商品房買賣合同解釋

1、商品房買賣合同解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋（以下稱解釋）共2 8條，主要對(duì) 商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、 房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用 法律作出明確的規(guī)定。其中，對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原 則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可 以適用懲罰性賠償原則。適用要點(diǎn)一：集資房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解 釋法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工 的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于

2、買受人，買受人支付 價(jià)款的合同。本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定適用要點(diǎn)：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的 限定，即僅僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的 標(biāo)的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指 買受人與開發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適 用房不適用本解釋。我國(guó)目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建 造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的 房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、 房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國(guó) 家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相

3、當(dāng)于土地 出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的 買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情 況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理 的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類 糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到 廣大人民群眾的切身利益，因此， 解釋將其調(diào)整的范圍 明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。適用要點(diǎn)二：開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明，商品房買 賣合同的效力及司法救濟(jì)法條原文： 1 解釋“第二條 出賣人未取得商品房 預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證

4、明的，可以認(rèn)定 有效。”2解釋“第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)， 具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買 受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng) 求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任 : （一）故 意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假 商品房預(yù)售許可證明； （ 二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事 實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷 補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 ”我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn) 行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù) 售登記，取得商品房預(yù)售許可證后才可進(jìn)行預(yù)售。未取 得商品房預(yù)售許可證

5、的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí) 中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得商 品房預(yù)售許可證的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售 商品房， 嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益， 由此引發(fā)了許多糾紛 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12對(duì)于未取得商品房預(yù)售許可證的，商品房買賣合同 效力問題適用要點(diǎn)如下：一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立 的商品房預(yù)售合同， 因?yàn)檫`反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定， 應(yīng)該認(rèn)定為無效。合同法第五十二條規(guī)定 “有下列情形之一的，合 同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 ”城市商品房預(yù)售管理辦法第九條 “開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 進(jìn)行商品房預(yù)售，

6、應(yīng)當(dāng)向承購人出示 商品房預(yù)售許可證 售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文 號(hào)。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)城市商品房預(yù)售 管理辦法明確要求，未取得商品房預(yù)售許可證的，不 得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可 證的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此 買賣合同的訂立違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種情況是可以認(rèn)定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的。解釋對(duì)此作了寬松的解釋，對(duì)這是從鼓勵(lì)交易原則出發(fā)而出臺(tái)的司 法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許

7、可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有 效?！比? 司法救濟(jì)：在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有商品房預(yù)售許可證的，或者訂立合同時(shí)開發(fā)商提供虛假 商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時(shí)可以選 擇下列方式：第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無效，并可以請(qǐng)求雙倍返還 已付購房款。如果選擇認(rèn)定合同無效的，在實(shí)務(wù)中對(duì)購買人來說，還 是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢后到起訴前，開發(fā)商取 得了商品房預(yù)售許可證明，該訴訟請(qǐng)求可能就不會(huì)得到支持。 因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。第二、申請(qǐng)撤銷該合同，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購房

8、 款。按照民法通則及合同法對(duì)撤銷民事行為的規(guī)定， 買受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一 方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意 思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲 裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”而開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品 房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 顯然屬于欺詐行為?！肮室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”怎樣認(rèn)定？根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售 許可證。售樓廣告和說明書必須載明 商品房預(yù)售許可證 的批準(zhǔn)文號(hào)?！遍_發(fā)商沒有按照該規(guī)定向買受人出示和 沒有在售樓

9、廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可證 的批準(zhǔn)文號(hào)，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“故意隱瞞”行為。第三、如果開發(fā)商既有故意隱瞞或提供假證又根本就不能取得商品房預(yù)售許可證明的，而導(dǎo)致商品 房買賣合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話，購買人還可以選擇 “解除合同” ，并可以請(qǐng)求雙倍返還。 12345 6789101112但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因?yàn)楹贤?的法定解除條件是有嚴(yán)格規(guī)定的。 合同法第九十四條規(guī) 定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（ 一 ） 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（ 二 ） 在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以 自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（ 三 ） 當(dāng)事人一方遲延履行

10、主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期 限內(nèi)仍未履行；（ 四 ） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致 使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（ 五 ） 法律規(guī)定的其他情形。 ” 依據(jù)上述條款之規(guī)定，有兩種情形可以適用解除合同， 一是因?yàn)槲慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證 ，而導(dǎo)致以后的商品 房交付使用或者產(chǎn)權(quán)辦證遲延，經(jīng)催告后在合理期 限內(nèi)仍未履行的；二是因?yàn)槲慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證 而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。附：相關(guān)知識(shí)：（摘自宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列 第一、商品房預(yù)售依據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法 的規(guī)定，商品房預(yù)售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（開發(fā)商）將正在建設(shè)中的房屋預(yù) 先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。第二、預(yù)

11、售許可制度 我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn) 行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù) 售登記，取得商品房預(yù)售許可證后才可進(jìn)行預(yù)售。未取 得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí) 中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得商 品房預(yù)售許可證的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售 商品房， 嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益， 由此引發(fā)了許多糾紛。第三、沒有取得預(yù)售許可證商品房買賣合同的效力1 法律：合同法第五十二條 “有下列情形之一的， 合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 ”2 行政法規(guī)：城市商品房預(yù)售管理辦法第九條 “開 發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，

12、應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù) 售許可證。售樓廣告和說明書必須載明商品房預(yù)售許可 證的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn) 行商品房預(yù)售。 ”3 司法解釋：最高人民法院解釋中明確規(guī)定： “出 賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可 證明的，可以認(rèn)定有效。 ”適用要點(diǎn)三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約？廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購房者對(duì)樓盤 的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當(dāng)部分的購房人 根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買該樓盤。實(shí) 際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房 人維權(quán)難度大

13、，這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會(huì)成為商品 房買賣中投訴的熱點(diǎn)的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣 傳資料能否構(gòu)成違約，構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做 些討論，以對(duì)廣大的購房人以幫助。法條原文：解釋第 3 條： 商品房的銷售廣告和宣 傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的 房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買 賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為 要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視 為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 適用要點(diǎn)： 1. 開發(fā)商一般的商品房的銷售廣告和宣

14、傳資 料為要約邀請(qǐng)，不承擔(dān)違約責(zé)任；但作出符合法定條件的廣 告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承擔(dān)違約責(zé)任。該條司法解釋認(rèn)為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣 傳資料為 要約邀請(qǐng) ，開發(fā)商不會(huì)因此而承擔(dān)違約責(zé)任；但 是 出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作 的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房 屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約 ，只要開發(fā)商 作出的許諾符合上述條件，即使沒有寫進(jìn)合同，如果與實(shí)際 交付的不一致的就要承擔(dān)違約責(zé)任。2. 要開發(fā)商對(duì)廣告宣傳承擔(dān)違約責(zé)任必須同時(shí)具備兩 個(gè)條件。條件一：說明和允諾的內(nèi)容一定要具體確定。 商業(yè)廣告（含宣傳資料）的內(nèi)容符合 出賣人就商

15、品房 開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體 確定 ；內(nèi)容具體確定，就是具體明確，從下面這個(gè)案例討 論：案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條 件一梯兩戶、南北通風(fēng)” ，李先生非常喜歡該樓盤，于是簽 署了該樓盤的商品房買賣合同 。幾個(gè)月過去了，當(dāng)李先 生滿心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的設(shè)計(jì)和當(dāng)初廣告上 所寫的完全不同， 所謂的“一梯兩戶、 南北通風(fēng)” 變成了 “一 梯三戶”，就更談不上南北通風(fēng)了，這讓李先生頓時(shí)有種上 當(dāng)受騙的感覺，立即要求與發(fā)展商解除合同。但發(fā)展商卻表 示廣告上的一行小字已經(jīng)寫明了“此廣告解釋權(quán)歸于發(fā)展商， 一切條款以正式簽訂的合同為主。 ”該廣告的內(nèi)

16、容沒有載入 合同，不具有法律效力， 已簽訂的合同不能解除。 除此以外， 如果李先生要單方解除合同，發(fā)展商將會(huì)追究李先生的違約 責(zé)任。李先生郁悶不已，訴至法院。在這個(gè)案例中，李先生 對(duì)一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的 銷售價(jià)格，發(fā)展商所作出的銷售廣告內(nèi)容中，對(duì)戶型設(shè)計(jì)作 出了具體的承諾，因此應(yīng)當(dāng)視為一種要約，即使發(fā)展商在廣 告上注明“此廣告的解釋權(quán)歸發(fā)展商” ，但也不能據(jù)此來逃 避相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于該廣告的說明，雖然沒有載入預(yù)售 合同，但也應(yīng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。所以，該案中 的發(fā)展商已經(jīng)違反了合同的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 法院判決李先生勝訴。還要注意該解釋中幾個(gè)

17、術(shù)語的含義：a .廣告范圍：廣告是針對(duì)開發(fā)范圍內(nèi)所作的，對(duì)開發(fā)范圍外所作的說明和允諾并不受此條款約束，這就涉及到廣 告宣傳的范圍問題，有一個(gè)業(yè)主投訴說我們小區(qū)開發(fā)商承諾 的班車沒有了，可開發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三 期開發(fā)，這只是第一期，等到全部開發(fā)完了就會(huì)兌現(xiàn)的。b 廣告 ：是指商業(yè)廣告， 商品房銷售廣告 是指廣 義上的廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣 播電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場(chǎng) 的廣告牌；樣板房展示等。c 說明和允諾 ：是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用廣播、 電視、 報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、 設(shè)置戶外廣告、 樣板房等形式，

18、在宣傳和介紹商品房的同時(shí)， 作出的對(duì)購買商品房特定事項(xiàng)的說明或者對(duì)商品房質(zhì)量的 聲明、陳述。d 相關(guān)設(shè)施 ：指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施 包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等 等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范 圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公 共設(shè)施配套。條件二：對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響。 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大 影響 ，但什么是 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的 確定有重大影響 ，實(shí)踐中很難掌握。就此點(diǎn)而言，對(duì)開發(fā) 商還是很有壓力的，但對(duì)購房人訴訟來講也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的， 這一點(diǎn)該怎么做，聰明的業(yè)

19、主會(huì)在聰明的律師的指導(dǎo)下突破 的，辦案技巧在此不便討論。該條款運(yùn)用了合同法有關(guān) 要約 以及要約邀請(qǐng) 的概念。根據(jù)合同法第 15 條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬 要約邀請(qǐng) ，但如果商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成要約。符合上述兩個(gè)條件的廣告沒有寫入合同，開發(fā)商也要負(fù) 違約責(zé)任?！霸撜f明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視 為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任” 。注意 該條款與以前的 商品房銷售管理辦法 有很大的不同，商 品房銷售管理辦法第十四條 : “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn) 中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人 民共和國(guó)廣告法 、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 等有關(guān)規(guī)定， 廣告內(nèi)

20、容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 ” 第十五條： “房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告 和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中 約定?！笨梢钥闯?，在該解釋出臺(tái)以前，如果廣告內(nèi)容不寫入合 同，那么廣告就不成為合同一部分，開發(fā)商就無須對(duì)廣告內(nèi) 容承擔(dān)責(zé)任。而這次的司法解釋卻特別嚴(yán)格，即只要廣告內(nèi) 容構(gòu)成要約，不管這些廣告內(nèi)容是否在商品房購銷合同中表 述，開發(fā)商都有可能因?yàn)椴粚?shí)承諾而承擔(dān)責(zé)任。這是對(duì)購房 人保護(hù)力度的加大。適用要點(diǎn)四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？在商品房買賣過程中，先簽一份認(rèn)購協(xié)議書然后交付定 金，在有些地方干脆連認(rèn)購協(xié)議也沒有，直接交付

21、一定數(shù)量 的定金，待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商 品房買賣的一個(gè)慣例。然而，在具體實(shí)踐中，有關(guān)“購房定 金”的糾紛屢見不鮮。特別是一些購房者在交完定金后，由 于種種原因不想買下訂購的房子，那么在這種情況下，購房 者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對(duì)解釋相 關(guān)規(guī)定，探討如下。 法條連接： 1解釋第四條 “出賣 人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立 商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商 品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可 歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的， 出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 ”2商品房銷售管理辦法

22、 第二十二條“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不 得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符 合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合 同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合 同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買 賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng) 事人之間另有約定的，從其約定。 ” 3城市商品房預(yù)售管 理辦法第六條 “商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn) 行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證 。未取得商品房預(yù)售許可證的， 不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 ” 4 最高人民法院關(guān)于適用中 華人民共和國(guó)

23、擔(dān)保法 若干問題解釋 第一百一十八條 “當(dāng) 事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒 有約定定金性質(zhì)的， 當(dāng)事人主張定金權(quán)利的， 不予支持?！?：適用要點(diǎn)：一、出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受 定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，該定金在性質(zhì)上為立 約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當(dāng)事人 訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備，相互間就合同內(nèi)容已基本取得 一致，但因?yàn)榇嬖谝恍┪炊ㄇ樾?，?dāng)事人不愿意放棄成立合 同的機(jī)會(huì)，于是采取立約定金來實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的相互信任， 以求最終成立合同，完成交易。當(dāng)事人約定立約定金的，交 付定金的當(dāng)事人無故拒絕訂立合同時(shí)，喪失定金，收受定金 的

24、當(dāng)事人無故拒絕訂立主合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項(xiàng)，可能為擔(dān) 保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等，對(duì)這里所講的定 金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付“定金” ，或者明 確約定該款項(xiàng)的處理辦法為：認(rèn)購人不按照約定訂立商品房 買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣 合同的，雙倍返還。這種約定實(shí)際上定金性質(zhì)。只有明確約定是定金的， 才適用定金法則， 否則，“當(dāng)事人交付留置金、 擔(dān)保金、 訂約金、押金或者訂金等， 但沒有約定定金性質(zhì)的， 當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。 ”二、“定金”究竟該不該退，要區(qū)別情況對(duì)待：一）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形： 1.

25、 “因不能歸責(zé)于 當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的” 。開 發(fā)商通過認(rèn)購方式向購房人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo) 致商品房買賣合同未能訂立，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還 買受人。“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”怎么認(rèn)定？ 業(yè)界人士均認(rèn)為，雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議 之內(nèi)容無法達(dá)成一致，而與認(rèn)購意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約 不成的，則雙方不存在違約行為，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事 人雙方的事由” ，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。如： 認(rèn) 購協(xié)議并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條 件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，若后來雙方不能

26、 就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂商品房買賣合同 ， 此時(shí)，因當(dāng)事人雙方對(duì)商品房買賣合同未能訂立均沒有 過錯(cuò)，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬于因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。2. 不符合商品房銷售條件的，或者開發(fā)商向購房人提供 的證明文件不真實(shí)或有瑕疵，致使未能訂立商品房買賣合 同的，開發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。如果開發(fā)商 本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件， 導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議 無效的， 開發(fā)商應(yīng)返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。商品房銷售管理辦法 第二十二條第一款規(guī)定： “不 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，

27、 不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 ”3沒有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)，不管誰的原 因未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。商品房銷售管理辦法 第二十二條第一款規(guī)定： “符 合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合 同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合 同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買 賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng) 事人之間另有約定的，從其約定。 ”(8) 權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任條款。 賣方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾 紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如果房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即

28、存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任(9) 購房者知情權(quán)條款。 一般包括，了解施工進(jìn)程，并查看設(shè)計(jì)、勘察、施工、 監(jiān)理測(cè)量質(zhì)量監(jiān)管物業(yè)管理等機(jī)構(gòu)的資格證書；了解與商品 房相關(guān)的設(shè)計(jì)資料、建筑材料的質(zhì)量等。購房者有權(quán)查看一 切與房屋有關(guān)的原文件，并可以請(qǐng)求復(fù)印。(10) 違約責(zé)任條款。 買賣雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中所約定的義務(wù)，如果買賣 雙方有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并在合 同中應(yīng)明確約定買方有按期支付購房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé) 任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任， 以及賣方所 交付房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等等。(11) 合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)a. 裝飾、設(shè)備標(biāo)

29、準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、?訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有 關(guān)權(quán)益、責(zé)任；另外，所購樓的樓號(hào)、房 l 單元在整幢樓中 的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明之作為附 件 ;b 關(guān)于不可抗拒力。 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條件； 一般都有 “銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房， 不承擔(dān)責(zé)任。 ” 這樣表述。我國(guó)民法通則第一百五十三條規(guī)定： “本法 所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的 客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。 ”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定了有關(guān)延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自 己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密 修改方案等因

30、素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到 而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之 為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂 合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 c .售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時(shí)容易忽略 的內(nèi)容。目前我國(guó)對(duì)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策 尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責(zé)任不好界定，但購房人還是可以 從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握，如：業(yè)主、物業(yè)管理公司的選擇 權(quán)利；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職 責(zé)范圍；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等。保證購房人人住后水、 電、氣供應(yīng)，保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、通訊等服 務(wù)到。并按規(guī)定收

31、取物業(yè)管理費(fèi)；d、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法等。(1) (2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)二) 開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金的情形： 如果因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng) 當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購 房人一方的原因常有：1）認(rèn)購協(xié)議已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些 條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂商 品房買賣合同 ，導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同，顯然購房 人明顯存在違約行為，故開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。2）認(rèn)購協(xié)議明確約定購房人必須在一定期限內(nèi)與開 發(fā)商商談商品房買賣合同的簽訂

32、事宜，否則定金不退。 購房人故意拖延，不按照認(rèn)購協(xié)議規(guī)定的日期前往簽訂 商品房買賣合同的，屬購房人違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕返還定 金。三）開發(fā)商雙倍返還定金的情形： 如果因開發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng) 當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的 違約責(zé)任。開發(fā)商一方的原因常有：1開發(fā)商提出與認(rèn)購協(xié)議約定不同的條件，致使 商品房買賣合同未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還 定金的違約責(zé)任。2由于開發(fā)商的原因而不是政府原因， 小區(qū)配套設(shè)施、 綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使商品房買賣合同未能訂 立的，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。3認(rèn)購協(xié)議明確約定在一定期限內(nèi)商談商品房買 賣

33、合同的簽訂事宜，如果開發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購房 屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議 ，導(dǎo)致雙方 不能簽訂商品房買賣合同的，屬開發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返 還定金。四）解釋第五條：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié) 議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣 合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的， 該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！比绻J(rèn)購書中對(duì)商品房的價(jià)格、房號(hào)、面積、朝向等主要問題做了約定，就具備 了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如果出賣人已經(jīng)按照約定收 受購房款的，則該認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。 那么，協(xié)議中如果涉及定金問題，則依據(jù)合同法、擔(dān)保法之規(guī)定來處理，不屬于這里討

34、論的導(dǎo)致雙方不能簽訂 商 品房買賣合同的范圍。購房者在簽訂認(rèn)購書性質(zhì)的協(xié)議時(shí)，給付定金、訂 金、或預(yù)付款等時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，以免損失定金。最理想的 當(dāng)然是，定金交得出去，如果不能達(dá)成商品房買賣合同時(shí)， 又能拿得回來。仔細(xì)閱讀上面的分析，會(huì)有辦法的。適用要點(diǎn)五：商品房認(rèn)購與商品房買賣合同法條原文解釋第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品 房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房 款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”商品房銷售管理辦法第十六條“商品房銷售時(shí)，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

35、 （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （ 二 ） 商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付 款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期123456789101112（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 ”一、什么是商品房認(rèn)購？認(rèn)購一般都發(fā)生在什么時(shí)期？ 認(rèn)購的形式有哪些？出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購書，就房屋

36、買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂 立商品房買賣合同的擔(dān)保，這是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。商品房認(rèn)購，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù) 售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋 有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽 訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認(rèn)購的法律性 質(zhì)認(rèn)定問題，從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購書 是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約 定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié) 果的直接確認(rèn)，所以，認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng) 屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合 同是預(yù)約與

37、本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。認(rèn)購的形式現(xiàn)實(shí)中常見的有：認(rèn)購書、定購協(xié)議、預(yù)定 協(xié)議等等。無論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房 買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見。商品房認(rèn)購一般在開發(fā)商已經(jīng)辦妥開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī) 劃、報(bào)建審批手續(xù)，開發(fā)項(xiàng)目已定型，但尚未取得商品房預(yù) 售許可證的期間內(nèi)簽訂。二、如何認(rèn)定名為商品房買賣認(rèn)購協(xié)議，實(shí)為商品房買 賣合同？商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主 要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重 要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣 合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。解釋第五條 “商

38、品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議 具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合 同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該 協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 ”依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購書實(shí)為商品房買賣合同， 即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：條件一、具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的 商品房買賣合同的主要內(nèi)容；條件二、出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。 商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合 同的內(nèi)容共有 13 條之多，商品房買賣合同示范文本約定 的合同內(nèi)容有25條之多。建設(shè)部 XX年6月施行的商品房 銷售管理辦法第 16 條中對(duì)商品房銷售合同的內(nèi)容做出比 較明確的規(guī)定：商

39、品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng) 當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下 主要內(nèi)容： （ ）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （二） 商品房基 本狀況； （三） 商品房的銷售方式； （四） 商品房?jī)r(jià)款的確定方 式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （ 五） 交付使用條件及 日期； （六） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、 責(zé)任；( 八) 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ( 九) 面積差異的處理方式； ( 十) 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ( 十) 解 決爭(zhēng)議的方法； ( 十二 ) 違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他

40、事項(xiàng)。XX年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本中約定的合同條款包括： (1) 雙方當(dāng) 事人的基本情況； (2)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)； (3) 商品房銷售的依 據(jù)； (4) 買受人所購房屋的基本情況； (5) 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款； (6) 面積確認(rèn)及面積差異處理； (7) 付款方式及期限； (8) 買 受人逾期付款的違約責(zé)任； ( 9)交付期限； (10) 出賣人逾期 交付房屋的違約責(zé)任； (11) 規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定； (12) 交接； (13) 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債 務(wù)糾紛； (14) 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任；(15) 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施

41、、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；(16) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定； (17) 保修責(zé)任； (18) 雙方就小區(qū)、 樓宇命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定； (19) 買受人合理使 用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán)； (20) 爭(zhēng)議解決方式； (21) 末盡事宜的約定； (22) 附件效力的說明； (23) 附件形式的要 求； (24) 簽定之日起生效； (25)登記備案。 商品房銷售管 理辦法是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，是對(duì)商品房買賣的當(dāng)事 人有約束力的強(qiáng)制性規(guī)范，而商品房買賣合同示范文本 則是政府有關(guān)部門共同為了引導(dǎo)人們的交易行為而發(fā)布的 文本，是種任意性的指導(dǎo)性意見，而不具有強(qiáng)制力，只是作為當(dāng)事人的一種參

42、考具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買 賣合同的主要內(nèi)容，并不要求具備全部?jī)?nèi)容，只需要對(duì)合同 的主要內(nèi)容作出約定的，再加上第二個(gè)條件，就可以認(rèn)定為 實(shí)為商品房買賣合同，至于哪些是合同的主要內(nèi)容，可以參 照合同法的相關(guān)規(guī)定確定，一般包括商品房的位置、樓層、 總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等?！俺鲑u人已經(jīng)按照約定收受購房款”的內(nèi)涵為：認(rèn)購書 已經(jīng)實(shí)際履行，出賣人已經(jīng)收取了購房款。既包括全款，也 包括部分購房款；對(duì)付款方式?jīng)]有要求，既包括一次性付清， 又包括分期付款，還包括住房貸款方式。三、認(rèn)購書中的定金問題在商品房銷售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約 前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普

43、遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對(duì)返 還問題都沒有明確規(guī)定。在購房實(shí)務(wù)中，因?yàn)橘彿咳藢?duì)該房 屋不滿意，或?qū)彿亢贤枭滩怀晒r(shí)，購房人要求返還定 金或所交預(yù)定款，而開發(fā)商往往以購房人違約為借口，拒絕 返還定金。認(rèn)購所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實(shí)中的難題， 如何破解？）、商品房銷售管理辦法第二十二條“不符合商品 房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買 受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房 買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房 買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商 品房買賣合同

44、的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi) 用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 ”依據(jù)上述規(guī)定，可以分為三種情形來處理： 一是符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為 定金或明確約定適用定金罰則的，由于購房人的當(dāng)方面原因 導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同的，定金不返還。由于開發(fā)商 單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，雙倍返還定金。 二是符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)沒有明確約定為定 金或明確約定適用定金罰則的，無論誰的原因?qū)е挛茨苡喠?商品房買賣合同的，開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。三是不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房， 不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么，收取的費(fèi)

45、 用都應(yīng)當(dāng)返還。二）、擔(dān)保法司法解釋第 115 條規(guī)定：“當(dāng)事人約定 以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方，拒絕 訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂 立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ”解釋第四條 “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方 式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果 因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律 關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo) 致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受 人?！敝档米⒁獾氖牵?1、怎么理解“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙 方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的”？通常理解為：簽訂認(rèn)購書后，

46、開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定 取消、緩建、開發(fā)商的主體資格喪失、自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng) 目滅失等。 （ 1）（2）（3）（ 4）（5）（ 6）（7）（ 8）（ 9）（10） （11）（12）2、當(dāng)事人不能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致，是 否就可推論是一方拒絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰 則？對(duì)于這一問題，一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同 里沒有特別約定，則不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合 同拒絕訂立主合同，不能適用定金罰則。如有一個(gè)案件，雙方簽訂了認(rèn)購書，交付了定金，后在 這正式簽訂商品房買賣合同時(shí)，買方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了 11 條補(bǔ)充條款 （是有關(guān)延期交款和交房責(zé)任等方面的規(guī)定） ， 買方意

47、欲刪除，被告不同意，后因未協(xié)商一致而未簽訂商品 房買賣合同。后買方起訴要求雙方返還定金。一審判被告有過錯(cuò)，雙 倍返還定金。二審法院認(rèn)為，在簽訂認(rèn)購合同時(shí)，被告未出 示銷售合同的補(bǔ)充條款，致原告不能接受此時(shí)出示的合同補(bǔ) 充條款，雙方對(duì)認(rèn)購書約定的買賣房屋的意思表示未能達(dá)成 一致，雙方均不存在違約，被告應(yīng)返還原告定金。案例二：一消費(fèi)者許高訴中鴻天房地產(chǎn)公司認(rèn)購合同糾 紛案。XX年1月8日雙方簽訂soho現(xiàn)代城認(rèn)購書一份，約 定認(rèn)購預(yù)售商品房一套， 1 月 21 日至 30 日簽預(yù)售合同，交 付定金 3 萬元作為合同擔(dān)保。在簽訂預(yù)售合同時(shí)，中鴻天未 取得商品房銷售許可證。 許高提出取證后再簽， 中鴻

48、天拒絕， 引發(fā)糾紛。一審法院認(rèn)為，認(rèn)購合同無效，違反法律強(qiáng)制性 規(guī)定。無效后，定金失去擔(dān)保效力，一次性返還 3 萬元。許 高不服上訴。二審認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定 金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)，應(yīng)視 為有效。該認(rèn)購書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主 合同之前就已存在，許高已交納定金，該認(rèn)購書的效力自其 交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。該定金條款只 在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保 效力，對(duì)該認(rèn)購書以外的情況并無約束力。被告抗辯主合同 無效并不成立。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋 115 規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的，適用定金罰則。

49、二審改判， 雙倍返還定金。四、商品房買賣合同主要內(nèi)容有哪些？(1) 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； 一般包括，買賣雙方的名稱 (姓名 ) 、地址、郵政編碼、 聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的 名稱 ( 姓名 ) 、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。(2) 商品房基本狀況； 有關(guān)房屋的情況是對(duì)買賣合同標(biāo)的物的基本描述，也是 標(biāo)的物特定化的過程，這主要包括以下內(nèi)容：a.房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等；b .所買賣房屋的面積，應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別多 少；巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房；d.房屋的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)。(3) 商品房的銷售方式； 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商

50、品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下 , 當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同，所以明確銷 售方式也是非常重要的， 譬如是現(xiàn)房銷售， 還是商品房預(yù)售， 或者是商品房包銷等方式。(4) 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款 時(shí)間；般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋 的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的 售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支 付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋 所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表， 買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付給賣方。 城市 房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定第 4 條規(guī)定，國(guó)家對(duì)房

51、產(chǎn)交 易價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由 市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷、哄 抬價(jià)格。商品住宅價(jià)格管理暫行規(guī)定中也規(guī)定了商品房 價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，銷售方與購買方可以考慮房屋結(jié)構(gòu) 質(zhì)量低和市場(chǎng)行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定。 商品 房銷售管理辦法第 18 條規(guī)定，商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人 協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要避免暫定 價(jià)格的形式，盡量確定價(jià)格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 波動(dòng)較大或者是因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)整、建筑材料漲價(jià)等，就會(huì) 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米 的價(jià)格，而且要寫明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問題 發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)該按照以下原則進(jìn)行調(diào)解和解決： a. 除國(guó)家 規(guī)定必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的