chuàng)造富

56、含美感的室 外空間，充分體現(xiàn)小區(qū)的宜居氛圍。根據(jù)小區(qū)環(huán)境的總體布局特點(diǎn)，進(jìn)行 具體的種植規(guī)劃。環(huán)境設(shè)計(jì)的風(fēng)格以自然生態(tài)為主，但又不失現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、 大方，強(qiáng)調(diào)場(chǎng)所感。因此在植物配植時(shí)綜合考慮整體氛圍的營(yíng)造、視覺(jué)和 使用上的特點(diǎn)以及小區(qū)所在的區(qū)域特征，創(chuàng)造出特色明顯的植物景觀。 4.3 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 4.3.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 1、 民用建筑設(shè)計(jì)通則 （gb50352-2005） ； 2、 民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （gb50016-2006） ； 3、 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50096-1996） （2003 年版） ； 4、 住宅建筑規(guī)范 （gb50368-2005） ； 5、 建筑工程建筑面積

57、計(jì)算規(guī)范 （gb/t50353-2005） ； 6、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb 50180-93） ； 7、 無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50763-2012） ； 8、國(guó)家、省市相關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定。 4.3.2 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 建筑采取熱帶東南亞建筑風(fēng)格，以精致的淺坡屋頂、獨(dú)特的造型及清 新淡雅的色彩營(yíng)造一種簡(jiǎn)約大方的居家感，體現(xiàn)熱帶氣候特色。具有開放 性和外向性。 1、商鋪 本次擬建商鋪 2 棟，項(xiàng)目出入口兩側(cè)各安排 1 棟，沿項(xiàng)目用地西南側(cè) 的迎賓大道布置，擬建商鋪總建筑面積為 1500m2，均為一層，層高為 6m。 2、酒店主樓 酒店主樓為一棟四層建筑物，建筑面積 60

58、00m2，一層為酒店大堂， 二至四層分別為餐廳及會(huì)議室， 3、聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅共 18 棟，其中北側(cè)組團(tuán)北端布置 12 棟，南側(cè)組團(tuán)南端布置 6 棟。擬建聯(lián)排別墅均為雙拼聯(lián)排型，層數(shù)為地上 3 層，地下 1 層，每棟 建筑面積為 800（含地下室） ，每棟為兩戶。 4、獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅共 61 棟，其中有 25 棟靠湖面布置、17 棟靠泳池布置、15 棟沿廣場(chǎng)布置，面積為均為 480/棟（含地下室） ，層數(shù)均為地上 3 層， 地下 1 層；4 棟為小型別墅，面積為 400/棟（含地下室） ，層數(shù)均為地 上 3 層，地下 1 層。 本項(xiàng)目別墅設(shè)計(jì)注重了戶型的多樣化設(shè)計(jì)，采用不同的空間組合方式

59、， 使面積相似的戶型具有不同的品味、風(fēng)格和景觀朝向。因地制宜，設(shè)計(jì)了 部分小戶型，不但充分利用了土地，而且大大豐富了小區(qū)的戶型種類，可 滿足多種不同層次住戶對(duì)不同品質(zhì)生活的追求。 4.3.5 立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì) 建筑立面采用現(xiàn)代自然主義風(fēng)格，以白色和淺色為主，幽雅別致，簡(jiǎn) 潔而富有朝氣。結(jié)合內(nèi)部疊落有致的空間，使得度假區(qū)天際線更加靈動(dòng)。 既注重城市景觀設(shè)計(jì)，又豐富了度假區(qū)的形象。簡(jiǎn)約大方、自然優(yōu)美的建 筑風(fēng)格，既體現(xiàn)了私家領(lǐng)域感，又體現(xiàn)了內(nèi)向的奢華感。 4.3.6 裝修及室內(nèi)配備裝修及室內(nèi)配備 本項(xiàng)目定位為產(chǎn)權(quán)式別墅酒店，按照五星級(jí)酒店的規(guī)模建造，別墅整 修為精裝修，配備齊全的電器及家具，達(dá)到拎

60、包入住的效果。別墅內(nèi)家具 為紅木或花梨木制品，電器均為知名品牌。 4.3.7 無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)劃無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)劃 在道路系統(tǒng)規(guī)劃中將無(wú)障礙設(shè)施的設(shè)計(jì)作為關(guān)鍵要素貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì) 中。 無(wú)障礙通道由小區(qū)出入口引入，利用小區(qū)內(nèi)庭院消防車道作為輪椅通 道，在道旁人行道上設(shè)置盲道，經(jīng)由消防車道引入至建筑單體各棟樓的出 入口，整個(gè)無(wú)障礙通道的設(shè)計(jì)滿足無(wú)障礙要求。 4.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 1、 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 （gb50009-2012） ； 2、 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) （gb50223-2008） ； 3、 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50011-2010） ； 4、 混凝土結(jié)