維保方案.doc

1、工程維修維保服務方案第一：項目概況該工程建筑面積： 3.9 萬平方米。樓盤以鋪面、銀行、賓館酒店、超市、麥當勞、肯德基等商鋪為主。轄區(qū)共用設施設備資料及現(xiàn)狀（抽查）：現(xiàn)場初步查看情況（現(xiàn)場抽查 -地下室部分）配電房 5000KVA 、水泵房、空調(diào)機房（安裝使用部分未確定）、（客、貨）電梯、自 動扶梯、消防及監(jiān)控位置均按設計要求已經(jīng)確定，但是，設施設備均未到位；地下室有積水井但是排水溝未做、地下室基礎(chǔ)外墻有兩處地面水滲漏情況（設備房位 置處），需要整改重做防水處理。另外：建議采用中央空調(diào)制冷、采暖、提供冷氣或暖氣和 賓館的衛(wèi)生熱水，對冷氣、暖氣和熱水實行統(tǒng)一管理。鑒于工程現(xiàn)狀情況，從物業(yè)工程維修

2、維保服務方面，建議考慮物業(yè)工程維修維保技術(shù) 人員跟蹤監(jiān)督、 熟悉現(xiàn)場、 早期進行有關(guān)管理， 為日后物業(yè)工程維修維保工作順利展開打下 良好基礎(chǔ)。 物業(yè)前期介入主要是檢查發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議及整改方案， 督促建設、 施 工單位整改， 保持和設計單位的聯(lián)系溝通。 對租戶加強裝修審核， 嚴格按裝修管理辦法或條 列執(zhí)行。加強水、電管理，特別是物業(yè)前期和裝修施工臨時用水、用電的嚴格管理等等。第二：工程維修維保部分（ 1-2 人）的前期介入和商戶裝修及物業(yè)費（工程維修維保部分）測算參考一、工程維修前期介入11、根據(jù)商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件，結(jié)合該項目實際情況，進行圖紙收集、整理或 標注，重點放在高低壓配電系

3、統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）、高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否 正常運營等；2）、主力店的租用設備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)為低層市政直供；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)戶的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱 水的選擇；2、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理化建議：1）各設備房的房間規(guī)劃、預留位置是否合理，設備房預留的設備位置是否符合后期管 理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡

4、度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流 向設置是否合理，停車收費系統(tǒng)設置的建議；3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費 用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、 管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)戶使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7）外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8）維修及設備管理用房面積是否滿足需求；二、項目施工監(jiān)督與驗收的介入1、竣工時物

5、業(yè)驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的 質(zhì)量問題， 施工建造中留下的安全隱患， 設備安裝調(diào)試的欠缺等。 這些問題往往在竣工時物 業(yè)公司不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。2、利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功 能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。2）在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；

6、 主力店防水施工工藝、 質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等； 防水施工時建議物業(yè)工 程維修技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1）外墻防漏措施；2）多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設置；3）設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿 足使用需求。三、物業(yè)管理準備階段1. 收集和掌握第一手資料 通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設備設 施清單、設備調(diào)試記錄、設施設備的技術(shù)檔案等。2. 提前策劃工程維修服務管理方案 根據(jù)第一手材料提前策劃工程維修管理方案，

7、進行機構(gòu)設置、 人員配備、費用測算、員 工培訓、 開業(yè)準備等工作， 使項目建設與物業(yè)經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡， 讓商業(yè)物業(yè) 的硬件建設與軟件管理相得益彰。3. 建立完善實用的服務系統(tǒng)和服務聯(lián)系網(wǎng)絡 商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入 時進行如下方面的工作。1）工程維修維保隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；2）同建設、建筑施工、物價、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設施設備廠家 或供應商、安裝施工單位等部門進行聯(lián)絡和溝通。4. 物業(yè)管理市場調(diào)研工作1）、主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目的工程維修、維護、維保有償服務和無償服務預算或維修、維護收費標準， 為物

8、業(yè)管理費制訂收費標準提供參考依據(jù)， 員工薪酬水平及專業(yè)能力， 專業(yè)管理水平， 物業(yè) 管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務特色，市場分包方水平及能力、信譽度評估等。2）、法規(guī)及政策調(diào)研 了解本地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè) 物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解行業(yè)標準、物料價格、工程維修市場情況等。3）、調(diào)查小組對物業(yè)服務市場的信息調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務市場調(diào) 查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于 : 本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策； 本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析； 物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析 （如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水

9、平）； 主要競爭對手 （相似樓盤 ）的物業(yè)管理情況分析 （物業(yè)服務費用標準、服務模式、服務 狀況 ）。5. 物業(yè)管理成本測算（工程維修維保部分） 對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。 因此， 物業(yè)管理成本測算及收費標準確定是前 期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。1）、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成： 人工費用：包括工資總額及福利費。 公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。 公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排 水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水

10、費。 治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。 環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清 運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。 綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。 管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務招待、交通、郵電通訊、固定資 產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。 保險費。 不可預見費。 管理酬金。（11）稅金。2）、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們 的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復雜。 商業(yè)物業(yè)費測算前必

11、須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、 氣等能源費用收費標準和政策明確； 物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標明確 （面積、 使用率、設備設 施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務內(nèi)容及服務標準確定等。6. 主力店物業(yè)服務（1）前期管理階段主力店物業(yè)服務的主要內(nèi)容： 協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設施設備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）； 進行物業(yè)管理合同談判，重點確定雙方物業(yè)服務界面和管理費標準； 協(xié)助招商、 項目開發(fā)公司與主力店的進場技術(shù)對接， 保證主力店順利進場裝修施工； 對主力店裝修施工進行監(jiān)管，保

12、證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。（2）正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務的主要內(nèi)容： 按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務，收取管理費用； 對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督，尤其是消防管理及設施設備的維護保養(yǎng)，以消除 各類安全隱患； 協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng) 營環(huán)境； 與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴； 當主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進行各類費用清算；并按照 相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。（3）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務界面要點主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè) 內(nèi)重要的客戶。 各商業(yè)物

13、業(yè)對主力店的管理方式多樣， 所涉及的管理界面也不同。 一般情況 如下：（供參考）A、超市1）、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運 行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設備設施） 及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè) 部門繳納；2）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的 建筑面積比例，分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；B、百貨1）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管 理并承擔運行、 維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設備設施） 及費用， 能源費用由租戶直接 向公用事業(yè)部門繳納；3）消防與其他租戶共用；C

14、 、餐飲1）除個別廣場的 KFC、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主 系統(tǒng)的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向物業(yè)管理公司繳納；2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用 由租戶向各管理公司繳納； 各系統(tǒng)由各管理公司管理， 租戶按照面積比例分攤運行、 維護保 養(yǎng)費用；3）設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責任 及費用；4）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的 重點；5）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負責；6）消防與其他租

15、戶共用；D、KTV 、電子娛樂、影院1）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶 向管理公司繳納； 各系統(tǒng)由各管理公司管理， 租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向物業(yè) 管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分， 無法獨立， 主機系統(tǒng)由物業(yè)管理公司管理， 租戶一般按照約定標準的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；3）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；4）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負責；5）消防與其他租戶共用；E、建材、家居1）中央空調(diào)、 水、電、 氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立， 一

16、般都為租戶獨立管理并承擔運行、 維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設備設施）及費用，能源費用由租戶向各管理公司繳納；2）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負責；3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建 筑面積比例分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；F、電器賣場1）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶一般 按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；2）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各管理公司管理， 租戶一般按照約定標準的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；3）供電系統(tǒng)單獨在供

17、電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門 開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤 運行及維護保養(yǎng)費用；5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；6）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司 負責。G 、商戶裝修管理1）、成立裝修管理小組開業(yè)前 3-4 個月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務部門人員組成跨部門裝修管理 小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。2）、編制裝修管理工作流程和管理制度 編制裝修手冊，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手

18、冊在與商戶簽訂租賃 合同時予以派發(fā)。參見附錄 1 *購物廣場裝修手冊 制定裝修管理制度，明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。3）、裝修管理控制環(huán)節(jié) 商戶進場裝修前，應辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設備設施和未來可能引 起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。 要求商戶在開業(yè)前 90天60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。在物業(yè)管理公司招商部 （營運部 ）收到商戶提交的裝修設計方案的5 個有效工作日之內(nèi)， 物業(yè)管理公司應對這些初步方案、設計圖紙（工程維修維保主管審核） 進行審閱和簽署意見。如 果初步方案設計圖退回租戶時簽上意見， 而且租戶無條件認可， 則商戶應當立即按照

19、物業(yè)管 理公司的意見修改初步方案設計圖， 并重新提交給物業(yè)管理公司進行審核。 商戶裝修方案中 涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應上報項目開發(fā)商審核其可行性， 否則，物業(yè)管理公司可直接否決商戶裝修方案。 商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請審批，并應獲得以上部門的批 準。租戶須承擔各項費用。 現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場 所有運進及運出施工場所的施工設備必須經(jīng)過物業(yè)管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按物業(yè)管理公司指定的路線與時間進行。 進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超 過物業(yè)地下停車場的入口限高。 在裝修過程中，應做到嚴格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、 公共 區(qū)

20、域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設施。在施工中造成上述設施的 損壞應由商戶承擔一切相關(guān)修復費用。 物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做 出保護裝置方能使用。 內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。 、工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部 及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度， 協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面， 為商戶完成裝修工作， 按時開業(yè)提供服務。工期管理重點關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：a）裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b）天地墻是否有特殊造型和結(jié)構(gòu)；c）拆改建筑結(jié)構(gòu)或樓板是否開

21、洞或加建樓梯；d）訂購有特殊家具和廚房用具；e）空調(diào)和消防的重新布局。 施工檢查商戶在前期裝修過程中 （隱蔽工程封蓋前 ），必須向物業(yè)管理公司通報工程進度和施工狀 況，由物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員對商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。 驗收a）裝修完成之后，商戶需提供一式二份竣工圖。物業(yè)管理公司根據(jù)裝修圖紙進行檢查， 或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結(jié)果檢查、 驗收。 監(jiān)理費用由商戶負責， 檢查項目包括但 不限于以下項目：-與設計圖紙是否吻合；-消防設施的完好情況；-裝修材料與消防要求的一致性；-電器線路施工情況；-設備設施完好情況b）如商戶裝修與施工圖紙不符，物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶

22、立即更改裝修，以符合認 可后的施工圖。 物業(yè)管理公司不負責因此導致的商戶開業(yè)日期的延期。 租戶在完成修改工作 后，仍須向物業(yè)管理公司提供兩份修改后的竣工圖。c）商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審通過的意見書（消防、衛(wèi)生等）。 為確保所有商戶在開業(yè)時同時開放，為了避免出現(xiàn)不利情況，應當盡早控制裝修工程進度， 制定嚴格的開業(yè)計劃和裝修進度時間表， 并在招商談判時和商戶協(xié)商解決。 即使不 可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進行美化遮擋，并標明預定的開業(yè)吉日。第三：方案設想：一、人員大致配置：（參考）電梯工 1人（ 8-10 臺）（一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理，保持和維保單位溝通等）配電房值班電

23、工 3人（24 小時值班制）弱電工 1 人（包括網(wǎng)絡設施設備維護、消防、監(jiān)控設施設備、排煙風機等）水泵房 1 人（包括給排水及消防水泵設施設備和控制強電柜）中央空調(diào)操作維修維護工 2-3 人（一般商鋪供冷氣、暖氣開機時間： 7:30-21:30 另可 根據(jù)需求 24 小時開機，如酒店等；包括末端、新風機組、空調(diào)水系統(tǒng)維護保養(yǎng)和維修）綜合維修工 2-3 人（包括給商戶維修，含以上人員有效使用）目前情況建議暫派工程維修技術(shù)人員1-2 人。根據(jù)設備到位情況或正式開業(yè)時間的確定，工程維修維保人員逐步進入。預計人員： 5-9 人，前期 1 人，當設備到位調(diào)試時增加 1 人，然后根據(jù)需要逐步加人 （根據(jù)商

24、鋪經(jīng)營服務需要、 商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進行 合理配置）。商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備（工程維保服務部分供參考）董事長總經(jīng)理物業(yè)管理處經(jīng)理工程維保服務部（主管） 保安部（主管） 保潔綠化部（主管）文員 領(lǐng)班設備運行組 綜合維修組設主管 1 名：一專多能，技術(shù)全面、能組織和解決一些較為復雜的技術(shù)問題或難點， 與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經(jīng)營品質(zhì)部等部門保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負責工程維 保維修方面的日常事務管理與維護， 定期將本部門工作情況向公司物業(yè)經(jīng)理匯報并對物業(yè)經(jīng) 理負責；全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。其主要職能是保證商鋪不間 斷地安全運行， 使物業(yè)保值和增值。

25、工程維修維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需 要、商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。其次， 人員儲備應著眼于企業(yè)的不斷發(fā)展和需求。工程維修維保部各崗位職責（略）主管職責：文員職責：（維修材料申購、公用工具、工程維修維保技術(shù)資料、設備技術(shù)檔案資料、 維修接單發(fā)單、水、電、氣抄報表等保管管理，做好物業(yè)升級或創(chuàng)優(yōu)基礎(chǔ)準備工作）領(lǐng)班職責： （根據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配維修人員完成每天的工作任務， 完成搶修、維護保養(yǎng)或突發(fā)事件處理工作等）設備運行組職責：（每班至少保證 1 人全面負責設備正常運行的操作、巡檢、運行記 錄等）綜合維修組職責：（每班保證2人，即7: 3015:3023

26、: 30時分，至少3至4人負責每班維修搶修、維護保養(yǎng)，并做好記錄等）主管崗位職責：1 、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令， 全面負責物業(yè)工程維修維保方面的日常事務管理與維護等全部 工作；負責協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作； 定期將本部門工作情況 向公司經(jīng)理匯報并對經(jīng)理負責2、參與公司新項目前期與工程、 機電相關(guān)的規(guī)劃設計及籌備期工程管理和后期維護技 術(shù)管理；負責公司新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝 修項目的驗收和數(shù)據(jù)核實工作； 與工程項目部配合， 對各項目的工程維保技術(shù)改造提供合理 建議和方案，處理及解決工程遺留問題、 工程維保技術(shù)、 質(zhì)量、進度等方面的問題并

27、監(jiān)督實 施項目的整改全過程。3、負責組織制訂管轄內(nèi)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負責指導編制設備、 設施維修保養(yǎng)計劃； 制定物業(yè)工程維修維保管理方案； 協(xié)助建立完整的設施設 備技術(shù)檔案和維修維保檔案； 負責完成日常使用的專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)的搜集、 管理工作； 負責制 定工程維修、設施設備大、中修計劃、保養(yǎng)計劃、月采購計劃的預算和控制維修保養(yǎng)費用支 出以及人員配置計劃； 提交管轄范圍內(nèi)工程改造、 設施設備更新、 改造建議的方案及預算編 制進行技術(shù)審核并送有關(guān)部門評審。 確保所管轄系統(tǒng)設備的安全運行。 掌握好能耗及維修費 用，確保最大限度節(jié)能、 節(jié)支； 推行節(jié)能運行計劃的實施和運行維修

28、費用預算的控制；協(xié)助 分析工程項目報價單， 檢查施工與工程進度。 現(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工， 控制 工程質(zhì)量與進度。4、負責針對下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)培訓計劃，組織對突發(fā)事件應急處理預案 的演練； 實施考察下屬員工工作質(zhì)量與工作效率， 發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施， 并對下屬進 行考核。工程維保維修服務有助于建筑空間的維護維修和保養(yǎng)：養(yǎng)護建筑（房屋本體）、維護 設備（網(wǎng)絡、 消防、監(jiān)控、門禁、給排水、電梯、發(fā)電機組、 供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等等） 、 保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供應、意外事故應急處理等，由于商鋪的 各項設施設備的使用頻率較高， 統(tǒng)一物業(yè)服務管理有助

29、于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維 修，增加使用的安全性和耐久性，延長其使用壽命。二、維修工作流程圖 業(yè)戶（商戶 ）維修工作流程圖業(yè)戶報修（電話、書面）客戶部不客戶前臺下單，填寫業(yè)戶（商戶）來電、來訪登記表或派工單維修部文員發(fā)單實施維修完畢，請業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗收并交費將派工單交客戶前臺回訪維修部文員收單將派工單及收款交財務簽收回訪結(jié)果反饋回工程維修維保部理合格結(jié)束公共設施維修養(yǎng)護工作流程圖 :（省略）說明：1. 、報修接單服務和參與維修回訪制度： 商鋪鋪位的照明或其他設施出現(xiàn)問題或故障，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶報 修，應及時迅速做好記錄，填寫維修通知單，即時派維修工趕到現(xiàn)場進

30、行搶修，并保證 維修工作質(zhì)量； 對維修后的維修結(jié)果進行回訪，對不能維修或解決的問題或故障，由工程維修主管 組織處理或解決，確保業(yè)戶滿意；2、日常工作與對內(nèi)、對外聯(lián)系內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計報表上報；鋪位報修搶修及維修維護材料申報等 等，商鋪維保工作的好壞直接影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費用的收繳率；外部聯(lián)系：維保服務業(yè)務上還要與自來水公司、電力公司、電信和網(wǎng)絡公司、特種設 備技術(shù)監(jiān)督部門或設備供應商及安裝單位、 維保單位等保持有效溝通等， 如果處理不好這些 關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動，處理得好，往往事半功倍。三、商鋪裝修服務管理1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，應單

31、獨列出論述。裝修管理 主要職能：審核裝修申請、簽訂 “裝修管理協(xié)議 ”，進行現(xiàn)場監(jiān)督管理和裝修完工工程驗收等2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；對于裝修后出租鋪面 的承租商戶對鋪面只能通過申請批準后做一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾點注意事項：a 建立周全、詳細、便于操作的管理制度；b 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；c 選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；d 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點 二次裝修過程應遵守物業(yè)管理指定的二次裝修施工管理辦法或者規(guī)定； 業(yè)戶裝修需要動用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應遵守商鋪動火申請 制

32、度的各項規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議， 對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，影視情節(jié)輕重做出 不同的處理； 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位， 裝修工程施工方應由物 業(yè)管理選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，情況如下：a、凡涉及電力設備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等進行增減、改裝的； 為該層的消防設備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進行增減、改造的；電視監(jiān)控 系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡分布系統(tǒng)等進行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實施施工方。 業(yè)戶則按

33、工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費。b、凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水 道、電力裝置、 通風設備、 電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方， 也可由物業(yè)管 理選定施工方。c、 業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應當包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖； 樓層平面圖的正視圖、截面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附有關(guān)細 節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；設備位置照明 圖；假天花的平面、截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建筑細節(jié)等。d、4、 有效管其他如：裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)

34、保、換位要求、違約責任、施工期保險裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理由于一般建筑施工隊的人員情況復雜， 大多是臨時工， 施工方對他們可能也缺乏理，所以在施工過程中，物業(yè)應對：施工人員的管理，對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議 ”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行現(xiàn)場監(jiān)督管理。 裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)的施工，而其他單元或?qū)用鎰t會照常營業(yè)，如果對施工人員沒有有效管理，勢必會影響其它業(yè)戶的營 業(yè)活動。 而對于裝修的工程監(jiān)控主要應著眼于施工人員有否嚴格按圖紙進行施工，有否違反已簽訂的 “裝修管理協(xié)議 ”上的條款，有否違反物業(yè)管理的其他管理規(guī)定等。 如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系， 發(fā)出 “整改通知單 ”等， 如裝修時損及商鋪的裝飾、 裝置或 公用設施設備， 則由業(yè)戶負責將其修復， 直至商鋪方滿意為止。 當然，也可由物業(yè)管理修理， 但是，有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。并應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。四、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理1、商鋪修繕計劃、資金管理。 為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的