建設(shè)單位工作流程

1、 建設(shè)單位工作流程 投資意向 按照工程建設(shè)項目報建管理辦法 1、建設(shè)工程項目的立項批準(zhǔn)文件或年報投資計劃下達后， 規(guī)定具備條件的，須向建設(shè)行政主管部門報建備案。 2、建設(shè)工程項目報建項目報建范圍：各類房建筑（包括新建、改建、擴建、翻建、大修等） 土木工程（包括：道路、橋梁、房屋基礎(chǔ)打樁） ，設(shè)備安裝、管道線路敷設(shè)、裝設(shè)、裝飾裝修 等建設(shè)工程。 3、建設(shè)工程項目報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資 額、工程規(guī)模、結(jié)構(gòu)類型、發(fā)包方式、計劃開竣工日期、工程籌建情況等。 4、辦理工程報建時應(yīng)交驗的文件資料： a 立項批準(zhǔn)文件或年度投資計劃； b 固定資產(chǎn)投資許可證； c

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； d 資金證明。 5、工程報建程序： 建設(shè)單位填寫統(tǒng)一格式的 “工程建設(shè)項目報建登記表” ，有關(guān)上級主管門的需經(jīng)其批準(zhǔn)同意后， 連同應(yīng)交驗的文件資料一并報建設(shè)行政主管部門。 * 建設(shè)工程項目報建備案后， 具備了 工程建設(shè)施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法 中規(guī)定招標(biāo)條件的建 設(shè)工程項目，可開始辦理建設(shè)單位資質(zhì)審查。 項目建議書 項目建議書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的長遠規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、地區(qū)規(guī) 劃的要求，結(jié)合各項自然資源、市場預(yù)測與分析，在基本條件后向國家、地區(qū)項目主管部門 推薦的建設(shè)性材料。建議書的形成，是基本建設(shè)程序中最初的階段，是工程項目準(zhǔn)備階段的 開始，項目建議書不僅是

3、確定項目建設(shè)的依據(jù)，也是具體設(shè)計的依據(jù)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的建設(shè)書的內(nèi)容 （一）項目名稱、建設(shè)單位、主管部門 （二）項目提出的必要性的依據(jù)，主要寫明建設(shè)單位的現(xiàn)狀。擬建項目的名稱、擬建的 性質(zhì)、擬建成地點及建設(shè)的必要性和依據(jù)。 四） 五） 六） 七） 項目建設(shè)方案 主要是指項目的初步建設(shè)方案。建設(shè)規(guī)模、主要內(nèi)容和功能分布。 建設(shè)條件 指項目建設(shè)的各項內(nèi)容的進度和建設(shè)周期。 初步建設(shè)計劃 指項目建設(shè)和各項內(nèi)容的進度安排和建設(shè)周期 項目建設(shè)后的經(jīng)濟效益和社會效益。 籌措 項目建設(shè)投資概算及資金來源 指項目投資總額及主要建設(shè)的資金安排情況， 資金的辦法和計劃。 二、項目建設(shè)書的編制 （一）主管

4、部門的編制 建設(shè)單位提出項目建議后報主管部門， 由主管部門組織專門人員 按有關(guān)要求編制項目建議書，其基本程序是：建設(shè)單位提出的項目設(shè)想，所請主管部門編制 項目建議書，主管部門完成編制任務(wù)書并報請有關(guān)部門審批。 （二）建設(shè)單位編制 指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人指令本單位專來機構(gòu)編制項目建議書。其程度是： 專業(yè)機構(gòu)提出設(shè)想，建設(shè)單位負(fù)責(zé)人決策認(rèn)可后由專業(yè)機構(gòu)編制建議書并報有關(guān)部門批準(zhǔn)。 （三）專業(yè)設(shè)計單位編制 建設(shè)單位提出設(shè)想后， 提閃專業(yè)設(shè)計單位編制建議書， 專業(yè)設(shè) 計單位完成建議書編制書后報有關(guān)部門審批。這一方式適用于規(guī)模較大，技術(shù)要求較高的民 用建設(shè)項目。 項目可行性研究 項目可行性研究在整個建筑項目

5、過程中的作用、 研究的方法以及可行性研究的工程程序， 希望這些信息對您進行前期的準(zhǔn)備工作起到幫助！ 一、項目可行性研究的作用 項目可行性研究指對工程項目建設(shè)投資決策前進行技術(shù)經(jīng)濟分析、 論證的科學(xué)方法和合 理的手段。它以保證項目建設(shè)以最小的投資耗費取得最佳的經(jīng)濟效果，是實現(xiàn)項目技術(shù)在技 術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理和建設(shè)上可行的科學(xué)方法?？尚行匝芯康闹饕饔糜幸韵聨c： （一）可行性研究是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)，決定一個項目是否應(yīng) 該投資，主要依據(jù)項目可行性研究所用的定性的定量的技術(shù)經(jīng)濟分析。因此，它是投資決策 的主要依據(jù)，只有決策后，才能編制設(shè)計任務(wù)書，才能產(chǎn)生項目決策性的法人文件。

6、 （二）可行性研究是籌集資金的依據(jù)。特別是需在申請銀行貸款的項目，可行性研究報 告是銀行在接受貸款項目前進行全面分析、評估、確認(rèn)能否貸款的依據(jù)。 （三）可行性研究報告是工程項目建設(shè)前期準(zhǔn)備的依據(jù)。包括進行設(shè)計，設(shè)備訂貨、合 同的洽談，環(huán)保、規(guī)劃部門確認(rèn)等，都依據(jù)可行性研究的結(jié)果。 二、組織進行可行性研究的方法 在項目建設(shè)書被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對建設(shè)項目進行可行性研 究. （一）選定項目研究委托單位 1 、委托專業(yè)設(shè)計單位承擔(dān)。專業(yè)技術(shù)性較強的建設(shè)項目，一般可委托國家批準(zhǔn)的具有 相應(yīng)研究資格的大、中型設(shè)計單位來承擔(dān)。 2 、委托工程咨詢公司承擔(dān)。工程咨詢公司是近來年隨我國經(jīng)濟

7、技術(shù)改革不斷深化，為 適應(yīng)基本建設(shè)形勢和投資環(huán)境要求而建立起來的專門從事工程項目建設(shè)過程中專業(yè)技術(shù)咨 詢、管理和服務(wù)的機構(gòu)。發(fā)承擔(dān)民用建筑和一般性工業(yè)建設(shè)項目的技術(shù)咨詢?yōu)橹鳌Ｔ谖泄?程咨詢公司承擔(dān)可行性研究時，建設(shè)單位必須對其能力、包括專業(yè)技術(shù)人員的構(gòu)成、承擔(dān)研 究項目的能力、主要承擔(dān)完成的研究項目及準(zhǔn)確性等進行充分的調(diào)查。3 、委托專業(yè)銀行承 擔(dān)。各種專業(yè)銀行在基本建設(shè)和技術(shù)改造貸款項目的管理中，積累了一定的項目可行性研究 經(jīng)驗，也是承擔(dān)項目可行性研究可供選擇的單位。 （二）確定研究內(nèi)容 在選定了承擔(dān)項目研究單位之后， 要將項目可行性研究的內(nèi)容按有關(guān)要求確定下來， 為項目研究委托協(xié)議的主要

8、內(nèi)容。按照目前國家有關(guān)規(guī)定，民用建設(shè)項目可行性研究內(nèi)容如 下： 1 、總論 項目建設(shè)背景及其必要性 2 、建設(shè)條件及項目選址 擬建項目選址規(guī)劃合理程度、建設(shè)區(qū)地理位置、地質(zhì)、水文、 氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費用估算，環(huán)境影響情 況。 3 、工程設(shè)計方案 擬建項目總體規(guī)劃方案， 主體與單項工程布置方案； 項目設(shè)計的外部 選型及使用功能合理程度；建設(shè)技術(shù)的保證程度。 4 、項目實施計劃與組織 項目建設(shè)組織管理方式的論證； 工程建設(shè)總工期及各階段進度 安排。 5 、投資計劃與資金來源 項目建設(shè)總體投資概算及各階段、 各單項投資概算； 建設(shè)總費 用估算，資金來源及保

9、證程度，籌措資金的方式及可行性。 6 、項目經(jīng)濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經(jīng)營、財務(wù)成本計算；社會效益評價。 7 、結(jié)論 在多項論證基地上，提出可行業(yè)結(jié)論。 應(yīng)當(dāng)與承擔(dān)可行性研究 （三）簽訂委托可行性研究協(xié)議 建設(shè)單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內(nèi)容以后， 的單位簽訂委托協(xié)議。 設(shè)計任務(wù)書 包括建設(shè)規(guī)模、 建設(shè)依據(jù)、 一、設(shè)計任務(wù)書的作用 設(shè)計任務(wù)書又稱計劃任務(wù)書， 是確定建設(shè)項目及其建設(shè)方案， 建設(shè)布局和建設(shè)進度的重要文件。是編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。設(shè)計任務(wù)書是在對可行性研 究報告中最佳方案作進一步的實施性研究，并在些基礎(chǔ)上形成的制約建設(shè)項目全過程的指導(dǎo) 性文憑。建設(shè)項目經(jīng)可

10、行性研究，證明其建設(shè)是必要和可行的，則編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任 務(wù)書的作用有以下幾個方面： 1、按照我國現(xiàn)行基本程序， 任何建設(shè)項目都必須經(jīng)主管部門批準(zhǔn)并列入相應(yīng)的投資計劃， 建設(shè)項目才算正式成立。否則。建設(shè)項目就成為通常所說的計劃外項目。因此，申請項目建 設(shè)列入國家正式計劃的過程，也就是建設(shè)單位編制設(shè)計任務(wù)書、報請主管部門批準(zhǔn)的過程。 2、設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)項目列入建設(shè)的主要文件。 擬建中的建設(shè)項目只有經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門 作出相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃后果，項目建設(shè)才算有了安身之地。規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃，主要依據(jù) 已列為投資計劃的設(shè)計任務(wù)書。 3、設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)項目申請銀行貸款的主要文件。任何建設(shè)項目， 如果

11、想得到分行貸 款進行建設(shè)，必須府已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書報送銀行，才能作為銀行安排貸款項目 的依據(jù)。 4 、設(shè)計任務(wù)書是進行工程設(shè)計和其他準(zhǔn)備工作的依據(jù)，各專業(yè)設(shè)計單位接受并進行建 設(shè)總方案的專業(yè)設(shè)計主要是依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)備的設(shè)計任務(wù)書來進行，同時，設(shè)計任務(wù)書還是項目 建設(shè)過程中土地征用、拆遷工程招標(biāo)、設(shè)備洽談訂貨的主要依據(jù)。 二、設(shè)計任務(wù)書編制的內(nèi)容 1、設(shè)計任務(wù)書的編制 建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書的編制組織工作及程序與任務(wù)書的編制工作及程序與項目可行性研究報 告的編制過程相似。建設(shè)單位可委托專業(yè)設(shè)計單位、工程咨詢單位來承擔(dān)，也可以由建設(shè)單 位主管部門組織專門人員來進行。 2、設(shè)計任務(wù)書的主要內(nèi)容 設(shè)

12、計任務(wù)書是在可行性研究報告基礎(chǔ)上形成的，它包括了可行性研究報告的內(nèi)容，又不完全 是可行性研究報告的照搬。設(shè)計任務(wù)書與可行性研究報告的區(qū)別就是，可行性研究報告是對 建設(shè)方案的論證，并經(jīng)過論證作出最佳方案和其他可供選擇的其他方案，因而有其一定的選 擇性。而設(shè)計任務(wù)書涉及項目建設(shè)各個方面的問題，不是論證和方案，而是確定的建設(shè)方案 和實施意見，不具有選擇性，一經(jīng)批準(zhǔn)，即可實施。 民用建設(shè)項目比工業(yè)建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書簡單，有些內(nèi)容可以簡化，重點是建設(shè)方案 規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、結(jié)構(gòu)、功能安排、住房間數(shù)、醫(yī)院的床位數(shù)、營業(yè)樓的面積數(shù)等，如： 住宅區(qū)的居民人數(shù)、投資規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等。 3、設(shè)計任務(wù)書的報批

13、投資在 3000 萬元以上（含 3000 萬元）的項目為項目為限上項目。投 資在 3000 萬以下的為限下項目。限下項目又可以分為一般項目和小型項目。 設(shè)計任務(wù)書編制完成后，建設(shè)單位應(yīng)首先組織專業(yè)技術(shù)人員及決策人員審查，通過后即 可問上級主管部門報批。 初步設(shè)計工作流程示意圖施工圖設(shè)計 我們在這里主要介紹一下在做施工圖設(shè)計時，勘察設(shè)計單位的選擇和勘察中主要存在的 問題： 一、勘測設(shè)計單位的選擇 建設(shè)單位在工程項目實施中， 首先碰到的是勘察設(shè)計工作， 最優(yōu)的勘察設(shè)計是工程項目 成敗、效益高低的先決條件。是施工單位實施工程項目中最優(yōu)取得工程質(zhì)量的前題。因此， 選擇好勘察設(shè)計單位，是至關(guān)重要的。 工

14、程勘察設(shè)計單位資質(zhì)等級 工程勘察工程設(shè)計資格各分為甲、乙、丙、丁四級。 （1）甲級：技術(shù)力量雄厚，專業(yè)配備齊全；具有本行業(yè)的技術(shù)專長；有同時承擔(dān)和獨立承擔(dān) 過兩項以上 大型工程頂回的勘察設(shè)計任務(wù)， 并已投產(chǎn)取得了好的效果。 有一套有效的全面質(zhì) 量保證體系； 有先進 齊全的 技術(shù)裝備及工作場所； 社會信譽好。 能接受在全國范圍內(nèi)承擔(dān) 證書上規(guī)定行業(yè)的大、中、小型工程建設(shè)項目 的工程勘察或設(shè)計任務(wù)。 （2）乙級：承擔(dān)過的工程是中型頂回，社會信譽較好?？稍诒臼^(qū)范圍內(nèi)承擔(dān)證書上規(guī) 定行業(yè)的中、 小、 型工程建設(shè)項目的勘察或設(shè)計任務(wù)。 到省外須經(jīng)當(dāng)?shù)厥〗ㄔO(shè)行政主管部門 批準(zhǔn)。 （3）丙級：有一定的技術(shù)

15、力量，專業(yè)齊全，有同時承擔(dān)和承擔(dān)過兩項小型工程項目的勘 察設(shè)計任務(wù)，并已投產(chǎn)，效果良好；有比較健全的質(zhì)量管理制度和必要的技術(shù)裝備及工作場 所。可在本省及本系統(tǒng)內(nèi)承擔(dān)證書規(guī)定行業(yè)的小型建設(shè)項目的工程設(shè)計任務(wù)。到外省、外系 統(tǒng)接任務(wù)，需經(jīng)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T批準(zhǔn)。 （4）丁級：有一定的技術(shù)力量，專業(yè)齊全，主要專業(yè)配有工程師以上職稱，并有勘察、 設(shè)計實踐的技術(shù)人員，獨立承擔(dān)小型或零星工程項目的勘察或設(shè)計任務(wù)者，并已建成，效果 良好；有比較健全的管理制度，有必須的技術(shù)裝備和工作場所。只能接受在本市、縣內(nèi)承擔(dān) 證書上規(guī)定的小型工程建設(shè)項目幾零星工程建設(shè)項目的工程建設(shè)項目的勘察、 設(shè)計任務(wù)。 建 設(shè)單位在選擇

16、勘察、設(shè)計單位時，首先要審查設(shè)計資質(zhì)等級，其次要考慮其近期完成的設(shè)計 項目的水 平效果情況。 最后還要審查擬選的設(shè)計單位目前的設(shè)計任務(wù)及安排情況， 以便了解 能否承擔(dān)并按時完成的設(shè)計委托。根據(jù)目前的情況，為防止壟斷勘察設(shè)計市場，提高設(shè)計 質(zhì)量，鼓勵競爭，一般都采用招標(biāo)萬式。 二、勘察設(shè)計中存在的主要質(zhì)量問題 （一）工程勘察方面 1 勘察綱要編寫簡單、粗糙，勘探網(wǎng)點的布置、施工手段及測試項目籠統(tǒng)，難以起到 指導(dǎo)作用。 圖例、原始記錄、孔口標(biāo)高測量、勘測和測試等不符合上海 2 主層定名、土層分層、 市有關(guān)規(guī)范規(guī)定。 勘探、取樣等工作量布置目的性差。 表現(xiàn)在資料整理欠科學(xué)性、資料利用有局限性、導(dǎo)制結(jié)

17、論證 3 原始測試、土工試驗、 4 資制綜合分析能力差， 據(jù)欠充分。 （二）工程設(shè)計方面 1 設(shè)計文件不完整，如缺上級批文；無設(shè)計計劃任務(wù)書等。 2 總體設(shè)計中，規(guī)劃、消防著技術(shù)要求欠符合。如未考慮影影響周圍建筑的日照；缺 高層消防登高硬地； 未加防火門或鐵柵門；門未朝疏散方向開等。 3 住宅設(shè)計不符合 95 標(biāo)準(zhǔn)。如廳、臥室采光面積未達到1 7；廚房未設(shè)垂直煙道， 未留熱水器排氣洞；生活水箱；水池未貼面磚；水落管距離的位置太近等。 4 計算假定和結(jié)構(gòu)方案欠合理。如只算橫向抗震，未算縱向抗震；樁基數(shù)計算未扣除 地下室部分的浮 力；底層框架抗震設(shè)計未按上海市抗震設(shè)計規(guī)范設(shè)計， 有液化土層的樁基未

18、 按地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范有關(guān)條款計算； 7度設(shè)防仍按 6 度設(shè)防；磚混結(jié)構(gòu)未按要求設(shè)構(gòu)造 柱等。 5 給排水、消防方案有缺陷。如屋頂水箱單只的未分兩格，兩只的未連通；消防供水 動壓超過 50 米時 未設(shè)減壓裝置；消防電梯前室未設(shè)消火栓；電梯并坑底未設(shè)排水措施。 6 暖通設(shè)計方案有遺漏。則地下超市未設(shè)排煙系統(tǒng)；地下室設(shè)備用房通風(fēng)系統(tǒng)未考慮 消音設(shè)施；群房 餐廳廚房未設(shè)排 系統(tǒng)；空調(diào)送回風(fēng)管上未裝設(shè)調(diào)節(jié)風(fēng)門；空調(diào)系統(tǒng)冷凝水 排放未設(shè)水封。 7 動力設(shè)計方案未按規(guī)定。如煤氣負(fù)荷計算未按上海市標(biāo)準(zhǔn)；煤氣管道主管穿越樓梯 間；在高層建筑的商辦、商住樓中未按規(guī)定設(shè)計煤氣專用或公用管井；安全閥未標(biāo)明汽彈簧 工作

19、壓力級。 項目施工 在這里我們主要講述一下項目施工的過程、選擇施工單位的方法等 一、選擇施工單位的主要方法 如何選擇、 確定施工單位， 對項目建設(shè)單位來說， 這是一個關(guān)到項目建設(shè)成敗、 效益高 低的大問題。正確的選擇施工單位，對項目建設(shè)單位來說具有十分重要的意義，一是可以確 保項目建設(shè)方案得到準(zhǔn)確完整的實施， 并保證建設(shè)過程中各方面的問題能夠及時有效的解決； 二是確保項目建設(shè)的質(zhì)量、建設(shè)周期、投資效果達到預(yù)期的目的；三是能使建設(shè)單位對項目 管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。目前，選擇確定施工單位的主要方法有以下幾種： （一）招標(biāo) 工程項目投標(biāo)招標(biāo) ,不僅是國際上 分派建設(shè)任務(wù)的廣泛采用的一種主要交易方式,

20、也是 . 招標(biāo)單位的基 我國目前在基建管理體制改革所大力推行的一種承包方式 . 實行招標(biāo)的目的是建設(shè)單位通過 對競爭投標(biāo)對象的選擇 , 確定全部工程或一部分工程委托給某個施工單位建設(shè) 本原則是鼓勵競爭 , 防止壟斷 . . 分開招標(biāo)是 . 公開招標(biāo)的 1. 招標(biāo)的方式 當(dāng)前在工程項目招標(biāo)中 , 普遍采用的方式主要有分開招標(biāo)和要請投標(biāo)兩種 又招標(biāo)單位通過新聞媒介發(fā)布招標(biāo)通告 , 招請符合規(guī)定條件的承包單位參加投標(biāo) 優(yōu)點是能在眾多的投標(biāo)單位之間通過報價、施工組織、工期、信譽的方面的比較，選擇出理 想的施工單位。能通過競爭促使承包單位提高工作質(zhì)量、縮短工期、降低成本。其不利的方 面是，建設(shè)單位在組織

21、過程中，花費的時間和精力較多，招標(biāo)費用支出相對較高。邀請招標(biāo) 是建設(shè)單位向自己比較了解的承包單位中的幾個單位發(fā)出邀請，要求他們參加某項工程的投 標(biāo)競爭。其優(yōu)點是可以提高工程效率，縮短審查過程，節(jié)省開支。但這一方式又在一定程度 上限制了競爭的范圍，就此而言，是不符合競爭平等的原則的。因此，對于邀請招標(biāo)，國家 和某些地方作了一些規(guī)定，如：強調(diào)在特殊工程、技術(shù)難度較大的工程、公開招標(biāo)的結(jié)果能 未能產(chǎn)生中標(biāo)單位的工程等工程中采用。 2. 招標(biāo)的組織 建設(shè)單位在組織招標(biāo)過程中，應(yīng)做好以下方面的工作： （1）確定招標(biāo)管理機構(gòu)的形式。 招標(biāo)管理機構(gòu)一般有三種形式： 一是由建設(shè)單位的專門 機構(gòu)（基建部、處、科

22、、等）或臨時抽調(diào)的專業(yè)人員組建的機構(gòu)負(fù)責(zé)；二是由主管部門建立 的專門機負(fù)責(zé)招標(biāo)工作；三是建設(shè)單位委托專業(yè)咨詢負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。 （2）選擇工作人員。 建設(shè)單位如果自己負(fù)責(zé)招標(biāo)工作， 必須選擇好招標(biāo)管理機構(gòu)的工作 人員。招標(biāo)管理機構(gòu)的工作人員一般由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人，專業(yè)技術(shù)人員（包括建筑、結(jié)構(gòu)、 工藝、預(yù)算等方面的專業(yè)工程師）和助理人員（包括秘書、會計、繪圖人員）組成。 （3）明確工作機構(gòu)的職能。 招標(biāo)工作管理機構(gòu)的職能主要是： 確保工程項目的發(fā)包范圍； 確定承包方式和承包內(nèi)容；制定標(biāo)底；審查投標(biāo)；決標(biāo)并簽定合同協(xié)議等。 3. 招標(biāo)的工作程序 （ 1）編制招標(biāo)文件，起主要內(nèi)容有：介紹工程內(nèi)容、建設(shè)概況

23、、招標(biāo)范圍和有關(guān)批準(zhǔn)文 件的招標(biāo)須知； （2）發(fā)布招標(biāo)通告或函電，通過新聞媒介公開刊登招標(biāo)通告； （ 3）審查投標(biāo)單位資格、對規(guī)定日期內(nèi)提出投標(biāo)要求的單位，按照投標(biāo)的具體條件，審 查其資格是否符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)； 發(fā)送招標(biāo)文件，對經(jīng)投標(biāo)資格審查合格的單位發(fā)送招標(biāo)文件； 組織投標(biāo)單位了解工程概況，包括踏堪工程現(xiàn)場、解釋詢問； 接受投標(biāo)單位的標(biāo)書； 開標(biāo)、組織投標(biāo)、決標(biāo)； 發(fā)出中標(biāo)通知； 簽定工程承包合同。 （4） （5） （6） （7） （8） （9） 4. 招標(biāo)工作的方法步驟 第一步 準(zhǔn)備招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是投標(biāo)單位編制標(biāo)書的主要依據(jù)， 可由建設(shè)單位自行準(zhǔn)備， 也可委托咨詢機構(gòu) 代辦。通常包括下列基

24、本內(nèi)容： （1）工程綜合說明（即招標(biāo)工程概況） 其主要內(nèi)容為：工程名稱、規(guī)模、地址、發(fā)包單位、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備概況、場 地和地基土質(zhì)條件 （可附工程地質(zhì)勘察報告） 、給排水、 供電、 道路及通訊設(shè)施及通訊設(shè)施情 況及工期要求等。 （2）設(shè)計圖紙和工程說明書 目的在于使投標(biāo)單位了解工程的具體內(nèi)容幾技術(shù)要求， 能據(jù)以施工方案和進度計劃。 設(shè) 計圖紙的程度可隨與招標(biāo)階段相應(yīng)的設(shè)計階段而有所不同。初步設(shè)計階段招標(biāo)，應(yīng)提供總平 面圖，個體平面、立面、剖面圖和主要結(jié)構(gòu)圖，以及裝修、設(shè)備的做法說明。施工圖階段招 標(biāo)，則就提供全部施工圖紙（可不包括大樣） 。技術(shù)說明書應(yīng)滿足下列五項要求： 1）必須對工程

25、的要求做出清楚而詳盡的說明，使各投標(biāo)單位能與圖紙結(jié)合比較有把握 的估算出造價。 2）明確招標(biāo)工程適用的施工驗收技術(shù)規(guī)范、保修期內(nèi)承包單位應(yīng)負(fù)的責(zé)任。 3）明確承包單位應(yīng)提供的其他服務(wù)， 諸如監(jiān)督其他承包商的工作， 有關(guān)其他其他承包商工程 的安全保護措施，以及對雇主提供的材料和購配件的檢驗等。 （3）工程量清單 工程量清單是投標(biāo)單位記標(biāo)價和招標(biāo)單位評價的依據(jù)。 工程量清單通常以每一個工程為 對象，按分部分列出工程數(shù)量。對采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的工程，則可按建筑面積列出工程數(shù)量。 工程量清單由封面、內(nèi)容目錄和工程量表三部分組成。 （1）封面 * 工程工程量清單 工程地址： 設(shè)計單位： 估算師： （簽名） 年

26、月日 （2）內(nèi)容目錄 準(zhǔn)備工作 個體工程甲） 個體工程乙） 直接合同（指定分包工程） 允許調(diào)整的開工項目 室外工程 其他工程和費用 不可預(yù)見費用 （3）工程量表 單價表是采用單價合同承包方式時投標(biāo)單位的報價文件和招標(biāo)單位的評價依據(jù)， 通常由 招標(biāo)單位開列分部分項工程名稱 （例如土方工程、 石方工程、 混凝土工程等） ，交投標(biāo)單位填 列表單價，作為標(biāo)書的重要組成部分。也可先由招標(biāo)單位提出單價，投標(biāo)單位分別表示同意 或另行提出自己的單價?？紤]到工程數(shù)量對單價水平的影響，一般應(yīng)列出近擬工程量，供投 標(biāo)單位參考，但不作為確定總標(biāo)價的依據(jù)。采用計量定價合同承報方式時，如有零星工程或 允許材料調(diào)價，也應(yīng)有

27、人工或材料調(diào)價表，作為工作量的附件。 （4）投標(biāo)須知 投標(biāo)須知是指導(dǎo)投標(biāo)單位正確和完善履行投標(biāo)手續(xù)的文件， 目的在于避免造成廢標(biāo)， 使 投標(biāo)取得圓滿的結(jié)果。投標(biāo)須知的內(nèi)容一般為填寫和報送標(biāo)書的注意事項、廢標(biāo)條件、勘察 現(xiàn)場和解答問題的安排、投標(biāo)截止日期及開標(biāo)的時間地點等。在我國目前情況下，還應(yīng)列入 建設(shè)單位供料情況及材料調(diào)價的條件等。（ 5）合同主要條件 一是使投標(biāo)單位明確， 中標(biāo)后作為承包人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任； 二是作為洽商正式合同 的基礎(chǔ)。 合同主要條件應(yīng)包括下列各項： 合同所依據(jù)的法律、法規(guī)； 工程內(nèi)容； 承包方式（包工包料、包工不包料、總價合同、單價合同或成本加酬金合同等） ； 總報價

28、； （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14） （4）有關(guān)特殊產(chǎn)品，專門施工方法和指定材料產(chǎn)地以及等效代用品的說明。 （5）有關(guān)施工機械設(shè)備、腳手架、臨時設(shè)施、現(xiàn)場清理及其他特殊要求的說明書。 第二步 制定標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價格， 制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要準(zhǔn)備工作。 標(biāo)底的作用， 是作 為衡量投標(biāo)單位標(biāo)價的準(zhǔn)繩，也就是評標(biāo)的主要尺度之一。因此，標(biāo)底應(yīng)該以嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài) 度和科學(xué)的方法來制定。工程施工招標(biāo)的標(biāo)底應(yīng)在批準(zhǔn)的概算和修正的概算幅度以內(nèi)，由招 標(biāo)單位確定。招標(biāo)單位可以自行組織力量，也可以委托設(shè)計或咨詢單位

29、制定，經(jīng)核實后在發(fā) 開工、竣工日期； 技術(shù)資料供應(yīng)內(nèi)容及時間； 施工準(zhǔn)備工作； 材料供應(yīng)及價款結(jié)算方法； 工程價款結(jié)算方法； 工程質(zhì)量及驗收標(biāo)準(zhǔn)； 工程變更處理、停工、窩工損失處理辦法； 工期要求及提前獎勵與拖延懲罰； 竣工與決算； 保修期與責(zé)任。 出招標(biāo)通告之前報主管部門備案。制定標(biāo)底應(yīng)以概（預(yù)）算為基礎(chǔ)，當(dāng)時，我國施工招標(biāo)的 標(biāo)底，主要采取以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)的方法來編制，也有以概算定額或擴大綜合定額為基礎(chǔ) 以及以平方米造價包干為基礎(chǔ)的。 （1）以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)的標(biāo)底 施工預(yù)算是根據(jù)圖紙及說明， 按預(yù)算定額規(guī)定的分部分項工程子目， 逐漸計算出工程量 后，在套用定額單價（或單位估價表）確定直

30、接費，然后按規(guī)定的系數(shù)計算施工管理費、獨 立費、法定利潤以及不可預(yù)見費等費用，從而計算出全部工程造價。其特點是工程子目劃分 符合實際情況，工料消耗定額比較詳細(xì)明確。如無設(shè)計和價格上的變化，起造價是比較準(zhǔn)確 的。采用這種方法來制定標(biāo)底比較準(zhǔn)確可靠。 編制方法和步驟 如下： （1）熟悉資料 首先要熟悉施工圖紙及說明， 不夠明確的地方， 應(yīng)要求設(shè)計單位交底或澄清。 其次要勘 察施工現(xiàn)場，以作為考慮施工方案、計算土方量和二次搬運等有關(guān)費用的依據(jù)。第三要了解 建設(shè)單位負(fù)責(zé)提供的材料、設(shè)備等落實情況，明確招標(biāo)工程對技術(shù)質(zhì)量和工期的要求以及物 質(zhì)供應(yīng)等條件，作為確定議價材料價格，以有利于正確確定議價材料差價

31、。 （2）計算工程量 應(yīng)以施工圖紙和說明 （包括所采用的全部標(biāo)準(zhǔn)或通用圖） 和當(dāng)?shù)氐念A(yù)算金額 （或綜合預(yù) 算金額）及工程量計算規(guī)則為依據(jù)，根據(jù)工程實際情況所確定的施工方法、施工機械等，分 部分項逐項計算工程數(shù)量，并經(jīng)過校核，以保證其準(zhǔn)確性。計算結(jié)果列成工程量表。它不但 是確定標(biāo)底重要依據(jù)，同時也是招標(biāo)文件的重要組成部分，供投標(biāo)單位作為計算標(biāo)價的統(tǒng)一 依據(jù)。 （3）確定單價 預(yù)算定額單價或單位估價表的選用 （應(yīng)注明定額或單價編號） 和缺項定額補充單價估價 表，應(yīng)根據(jù)施工詳圖和預(yù)算定額的編制原則、方法以及材料價格等因素，合理確定工料水平 及預(yù)算價格，以便開標(biāo)后作為審核投標(biāo)單位所報工程單價的依據(jù)。

32、（4）計算直接費 直接費為工程量與單位的乘積，按部分項計算。此外，還應(yīng)包括其他直接費，如：工程 水電費、二次搬運費、大型機械進出場費，中小型機械費、高層建筑超高費等，凡當(dāng)?shù)仡A(yù)算 定額有規(guī)定的，均應(yīng)按規(guī)定計算，否則，應(yīng)根據(jù)工程具體情況確定。 （5）確定施工管理費 目前， 大部分地區(qū)采用按不同結(jié)構(gòu)或不同性質(zhì)的工程，合理確定統(tǒng)一的管理費率。 也有 按參加的投標(biāo)的建筑企業(yè)所有制性質(zhì)或隸屬關(guān)系而分別按不同性質(zhì)的工程，合理確定統(tǒng)一的 管理費率計算管理費。 （6）確定獨立費 包括臨時設(shè)施費、 冬雨季施工費、 遠征工程費、 勞保支出費以及技術(shù)裝備費和法定利潤 等，均按當(dāng)?shù)匾?guī)定取費標(biāo)準(zhǔn)計算。但當(dāng)前有些地區(qū)的處理

33、方法也不盡相同，如有的一律不考 慮外地建筑企業(yè)的遠征費用，也有的按不同建筑企業(yè)的條件分別確定不同的獨立費。 。主 （7）計算主要材料的數(shù)量和差價 計算主要材料的實物量，并根據(jù)供應(yīng)條件計算國撥材料的差價（按規(guī)定不另取費） 要材料一般包括水泥、鋼材、木材、玻璃、瀝青以及水、暖通風(fēng)、電氣材料等。 保險 （8）確定其他費用 包括各項包干或不可遇見費， 以及貸款利息、 施工期間工資和材料價格變化預(yù)測， 費等因素均應(yīng)逐項分析，確定適當(dāng)系數(shù)或具體金額后列出。 上述各項費用的總和即是標(biāo)底的內(nèi)容。 標(biāo)底初步算出后， 必須詳細(xì)復(fù)核并分析其是否合理。如發(fā)現(xiàn)這、超出批準(zhǔn)的概算或修正概算時，應(yīng)全面的加以調(diào)整，以保證控制

34、在額定范圍 以內(nèi)。如標(biāo)底合理，而原概算不夠準(zhǔn)確而必須突破是則應(yīng)在招標(biāo)前由建設(shè)單位會同設(shè)計單位 調(diào)整概算，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后方可招標(biāo)。 （2）以概算為基礎(chǔ)的標(biāo)底 概算定額是在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上， 經(jīng)過全面測算， 將某些次要子目的工程數(shù)量歸并為主 要工程子目，并綜合計算其價格。因此，根據(jù)概算確定的造價所計算的造價，基本上沒有多 大出入，一般還有些富裕。采用概算為基礎(chǔ)編制標(biāo)底的方法（特別是在施工各階段）可以大 大簡化編制工作量，并在一定程度上避免漏項和重復(fù)，即可節(jié)省人力和時間，又可提高計算 結(jié)果的準(zhǔn)確性。 應(yīng)該注意的是， 由于這種方法將一些次要子目歸并于主要子目中， 對于子目 的綜合內(nèi)容，除了符合概算定

35、額者比較明確外，遇有補充單位估價時，由于缺乏統(tǒng)一綜合內(nèi) 容的依據(jù)，則必須在工程量表中加以詳細(xì)說明，以免建筑企業(yè)在確定標(biāo)價是缺乏統(tǒng)一口徑， 事后也無法根據(jù)標(biāo)底核對單價。 （3）以平方米造價包干為基礎(chǔ)的標(biāo)底 目前， 對一般標(biāo)準(zhǔn)或通用住宅工程， 實行以平方米造價包干的招標(biāo)方式。 平方米造價由 地方建設(shè)主管部門包干標(biāo)準(zhǔn)。這種方法為制定標(biāo)底帶來了便利。 一般住宅工程平方米包干造價是根據(jù)不同的建筑的結(jié)構(gòu)特點、層數(shù)、 層高、電梯部數(shù)等 條件制定的。 對于基礎(chǔ)工程及地下室部分， 也根據(jù)不同的地耐力所確定的不同的做法和埋伸， 分別計算出平方米造價標(biāo)準(zhǔn)。大多數(shù)住宅建筑小區(qū)工程以采用標(biāo)準(zhǔn)或通用住宅設(shè)計為主，對 配套

36、的輔助建筑、如商店、托兒所、幼兒園、變電室、鍋爐房、熱力點及煤氣調(diào)壓站等單項 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計， 以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制標(biāo)底， ，對主體住宅建筑， 則根據(jù)當(dāng)?shù)仄椒矫自靸r包干 標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合具體工程進行必要的調(diào)整后，求正確的平方米包干造價。 第三步 發(fā)布招標(biāo)通告或邀請函 采取公開招標(biāo)方式時，應(yīng)視工程性質(zhì)和、規(guī)模在報紙或公開發(fā)行刊物上發(fā)布招標(biāo)通知。 招標(biāo)通告應(yīng)包括的主要內(nèi)容如下：（ 1）招標(biāo)單位和招標(biāo)工程的名稱； （ 2）招標(biāo)工程內(nèi)容的名稱；（ 3）承包 （4）招標(biāo)單位資格，領(lǐng)取招標(biāo)文件的地點、時間和應(yīng)繳費用。 （二）邀請施工單位 邀請施工單位是指建設(shè)施工。 這一做法只限于一些特殊性質(zhì)的建設(shè)項目和一些專業(yè)特點

37、 較強、難度較大的項目。起做法如下： 1. 發(fā)出邀請函 建設(shè)單位在對能夠承擔(dān)項目的特點，邀請某一施工單位進行充分調(diào)查了 解的基礎(chǔ)后，向擬確定施工單位發(fā)出書面邀請，表明委托意向。 2. 準(zhǔn)備文件 在收到被邀請單位對能承擔(dān)項目施工地書面答復(fù)后，即可準(zhǔn)備洽談文件和 資料，內(nèi)容包括：項目建設(shè)披件、建設(shè)地形、地質(zhì)材料、設(shè)計圖紙、工程預(yù)算、委托建設(shè)建 議書等。上述文件待雙方洽談時交施工單位。 3. 審查預(yù)算 項目預(yù)算經(jīng)施工單位審查或施工單位重新編制后， 建設(shè)單位應(yīng)委托建設(shè)銀行 或有權(quán)機關(guān)審查后的預(yù)算經(jīng)雙方確認(rèn)后即成為執(zhí)行預(yù)算，作為簽定合同的主要依據(jù)和內(nèi)容。 4. 合同談判 在與施工單位確定預(yù)算的基礎(chǔ)上， 建設(shè)單位即可就具體施工文件， 依據(jù)國家 建筑工程合同管理有關(guān)進行洽談，確定具體合同條款。 5. 簽定合同。 目前，這一做法只 （三）指定施工單位 指定施工單位是指在上級主管部門指定施工單位承擔(dān)項目施工建設(shè)。 限于一些情殊工程項目和偏遠貧困地區(qū)的工程項目。 項目竣工 都起到重要作用。 竣工驗收是建設(shè)項目建設(shè)全過程的最后一個程序，是全面考核基本建設(shè)工作，檢查是否 合