2021年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考試題庫（含答案）

1、2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考試題庫（含答案）單選題1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為()。A、一上一下式B、一下一上式C、二上一下式D、二下一上式答案：D解析：各物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”：物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)（一下），各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)部門（一上），財(cái)務(wù)部門對(duì)各部門的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括成本預(yù)算），并報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層，然后再自管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給備部門執(zhí)行（二下

2、）。2.按照()，可將云計(jì)算分為公有云、私有云和混合云。A、云的歸屬B、服務(wù)的層次C、云的范圍D、計(jì)算形式答案：A解析：對(duì)于云計(jì)算的分類，目前比較統(tǒng)一的方式是從以下兩個(gè)方面進(jìn)行劃分：按服務(wù)的層次，可分為IaaS（基礎(chǔ)架構(gòu)即服務(wù)）、PaaS（平臺(tái)即服務(wù)）、SaaS(軟件即服務(wù)）。按云的歸屬，主要分為公有云、私有云和混合云。3.不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)算期（比如下一年度）的需要、企業(yè)預(yù)測目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水平是()。A、固定預(yù)算法B、彈性預(yù)算法C、零基預(yù)算法D、概率預(yù)算法答案：C解析：零基預(yù)算法在編制預(yù)算時(shí)，不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)算期（比如下一年度）

3、的需要、企業(yè)預(yù)測目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水平。零基預(yù)算法的編制工作量較大，但優(yōu)點(diǎn)是不受過去因素的影響。在企業(yè)開拓新項(xiàng)目或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化時(shí)，可能就需要采用零基預(yù)算法編制新的預(yù)算。4.下列關(guān)于現(xiàn)有商業(yè)模式的說法錯(cuò)誤的是()。A、物業(yè)資源開發(fā)商的實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營B、物業(yè)顧問服務(wù)商的實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品C、物業(yè)資源開發(fā)商，又稱為多種經(jīng)營模式D、物業(yè)顧問服務(wù)商，又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式答案：D解析：從盈利模式的角度，大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為三種類型：物業(yè)服務(wù)提供商，又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式.物業(yè)資源開發(fā)商，又稱為多種

4、經(jīng)營模式，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營，物業(yè)顧問服務(wù)商，又稱不動(dòng)產(chǎn)顧問服務(wù)模式，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。5.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的()貸款利率。A、最小B、最低C、最高D、平均答案：C解析：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。6.成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在()階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A、招標(biāo)階段B、設(shè)計(jì)階段C、施工階段D、入駐階段答案：B解析：成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在設(shè)計(jì)階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以便從后期園區(qū)使用和物業(yè)管

5、理服務(wù)角度對(duì)設(shè)計(jì)提出建議和意見。7.下列消費(fèi)者的行為中，最有可能屬于沖動(dòng)性購物的是()。A、顧客進(jìn)入購物中心的眼鏡店購買了一副眼鏡B、顧客進(jìn)入購物中心的珠寶店購買了一對(duì)戒指C、顧客進(jìn)入購物中心的時(shí)裝店購買了一套時(shí)裝D、顧客在臨走時(shí)買了一支蛋卷冰淇琳答案：D解析：承租商的組合要同時(shí)滿足有目的性的購物和沖動(dòng)性的購物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說消費(fèi)者來到該購物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開其目標(biāo)商店時(shí)隨手買了一支蛋卷冰淇琳，則屬于沖動(dòng)性購物。8.()是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績（經(jīng)營額）不相關(guān)的個(gè)最低收入。A、物業(yè)管理費(fèi)

6、B、百分比租金C、基礎(chǔ)租金D、代收代繳費(fèi)用答案：C解析：基礎(chǔ)租金又稱保底租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的個(gè)最低收入。9.如果承租商的基礎(chǔ)租金是20萬元，百分比租金的百分比為10%，該承租商的營業(yè)額為180萬元，則此時(shí)該承租商應(yīng)繳納的租金為()萬元。A、18B、20C、26D、38答案：B解析：根據(jù)題中數(shù)據(jù)，因?yàn)?80萬元20/10%=200萬元，所以此時(shí)該承租商應(yīng)繳納的租金為基礎(chǔ)租金，即20萬元。10.處于良好的地理位置，建筑物的實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，指的是()寫字樓。A、甲級(jí)B、乙級(jí)C、丙級(jí)D、丁級(jí)答案：

7、B解析：國外通常特寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。其中，乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。11.風(fēng)險(xiǎn)管理的首要任務(wù)是()。A、風(fēng)險(xiǎn)回避B、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別答案：D解析：風(fēng)險(xiǎn)的重要特征是它的不確定性和潛在性，不易被人們感受到或了解到。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理首要的就是要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識(shí)和區(qū)別風(fēng)險(xiǎn)。12.關(guān)于公寓、別墅特約服務(wù)定價(jià)，下列說法錯(cuò)誤的是()。A、特約服務(wù)定價(jià)要充分考慮企業(yè)成本、利潤和市場價(jià)格等多方面因素B、定價(jià)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的市場

8、價(jià)格C、特約服務(wù)定價(jià)不能高于市場價(jià)格D、特約服務(wù)定價(jià)可以略高于市場價(jià)格答案：C解析：特約服務(wù)定價(jià)要充分考慮企業(yè)成本、利潤和市場價(jià)格等多方面因素。企業(yè)成本要進(jìn)行全成本核算，尤其是管理成本的核算。利潤率的設(shè)定可以結(jié)合問卷調(diào)查分析客戶的承受能力，確定區(qū)間范圍。定價(jià)還要結(jié)合此項(xiàng)目的市場價(jià)格，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)相對(duì)于市場服務(wù)具有便捷和可追溯的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于社區(qū)內(nèi)需求量相對(duì)有限導(dǎo)孔服務(wù)成本增加，定價(jià)可以略高于市場價(jià)，尤其是些需求量較少、作業(yè)難度大的項(xiàng)目，定價(jià)會(huì)明顯高于市場價(jià)。13.下列關(guān)于產(chǎn)業(yè)園物業(yè)調(diào)處理與園區(qū)開發(fā)商、管委會(huì)的關(guān)系的說法，錯(cuò)誤的是()。A、掌握?qǐng)@區(qū)定位，明確園區(qū)特殊需求和規(guī)定B

9、、向日方說明物業(yè)自營配套商業(yè)服務(wù)的必備性和優(yōu)勢(shì)C、建立良好的溝通渠道，定期走訪，積極反饋園區(qū)企業(yè)需求D、服務(wù)的提供遵循效益最大化的原則答案：D解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極處理好與園區(qū)開發(fā)商和管委會(huì)的關(guān)系，了解并掌握?qǐng)@區(qū)定位，明確園區(qū)特殊需求和規(guī)定，積極做好相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的介紹工作，贏得甲方對(duì)規(guī)范管理的支持。建立良好的溝通渠道，定期走訪，積極反饋園區(qū)企業(yè)需求，對(duì)甲方提出的意見和建議盡快反饋和落實(shí)。開展經(jīng)營服務(wù)，要配合園區(qū)定位，要滿足客戶需求，更要贏得甲方的支持和許可。在前期入住率不高的情況下，向甲方說明物業(yè)自營配套商業(yè)服務(wù)的必備性和優(yōu)勢(shì)，爭取經(jīng)營場地免租或減租。14.通過物業(yè)資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)

10、是使這些物業(yè)在所處的市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)()的目標(biāo)。A、價(jià)值最大化B、收入最大化C、成本最小化D、風(fēng)險(xiǎn)最小化答案：A解析：以資產(chǎn)的概念、特征以及資產(chǎn)管理的概念為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理來看，物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或請(qǐng)求，對(duì)委托的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理和經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，同時(shí)能分享其價(jià)值創(chuàng)造的成果，實(shí)現(xiàn)多方共贏或其他特定目標(biāo)的行為。15.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。A、注冊(cè)B、審核C、登記備案D、批準(zhǔn)答案：C解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門

11、辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。16.一個(gè)園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要()。A、13年B、35年C、57年D、710年答案：B解析：由于園區(qū)建筑體量大，地處相對(duì)偏遠(yuǎn)，雖然有政府招商引資的優(yōu)勢(shì)，但一般很難在短時(shí)間內(nèi)完成整體園區(qū)招商工作，一個(gè)園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要35年的時(shí)間。17.運(yùn)用收益估估價(jià)，需要預(yù)測估價(jià)對(duì)象的()。A、收益B、未來收益C、預(yù)期收益D、經(jīng)營任務(wù)答案：B解析：收益法的計(jì)算方式是將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以

12、分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。18.下列不屬于公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目的是()。A、前臺(tái)服務(wù)B、居間服務(wù)C、家政服務(wù)D、交通服務(wù)答案：B解析：公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目包括：前臺(tái)服務(wù)、臨時(shí)照管兒童服務(wù)、托幼服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)、醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)、裝修服務(wù)、園藝綠化服務(wù)、郵遞服務(wù)、洗車服務(wù)、汽車租賃服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)、社區(qū)倉庫服務(wù)、商務(wù)服務(wù)和超市服務(wù)。19.公寓的土地使用年限為()年。A、70B、30C、40D、50答案：C解析：在我國，公寓沒有嚴(yán)格的定義，般是指居住條件較為完善可供出售或出租給眾多人士分開獨(dú)立居住的分層、分戶住宅物業(yè)。與一般住宅樓宇的主要不同的是其土地使用年限可能只有40

13、年。20.下列關(guān)于信息技術(shù)對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理的意義的說法錯(cuò)誤的是()。A、推動(dòng)物業(yè)經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，全面提升服務(wù)質(zhì)量B、充分利用自然能源和人工能源C、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式D、信息技術(shù)是提高物業(yè)經(jīng)營管理效率、增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的新動(dòng)力答案：B解析：現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的開發(fā)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)逐步擺脫勞動(dòng)密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對(duì)用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動(dòng)物業(yè)經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作與服務(wù)質(zhì)量的全面提升具有戰(zhàn)略意義?？梢哉f，現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用既可以幫物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造新的商業(yè)模式，又可以改變管理服務(wù)方式、降低管理服務(wù)成本，提高管理服務(wù)工作的透明度，是一項(xiàng)提高管理效率、增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力的新動(dòng)

14、力。同時(shí)，所服務(wù)的對(duì)象也會(huì)深刻感受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的科技含量、與時(shí)俱進(jìn)的經(jīng)營理念和高品質(zhì)的管理服務(wù)水平。21.下列物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容中，以運(yùn)行管理為主的是()。A、物業(yè)管理和設(shè)施管理B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理C、設(shè)施管理和投資組合管理D、資產(chǎn)管理和投資組合管理答案：A解析：物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)投資組合管理以策略性管理為主。22.復(fù)利計(jì)息時(shí)，幾個(gè)計(jì)息周期后的本利和是()。A、Fn=PniB、Fn=P(1+in)C、Fn=P(1-i)n-iD、Fn=P(1+i)n答案：D解析：復(fù)利計(jì)息，是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息

15、”。則第n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1i=P(1+i)n。23.商業(yè)物業(yè)的支撐是()。A、商品B、承租商C、顧客D、服務(wù)答案：D解析：商業(yè)物業(yè)是千萬種商品的集散地，商業(yè)物業(yè)以商品為核心，以承租商為平臺(tái)，以顧客為渠道，以服務(wù)為支撐，通過專業(yè)促銷和運(yùn)營，完成商品從采購入庫、上架、推銷、售出、結(jié)算、退換貨等一系列活動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營利潤。24.某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其

16、在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是()萬元。A、182.16；259.47B、150.53；249.47C、182.16；217.84D、192.16；249.47答案：D解析：由題意：n1=15*12=180個(gè)月，n2=5*12=60個(gè)月，i=9%/12=0.75%，初始購買價(jià)格=400萬元，則具體計(jì)算過程如下：初始抵押貸款數(shù)額：P=400*60%=240（萬元），投資者月還本付息數(shù)額為：A=P*i/1-(1+i)-n=240*0.75%/1-(1+0.75%)-180=2.2342（萬元），第6年初寫字樓物業(yè)的價(jià)值為：400*(1+2%）5=441.63(萬元)，第6

17、年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為：P=(A/i)*1-(1+i)-n=(2.2342/0.075%)*1-(1+0.75%)-(180-60)=192.16(萬元)，投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)擁有的物業(yè)權(quán)益價(jià)值為：441.63-192.16=249.47(萬元)。25.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是()。A、防止物業(yè)泡沫B、滿足客戶需求C、合理籌劃物業(yè)稅收D、提供舒適環(huán)境并切實(shí)保障物業(yè)的治安安全答案：B解析：物業(yè)經(jīng)營管理主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以滿足客戶需求為目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（臺(tái)設(shè)施管理）、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命期的綜合性管理服務(wù)與經(jīng)營活動(dòng)。26.下

18、列各表達(dá)式中，正確的是()。A、凈資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前凈利潤/正均資產(chǎn)總額*100%B、利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額/利息支出C、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/正均資產(chǎn)總額D、銷售增長率=本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/本年主營業(yè)務(wù)收入總額*100%答案：B解析：具體分析如下：A項(xiàng)，總資產(chǎn)報(bào)酬率=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額*100%C項(xiàng)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額D項(xiàng)，銷售（營業(yè)）增長率=本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/上年主營業(yè)務(wù)收入總額*100%27.從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，必須首先()。A、了解和掌握商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的目標(biāo)B、了解和掌握客戶的需求C、了解和掌握商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管

19、理的特點(diǎn)D、對(duì)商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)及商業(yè)物業(yè)實(shí)施管理答案：C解析：從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，必須首先了解和掌握商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的特點(diǎn)。否則容易發(fā)生好心辦錯(cuò)事的情況，或出現(xiàn)管理空白區(qū)，有的甚至?xí)苯佑绊戨p方的協(xié)調(diào)，影響商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營效益。28.企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)（或所有者權(quán)益）的比率是()。A、權(quán)益資本凈利率B、權(quán)益資產(chǎn)凈利率C、資金利潤率D、投資收益率答案：A解析：每股收益（或稱為權(quán)益資本凈利率），是企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)（或所有者權(quán)益）的比率，用以反映企業(yè)運(yùn)用自由資本獲得利潤的能力。29.在收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。A、通常意義的成本B、費(fèi)用C、價(jià)格D、營業(yè)費(fèi)答案：C解析：成

20、本法可以說是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。30.由國家授權(quán)的單位即國有企事業(yè)單位自行管理的房屋租賃屬于()。A、直管公房租賃B、自管公房租賃C、私房租賃D、他營房屋租賃答案：B解析：按照我國的管理體制，公房分為直管公房和自管公房。自管公房由國家授權(quán)的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證。31.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是()。A、居住用房租賃B、自動(dòng)延期租賃C、公房租賃D、定期租賃答案：D解析：定期租賃是有明確租賃期限的租賃形式，它包含確定的起始日期和終止日期。期限屆滿，物業(yè)

21、租賃關(guān)系也隨之終止。這是最常見的一種物業(yè)租賃形式。租賃的時(shí)間期限不確定，可長可短。當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，承租人必須把物業(yè)交還給業(yè)主。32.下列關(guān)于酒店公寓散客租賃管理服務(wù)說法錯(cuò)誤的是()。A、散客客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對(duì)象B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預(yù)售期、銷售期和售后期三個(gè)階段C、對(duì)有預(yù)定和無預(yù)定的客戶，酒店公寓提供相同的服務(wù)程序D、散客退房一般是到前臺(tái)自行結(jié)賬答案：A解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個(gè)重要補(bǔ)充，對(duì)增加酒店公寓營業(yè)收入起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對(duì)象。33.下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的說法中，不正確的是()。A、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以

22、當(dāng)事人相互信任為前提B、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)腃、物業(yè)服務(wù)合同既不是諾成性合同又不是勞務(wù)合同D、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同答案：C解析：C項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。34.下列關(guān)于醫(yī)院物業(yè)服務(wù)員工承受壓力的能力的說法，錯(cuò)誤的是()。A、物業(yè)服務(wù)人員往往會(huì)被誤認(rèn)為是醫(yī)務(wù)人員而受到莫名的指責(zé)甚至刁難B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)物業(yè)服務(wù)人員不斷進(jìn)行心理輔導(dǎo)，緩解壓力C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行基本醫(yī)療知識(shí)和患者心理知識(shí)的培訓(xùn)，使他們?cè)谂c患者打交道時(shí)能得心應(yīng)手D、物業(yè)服務(wù)員工應(yīng)忍氣吞聲答案：D

23、解析：在病人眼中，沒有醫(yī)生與物業(yè)服務(wù)員工之分。往往物業(yè)服務(wù)人員會(huì)被誤認(rèn)為是醫(yī)務(wù)人員而受到莫名的指責(zé)甚至刁難。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)物業(yè)服務(wù)人員不斷進(jìn)行心理輔導(dǎo)，緩解壓力，做好本職工作。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)他們的基本醫(yī)療知識(shí)和患者心理知識(shí)的培訓(xùn)，使他們?cè)谂c患者打交道時(shí)能逐步做到得心應(yīng)手。35.學(xué)校物業(yè)的屬性不包括()。A、屬于不動(dòng)產(chǎn)B、屬于生產(chǎn)資料C、屬于教育資料D、屬于生活資料答案：C解析：學(xué)校物業(yè)屬性：是一種資產(chǎn)，是固定資產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，是學(xué)校教學(xué)科研工作不可或缺的載體，屬于生產(chǎn)資料，是師生學(xué)習(xí)和生活的空間，屬于必不可少的生活資料。學(xué)校物業(yè)的這三個(gè)屬性是學(xué)校物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)工作中要始終關(guān)注

24、的。36.我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了()的特點(diǎn)。A、商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)B、國家分類標(biāo)準(zhǔn)C、零售業(yè)態(tài)D、商業(yè)物業(yè)管理具有基本共性答案：A解析：我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，即同時(shí)考慮其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素進(jìn)行分類。其中，規(guī)模一項(xiàng)主要用經(jīng)營面積來衡量。經(jīng)營面積是指零售店鋪內(nèi)收銀線以內(nèi)的自營面積。37.下列屬于實(shí)際辦公室的特點(diǎn)的是()。A、為客戶提供個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址B、辦公空間使用管理具有較大的靈活性C、同時(shí)擁有齊全的會(huì)議室、秘書和其他支持服務(wù)D、客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源答案

25、：B解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實(shí)際辦公室和虛擬辦公室：實(shí)際辦公室租賃使用對(duì)象一般為一家企業(yè)，有實(shí)際具體辦公空間，辦公空間使用管理具有較大的靈活性，虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時(shí)使用，數(shù)家企業(yè)可以租用服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒有實(shí)際具體的辦公空間，是為客戶提供一個(gè)高價(jià)值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個(gè)可靠、成功的形象，同時(shí)擁有齊全的會(huì)議室、秘書和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時(shí)，隨時(shí)擁有所需的所有資源，即客戶充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)資源。38.小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為()。A、物業(yè)內(nèi)部空間B、物業(yè)附屬空間C、物業(yè)內(nèi)部資源D、物業(yè)關(guān)聯(lián)資源答案：B解析：從物業(yè)使用

26、屬性上劃分，可將物業(yè)資源分為內(nèi)部資源和關(guān)聯(lián)資源，內(nèi)部空間和附屬空間。例如，小區(qū)門口空地、道路、綠化帶可以看作物業(yè)關(guān)聯(lián)資源，小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為物業(yè)附屬空間，這些資源和空間通過合理利用也能為業(yè)主和企業(yè)帶來定的經(jīng)濟(jì)效益。39.某企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入780000元，流動(dòng)資產(chǎn)期初余額為520100元，期末余額為529150元，則該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為()。A、1.673B、1.681C、1.487D、1.642答案：C解析：平均流動(dòng)資產(chǎn)總額是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額的年初數(shù)與年末數(shù)的算術(shù)平均值。本題中，平均流動(dòng)資產(chǎn)總額=(520100+529150)/2=524625（元），則該企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

27、為：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額*100%=780000/524625=1.487。40.房屋租賃實(shí)行登記備案制度，要求房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后()日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。A、5B、10C、15D、30答案：D解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。41.根據(jù)資本化方式的不同，可以將收益法分為()和報(bào)酬資本化法。A、直接資本化法B、收益還原法C、假設(shè)開發(fā)法D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法答案：A解析：根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同

28、，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化和報(bào)酬資本化法。42.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以()為基礎(chǔ)。A、客戶基本需求B、利潤最大化的目標(biāo)C、物業(yè)的增值服務(wù)D、基本物業(yè)服務(wù)答案：D解析：寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理要以基本物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)，不要脫離基本物業(yè)服務(wù)。這樣，可以盡量減少資金、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等方面的劣勢(shì)，大大降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。反之將會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，甚至導(dǎo)致喪失該寫字樓的服務(wù)管理權(quán)。43.人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的()A、80%B、60%C、30%D、90%答案：A解析：最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第八條規(guī)定，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)

29、確定，未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。44.服務(wù)量增至邊際成本()邊際收入時(shí)，為企業(yè)獲得最大利潤的服務(wù)量。A、大于B、等于C、小于D、不等于答案：B解析：邊際成本是指在定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時(shí)，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務(wù)量。45.期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來()進(jìn)行商品交割的價(jià)格。A、較長一段時(shí)間B、某個(gè)日

30、期C、短期內(nèi)D、某個(gè)地點(diǎn)答案：B解析：期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。物業(yè)也有類似期貨交易的期貨價(jià)格，物業(yè)的期貨價(jià)格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房價(jià)格（含土地價(jià)格）。46.物業(yè)服務(wù)企業(yè)()是寫字樓經(jīng)營管理設(shè)計(jì)的前提。A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略B、經(jīng)營資金投入C、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)D、經(jīng)營管理企業(yè)文化答案：A解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略是寫字樓經(jīng)營掛歷設(shè)計(jì)的前提。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)框架內(nèi)設(shè)想經(jīng)營的項(xiàng)目和內(nèi)容。47.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施經(jīng)營項(xiàng)目的管理運(yùn)營工作中要以()為中心及時(shí)調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平。A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略

31、B、經(jīng)營管理方法C、客戶服務(wù)需求D、經(jīng)營管理計(jì)劃答案：C解析：準(zhǔn)備工作基本完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開始實(shí)施經(jīng)營項(xiàng)目的管理運(yùn)營工作。在工作過程中，要以客戶服務(wù)需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略的指引，機(jī)動(dòng)靈活地運(yùn)用各種經(jīng)營管理方法和措施，及時(shí)調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務(wù)質(zhì)量。48.()是園區(qū)的政策指導(dǎo)和監(jiān)督單位。A、園區(qū)開發(fā)商B、園區(qū)管委會(huì)C、政府D、物業(yè)企業(yè)答案：B解析：園區(qū)開發(fā)商負(fù)責(zé)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理，是園區(qū)的具體經(jīng)營管理單位；園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的制定、招商引資，是園區(qū)的政策指導(dǎo)和監(jiān)督單位。49.物業(yè)管理實(shí)行注冊(cè)制的國家或地區(qū)是()。A、中國大

32、陸B(tài)、香港C、臺(tái)灣D、美國答案：D解析：美國物業(yè)管理實(shí)行注冊(cè)制，任何注冊(cè)物業(yè)管理師都必須達(dá)到美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)（IREM）制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，在拿到注冊(cè)物業(yè)管理師(CPM)證書后，物業(yè)管理師方可組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)。50.下列對(duì)滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、滾動(dòng)預(yù)算具有促進(jìn)企業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的作用B、逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量大，但是預(yù)算精度較高C、滾動(dòng)預(yù)算能根據(jù)當(dāng)前預(yù)算執(zhí)行過程中的種種情況及時(shí)加以修訂D、概率預(yù)算可以對(duì)成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量做出近似的估計(jì)，使預(yù)算更為符合實(shí)際答案：B解析：B項(xiàng)，逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量小，但預(yù)算精度較差。51

33、.產(chǎn)業(yè)園在香港被特為(）A、工業(yè)園地B、工業(yè)村C、企業(yè)區(qū)D、工業(yè)園答案：B解析：產(chǎn)業(yè)園在日本被特為“工業(yè)團(tuán)地”，在中國香港被稱為“工業(yè)村”，在英國則稱為“企業(yè)區(qū)”。由于類型的多樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前還沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義。52.下列企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)中，考慮了資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)的有()。A、利潤最大化B、資本利潤率最大化C、每股收益最大化D、股東財(cái)富最大化答案：D解析：利潤最大化存在一些缺點(diǎn)：沒有考慮利潤的取得時(shí)間，沒有考慮所獲利潤和投入資本數(shù)量的關(guān)系，沒有考慮獲取利潤和所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。每股收益最大化存在以下缺點(diǎn)：仍然沒有考慮每股收益取得的時(shí)間，仍然沒有考慮每股收益的風(fēng)險(xiǎn)。股東財(cái)富最大化，也可以稱為股

34、價(jià)最大化。在股市中，企業(yè)的股價(jià)代表投資大眾對(duì)企業(yè)股權(quán)價(jià)值的評(píng)價(jià)，股價(jià)反映了資本和獲利之間的關(guān)系，也反映了每股收益大小和取得時(shí)間，還受到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大小的影響，當(dāng)然，股價(jià)還會(huì)受到各種市場交易因素的影響。53.在對(duì)小業(yè)主、承租商進(jìn)行管理時(shí)，經(jīng)營者是承租商的商業(yè)物業(yè)類型是()A、分散使用權(quán)型B、分散產(chǎn)權(quán)型C、統(tǒng)一使用權(quán)型D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型答案：D解析：對(duì)小業(yè)主、承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商業(yè)物業(yè)，其經(jīng)營者一般情況下都是承租商，有的還可以再轉(zhuǎn)租。租賃合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租商的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。54.如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，按復(fù)利

35、計(jì)息，年名義利率是()。A、12%B、12.55%C、12.68%D、13.55%答案：A解析：因?yàn)樵吕蕿?%，即周期利率為1%，根據(jù)周期利率=名義利率/每年的計(jì)息周期數(shù)，有r/2=1%，則r=12%。55.在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定的事項(xiàng)是()A、租金方案B、能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式C、租賃經(jīng)營預(yù)算D、吸引租戶的策略答案：B解析：租賃方案主要是對(duì)物業(yè)租賃過程中將要發(fā)生的主要事項(xiàng)進(jìn)行分析，并逐項(xiàng)設(shè)計(jì)具體實(shí)施內(nèi)容、計(jì)劃安排等。租賃方案的內(nèi)容不僅要對(duì)租賃活動(dòng)進(jìn)行宏觀概括，而且要重視細(xì)節(jié)，既要有租賃問題詳盡描述，又要有針對(duì)性的可行性措施，既要覆蓋租賃全過程，又能突出重點(diǎn)。在制訂租賃方案時(shí)，

36、首先需要確定租賃房屋的類型、面積和租賃方式。56.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系是：名義利率越_，計(jì)息周期越_，則實(shí)際利率與名義利率的差異就越_。()A、大，長，小B、小，短，小C、大，短，大D、小，長，大答案：C57.物業(yè)的價(jià)格與租金的關(guān)系，如同()。A、買賣與租賃的關(guān)系B、本金與利息的關(guān)系C、存款與貸款的關(guān)系D、現(xiàn)金和存款的關(guān)系答案：B解析：物業(yè)的價(jià)格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。58.關(guān)于財(cái)務(wù)分析中的比較分析法，下列說法不正確的是()。A、比較分析法是財(cái)務(wù)分析中常用的方法B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類企業(yè)比C、比較

37、分析不可以與計(jì)劃預(yù)算比D、比較分析包括趨勢(shì)分析和橫向比較答案：C解析：C項(xiàng)，財(cái)務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史比（也稱“趨勢(shì)分析”），可以與同類企業(yè)比（也稱“橫向比較”），也可以與計(jì)劃預(yù)算比。59.通常用來表示物業(yè)的從“外”到“內(nèi)”一“進(jìn)”的方便程度的術(shù)語是()。A、便捷性B、方便程度C、可及性D、可通達(dá)性答案：C解析：可及性與便捷性的含義基本相同。但通常用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”“進(jìn)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”“出”的方便程度。60.下列不屬于可供企業(yè)選擇的市場營銷策略的是()。A、品牌營銷B、集中性營銷C、無差異營銷D、差異性營銷答案：A解析

38、：可供企業(yè)選擇的市場營銷策略有三種：無差異營銷，是指企業(yè)不考慮細(xì)分市場的差異性，對(duì)整個(gè)市場只提供一種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對(duì)的是客戶的共同需求而不是不同需求。差異性營銷是指企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營銷方案，以滿足不同細(xì)分市場的需求。集中性營銷，是指企業(yè)將整體市場細(xì)分后，只選擇其中一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場作為目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。二、多項(xiàng)選擇題61.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別()。A、附隨性B、守法性C、潛隱性D、保障性答案：D解析：商業(yè)物業(yè)管理是商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的重要保障。商業(yè)物業(yè)管理的主要活動(dòng)有時(shí)與商

39、業(yè)經(jīng)營活動(dòng)在時(shí)間上同步，有時(shí)超前、有時(shí)滯后。工程系統(tǒng)的任何故障、秩序維護(hù)工作的任何疏忽都將給商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的備方帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失，無論是廠商、店家的經(jīng)濟(jì)損失，還是個(gè)體消費(fèi)者的索賠都將對(duì)正常的管理工作帶來負(fù)面影響。這也是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別。62.沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，而是直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是()。A、清償能力指標(biāo)B、貸款利率指標(biāo)C、靜態(tài)指標(biāo)D、動(dòng)態(tài)指標(biāo)答案：C解析：靜態(tài)指標(biāo)是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算得出的指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算方便，通常在投資項(xiàng)目進(jìn)行概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。63.以下關(guān)于我國綠色建筑的物

40、業(yè)經(jīng)營管理的困境，說法錯(cuò)誤的是()。A、綠色建筑經(jīng)營管理的評(píng)價(jià)體系不完善B、綠色建筑物業(yè)經(jīng)營管理標(biāo)準(zhǔn)空缺C、相關(guān)政府部門監(jiān)督不力D、物業(yè)管理從業(yè)人員“綠色”意識(shí)缺乏答案：C解析：我國綠色建筑的物業(yè)經(jīng)營管理仍處在初級(jí)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨綠色建筑經(jīng)營管理的評(píng)價(jià)體系不完善、綠色建筑物業(yè)經(jīng)營管理標(biāo)準(zhǔn)空缺、物業(yè)管理從業(yè)人員“綠色”意識(shí)缺乏等困境，并且，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營管理理念、技術(shù)、方法、手段等方面與綠色建筑評(píng)價(jià)體系標(biāo)準(zhǔn)的要求也存在較大差距。64.最早的購物中心(ShoppingCenter)出現(xiàn)在()。A、日本B、法國C、德國D、美國答案：D解析：最早的現(xiàn)代購物中心建成于美國，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的

41、必然產(chǎn)物。1956年，美國第一個(gè)購物中心SouthdaleMall在明尼阿波利斯城附近開業(yè)。65.下列關(guān)于學(xué)校物業(yè)對(duì)假期活動(dòng)管理的說法，錯(cuò)誤的是()。A、要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員B、加強(qiáng)與活動(dòng)主辦方的溝通和協(xié)調(diào)C、實(shí)行前置設(shè)防D、全權(quán)交給活動(dòng)主辦方答案：D解析：學(xué)校利用假期可以組織各種活動(dòng)，社會(huì)上的各類機(jī)構(gòu)也會(huì)利用學(xué)校假期，借用學(xué)校場地組織活動(dòng)。假期活動(dòng)最應(yīng)關(guān)注的是安全問題包括：防火，防盜，防踩踏事故；防止迷路。對(duì)此物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員，加強(qiáng)與活動(dòng)主辦方的溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)行前置設(shè)防，防止各類安全事故的發(fā)生。作為經(jīng)營內(nèi)容之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以集中采購假期活動(dòng)所需的物

42、品出售。這既方便了用戶，又增加了企業(yè)的利潤。66.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A、開發(fā)期B、計(jì)算期C、性能壽命期D、動(dòng)態(tài)投資回收期答案：B解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。67.對(duì)商業(yè)物業(yè)的一切可視事物進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播方式屬于()。A、管理促銷和營銷活動(dòng)B、建立商業(yè)物業(yè)識(shí)別系統(tǒng)C、管理商業(yè)物業(yè)內(nèi)部形象D、管理商業(yè)物業(yè)外部形象答案：

43、B解析：建立商業(yè)物業(yè)識(shí)別系統(tǒng)是強(qiáng)化商業(yè)物業(yè)形象的一種重要方式，是種借以改變商業(yè)物業(yè)形象，注入新鮮感，使商業(yè)物業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)商業(yè)物業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使商業(yè)物業(yè)的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和專用化。68.在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。A、提升信譽(yù)B、優(yōu)化服務(wù)C、樹立品牌D、獲取利潤答案：D解析：在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，獲取利潤是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本目的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求利潤的形式、手段不盡相同，但最終是為了產(chǎn)生效益。利潤保障物業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展的必需條件。69.()是一

44、種最基本、最常用的調(diào)查方法。A、訪問法B、觀察法C、實(shí)驗(yàn)法D、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法答案：A解析：訪問法是一種最基本、最常用的調(diào)查方法。實(shí)施這種方法需要科學(xué)地設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用訪問技巧。70.西方認(rèn)為投資物業(yè)最重要的是()。A、區(qū)位B、價(jià)格C、供求因素D、品質(zhì)答案：A解析：由于物業(yè)不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。71.下列各項(xiàng)中，不用計(jì)算借款償還期的是()。A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營項(xiàng)目C、房地產(chǎn)

45、開發(fā)之后進(jìn)行自營的項(xiàng)目D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項(xiàng)目答案：D解析：借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。72.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金，下列表述不正確的是()。A、準(zhǔn)備金又稱大修理基金B(yǎng)、用于物業(yè)的日常維修和更新改造C、如果準(zhǔn)備金來自物業(yè)收益，應(yīng)從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D、準(zhǔn)備金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金答案：B解析：準(zhǔn)備金又稱大修理基

46、金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。73.確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)()確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。A、市場租金水平B、收租損失C、業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平D、物業(yè)管理成本答案：C解析：在確定基礎(chǔ)租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接收的最低租金水平而確定。74.()經(jīng)營模式比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。A、自主經(jīng)營型B、聯(lián)合經(jīng)營型C、委

47、托經(jīng)營型D、資源經(jīng)營型答案：A解析：自主經(jīng)營型的優(yōu)點(diǎn)：所提供的經(jīng)營內(nèi)容具有一定的針對(duì)性，比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，不用受制于專業(yè)公司，也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。75.在房地產(chǎn)投資分析中，現(xiàn)金流量是()。A、用來考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力的指標(biāo)B、把一項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立的系統(tǒng)，某時(shí)期一時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入C、把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入D、把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為獨(dú)立系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金答案：C解析：投資，必然涉及成本與收益的計(jì)算。投資分析中，把一項(xiàng)投資看作個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金

48、稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流入。把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫作現(xiàn)金流量。76.反映企業(yè)收益對(duì)償付債務(wù)利息的保障程度和企業(yè)償債能力的是()。A、資產(chǎn)積累率B、已獲利息倍數(shù)C、現(xiàn)金流量表D、利潤率答案：B解析：已獲利息倍數(shù)是指企業(yè)一定時(shí)期的息前稅前利潤總額與利息支出的比值。該指標(biāo)反映了當(dāng)期企業(yè)收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，從償債資金來源角度考察企業(yè)債務(wù)利息的償還能力。已獲利息倍數(shù)充分反映了企業(yè)收益對(duì)償付債務(wù)利息的保障程度和企業(yè)的債務(wù)償還能力。77.()提出世界上第一個(gè)綠色建筑綜合評(píng)估系統(tǒng)。A、英國B、美國C、加拿大D、澳大利亞答案：A解析：英國于1990年提出的BRE

49、EAM是世界上第一個(gè)綠色建筑綜合評(píng)估系統(tǒng)，也是國際上第一套實(shí)際應(yīng)用于市場和管理之中的綠色建筑評(píng)價(jià)方法，其采用了一個(gè)相當(dāng)透明、開放和比較簡單的評(píng)估架構(gòu)主要評(píng)估條款包括管理、能源、健康舒適、土地使用、選址的生態(tài)價(jià)值等9個(gè)方面。78.凈現(xiàn)值是指投資者可接受的()，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。A、最低收益率B、最高收益率C、社會(huì)平均收益率D、內(nèi)部收益率答案：A解析：凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。79.關(guān)于銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)的說法不正確的是()。A、銀行總部內(nèi)既有相對(duì)封閉的辦

50、公區(qū)域，又有對(duì)外開放的營業(yè)場所B、既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求C、保證物業(yè)的秩序安全，銀行的信息安全是銀行自己的責(zé)任與物業(yè)無關(guān)D、銀行總部突發(fā)事件轉(zhuǎn)多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)豐富的應(yīng)變能力答案：C解析：銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：銀行總部內(nèi)既有相對(duì)封閉的辦公區(qū)域，又有對(duì)外開放的營業(yè)場所，既要保證銀行內(nèi)部人員辦公環(huán)境的私密安全，又要確保銀行重要客戶的出入便捷，需要物業(yè)合理的分區(qū)管理。既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求，需要物業(yè)在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中不失管理。既要保證物業(yè)的秩序安全

51、，又要維護(hù)銀行的信息安全，需要物業(yè)人防與技防的完美結(jié)合。銀行總部由于自身性質(zhì)的特點(diǎn)，突發(fā)事件較多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)豐富的應(yīng)變能力。80.關(guān)于物業(yè)維修和維護(hù)的開支，下列表述不正確的是()。A、在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資B、業(yè)主會(huì)盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶C、物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實(shí)際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)D、對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機(jī)構(gòu)投資者可能會(huì)因此拒絕參與投資答案：C解析：C項(xiàng)，關(guān)于租賃房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應(yīng)有明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)具有使用安全性，包括門窗、墻體、

52、地面、防水、管線、照明、制冷、供暖、家具、家電等。一般情況下，出租人應(yīng)該負(fù)責(zé)這部分設(shè)施設(shè)備日常使用的維修養(yǎng)護(hù)，保證安全性，但是也可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人。承租人自備設(shè)施設(shè)備的安全性應(yīng)由承租人自己負(fù)責(zé)。81.大型購物中心或超市常采用的租金形式是()。A、凈租B、毛租C、總租D、百分比租金答案：D解析：百分比租金通常也稱為超額租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃。承租人除向出租人定期支付固定租金（也稱為基礎(chǔ)租金）外，還要根據(jù)其超出預(yù)定營業(yè)額的部分，按百分比向出租人繳納。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。82.在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性不包括()。A、收入狀況不同B、工作內(nèi)

53、容不同C、工作時(shí)間不同D、周邊工作、生活環(huán)境的不同答案：C解析：寫字樓經(jīng)營的內(nèi)容既要有全面性又具有針對(duì)性。在不同檔次的寫字樓里，客戶群體構(gòu)成的差異性很大，如：收入狀況不同，形成不同消費(fèi)水平的客戶群體，工作內(nèi)容不同，形成不同專業(yè)服務(wù)需求的客戶群體，周邊工作、生活環(huán)境的不同，形成不同生活服務(wù)需求的客戶群體等。從而形成了客戶群體服務(wù)需求的多樣性。寫字樓經(jīng)營服務(wù)的項(xiàng)目就是要滿足不同消費(fèi)水平、不同消費(fèi)內(nèi)容客戶群體需求的多樣性。83.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力時(shí)，應(yīng)采用()。A、承租商會(huì)全權(quán)委托經(jīng)營管理模式B、大業(yè)主與企業(yè)共同經(jīng)營管理模式C、企業(yè)全權(quán)委托經(jīng)營管理模式D、大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營管理模式答案：

54、D解析：如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力，應(yīng)爭取采用大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營管理模式。這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和物業(yè)管理。具體實(shí)施中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)定期召開例會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)定期向大業(yè)主書面報(bào)告物業(yè)經(jīng)營管理情況。作為附加，部分主力店和次主力店的代表（或由全體承租商選舉的代表）也可參加例會(huì)。在這種管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同授權(quán)范圍內(nèi)主動(dòng)、全責(zé)地提供物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從事法律法規(guī)允許的各項(xiàng)專業(yè)管理和服務(wù)。84.20世紀(jì)60年代，()首次提出生態(tài)建筑的理念。A、保羅索勒瑞B(yǎng)、伊安麥克合格C、聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會(huì)D、英國答案：A解析：20世紀(jì)60年代，美國建

55、筑師保羅索勒瑞首次提出了生態(tài)建筑這一新理念。1969年，美國建筑師伊安麥克哈格出版了設(shè)計(jì)結(jié)合自然一書，這標(biāo)志著生態(tài)建筑學(xué)的正式誕生。85.下列各項(xiàng)中，不屬于財(cái)務(wù)報(bào)告分析中比較分析法的對(duì)象的是()。A、比較各會(huì)計(jì)要素的總量B、比較結(jié)構(gòu)百分比C、比較各財(cái)務(wù)比率D、比較變動(dòng)額答案：D解析：財(cái)務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析的對(duì)象主要包括：比較各會(huì)計(jì)要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤的總量變化，比較結(jié)構(gòu)百分比，比如利潤表中各個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)成比重，比較各種財(cái)務(wù)比率，比如資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。86.基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的()。A、最低投資回報(bào)率B、最低投資利潤率C、平均投資報(bào)酬率D、最低投資平均利潤率答案：A解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。87.在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用()種及以上估價(jià)方法。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理