美視南草坪項目分析

1、 a a 市場篇市場篇 總體特征總體特征 海南前景海南前景 度假市場度假市場 b b 定位篇定位篇 項目分析項目分析 價值體系價值體系 項目定位項目定位 part a part a 總體特征總體特征 海南前景海南前景 度假市場度假市場 關鍵詞：關鍵詞： u未來行政中心：海口未來發(fā)展的全新城市中心，?？谑形?海岸起步區(qū)作為西海岸規(guī)劃中的重點項目和龍頭工程，肩負 著?？谑兄袕?、西拓、東優(yōu)、南控的城市發(fā)展戰(zhàn)略的牽頭 眾人 u博鰲論壇：亞洲論壇永久性會址，高端國際會議每年有近 百場，博鰲vip國際商務機場現(xiàn)正興建 u國際旅游島：08年國務院函復通過，內(nèi)容有免簽證時間30 天，直航海南-臺灣, 國際航線

2、60條等 u自由貿(mào)易區(qū)：條件逐步成熟，將涉及自由投資、自由貿(mào)易、自 由旅游、自由購物、自由留學等內(nèi)容，已簽批四處免稅店 u亞洲國家聯(lián)合會：由博鰲論壇和亞洲合作對話等為基礎組建， 未來秘書處選擇設在博鰲。 u隨著亞洲論壇、國際旅游島、自由貿(mào)易區(qū)等有利好政策的逐步成熟和 落實，西海岸是?？谠凇拔鲾U”定位中“熱帶海島休閑度假勝地”的重 要組成部分，意義重大。 u旅游業(yè)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)，空氣清新、氣候適宜、藍天、大海 和熱帶雨林同在的美麗休閑勝地，為海南帶來每年1600萬游客的 人氣，創(chuàng)造巨大經(jīng)濟效益。 u旅游客源結構發(fā)生變化。高端游客和海外游客增速快于國內(nèi)游 客。譬如06年，俄羅斯游客比2005年增

3、長190，韓國游客增長 80，日本游客增長50。 u同時，進入海南開發(fā)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展商漸多，香港保利集 團、上海家化集團、美國泰威集團、新加坡星獅集團、新世界、 華潤、中糧集團、富力地產(chǎn)、碧桂園、金手指、等，海南地產(chǎn)進 入一個新階段。 小小 結結 u對于越來越開放和發(fā)展的中國，對于喧囂浮躁充滿壓迫感的都市， 旅游度假、休閑養(yǎng)生成為一大趨勢，這為海南地產(chǎn)市場外銷提供了 廣闊的空間。 u就目前而言，度假物業(yè)市場真正得到認同的只有三亞，而其成功 之道除了得天獨厚的資源優(yōu)勢外，區(qū)域定位的清晰與成功推廣也是 關鍵，很有借鑒意義。 u一方面消費者日益認同海南度假物業(yè)的優(yōu)越，另一方面諸多品牌 發(fā)展商陸續(xù)

4、進入，機遇與挑戰(zhàn)并存。 u總體而言，海南旅游地產(chǎn)遠未發(fā)展成熟，尤其是具綜合優(yōu)勢的復 合型旅游地產(chǎn)更是稀缺，另一方面，旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式和推廣策 略比較雷同。 part b part b 項目分析項目分析 價值體系價值體系 項目定位項目定位 項目分析項目分析 項目具體位置位于?？谑袨I江西路項目具體位置位于?？谑袨I江西路8888號（美視五月花高爾夫），美視南草坪，不號（美視五月花高爾夫），美視南草坪，不 僅能享受?？诿酪曃飿I(yè)管理有限公司的高質量服務，還可以享受其高端資源配套僅能享受?？诿酪曃飿I(yè)管理有限公司的高質量服務，還可以享受其高端資源配套 美視五月花高爾夫度假酒店，為球會會員和住戶會員提供全面

5、的五星級家政和配美視五月花高爾夫度假酒店，為球會會員和住戶會員提供全面的五星級家政和配 套服務。套服務。 美視藍草坪 占地面積占地面積154744m2 建筑面積建筑面積20466m2 容積率容積率0.29 產(chǎn)產(chǎn) 品品小高層 總戶數(shù)總戶數(shù)600戶 停車位停車位1:1.2配備 開發(fā)商開發(fā)商海南美視國際高爾夫 俱樂部有限公司 開盤時間開盤時間2010.10.28 豪華居住區(qū)、未來新行政區(qū)、?？谧蠲赖暮０毒€、度假勝地豪華居住區(qū)、未來新行政區(qū)、海口最美的海岸線、度假勝地 西海岸帶狀公園、一線海景西海岸帶狀公園、一線海景 美視五月花國際高爾夫球會、西海岸高爾夫球會、貴族游艇、星級酒店美視五月花國際高爾夫球

6、會、西海岸高爾夫球會、貴族游艇、星級酒店 美視南草坪公寓美視南草坪公寓2#2#、3#3#樓精裝現(xiàn)房在售，均價樓精裝現(xiàn)房在售，均價2600026000元元/ /平，全款平，全款9898折，房源還折，房源還 有有25%25%左右，三期美視歐麓園別墅內(nèi)部認購左右，三期美視歐麓園別墅內(nèi)部認購16701670萬萬/ /套，一次性套，一次性9898折。折。 項目基本情況：項目基本情況： 2 2、3 3棟：棟： 產(chǎn)品：大部分為產(chǎn)品：大部分為188188平平 米的三房米的三房 價格：均價價格：均價2600026000元元/ / 平米平米 推售狀況：由于其毗推售狀況：由于其毗 鄰假日海灘、海膽劇鄰假日海灘、海膽

7、劇 場、五星級酒店、高場、五星級酒店、高 爾夫球會等享受到整爾夫球會等享受到整 個周邊的配套資源，個周邊的配套資源， 因此定價相對較高，因此定價相對較高， 銷售狀況也較銷售狀況也較188188的的 戶型產(chǎn)品較多。戶型產(chǎn)品較多。 “西海岸西海岸”，?？谀壳白蠲赖暮０毒€，沿線有多家五星級酒店、高爾，海口目前最美的海岸線，沿線有多家五星級酒店、高爾 夫球會，名副其實的旅游勝地。夫球會，名副其實的旅游勝地。 u假日海灘：長達6公里的海岸線左沿是蔥翠的 林麻黃林帶，右沿是碧波萬頃的瓊州海峽，海 面船只穿梭，犁銀濺玉。構成一幅美麗動人的 自然畫面。整個海灘共分為灘日浴區(qū)、海上運 動區(qū)、海洋餐飲文化區(qū)和休閑

8、度假區(qū)，是?？?市最具代表性的海濱旅游休閑勝地。 美視五月花國際高爾夫球會/俱樂部毗鄰風 景秀麗的假日海灘，與蔚藍的大海交相輝 映，是一個集高爾夫、酒店、花園別墅、 公眾海灘、娛樂休閑于一體的綜合性度假 勝地，總占地面積2073畝 項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢 ?？诿酪曃逶禄ǜ郀柗蚯驎怯上愀勖酪暭瘓F投資及集團 酒店管理有限公司管理、貝爾高林公司提供總體建筑規(guī)劃 與環(huán)境設計的國際度假勝地。位于?？谑袨I海西路88號， 地處?？谑形骱０讹L景區(qū)，集高爾夫、花園別墅、酒店、 餐飲娛樂、音樂廣場及公眾沙灘于一體。酒店擁有92間客 房，四個不同風格的各式餐廳為客人提供多種高品質的中、 西式及東南來風味菜肴。溫泉游泳池

9、、康體保健中心、豪 華會員俱樂部及800米的公共海灘讓客人在美麗的景致和放 松的心情中感受休閑、浪漫和家的溫馨。 項目劣勢項目劣勢 p西海岸旅游業(yè)尚屬起步階段，旅游基礎 設施薄弱。 p項目位于西海岸，基礎設施配套不齊全， 離市區(qū)較遠。 項目機會項目機會 l海南良好未來發(fā)展趨勢，“國際旅游島建設”被列入國家戰(zhàn)略重要 部署，美視南草坪項目啟動正是最好時機。 l十一五重點工程，有政策和相關部門大力協(xié)助。 l旅游及其旅游地產(chǎn)市場現(xiàn)正興起，大有可圖。另一方面，當前旅游 地產(chǎn)整體開發(fā)水平較低，抓住時機，可贏得先發(fā)優(yōu)勢。 l西環(huán)鐵路、國際旅游島、國家級別海岸等諸多有利好政策，項目可 整合利用資源空間較大。

10、l項目所在地旅游資源較豐富，可利用機會較多。 整合優(yōu)勢儲蓄能量 避重就輕淡化劣勢 借勢而出樹立標桿 核心思考問題核心思考問題1 1： 如何使項目迅速得到認同，復合資源最 大價值化？ 核心思考問題核心思考問題2 2： 項目的核心競爭力是什么，在此基礎上， 如何形成項目富有穿透力的差異化傳播？ 市場縱覽市場縱覽 u宏觀上，海南旅游市場方興未艾，資源性 地產(chǎn)空間較大，但訴求方向過于雷同，差異 化不強，且太局限于海南本身。 u定位同樣缺乏高度，且差異化不強，相應 未來開發(fā)市場前景雖然樂觀但市場細化不夠， 市場容量遠未激發(fā)出來。 世界代表性濱海旅游度假區(qū)世界代表性濱海旅游度假區(qū) u美國夏威夷群島 u泰國

11、普吉島 u印尼巴厘島 u西班牙陽光海岸 u塞班島 站在巨人肩膀上可以看得更遠，師夷之長技以制夷。 面向全球市場，參與國際競爭，或巧妙借勢，比肩世 界代表濱海區(qū)，是海南島項目應具的國際視野。 中國旅游地產(chǎn)品牌項目競爭占位分析中國旅游地產(chǎn)品牌項目競爭占位分析 u深圳華僑城花園中建造城市 u成都芙蓉古城中國傳統(tǒng)民居大成 u魯能三亞灣濱海旅游地產(chǎn)先行者 u廣州東方夏灣拿拉丁風情小鎮(zhèn) u南寧嘉和城歐洲城邦，一世悠然 每一個成功的項目，都有自己獨特的品牌占位。 價值體系價值體系 項目價值體系分解項目價值體系分解 1 1、區(qū)位價值、區(qū)位價值 西海岸西海岸 順應中國建設“國家海岸”的目標，借勢三亞， 打造海南

12、“旅游度假休閑勝地”的標桿性項目 2 2、規(guī)劃價值、規(guī)劃價值 大規(guī)模國際濱海熱帶風情旅游度假區(qū)大規(guī)模國際濱海熱帶風情旅游度假區(qū) 大品牌大盤時代的杰作 國際頂尖設計團隊聯(lián)袂 世界著名酒店聯(lián)手開創(chuàng) 3 3、景觀設計價值、景觀設計價值 自然之上的設計自然之上的設計 沙灘、海洋、空氣、陽光、溫泉、椰林 與自然和諧共生，讓自然最自然的存在 4 4、社區(qū)高端配套價值、社區(qū)高端配套價值 濱海新城的功能形態(tài) 高爾夫、星級酒店等高尚元素 商業(yè)街等現(xiàn)代城市功能配套 5 5、社區(qū)風格價值、社區(qū)風格價值 熱帶風情的現(xiàn)代主義熱帶風情的現(xiàn)代主義 熱帶中的現(xiàn)代、豐富 不是東方，也不是歐式，是具熱帶風情的國際化現(xiàn)代社區(qū) 人文

13、情調(diào)與居住氛圍 6 6、物業(yè)管理價值、物業(yè)管理價值 品牌物業(yè)管理機構 集約、復合功能服務 個性化品牌物業(yè)管理內(nèi)容 項目定位項目定位 主力客戶群主力客戶群 基本指數(shù)基本指數(shù) 1 1、人群構成：私營企業(yè)主、工商界人士、高級專業(yè)人士、人群構成：私營企業(yè)主、工商界人士、高級專業(yè)人士 a、城市上層階層，私營企業(yè)主、外資企業(yè)高管 b、行業(yè)精英，如教授、醫(yī)生、律師、會計師等 2 2、年齡結構：、年齡結構：3555歲之間，以中青年為主。 3 3、文化層次：、文化層次：高文化學歷，高端客戶中部分有國外留學經(jīng)歷 4 4、經(jīng)濟基礎：、經(jīng)濟基礎：可使用儲蓄在100萬元以上，有持續(xù)穩(wěn)定收入來源 5 5、置業(yè)狀況：、置業(yè)

14、狀況：他們大多屬于二次或者多次置業(yè)。 各區(qū)域客戶消費需求分析各區(qū)域客戶消費需求分析 a. 核心城市：上海、廣州、北京等大城市，有效消費力充足， 有意置業(yè)或投資海南；消費力分流明顯，由于爭奪這批客戶 的對手太多，導致競爭異常激烈 b. 美視藍草坪高端業(yè)主：品牌忠誠度高，2次置業(yè)潛在主體，老 客戶的財富積累明顯，且對雅居樂品牌認同度相對較高 第一類 主力客戶 第二類 外圍客戶 a. 二線城市：其對海南旅游地產(chǎn)市場較為關注，但選擇范圍較多， 預計未來，本項目也會吸納不少本類客戶，將消費洋房為主 b. 東北：因東北天氣寒冷，秋冬季節(jié)來海南過冬的客戶量不少，合 適的產(chǎn)品可滿足其過冬和度假的需求 c. 珠三角、港澳：有一定比例傾向于置業(yè)海南，側重于度假及投資