秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓可研報告及投資提案剖析

1、秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 伴海假日公寓伴海假日公寓 可行性分析報告及投資分析可行性分析報告及投資分析 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 目目 錄錄 第一章第一章 項目簡介項目簡介 第二章第二章 項目背景項目背景 第三章第三章 投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃 第四章第四章 項目建設(shè)的必要性和意義項目建設(shè)的必要性和意義 第五章第五章 市場需求和分析市場需求和分析 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 第七章第七章 投資估算與效益分析投資估算與效益分析 第八章第八章 項目實施時間安排項目實施時間安排 第九章第九章 結(jié)論結(jié)論 秦皇島昌黎黃金海

2、岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 1. 項目名稱：恒盛伴海假日公寓 2. 開發(fā)單位： 名 稱：河北恒盛世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表：王天亮 注冊資金：500萬元 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，房地產(chǎn)營銷策劃，房地產(chǎn)投資咨詢，房地產(chǎn)中介服 務(wù)等。 3.建設(shè)地址： 秦皇島市昌黎縣黃金海岸二緯路以西 4.總用地面積：20000平方米。 5.總建筑面積：94500平方米。 6.主要功能：是為京、津、冀、遼、晉廣大客群提供良好的旅游、休閑渡假環(huán)境以及 配套的生活服務(wù)設(shè)施。 第一章第一章 項目簡述項目簡述 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 國內(nèi)旅游從80年代中期開始，迄今20

3、余年。隨 著經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平不斷提高，閑暇時間 越來越多，國內(nèi)的旅游業(yè)從傳統(tǒng)的旅游觀光階 段提升到休閑渡假旅游階段，部分地區(qū)已經(jīng)進 入體驗與休閑為核心的旅游階段。旅游者經(jīng)驗 越來越多，追求也越來越個性化，初期簡單的 觀光旅游模式已經(jīng)不能滿足市場的需求，旅游 者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個重要現(xiàn) 象。從五一開始興起，暑期產(chǎn)生熱潮，十一達 到興旺。這樣的市場現(xiàn)象表明，沿海發(fā)達地區(qū) 休閑渡假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生。由于旅游者的成 熟而逐步使消費需求升級。 第二章第二章 項目背景項目背景 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 休閑渡假的需求實際預(yù)示著 旅游發(fā)展的前景。這個前景 是無

4、限的，這個市場是無窮 的。中國這樣的人口大國， 每一個很小的百分點里都包 含著一個巨大的絕對量，這 個絕對量，就是我們的市場。 第二章第二章 項目背景項目背景 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第一節(jié)第一節(jié) 秦皇島旅游環(huán)境秦皇島旅游環(huán)境 1.秦皇島歷史悠久，自然環(huán)境優(yōu) 越，是中國唯一以皇帝名號得 名的城市，全國首批14個沿海 開放城市之一，中國北方重要 的對外貿(mào)易口岸，國務(wù)院批準(zhǔn) 的全國“甲級旅游城市”和 “國家園林城市”。 2. 社會經(jīng)濟環(huán)境良好，擁有較完 善的市政公用設(shè)施，海、陸、 空交通發(fā)達，交通運輸十分方 便 。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃

5、 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 3. 秦皇島旅游產(chǎn)業(yè)的基本發(fā)展思路是：以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以市場為導(dǎo)向，以優(yōu)勢資 源為依托，進一步實施“項目帶動”戰(zhàn)略。圍繞“中國長城海濱公園”主題，培育 多元化的投資主體，加快旅游項目謀劃和建設(shè)，培育一批有特色、有品位、有規(guī)模 的名牌拳頭產(chǎn)品，提升旅游產(chǎn)業(yè)的整體競爭力，推進旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級，推動旅 游業(yè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 4. 秦皇島市委、市政府十分重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，充分利用地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠 政策和措施。 如上所述，秦皇島市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的旅游環(huán)境，加上積極優(yōu)惠的政 策支持和已經(jīng)形成的完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，利于

6、旅游經(jīng)格局快速發(fā)展，作為中國“甲 級旅游城市”，是投資創(chuàng)業(yè)振興經(jīng)濟的極佳選擇。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第二節(jié)第二節(jié) 秦皇島市地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃秦皇島市地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 目前秦皇島市主要分為四大休療區(qū)，分別是山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)、撫寧縣南戴河、 昌黎縣黃金海岸。其中山海關(guān)區(qū)、北戴河區(qū)旅游開發(fā)已經(jīng)飽和，南戴河旅游開發(fā)也基本 完善。黃金海岸開發(fā)時間較晚，但其海水水質(zhì)及沙質(zhì)均優(yōu)于其它區(qū)域，屬國內(nèi)罕見的零 污染區(qū)，是目前休閑渡假最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜螀^(qū)。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 秦皇島昌

7、黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第三節(jié)第三節(jié) 黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展 黃金海岸旅游區(qū)距北京280公里，距 天津220公里，西南距石家莊483公里， 于1985年正式對外開放，東距北戴河海 濱17公里，西南到灤河入?？?，在長 達52.1公里的的海岸邊，沙質(zhì)松軟，色 黃如金，故稱“黃金海岸”。這里海 水潔凈，沙粒勻細，1985年這里修建了 滑沙場，使黃金海岸更具吸引力 ， 1990年，被國務(wù)院命名為國家級海洋自 然風(fēng)景保護區(qū)。 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 黃金海岸渡假區(qū)因開

8、發(fā)之初的種種原因， 沒有對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)進行系統(tǒng)性整體規(guī)劃 和包裝，也沒有文化主題，旅游配套設(shè)施 過于老化，市政配套設(shè)施還不完善，現(xiàn)在 急需進一步的規(guī)劃建設(shè)和整體開發(fā)，所以 后期黃金海岸的發(fā)展前景非常廣闊。 第四節(jié)第四節(jié) 黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展黃金海岸地域資源狀況和發(fā)展 第三章第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 渡假區(qū)三要素為：大型、綜合、文化 第一，要規(guī)模大。一般而言，度假區(qū)都可以稱作是大項目?；驹谑椒焦镆陨?，小 范圍稱不上度假區(qū)，只能是一個度假單元。 第二，渡假區(qū)應(yīng)該是綜合性的，也就是說應(yīng)該包含多種元素，形成一個復(fù)合

9、型的體系。 渡假區(qū)的核心就是度假設(shè)施，一個渡假區(qū)至少應(yīng)該有一個中心酒店，有相應(yīng)配套的公 寓式住宅，也要包括一些比較簡易的住宅，以對應(yīng)各個層面的客人，形成復(fù)合型的體 系。 第三，渡假區(qū)應(yīng)有自己的文化主題。有了文化主題，差異性才能突出，才能得到更好的 旅游品牌效益。 第一節(jié)第一節(jié) 休閑渡假區(qū)三要素休閑渡假區(qū)三要素 第四章第四章 項目建設(shè)的必要性和意義項目建設(shè)的必要性和意義 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 黃金海岸渡假區(qū)飯店180余家，其 中四星級賓館1家，三星級賓館1家， 二星級賓館2家，配套渡假公寓7家 （其中5家為高端項目，2家為低端 項目），中端項目基本沒有，其他 均

10、為渡假村及培訓(xùn)中心等。不能滿 足各個層次旅游渡假客人的需求， 無法較好形成復(fù)合型的體系。還需 要進一步的完善。 第四章第四章 項目建設(shè)的必要性和意義項目建設(shè)的必要性和意義 第二節(jié)第二節(jié) 黃金海岸旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及差距黃金海岸旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及差距 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第四章第四章 項目建設(shè)的必要性和意義項目建設(shè)的必要性和意義 第三節(jié)第三節(jié) 結(jié)論結(jié)論 通過以上分析 恒盛恒盛伴海假日公寓伴海假日公寓的開發(fā)建設(shè)，不僅填補了黃金海岸中端休閑渡假市場的空白， 而且豐富了中端旅游市場。 恒盛恒盛伴海假日公寓伴海假日公寓的進住將給當(dāng)?shù)卣畮砜捎^的經(jīng)濟效益及長久的持續(xù)發(fā)展 動力，

11、拉動區(qū)域經(jīng)濟增長，并產(chǎn)生良好的社會效應(yīng)。這與縣政府的以旅游帶動經(jīng) 濟的大方向有效的結(jié)合，同時也大大增加了當(dāng)?shù)氐穆糜问杖搿⒂行Т碳ち水?dāng)?shù)氐?消費市場，全面帶動了本地塊周邊的市政配套、餐飲、行政服務(wù)、建筑形式等各 業(yè)態(tài)的完善，積極促進了整體旅游經(jīng)濟市場的發(fā)展。 恒盛恒盛伴海假日公寓伴海假日公寓項目開發(fā)完畢，社區(qū)的配套（商業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)）還可以 解決當(dāng)?shù)夭糠秩藛T的就業(yè)。同時我公司的推廣計劃除了京、津、冀以外，還遠涉 山西、遼寧等省。通過我公司對此新型旅游產(chǎn)品的包裝策劃及銷售推廣，將更進 一步有力擴大黃金海岸以及昌黎縣的輔助宣傳力度，全面提升其在周邊城市及國 內(nèi)外的影響力和知名度，積極打造秦皇島市優(yōu)

12、良旅游品牌。 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 商業(yè)需求。從消費需求上看2006年秦 皇島旅游渡假人數(shù)每年已經(jīng)超過31.87 萬人市共接待國內(nèi)游客31.87萬人次、 創(chuàng)收1.58億元，與2005年同比分別增 長6.1%和10.4% ，由此帶來龐大的消 費群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、 社區(qū)和旅游地產(chǎn)等方面需求巨大，而 周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯 滯后，做為海景宜人且極具開發(fā)潛力 的黃金海岸尤其突出，磬待完善開發(fā)， 使其快速形成秦皇島室的最新旅游經(jīng) 濟增長點。 2. 黃金海岸目前缺乏中低端渡假公寓，不 能滿足各層次客群的需要，也不符合 黃金海岸發(fā)展的要求。恒盛伴海假

13、日公寓建成后將同其他渡假項目一起 各有特色、相互呼應(yīng)，吸引更多的國 內(nèi)外優(yōu)質(zhì)游客，為黃金海岸旅游經(jīng)濟 發(fā)展提供強有力的支撐。 第五章第五章 市場需求和分析市場需求和分析 單位接待人數(shù) (萬人) 旅游創(chuàng)收 (萬元) 創(chuàng)收排名 北戴河區(qū)12.8963901 海港區(qū)11.9659302 山海關(guān)區(qū)4.5822703 昌黎縣2.512404 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 目前黃金海岸，已建成渡假項目2個， 在建渡假項目5個，共計7個項目。以 上項目均屬于產(chǎn)權(quán)式公寓。其中一線 海景項目6個，二線海景項目1個。銷 售價格分別是： 已建項目2002年已投入使用，銷售價 格在25002

14、700元/ 左右。 在建成項目從55008500元/不等， 屬高端產(chǎn)品。入住時間在2008年至 2010年。 項目名項目名 稱稱 黃金海黃金海 岸假日岸假日 公寓公寓 圣淘沙圣淘沙海景龍海景龍 苑苑 沿海沿海 路一路一 號號 半島假日半島假日 公寓公寓 私人別私人別 墅墅 中技渡中技渡 假村假村 價格價格85008500元元/ / 75007500元元/ / 65006500元元/ / 55005500 元元/ / 75007500元元/ / 25002500元元/ / 27002700元元/ / 產(chǎn)品形產(chǎn)品形 式式 精裝小精裝小 戶型戶型 精裝小精裝小 戶型戶型 精裝小精裝小 戶型戶型 精裝

15、精裝 小戶小戶 型型 精裝小戶精裝小戶 型型 毛坯大毛坯大 戶型戶型 簡裝小簡裝小 戶型戶型 入住時入住時 間間 0909年年08100810 年年 0909年年0808 0909年年 20102010年年20022002年年20022002年年 規(guī)模規(guī)模6 6萬萬4 4萬萬5 5萬萬2 2萬萬1 1。5 5萬萬400040001 1萬萬 位置位置一線一線一線一線一線一線一線一線一線一線二線二線一線一線 銷售情銷售情 況況 70%70%50%50%60%60%30%30%未開盤未開盤100%100%100%100% 第五章第五章 市場需求和分析市場需求和分析 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可

16、研報告及投資提案剖析 黃金海岸許多旅游地產(chǎn)都從高端客 戶入手，價格偏高市場空間小，項目 操作風(fēng)險性大，中底端旅游產(chǎn)品匱乏。 從去年的市場銷售情況看，黃金海岸 產(chǎn)權(quán)公寓項目與南戴河同類項目銷售 情況相比有明顯的差距。從成交率來 看，產(chǎn)權(quán)式公寓比產(chǎn)權(quán)式酒店高出很 多。尤為中低價位的產(chǎn)權(quán)式公寓是旅 游客群的最大吸引點，這表明黃金海 岸產(chǎn)權(quán)式公寓市場空間較大。 第五章第五章 市場需求和分析市場需求和分析 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第一節(jié)第一節(jié) 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 一是“突出特色、創(chuàng)造文化” 推出完備的休閑渡假精裝小戶型，戶 型面積：3580之間，創(chuàng)造出第二 居所節(jié)假日及黃金

17、周5+2的渡假居住 文化。 二是“突出細節(jié)、創(chuàng)造精品” 提供一步到位的生活設(shè)施（家具、家 電、生活用品等），創(chuàng)造戶戶一景精 品裝修。 三是“形成主題、豐富內(nèi)涵” 打造出以海濱渡假為龍頭，以觀光旅 游、娛樂、中介服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等為 輔助的豐富渡假項目 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 “突出細節(jié)突出細節(jié) 創(chuàng)造精品創(chuàng)造精品” “形成主題形成主題 豐富內(nèi)涵豐富內(nèi)涵” “突出特色突出特色 創(chuàng)造文化創(chuàng)造文化” 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第二節(jié)第二節(jié) 客群定位客群定位 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 面向 京 、津、冀、晉、遼三省兩 市，中高端消費群體（具有超前

18、 消費理念，向往海濱渡假生活的 人群） 高端高端 收入人群收入人群 中端收入人群中端收入人群 低端收入人群低端收入人群 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第三節(jié)第三節(jié) 營銷渠道營銷渠道 結(jié)合項目產(chǎn)品旅游渡假的特性， 銷售渠道以外省市的銷售為主渠 道，以秦皇島為中心，覆蓋3省2 市。3省為：河北、山西、遼寧； 2市為：天津、北京。分銷賣場 可多達1015個，從而實現(xiàn)項目 的資金快速回籠。從地理位置分 析如圖： 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 考慮到多區(qū)域多省市的跨越銷售管理開支大、前期投入大、當(dāng)?shù)厥袌鲂枭钊肓私?/p>

19、、銷 售成果見效慢等諸多弊端，采用區(qū)域代理銷售的方式，在確保銷售量的同時還可以確 保資金的回籠。 確保資金回籠及銷售量的措施 以秦皇島為主設(shè)立銷售管理中心，集中管理可有效地把控銷售量及資金回籠 、對各分銷方制定銷售任務(wù)以周、月、年為考核點同時給分銷方實施獎懲以激勵分 銷方提高銷售量，在考核過程中也可加設(shè)分銷商確保我方的銷售量的完成 、把控銷售合同管理及貸款辦理，要求分銷商把銷售款直接打入我方賬戶方可確認(rèn) 成交，有效的保證了資金的安全及迅速的回籠 對分銷商的資質(zhì)要求 、要求分銷商具有豐富的銷售渠道及客戶資源 、要求分銷商銷售人員素質(zhì)高，并且具備較強的銷售能力 、要求分銷商具備一定的銷售場所 第六

20、章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 第四節(jié)第四節(jié) 營銷模式及措施營銷模式及措施 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第五節(jié)第五節(jié) 建設(shè)地址及條件建設(shè)地址及條件 恒盛恒盛伴海假日公寓伴海假日公寓擬建于秦皇島 市昌黎黃金海岸二緯路西端路南，地 塊東600米為海濱浴場；西南側(cè)為渤 海駕校；南側(cè)為中央美院培訓(xùn)中心。 東西距道路200米。 l供電條件：雙電源雙回路供電，已通 至建址紅線外。 l 供水條件：自來水已通至建址紅線外， 自來水廠僅50米左右。 l 通訊條件： 移動、聯(lián)通電話，高速寬 帶網(wǎng)，已通至紅線外。 l雨、污水排放條件：已接通之地塊北 側(cè)紅線外。 第六章第六章 項目規(guī)劃

21、方案項目規(guī)劃方案 項目 位置 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第六節(jié)第六節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點建設(shè)規(guī)劃和要點 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 恒盛伴海假日公寓鳥瞰效果圖 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第六節(jié)第六節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點建設(shè)規(guī)劃和要點 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 恒盛伴海假日公寓單體效果圖 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第六節(jié)第六節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點建設(shè)規(guī)劃和要點 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 規(guī)劃以“一心、兩軸”的布局結(jié) 構(gòu)展開，形成結(jié)構(gòu)清晰的布局平臺。 “一心”為社區(qū)廣場休閑中心，它

22、 與主入口相互應(yīng)，成為入口景觀的 視覺焦點；社區(qū)主路與周邊的公寓 有機圍合，強化社區(qū)中心的公共性 和圍合感； “兩軸”分別為主入口的景觀主軸 和組團放射的日常生活休閑軸；各 組團圍繞中心綠地有序展開，形成 了高低起伏的空間格局； “三片”社區(qū)內(nèi)由“一心、兩軸” 分割形成的三片組團，滿足環(huán)境均 好的原則。 公建配置： 在中心綠地布置2層公 建，與主入口形成對景。 恒盛伴海假日公寓規(guī)劃平面圖 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第七節(jié)第七節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點建設(shè)規(guī)劃和要點 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 技技 術(shù)術(shù) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 指指 標(biāo)標(biāo) 一一 覽覽 表表 項目計量單位數(shù)

23、值人均面積（m2/人） 居住戶（套）數(shù)戶（套）1568 居住人數(shù)人4390 戶均人口人/戶2.8 居住區(qū)內(nèi)建筑總面積萬M29.4521.53 1. 公寓建筑面積萬M29.4021.41 2. 公建建筑面積萬M20.050.12 容 積 率萬M2/hm24.73 地面停車位輛88 地下車庫面積萬M21.56 建筑密度%18.1 綠 地 率%55 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第八節(jié)第八節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點建設(shè)規(guī)劃和要點 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 總體布局力求建筑與整體規(guī)劃 布局的融合，居住行為與商業(yè)、 游憩行為的融合，建筑與綠化景 觀環(huán)境的融合。 恒盛伴海假

24、日公寓結(jié)構(gòu)分析圖 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第九節(jié)第九節(jié) 道路交通道路交通 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 恒盛伴海假日公寓采用環(huán)形道路系統(tǒng)， 道路順應(yīng)公寓，自然而成。規(guī)劃弱化組團、 強化院落，采用“社區(qū)院落”二級結(jié)構(gòu)， 著重于道路及其交通內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功 能交通、交往、景觀。安全環(huán)境來自 有效的規(guī)劃設(shè)計和科學(xué)的社區(qū)管理，自然 彎曲的線路可使車輛自然減速，確保安全。 社區(qū)出入口設(shè)在二緯路上，主路路面寬 度為5m。機動車由出入口進入社區(qū)后，沿 社區(qū)路可直接駛?cè)氲叵录熊噹?，最大?度的減少了機動車對業(yè)主游客的干擾。 整個社區(qū)的道路系統(tǒng)簡捷、順暢、通達 性強，

25、為住戶提供了一個方便、安全、通 暢的交通環(huán)境，同時也滿足特殊情況下， 消防車、救護車和搬家車等可便捷駛?cè)胱?戶門前的要求。 恒盛伴海假日公寓道路分析圖 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 “一心、兩軸院落綠化”的網(wǎng) 絡(luò)系統(tǒng)；一“鏈”串多“珠”的規(guī) 劃模式 本著為客戶營造一個健康生活的生 態(tài)環(huán)境和別具一格特色社區(qū)的原則， 本社區(qū)的綠化系統(tǒng)可分為三級設(shè)置： 中心綠園 綠色通廊 院落綠地 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 第十節(jié)第十節(jié) 綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng) 恒盛伴海假日公寓綠化分析圖 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 在出入口附近結(jié)合中心綠地規(guī)劃會所， 內(nèi)

26、設(shè)圖書室、影視廳、球類、棋牌活動 室及科技活動室等，以豐富業(yè)主游客的 精神文化生活。 為減少對公寓業(yè)主的干擾，商業(yè)服務(wù)設(shè) 施主要是為業(yè)主游客服務(wù)的便民商業(yè)， 結(jié)合會所設(shè)置在一層。 公寓物業(yè)管理、居委會用房結(jié)合會所設(shè) 置。 變 電 室：布置在社區(qū)東側(cè)，共1個。 公 廁：結(jié)合會所設(shè)置，共1個。 垃圾收集點：布置在各個單元口及主干 道、廣場景點。 結(jié)合中心廣場設(shè)置健身設(shè)施。 第六章第六章 項目規(guī)劃方案項目規(guī)劃方案 第十一節(jié)第十一節(jié) 配套設(shè)施配套設(shè)施 公公 共共 服服 務(wù)務(wù) 設(shè)設(shè) 施施 配配 建建 表表 編號名 稱用地面積 （M2） 建筑面積 （M2） 4會 所 900 240 5物業(yè)管理 80 6居

27、 委 會80 7便民商店50 12變 電 室10050 13垃圾收集點 合 計1000500 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第一節(jié)第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測基本數(shù)據(jù)預(yù)測 1. 項目開發(fā)周期：3年 2. 銷售周期：2年 3. 項目總投資（成本測算表） 本項目預(yù)測總投資為人 民幣37188.53萬元。 4. 銷售收入（成本測算表） 本項目預(yù)計正常年度的 全年收入為42298.39萬元。 5. 凈利潤（成本測算表） 項目凈利潤：凈利潤為 3423.61萬元。 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析 容積率容積率4.73 4.73 恒盛恒盛伴海假日公寓成本測算伴海假日公

28、寓成本測算 總規(guī)劃面積總規(guī)劃面積9.4500 9.4500 萬m2地下車庫1.5600萬m2會所公建 總可售面積總可售面積9.4000 9.4000 萬m2高層9.4000 萬m20.05 序號序號項項 目目 高層高層公建公建地下車庫地下車庫 9.199.19萬平米萬平米0.370.37萬平米萬平米0.63780.6378萬平米萬平米 控制指標(biāo)控制指標(biāo) （元（元/ /） 總投資總投資 （萬元）（萬元） 控制指標(biāo)控制指標(biāo) （元（元/ /） 總投資總投資 （萬元）（萬元） 控制指標(biāo)控制指標(biāo) （元（元/ /） 總投資總投資 （萬元）（萬元） 一一土地及大配套費土地及大配套費107.57 107.57

29、 1011.19 1011.19 107.58 107.58 5.38 5.38 0.00 0.00 0.00 0.00 二二前期費用前期費用78.77 78.77 740.43 740.43 83.43 83.43 4.17 4.17 33.30 33.30 51.95 51.95 三三建安工程費建安工程費2677.96 2677.96 25172.78 25172.78 1568.70 1568.70 78.44 78.44 1958.70 1958.70 3055.57 3055.57 四四市政基礎(chǔ)設(shè)施費市政基礎(chǔ)設(shè)施費258.58 258.58 2430.63 2430.63 258.5

30、8 258.58 12.93 12.93 5.00 5.00 7.80 7.80 五五公用配套設(shè)施公用配套設(shè)施1.00 1.00 9.40 9.40 1.00 1.00 0.05 0.05 0.00 0.00 0.00 0.00 六六貸款利息貸款利息84.66 84.66 795.77 795.77 84.66 84.66 4.23 4.23 0.00 0.00 0.00 0.00 七七直接成本小計直接成本小計3208.53 3208.53 30160.20 30160.20 2103.95 2103.95 105.20 105.20 1997.00 1997.00 3115.32 3115.

31、32 八八管理費管理費65.00 65.00 611.00 611.00 65.00 65.00 3.25 3.25 0.00 0.00 0.00 0.00 九九銷售費用銷售費用90.00 90.00 846.00 846.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 十十總成本合計總成本合計3613.28 3613.28 33964.85 33964.85 2168.87 2168.87 108.44 108.44 1996.94 1996.94 3115.23 3115.23 十一十一銷售價格銷售價格4500 0 0 0 十二十二總收入總收入4229

32、8.39 十三十三毛利率毛利率28.70% 十三十三銷售利潤率銷售利潤率19.70% 十四十四利潤利潤5109.86 十五十五凈利潤率凈利潤率8.09% 十六十六凈利潤凈利潤3423.61 十七十七稅費合計稅費合計4033.81 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第二節(jié)第二節(jié) 財務(wù)效益評價財務(wù)效益評價 1.本項目銷售利潤率為 19.70 % 2.本項目投資回收期為 2年 3.以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的銷售收入和管理費用，實際運作中還存在甲控材 料集中購買（包括裝修、家電、家具的統(tǒng)一采購）所減少的投資成本收益。另外， 項目處于黃金海岸最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜颍貎r的升值收益不容忽視。綜合考慮這些 因素，實際上本項目的收益應(yīng)高于上述估算值，投資回收期將更短。 第七章第七章 投資估算和效益分析投資估算和效益分析 秦皇島昌黎黃金海岸伴海假日公寓 可研報告及投資提案剖析 第八章第八章 項目實施時間安排項目實施時間安排 建設(shè)進度分三期進行，建設(shè)時