744901865盤錦地區(qū)房地產(chǎn)投資調(diào)研分析

1、2011年1月 瑞麒地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 盤錦地區(qū)房地產(chǎn)投資調(diào)研分析 盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，是否 存在機(jī)會(huì)市場(chǎng) 了解縣域整體規(guī)劃及發(fā)展，尋找縣域內(nèi)重 點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，研究每一區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展情況 了解盤錦房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，尋 找機(jī)會(huì)市場(chǎng)，探索地產(chǎn)發(fā)展模式 對(duì)目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)（產(chǎn)品、消費(fèi) 者、價(jià)格、銷售進(jìn)度等）進(jìn)行探討和分析， 進(jìn)而深入研究土地獲取模式 盤錦地區(qū)有四個(gè)房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)市場(chǎng)：盤 錦市（興隆臺(tái)區(qū)）及大洼縣的大洼鎮(zhèn)(縣 城)、遼濱開發(fā)區(qū)和田家鎮(zhèn)四個(gè)區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)均有較好發(fā)展前景，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 工作說(shuō)明 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地

2、產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱

3、點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 地理位置：地理位置：盤錦市位于遼寧省西部， 總面積4071平方公里（市 區(qū)256平方公里）。 行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：轄2區(qū)（雙臺(tái)區(qū)、興隆臺(tái)區(qū)）、 2縣（大洼縣、盤山縣）。 城市地理位置與行政區(qū)劃 城市人口 盤錦市總?cè)丝诒P錦市總?cè)丝冢?28.2萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口比重較高，為78.9萬(wàn)人，僅低于沈陽(yáng)、本溪和撫順。 市區(qū)人口市區(qū)人口：60.87

4、萬(wàn)人（興隆臺(tái)區(qū)40.87萬(wàn)，雙臺(tái)區(qū)20萬(wàn)），總戶數(shù)22.5萬(wàn)（平均每戶2.7人），市區(qū) 人口密度大，約為沈陽(yáng)的1.7倍。 暫住人口暫住人口：5萬(wàn)余人（主要為從事建筑、運(yùn)輸、經(jīng)商和服務(wù)行業(yè)人員）。 人口年齡構(gòu)成人口年齡構(gòu)成：雖然相對(duì)于沈陽(yáng)市來(lái)說(shuō)，老齡化的速度較慢，但歷史地看，已經(jīng)在向老齡化方向發(fā)展。 3560歲人口超過(guò)44%。 盤錦市與沈陽(yáng)市人口年齡構(gòu)成比較 u現(xiàn)象現(xiàn)象：盤錦生產(chǎn)總值總量增速緩慢，遠(yuǎn)低于沈陽(yáng)和全省平均水平，07年與02年相 比，盤錦生產(chǎn)總值占全省和沈陽(yáng)的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。 07年人均 生產(chǎn)總值位列遼寧省第二二位，雖高于全省平均水平，但增長(zhǎng)速度明顯減慢

5、u結(jié)論結(jié)論：盤錦屬于資源型城市，“因油而生，緣油而興”，經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要為石油資 源，油氣開采及相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)值近65%。自1996年生產(chǎn)進(jìn)入遞減階段，最終導(dǎo)致經(jīng) 濟(jì)增速緩慢。資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：確定重點(diǎn)培育壯大石油化工業(yè)、裝備制造業(yè)、 塑料及新型建材業(yè)、綠色有機(jī)食品業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)五大接續(xù)產(chǎn)業(yè)。 地區(qū)生產(chǎn)總值 20022007年地區(qū)生產(chǎn)總 值統(tǒng)計(jì) 20052007年地區(qū)人均 生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì) 全省全省沈陽(yáng)沈陽(yáng)盤錦盤錦 工薪收入661171698101 占比58.87%56.75%61.53%61.53% 經(jīng)營(yíng)凈收入6888331119 占比6.13%6.59%8.50%8.50% u

6、從居民可支配收入情況可看出，盤錦居民消費(fèi)能力較強(qiáng)（收入 增長(zhǎng)速度略低于沈陽(yáng)，消費(fèi)增長(zhǎng)速度平均每年高出沈陽(yáng)2%）。 u居民可支配收入來(lái)源中，工資和經(jīng)營(yíng)兩方面所占比重達(dá)到70%， 遠(yuǎn)高于沈陽(yáng)和全省平均水平，主要源于當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)發(fā)展情況（大型 工業(yè)為支撐，私營(yíng)業(yè)主比例大） u城市居民家庭兩居室及以上類型住宅比重達(dá)到92%，從消費(fèi)觀 念方面看，盤錦在與居住相關(guān)支出方面比例較低，可能的原因： 前期區(qū)域內(nèi)無(wú)高品質(zhì)居住場(chǎng)所供應(yīng)；區(qū)域住宅價(jià)格水平低于其他 城市。 u2007年城市居民人均可支配收入14907元，人均消費(fèi)性支出為 11708元，均居全省第二位（僅次于大連），城市家庭恩格爾系 數(shù)為31.6%（沈陽(yáng)為3

7、5.3%），已達(dá)到富裕水平。 城市居民可支配收入與消費(fèi)性支出 20022006年城市居民可支配收入統(tǒng)計(jì) 2006年城市居民可支配收入來(lái)源 2006年城市居民消費(fèi)支出方向及數(shù) 量統(tǒng)計(jì) 全省全省沈陽(yáng)沈陽(yáng)盤錦盤錦 食品28.43%27.16%24.73% 衣著7.76%7.22%10.01% 家庭設(shè)備用品 及服務(wù) 3.32%2.94%2.80% 醫(yī)療保健7.03%8.52%9.06% 交通和通信7.31%7.75%8.37% 教育文化娛樂7.83%8.23%8.80% 居住8.33%8.19%4.54%4.54% 購(gòu)房支出8.78%13.40%6.20%6.20% 車輛保險(xiǎn)支出0.04%0.08%0

8、.20%0.20% 石石 化化 工工 業(yè)業(yè) 原原 油油 開開 采采 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局及重點(diǎn)項(xiàng)目分布 城市宏觀背景政治環(huán)境 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展

9、規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市規(guī)劃布局 遼河遼河 路路 雙興雙興 路路 紅旗紅旗 大街大街工業(yè)工業(yè) 大街大街 石油石油 大街大街 雙臺(tái)雙臺(tái) 河河 盤錦市房地

10、產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析

11、 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 07年盤錦增幅省均增幅 施工面積129萬(wàn)33.9%22.1% 竣工面積49.4萬(wàn)24.2%19.0% 商品房銷售面積52萬(wàn)19.7%18.0% 住宅銷售面積50.4萬(wàn)20.3%17.5% 商品房開發(fā)投資19.7億37.6%30.6% 住宅開發(fā)投資14.8億26.8%36.5% 商品

12、房銷售額9.5億21.8%29.3% 住宅銷售額8.9億22.8%27.5% r發(fā)展速度：發(fā)展速度：盤錦房地產(chǎn)行業(yè)雖起步晚，但發(fā)展速度較快。08年房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫， 前四個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)額達(dá)到6.6億元，同比增長(zhǎng)879.6%。新建、續(xù)建的重點(diǎn)項(xiàng)目近20個(gè)。 計(jì)劃08全年總開發(fā)面積達(dá)160萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)完成開發(fā)面積100萬(wàn)平方米，總投資22億元。 r房屋價(jià)格：房屋價(jià)格：盤錦房?jī)r(jià)0506年期間在全省處于較低水平，商品房和住宅的銷售單價(jià)僅 為全省平均水平70%左右。07年以后增長(zhǎng)速度較快，現(xiàn)商品房均價(jià)3300左右。 房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史及發(fā)展趨勢(shì) 全市共有棚戶區(qū)、平房區(qū)全市共有棚戶區(qū)、平房區(qū)萬(wàn)平方米，共涉

13、及居民萬(wàn)平方米，共涉及居民萬(wàn)戶，主要萬(wàn)戶，主要 集中在雙臺(tái)子老城區(qū)和興隆臺(tái)區(qū)的部分村屯集中在雙臺(tái)子老城區(qū)和興隆臺(tái)區(qū)的部分村屯 建成正和園、湖畔、書香苑、慶平家園等小區(qū)建成正和園、湖畔、書香苑、慶平家園等小區(qū)個(gè)，錦湖花園、湖個(gè)，錦湖花園、湖 濱四季城、晟華苑等在建小區(qū)濱四季城、晟華苑等在建小區(qū) 個(gè)，總建筑面積個(gè)，總建筑面積萬(wàn)平方米，約萬(wàn)平方米，約 有有萬(wàn)戶原平房居民已入住建成小區(qū)萬(wàn)戶原平房居民已入住建成小區(qū) 截止截止0707年，建成區(qū)內(nèi)尚存平房區(qū)面積年，建成區(qū)內(nèi)尚存平房區(qū)面積萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 0808年平房區(qū)改造重點(diǎn)推進(jìn)湖濱四季城三期，計(jì)劃完成建筑面積年平房區(qū)改造重點(diǎn)推進(jìn)湖濱四季城三期，計(jì)劃完成

14、建筑面積15.815.8 萬(wàn)平方米；錦湖花園計(jì)劃完成建筑面積萬(wàn)平方米；錦湖花園計(jì)劃完成建筑面積1010萬(wàn)平方米；夾信子屯計(jì)劃萬(wàn)平方米；夾信子屯計(jì)劃 完成回遷樓建筑面積完成回遷樓建筑面積5 5萬(wàn)平方米；振雷花園小區(qū)計(jì)劃完成建筑面積萬(wàn)平方米；振雷花園小區(qū)計(jì)劃完成建筑面積 1.51.5萬(wàn)平方米。總計(jì)完成萬(wàn)平方米?？傆?jì)完成萬(wàn)平方米的平房區(qū)改造任務(wù)。萬(wàn)平方米的平房區(qū)改造任務(wù)。 棚戶區(qū)、平房區(qū)改造工程 開發(fā)企業(yè)數(shù)量及運(yùn)營(yíng)模式 公司名稱公司背景運(yùn)營(yíng)模式 盤錦振興盤錦振興 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 隸屬遼寧振興生態(tài)集團(tuán)，獨(dú)立開發(fā)了遼河油田 翠南小區(qū)、黨校小區(qū)、振北小區(qū)、生態(tài)園小 區(qū)，參與開發(fā)建設(shè)了遼河油田科研小區(qū)、文化

15、小區(qū)、世紀(jì)小區(qū)、幸福小區(qū)及迎賓小區(qū)等住宅 小區(qū)，累計(jì)完成建筑面積完成建筑面積100100余萬(wàn)平方米余萬(wàn)平方米 主要建造面向油田職工高端產(chǎn)品面向油田職工高端產(chǎn)品(園區(qū)規(guī)模 大，綠化率高，居住密度低，配套完善三 到四居130平以上戶型為主) 代表項(xiàng)目：生態(tài)園 在建項(xiàng)目：藍(lán)色康橋 盤錦新廣盤錦新廣 廈房地產(chǎn)廈房地產(chǎn) 創(chuàng)建于1998年，具有國(guó)家二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，有自 己的物業(yè)管理公司 項(xiàng)目主要分布在市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域，主要面向項(xiàng)目主要分布在市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域，主要面向 高端消費(fèi)群體高端消費(fèi)群體 代表項(xiàng)目：新廣廈花園 在建項(xiàng)目：廣廈新城 盤錦興隆盤錦興隆 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 遼寧興隆大家庭商業(yè)集團(tuán)06年涉足房地產(chǎn)領(lǐng) 域，以為

16、集團(tuán)以為集團(tuán)發(fā)展連鎖建設(shè)商場(chǎng)為主，并圍繞發(fā)展連鎖建設(shè)商場(chǎng)為主，并圍繞 商場(chǎng)做完整的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商場(chǎng)做完整的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，07年與浙江日月 集團(tuán)共同投資，開始向?qū)I(yè)化發(fā)展，產(chǎn)品主要 面向高端消費(fèi)群體 前期項(xiàng)目主要分布在其連鎖商場(chǎng)附近分布在其連鎖商場(chǎng)附近，項(xiàng) 目?jī)?yōu)勢(shì)即交通、生活便利，品質(zhì)中檔，配 套較少 在建項(xiàng)目：日月興城 盤錦瀚新盤錦瀚新 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 成立于2002年3月，有政府資源有政府資源，可拿到優(yōu)惠政 策；盤錦市農(nóng)村城市化改造項(xiàng)目農(nóng)村城市化改造項(xiàng)目，完成建筑面 積43萬(wàn)平，在建項(xiàng)目建面50萬(wàn)平 項(xiàng)目主要分布在城中分布在城中，樓盤屬中端品質(zhì) 代表項(xiàng)目：瀚新花園 在建項(xiàng)目：紫潤(rùn)茗都 區(qū)域現(xiàn)有

17、區(qū)域現(xiàn)有7575家房地產(chǎn)公司家房地產(chǎn)公司 雙臺(tái)子區(qū)住宅板塊結(jié)構(gòu)及特征 主要項(xiàng)目晟華苑 銷售均價(jià)2700 板塊特征 價(jià)格低廉價(jià)格低廉 舊城改造項(xiàng)目， 規(guī)模小，無(wú)景觀 和配套建設(shè)，產(chǎn) 品質(zhì)量低，無(wú)智 能化物業(yè)管理， 多為多層，兩居 室為主，面積在 120平以下，回遷 戶較多 主要項(xiàng)目銷售均價(jià)板塊特征 四季城、湖濱四 季城、湖畔花園、 錦湖花園、水榭 春城 3300 景觀環(huán)境景觀環(huán)境 提升區(qū)域居住質(zhì)量的項(xiàng)目聚焦地，項(xiàng)目具備一定規(guī)模，注重景觀和配套建設(shè)， 小區(qū)實(shí)行智能化管理，高層、小高產(chǎn)品為主，戶型跨度較大，基本無(wú)小戶型， 有躍層戶型，購(gòu)房者多為追求居住質(zhì)量的區(qū)域高端群體 錦湖花園錦湖花園(31.98

18、(31.98萬(wàn)平萬(wàn)平) ) 四季城四季城(33.83(33.83萬(wàn)平萬(wàn)平) ) 水榭春城水榭春城 湖濱四季城湖濱四季城 晟華苑晟華苑( (共五期共五期) ) 湖畔花園湖畔花園(10(10萬(wàn)平萬(wàn)平) ) 南遷小區(qū)南遷小區(qū) 2500-3000 2000-2500 3000-3500 3500以上 雙臺(tái)子區(qū)主要商品住宅項(xiàng)目分布示意圖雙臺(tái)子區(qū)主要商品住宅項(xiàng)目分布示意圖 沿湖板塊 舊城板塊 興隆臺(tái)區(qū)住宅板塊結(jié)構(gòu)及特征 3000-3500 2500-3000 3500-4000 4000以上 興隆臺(tái)區(qū)主要商品住宅項(xiàng)目分布示意圖興隆臺(tái)區(qū)主要商品住宅項(xiàng)目分布示意圖 水木清華水木清華(35(35萬(wàn)萬(wàn)) ) 日月

19、興城日月興城(80(80萬(wàn)萬(wàn)) ) 藍(lán)色康橋藍(lán)色康橋( (建面建面200200萬(wàn)，一期萬(wàn)，一期3939萬(wàn)萬(wàn)) ) 長(zhǎng)湖新城長(zhǎng)湖新城(19(19萬(wàn)萬(wàn)) ) 西水灣西水灣( (二期二期1818萬(wàn)萬(wàn)) ) 鼎信佳苑鼎信佳苑 紫潤(rùn)茗都紫潤(rùn)茗都(50(50萬(wàn)萬(wàn)) ) 生態(tài)園生態(tài)園(80(80萬(wàn)萬(wàn)) ) 新廣廈新廣廈(25(25萬(wàn)萬(wàn)) ) 廣廈新城廣廈新城(48.4)(48.4) 河畔花園河畔花園(20.67)(20.67) 裕祥小區(qū)裕祥小區(qū) 遼河南岸新區(qū)遼河南岸新區(qū) 塞納灣塞納灣 學(xué)府園學(xué)府園(43(43萬(wàn)萬(wàn)) ) 沿河板塊 城中板塊 油田板塊 板塊沿河板塊 主要 項(xiàng)目 日月興星 水木清華 均價(jià)3900

20、 板塊 特征 景觀環(huán)境景觀環(huán)境 均為新建項(xiàng) 目，規(guī)模大 理念新，以 高層、小高 為主，輔以 少量別墅和 洋房，景觀 和配套完備， 以90-120平 的兩到三居 戶型為主， 主要面向具 有先進(jìn)生活 理念，適應(yīng) 現(xiàn)代化生活 節(jié)奏、追求 時(shí)尚和品位 的30-45歲 成功人士 城中板塊 學(xué)府園、紫潤(rùn) 茗都、鼎信佳 苑、長(zhǎng)湖新城 3200 商業(yè)、交通便商業(yè)、交通便 利條件利條件 項(xiàng)目規(guī)模和開 發(fā)水平參差不 齊，舊城改造 項(xiàng)目居多，多 為多層/小高/ 高層復(fù)合項(xiàng)目， 有基本的景觀 和配套，除交 通、生活便利 外其他賣點(diǎn)少， 有小戶型，主 力為80-120的 兩至三室，主 要面向注重生 活便利性的中 端消費(fèi)

21、群體 油田板塊 新廣廈、廣廈 新城、藍(lán)色康 橋、生態(tài)園 4000 油田生活配套油田生活配套 規(guī)模大，景觀 配套完備質(zhì)量 高，注重社區(qū) 綜合服務(wù)和個(gè) 性化服務(wù)，注 重社區(qū)文化建 設(shè)和社區(qū)活動(dòng) 開展。產(chǎn)品豐 富，以低層住 宅為主，居住 密度低，基本 無(wú)小戶型住宅， 多為130平以 上的單層戶型 和200平左右 的復(fù)式戶型， 主要面向油田 職工 各板塊銷售及未來(lái)供應(yīng)情況比較 舊城板塊城中板塊沿湖板塊沿河板塊油田板塊 核心力價(jià)格低廉商業(yè)、交通便利景觀環(huán)境景觀環(huán)境油田生活配套 定位舊城改造項(xiàng)目舊城改造提升居住質(zhì)量 項(xiàng)目聚焦地 提升居住質(zhì)量 項(xiàng)目聚焦地 油田居住質(zhì)量提升項(xiàng)目 價(jià)格2700 32003300

22、39004000 市場(chǎng)容量50萬(wàn)180萬(wàn)100萬(wàn)125萬(wàn)375萬(wàn)（藍(lán)色康橋200萬(wàn)） 個(gè)案規(guī)模 （建面） 5萬(wàn)以下20萬(wàn)20萬(wàn)61.5萬(wàn)65萬(wàn)（除藍(lán)色康橋外， 其他平均40萬(wàn)） 消化量 （建面） 每年10萬(wàn)左右每年約1015萬(wàn)每年約15萬(wàn)未開始銷售， 預(yù)計(jì)15萬(wàn)左右 每年約20萬(wàn)（藍(lán)色康橋 08年4、5月銷售10萬(wàn)平） 消費(fèi)者回遷戶較多注重生活便利性 的中端消費(fèi)群體 追求居住質(zhì)量 的雙臺(tái)區(qū)高端 群體 追求時(shí)尚和品 位的30-45歲 成功人士 油田職工 未來(lái)供應(yīng) 量（建面） 現(xiàn)總供應(yīng)量不 到10萬(wàn)，未來(lái) 供應(yīng)量視區(qū)域 拆遷情況而定 共100萬(wàn)，每年 約20萬(wàn) 每年25萬(wàn)共125萬(wàn)，每 年約20萬(wàn)

23、 230萬(wàn)（藍(lán)色康橋180 萬(wàn)），每年約35萬(wàn) 個(gè)案規(guī)模個(gè)案規(guī)模：沿湖、沿河、油田板塊個(gè)案規(guī)模均在2020萬(wàn)萬(wàn)以上，城中和舊城板塊以5 51515萬(wàn)萬(wàn)居多。 銷售情況銷售情況：個(gè)案年消化量在215萬(wàn)不等，平均5萬(wàn)左右，油田板塊高端產(chǎn)品銷售進(jìn)度快，舊城板塊 和城中板塊銷售穩(wěn)定。 未來(lái)供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，潛在供應(yīng)量大，未來(lái)供應(yīng)主要集中在高端產(chǎn)品市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)主要集中在高端產(chǎn)品市場(chǎng)：沿河板塊和油田板 塊。其他區(qū)域發(fā)展較穩(wěn)定。 未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域分析 未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域：未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域： 沿河板塊舊城板塊沿河板塊舊城板塊 異地專業(yè)開發(fā)商，進(jìn)駐區(qū)域排序?yàn)椋寒惖貙I(yè)開發(fā)商，進(jìn)駐區(qū)域排序?yàn)椋?沿河板塊沿河板塊 油田

24、板塊油田板塊 城中板塊城中板塊 舊城板塊舊城板塊 湖濱板塊湖濱板塊 未來(lái)供求及價(jià)格分析 r0808年市場(chǎng)總需求量約年市場(chǎng)總需求量約6060萬(wàn)，總供給量在萬(wàn)，總供給量在 100100萬(wàn)平左右。萬(wàn)平左右。 近兩年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，平均每年漲近兩年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，平均每年漲 幅約幅約32%32%。 未來(lái)價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高，但上升幅未來(lái)價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高，但上升幅 度應(yīng)有所減小。度應(yīng)有所減小。 2008年供給量預(yù)測(cè) 各板塊代表樓盤價(jià) 格變動(dòng)情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)總結(jié) 未來(lái)供求未來(lái)供求：市場(chǎng)供給和消化能力均呈逐年上升趨勢(shì)，08年預(yù)計(jì)供給面積為供給面積為100100萬(wàn)，消化量在萬(wàn)，消化量在6060萬(wàn)以上萬(wàn)以上。

25、個(gè)案消化能力不均，平均每年在個(gè)案消化能力不均，平均每年在5 5萬(wàn)左右萬(wàn)左右，最高年消化量可達(dá)到15萬(wàn)以上 熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域：沿河板塊沿河板塊為新開發(fā)區(qū)域，未來(lái)發(fā)展和增值空間大；舊城板塊舊城板塊是平房區(qū)改造重點(diǎn)。這兩板塊 為未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：沿河板塊和油田板塊項(xiàng)目規(guī)模均較大，平均個(gè)案建面為7070萬(wàn)萬(wàn)；其他區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模不均，以 5 51515萬(wàn)萬(wàn)居多 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型：新開發(fā)項(xiàng)目均以小高新開發(fā)項(xiàng)目均以小高/ /高層為主高層為主；舊城板塊平房區(qū)改造項(xiàng)目中普通多層比例較大；洋房和 別墅等高端產(chǎn)品占比較小 面積區(qū)間面積區(qū)間：8080120120平二、三居戶型為市場(chǎng)主力平二、三居戶型為市場(chǎng)

26、主力。油田板塊以大戶形為主，平均在130左右，160以上 占一定比例；舊城板塊以80110兩、三室戶型為主，一居室戶型占一定比例；其他三板塊均以二、 三室戶型為主，但面積區(qū)間為90120 價(jià)格范圍價(jià)格范圍：基本在基本在2500250045004500范圍內(nèi)范圍內(nèi)，沿河板塊和油田板塊為高端人群聚焦地，價(jià)格最高，基本在 4000以上；沿湖板塊雖具備景觀、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，但受區(qū)域發(fā)展影響，價(jià)格低于沿河板塊和油田板塊，均 價(jià)在35004000之間；城中板塊為3500左右；舊城板塊均價(jià)在3000以下。各板塊價(jià)格在06、07年增幅 相差不大 消費(fèi)群體消費(fèi)群體：按消費(fèi)能力分三類：高端消費(fèi)群體（油田職工、企事業(yè)單位

27、中高管和私營(yíng)業(yè)主，多為重復(fù)油田職工、企事業(yè)單位中高管和私營(yíng)業(yè)主，多為重復(fù) 置業(yè)可接受總價(jià)置業(yè)可接受總價(jià)5050萬(wàn)以上房款萬(wàn)以上房款）、中端消費(fèi)群體（機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位普通工作人員，可接受總價(jià)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位普通工作人員，可接受總價(jià)3030 5050萬(wàn)房款萬(wàn)房款）、低端消費(fèi)群體（平房區(qū)拆遷戶，基本為首次置業(yè)，可接受的房款額在平房區(qū)拆遷戶，基本為首次置業(yè)，可接受的房款額在3030萬(wàn)以下萬(wàn)以下） 銷售情況銷售情況：個(gè)案年消化量在215萬(wàn)不等，平均平均5 5萬(wàn)左右萬(wàn)左右，油田板塊高端產(chǎn)品銷售進(jìn)度快，舊城板塊和 城中板塊銷售穩(wěn)定。 未來(lái)土地供應(yīng)未來(lái)土地供應(yīng) 集中在雙臺(tái)區(qū)南部棚戶區(qū)、興隆臺(tái)區(qū)沿河區(qū)域 和南部

28、城郊 市區(qū)也可拆遷出讓，但以商業(yè)為主，且拆遷成 本高 土地價(jià)格土地價(jià)格 每畝100萬(wàn)左右（出讓金、拆遷費(fèi)用和配套 費(fèi)），必須以外資形式進(jìn)入 土地出讓標(biāo)準(zhǔn)土地出讓標(biāo)準(zhǔn) 凈地出讓（政府負(fù)責(zé)拆遷） 市中市中 心心 土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 擬出讓地塊分析 八里堡地塊八里堡地塊 臨城中板塊，但位于城市的最南端，項(xiàng)目四 至及面積不確定。容積率約為2.5，樓面價(jià) 500元/平，周邊樓盤均價(jià)3500元 地塊優(yōu)勢(shì)：無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)配套，地價(jià)比其他區(qū) 域低1020萬(wàn)/畝 周邊樓盤：西水灣 遼河沿兒地塊遼河沿兒地塊 屬于沿河板塊，項(xiàng)目四至及面積不確定。容積率可 做到3，樓面價(jià)600元/平，周邊樓盤均價(jià)4000元/平 地塊

29、優(yōu)勢(shì)：新開發(fā)區(qū)域升值空間大，教育資源（臨 市重點(diǎn)高中、油田高中）、景觀（沿河板塊） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤：水木清華、日月興城 油田地塊油田地塊 屬于油田板塊，油田退回地塊，約500畝；容積率在22.5之間，樓面價(jià)660元/ 平，周邊樓盤均價(jià)40004500以上 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊位于盤錦富人區(qū)，高端配套齊全（油田生活配套、新瑪特、美術(shù) 館、 體育館、興隆三百）、客戶資源（油田職工） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤：新廣廈、廣廈新城、生態(tài)園、藍(lán)色康橋 土地現(xiàn)狀：破產(chǎn)企業(yè)，拆遷周期短 市中 心 3.53.5公公 里里 2.52.5公公 里里 3 3公里公里 結(jié)論結(jié)論 綜合地塊特征、競(jìng)爭(zhēng)態(tài) 勢(shì)、銷售風(fēng)險(xiǎn)及城市發(fā) 展趨勢(shì)，遼河沿地塊綜 合

30、性價(jià)比最高。 油田板塊代表樓盤藍(lán)色康橋 基本信息基本信息 由盤錦振興房地產(chǎn)公司開發(fā)，是盤錦最大的 住宅小區(qū)，占地131萬(wàn)，建面200萬(wàn)，17500戶， 一期占地24萬(wàn)，建面39萬(wàn)。08年4月開盤，最 早入住時(shí)間為08年底。整個(gè)項(xiàng)目以“水系” 為最大的景觀特色，巧妙地將水引入小區(qū)的 各個(gè)組團(tuán)，確保了大部分住戶能夠欣賞到水 景 產(chǎn)品產(chǎn)品 以小高層（11層）為主，輔以部分多層（6、 7層）和高層，面積70200平，高層主力面 積為100平二、三室，小高和多層基本為130 平以上戶型，將飄窗、雙衛(wèi)、外陽(yáng)臺(tái)、坡屋 頂，大戶型設(shè)空中花園 價(jià)格價(jià)格 3000（少數(shù)頂數(shù)）4200（復(fù)式），均價(jià) 3800，總房

31、款2184萬(wàn)，車庫(kù)預(yù)計(jì)6000 7000 銷售情況銷售情況 一期一組團(tuán)08年4月推出1700套，截止5月末 銷售1000套，約為推出房源的60%，購(gòu)買人群 以油田職工為主，另有少量市內(nèi)高端客戶 生態(tài)園樓盤圖 戶型圖 總平面 圖 七區(qū)鳥瞰圖 八區(qū)鳥瞰圖 基本信息基本信息 盤錦市十五落實(shí)“生態(tài)立市”戰(zhàn)略的重點(diǎn)生態(tài) 建設(shè)項(xiàng)目。由盤錦振興房地產(chǎn)公司開發(fā)，歐式 風(fēng)格，建面83萬(wàn)，分五期八個(gè)園區(qū)，共5000住 戶。03年4月開工，07年全部完工入住。設(shè)高爾 夫球場(chǎng)，12000米綠色基地、休閑廣場(chǎng)、東西二 湖、觀鳥園等十二處景觀及酒店、商業(yè)中心、 幼兒園、圖書室、健身中心、籃球場(chǎng)等配套。 一樓贈(zèng)送進(jìn)深5米私

32、家花園，六樓贈(zèng)送15-18平 小庫(kù)房，95%以上為油田職工，重視社區(qū)文化建 設(shè)，業(yè)主活動(dòng)豐富多彩，有社區(qū)網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品產(chǎn)品 每期產(chǎn)品類型不同，全園區(qū)涵蓋別 墅/洋房/多層/小高/高層，不同園 區(qū)主力戶型面積區(qū)間不同，但大戶 型所占比例高于普通樓盤 價(jià)格價(jià)格 現(xiàn)二手清水房40004500元，裝修房在5000左 右 銷售情況銷售情況 油田職工和本市客戶可八成30年貸 款，油田職工還可公積金七成貸款 油田板塊代表樓盤生態(tài)園 沿河板塊代表樓盤水木清華 基本信息基本信息 由盤錦凱晨房地產(chǎn)公司開發(fā)，臨市重點(diǎn)高中，占地29.47萬(wàn)，建面35萬(wàn)，綠化率60%， 分兩期，園區(qū)五大主題分區(qū)，休閑、體育、兒童、娛樂九大

33、主題休閑景觀，油田物 業(yè)。08年6月15日開盤，09年6月入住 產(chǎn)品產(chǎn)品 短板寬景板式樓/蝶式觀景塔樓/多層電梯 洋房，現(xiàn)推多層和18層高層，面積56 120平 價(jià)格價(jià)格 價(jià)格區(qū)間為35004000，均價(jià)3800，開 盤前交誠(chéng)意金得卡，開盤時(shí)憑卡選房 基本信息基本信息 由盤錦瀚新房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地35.8萬(wàn)，建面43萬(wàn)，總投資6.4億，建于02年，已于07 年底全部完工入住。臨遼油一高，是盤錦市重點(diǎn)農(nóng)村城市化改造項(xiàng)目，項(xiàng)目突顯其生活的 便利性，區(qū)域內(nèi)建有國(guó)家重點(diǎn)瀚新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、瀚新家居城。小區(qū)內(nèi)自行建有1.5萬(wàn)平大型 購(gòu)物中心及業(yè)主會(huì)館和雙語(yǔ)幼兒園 產(chǎn)品產(chǎn)品 高層/小高/多層 面積區(qū)間：302

34、00 10.5 米進(jìn)深， 9米開間會(huì)客廳，客廳 6 米挑空， 180 度弧形落地窗，五明布置 價(jià)格價(jià)格 二手房均價(jià)3000元 城中板塊代表樓盤瀚新花園 沿湖板塊代表樓盤四季城 基本信息基本信息 盤錦市唯一的自然湖水入園的大型水景園林社 區(qū)，由盤錦福興房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地19萬(wàn)， 建面33.83萬(wàn)，同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，共45棟 小高住宅，綠化率48%，社區(qū)幼兒園、老年活 動(dòng)中心、小型超市、沿街商建等社區(qū)配套。共 三期，現(xiàn)銷售二期，三期08年下半年開盤，自 己物業(yè)公司 產(chǎn)品產(chǎn)品 小高層（11層），面積區(qū)間：88 252兩室、三室及躍層住宅，主 推90150 價(jià)格價(jià)格 一般樓層36003800，頂樓

35、3000，均價(jià)3600， 一次性付款9.8折 銷售情況銷售情況 現(xiàn)為二期尾盤，約5套，分別為 98.57平（4套）和160平（頂樓復(fù) 式）， 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田

36、家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議綜合評(píng)價(jià)及開發(fā)建議 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，居民收入水平高，整體消費(fèi) 能力強(qiáng) 地價(jià)較低，開發(fā)成本小，營(yíng)銷推廣費(fèi)用低，利 潤(rùn)空間較大 區(qū)域房地

37、產(chǎn)市場(chǎng)并未受到一線城市降價(jià)的影響， 價(jià)格和需求持續(xù)較快增 居民提升居住品質(zhì)需求增長(zhǎng)速度較快，但當(dāng)?shù)?高品質(zhì)項(xiàng)目發(fā)展還不夠完善，不能完全滿足人們 不斷提高的對(duì)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的需求水平 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，前期價(jià)格低于全省 同類城市水平，因此近兩年價(jià)格增長(zhǎng)幅度大，雖 然未來(lái)增幅會(huì)減小，但仍有增長(zhǎng)空間 主要購(gòu)房群體（1860歲）占總?cè)丝诒壤^大， 為70.5% 區(qū)域內(nèi)資源型產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 土地存量小，且政府要求房地產(chǎn)開發(fā)以外資形式進(jìn) 入 大面積的平房區(qū)、棚戶區(qū)改造會(huì)對(duì)商品房銷售帶來(lái) 沖擊 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)量雖不算多，但部分企業(yè)均具有 一定背景，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作，已具備一定的本土開發(fā)

38、 經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目整體質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到一定水平 住宅市場(chǎng)未來(lái)潛在供應(yīng)量較大 購(gòu)買力最強(qiáng)的油田職工對(duì)油田外房地產(chǎn)項(xiàng)目存在排 斥性 其他：拆遷周期和產(chǎn)業(yè)投資時(shí)間的不確定性；國(guó)家 宏觀經(jīng)濟(jì)及金融政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較好發(fā)展前景，利潤(rùn)空間較大，可進(jìn)駐；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較好發(fā)展前景，利潤(rùn)空間較大，可進(jìn)駐； 區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì) 具備先進(jìn)房地產(chǎn)運(yùn)作理念，在土地 獲取模式、項(xiàng)目概念策劃和多盤聯(lián)動(dòng) 方面有較開闊和系統(tǒng)的思路 有大盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn) 融資能力強(qiáng)，自有資金利潤(rùn)率高 重視客戶資源的開發(fā)、利用與維護(hù) 集團(tuán)的文化產(chǎn)業(yè)背景 無(wú)地方政府資源 無(wú)運(yùn)作三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目和

39、異地運(yùn)作 項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn) 企業(yè)投資優(yōu)劣勢(shì)分析 區(qū)域開發(fā)建議 進(jìn)駐板塊興隆臺(tái)區(qū)沿河板塊 項(xiàng)目規(guī)模占地面積20萬(wàn)（建筑面積50萬(wàn)以上） 項(xiàng)目定位高品質(zhì)大盤 消費(fèi)者定位追求時(shí)尚和品位的3045歲成功人士；市重點(diǎn)高中學(xué)生家庭；有車族 產(chǎn)品策略復(fù)合產(chǎn)品，以洋房和高層為主，配少量別墅和小高層產(chǎn)品，沿河建景觀 高層，洋房、別墅等產(chǎn)品可引入“合院”等概念 戶型及面積以90140平二、三室戶型為主，輔以少量200平左右的越層戶型提升樓 盤品質(zhì)，注重戶型的創(chuàng)新，突出與傳統(tǒng)戶型的差異化，形成賣點(diǎn) 配套建設(shè)會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園等文化配套建設(shè)、超市等生活配套建設(shè) 價(jià)格策略略高于區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平 開發(fā)進(jìn)度先主推洋房和別墅

40、等產(chǎn)品，輔以少量高層，建立項(xiàng)目高端形象，后期主 要推高層產(chǎn)品。每年推出約10萬(wàn)平左右即可。 其他發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，注重會(huì)員開發(fā)與維護(hù)和園區(qū)文化建設(shè) 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼

41、濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 地理位置地理位置 大洼縣位于盤錦市南部，距市區(qū)15公里，總面積1683平 方公里，縣城大洼鎮(zhèn)轄區(qū)面積23平方公里，中心城區(qū)建 設(shè)總用地8.42平方公

42、里。 人口人口 全縣戶籍總?cè)丝?9.37萬(wàn)，大洼鎮(zhèn)總?cè)丝?.73萬(wàn)， 3.09萬(wàn)戶，非農(nóng)人口6.47萬(wàn)。 城市宏觀背景自然環(huán)境 u地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值：2007大洼縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值為91.2億（排名前四位的 鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別是田家鎮(zhèn)、唐家鄉(xiāng)、二界溝鎮(zhèn)和大洼鎮(zhèn)），人均17538元， 三次產(chǎn)業(yè)比重為33.4:45.5:21.1。 u居民可支配收入居民可支配收入：全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7500元，農(nóng)村人均 純收入6250元，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為44.1%。 u大洼縣被列為?。ù笸菘h被列為?。?515個(gè)）發(fā)展縣域重點(diǎn)縣（市），縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)個(gè)）發(fā)展縣域重點(diǎn)縣（市），縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí) 力全省名列第八位。

43、力全省名列第八位。 區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià)

44、區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局及布局 臨市經(jīng)臨市經(jīng) 濟(jì)帶濟(jì)帶 臨港經(jīng)臨港經(jīng) 濟(jì)帶濟(jì)帶 臨路經(jīng)臨路經(jīng) 濟(jì)帶濟(jì)帶 大洼 鎮(zhèn) 田家 鎮(zhèn) 田莊 臺(tái)鎮(zhèn) 遼濱開 發(fā)區(qū) 城鎮(zhèn)體系空間組織結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)體系空間組織結(jié)構(gòu) 規(guī)劃以莊林路、盤營(yíng)公路為主發(fā)展軸，貫穿大洼鎮(zhèn)、大洼鎮(zhèn)、 田家、田莊臺(tái)、榮興、盤

45、錦船舶修造園田家、田莊臺(tái)、榮興、盤錦船舶修造園等城鎮(zhèn)密集 區(qū)，其軸線帶動(dòng)南北區(qū)域發(fā)展，是大洼縣房地產(chǎn)開大洼縣房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)、工業(yè)現(xiàn)代化的重要區(qū)域發(fā)建設(shè)、工業(yè)現(xiàn)代化的重要區(qū)域 城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃 以大洼縣城為中心，遼濱、田家、田莊臺(tái)等重點(diǎn)鎮(zhèn) 為副中心 城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)：綜合型城鎮(zhèn)綜合型城鎮(zhèn)，是全縣的中心，是行政、經(jīng) 濟(jì)、金融、交通、文化、科技中心，具有 較發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè) 遼濱開發(fā)區(qū)：工業(yè)型城鎮(zhèn)工業(yè)型城鎮(zhèn) 田家鎮(zhèn)：服務(wù)型城鎮(zhèn)服務(wù)型城鎮(zhèn)，是以承接盤錦市城市擴(kuò)散產(chǎn) 業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)型城鎮(zhèn) 縣域總體規(guī)劃 規(guī)劃到2010年，大洼縣總?cè)丝趯⑦_(dá)到41.5萬(wàn)人（大

46、洼縣城10萬(wàn)，遼濱5萬(wàn)，田家鎮(zhèn)7.2萬(wàn)）， 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到35%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到14.5萬(wàn)人。 有發(fā)展前景的區(qū)域主要有三個(gè)：大洼鎮(zhèn)、遼濱開發(fā)區(qū)和田家鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)、遼濱開發(fā)區(qū)和田家鎮(zhèn)。 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼

47、濱區(qū)遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 以向東、向北發(fā)展為主，控制性地向西發(fā)展。按照北部工業(yè)區(qū)、南部老城區(qū)和東部新

48、區(qū) 的“一城三區(qū)”發(fā)展框架構(gòu)筑大洼縣城 南部組團(tuán)南部組團(tuán) 縣城的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心及 生活居住區(qū)，規(guī)劃面積 6.5平方公里。 以舊城改造、用地整合 為主。 重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 居住建筑以多層為主， 小區(qū)建設(shè)突出“舒適方便” 的特點(diǎn)。 東部組團(tuán)東部組團(tuán) 是縣城的發(fā)展新區(qū)，是行政、辦公、文化、娛樂、體 育等聚集區(qū)。規(guī)劃面積3.4平方公里。 向東是大洼縣城近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，居住建筑以多層為 主，可適當(dāng)建設(shè)低層低密住宅，小區(qū)建設(shè)突出“時(shí)尚、環(huán) 境優(yōu)雅、具有時(shí)代感和現(xiàn)代城市風(fēng)貌”特點(diǎn)。 北部組團(tuán)北部組團(tuán) 縣城工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面 積5平方公里。 以培植循環(huán)經(jīng)濟(jì)、食 品工業(yè)和新材料工業(yè) 為主，強(qiáng)化與盤錦市 的聯(lián)系，

49、通過(guò)田家鎮(zhèn) 實(shí)現(xiàn)與盤錦市區(qū)的對(duì) 接。 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 湖畔花園湖畔花園興隆家園興隆家園 開發(fā)商盤錦天安房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限 公司（二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)）， 該公司在遼濱還有一在建項(xiàng)目 玉帶明珠 浙江日月集團(tuán)和遼寧興隆百貨集團(tuán) （中國(guó)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)第222位）共 同投資，兩家公司在盤錦市興隆臺(tái) 區(qū)還有在建項(xiàng)目 地理位置 位于東湖新城區(qū)，臨近東湖， 環(huán)境好 位于南部老城區(qū)商業(yè)中心，緊臨鎮(zhèn) 內(nèi)唯一購(gòu)物廣場(chǎng)（興隆三百）和農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)，交通便利 項(xiàng)目規(guī)模占地14萬(wàn)，建面23萬(wàn)，共兩期， 33棟，一期16棟1080戶 占地1.5萬(wàn)，建面2.5萬(wàn)，共9棟樓， 280戶 土地價(jià)格04年8月拿地，樓面價(jià)240元

50、/平不詳 產(chǎn)品及服 務(wù) 普通多層，品質(zhì)好于興隆家園， 半智能化服務(wù)，規(guī)劃有幼兒園 普通多層，1、2樓為商業(yè)，無(wú)智能 化服務(wù)，無(wú)會(huì)所、車庫(kù)等配套 面積區(qū)間81.96一127，主力面積80二室 兩廳一衛(wèi) 39112，主力7090二室 價(jià)格范圍07年2000，現(xiàn)為2300 總價(jià)1930萬(wàn) 車庫(kù)4000元 07年團(tuán)購(gòu)價(jià)格16001800，現(xiàn)價(jià) 18802298，三、五樓22602280， 四樓2298，頂樓1880（最低），總 房款727萬(wàn) 開盤及入 住 07年8月開盤，08年9月30日入 住 08年5月開盤，08年10月入住 在售樓盤基礎(chǔ)信息 湖畔花園效果圖湖畔花園效果圖 在售樓盤銷售信息 湖畔花園

51、湖畔花園興隆家園興隆家園 客戶群體縣城內(nèi)希望適當(dāng)提高居住質(zhì)量的中端人群， 基本無(wú)外地人購(gòu)買 縣城中更注重交通、生活便利的中端人群，基 本無(wú)外地人購(gòu)買 營(yíng)銷模式常規(guī)售樓處銷售，分兩期銷售，一期房源一 次性推出 將所有房源信息（位置、面積、單價(jià)、總價(jià)） 一次性推出，無(wú)銷控手段； 會(huì)員政策：5萬(wàn)元定金辦理會(huì)員卡，享受優(yōu)先 選房，購(gòu)房享受0.98折優(yōu)惠，會(huì)員在選房時(shí)限 定半小時(shí)之內(nèi)選購(gòu)，每次限制12人一輪，選定 后如遇退房者可供下一位會(huì)員選購(gòu)。（截止5月 27日，會(huì)員卡已辦理240張，且不再辦理）； 非會(huì)員購(gòu)房無(wú)任何優(yōu)惠政策 銷售隊(duì)伍售樓員售前有培訓(xùn)，但不系統(tǒng)（僅限于小區(qū) 配套、物業(yè)服務(wù)等），專業(yè)知識(shí)

52、了解較少 基本無(wú)售前培訓(xùn)，售樓員對(duì)樓盤了解較少，專 業(yè)知識(shí)淺 銷售情況一期16棟1080戶已售766戶（銷售周期10個(gè) 月，月均銷售76.6套，銷售率為71%），年 銷售量約7萬(wàn)平，月銷售量約6000平 前期團(tuán)購(gòu)30套，5月份會(huì)員排號(hào)選房，截止27日 已售70%，頂樓基本無(wú)人購(gòu)買 ，月銷售量約1.5 萬(wàn)平 區(qū)域未來(lái)供求分析 需求需求供給供給 改善居住條件的升級(jí)需求量改善居住條件的升級(jí)需求量：大洼鎮(zhèn)現(xiàn)有人 口6.7萬(wàn)，3.09萬(wàn)戶。改善居住條件戶數(shù)比例 按每年2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，平均每年600戶，約有5 萬(wàn)平米的住宅需求。 新增居住需求量新增居住需求量：按規(guī)劃2010年人口達(dá)到8萬(wàn)， 保守估計(jì)按人均

53、標(biāo)準(zhǔn)25平方米計(jì)算（規(guī)劃為人 均35.51平方米），新增人口需32.5萬(wàn)平米的 住宅需求。 縣城每年的住宅總需求量在縣城每年的住宅總需求量在1515萬(wàn)平方米左右，萬(wàn)平方米左右， 約為約為18001800套套。 從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀看，現(xiàn)有樓樓 盤未來(lái)盤未來(lái)2 2年內(nèi)總供給量為年內(nèi)總供給量為16.716.7萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米米（其中有3.7萬(wàn)平方米現(xiàn)在為可售 狀態(tài)，其他13萬(wàn)平方米尚未拆遷 完）。 結(jié)論結(jié)論：該區(qū)域未來(lái)兩年內(nèi)平均每年還有7萬(wàn)平方米（約850套）的需求未得到滿 足。 未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域分析 南部組團(tuán) 東部組團(tuán) 區(qū)域東部組團(tuán) 優(yōu)勢(shì)規(guī)劃中的新城區(qū)，臨湖環(huán)境好，有未開發(fā)土地， 土地成本相對(duì)較低

54、劣勢(shì)目前周邊配套不足 適合的住 宅項(xiàng)目 面向追求生活質(zhì)量的城市中、高端消費(fèi)群體的 高端住宅項(xiàng)目。鑒于盤錦市現(xiàn)有高端住宅項(xiàng)目 周邊均無(wú)較好環(huán)境，此處如建高端項(xiàng)目還可吸 引盤錦市內(nèi)高端人群 北部組團(tuán) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)總結(jié) 開發(fā)商開發(fā)商：均為盤錦本地開發(fā)商，開發(fā)商雖無(wú)高檔樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但有在三、四線城市開發(fā) 樓盤的經(jīng)驗(yàn) 開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目：項(xiàng)目少，規(guī)模小 園區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃：園區(qū)規(guī)模小，物業(yè)服務(wù)水平較低，園區(qū)景觀單一，除沿街商業(yè)外，基本無(wú)配套 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型單一，均為普通多層，配有少量商業(yè)和地上車庫(kù)。 面積區(qū)間面積區(qū)間：面積基本在120平以下，以80平左右兩室住宅為主 價(jià)格范圍價(jià)格范圍：0

55、7年均價(jià)1800元/平，08年達(dá)到2200元/平，上升22% 消費(fèi)群體消費(fèi)群體：購(gòu)買本地樓盤的客戶基本為本地中層次消費(fèi)群體（本地高端消費(fèi)群體基本在盤 錦市興隆臺(tái)區(qū)購(gòu)置住宅，一方面是因?yàn)榇笸菖c興隆臺(tái)區(qū)距離近，僅15公里；另一方面大洼 本地相對(duì)高端住宅項(xiàng)目），這部分人的購(gòu)買動(dòng)機(jī)均為自住，更關(guān)注居住的便利性和實(shí)用性 營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣：僅有簡(jiǎn)單宣傳單和戶型圖，無(wú)其他宣傳手段。售樓員只對(duì)客戶做戶型方面推介， 基本無(wú)促銷活動(dòng) 銷售情況銷售情況：湖畔花園07年銷量7萬(wàn)平左右，因在售樓盤較少，所以整體銷售呈較好態(tài)勢(shì) 結(jié)合土地價(jià)格現(xiàn)狀，初步核算該區(qū)域投資潛力，若土地價(jià)格按樓面價(jià)300元/平，多層磚混 建安費(fèi)按7

56、00元/平，未來(lái)銷售均價(jià)2300元計(jì)算，每平米的利潤(rùn)約為1000元 三百、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、客運(yùn)站三百、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、客運(yùn)站 東湖賓館、興隆賓館東湖賓館、興隆賓館 商業(yè)商業(yè) 縣人大、縣委、縣政府縣人大、縣委、縣政府機(jī)關(guān)機(jī)關(guān) 縣高中、體育中心縣高中、體育中心教育教育 湖畔花園、興隆家園湖畔花園、興隆家園 人民銀行、農(nóng)業(yè)銀行人民銀行、農(nóng)業(yè)銀行銀行銀行 縣醫(yī)院、縣醫(yī)院、醫(yī)院醫(yī)院 樓盤樓盤 價(jià)值地塊信息（一） 東東 部部 組組 團(tuán)團(tuán) 南南 部部 組組 團(tuán)團(tuán) 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn) 疙疙 瘩瘩 樓樓 水水 庫(kù)庫(kù) 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn) 4.54.5公里公里 價(jià)值地塊信息（二） 投資建議 地塊一地塊二地塊三 項(xiàng)目 定位 普通居住社區(qū)商業(yè)

57、區(qū)域高端居住社 區(qū) 建集旅游、休閑娛樂、住 宅于一體的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目 或者純粹的土地投資 消費(fèi) 者定 位 對(duì)價(jià)格敏感，更注重交 通、生活便利的中端人 群 縣城內(nèi)希望適當(dāng) 提高居住質(zhì)量的 高端人群 縣城內(nèi)希望適當(dāng)提高居住 質(zhì)量的中偏高端人群本地 及盤錦市高端人群 產(chǎn)品 策略 67層普通住宅，以70 90二居室戶型為主 （55%），90120三居 （30%），4050一居 （10%），一樓沿街商 業(yè)（5%） 67層多層 （60%）、11層小 高（35%）、別墅、 洋房產(chǎn)品（5%） 略 價(jià)格 策略 略低于區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品 價(jià)格 略高于區(qū)域內(nèi)同 類產(chǎn)品價(jià)格 略 開發(fā) 進(jìn)度 整塊拿地：分三期開發(fā)， 每年一期

58、，每期推67 萬(wàn)（建面）；也可分塊 拿地 略略 盤錦市房地產(chǎn)投資盤錦市房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 大洼縣房地產(chǎn)投資大洼縣房地產(chǎn)投資 調(diào)研與分析調(diào)研與分析 城市宏觀背景城市宏觀背景 城市建設(shè)狀況城市建設(shè)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域分析熱點(diǎn)區(qū)域分析 供求及價(jià)格分析供求及價(jià)格分析 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 板塊結(jié)構(gòu)分析板塊結(jié)構(gòu)分析 遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展遼濱區(qū)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 田家鎮(zhèn)田家鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 區(qū)域綜合評(píng)價(jià)區(qū)域綜合評(píng)價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 熱點(diǎn)區(qū)域分

59、析熱點(diǎn)區(qū)域分析 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃 土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 未來(lái)供求分析未來(lái)供求分析 市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 區(qū)域宏觀背景區(qū)域宏觀背景 縣域總體規(guī)劃縣域總體規(guī)劃 大洼鎮(zhèn)大洼鎮(zhèn)規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展 遼濱開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 功能定位功能定位 以造船、游艇、快艇及配件、石油化工、裝備制造、物流相關(guān)產(chǎn) 業(yè)為主，兼顧休閑旅游度假的生態(tài)型臨港工業(yè)綜合體。06年10月 重點(diǎn)開始作為遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海開發(fā)開放戰(zhàn)略的重點(diǎn)。 規(guī)劃面積110平方公里，未來(lái)人口達(dá)

60、到40萬(wàn)，計(jì)劃2010年達(dá)到5萬(wàn)。 綜合服務(wù)區(qū)：含商業(yè)金融與辦公、教育培訓(xùn)、 公用服務(wù)設(shè)施、居住及市政設(shè)施用地、綠地。 東南側(cè)延伸部分18平方公里（含島4.1平方 公里，陳政高省長(zhǎng)欽點(diǎn)，建造旅游區(qū)） 船舶修造及配套工業(yè)用地、石化工業(yè)用地 港口物流、臨港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 港口碼頭，計(jì)劃建成年吞量一億噸的大港 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 工業(yè)發(fā)展工業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀 除原有遼濱村約有 80008000戶居民戶居民外，其他 均為沿海灘地沿海灘地，屬未 利用土地，無(wú)地上物， 無(wú)拆遷成本。區(qū)域內(nèi) 現(xiàn)已有34.6平方公里 達(dá)到五通一平，滿足 企業(yè)入駐條件。地價(jià) 方面，工業(yè)用地在無(wú) 基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)1