房地產(chǎn)信托再次火爆的原因

1、摘要本文介紹了房地產(chǎn)信托的含內(nèi)容及作用，并分析了2010年2011年房地產(chǎn)信托火爆的原因，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。文章最后還介紹了選擇安全的信托的方法。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)信托、土地市場(chǎng)、土地政策、銀行信貸目錄1.1房地產(chǎn)信托介紹1.1.1房地產(chǎn)信托的作用2.1房地產(chǎn)信托2010年的最新政策3.1關(guān)于2010年房地產(chǎn)信托日趨火爆的分析3.2房地產(chǎn)信托火爆引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)4.1關(guān)于2011年房地產(chǎn)信托再次火爆的分析4.1.1加息對(duì)房地產(chǎn)信托的影響4.1.2信托公司的做法4.2房地產(chǎn)信托隱藏的風(fēng)險(xiǎn)5.1如何挑選安全新相對(duì)高的信托產(chǎn)品房地產(chǎn)信托再次火爆的原因1.1房地產(chǎn)信托介紹房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通

2、過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國(guó)模式，另一種是日本模式。房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等；代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債權(quán)債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等；金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈

3、活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。1.1.1房地產(chǎn)信托的作用1、能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性 房地產(chǎn)信托發(fā)展。中國(guó)的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，所以資金短缺是一個(gè)長(zhǎng)期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。2、房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場(chǎng)的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率

4、大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時(shí)，是滿足投資者需要的一個(gè)很好的選擇。 3、房地產(chǎn)信托化能夠拓寬信托公司的業(yè)務(wù)范圍，是信托業(yè)得以迅速發(fā)展的重要契機(jī)。從中國(guó)信托業(yè)發(fā)展所走過的20多年的歷程來看，因?yàn)闊o法可依，信托業(yè)的定位一直處于一種無序狀態(tài)，為了吸納儲(chǔ)金，曾屢次出現(xiàn)高息攬儲(chǔ)等不規(guī)范現(xiàn)象，擾亂了金融市場(chǎng)，也招來了政府干預(yù)，一次次整頓的結(jié)果，信托業(yè)的“可經(jīng)營(yíng)范圍” 越來越窄，業(yè)務(wù)量也越來越少。隨著2001年10月1日信托法的實(shí)施，給信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展帶來了新的生機(jī)，在百?gòu)U待興的狀態(tài)下，對(duì)信托業(yè)而言，進(jìn)行房地產(chǎn)信托不失為一項(xiàng)嶄新的、現(xiàn)實(shí)的、強(qiáng)有力的突破口。2.1

5、房地產(chǎn)信托2010年的最新政策2009年土地市場(chǎng)的火爆凸顯出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，但也讓大手筆買地的開發(fā)商面臨資金不足的窘境。而在開發(fā)商們不斷升溫融資需求的同時(shí)，銀行業(yè)卻開始嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款。于是，資金緊缺成為2010年房地產(chǎn)行業(yè)不得不面對(duì)的難題。為此，不少地產(chǎn)商紛紛換道”補(bǔ)血“，債券和信托成為新的”補(bǔ)血“途徑。2010年，春節(jié)前夕，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知，再次收緊房地產(chǎn)信托。通知明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。 據(jù)了解，土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理的貸款。 同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步提高了對(duì)信托公司發(fā)放貸

6、款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要求,明確要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。通知同時(shí)要求信托公司，開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)建立健全房地產(chǎn)貸款或投資審批標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度并切實(shí)執(zhí)行；應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性；應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的真實(shí)、合法、有效；應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，密切監(jiān)控房地產(chǎn)信托貸款或投資情況。此外，銀監(jiān)會(huì)要求，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合有關(guān)合格投資者的規(guī)定；信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不

7、得高于3:1。除了對(duì)信托公司的要求，銀監(jiān)會(huì)還要求各銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)既有規(guī)定的執(zhí)行力度，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。銀監(jiān)會(huì)人士稱，通知的出臺(tái)主要為進(jìn)一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高信托公司風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。3.1關(guān)于2010年房地產(chǎn)信托日趨火爆的分析10年時(shí)，房地產(chǎn)信托今年一直處于“一枝獨(dú)秀”的市場(chǎng)地位。10月26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)非銀部委托中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布了前3季度信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，至9月末，中國(guó)累計(jì)新增信托項(xiàng)目金額1.8萬億，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的為0.22萬億，環(huán)比2季度末的0.14萬億增57%，遠(yuǎn)高于整個(gè)行業(yè)環(huán)比2

8、6%的增速，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)火爆趨勢(shì)明顯。其原因如下：一是國(guó)家實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原因。隨著管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控連環(huán)出招，銀行開始嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款。資金緊缺成為房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次面對(duì)的難題。在資金需求得不到銀行支持的情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就成為了房產(chǎn)公司獲取資金渠道的“新寵”。二是信托這個(gè)金融工具已逐漸被開發(fā)商所認(rèn)識(shí)和接受，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的持續(xù)收緊，加上受到歐美及亞洲各地房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）熱的影響，使得房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好信托。另外，部分信托機(jī)構(gòu)逐漸壯大和成熟起來，在適應(yīng)政策變化和項(xiàng)目選擇上選擇上更具時(shí)代特征。三是房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點(diǎn)無疑是其較高的收益率。目

9、前市場(chǎng)上高收益理財(cái)產(chǎn)品相對(duì)匱乏，依靠信托方式，雖然沒有真正參加整個(gè)開發(fā)的投資開發(fā)，但是就可獲得了比較大的投資回報(bào)。與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率大多在8%-10%之間，這在如今的低利率時(shí)期顯得頗為誘人。在銀行信貸與土地政策雙重?cái)D壓之下，信托在房地產(chǎn)金融中的地位得到提升，這種趨勢(shì)將會(huì)被延續(xù)。3.2房地產(chǎn)信托火爆引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)信托規(guī)模猛增的情況下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也將加大，有可能面臨政策風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)信托持審慎態(tài)度，故投資者要隨時(shí)關(guān)注監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)信托政策變化。同時(shí)，投資者還可能面臨賠償風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及信托資金運(yùn)用項(xiàng)目銷售回款風(fēng)險(xiǎn)。投資者選擇

10、地產(chǎn)類信托需要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托越是火爆，越要保持冷靜；選擇越多，越要仔細(xì)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要收益，來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能順利產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流。高收益同時(shí)蘊(yùn)含高風(fēng)險(xiǎn)，信托產(chǎn)品不保本也不保收益，而房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都比較大，在購(gòu)買該類理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)仔細(xì)了解產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制措施和自身的承受能力。2009年11月以來，房地產(chǎn)信托成為監(jiān)管層的重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象之一。不少信托公司選擇暫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃募集，所以該類產(chǎn)品發(fā)行在09年10月達(dá)到最高峰后開始回落。用益信托研究所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，發(fā)行數(shù)量為63個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模168.51億元，規(guī)模占比達(dá)到60.24%；11

11、月發(fā)行數(shù)量為61個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模156.32億元，規(guī)模占比驟降低至47.29%；12月發(fā)行數(shù)量減少到47個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模為153.64億元，規(guī)模占比繼續(xù)降低為42.59%；今年1月發(fā)行數(shù)量為33個(gè)，披露發(fā)行規(guī)模為114.39億元，規(guī)模占比為37%。4.1關(guān)于2011年房地產(chǎn)信托再次火爆的分析相關(guān)業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，房地產(chǎn)信托之所以近來重受追捧，除了政策調(diào)控，還因?yàn)榕c2011年1月17日出臺(tái)的關(guān)于信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化和明確凈資本和相關(guān)事項(xiàng)的通知有關(guān)，該通知對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行了細(xì)化，使得信托公司面臨的監(jiān)管上的不確定得以消除。房地產(chǎn)開發(fā)商資金需求量巨大，信貸一緊縮找信托公司進(jìn)行融資的更加多

12、了，因?yàn)楸O(jiān)管嚴(yán)，所以信托合作的條件比先前苛刻了許多?！暗轿覀児菊労献饔?jì)劃的開發(fā)商絡(luò)繹不絕，所供選擇的單位很多，所以我們有足夠大的挑選余地。一般總是傾向挑大中型房地產(chǎn)企業(yè)或是我們熟悉的之前有過多次合作的本土房地產(chǎn)開發(fā)商?！焙贾菽承磐泄竟ぷ魅藛T表示。上海一家大型信托公司負(fù)責(zé)人的態(tài)度也相對(duì)謹(jǐn)慎，“目前發(fā)行的信托計(jì)劃單個(gè)住宅項(xiàng)目的不多，一般有政府支持的，我們會(huì)首先考慮。今后側(cè)重點(diǎn)也會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目，或者是綜合類?！睘榱粟A得和信托公司的合作，不少開發(fā)商也比先前更舍得將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，通過股權(quán)進(jìn)行融資的越來越多。因?yàn)閷?duì)于信托公司而言，股權(quán)融資收益較高，而且有這樣的抵押物，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較容易控制。房地產(chǎn)開

13、發(fā)商信托渠道融資的成本由此大幅增長(zhǎng)。一信托專業(yè)人士粗略估計(jì)，目前普遍的成本在年化18%左右，而在去年融資成本大概只在13%左右。“信托公司在房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中收取的手續(xù)費(fèi)已從之前的3%飆漲至4%左右。”其實(shí)不僅僅是開發(fā)商需求旺盛，持有現(xiàn)金等著購(gòu)買房地產(chǎn)信托計(jì)劃的投資者也不少。尤其是限購(gòu)政策后，人們手里的錢買不來房子，其他的投資渠道也不多，所以信托產(chǎn)品只要一有發(fā)行，幾天之內(nèi)就會(huì)募集結(jié)束，而且一定要預(yù)約才能買到。4.1.1加息對(duì)房地產(chǎn)信托的影響受到加息因素的影響，房地產(chǎn)信托收益也逐漸走高。據(jù)信托與理財(cái)研究所的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，今年的房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.38%，去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益

14、是9.37%，由此可見，今年產(chǎn)品的平均收益已經(jīng)較去年上漲了1個(gè)百分點(diǎn)。信托與理財(cái)研究所信托研究員陳朋真解釋，“今年還將有兩三次的加息預(yù)期，因此房地產(chǎn)信托的收益率還將有所提升?！苯眨胄泄嫉?011年一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，從貸款新增量看，2011年第一季度累計(jì)新增房地產(chǎn)貸款5095億元，同比少增3338億元。其中3月份當(dāng)月新增房地產(chǎn)貸款1665億元，同比少增321億元。4.1.2信托公司的做法信托業(yè)協(xié)會(huì)日前公布的2011年一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增房地產(chǎn)信托超過了700億元，而這個(gè)數(shù)字已經(jīng)與去年各季度的均值相持平。無論是4月底信托公司進(jìn)行的房地

15、產(chǎn)壓力測(cè)試，還是5月初監(jiān)管層叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傳言，抑或是信托業(yè)協(xié)會(huì)一季度新增房地產(chǎn)信托的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托刀尖起舞的身影無時(shí)無刻不在吸引著市場(chǎng)敏感的神經(jīng)。僅僅在年初沉寂了一個(gè)月之后，信托公司看似謹(jǐn)慎的腳步又在一季度末為房地產(chǎn)市場(chǎng)大量吸金。雖然上有政策，但是面對(duì)銀行信貸的緊縮與持續(xù)走高的收益率，信托公司針對(duì)這塊燙手山芋仍然有些欲罷不能。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，截至2011年一季度末，我國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.27萬億元，而在一系列數(shù)據(jù)中，最受人關(guān)注的莫過于房地產(chǎn)信托。去年底房地產(chǎn)信托余額為4323.68億元，在當(dāng)時(shí)全部資金信托中占比14.95%，今年看來，占比已經(jīng)提高了0.63%，而與去年同期相

16、比，則占比增加了4.94%。4.2房地產(chǎn)信托隱藏風(fēng)險(xiǎn)目前房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)依舊很高，由于銀行的融資成本低于信托，因此一些符合銀監(jiān)會(huì)要求的房地產(chǎn)企業(yè)通常都選擇在銀行貸款，而不符合銀監(jiān)會(huì)貸款標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)為了融通資金才會(huì)轉(zhuǎn)而向融資成本更高的信托市場(chǎng)，自身風(fēng)險(xiǎn)較高，加之信托融資成本相較于銀行融資成本更高，這使得房地產(chǎn)信托市場(chǎng)上的信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)顯著提高，用益信托工作室表示。5月6日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)第22次委務(wù)擴(kuò)大會(huì)上談到，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，要本著市場(chǎng)化原則和審慎經(jīng)營(yíng)要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，推動(dòng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刈?/p>

17、建部門等信息的溝通與共享。有相關(guān)專家曾經(jīng)指出，房地產(chǎn)信托主要面臨三種風(fēng)險(xiǎn)：資金被挪用、項(xiàng)目無法完工和房產(chǎn)賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。但是李旸認(rèn)為，上述幾種風(fēng)險(xiǎn)可能還是比較容易對(duì)付的風(fēng)險(xiǎn)，而更多的風(fēng)險(xiǎn)可能還在隱藏。5.1如何挑選安全新相對(duì)高的信托產(chǎn)品此類產(chǎn)品通常有兩類風(fēng)險(xiǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，可能導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)問題，從而威脅到信托資金的安全。或者由于信托融資成本較高，可能會(huì)使房企的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)信托可能面臨償付風(fēng)險(xiǎn)。第二，隨著政府相繼出臺(tái)的限購(gòu)令等調(diào)控政策，使得房企通過銷售來回款較為困難，可能無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益?！笆紫龋欢ㄊ沁x擇一直在業(yè)界比較知名，口碑好，在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行上經(jīng)驗(yàn)豐富且較

18、為牢靠的信托公司。好的信托公司會(huì)對(duì)產(chǎn)品有嚴(yán)格的把關(guān)，他們會(huì)謹(jǐn)慎地選擇資質(zhì)較好的項(xiàng)目，風(fēng)控措施和條件都會(huì)比較嚴(yán)苛?！毙磐袠I(yè)內(nèi)專家給投資者支招，其次和買任何銀行理財(cái)產(chǎn)品一樣，投資者一定要對(duì)自己選定的房地產(chǎn)信托計(jì)劃有一個(gè)比較詳盡的了解，仔細(xì)研究信托計(jì)劃的說明書，看清楚具體自己投入的資金是投放給哪個(gè)開發(fā)商的，具體會(huì)用于那個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，抵押擔(dān)保措施有哪些。最后，他提到，如果投資者投資了某房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，但持有一段時(shí)間后，心中仍有擔(dān)心，可以考慮通過轉(zhuǎn)讓脫手。在信托計(jì)劃成立后的封閉期轉(zhuǎn)讓，有的信托計(jì)劃需要轉(zhuǎn)讓方交贖回費(fèi)用，一般為信托計(jì)劃的1%-1.5%。不過有些產(chǎn)品并不能轉(zhuǎn)讓，那就只有等信托計(jì)劃結(jié)束。參考文獻(xiàn)【1】白龍,何紅宇;房地產(chǎn)信托融資分析與實(shí)踐J;金融縱橫;2003年11期【2】徐天曉，房地產(chǎn)信托火爆不減，證券日?qǐng)?bào)，2011-5-10【3】樓志文，