畢業(yè)論文論房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任缺失及對策

1、論房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任缺失及對策摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的過程中所引發(fā)的一系列社會問題，引起社會各界對房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任問題的廣泛關(guān)注。本文主要根據(jù)這一社會現(xiàn)象，以民眾的角度為出發(fā)點，針對房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任缺失的表現(xiàn)形式以及產(chǎn)生的原因進(jìn)行解析，并強(qiáng)調(diào)進(jìn)行房企社會責(zé)任強(qiáng)化的必要性。對目前社會的積極對應(yīng)情況及不足部分進(jìn)行分析，經(jīng)過整理，針對漏洞部分提出強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的對策性建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè); 社會責(zé)任; 問題; 缺失; 對策;第1章 房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任及其重要性1.1房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的定義“房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任”是指，房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東利益負(fù)責(zé)的同時，還要承擔(dān)

2、對員工、對消費者、對社區(qū)和環(huán)境的責(zé)任，包括遵守商業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護(hù)勞動者的合法權(quán)益、保護(hù)環(huán)境、支持慈善事業(yè)、捐助社會公益、保護(hù)弱勢群體等方面。1.2房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任內(nèi)容1.2.1對購房者的社會責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)是通過向購房者出售房產(chǎn)實物和提供物業(yè)服務(wù)而獲取利潤的組織，企業(yè)為購房者提供高質(zhì)量的房屋建筑、優(yōu)美的生活環(huán)境和高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，滿足購房者的物質(zhì)和精神需求是企業(yè)的天職。房地產(chǎn)企業(yè)對購房者的主要責(zé)任集中體現(xiàn)在對購房者權(quán)益的維護(hù)。如果企業(yè)侵犯了購房者的權(quán)利，使購房者的利益受到損害，企業(yè)的行為就是不負(fù)社會責(zé)任的行為。1.2.2對企業(yè)人的社會責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中使用員工的同時

3、，要肩負(fù)保護(hù)勞動者人身安全，身體健康，培養(yǎng)和提高員工政治、文化、技術(shù)等多方面素質(zhì)，保護(hù)勞動者合法權(quán)益等責(zé)任；這就要求企業(yè)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供合理的工作報酬和適當(dāng)?shù)墓ぷ鞅Ｕ?，重視工作的安全性。對股東而言，要及時報告企業(yè)的財務(wù)狀況；創(chuàng)造更多的利潤，使股息優(yōu)厚，保障股東投資安全。1.2.3對環(huán)境的社會責(zé)任 伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)一個個項目進(jìn)行的同時，許多社會問題也呈現(xiàn)在了人們的眼前：社會資源和能源的大量消耗、社區(qū)生態(tài)的破壞、建筑垃圾的隨意排放等對人的身心健康產(chǎn)生不利影響。保護(hù)生態(tài)環(huán)境成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)和正確的戰(zhàn)略抉擇，履行對環(huán)境的責(zé)任，是開發(fā)商不可推卸的。房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立人與環(huán)境和諧的價值觀，

4、努力做到尊重自然、愛護(hù) 自然，合理地利用自然資源，減少項目開發(fā)過程中的資源、能源消耗；減少排放，妥善處理有害廢棄物 (垃圾、污水等)；開發(fā)和使用綠色環(huán)保節(jié)能新技術(shù)。1.2.4對社會發(fā)展的社會責(zé)任企業(yè)與社會有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)的生存與發(fā)展不僅需要社會為其提供各種資源，還需要社會為其創(chuàng)造一個公平公正和運行有序的市場環(huán)境。既然社會賦予了企業(yè)發(fā)展所需要的條件，那么當(dāng)企業(yè)有了發(fā)展也理應(yīng)回報社會才對。尤其作為改革開放受益者的房地產(chǎn)企業(yè)，要增強(qiáng)感恩意識，傾情回報社會，主動履行“企業(yè)公民”的責(zé)任，支持社會公益事業(yè)，做消除貧困、先富幫后富和實現(xiàn)共同富裕的促進(jìn)者。在發(fā)生重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件的情況下，應(yīng)當(dāng)提供

5、力所能及的財力、物力、人力等方面的支持和援助。1.3房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任的重要性1、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任，是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。我國的房地產(chǎn)業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)的主要支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅極大地緩解了廣大居民的住房緊張問題，提高了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而且對于我國其他行業(yè)發(fā)展的影響和帶動作用也是日益明顯。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮企業(yè)的決策和行為對社會的影響，率先履行社會責(zé)任。 2、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任，是企業(yè)自身長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。企業(yè)承擔(dān)了社會責(zé)任，自然就會提升其信用等級同時其公眾形象也會深得民心，進(jìn)而一方面會使企業(yè)很容易吸引社會上優(yōu)秀的人才走進(jìn)企業(yè)，成為

6、企業(yè)的骨干力量；另一方面，會使?jié)摯娴馁彿空吆茉敢獠⒎判牡厝ベ徺I企業(yè)銷售的商品房。銷售是企業(yè)的主要資金來源，尤其是在金融危機(jī)的特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，銷售可以說是企業(yè)的命脈，擁有了顧客，企業(yè)就能生存。承擔(dān)社會責(zé)任對于上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說意義更是重大。那些承擔(dān)社會責(zé)任、信用較佳、公眾形象較好的企業(yè)自然是投資者的首選因為他們相信這樣的企業(yè)風(fēng)險會更低，成長性好，所以就愿意購買并長期持有，這樣一來就會帶動股票的價格上漲和股票價值上升，從而使得企業(yè)獲取了長遠(yuǎn)的利潤，增加了股東權(quán)益。3、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任，是行業(yè)發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今相對來說時間較短與之相應(yīng)的一些法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制等還不健全，這

7、使得某些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得眼前利益而做出宣傳虛假廣告、生產(chǎn)和銷售質(zhì)量不合格的房屋、銷售的商品房價格不合理、拖欠農(nóng)民工工資、污水及建筑垃圾處理不符合規(guī)定等不負(fù)責(zé)任的行為。在追求利潤最大化時不惜犧牲利益相關(guān)者的利益，不但是損毀了企業(yè)形象，同時也損毀了整個行業(yè)形象，這些都不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。雖說企業(yè)追求利潤也是承擔(dān)社會的經(jīng)濟(jì)責(zé)任但同時也應(yīng)積極維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定而有序的發(fā)展，這樣有助于提升行業(yè)形象，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。第2章 房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任缺失表現(xiàn)形式及造成社會問題分析 房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任不僅是企業(yè)倫理和社會道德的要求，更是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，實踐證明只有那些在市場上具有良好道德操

8、守的房地產(chǎn)企業(yè)，才能得到社會認(rèn)可并在競爭中立于不敗之地。但是從以下幾個方面可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)中的有些企業(yè)對承擔(dān)社會責(zé)任在認(rèn)識上還存在不少差距，在行動上甚至見利忘義逃避社會責(zé)任。2.1高房價在我國的住房領(lǐng)域 ,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提高人民居住生活水平 ,一直是一對難解的矛盾。要害就在于 ,長期以來我們把房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,放在了超過民生的頭等位置。例如 ,把房地產(chǎn)業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)。由于對房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理的定義 ,致使 “支柱產(chǎn)業(yè)”及其有關(guān)的扶持政策 ,主要被 “房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)”所獨享 ,造就大量超級地產(chǎn)富豪群體產(chǎn)生,而廣大的城鎮(zhèn)居民卻在不斷上漲的高房價面前 “望樓興嘆”。 構(gòu)成現(xiàn)行我國房地產(chǎn)業(yè)主

9、體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,它們的盈利和成長 ,并不是建立在為社會提供 “質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)基礎(chǔ)上。恰恰相反,它們中不少是利用現(xiàn)行土地制度和政策的漏洞獲得暴富,依靠讓公眾不堪重負(fù)的“高房價”來支撐自身發(fā)展。并且 ,為了維持自身的高利潤 , 對各種可能替代開發(fā)商功能的嘗試和努力 ,竭盡打擊和抑制。這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,實際上就建立在有可能損害民生的基礎(chǔ)上了。2.1.1高房價的界定“高房價”指的是在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)的房地產(chǎn)價格。從理論上講，房地產(chǎn)的價格應(yīng)取決于房地產(chǎn)的收益與效用?？墒钱?dāng)價格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實價值時，甚至?xí)a(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。近幾年來，我國住房

10、價格持續(xù)攀升，逐漸超出了普通居民的購買能力。下表是1996年至2008年全國房價收入比情況：圖2-1全國房價收入比“房價收入比”是衡量快速上漲的房價與人們住房消費能力之間關(guān)系的綜合指標(biāo)，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。從上圖可以看出：1997年2003年，隨著我國城鎮(zhèn)人均可支配收入和人均居住面積的提高，全國房價收入比保持著一種較平穩(wěn)的運行態(tài)勢，在6.2左右；從2003年開始至2008年，隨著房價增長速度超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2007年達(dá)歷史最高水平。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房價和居民家庭年收入比值一般在36之間，而我國2004年以戶均75平方米計算的比值就達(dá)8.2

11、，按戶均100平方米計算為10.9。而在北京、上海等幾個房價高的城市中，這一比例更是在12以上，遠(yuǎn)超過了國際標(biāo)準(zhǔn)。2005年全國70個大中城市房屋售價的增長率為7.6，2006年全國的增長率為5.5，使房價收入比值繼續(xù)擴(kuò)大。2.1.2高房價引發(fā)的社會問題及分析1、過高的房價會剝奪普通居民的購買能力抑制自住型需求，使得市場中所剩的都是投資的“理財型需求”。結(jié)果是不但不能帶來房地產(chǎn)的繁榮，反而容易形成泡沫和波動的風(fēng)險。2、隨著房價走高，炒房現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生。炒房一般有三種形態(tài)：炒樓花、出租、轉(zhuǎn)手買賣。其中“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際只交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣給別人，套取

12、高額訂金，從中賺取差價。在這三種炒作手段當(dāng)中，尤以炒樓花的危害最大，因為它不僅會造成住房緊缺的心理恐慌，最重要的是使真正想買房的人只能付出更高的代價來取得別人已簽訂的房屋認(rèn)購資格，無形使房價嚴(yán)重背離它的真實價值，也易催生房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險。3、高房價不利于刺激消費和拉動內(nèi)需。較高的房價使得廣大民眾淪為房奴，個人可支配收入不斷下降，也增加了人們的預(yù)防性儲蓄需求，這些因素都會嚴(yán)重阻礙消費和內(nèi)需的啟動。金融危機(jī)已經(jīng)使得我國依靠外需的增長模式面臨挑戰(zhàn)，如果房價繼續(xù)長期不斷的上漲，會給本已萎靡的內(nèi)需雪上加霜。4、高房價加劇了社會分化趨勢。住房消費已成為貧富分化最集中、最突出的領(lǐng)域。就如2009年福布斯中

13、國富豪榜上顯示，一半左右上榜富豪的主業(yè)為房地產(chǎn)。隨著房價不斷漲升，居住地域和居住水平出現(xiàn)明顯分化，“富人區(qū)”和“窮人區(qū)”現(xiàn)象在我國一些大城市表現(xiàn)得越來越明顯，房產(chǎn)成為一個人身份、地位、財富的重要象征，畸高的房價正在使富人和窮人之間形成一道巨大的裂痕。 開發(fā)企業(yè)追求利潤最大化的行為無可厚非。但是,當(dāng)民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生沖突的時候，應(yīng)該以能不能提高民生水平，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展甄選的基本原則。從高房價引發(fā)的諸多社會問題中可以看到，過快上漲的房價，必將是國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點，也是百姓認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任缺失的主要理由。2.2房地產(chǎn)企業(yè)對購房者缺乏誠信陜西省消協(xié)投訴監(jiān)督部部長張正佑說：“誠信是市場經(jīng)

14、濟(jì)的靈魂，市場經(jīng)濟(jì)在一定程度上是一種信用經(jīng)濟(jì)”。但是近些年來我國經(jīng)濟(jì)活動中不講信用、違規(guī)、違約、違法現(xiàn)象呈現(xiàn)出有增無減的態(tài)勢。這其中又以房地產(chǎn)市場領(lǐng)域表現(xiàn)較為突出。房地產(chǎn)企業(yè)利用其“賣方市場”的優(yōu)勢地位，對購房者施行信息壟斷缺乏誠信，其中的主要表現(xiàn)方式有：1、開發(fā)建設(shè)時違法違規(guī)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生。包括：未依法辦理立項計劃、用地、規(guī)劃、建設(shè)、銷售手續(xù)；未辦理規(guī)劃手續(xù)或擅自變更規(guī)劃設(shè)計方案；未取得開工許可擅自開工建設(shè)；未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房；未經(jīng)驗收或驗收不合格就擅自交付使用等。2、商品房銷售面積“短斤缺兩”行為這是目前消費者反映突出的問題之一。有的房地產(chǎn)開發(fā)

15、企業(yè)將不應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e進(jìn)行分?jǐn)?，或?qū)⒎謹(jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；有的是預(yù)售時違規(guī)進(jìn)行面積計算，在面積測量計算中弄虛作假；有的在合同中不按規(guī)定表明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。這些因素都造成了大量“短斤缺兩”現(xiàn)象。3、房地產(chǎn)中介活動中的違法違規(guī)行為。發(fā)布不實信息，利用假信息騙取“看房費”；以假出租、出售等方式騙取中介費；出具不實的房地產(chǎn)估價報告，偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介注冊、資格證。4、 發(fā)布虛假和不規(guī)范廣告房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布虛假和不規(guī)范廣告，直接導(dǎo)致購房人上當(dāng)受騙，這是大量糾紛產(chǎn)生的源頭。一些公司不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布廣告，或承諾與實際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容；有的

16、甚至盜用其他項目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳。對于消費者來講，和一個以誠信為本的企業(yè)打交道，才可以明明白白的購放心房，免去不該有的麻煩和糾紛。只有“言必行、行必果”，才能在市場上占有一席之地。從企業(yè)角度講，誠信是檢驗企業(yè)外部形象、社會公信力和市場認(rèn)知度的重要標(biāo)尺。日趨完善的社會機(jī)制和日益規(guī)范的經(jīng)濟(jì)運作“游戲規(guī)則”，使誠信成為企業(yè)的立身之本。綜上所述，中國房地產(chǎn)市場的信用危機(jī)已經(jīng)到了嚴(yán)重的程度，如果不加以控制和解決，將直接影響到我國經(jīng)濟(jì)和社會的和諧、穩(wěn)定與發(fā)展。因此，作為經(jīng)營不動產(chǎn)行業(yè)，講誠信則更有重要意義，建立“誠信樓市”是房產(chǎn)市場當(dāng)務(wù)之急。2.3住房質(zhì)量問題2.3.1房屋質(zhì)量事故頻發(fā)下表為2009

17、年全國消費者組織受理的商品房投訴情況：圖2-2 2009年商品房投訴情況圖上可以看出，全國消費者組織共受理質(zhì)量投訴7916件，占全年房產(chǎn)投訴總量的52.7%?？梢姡|(zhì)量問題仍然是房產(chǎn)投訴的焦點。2009年6月，5歲半的女童小叮當(dāng)在北京納帕溪谷的家中玩耍時，因壁爐大理石裝飾板坍塌被砸身亡。事發(fā)3個月后，直到有媒體報道，開發(fā)商才發(fā)出了遲來的道歉。原來，沉重的壁爐竟然是用膠水粘在石膏板上。同年8月底，北京首個限價房項目旗勝家園被曝存在質(zhì)量問題，有業(yè)主家的陽臺墻用手一抹就成粉末；而根據(jù)最近的信息，經(jīng)過一周左右時間的排查，瑞旗家園入戶154戶，檢查出25戶陽臺隔斷板欄板存在質(zhì)量問題。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，約有

18、500戶可能存在潛在的質(zhì)量問題。從上?！皹谴啻唷钡匠啥嫉摹皦ν嵬帷?、從北京的“墻脆脆”到別墅“膠水門”，近兩年以來，房價一路走猛的同時，一系列有關(guān)房屋質(zhì)量問題的報道不斷涌現(xiàn)出來。原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)更是成了眾矢之的。2.3.2房屋質(zhì)量問題引發(fā)的社會問題分析1、購房者對房屋質(zhì)量的質(zhì)疑回想2009年發(fā)生在上海的“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等新聞，如此多的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，這讓老百姓不寒而栗。購房者對于國內(nèi)商品房建筑質(zhì)量產(chǎn)生了普遍懷疑，在新浪網(wǎng)開展的一項相圖2-2 2009年商品房投訴情況圖上可以看出，全國消費者組織共受理質(zhì)量投訴

19、7916件，占全年房產(chǎn)投訴總量的52.7%?？梢姡|(zhì)量問題仍然是房產(chǎn)投訴的焦點。2009年6月，5歲半的女童小叮當(dāng)在北京納帕溪谷的家中玩耍時，因壁爐大理石裝飾板坍塌被砸身亡。事發(fā)3個月后，直到有媒體報道，開發(fā)商才發(fā)出了遲來的道歉。原來，沉重的壁爐竟然是用膠水粘在石膏板上。同年8月底，北京首個限價房項目旗勝家園被曝存在質(zhì)量問題，有業(yè)主家的陽臺墻用手一抹就成粉末；而根據(jù)最近的信息，經(jīng)過一周左右時間的排查，瑞旗家園入戶154戶，檢查出25戶陽臺隔斷板欄板存在質(zhì)量問題。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，約有500戶可能存在潛在的質(zhì)量問題。從上?！皹谴啻唷钡匠啥嫉摹皦ν嵬帷?、從北京的“墻脆脆”到別墅“膠水門”，近兩年以來

20、，房價一路走猛的同時，一系列有關(guān)房屋質(zhì)量問題的報道不斷涌現(xiàn)出來。原本就口碑欠佳的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)更是成了眾矢之的。2.3.2房屋質(zhì)量問題引發(fā)的社會問題分析1、購房者對房屋質(zhì)量的質(zhì)疑回想2009年發(fā)生在上海的“蓮花河畔景苑”在建樓房倒塌事故，以及各地不斷傳來的“樓薄薄”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等新聞，如此多的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，這讓老百姓不寒而栗。購房者對于國內(nèi)商品房建筑質(zhì)量產(chǎn)生了普遍懷疑，在新浪網(wǎng)開展的一項相關(guān)調(diào)查中，有超過77%的人表示“嚴(yán)重懷疑目前的建筑質(zhì)量”。房屋質(zhì)量得不到保證，不僅直接損害了業(yè)主的權(quán)益，也間接導(dǎo)致了一場社會信任危機(jī)，更是讓購房者對房屋質(zhì)量保證失去了信心。2、房地產(chǎn)企業(yè)推卸

21、責(zé)任引起民憤“膠水門”的悲劇發(fā)生3個月后，除事發(fā)后的那封慰問信外，物業(yè)和開發(fā)商并無絲毫道歉表示，更不用說賠償；開發(fā)商法律顧問稱，在責(zé)任鑒定未出來之前不能道歉，否則會損害到公司的聲譽(yù)。直至該事件被相關(guān)媒體報道，迫于壓力，開發(fā)商方面才對此事件作出了回應(yīng)，向事故家屬表示道歉，賠償了人民幣200萬元作為精神撫慰。盡管此次事件帶有一定的極端性，但是其中反映出的很多問題卻具有普遍性。經(jīng)過總結(jié)不難發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)有房屋質(zhì)量問題見諸媒體時，基本上伴隨而來的都是開發(fā)商的拖延、推諉、沉默、避重就輕。對于房地產(chǎn)企業(yè)的這種不負(fù)責(zé)行為，購房者表現(xiàn)出深惡痛絕。不少民眾多次通過互聯(lián)網(wǎng)等媒介揭示出房地產(chǎn)企業(yè)推卸責(zé)任的丑惡言行，并結(jié)

22、合媒體的力量對其進(jìn)行申討。同時也為其他房地產(chǎn)企業(yè)敲響警鐘?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)忽視社會責(zé)任的行為，越來越不得人心，如若繼續(xù)視百姓的利益于不顧，必將與可持續(xù)發(fā)展原則相悖，直至消亡。3、房屋質(zhì)量問題背后的“人為”因素在蓮花河畔景苑倒塌之后，從公開的事故原因調(diào)查信息判斷，樓房兩側(cè)同時高堆土和挖基坑是主因，但目前還流傳的解釋有“偷工減料說”、“地基不牢說”、“河畔高樓不宜說”、“防汛墻影響說”等等，不論是哪種說法，矛頭似乎都指向了下面的地基和基礎(chǔ)問題。然而，地基和基礎(chǔ)只是樓房倒塌的表層原因，實質(zhì)是“人禍而非“天災(zāi)”。順著“人禍”的思路探究，于是發(fā)現(xiàn)，營業(yè)執(zhí)照過期、政府人員參股、土地批復(fù)有問題，等一系列深層

23、次的“人”的問題逐漸浮出水面，透過一層層煙靄，我們看到的是閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)政府相關(guān)部門和人員在行政執(zhí)法上存在的問題。我們從這次倒樓事件中看到，房地產(chǎn)行業(yè)沒倒在房改初期600元一平方米的瓦房年代，沒倒在“包工頭”把持建筑隊伍的十年前，沒倒在土地價格由政府劃撥的零地價年代，沒倒在建筑材料五大三粗的大躍進(jìn)年代，而是倒在了規(guī)劃、貸款、施工許可、招投標(biāo)、資質(zhì)管理、工程監(jiān)理的多環(huán)節(jié)腐敗上，如果不改變這種現(xiàn)狀，那么倒掉的將不僅僅是某一幢樓，抽離的或許將是樓市公平的梁，撼動的是樓市的民生基石。2.4房企內(nèi)部勞動關(guān)系不協(xié)調(diào)有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對職工的責(zé)任意識，片面追求利潤的最大化，侵害職工的合法權(quán)益。其主要表現(xiàn)是：1

24、、勞動報酬達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。2、社會保障不到位。3、侵犯人身權(quán)利及人格尊嚴(yán)。4、拖欠員工工資。2.5環(huán)境污染2009年由中國環(huán)境文化促進(jìn)會發(fā)布的“環(huán)保民生指數(shù)”表明，環(huán)境污染已經(jīng)對公眾的“衣、食、住、行”等各方面都產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，其中39.7%的公眾擔(dān)憂裝修涂料安全。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資源和環(huán)境方面存在的問題主要是：1、缺少資源和環(huán)境意識。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按國家有關(guān)節(jié)能和環(huán)保要求進(jìn)行房屋開發(fā)，為了追逐利益的最大化，不惜破壞資源、污染環(huán)境、危機(jī)生態(tài)。2、不經(jīng)評估濫上項目。有些浪費資源和污染環(huán)境的房地產(chǎn)項目根本沒有經(jīng)過評估論證就上馬，造成事實后在采取各種手段打通“關(guān)節(jié)”，有的甚至被查封后仍然強(qiáng)

25、行施工。3、房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，不僅透支了市場上的未來消費，也透支了資源和環(huán)境的消耗，帶來經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)增長的不可持續(xù)性，甚至還可能帶來難以預(yù)測的顛覆性、破壞性后果。2.6納稅與財富不成比例、對公益事業(yè)不積極近幾年，房地產(chǎn)業(yè)已成為崛起速度最快、產(chǎn)生億萬富翁最多的暴利行業(yè)。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)是十大暴利行業(yè)之首。在各類宏觀調(diào)控政策之后，房價依然猛漲，可在納稅上，房地產(chǎn)企業(yè)卻是納稅的“侏儒”。由于依法納稅意識淡薄。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至選擇了種種逃稅漏稅的對策，其中既有少報營業(yè)收入、少報稅前利潤、虛增成本的慣用手法，也有利用對新開業(yè)企業(yè)予以扶持的稅收優(yōu)惠政策，每隔兩至三年重新注冊一家新企業(yè)

26、的伎倆。對公益事業(yè)缺少熱心。盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在社會公益事業(yè)方面的貢獻(xiàn)得到民眾的稱贊，但總體上房地產(chǎn)企業(yè)還沒有養(yǎng)成參與社會公益事業(yè)的習(xí)慣，有的是把社會公益事業(yè)視為家在企業(yè)頭上的額外負(fù)擔(dān)，缺少回報社會的愛心，對社會公益事業(yè)不管不問。所有這些都表明，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會的責(zé)任還有很長的路要走。而且當(dāng)我們進(jìn)一步去深究這些問題產(chǎn)生的原因時，還會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任缺失不僅有著經(jīng)濟(jì)層面的原因，也有政治、文化、社會層面的原因。扭轉(zhuǎn)這種狀況仍需要做出長期加持不懈的努力。下面將進(jìn)行深一步研究。第3章 房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任缺失產(chǎn)生的原因分析3.1房地產(chǎn)企業(yè)追求暴利的資本本性3.1.1導(dǎo)致房價的快速上漲 房地產(chǎn)企業(yè)追求

27、暴利的資本本性是導(dǎo)致房價快速上漲的主導(dǎo)因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價上漲的過程中,為了追求利潤最大化,采取各種不合理的手段促使房價加速上漲。雖然, 房價的漲幅,并不是開發(fā)企業(yè)可以完全決定的, 但是房地產(chǎn)企業(yè)并沒有考慮到消費者、投資人的利益，而是采取信息壟斷、欺騙等方式促使房價進(jìn)一步上漲 。企業(yè)利益至上，作為市場微觀主體的企業(yè)是理性的，其目的就是追求利潤的最大化。但是企業(yè)的利益包括短期利益(即利潤最大化)和長期利益(即以利潤為基礎(chǔ)下的持續(xù)發(fā)展)。在企業(yè)發(fā)展的早期階段，企業(yè)為了生存，只考慮到企業(yè)的短期利益，會不擇手段的追求利潤的最大化。但是從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，以利潤為基礎(chǔ)下的持續(xù)發(fā)展才是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之

28、道。3.1.2導(dǎo)致住房質(zhì)量問題為何現(xiàn)在的房屋價格水漲船高，而房屋質(zhì)量卻仍令人擔(dān)憂呢？從2007年開始，許多城市相繼出臺了住宅工程分戶驗收管理(暫行)辦法，決定將住宅工程的質(zhì)量驗收由原來的整棟樓抽檢變?yōu)橐粦粢或灐Ｃ鎸θ绱藝?yán)格的檢驗，為何房屋還頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題呢？其主導(dǎo)因素還是房地產(chǎn)企業(yè)追求暴利的資本本性。具體歸結(jié)于：1、開發(fā)商企業(yè)追求暴利實施多年的預(yù)售房制度助長了開發(fā)商“重銷售、輕質(zhì)量”的“惡習(xí)”。 根據(jù)山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會的統(tǒng)計，近年來，在涉及房產(chǎn)質(zhì)量的案件中，預(yù)售房案件所占的比例高達(dá)80%以上。對于開發(fā)商而言，房子尚未蓋完就已經(jīng)收到了房款，不必再過多擔(dān)心市場銷售的風(fēng)險，因

29、而在房屋建設(shè)質(zhì)量管理方面的責(zé)任壓力明顯減少了。2、施工方企業(yè)追求暴利近年來，我國商品房建設(shè)領(lǐng)域一直是一個賣方市場，主動權(quán)掌握在開發(fā)商手中，建筑施工方往往只能不斷壓低利潤甚至大量墊資才能承攬到工程。因此現(xiàn)行建設(shè)管理中逐漸形成“層層轉(zhuǎn)包、分包，層層剝皮”的惡性鏈條，使得“偷工減料、以次充好”的情況屢屢發(fā)生，給房屋質(zhì)量埋下隱患。3.2消費者的弱勢地位從房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)來看，關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品房屋樓盤的信息，在生產(chǎn)者和消費者之間是不對稱的，消費者相對屬于弱勢群體，開發(fā)商對自己開發(fā)的樓盤的質(zhì)量、成本、能提供的物業(yè)服務(wù)以及自身存在的問題等方面的信息十分清楚，而購買者基本處于信息劣勢。房地產(chǎn)企業(yè)在房屋信息上占有優(yōu)

30、勢，往往會產(chǎn)生弄斷某些真實信息的動機(jī)，有的通過擴(kuò)大或夸張售房廣告，隱瞞產(chǎn)品關(guān)鍵不良信息，甚至發(fā)布虛假光信息誤導(dǎo)消費者的選擇決策。每當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，除非預(yù)售購買的房屋存在威脅生命安全的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題（類似蓮花河畔景苑倒塌），一般的質(zhì)量問題往往只能等開發(fā)商維修。而假如開發(fā)商建造的房屋與先前許諾不同，購房者更是因為無法舉證而難以退房并獲得賠償。當(dāng)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金沒有有效監(jiān)管而被轉(zhuǎn)移時，購房者更是“求告無門”?；谝陨犀F(xiàn)狀，行業(yè)出臺更加規(guī)范的政策，以及監(jiān)管措施的嚴(yán)格執(zhí)行，改變消費者的弱勢地位乃是當(dāng)務(wù)之急。3.3 政府對房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任監(jiān)督懈怠由于房地產(chǎn)業(yè)對推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大作用，房地產(chǎn)企

31、業(yè)是地方稅收的重要來源，在政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)驅(qū)動和服務(wù)型政府定位的條件下，政府與房地產(chǎn)企業(yè)實質(zhì)上是利益共同體。因而，政府管理部門往往只注重房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和稅收，而忽視對企業(yè)行為的監(jiān)督。而且政府官員的任期有限，造成許多地方政府大多數(shù)只注重眼前的經(jīng)濟(jì)利益，而沒有考慮長遠(yuǎn)的發(fā)展問題。在這種狀況下，政府就會以尊重企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)為借口，對房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的履行情況監(jiān)督不嚴(yán)。 由于政府相關(guān)職能部門有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，沒有認(rèn)真履行自己的監(jiān)管職責(zé)，對違背社會責(zé)任的行為“不監(jiān)不管”，使房地產(chǎn)企業(yè)的不法行為無法受到有效的懲戒，或者說受到的懲罰不足以對企業(yè)產(chǎn)生警戒和約束作用。這樣的執(zhí)法不嚴(yán)，一方面，使民眾對房地

32、產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了普遍的不信任情緒，對那些誠信的企業(yè)也造成傷害，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展；另一方面，助長了房地產(chǎn)企業(yè)逃避、對抗法律的僥幸心理，使企業(yè)的社會責(zé)任意識更加難以培育和強(qiáng)化。 3.4相關(guān)法律法規(guī)不健全在中國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中，許多規(guī)范企業(yè)社會責(zé)任的法律法規(guī)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。至今，我國仍沒有一部專門的法律對企業(yè)的社會責(zé)任作出系統(tǒng)規(guī)定，這使企業(yè)社會責(zé)任缺乏系統(tǒng)的法律約束和保障。目前，我國相關(guān)的立法對于企業(yè)社會責(zé)任還沒能有效地作出具體的規(guī)范，關(guān)于企業(yè)社會責(zé)任的規(guī)定只是散見于個別法律法規(guī)和行政性文件中。房地產(chǎn)企業(yè)在履行社會責(zé)任時，須參照中華人民共和國勞動法、中華人民共和國公司法、中華人民共和國

33、環(huán)境保護(hù)法等執(zhí)行，這就使企業(yè)既增加了遵守法律的成本，又不能對其行為進(jìn)行有效的制約。例如：最近倒塌的“蓮花河畔景苑”的業(yè)主，他們不僅要承受房屋倒塌的痛苦，還必須繼續(xù)履行向銀行還貸的義務(wù)。銀行振振有辭地說，房屋倒塌不影響購房者與銀行之間的協(xié)議，合同繼續(xù)有效。更甚的是，有“專家”提出，如果所購房作為抵押品不存在，購房者需要提供別的抵押品，追索購房者的其他財產(chǎn)，購房者損失加倍。無論是開發(fā)商，還是倒塌樓房涉及的銀行，提出的依據(jù)都是合同法。設(shè)想一下，如果在合同之中約定，出現(xiàn)類似倒塌樓房的情況，能夠豁免消費者的義務(wù)，開發(fā)商與質(zhì)量監(jiān)管部門必須加倍賠償消費者的損失，同時必須承擔(dān)消費者的精神損失費，還有哪家開發(fā)商

34、敢無視消費者的權(quán)益，還有哪個產(chǎn)品監(jiān)管部門敢伸手要錢大蓋公章？這是提前把關(guān)的含義:不是多蓋公章，而是建立公平的法律體系，進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)法，畢竟法律救濟(jì)是最后的途徑。第4章 社會的積極對應(yīng)情況及不足分析4.1國家相關(guān)積極政策及不足4.1.1遏制高房價1、抑制高房價的相關(guān)政策為抑制房地產(chǎn)價格上漲過快的趨勢，我國政府先后出臺了一系列措施。從2005年的“穩(wěn)定住房價格”、2006年“控制住房價格過快上漲”、2007年“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”到2009年12月14日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，其中明確提出，“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過

35、快上漲的勢頭。”專家認(rèn)為，從“抑制”到“遏制”，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的措辭一再加強(qiáng)，顯示出城市房價過快上漲問題，已經(jīng)引起國務(wù)院高度重視。2、政策實施帶來積極效應(yīng) 上述政策的實施，對于遏制房地產(chǎn)價格上漲過快的現(xiàn)象，是非常行之有效的。如 2009年12月17日財政部等五部委出手打擊開發(fā)商囤地炒地的政策出臺，是對房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)頭一棒。因為，該政策將開發(fā)商拿地的首付款比例提高至五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年?？瓷先ピ撜叩某雠_僅是增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的營運成本和資金壓力、減小房地產(chǎn)商囤地的機(jī)率及增長住房供應(yīng)，但是最為核心的問題是讓房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)購買土地時的風(fēng)險。五部委的文件出臺，對房地產(chǎn)

36、開發(fā)商進(jìn)入土地市場有嚴(yán)格的資金約束，不僅資金實力不足的企業(yè)不能進(jìn)入該市場，“空手套白狼”不容易，而且進(jìn)入土地市場要承擔(dān)風(fēng)險。面對房地產(chǎn)市場巨大的不確定性或高風(fēng)險，五部委的政策會完全改變房地產(chǎn)商對住房市場的風(fēng)險預(yù)期，同時，讓購買的土地盡快成為住房進(jìn)入市場，增加住房供給。這些對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的。3、政策的不足 “ 國四臺”的出臺，盡管是一個綜合性的決議，分別從增加中低價位的住房供給、強(qiáng)調(diào)自住消費、加強(qiáng)保障性住房投入及房地產(chǎn)市場監(jiān)管上入手來遏制高房價。但是，其政策內(nèi)容讓市場還是以為政府不會對房地產(chǎn)市場進(jìn)行太大的調(diào)整。這是因為，在房地產(chǎn)投資與消費不進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分的時候，如果以投資為主導(dǎo)的市場，住

37、房市場增加供給再大，都無濟(jì)無事，投資者同樣可以炒作中小套型的住房。而保障性住房的增加，所涉及的占比人群很小。特別是在這個文件中仍然保持所謂“ 改善性住房”，更是讓投資者松一口氣，認(rèn)為政府的房地產(chǎn)政策，對于當(dāng)前高房價不會動真格的。只要允許房地產(chǎn)投資，特別是允許投資者享受購買住房的優(yōu)惠政策，投資者豈能不千方百計地進(jìn)入房地產(chǎn)市場？而投資者盛行的市場，遏制高房價只能是一句空話。據(jù)央行與銀監(jiān)會規(guī)定，二套房貸款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款

38、政策執(zhí)行，其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再向商業(yè)銀行申請貸款均按第二套房執(zhí)行。同時，已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各商業(yè)銀行將申請購買第二套（含）以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。但是距某銀行經(jīng)理表示：“這個規(guī)定中，二套房首付四成可以說是一項硬性指標(biāo)，去哪家銀行辦理都不可能變動，但利率這一塊一直比較靈活，不是死規(guī)定，各個銀行往往根據(jù)自身與客戶的情況，區(qū)別對待?！蓖瑫r他還稱，規(guī)定中家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄缴暾埗追抠J，可享受首套自住房貸款優(yōu)惠的政策，給了銀行和客戶打擦邊球的機(jī)會，因為

39、銀行很難查清楚貸款人的房子是幾個人住，就算知道，只要是資質(zhì)沒有問題，銀行往往也會按首套房給予貸款優(yōu)惠。4.1.2保障住房質(zhì)量1、關(guān)于房屋質(zhì)量問題的相關(guān)政策為維護(hù)購房者的權(quán)益，解決房屋質(zhì)量問題糾紛，建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定：房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見要求，開發(fā)企業(yè)在房屋銷售合同中應(yīng)明確因住房質(zhì)量原因所產(chǎn)生的退房和保修的具體內(nèi)容，以及保修賠償方式等相關(guān)條款。如果保修期內(nèi)發(fā)生住宅工程質(zhì)量投訴的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問題。2、政策的不足行政處罰力度不夠，建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例

40、對工程建設(shè)各方的違法違規(guī)行為給予的行政處罰力度，尤其是罰款力度還不夠，尚不足以使被處罰者引以為戒、下不為例。針對建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等的違法違規(guī)行為，政府建設(shè)主管部門依據(jù) 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例多采取罰款的措施以示懲戒，但罰款的數(shù)額相對于被處罰者的利潤回報，尤其是開發(fā)商的豐厚利潤回報而言，可謂九牛一毛，觸及不到他們的真正利益。一系列房屋質(zhì)量問題的事件，留給社會的不應(yīng)僅是業(yè)主的抱怨和責(zé)難，也不應(yīng)僅是開發(fā)商的自我救贖，而更多的應(yīng)是政府反思如何從根源上避免重蹈覆轍，真正維護(hù)廣大業(yè)主的住宅權(quán)益，最有效的藥方莫過于出臺有利的政策，規(guī)范住宅市場，保障住房質(zhì)量，讓購房者對住房質(zhì)量恢復(fù)信心。4.2成立消

41、費者協(xié)會中國消費者協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)起設(shè)立了中國房地產(chǎn)業(yè)誠信建設(shè)金，三年來在誠信建設(shè)金的支持下，中國消費者協(xié)會會同中國房地產(chǎn)協(xié)會及有關(guān)單位，在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)業(yè)消費狀況調(diào)查，加強(qiáng)對消費者選購商品房進(jìn)行指導(dǎo)，征集、評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作。在維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序，保護(hù)消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面發(fā)揮了重要的作用。4.3購房者積極維護(hù)自身權(quán)益1、以“團(tuán)購”方式改善其弱勢地位。最近搜房網(wǎng)做了一次關(guān)于“團(tuán)購”的問卷調(diào)查，一周內(nèi)共收到8796份問卷，市場反響熱烈

42、。從調(diào)查中看，71%調(diào)查者明確表示愿意參加團(tuán)購，28%密切關(guān)切進(jìn)展，僅僅有1%表示不參加。一般來說，團(tuán)購首先需要有二十位左右的潛在購房者，大家碰頭聚會之后選出組織者，討論每個人關(guān)注的問題，最后將問題整理起來，并討論是否聘請律師；最后簽署一份委托書。此時可能需要先與開發(fā)商接洽，了解對方是否接受團(tuán)購。如果開發(fā)商愿意接受團(tuán)購談判，接下來的團(tuán)購會議往往有律師出席?！皥F(tuán)購”聚集了集體的智慧和力量，爭取和保護(hù)了購房者的合法權(quán)益。雖然“團(tuán)購”方式改善了購房者的弱勢地位。然而，“團(tuán)購”畢竟是在房地產(chǎn)市場不規(guī)范的條件下形成的消費群“自我保護(hù)”模式，隨著今后房地產(chǎn)市場及相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，由于不同購房者對住宅

43、產(chǎn)品的要求千差萬別，團(tuán)購的溝通、組織成本相對于優(yōu)惠、條款收益來說會越來越大。而且當(dāng)開發(fā)商不肯合作時，“團(tuán)購”便失去了意義。2、購房時聘請律師由于購房者往往欠缺法律知識，一些不良開發(fā)商就趁機(jī)在購房合同及格式條款上“做手腳”。因此，目前約有5%的購房者會在買房簽合同時聘請律師，既有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序又保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。3、向消費者協(xié)會投訴在遇到房產(chǎn)糾紛時，購房者維權(quán)意識不斷加強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計，在遇到糾紛時向消費者協(xié)會投訴的購房者人數(shù)明顯呈現(xiàn)出上升趨勢，說明購房者的自我保護(hù)意識進(jìn)一步得到強(qiáng)化。但是，一些購房者為維護(hù)自身利益而給相關(guān)部門施加壓力，在訴訟前或訴訟過程中組織購房者采取集體靜坐、堵路

44、、越級上訪等不理性行為。不僅不能解決根本性問題，而且還給廣大購房者在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩(wěn)定造成影響。4.4部分房地產(chǎn)骨干企業(yè)的積極應(yīng)對一批房地產(chǎn)骨干企業(yè)以身作則，自覺抵制市場經(jīng)營活動中的不良行為。2006年9月27日，以“誠信、品牌與社會責(zé)任”為主題的中國房地產(chǎn)誠信建設(shè)會議在杭州召開。中國第一筆用于獎勵和表彰房地產(chǎn)誠信企業(yè)的基金正式設(shè)立并啟動，上海中凱企業(yè)集團(tuán)，無錫潤地房地產(chǎn)投資集團(tuán)，山東九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)分別捐贈300萬，50萬，69.27萬元資金。在那次會上，全國155家房地產(chǎn)企業(yè)共同舉行了履行社會責(zé)任的鮮明旗幟。與此同時，江西省眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和

45、中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議，把控制房價過快上長，確保市場健康有序發(fā)展作為自己的責(zé)任。由成都市住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)起，當(dāng)?shù)?2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠信承諾書。在節(jié)能降耗和環(huán)保方面，優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)萬科也早就樹立了榜樣，很早就成立了自己的研發(fā)機(jī)構(gòu)，研究新型節(jié)能材料，在萬科看來，搞濕地能打造一個生態(tài)鏈。中國東部城市缺水，西部城市更缺水，如果以人工湖蓄水，水就不可避免的蒸發(fā)。而濕地可以栽種很多水生植物，其蒸發(fā)量僅是湖地蒸發(fā)量的1/4。同時濕地水量的補(bǔ)充將更多依靠自然降水，而并非人工補(bǔ)水。這其實就是萬科對社會負(fù)責(zé)任的一種表現(xiàn)。4.5新聞媒體在企業(yè)社會責(zé)任中積極引導(dǎo)及不足

46、 近年來，新聞媒體在強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任方面做出了積極貢獻(xiàn)。既向社會各界宣傳國家的宏觀調(diào)控政策，又及時反映出房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任缺失的種種現(xiàn)狀。從而讓市場中處于弱勢地位的普通購房人，也能得到話語權(quán)的表達(dá)，觀照高房價下的百姓呼聲。但是部分媒體在事件報道中由于過分追求時效性，導(dǎo)致虛假信息的產(chǎn)生，甚至?xí)`導(dǎo)消費人群。這幾年，消費者無論走到哪個樓盤，總能看到一堆媒體授予的名目繁多的獎牌，而這類所謂明星樓盤很多成了問題樓盤。還有我們都很熟悉的這個那個購房團(tuán)、炒房團(tuán)，也無一例外都是媒體組織的。信息的透明化是房地產(chǎn)二次調(diào)控的重要內(nèi)容，“國六條”細(xì)則提出，要堅持正確的輿論導(dǎo)向，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況

47、，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。媒體對相關(guān)調(diào)控政策表示關(guān)注并進(jìn)行評論，是一個負(fù)責(zé)任的媒體都該做的事，但也不能草木皆兵，捕風(fēng)捉影，或者為了搶新聞，炒新聞，失去了應(yīng)有的判斷。因此，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，媒體也應(yīng)自律，慎用自己的話語權(quán)，慎用自己的公信力。第5章 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任的對策性建議5.1政府推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任5.1.1發(fā)揮政府正確的引導(dǎo)作用1、政府要樹立正確的政績觀，把推進(jìn)企業(yè)社會責(zé)任工作列為政府部門工作考核內(nèi)容，對推進(jìn)企業(yè)社會責(zé)任做出成績的地方領(lǐng)導(dǎo)和部門給予表彰，增強(qiáng)地方政府引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)履行其社會責(zé)任的動力。2、國家行業(yè)監(jiān)管部門要制定一套完善的企業(yè)

48、社會責(zé)任評價體系，科學(xué)評價企業(yè)的社會責(zé)任，并以年度單位向社會公布排行榜，讓企業(yè)接受社會的贊譽(yù)與監(jiān)督。3、引導(dǎo)消費者理性維權(quán)。對于部分購房者不理智的維權(quán)行為，法院或相關(guān)部門應(yīng)通過法律講解或說服教育的方法，使其認(rèn)識到過激行為，最終問題還要通過正當(dāng)途徑解決。因此，在遇到商品房團(tuán)體糾紛時應(yīng)冷靜處理，可以由政府部門進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，也可以通過訴訟途徑解決問題，引導(dǎo)購房者走上理性維權(quán)的道路。5.1.2完善企業(yè)社會責(zé)任的法規(guī)，加強(qiáng)企業(yè)社會責(zé)任監(jiān)督不斷完善法律法規(guī)，將企業(yè)的相關(guān)社會責(zé)任要求以法律的形式確定下來，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任法制化，強(qiáng)化企業(yè)履行社會責(zé)任的法制意識，促使房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中遵紀(jì)守法

49、。同時，加大執(zhí)法監(jiān)督和違法處罰力度，對嚴(yán)重違反勞動法、生產(chǎn)安全法和環(huán)境保護(hù)法的房地產(chǎn)企業(yè)依法嚴(yán)懲，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，積極履行社會責(zé)任，逐漸杜絕房地產(chǎn)企業(yè)種種逃避社會責(zé)任的行為。 政府對房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的規(guī)制，必須拋棄政府自身的特殊利益，以全社會的利益為前提。5.2加速行業(yè)的集中，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻國家為了解決廣大人民的住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了比較低的進(jìn)入門檻。無論是國有還是民營，都可以較輕易進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行列。因此我國的房地產(chǎn)行業(yè)比較分散，排名前十位的十大房地產(chǎn)公司的市場占有率不到全行業(yè)的10%。每個大城市均至少有上千家開發(fā)企業(yè)，中等城市也有好幾百家。

50、而整個香港地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就十幾家。百花齊放的局面雖然有利于增加規(guī)模，但卻不利于整個行業(yè)的健康發(fā)展。一些項目公司本著追求暴利的思想，不顧行業(yè)的長期利益。如果不杜絕這些短期的投機(jī)行為，就沒有辦法從根本上解決欺騙消費者的短期買賣的出現(xiàn)。所以隨著土地使用權(quán)“ 招拍掛”的實施，行業(yè)向大公司集中的趨勢日益明顯，隨著買方市場的出現(xiàn)，小公司逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)為期不遠(yuǎn)。5.3改變監(jiān)理單位的委托人修訂建筑法相關(guān)條款，將監(jiān)理單位的委托人從建設(shè)單位改為政府建設(shè)主管部門或其他有關(guān)部門，監(jiān)理費用由建設(shè)單位支付給政府，再由政府支付給監(jiān)理單位；監(jiān)理對象和監(jiān)理內(nèi)容不變。這樣修訂的依據(jù)在于：根據(jù) 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第四

51、十六條的規(guī)定：“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，可以由建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實施。”既然政府可以委托作為獨立法人的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實施其監(jiān)督職能，那么其為何不能同樣委托同是獨立法人的監(jiān)理單位對建設(shè)工程的施工工作進(jìn)行全程監(jiān)督？這樣修訂的好處在于：其一，從法律關(guān)系上真正解除了監(jiān)理單位受制于建設(shè)單位的束縛，確立其第三方法律地位，使其真正成為工程質(zhì)量全程監(jiān)督中的第三方。其二，真正保障了監(jiān)理單位依法收取服務(wù)費的權(quán)益，使建設(shè)單位在政府部門的監(jiān)督下，能夠按照國家標(biāo)準(zhǔn)向監(jiān)理單位支付監(jiān)理費用。其三，真正完善了建設(shè)工程竣工驗收機(jī)制，使監(jiān)理單位真正從 “四方驗收”中獨立出來，改變了

52、 “四方驗收”中實際由建設(shè)單位 “一方驗收” 的格局。5.4加大行政處罰力度建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例實施至今已有九、十年，其制定的許多行政處罰規(guī)定已不適應(yīng)當(dāng)前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。尤其是罰款數(shù)額，對于建設(shè)單位來說并不傷筋動骨，相反卻變相滋長了其為追求暴利，而肆意違法違規(guī)的僥幸心理。因此，上述法律法規(guī)中的行政處罰等條款應(yīng)該及時被修訂，與時俱進(jìn)，從而加大建設(shè)單位等的違法成本，使其不敢輕易再犯。5.5改良預(yù)售房制度眾所周知，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度。例如，商品房預(yù)售制度助推了房價的上漲；開發(fā)商在預(yù)售房期間過于注重銷售速度，做出夸大宣傳或捂盤銷售等投機(jī)取巧的行為。盡管預(yù)售制度缺陷很多，但總體來說仍是利大于弊。尤其是開發(fā)企業(yè)可以充分利用預(yù)收款，滾動開發(fā)項目，大大加快行業(yè)的發(fā)展步伐，不能完全否定預(yù)售制度