新政鎖定投資性購(gòu)房-樓市資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

1、新政鎖定投資性購(gòu)房樓市資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)樓市新政還在發(fā)力，而 房地產(chǎn) 市場(chǎng)在注視住宅的同時(shí)，已經(jīng)開始討論商業(yè)地產(chǎn)的新未來(lái)。那么，商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)成為這輪調(diào)控中的贏家呢？調(diào)查數(shù)據(jù)關(guān)注度明顯增高在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示“觀望情緒”仍然存在，卻也不乏毅然決然的投資客： 38.26%的人選擇繼續(xù)觀望；決定年內(nèi)出手的達(dá)到了 34.35%；“兩年內(nèi)出手”的長(zhǎng)線購(gòu)房者占到 15.65%。新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有多大影響，接受調(diào)查者旗幟鮮明地分成兩派：覺(jué)得“影響非常大”和“比較大”的人與反方分庭抗禮，出人意料的是，認(rèn)為“沒(méi)影響的竟不在少數(shù)，數(shù)據(jù)和認(rèn)為“比較大”的人群持平，反倒是認(rèn)為“影響非常小”的人，只占到了區(qū)區(qū)的 6

2、.99%。對(duì)于 “現(xiàn)在適合投資商業(yè)地產(chǎn)么？ ”調(diào)查，回答“適合”的人達(dá)到了 51.3% 之多。業(yè)界觀點(diǎn)機(jī)會(huì)多大還不明確“新政主要是針對(duì)住宅，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有太多涉及。即使這樣，在住宅面臨倒春寒的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)也只是面臨一個(gè)小陽(yáng)春而已，并不是因此來(lái)說(shuō)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)翻盤的格局。這只是一個(gè)小的機(jī)會(huì)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此表示。按照一般規(guī)律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)比住宅價(jià)格貴 1.5-2 倍，但這幾年住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛漲，商業(yè)地產(chǎn)和住宅之間的差距越來(lái)越小， 甚至在 2009 年出現(xiàn)商住倒掛的現(xiàn)象。 很多地方出現(xiàn)樓上住宅和樓下商鋪之間相差 2000-3000 元 / 平方米，諸多商業(yè)地產(chǎn)不被大家所接受， 而是將資金投向住

3、宅。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面因其特有的屬性，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格并未像住宅市場(chǎng)那樣瘋漲，商住倒掛的現(xiàn)狀也為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增值提供了廣闊的空間；另一方面則是，和商業(yè)地產(chǎn)相比，之前住宅投資的門檻比較低，在銀行貸款的首付比例低，利率也有優(yōu)惠。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估回報(bào)率明顯低于住宅據(jù)了解，與住宅最高可貸款30 年不同，商用房的購(gòu)房貸款最長(zhǎng)期限只有10 年，投資商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力很大。一般情況下，很多投資者希望能以商鋪的租金作為月供款。事實(shí)上，很少有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能在初期就能為投資者帶來(lái)穩(wěn)定的高回報(bào)現(xiàn)金流。很多項(xiàng)目在開始招租前幾年，都經(jīng)歷過(guò)多次調(diào)整期，此時(shí)的租金回報(bào)很難有保障。除此外，商業(yè)地產(chǎn)的稅費(fèi)也讓投資客望而卻步。按照

4、國(guó)家稅收法規(guī)，轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)需要交納近 50%比重的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅 。未來(lái)可能出臺(tái)的物業(yè)稅，也將首先在商場(chǎng)和辦公樓領(lǐng)域征收。相比之下，住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收要低很多，執(zhí)行力度也沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)那么大。業(yè)內(nèi)人士表示，鑒于上述原因，對(duì)大部分投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)或僅僅是一個(gè)暫時(shí)的資金出口，中長(zhǎng)期看，他們還是會(huì)選擇住宅。樓市新政促使觀望氛圍變濃商業(yè)地產(chǎn)或成投資熱點(diǎn)隨著政策調(diào)控力度的加大，住宅市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚。不過(guò)，一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)卻被逐漸看好。記者從有關(guān)部門獲悉， 4 月份我市商業(yè)地產(chǎn)成交量有了明顯上升，比較有代表性的中金國(guó)際、世茂湖濱商業(yè)中心等樓盤銷售形勢(shì)都較好，一些商業(yè)地產(chǎn)甚至得

5、到了杭州等外地投資客的青睞。商業(yè)地產(chǎn)或成近期熱點(diǎn)5 月 8 日，與錢清輕紡原料市場(chǎng)隔路相望的聯(lián)合國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示中心開館，2號(hào)寫字樓和 3 號(hào)商鋪吸引了 150 多位購(gòu)房者， 開館當(dāng)天就確定了 80 筆購(gòu)買意向， 商業(yè)地產(chǎn)的熱度可見一斑。而 5 月 1 日開幕的“中金保衛(wèi)財(cái)富”業(yè)主聯(lián)誼會(huì)， 300 多名中金國(guó)際樓盤業(yè)主濟(jì)濟(jì)一堂，投資熱情高漲，與“五一”期間慘淡的住宅交易成績(jī)相比，這樣熱鬧的場(chǎng)面實(shí)屬難得。不少房產(chǎn)商認(rèn)為， “投資需求始終存在， 商業(yè)寫字樓不會(huì)受政策影響。 ”因此，錢清的聯(lián)合國(guó)際、柯橋的華宇現(xiàn)代大廈選擇在此時(shí)集中推盤。事實(shí)上，投資需求也給了商業(yè)地產(chǎn)商一個(gè)很好的回應(yīng)。據(jù)市房地產(chǎn) 信息

6、網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 4 月份商業(yè)地產(chǎn)成交 48 套，同比上升77.8%，環(huán)比上升 36.8%，商業(yè)地產(chǎn)成交量較上月出現(xiàn)大幅上升，而與商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系密切的辦公地產(chǎn)成交58 套，同比上升 729%，環(huán)比上升 93.3%。4 月份開盤的世茂湖濱商業(yè)中心B 區(qū) 11944 平方米的商鋪目前僅剩下不到20%。而交易量連續(xù)幾個(gè)月穩(wěn)居市區(qū)同類樓盤銷售榜首的中金國(guó)際，甚至被業(yè)內(nèi)稱為“黑馬”。在剛剛結(jié)束的紹興縣春季房交會(huì)上，以商鋪為主的柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也成為不多的人氣較旺的參展樓盤之一?！敖B興的商鋪每平方米價(jià)格基本上在 15000 元到 20000 元之間，辦公樓價(jià)格每平方米在 5000 元到 8000 元之間，這個(gè)價(jià)格和

7、杭州相比，實(shí)在很實(shí)惠?！币晃缓贾莸耐顿Y客這樣告訴記者。而相比節(jié)節(jié)攀升的住宅價(jià)格，紹興商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格還是比較穩(wěn)定?！斑@樣的狀況也說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力比較大?！甭?lián)合國(guó)際廣場(chǎng)的劉浩傳副總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示，此次樓市新政使得住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)加大，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，甚至有望扭轉(zhuǎn)“住商倒掛”的現(xiàn)狀。商圈引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)之所以成為投資熱點(diǎn)，除了樓市新政影響以及我市商業(yè)地產(chǎn)本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動(dòng)。5 月 1 日迪蕩新城世茂廣場(chǎng)開業(yè)， 4 月份城東區(qū)塊商業(yè)物業(yè)在市區(qū)商業(yè)物業(yè)成交排行榜就占據(jù)榜首，成交 33 套。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 4 月份市區(qū)商業(yè)物業(yè)總共成交 48 套，迪蕩商圈對(duì)商

8、業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用初步顯現(xiàn)。據(jù)悉，世茂湖濱 C 區(qū)商鋪還未開盤，已經(jīng)吸引不少投資客前來(lái)打探。除了迪蕩商圈，市區(qū)新河弄銀街、新國(guó)商 ( 老人民醫(yī)院 ) 、鏡湖未來(lái)總部經(jīng)濟(jì)圈以及濱海新城商業(yè)區(qū)等商業(yè)航母的打造，都將進(jìn)一步“催化”紹興商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。在紹興縣，柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錢清“大錢門”國(guó)貿(mào)區(qū)商貿(mào)圈也正在崛起，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)將獲得更多的關(guān)注度?！吧倘碛芯薮蟮娜藲饧坌?yīng)，由商圈來(lái)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)銷售，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的一大運(yùn)作模式?！辈簧俚禺a(chǎn)商認(rèn)為，我市的商業(yè)氛圍本身并不濃厚，商業(yè)地產(chǎn)的投資理念相對(duì)較弱，想要讓商業(yè)地產(chǎn)真正迎來(lái)“春天”，還有賴于各個(gè)商圈的形成以及商業(yè)地產(chǎn)配套的成

9、熟化。如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資同樣需要“眼光準(zhǔn)”?！八谏倘?、板塊未來(lái)的發(fā)展定位，交通與人氣情況，升值潛力，租賃價(jià)格等，在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要慎重考慮?！蔽拿脴I(yè)有限公司副總經(jīng)理壽先生認(rèn)為，投資者必須避免“一哄而上”，商業(yè)地產(chǎn)熱度增加，更需要理性分析?！霸跇鞘姓邚膰?yán)的情況下，投資一部分商業(yè)地產(chǎn)有利于分散資金風(fēng)險(xiǎn)，特別是近年來(lái)一些商業(yè)地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍紹興，我市的商業(yè)地產(chǎn)處于整體上升的過(guò)程中，投資機(jī)遇比較多。 ”平正評(píng)估的王剛建議投資者， 商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，適合資金實(shí)力比較強(qiáng)的投資者投資。房產(chǎn)新政出臺(tái)投資客撤出住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)攻商務(wù)地產(chǎn)新政實(shí)施一周 , 北京住宅市場(chǎng)的

10、降溫勢(shì)頭明顯 , 新舊房交易量的跌幅達(dá)到了三成左右 , 不少投資者開始出貨轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。 近日 , 記者從北京亦莊新城 BDA芯中心獲得消息 , 最近幾天咨詢客戶驟然增多 , 比照去年同期大增 50%。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就新政表態(tài) , 房地產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)住房市場(chǎng)的影響將很快見效 , 住房成交量將迅速下降 , 住房?jī)r(jià)格的變化將在一個(gè)月內(nèi)見分曉。以租金回報(bào)率與銀行按揭貸款利息的差距來(lái)估算 , 第一季度上海住宅的回報(bào)率為 2.3%, 北京為2.9%, 而銀行按揭貸款利率為6.5%(二套房利率 ), 相差約 4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn) , 兩者之差超過(guò) 3%,房?jī)r(jià)一定會(huì)出現(xiàn)大跌。但潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)

11、, 最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng) , 商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到影響。高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)最新報(bào)告披露, 經(jīng)濟(jì)回暖 , 投資者將重新關(guān)注商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。2010 年第一季度 , 上海辦公樓投資市場(chǎng)成交活躍。 報(bào)告稱 , “甲級(jí)寫字樓價(jià)格在 2009 年下半年已顯示觸底 , 部分資金轉(zhuǎn)道投入散售商業(yè)樓宇 , 乙級(jí)寫字樓一季度以來(lái)交易活躍 , 價(jià)格上揚(yáng)?！北本┬局行臓I(yíng)銷部徐皓經(jīng)理介紹說(shuō), 北京亦莊 , 一直以來(lái)商務(wù)地產(chǎn)都是平穩(wěn)發(fā)展,可以說(shuō)是沒(méi)有泡沫。5 年前,亦莊的住宅價(jià)格與寫字樓價(jià)格相差無(wú)幾。2010 年,亦莊地塊住宅產(chǎn)品普遍漲價(jià)到每平方米2 萬(wàn)元以上了, 而寫字樓價(jià)格僅僅在每平方米8000 元以上。他認(rèn)為 , 隨著北京市多中心發(fā)展戰(zhàn)略 , 勢(shì)必會(huì)造成商務(wù)中心的外移。目前亦莊區(qū)域的辦公氛圍已經(jīng)日漸成熟 , 特別是城南計(jì)劃提出后 , 該區(qū)域的道路交通建設(shè)將日趨成熟。目前正是投資該區(qū)域的最佳時(shí)機(jī)。一位準(zhǔn)備投資 BDA芯中心張先生向記者表示 , 現(xiàn)在北京地產(chǎn)市場(chǎng) , 南城比較其他區(qū)域是價(jià)格洼地 , 而商務(wù)市場(chǎng)比較住宅市場(chǎng)更是價(jià)格洼地 , 加上最近幾天股市也很不景氣 , 所以才來(lái)亦莊新城看看有沒(méi)有投資機(jī)會(huì)。高策地產(chǎn)顧問(wèn)公司沈毅認(rèn)為 , 商業(yè)地產(chǎn)的投資較為理性 , 用戶也不像住宅市場(chǎng)那樣容易沖