房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1.0

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課程目的：掌握房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)，提升自身的專業(yè)性。進(jìn)度內(nèi)容案例提示PPT1-PPT5四氣：暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓?、熱水器、空調(diào)；全齊：常用家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電 視柜、整體櫥柜）；裝修分類毛坯水泥地，白墻簡(jiǎn)裝修一一地磚、白墻 中裝修大地磚，老式木地板精裝修一一木地板，包門、包窗 豪華裝修一一裝修前衛(wèi)、用料講究房屋裝修可 以舉自身實(shí) 際過程中的 例子加以對(duì) 比說明PPT6PPT11普通民宅一一92年之建成，已夠公有住房（市場(chǎng)上需求量最大）甲級(jí)住宅一一24小時(shí)電梯、保安，物業(yè)費(fèi)較高 公寓一一商品房24小時(shí)電梯、保安，24小時(shí)管道熱水 別墅獨(dú)棟、聯(lián)排、

2、疊拼建筑，一般較為偏遠(yuǎn)。一居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房 30 50平方米；商品房 40 80平方米 二居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房 50 70平方米；商品房 80120平方米 三居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，公房 6090平方米；商品房120160平方米 躍層：房屋使用層跳躍的房型，如一躍二，三躍四等錯(cuò)層：房屋內(nèi)地面錯(cuò)落的房型樓層描述，多層樓房為 6層，房屋所在層3層，簡(jiǎn)寫3/6優(yōu)劣：樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層 次之。高層樓中層次較高的價(jià)位也較高，但二手房中頂樓除外。朝向（以主臥室窗戶所對(duì)應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn)） 多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向。高層板樓與多層樓的朝向相似。高層塔樓多為四角

3、，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向。 建筑面積一指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、 樓梯走道面積、其它公攤面積等； 公攤面積一是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備 間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e 占地面積一建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積 使用面積一它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積； 套內(nèi)面積一套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。套內(nèi)面積=臥室+起居室+廳+廚房+衛(wèi)生間+儲(chǔ)臧室+墻體面積+陽

4、臺(tái)建筑 面積（露臺(tái)面積按半面積計(jì)算）套內(nèi)面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積（露臺(tái)面積按半 面積計(jì)算）建筑面積套內(nèi)面積+公攤面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤的公用建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 其中：系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積=整幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積和一不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯舉一些所在 區(qū)的具體例 子醇勖血產(chǎn)前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi) 室、衛(wèi)星接收等。不記入公用建筑

5、面積的有：倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物 管用房、警衛(wèi)室大部分公房的建筑面積換算：建筑面積=使用面積*1.33PPT12Ppt131、 容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值，反映土地利用程度、使用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；容積率=建筑總面積十用地面積一般的：別墅：w 1;低層住宅：1-2 ;高層住宅：3;普通住宅與 非普通住宅的區(qū)別2、建筑密度：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地 面積的比例。也可以是建筑物基底總面積十用地面積，反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度3、綠地率：是指項(xiàng)目綠化用地總面積占用地面積的比例。4、層高：住宅高度以“層”為

6、單位計(jì)算，是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目前，一般住宅層高在2.8米左右，不得低于2.5 米。5、凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面 之間的距離。6、進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長度，指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，我國城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右不能任意擴(kuò)大，進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用 地。7、開間：住宅的開間就住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和 抗震性。講解要清晰 提醒學(xué)

7、員記 錄PPT14PPT16收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃：收取相當(dāng)與一個(gè)月租金金額作為代理費(fèi) 買賣：買方 按照成交價(jià)1%賣方按照成交價(jià)2%普通民宅一因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，故付款方式通常為 押一付二或押一付八公寓及寫字樓一因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通 常為押二付二或押二付六特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致收費(fèi)方式詳 細(xì)解釋 重點(diǎn)講解PPT17房屋出租人必須具備的出租條件取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人共有房屋的出租人須具有共有人冋意出租的證明書或委托書 代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本 房屋所有人已死亡的、 繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出

8、租私有房屋具有房屋出租行為能力已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的 符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的PPT18PPT19二手房的概念一一二手房是指由北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)所 有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已購商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購公房和已購經(jīng)濟(jì)適用房私產(chǎn)平房：私產(chǎn)平房房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住 房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。已購商品房概念：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房 屋。PPT20商品房銷售須具備以下五證： 國有土地使用證建設(shè)用地

9、規(guī)劃可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工許可證商品房銷售許可證PPT21已購公有住房及已購經(jīng)濟(jì)適用房的概念：已購公有住房一一指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革 政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu) 惠辦法）購買的公有住房；已購經(jīng)濟(jì)適用房指按政府規(guī)疋的指導(dǎo)價(jià)格購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國 家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本 價(jià)購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房PPT22置換業(yè)務(wù)-定金二手房頭賣的付款普遍適用定金方式，通常以貳萬或不超過交易房價(jià)的20%乍為定金，在過戶時(shí)（以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)交割為標(biāo) 準(zhǔn)）,由頭方支付剩余房款,取低五千24小時(shí)補(bǔ)足貳萬舉搶交定金 的實(shí)例PP

10、T23不能正常上市出售的房屋范圍產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不冋意出售的；已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的；擅自改變房屋使用性質(zhì)的； 以房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的 住房面積超過本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定 利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修 費(fèi)用的法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的；房屋上市出售后形成新的住房困難的；用案例來說 明PPT24房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法；城市私有房屋管理?xiàng)l例；城市商品房預(yù)售管理辦法簡(jiǎn)單提一下PPT25PPT27影響房屋價(jià)格的因素房屋的地理位置（交