以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理

1、精品 以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 2014-02-15 12:30:55| 分類：財稅風(fēng)控|標(biāo)簽：房地產(chǎn) 投資 股權(quán) 稅收| 舉報|字號訂閱 利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅 例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓， 出售給一外國 投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略） 籌劃分析; 該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”， 酒店固定資產(chǎn) 建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者， 則可免除上述稅款，具體的操 作過程如下： 第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某

2、某大酒店”， 某某 大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。 第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供， 并作應(yīng)付款項處理 第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投 資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 籌劃結(jié)果； 經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅， 但這部分所得 稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、 教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理 A企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月以一棟寫字樓向B企業(yè)投資入 股。該寫字樓評估價值為3000

3、萬元，實際占地面積為2000平方米。雙方約定 A企業(yè)參與B企業(yè)利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險。 近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的投資人越來越多， 形式也多種多樣。以房地產(chǎn)投資入股的涉稅處理一直頗受納稅人關(guān)注，下面筆者 依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定就當(dāng)事雙方各自的稅務(wù)處理分別進(jìn)行說明。 投資方涉稅處理 一、營業(yè)稅 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅2002 191號）規(guī)定，自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接 受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征 收營業(yè)稅。 需要指出的是，不動產(chǎn)所有者以不動產(chǎn)投資入股，收取固定收

4、入，不承擔(dān)投 資風(fēng)險。這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現(xiàn)， 還是以租金等其他形式出 現(xiàn)，其實質(zhì)上是屬于租金收入，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。 二、土地增值稅 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅 字199548號）規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以 土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營 的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)征收土地增值稅。但是，需要注意的是，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅若干問題的通知（財稅200621號）第五條規(guī)定，本文自2006年3月 2日起，對于以土地

5、（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企 業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營 的，均不適用財稅字199548號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 也就是說，對以土地投資入股的，如果被投資、聯(lián)營的企業(yè)將投資的土地用 于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，不僅被投資人將所開發(fā)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)繳納土地增值 稅，同時，對以土地進(jìn)行投資的投資人在以土地投資時也應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅； 對以房產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅，但不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，仍應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地增 值稅。由此可見，按規(guī)定上例中 A企業(yè)應(yīng)納土地增值

6、稅。假設(shè)經(jīng)核實該寫字樓 允許扣除項目金額為2200萬元，則A企業(yè)應(yīng)納土地增值稅 =（3000- 2200） X 30%=240（萬元 二、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換， 以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利 或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院 財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅 處理問題的通知（國稅函2008828號）規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企 業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時的價 格確定銷售收入。可見，企業(yè)

7、將房地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)財產(chǎn)損益計繳企業(yè)所得稅。 同時投資雙方按所得 稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理。 四、印花稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知（國稅發(fā) 1991155號）第十條規(guī)定，“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府 管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 所立的書據(jù)。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅2006 162號）規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征 收印花稅;對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。由于公司法第 二十八條規(guī)

8、定，股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀 行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時， 公司法第二十七條規(guī)定，對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)， 不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。可見， 根據(jù)印花稅規(guī)定，以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 書據(jù)”稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅， 其計稅依據(jù)為 按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價。即上例中 A企業(yè)應(yīng)納印花稅=3000 X 0.05%=1.5（ 元）。 被投資方涉稅處理 、契稅 契稅暫行條例細(xì)則第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資

9、、入股，視 同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。公司法規(guī)定，投資人以非 貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。由于契稅的納稅義務(wù)人是 境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī) 定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時繳納契稅，其計稅依據(jù) 為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價。即上例中 B企業(yè)應(yīng)納契稅 =3000 X 5%=150（萬 元）。 二、房產(chǎn)稅 國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1993 368號）規(guī)定，對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn) 稅時予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分

10、紅，共擔(dān)風(fēng)險 的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入， 不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金， 應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)稅 暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。 需要注意的是，由于企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，是以企業(yè)擁有的房屋產(chǎn)權(quán)換取 被投資企業(yè)的股權(quán)，投資后，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)所有， 被投資企業(yè)對該 房屋享有獨(dú)占權(quán)和處置權(quán)。從會計處理的角度來看，投資方將房地產(chǎn)投出后，賬 面的固定資產(chǎn)即消失，被投資企業(yè)按照“接受投資的固定資產(chǎn)的計價”原則確認(rèn) 該項固定資產(chǎn)。因此，以房地產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，其應(yīng)繳 納的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的被投

11、資方繳納。假設(shè)B企業(yè)所在省市規(guī)定減除 幅度30%，則上例中B企業(yè)每年應(yīng)納房產(chǎn)稅=300030%（1 X 1.2%=25.2（ 萬 元)。 三、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納 土地使用稅。由于企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，被投資的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn) 移到被投資企業(yè)所有，因此被投資企業(yè)應(yīng)按規(guī)定計繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設(shè)B 企業(yè)所在城市規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中B企業(yè)每年 應(yīng)納土地使用稅=10 X 0.2=2()。萬元 四、印花稅 印花稅暫行條例第八條規(guī)定，同一憑

12、證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽 訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。 也就是說，以房地產(chǎn) 投資入股，根據(jù)印花稅規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅 率繳納印花稅?？梢?，接受房地產(chǎn)投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例 中B企業(yè)也應(yīng)納印花稅=3000 X 0.05%=1.50。萬元 五、土地增值說 按照財稅字199548號文件規(guī)定，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接受投資的 房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，依據(jù)財稅字199548號文件第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、 取得土地 使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)

13、讓環(huán)節(jié)繳納 的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或 不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 房產(chǎn)投資入股涉稅費(fèi)用及辦理流程 一、對房地產(chǎn)投資作價入股涉稅及費(fèi)用有： 1、契稅，按成交價的3%由被投資企業(yè)繳納； 2、印花稅，按投資做價入股合同金額的 0.05%由投資方和被投資方分別繳 納； 3、 所得稅，由投資方按評估入股價減去購買價的25%繳納； 4、手續(xù)費(fèi)，按成交價的1%，由投資雙方各半繳納； 5、不用繳營業(yè)稅和土地增值稅。 具體規(guī)定如下： (1) 、營業(yè)稅方面：根據(jù)財稅2002191號文件規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn) 投資入股，參與

14、接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅; 總結(jié)：不征營業(yè)稅。 (2) 、土地增值稅：根據(jù)財稅字1995048號文規(guī)定，對土地(房地產(chǎn))作 價入股進(jìn)行投資時，暫免征收土地增值稅。但根據(jù)財稅200621號規(guī)定，對于 以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地 產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用 財稅字1995048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 總結(jié)：投資與被投資企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的要繳土地增值稅，其他企業(yè)不 繳。 （3）、企業(yè)所得稅方面：根據(jù)國稅發(fā)2000118號文規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動 的部分非貨幣資產(chǎn)對外投

15、資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按照公允價格銷 售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。 總結(jié)：投資企業(yè)房地產(chǎn)估價高于原價的要繳企業(yè)所得稅。 二、企業(yè)投資作價入股管理流程： 企業(yè)股東決議確定以房產(chǎn)土地投資作價入股的股東決議一評估報告一章程 修改（初稿）向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)資料主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核國 土部門代征契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（投資方為企業(yè)，且由地稅部門征管的核 定征收企業(yè)）、土地增值稅（企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）國土部門辦理權(quán)屬變更 企業(yè)三個月內(nèi)到工商部門確認(rèn)章程修改（章程需加蓋工商部門騎縫章）修改 章程把主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案 三、投資作價入股需向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的

16、相關(guān)資料： 1、股東決議；2、修改章程（初稿）；3、評估報告（土地房產(chǎn)評估明細(xì)）； 4、企業(yè)所在鎮(zhèn)（區(qū)）政府證明文件；5、房地產(chǎn)作價投資入股涉稅事項審批表。 四、后續(xù)管理： 1、企業(yè)投資作價入股不需開具發(fā)票； 2、對投資方所得稅的管理： （1）、投資方為個人的，其評估增值的所得暫不征收個人所得稅，投資方在 投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時，須按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅”繳交個人所得稅， 其“財 產(chǎn)原值”作業(yè)資產(chǎn)評估前的價值。 （2）、投資方的企業(yè)所得稅屬地稅部門征管且為查賬征收的，其評估值所的 （投資入股房地產(chǎn)賬面凈值與入股價值之差） 應(yīng)并入當(dāng)期的應(yīng)納所得額，于章程 修改確定的投資入股次月向主管地方機(jī)關(guān)申報

17、。（注：非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所 得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認(rèn)實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)主管 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資就業(yè)發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過 5個納 稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納所得中。“數(shù)額較大”指非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn) 讓所得占當(dāng)期應(yīng)納稅所得50%以上。 3、企業(yè)三個月內(nèi)未到工商部門確認(rèn)章程修改 （章程需加蓋工商部門騎縫章） 并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對其“投資作價入股”行為試圖房地 產(chǎn)就業(yè)，追繳相關(guān)稅費(fèi)。 附： 房產(chǎn)投資入股如何繳納營業(yè)稅 【問題】 超市以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓要繳納營業(yè)稅？依據(jù) 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān) 于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 （

18、財稅2002191號）文件的規(guī)定，是否可 以理解為以房產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓不需要繳納營業(yè)稅？ 【解答】 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財稅 2002191號）第一條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤 分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 第二條規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 第三條規(guī)定，營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)1993149號）第八、 九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。 國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅 問題的批復(fù)（國稅函1997490號）規(guī)定：根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的有關(guān)法 規(guī)，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資

19、方不共同承擔(dān)風(fēng)險，收取固定利潤的 行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取 固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中 “租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等 投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為， 應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形 資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 財稅2002191號結(jié)合國稅函1997490號及國稅發(fā)1993149號文件規(guī) 定，從以下四個層面掌握文件精神： 1、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資 風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅； 2、以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)中的“土地使用權(quán)”投資

20、入股，收取固定利潤的， 按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅； 3、以無形資產(chǎn)中的“商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)”等投 資入股，收取固定利潤的，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅； 4、單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 新設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)及以不動產(chǎn)作價入股操作指南-天津為例 關(guān)于注冊成立新的房地產(chǎn)公司并以不動產(chǎn)作價入股等相關(guān)事宜，結(jié)合國家及 天津市相關(guān)法律法規(guī)，總結(jié)如下： 一、關(guān)于以不動產(chǎn)作價入股成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)規(guī)定 （一）注冊成立房地產(chǎn)公司的一般規(guī)定 1、法律依據(jù)： （1）天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定第四條：在本市申請設(shè)立房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備以下條件: 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

21、 有固定的經(jīng)營場所； 具有3000萬元（含）以上的貨幣資金作為注冊資金； 有符合國家規(guī)定的專業(yè)技術(shù)人員； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 （2）天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理規(guī)定第五條：在本市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)交通委進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查。經(jīng)審查合格后，工商 行政管理部門再予以辦理工商注冊登記手續(xù)。 2、小結(jié)： 擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司，除需注冊資本在 3000萬元以上外，還應(yīng)持 相關(guān)資料（包括：工商注冊登記申請書、法人股東營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件或自然人 股東身份證復(fù)印件、企業(yè)驗資報告、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專業(yè)人員的資格證書和任職文件、 辦公地點(diǎn)租賃合同或產(chǎn)權(quán)證書或商品房買賣合同） 至本市房

22、地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的行政 主管部門天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查，經(jīng)審查合 格后，再辦理工商注冊登記手續(xù)。另外，公司應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向上 述行政主管部門申請核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，共分為一級、二級、三級、 四級和暫定資質(zhì)，否則，須提請工商行政管理部門核減房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍。 （二）出資形式及貨幣出資限定要求 1、法律依據(jù)： 中華人民共和國公司法第二十七條：股東可以用貨幣出資，也可以用實 物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價 出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨 幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高

23、估或者低估作價。但是，法律、行政法 規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任 公司注冊資本的百分之三十。 2、小結(jié)： 綜上所述，擬設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司可以將不動產(chǎn)以評估價格作價入股 的方式出資。同時，全體股東的貨幣出資不得低于注冊資本的30%，因此，股 東在以不動產(chǎn)作價出資時，還應(yīng)當(dāng)配比一定比例的貨幣資本。 并且，對不動產(chǎn)進(jìn) 行評估時，不得高估或者低估作價。 （三）不動產(chǎn)出資應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù) 1、法律依據(jù)： 中華人民共和國公司法第二十八條：股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中 規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限 責(zé)任

24、公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn) 移手續(xù)。 2、小結(jié)： 若公司擬以土地、在建工程或房產(chǎn)所有權(quán)等不動產(chǎn)作價入股，既具有不動產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，又屬于股東以非貨幣財產(chǎn)出資入股的一種形式， 因此，公司應(yīng)依法 予以評估，并辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 二、關(guān)于不動產(chǎn)作價入股的流程 （一）基本條件： 土地使用權(quán)的投資入股應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并視同土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此公司以土地使用權(quán)作價入股成立房地產(chǎn)公司應(yīng)符合以下基本條 件： 1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán) 證書； 2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資

25、 總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用 地條件； 3、轉(zhuǎn)讓時地上房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 （二）流程： 1、土地使用權(quán)人為法人的，應(yīng)就該不動產(chǎn)作價入股出具股東會決議； 2、委托具有專業(yè)審計資格的審計師事務(wù)所或會計師事務(wù)所對所開發(fā)土地的 投資額進(jìn)行審計，并出具投資總額和已投資額審計報告， 并確定是否符合土地轉(zhuǎn) 讓達(dá)到25%的標(biāo)準(zhǔn)。 3、 土地使用權(quán)人與所設(shè)立的房地產(chǎn)公司簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（作價入股協(xié)議）； 4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方在上述轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、 當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向土地所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申

26、 請，并申報成交價格； 5、 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理 申請的書面答復(fù)； 6、房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行 現(xiàn)場查勘和評估； 7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； 每平 方米銷售價格2萬元至3萬元（含3萬元）的，土地增值稅預(yù)征率為3%;每平 方米銷售價格3萬元以上的，土地增值稅預(yù)征率為 5%。 按預(yù)征率征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，待符合清算條件后再進(jìn)行土地增值稅清 算，多退少補(bǔ)。 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目土增稅清算 （1 ）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算的情形： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

27、； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 發(fā)生前述情形，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理 清算手續(xù)。 （2 ）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售 建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積 已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷 登記前進(jìn)行土地增值稅清算； ?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 發(fā)生前述情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算 的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90 日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （3 ）清算適用稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，按增值額的30%征收；增值額超 過扣除項目金額50%、未超過扣