望湖國際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 “湖景國際”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告臺(tái)州新都置業(yè)有限公司一、 總論 1.1項(xiàng)目簡介 1.1.1項(xiàng)目位置項(xiàng)目坐落在臨海市雙林路與臨海大道西南角，本地塊北側(cè)臨海大道，為約100余米寬的城市林蔭干道，東側(cè)綠化為28米寬城市支路。區(qū)塊外部交通條件及內(nèi)部“五通一平”條件基本成熟。宗地位置如圖： 1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀“湖景國際”是臺(tái)州新都置業(yè)有限公司目前唯一正在開發(fā)的商住樓盤項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地是公司于2007年9月經(jīng)拍賣購置。項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)類型有高層、低密度住宅等形態(tài)。地塊東面對(duì)市政綠化洛河公園，南邊及西邊靠已完工的靈湖風(fēng)景區(qū)，與省重點(diǎn)中學(xué)臺(tái)州中學(xué)僅僅相隔一條馬路，北與“湖畔尚城”、“云水山莊”小區(qū)及臨海市商業(yè)街相

2、臨，是未來市區(qū)中心地段。項(xiàng)目周邊臨湖面山，自然景觀資源優(yōu)良；且毗鄰五星級(jí)大酒店華僑大酒店（正在裝修，明年初投入營業(yè)）、臨海市體育館（已投入運(yùn)行）等；交通便利，商服配套獲取便利；地塊規(guī)模在臨海較大，綜合優(yōu)勢(shì)明顯，便于公司運(yùn)作項(xiàng)目產(chǎn)品。 1.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求“湖景國際”項(xiàng)目由臺(tái)州新都置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)，該公司將致力于打造當(dāng)?shù)馗邫n品質(zhì)樓盤。“湖景國際”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積139282平方(約208.9畝),規(guī)劃總建筑面積約342526.7萬，其中地上建筑面積252254平米，地下建筑面積90272.7平米，建筑占地41565平米，容積率1.79，項(xiàng)目分為高層住宅、酒店式公寓、低層公寓、商業(yè)及配

3、套等業(yè)態(tài)。其中，高層公寓建筑面積為146102.7萬，共計(jì)1053套，酒店式公寓約19687.8萬，共計(jì)391套，低層公寓約68000萬，共計(jì)260套，商業(yè)9079.4平米，其他為會(huì)所及配套設(shè)施，居住人口可達(dá)5000余人。 1.1.4項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表總用地面積()139282總建筑面積()342526.7其中地上()252254地下()90272.7占地面積()41565停車數(shù)地上()63輛地下()1478輛建筑密度29.84%容積率1.79(其中架空層不計(jì)容積率)綠地率32.20%人防面積()10148高層區(qū)面積表一期二期合計(jì)總建筑面積()18569542785228480地上

4、()15007034184184254其中住宅面積()114797.131305.6146102.7架空層面積()21496812830商鋪面積()69322147.49079.4單身公寓面積()19687.819687.8會(huì)所()44764476公廁()5050100物業(yè)配套()1978.11978.1 物管用房()853.1853.1 物業(yè)經(jīng)營用房()615615 社區(qū)用房()510510地下()35625860144226其中停車庫及車道面積()26937696033897自行車庫面積()32009004100設(shè)備房及住宅門廳面積()27317413472購物中心()27572757占地

5、面積()13310339816708高層住宅戶數(shù)821戶232戶1053戶單身公寓戶數(shù)391戶391戶停車數(shù)(地下)754輛193輛947輛人防面積4383576510148低層區(qū)面積表一期二期合計(jì)總建筑面積()80484.733562114046.7地上()479902001068000地下()32494.713552.146046.7其中停車庫及車道面積155766569.222145.2排屋地下室面積16918.76982.823901.6占地面積()17532732524857戶數(shù)190戶70戶260戶停車數(shù)(地下)382輛149輛531輛 1.2公司主要股東遠(yuǎn)洲集團(tuán)簡介及理念 1.2

6、.1公司主要股東介紹遠(yuǎn)洲集團(tuán)作為臺(tái)州新都置業(yè)有限公司控股股東，其起步于1987年，現(xiàn)已成為一家集旅業(yè)、房地產(chǎn)、石油化工三大產(chǎn)業(yè)于一體的全國無行政區(qū)域民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)擁有下屬分、子公司及合作、合資公司共近20家，其中酒店業(yè)擁有多家高星級(jí)酒店：遠(yuǎn)洲國際大酒店（四星）、臺(tái)州花園山莊（四星）、九江遠(yuǎn)洲國際大酒店（五星）、巢湖遠(yuǎn)洲大酒店（籌建五星）、寧波遠(yuǎn)洲大酒店（五星）、雙鴿遠(yuǎn)洲大酒店（籌建五星）、瓦房店遠(yuǎn)洲大酒店以及多個(gè)建設(shè)中的高星級(jí)酒店項(xiàng)目；房產(chǎn)業(yè)擁有多家下屬開發(fā)與物管、商業(yè)企業(yè)：遠(yuǎn)洲集團(tuán)陽光房產(chǎn)有限公司、九江遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、九江新湖遠(yuǎn)洲房產(chǎn)有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲房地產(chǎn)有限公司、遠(yuǎn)洲陽光物業(yè)管理有

7、限公司、巢湖遠(yuǎn)洲物業(yè)管理有限公司、大連遠(yuǎn)洲東濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、包頭遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、臺(tái)州新都置業(yè)有限公司、遠(yuǎn)洲集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司；石化擁有2家下屬公司及7家連鎖加油站：臨海市遠(yuǎn)洲石化有限公司、浙江遠(yuǎn)洲化工物資有限公司。集團(tuán)自1999年組建以來，先后榮獲“全國民營企業(yè)500強(qiáng) ”、“浙江省100家最佳企業(yè) ”、“ 中國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)100強(qiáng)企業(yè)”、“中國誠信經(jīng)營企業(yè)”、“中國房產(chǎn)住宅100強(qiáng)企業(yè)”等稱號(hào)。多年來，企業(yè)資信等級(jí)均為級(jí)。 1.2.2企業(yè)文化遠(yuǎn)洲集團(tuán)恪守“提高生活品質(zhì)，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值 ”的企業(yè)使命，本著“ 遠(yuǎn)洲創(chuàng)造美好生活”的企業(yè)宗旨，秉持“誠為先、信為基、人為本、和為貴

8、”的核心價(jià)值觀，致力于創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)良的服務(wù)和優(yōu)秀的文化，構(gòu)建具有遠(yuǎn)洲特色的發(fā)展思路和管理模式，打造一個(gè)“活力遠(yuǎn)洲、實(shí)力遠(yuǎn)洲、魅力遠(yuǎn)洲 ”。遠(yuǎn)洲始終堅(jiān)持“誠信人和 ”的核心價(jià)值觀，不斷完善管理機(jī)制，積極培育核心競(jìng)爭力，實(shí)施文化、人才、品牌三大戰(zhàn)略，充分發(fā)揮規(guī)?；l(fā)展、連鎖化經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)洲事業(yè)穩(wěn)健、和諧、持續(xù)發(fā)展。 1.2.3開發(fā)理念遠(yuǎn)洲房產(chǎn)是遠(yuǎn)洲近幾年迅速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)洲集團(tuán)陽光房產(chǎn)有限公司、九江遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、九江新湖遠(yuǎn)洲房產(chǎn)有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲房地產(chǎn)有限公司、遠(yuǎn)洲陽光物業(yè)管理有限公司、巢湖遠(yuǎn)洲物業(yè)管理有限公司、大連遠(yuǎn)洲東濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、包頭遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、臺(tái)州新都置業(yè)

9、有限公司、遠(yuǎn)洲集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司等分（子）公司。集團(tuán)自1993年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域以來， 先后開發(fā)了浙江臨海國際家園、安徽巢湖世紀(jì)新都住宅和大型商鋪、江西九江遠(yuǎn)洲國際大酒店及酒店式公寓和大型商鋪等逾150萬平方米的房產(chǎn)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洲房產(chǎn)以“提高生活品質(zhì)，創(chuàng)造美好生活”為宗旨，追求人居環(huán)境與城市建設(shè)的和諧統(tǒng)一，不斷創(chuàng)新，把住宅、商業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，建設(shè)城市新生活的人居環(huán)境， 為城市建設(shè)增添亮麗的風(fēng)景線，打造當(dāng)?shù)仨敿?jí)房產(chǎn)品牌。 1.3項(xiàng)目公司概況 企業(yè)名稱：臺(tái)州新都置業(yè)有限公司； 住 所：臨海市崇和路238號(hào)； 法定代表人：郭敏龍； 注冊(cè)資本：12000萬元人民幣； 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司； 經(jīng)營

10、范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營； 成立日期：2007年10月30日。臺(tái)州新都置業(yè)有限公司成立于2007年10月，注冊(cè)資本人民幣12000萬元，由包頭遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司、浙江春晨置業(yè)有限公司、臨亞集團(tuán)有限公司按51%、26%、23%比例出資，法人代表郭敏龍，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)。該公司注冊(cè)地址位于臨海市崇和路238號(hào)，開發(fā)資質(zhì)暫定。公司現(xiàn)有員工39人，其中工程技術(shù)人員15人（工程師8人），95%以上員工具有大專以上學(xué)歷。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)部、營銷部、總經(jīng)辦（其中項(xiàng)目總工程師和營銷總監(jiān)從杭州市場(chǎng)招聘過來的具有豐富專業(yè)經(jīng)驗(yàn)），公司管理層關(guān)系融洽，具有較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)凝聚力。 1.4編制依據(jù)本項(xiàng)目可行

11、性報(bào)告根據(jù)臺(tái)州新都置業(yè)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和臨海市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有： 臨海市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同； 臨海市雙林路項(xiàng)目紅線圖。 1.5結(jié)論由于項(xiàng)目規(guī)模在臨海較大，社區(qū)配套相對(duì)齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng)臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善臨海市居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用，本項(xiàng)目可解決將余5000余位居民住房問題，社會(huì)效益非常明顯。通過一系列環(huán)境保護(hù)措施，將項(xiàng)目建設(shè)對(duì)水、植被、動(dòng)植物等造成的影響降到了最低且保護(hù)了生態(tài)的原生性、完整性，環(huán)境效益明顯。同時(shí)

12、，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非?？捎^：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入為207131萬元，總投資為154996萬元，稅后凈利潤39101萬元，稅后銷售利潤率18.88%,投資回報(bào)率25.2%。因此，從社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益來看，本項(xiàng)目十分可行。同時(shí)，隨著臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，憑借新都公司及控股股東遠(yuǎn)洲集團(tuán)完善的營運(yùn)管理機(jī)制、優(yōu)秀的各類專業(yè)人才和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),本項(xiàng)目必將取得成功,并成為當(dāng)?shù)卮祟愴?xiàng)目中的一道亮麗的風(fēng)景線。二、 市場(chǎng)分析1.1房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境近兩年國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)，從土地管理、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)監(jiān)管、稅收政策、利率調(diào)整以及相關(guān)法律法規(guī)的制定與完善等方面進(jìn)行組合調(diào)控。

13、2006年，中央相繼出臺(tái)了“國六條”及其配套文件等一系列宏觀調(diào)控政策并取得一定效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極的變化。主要是：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19382億元，同比增長21.8%。低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來較低水平；2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。2006年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為93472.36億元，同比增長24.5%，增幅同比回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資19382.46億元，同比增長21.8%，增幅回落2.0個(gè)百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金26880.21億元，同比增長25.6%；全國完成購置土地面積36791.02萬平方米，同比下降3.

14、8%，同比去年增幅上升了0.2個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的20.9個(gè)百分點(diǎn)、商品房新開工面積18.9個(gè)百分點(diǎn)。但房地產(chǎn)作為我國新發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有變。國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范將是長久的，宏觀調(diào)控將是一個(gè)長期的、漸進(jìn)的過程。從中長期來看，房地產(chǎn)業(yè)仍是具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展前景看好。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金要求增強(qiáng)，土地管理更加嚴(yán)格的大環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作門檻、資金保障提出了更高的要求，這將導(dǎo)致行業(yè)門檻的提高和市場(chǎng)格局的進(jìn)一步整合，在一些缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的開發(fā)企業(yè)出局的同時(shí)，對(duì)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，也是實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的有利時(shí)

15、機(jī)。 2.1臨海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析2006年，臨海市g(shù)dp達(dá)到193.1億元，按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到15868元。截止2006年底，臨海市戶籍總?cè)丝谌丝?11萬人,市區(qū)50.7萬。 2.1.2社會(huì)固定資產(chǎn)投資2005年，臨海市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資66.57億元；2006年1-9月，臨海市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資56.89億元，比去年同期增長32.1%，增幅比去年同期提高23.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯降溫。受住宅開發(fā)投資減少的影響，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.93億元，比去年同期下降33.6%。1-9月，全市商品房銷售面積17.37萬平方米，比去年同期下降

16、8.5%，商品房銷售額6.89億元，增長12.5%。 2.1.3生活水平2006年1-9月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12844元，比去年同期增長4.7%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入6168元，增長12.7%。工資性收入特別是本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動(dòng)得到的工資性收入增長比較明顯，是農(nóng)村居民現(xiàn)金收入快速增長的主要因素。臨海市農(nóng)村居民人均工資性收入2272元，比去年同期增長11.3%，其中在本鄉(xiāng)地域內(nèi)勞動(dòng)收入為1364元，增長25.0%。2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16764元。2006年1-9月份，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入16.51億元，比去年同期增長23.7%，其中地方財(cái)政收入8.23億元，增長25.2%

17、。增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅構(gòu)成臨海市財(cái)政總收入的主體，分別完成稅收6.80億元、3.51億元和2.09億元，比去年同期增長30.9%、20.3%和22.5%。 2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析臨海市房地產(chǎn)公司目前有37家，其中二級(jí)資質(zhì)7家、三級(jí)資質(zhì)5家、四級(jí)資質(zhì)7家、暫定資質(zhì)18家；從業(yè)人員789人，其中高級(jí)職稱19人，中級(jí)職稱293人；注冊(cè)資金5000萬元以上企業(yè)4家，注冊(cè)資金500萬元5000萬元的企業(yè)33家。在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求、資金實(shí)力要求更加嚴(yán)格的大環(huán)境下，臨海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進(jìn)行了重新洗牌，一些實(shí)力較弱的開發(fā)商逐步退出當(dāng)?shù)厥?/p>

18、場(chǎng)，資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)投資及開發(fā)面積也逐步相應(yīng)有所下降，臨海本地房地產(chǎn)開發(fā)得以有序平穩(wěn)發(fā)展。2006年臨海房地產(chǎn)開發(fā)總投資6.88億元，同比下降36.8%，其中住宅投資3.91億元，下降40.1%。全年銷售商品房23.17萬平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額9.07億元，同比增長16.2%。 2.2.1臨海市土地供應(yīng)情況商品房土地供應(yīng)情況：2003年推出土地1100畝，2004年推出585畝，2005年270畝。2003-2005年臨海共出讓土地1955畝，如果按照1.5的容積率還計(jì)算，將有近200萬平方米商品房推出，2006年臨海推出不到300畝土地。截止到2007年9月共推

19、出土地435畝。如下圖： 2.2.2臨海市商品房價(jià)格走勢(shì)從2001年到2005年，臨海市房地產(chǎn)總開發(fā)量達(dá)到364萬平方米，其中住宅小區(qū)21個(gè)，計(jì)106萬平方米。至2005年底，臨海市存量住宅面積為0.7萬平方米。臨海的房價(jià)不斷走高，2002年前，臨海住房平均房價(jià)為12001800元/平方米；2003年底達(dá)23002700元/平方米，如耀達(dá)云棠花園一期是1180元/平方米，時(shí)隔一年二期開盤價(jià)為2180元/平方米，幾乎翻了一番，2005云棠花園三期高層開盤價(jià)是3380元/平方米，其中一些高檔樓盤每平方米售價(jià)達(dá)4000多元，最高房價(jià)已經(jīng)達(dá)到5000元/平米以上，2006年臨海商品房住宅均價(jià)為每平方米

20、4100元左右?？傮w上說，臨海房價(jià)呈現(xiàn)快速逐年增長趨勢(shì)。 2.2.3臨海市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)從下表可以看出：2003-2005年期間臨海住房供應(yīng)體系主要以商品房為主，別墅類物業(yè)供應(yīng)量比較小，甚至總量不如經(jīng)濟(jì)適用房。20032005年住房供應(yīng)體系項(xiàng)目別墅商品房經(jīng)濟(jì)房解困房廉租房供應(yīng)量（萬m2）5.2288.337.162.270比率（%）1.7295.172.360.750 2.2.4住宅開發(fā)竣工情況2003年商品房新開工面積50.32萬平方米（其中杜橋5.5萬平方米）；2003年聯(lián)建房安置房新開工面積2.03萬平方米；2004年商品房新開工面積36.92平方米（其中杜橋6.33萬平方米）；2004

21、年聯(lián)建房安置房新開工面積10.14萬平方米；2005年商品房新開工面積60.9平方米（云水山莊全部動(dòng)工，其中杜橋13.78萬平方米）；2005年聯(lián)建房安置房新開工面積34.7萬平方米；2006年1-9月，臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控，特別是國務(wù)院“國六條”的影響，政府的宣傳與調(diào)控措施逐步發(fā)生作用，市場(chǎng)呈現(xiàn)出似暖猶寒、穩(wěn)中略升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，觀望氣氛比較濃厚；2006年1-9月全市完成房地產(chǎn)投資2.31億元，在建施工面積48萬平方米，新開工面積12萬平方米，房屋竣工面積34萬平方米，均比去年有所上升，屬于急跌之后的正常反彈，但比04年有較大幅度回落。 2.2.5臨海市商品房銷售情況2003年銷售住宅2

22、488套，面積30.02萬平方米，平均每套122.63平方米，營業(yè)房276間，面積2.07萬平方米，平均每間75平方米，總銷售面積32.09萬平方米，加上聯(lián)建、安置住宅，2003年市場(chǎng)銷售住宅面積約35萬平方米；2004年銷售商品房面積36.2萬平方米，加上聯(lián)建、安置住宅，2004年市場(chǎng)銷售住宅面積約40萬平方米；2005年銷售商品房面積約32-35萬平方米；2006年1-9月我市商品房市場(chǎng)總成交量為710宗，面積10.69萬平方米，成交金額3.1億元；二手房市場(chǎng)總成交量為1219宗，面積12.35萬平方米，成交金額3.3億元。以上二項(xiàng)同比與2005年基本持平，但比較2004年，下降幅度均接近

23、50%。三、 項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭性樓盤分析 3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境 3.1.1周邊環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析臨海目前已形成以汽車、摩托車、電機(jī)為主的機(jī)電行業(yè)；以醫(yī)藥、原料藥中間體及樹脂為主的醫(yī)化行業(yè)；以膠合板、鋁型材、塑鋼為主的建材行業(yè)；以彩燈、鈕扣、鐵木制品為主的工藝品行業(yè)和以太陽傘、沙灘椅為主的旅游用品行業(yè)的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在此基礎(chǔ)上，臨海近年充分發(fā)揮國家歷史文化名城和臺(tái)州市域副中心城市優(yōu)勢(shì)，已逐步成為一個(gè)新興的旅游城市。2000年臨海市國內(nèi)生產(chǎn)總值80.74億元，2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值91.48億元，同比增13%；2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值106.39億元；同比增長14%。2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值124

24、.1億元，同比增長15.6%；2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值150.5萬元，同比增長21%；2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值164.88萬元，同比增長9%；2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值193.10億元，同比增長17.1%。2001年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入10351元，2002年人均收入10657元，同比增2.9%；2003年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入11724元，同比增10%；2004年臨海市城鎮(zhèn)居民購買力人均可支配收入14993元，同比增27%；2005年臨海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15504元，同比增3.3%；2006年臨海市城鎮(zhèn)居民人均收入16764元，同比增8.1%，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長6.3%，居民人均保持較高

25、的收入水平，并呈逐年增長態(tài)勢(shì)。同時(shí)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年浙江省城鎮(zhèn)單位職工平均工資27567元，臺(tái)州城鎮(zhèn)單位職工平均工資31470元，居杭州（32440元）之后，列浙江省第二位。人文環(huán)境分析臨海位于浙江省沿海中部，全市陸域面積2203平方公里，海域面積1819平方公里，轄14鎮(zhèn)、5個(gè)街道，總?cè)丝?10萬。臨海歷史悠久，文化底蘊(yùn)濃厚。新中國成立以來，一直為臺(tái)州地區(qū)行政公署駐地。1986年3月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)臨海撤縣設(shè)市，文教昌盛，人文薈萃，具備良好的人文環(huán)境。臨海市也是國家級(jí)歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市、全國衛(wèi)生城市及全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，同時(shí)是浙江省小康縣市和全國股份合作制經(jīng)濟(jì)的發(fā)

26、祥地生態(tài)環(huán)境分析臨海風(fēng)光秀麗，山水城相依相繞，“風(fēng)景直冠東南”。被譽(yù)為“江南長城”的臺(tái)州府城墻和桃渚軍事古城雙雙列為“國?！薄＞硟?nèi)還有桃渚國家地質(zhì)公園、牛頭山省級(jí)旅游度假區(qū)和浙東南第一高峰括蒼山等旅游勝地等。近年來，臨海充分發(fā)揮國家歷史文化名城和臺(tái)州市域副中心城市優(yōu)勢(shì)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已逐步成為浙江省一個(gè)新興的旅游城市。環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目位于臨海大道旁，面山臨水，自然景觀資源稀缺。在項(xiàng)目前期規(guī)劃中，通過各種措施進(jìn)行環(huán)境保護(hù)，可以把項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境造成的影響降到最低程度且可接受，使生態(tài)保持原生性、完整性。 3.1.2競(jìng)爭樓盤分析 3.1.2.1 云水山莊項(xiàng)目位置：南鄰臨海大道，北依柏葉路，東臨大寨河，

27、西靠綠化路；開 發(fā) 商：浙江臺(tái)州高速公路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設(shè)計(jì)：浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院；項(xiàng)目概況：占地面積120116平方米，規(guī)劃總建筑面積約21萬平方米，項(xiàng)目由15幢小高層、高層、6幢多層、7幢疊排和3幢辦公用房組成；建筑材料：保溫隔熱系統(tǒng)，門窗保溫隔熱技術(shù)，節(jié)能燈應(yīng)用，智能聲光控制，太陽能熱水器，建筑防水成套技術(shù)；智 能 化：周界防越報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，車輛出入與停車管理系統(tǒng)，數(shù)字電視和寬帶等；配 套：幼兒園、會(huì)所和游泳池；戶型面積：50-294平方米，主力戶型160平方米以上的戶型，120平方米左右的比例比較少。主要集中在沿街部分；開盤時(shí)間：一期2

28、006年5月，二期2007年1月；價(jià) 格：公寓均價(jià)4900-5100元/平方米（每棟不同），起價(jià)分別為4650元/平方米，4800元/平方米，4910元/平方米。幢間差150元/平方米。高層邊套比中間套貴150元/平方米，樓層差價(jià)分別為30元，50元，70元。儲(chǔ)藏室2200元/平方米，車位10-12.8萬/個(gè)。要捆綁銷售。現(xiàn)在免三年物業(yè)管理費(fèi)；交房時(shí)間：2008年；銷售情況：銷售情況不好，沿路邊的基本未賣。透明售房網(wǎng)顯示還有800多套未售； 3.1.2.2 雙鴿世紀(jì)華庭項(xiàng)目位置：臨海客運(yùn)中心邊上；開 發(fā) 商：浙江雙鴿置業(yè)有限公司；建筑設(shè)計(jì)：杭州市城建設(shè)計(jì)研究院；全案策劃：杭州道盛廣告策劃有限公

29、司；項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總用地面積28572平方米，總建筑面積123819平方米，由一幢27層五星級(jí)酒店和商務(wù)酒店，三幢17-19層高尚公寓、16000平方米世紀(jì)聯(lián)華超市以及7200平方米沿街商鋪組成；戶型面積：單身公寓41-54平方米，公寓主力面積133-143平方米，躍層237-286平方米；開盤時(shí)間：2月1日推出1-7樓，4日推出8樓以上；價(jià) 格：單身公寓南面18樓5250元/平方米，19樓加50-60元/平方米；銷售情況：套房已經(jīng)全部售完，還剩余少量單身公寓；交付時(shí)間：2009年初； 3.1.2.3 怡江苑項(xiàng)目位置：靖江中路西側(cè)，靈江北側(cè)；開 發(fā) 商：臺(tái)州市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設(shè)計(jì)：

30、浙江華東建設(shè)發(fā)展設(shè)計(jì)有限公司（杭州浙華建筑事務(wù)所）；物業(yè)顧問：浙江綠城物業(yè)管理有限公司；廣告代理：臨海一見喜廣告營銷事務(wù)所；項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目總用地面積24256.00平方米，總建筑面積69197.52平方米，容積率3.08，建筑密度37.95%，綠地率30%，總幢數(shù)11幢，由3幢高層和8幢多層構(gòu)成，單幢最高層數(shù)23層；戶型面積：高層（106、145、148平方米），多層（130-178平方米，主力130-140平方米）；價(jià) 格：已全部售完；銷售情況：全部售完；開盤時(shí)間：二期多層2005年8月開盤，三期高層2006年7月開盤；交付時(shí)間：多層2006年交付，高層2007年交付； 3.1.2.4春天

31、華庭項(xiàng)目位置：臨海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)體育中心西側(cè)；開 發(fā) 商：浙江東泰集團(tuán)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司；建筑設(shè)計(jì)：中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院；策劃推廣：杭州創(chuàng)基機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地60余畝，建筑面積約8萬平方米，由多層、高層和排屋組成；戶型面積：公寓面積90148平方米，排屋面積260-270平方米；價(jià) 格：具體價(jià)格未出；開盤時(shí)間：2007年下半年推出剩余房源；銷售情況：一期已售完，二期2棟多層，3幢小高層，1棟高層尚未推出； 3.1.2.5偉星陽光花城位 置：靖江路與巾山路交叉處；開 發(fā) 商：臨海市偉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設(shè)計(jì)：上?，F(xiàn)代華蓋建筑設(shè)計(jì)有限公司；景觀設(shè)計(jì)：香港貝爾

32、高林景觀設(shè)計(jì)公司；物業(yè)管理：臨海偉星物業(yè)管理有限公司；營銷策劃：浙江偉星文化發(fā)展有限公司；概 況：總用地約25278平方米，地上面積68000平方米，地下面積22000平方米，由5 幢11層、2幢18層、1幢25層高層組成。約430戶。其中單身公寓約115套；戶型面積：100-180平方米，主力戶型128-150平方米。商鋪層高4.96米，進(jìn)深12米，開間3-4.5米。單身公寓約27%，105平方米約10%，130平方米約約10%，143平方米約10%，150-160平方米約23%，185平方米約6%，170-175平方米約16%。價(jià) 格：6號(hào)樓2樓5000元/平方米，車位13萬/個(gè) ；開盤時(shí)

33、間：2005年1月18日；交付時(shí)間：2007年；銷售情況：還剩余170平方米以上的大戶型、低樓層； 3.1.2.6國際匯晶城開 發(fā) 商：浙江恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；項(xiàng)目位置：柏葉路，河套路南側(cè)；項(xiàng)目概況：恒宇國際匯晶城地處柏葉路，河套路南，四面環(huán)路，而且周圍居住環(huán)境良好，交通便利主要以6層的多層和11層的小高層為主，在地塊的西北側(cè)有部分18層的高層，另包括部分1-2層的商業(yè)建筑；建筑面積：102842平方米;建筑占地面積：14584平方米;建筑密度：28.0%;容積率：2.0;綠地率35%;項(xiàng)目進(jìn)度：基礎(chǔ)工程，售樓部建設(shè);開盤時(shí)間：未定;銷售情況：未售; 3.1.2.7湖畔尚城項(xiàng)目位置：靈湖新

34、城核心區(qū)域；開 發(fā) 商：大經(jīng)眾茂；項(xiàng)目概況：湖畔尚城占地84179，建筑面積約20余萬，規(guī)劃有綠地約2.5萬，其中中心大花園面積約1.8萬，規(guī)劃有親水聯(lián)排群、花園洋房群、高層公寓群（包括單身公寓）等三大組團(tuán)；配套情況：外部：臺(tái)州學(xué)院、臺(tái)州中學(xué)、回浦中學(xué)、商業(yè)街、體育館、五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、大劇院、金融中心、行政中心等優(yōu)質(zhì)城市配套相伴左右；內(nèi)部：小區(qū)規(guī)劃綠地景觀約2.5萬，其中中心大花園約1.8萬。游泳池、架空景觀層、亭臺(tái)樓榭、景觀步道、組團(tuán)花園、排屋私家花園等；開盤時(shí)間：2007年5月；交房時(shí)間：2009年；銷售情況：基本售罄；價(jià) 格：排屋均價(jià)12000元/平米，多層5500元/平方米； 3

35、.1.3結(jié)論目前臨海商品房市場(chǎng)相對(duì)處于一個(gè)空檔期，除云水山居可售房源比較多外，其余基本處于銷售末期和銷售空擋期，春天華庭剩余房源將在年底前推出。此外還有幾個(gè)新推出的項(xiàng)目尚在打樁階段，如恒宇國際匯晶城和檀香公館。從2003-2005年臨海住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，三年間臨海別墅總供應(yīng)量僅為5.2萬平方米，如果按每套平均面積200平方米計(jì)算，三年間臨海別墅供應(yīng)套數(shù)為260套，實(shí)際上別墅單體面積要遠(yuǎn)大于200平方米，這也就意味著臨海三年間別墅供應(yīng)套數(shù)僅200多套。目前臨海在售樓盤中只有云水山莊、春天華庭和湖畔尚城三個(gè)樓盤中有排屋，但體量都不大，同時(shí)多為疊排。從銷售形勢(shì)來看，三個(gè)樓盤排屋銷售形勢(shì)都比商品房要好

36、，基本上除保留房源外基本無房可售。總體上來看，由于整個(gè)臨海市的高端住宅項(xiàng)目較少，即競(jìng)爭性樓盤較少。而本項(xiàng)目致力于打造臨海高端樓盤，通過對(duì)比分析周邊競(jìng)爭樓盤對(duì)項(xiàng)目本身的威脅度較小，但公司仍將密切關(guān)注其動(dòng)向。該項(xiàng)目的年銷售量控制可通過準(zhǔn)確的產(chǎn)品差異化定位方式和合理的銷售控制方式來實(shí)現(xiàn)。 3.2 swot分析strength 地域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利； 土地優(yōu)勢(shì)-地塊規(guī)模較大，凈地出讓有利于快速開發(fā)； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)聘請(qǐng)知名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位打造高檔樓盤； 產(chǎn)品品質(zhì)打造臨海高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品品質(zhì)好； 公園優(yōu)勢(shì)盡享靈湖公園景觀優(yōu)勢(shì)； 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)臨海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，且市?chǎng)上同檔次產(chǎn)品較少； 環(huán)境優(yōu)勢(shì)面山

37、臨水，自然景觀資源好。weak 項(xiàng)目周邊生活配套目前不齊全； 前期籌備時(shí)間相對(duì)較緊；opportunity 臨海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速成長階段，市場(chǎng)容量可觀； 目前臨海高檔次樓盤較少，市場(chǎng)競(jìng)爭風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小； 項(xiàng)目處于新區(qū)，臨海政府目前正大力發(fā)展該區(qū)域，體育館、五星級(jí)大酒店等配套設(shè)施基本已建成。隨著區(qū)域內(nèi)樓盤的開發(fā)，未來該區(qū)域內(nèi)生活配套將更加齊全； 合作開發(fā)，可以提高資金運(yùn)營率；threat 周邊地塊即將出讓，未來對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)和銷售產(chǎn)生一定競(jìng)爭； 國家近期各項(xiàng)宏觀政策的出臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目銷售有一定影響。四、 與政府規(guī)劃相符性分析 4.1與城市用地發(fā)展方向相符性分析 4.1.1要點(diǎn)根據(jù)臨海市城市總體規(guī)劃，城

38、市用地發(fā)展方向：東北推進(jìn)，跨江向南。即城市用地主要沿東方大道、臨海大道兩側(cè)向東北方向發(fā)展。同時(shí)，用地跨靈江向南發(fā)展。 4.1.2相符性分析項(xiàng)目處于臨海大道與雙林路交匯處，符合臨海市城市用地發(fā)展方向和城市規(guī)劃發(fā)展方向，具備良好的政府導(dǎo)向性。 4.2與城市結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性分析 4.2.1要點(diǎn)根據(jù)臨海市城市總體規(guī)劃，城市結(jié)構(gòu)為：一城五區(qū)，二帶四景。一城五區(qū)即城市建設(shè)用地分為古城、大洋、東城、江南、釣魚亭五個(gè)城市分區(qū)。二帶四景即靈江風(fēng)光帶及匯港河、靈湖、牛頭山生態(tài)景觀帶和古城風(fēng)景區(qū)，三峰寺風(fēng)景區(qū)、靈湖風(fēng)景區(qū)和牛頭山旅游度假區(qū)，作為風(fēng)景旅游發(fā)展基地。 4.2.2相符性分析由上述信息可見，擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所在地

39、在臨海市重要風(fēng)景旅游發(fā)展區(qū)靈湖附近，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 4.3與臨海市城鄉(xiāng)公共客運(yùn)交通專業(yè)規(guī)劃相符性分析分析 4.2.1要點(diǎn)臨海城區(qū)為帶狀組團(tuán)式布局，主線沿東北、西南方向的城市主、次干路布置，為走廊客流服務(wù)，線路一般經(jīng)由城市主要客流集散點(diǎn)。與主線接駁的各片區(qū)內(nèi)部線路為輔線，將居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政機(jī)關(guān)、對(duì)外交通樞紐、文化娛樂中心聯(lián)系起來，為主線集疏運(yùn)客流，形成“樹枝”狀的公交線網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 4.2.2相符性分析由上述信息可見，擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所在地處于臨海城區(qū)東北方向，符合相關(guān)規(guī)劃，交通比較便利。五、 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃 5.1產(chǎn)品定位臨海市全景觀親水高端品質(zhì)社區(qū)具體表述如下： 高品質(zhì)的產(chǎn)品

40、排屋為主，高層點(diǎn)綴，和諧相承； 遠(yuǎn)離塵囂，交通便利毗鄰城市景觀大道； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境面山臨水，盡享靈湖公園風(fēng)景； 高素質(zhì)的周邊配套臺(tái)州中學(xué)、體育中心近在咫尺； 齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)社區(qū)商業(yè)、會(huì)所配套應(yīng)有盡有。 5.2價(jià)格定位根據(jù)臨海市在售項(xiàng)目的銷售情況，選取競(jìng)爭樓盤（如湖畔尚城等），考慮臨海市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格逐年上漲的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目高品質(zhì)、高規(guī)劃的特點(diǎn)以及項(xiàng)目推售時(shí)間等各因素，我們初步認(rèn)為合理銷售價(jià)格定位如下：序號(hào)物業(yè)銷售均價(jià)(元/)1高層住宅60002酒店式公寓6800（精裝修）3低層公寓13000（送地下車庫）4商 鋪80005車庫11萬/個(gè)6會(huì)所、物管用房、公廁/ 5.3客戶定位以及區(qū)

41、域劃分根據(jù)對(duì)臨海市以及臺(tái)州地區(qū)高端商品房的消費(fèi)市場(chǎng)容量進(jìn)行調(diào)查分析后，確定本項(xiàng)目的客戶定位與區(qū)域構(gòu)成如下：地緣客戶非地緣客戶臨海私營業(yè)主、政府、事業(yè)單位等 40%各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家、私營業(yè)主等30%目標(biāo)客戶群其他區(qū)域目標(biāo)人群 10%周邊縣市目標(biāo)人群 20%主力目標(biāo)客群瑣定為區(qū)域特性所框定的臨海市城區(qū)或鄰近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，其中重點(diǎn)關(guān)注臨海市城區(qū)先富的私營企業(yè)主、政府人員、企業(yè)高管及在外經(jīng)商人員等，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)來城區(qū)經(jīng)商或先富的私營企業(yè)主和高收入人群；補(bǔ)充目標(biāo)客群重點(diǎn)關(guān)注周邊縣市私營業(yè)主和高收入人群及部分外地投資客。 5.4規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 環(huán)境資源最大化，充分利用靈湖風(fēng)景的山水環(huán)境營造詩意棲居。借景、引景、造景，在

42、小區(qū)規(guī)劃中以一心、兩軸的整體架構(gòu)中展開組織； 低層公寓區(qū)與高層區(qū)的合理分區(qū)布局，使的土地價(jià)值最大化； 適度的圍合，建立以鄰里單位為細(xì)胞核的空間組織關(guān)系； 小區(qū)整體抬高，設(shè)計(jì)的半地下車庫不封閉，陽光生態(tài)停車環(huán)境； 人車分流，進(jìn)退式的主次口廣場(chǎng)，景觀尺度與高層建筑底層空間融合； 5.5戶型細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 多采取大開間、短進(jìn)深的空間處理； 中空客廳采用大幅度挑高設(shè)計(jì)，使空間感觀加強(qiáng)，并體現(xiàn)主人的尊貴感； 各種窗體盡量采用三面落地玻璃窗，使得視野與景觀空間更加開闊； 陽臺(tái)雙層挑空，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)高檔感； 設(shè)置大面積露臺(tái)，最大限度的貼近自然； 5.6住宅設(shè)計(jì) 住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有標(biāo)志性，強(qiáng)調(diào)臨海市樓王的設(shè)計(jì)建筑理

43、念； 在住宅設(shè)計(jì)上注重景觀與朝向的共享和優(yōu)化，充分利用項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有資源； 強(qiáng)調(diào)新材料和居住新設(shè)計(jì)理念的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)住宅人性化的設(shè)計(jì)居住理念； 戶型的設(shè)計(jì)除具備最基本的干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)的功能外，可以強(qiáng)調(diào)空間的延伸開放，設(shè)計(jì)相對(duì)比較寬敞大氣的露臺(tái)，使居住客戶的生活空間可以得以戶外戶內(nèi)的聯(lián)動(dòng)； 5.7園林景觀小區(qū)內(nèi)的綠地可分為四類：第一類是公共綠地，第二類是宅基綠地，第三類是配套公共建筑綠地，第四類是道路綠地。本項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于排屋的景觀設(shè)計(jì)?？傮w主導(dǎo)思路：錦繡山水至美人居城市高端貴胄生活 住戶花園與小區(qū)綠化的相互搭配，設(shè)置精致的園林小品； 休閑設(shè)施與庭園景觀有機(jī)結(jié)合，綠化長廊

44、、植物與雕塑及花架之間的組合搭配； 頂層樓中樓附送屋頂花園，帶玻璃陽光健身房； 設(shè)計(jì)相對(duì)比較寬敞大氣的露臺(tái)、大陽臺(tái)； 在各樓宇的住宅大門入口設(shè)置生態(tài)樓梯間，以起到美化環(huán)境的作用；六、 財(cái)務(wù)分析 6.1技術(shù)指標(biāo)說明項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積139282平方(約208.9畝),規(guī)劃總建筑面積約342526.7萬，其中地上建筑面積252254平米，地下建筑面積90272.7平米，建筑占地41565平米，容積率1.79，項(xiàng)目分為高層住宅、酒店式公寓、低層公寓、商業(yè)及配套等業(yè)態(tài)。其中，高層公寓建筑面積為146102.7萬，共計(jì)1053套，酒店式公寓約19687.8萬，共計(jì)391套，低層公寓約68000萬，共計(jì)2

45、60套，商業(yè)9079.4平米，其他為會(huì)所及配套設(shè)施?？偼＼嚁?shù)1541輛，其中高層區(qū)地下車位947輛、低層區(qū)地下車位531輛，臨時(shí)停車位63輛。 6.2財(cái)務(wù)測(cè)算根據(jù)臨海市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及未來預(yù)期，我們認(rèn)為以下的價(jià)格定位是合理的：本項(xiàng)目未來低層公寓銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為13000元/（送地下車庫），酒店式公寓銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為6800元/（精裝修），高層住宅銷售均價(jià)為6000元/，商業(yè)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/，車庫預(yù)計(jì)為10萬-12萬/個(gè)，保守估計(jì)11萬/個(gè)。 6.2.1項(xiàng)目銷售收入測(cè)算銷售收入測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目銷售量價(jià)格銷售收入1高層住宅146102.76000元/87662萬元2酒店式公寓19687.

46、86800元/13388萬元3低層公寓6800013000元/88400萬元4商 鋪9079.4萬8000元/7264萬元5高層區(qū)地下車庫947個(gè)11萬/個(gè)10417萬元6低層區(qū)地下車庫531個(gè)計(jì)入總售價(jià)總收入207131萬元 6.2.2項(xiàng)目建設(shè)投資估算建設(shè)投資估算表項(xiàng) 目單位數(shù) 量單價(jià)總價(jià)（萬元）單方造價(jià) (地上可售)單方造價(jià) (總建筑面積)(一)土地費(fèi)用59,431.002427.001735.00其中：土地出讓金139,282.004,143.0057,700.002357.001685.00 建設(shè)配套費(fèi)0.000.00 契稅3%1,731.0071.0051.00（二）前期工程費(fèi)139

47、,282.002,649.00108.0077.00其中：規(guī)劃、勘探、檢測(cè)費(fèi)90,272.70150.006.004.00設(shè)計(jì)費(fèi)342,526.7038.001,302.0053.0038.00報(bào)批報(bào)建費(fèi)249,424.0030.00748.0031.00 三通一平費(fèi)200.008.006.00 其中：填土0.000.00 人防費(fèi)(自建)0.000.00 其它各類費(fèi)用249,424.0010.00249.0010.007.00（三）建筑安裝工程費(fèi)333,142.601,702.6956,724.002317.001656.00其中：商業(yè)9,079.401,200.001,090.0045.00

48、32.00 聯(lián)排68,000.001,200.008,160.00333.00238.00 高層146,102.701,600.0023,376.00955.00682.00 酒店式公寓（精裝修）19,687.802,000.003,938.00161.00115.00地下室90,272.702,200.0019,860.00811.00580.00 半地下室-1,500.00-0.000.00售樓處、樣板房裝修費(fèi)用300.0012.009.00 (四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5,431.00222.00159.00其中：區(qū)內(nèi)供電、水、氣工程333,142.6050.001,666.0068.0049.00

49、 區(qū)內(nèi)綠化、景觀工程80,000.00200.001,600.0065.0047.00 區(qū)內(nèi)道路、排污市政工程333,142.6030.00999.0041.0029.00小區(qū)智能化工程333,142.6025.00833.0034.0024.00 其它工程費(fèi)333,142.6010.00333.0014.0010.00（五）配套設(shè)施費(fèi) -983.0040.0029.00其中：不可轉(zhuǎn)讓公建6,554.101,500.00983.0040.0029.00 可轉(zhuǎn)讓公建0.000.00（六）開發(fā)間接費(fèi)139,282.007,655.00313.00223.00 監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)費(fèi)333,142.6010.

50、00333.0014.0010.00 利息費(fèi)用（攤?cè)胍荒臧耄?,375.00260.00186.00 不可預(yù)見費(fèi)(三+四+五)*1.5%947.0039.0028.00（七）期間費(fèi)用5,863.00239.00171.00其中：銷售費(fèi)用收入的2%4,143.00169.00121.00 管理費(fèi)用按三年開發(fā)期測(cè)算1,700.0069.0050.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用20.001.001.00（八）稅費(fèi)16,260.00664.00474.00其中營業(yè)稅及附加12,117.00495.00354.00 土地增值稅4,143.00169.00120.00總投資支出合計(jì)154,996.006330.004524.00銷售總收入207,131.008460.006046.00開發(fā)直接成本126,498.005166.003692.00利息成本6,375.00260.00185.00毛利潤74258毛利率35.85%開發(fā)費(fèi)用5,863.00239.00170.00營業(yè)稅金及附加/增值稅16,260.00664.00474.