土地增值稅清算分類法

1、丄地增值稅二分三分四分法的地區(qū)應(yīng)用 2 土墳稅的計算方法 土地值稅 昌行條傍 土 IS稅彳王稅対事tsts育住5?讓禺有土權(quán)及ttfi上a筑物比S?他附j(luò)eiaFz所取得的ssffi鉅土地價TS JS任SesSfCH房ttfi取得旳收入減除觀宦的房JffiJ幵卷感2F. S用簾空CH后的金額.土ttWS值況室行四 |65差額決定了 增值頷高低 增msQ高定了 増值率高低 Jg值率超氐雄了 適用稅低。 土地増值稅適用稅率表 壇值率 業(yè)態(tài) 速算扣除數(shù) R50% 皆通住宅RW20% 免征 0 20RV50*. 30% 0 非普通住宅、其他典型 30% 0 50%R 100% 昔通住宅F(xiàn)非普通住宅、其

2、他類型 40V 5* 100%R200* 普通住宅 非普通任宅.其他類裂 60% 35鼻 土說=壇值砸X適用稅孝扣除項目全85x32算f口除親哉，共中t9SRfl = 5#讓厲迪產(chǎn)收入*口除 頊金SB。 3土增稅清算收入的館定 關(guān)于土地増值稅淸亶有關(guān)問題的通知 土地埸值稅満算時，已全額開具商話房錐售發(fā)票的，按照發(fā)樂斫裁全飯誦認L攵入：耒開具發(fā)票或天全額開 具嫌的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房全額及其他收益爲認處。 根H家稅務(wù)總局關(guān)于竇取增后i曲值稅若干征規(guī)定為公著（2016年第70號）第一條 規(guī)定，適用燒 1稅一段計稅方法的納稅人，奠轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅咬入為不含増值和. 鏢地產(chǎn)項

3、目捕卸攵入10億：向政府部門支付的土價款為4個億，土增稅的計稅收入為多少? 目前主更有兩種計賞方法: 如廣州=10億-（10億億）/109*0.09 如江蘇=10億JO億/1.09乜09 4土増稅扣除項 土地増值稅皆行條;例 計整土増值額的扣除項呂： （）取得丄地便用權(quán)所支付的金額；是播納稅人為取彳碁土地便用權(quán)所支付的地價款和按E家統(tǒng)一規(guī)定繳 納的有關(guān)愛用。 （二）開發(fā)土地的成本；色括土地征用及拆遷補償熱前期工程熱建筑安茨工程熱墓礎(chǔ)設(shè)施費.公 共配套設(shè)施奏、開發(fā)間接菱用。 （三）房地產(chǎn)幵發(fā)g用（三g支出）：是猶與房地產(chǎn)幵發(fā)項目海關(guān)的銷售麥用、奩理豊用、財務(wù)農(nóng)用。財 雋費用中的利息支岀，凡能夠按

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項B計舞分推幵提供金融機構(gòu)證明的.允許捅實扣除，但量高 不能超過按商業(yè)銀行同類同期袋款利率計算的金額。他房地產(chǎn)開發(fā)S用，按本條（一）.（二）項規(guī)左計算的 金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 （四）與京自上房地F關(guān)的稅金：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的蠻業(yè)稅.城市維護建設(shè)稅、E卩輙。因轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)交納的教育菱附加也可視同稅金予以扣除。（營改増之后，扣除項目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的 墳值稅。） （五）財政部規(guī)圭的其他扣除15呂（加計拒除）：_對從gg地產(chǎn)并發(fā)的納稅人可技豐條（一），（二）項 規(guī)走計算的金額之和，加計20%的扣除。 強調(diào)兩點： 1、實際發(fā)生的成本強土增稅前允許扣除的成本 2、實操層面，不

5、同地塊、不同項目之間基本無法進彳亍成本轉(zhuǎn)移。營改増后，土地增值稅納稅人 接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項目名稱，否則 不得計入土地増值稅扣除項金額。 5 視同鮒情況 （國家稅務(wù)總局公告2016年第70孰定） 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用理工福利、黝、對夕股復(fù)領(lǐng)給股東或投資人抵償債冬換取其孵位和個 人的報幣性寄等醐誡誌時應(yīng)規(guī)同銷售房地王 貝腿2010 220飜定房齒雀業(yè)用建造的本贓誠產(chǎn)安置冋連戶弐安置用斂同蛍售處理。 結(jié)論：土地增值稅中的視同銷售是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為板準輛走 但是對用于投資亂還應(yīng)注意：對刊房地產(chǎn)進彳亍投資、聯(lián)營的J投資、聯(lián)懿-方以土地 （房地產(chǎn)作價入股進行

6、投資或作為號營條化觴地產(chǎn)彗讓到所投蔻聯(lián)營的企業(yè)中階暫 軌收土地増值亂但凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從輔地產(chǎn)開發(fā)亂或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建 造的商品馳行投資和聯(lián)營的不得監(jiān)土地增值拭企業(yè)重舫及的馳產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地増 值稅（這就是并購?fù)唾Y?嘲離耕分立的節(jié)稅來潟 上面說艙筋，說人話就是：登山晉是-家面粉匚他要和想要做面粉1的長跑哥合作， 副哥髓下的土地礦房作價入聽這就暫免土甑。但是如果是房地產(chǎn)企業(yè)或者和房地 產(chǎn)企業(yè)合作開嵐那作價入股就要視同銷售立即征收土増亂 清算后尾盤繼按清算時”單位建筑面積成本費用法繳納費用 6土壇稅的預(yù)征、涓算 預(yù)征： 為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入E庫，在房地產(chǎn)預(yù)S發(fā)生更即采取土増稅預(yù)征通

7、常按勞售收入 的一走比例征收(具味比例各地不一). 清S條件： 1. 具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 房地產(chǎn)開我項目錨江完售的。 (2) 酣轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)頂目的* (3) 買接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的. 2、符合下列情形之一的，王管稅務(wù)機關(guān)將要求醐人g清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)， (1) 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項巳已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比St在a血 (2) 取得第售(預(yù)售)許可證漏三年仍未銷售完畢的。 開確(回款) 土増稅預(yù)征 土増稅清算- 1 菇讓+已出租+已自用的房地產(chǎn)建筑面積 占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上; 2 取得預(yù)售許可證滿三年； 7、土増稅辭單位、對象 住增稅清算管理通知 -.土牒值稅清算應(yīng)該以國冢有關(guān)郡門飆的房臚開發(fā)35目為單位進行清鼠對于分期開發(fā)的項民 以分期贓為清算酣。（國戯囚06187剳 二開發(fā)項目中同時包鏑i住翱非