虹山半島別墅市場專題調(diào)查研展報告（專題篇）

1、 專題篇21 市場調(diào)查選取范圍說明22 虹山半島（一期）市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查 專題篇21 市場調(diào)查選取范圍說明22 虹山半島（一期）市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查21 市場調(diào)查選取范圍說明虹山半島立足于上海西南地區(qū)，在閔行曹行鎮(zhèn)，位地銀都路南端、虹梅南路上。總占地面積195930平方米，將全部規(guī)劃建成獨立別墅和聯(lián)體別墅組成的大型別墅住宅區(qū)，分二期進(jìn)行開發(fā)。目前已經(jīng)開發(fā)并正在銷售的一期占地面積為87030平方米，其中獨立別墅84棟，聯(lián)體別墅26棟，總戶數(shù)184戶；本案為虹山半島二

2、期開發(fā)項目，占地面積為108900平方米，項目規(guī)劃為獨立別墅和聯(lián)體別墅。由此，規(guī)定了如下的本案市場調(diào)查的選取范圍：從整個別墅住宅小區(qū)項目開發(fā)延續(xù)性來說，虹山半島一期項目的各類情況，將直接影響本案的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，對之作全面細(xì)致的市場調(diào)查分析，意義重大；以徐家匯為起點至上海西南方向車程為半小時至1小時左右的輻射區(qū)域，將是本案考察競爭性因素的主要物業(yè)區(qū)域，從別墅物業(yè)客戶群流來看，對本案構(gòu)成競爭影響的區(qū)域主要來自三個方面，即：其一為最鄰近本案的閔行顧戴路周邊物業(yè)及其形成的市場；其二為莘莊別墅區(qū)的別墅物業(yè)及其形成的市場；本篇將對上述的本案市場選取范圍逐項研展，從而為有關(guān)方面把握市場機(jī)會，尋求

3、機(jī)會，尋求市場切入點、規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實的依據(jù)。22 虹山半島（一期）市場調(diào)查一、 項目簡介虹山半島位于虹梅南路2121號，處于閔行曹行鎮(zhèn)的虹梅南路與銀都路的交界外，近鄰由莘莊至徐浦大橋的外環(huán)外南大道。整個小區(qū)占地195930平方米，共分二期開發(fā)。其中位于西半邊的一期于2000年11月6日開盤，占地面積為87030平方米，一期規(guī)劃共建別墅110棟，其中獨立式別墅84棟，聯(lián)體四拼式別墅26棟，總戶數(shù)184戶，不久即可交房。虹山半島一期由上海景洪房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。二、 一期小區(qū)規(guī)劃一期獨立別墅為二層，單棟建面在283.76353.03平方米之間，主要分290平方米、330平方米、350平方

4、米三種規(guī)格，六種房型設(shè)計，四拼聯(lián)體別墅為三層，單套建面均為207平方米左右，二種房型設(shè)計。每幢別墅面寬18.6米，獨幢的別墅最大花園占地面積可達(dá)1100平方米，大部分獨立別墅配送私家花園面積在360平方米885平方米之間，聯(lián)體別墅配送私家花園面積在87平方米360平方米之間，整個一期大部分建筑物的幢距在18米以上。房型特點一期獨立別墅挑高6.3米大廳，南北選用超大面積雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，面寬5.5米，配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。主要空間劃分： 禮儀區(qū)：（下層）：入口（門廳）、起居室、客廳； 交往區(qū)：（下層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶更衣室的主臥（上層）、次臥兩個（上層）、書房

5、（下層） 功能區(qū)：（下層）：洗衣房、儲藏室、工人房； 室外區(qū)：前院、后院、平臺（上層）一期四拼聯(lián)體別墅，房型設(shè)計比較單一簡單； 禮儀區(qū)：（一層）：入口（玄關(guān)）、客廳； 交往區(qū)：（一層）：廚房、餐廳； 私密區(qū)：帶平臺的主臥（三層）、次臥兩個（二層） 室外區(qū)：前院、后院、平臺（三層）一期采用主要車道與步行行道分流，車道沿外圍環(huán)形成環(huán)道設(shè)計，每戶無專門車庫配送。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率：0.28；綠化率：73%；棟距：18米左右小區(qū)景觀設(shè)計一期中庭規(guī)劃了23980平方米的超大型水岸景觀，四周以綠草鋪設(shè)，左側(cè)小人工湖有天然瀑布，步行道間設(shè)計一個歐式風(fēng)格200米五節(jié)跌落式瀑布，每一建筑組團(tuán)內(nèi)種植有香樟、棕櫚

6、、銀杏、桂花、水彬、石楠等四季常青的大型成年植物，部分地方有斜坡設(shè)置小型噴泉小水景。整個小區(qū)無圍墻圍合，而是采用坡形草坪，灌木、喬木三重綠防護(hù)林，組成高2.5米、跨度10米的土坡，全面阻擋噪聲與塵埃，并裝置紅外線遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，與保安中心直接連線。三、 建筑風(fēng)格 一期自稱為“美式人本別墅”，主結(jié)構(gòu)采用磚混結(jié)構(gòu)，外墻面采用疊合板造型與磚、石料相結(jié)合的處理方式，外雕花護(hù)欄陽臺，取仿于美國南加州的建筑風(fēng)格。四、 小區(qū)配套 44000平方米運動場游泳池、足球場、高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場、藍(lán)球場、沙灘排球場、兒童游樂場、集中綠地等； 3500平方米雙會所1000平方米體育俱樂部健身房、體操房、桌球室、乒乓室、

7、桑拿、壁球房、咖啡廳； 2500平方米社區(qū)會所餐廳酒吧、社區(qū)閱覽室、兒童游戲室、棋牌室、學(xué)生自習(xí)室、護(hù)理中心（美容、保健、預(yù)約醫(yī)療服務(wù)）、金融服務(wù)、小區(qū)超市、洗衣房、多功能廳、物業(yè)服務(wù)室及安設(shè)施等。五、 物業(yè)管理一期由香港興業(yè)集團(tuán)所屬港聯(lián)物業(yè)負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，并設(shè)有六層安全保障系統(tǒng)，即：第一層小區(qū)周邊全天候紅外線報警系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)；第二層在大門及主要路口設(shè)電視監(jiān)控裝置，并設(shè)中央監(jiān)控中心，24小時影像監(jiān)控；第三層設(shè)置物業(yè)保安系統(tǒng)，住戶進(jìn)出使用安全對講系統(tǒng)；第四層專職保安人員24小時園內(nèi)按時、定點巡邏，高科技電子巡更系統(tǒng)；第五層可視安全對講布紅，與小區(qū)大門連通。大門和邊門設(shè)置門磁，業(yè)主開啟密

8、碼報警裝后，報警裝置根據(jù)室內(nèi)異常情況向物業(yè)保安中心自動報警；第六層每戶設(shè)一個紅外動感報警裝置，23個緊急報警按鈕。六、 銷售價格一期獨立式別墅單棟售價范圍為167254萬元/幢，單價60007000元/平方米；四拼聯(lián)體別墅單套總價范圍為81103萬元/幢，單價40002900元/平方米。目前獨立別墅銷售情況較好。七、 客戶情況購買虹山半島一期別墅的客層，總體上分為兩層經(jīng)濟(jì)實力截然不同的客戶，購買獨立別墅的客戶主要是一些比較有經(jīng)濟(jì)實力、追求奢華，選擇的物業(yè)要求是能充分體現(xiàn)自身價值的中高檔別墅物業(yè)消費者；購買四拼聯(lián)體別墅的客層，則比較不確定，從一期四拼聯(lián)體別墅的產(chǎn)品自身定位層面，似乎突顯出許多自相

9、矛盾點，因為，如果把此類產(chǎn)品定位在中檔類型的產(chǎn)品層次，其四拼的聯(lián)體形式和房型、功能等方面設(shè)計行過于平庸而缺乏個性，造成了與中檔類別墅產(chǎn)品的本質(zhì)性差距，如果把它定位在經(jīng)濟(jì)型的產(chǎn)品層次，基本單價得不低，而且單套面積設(shè)計得過大，造成總價難以低控，無意間又高設(shè)了面向大眾消費層的門檻。虹山半島一期目前的銷售情況，四拼聯(lián)體別墅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如獨立別墅消化得好，這一結(jié)果也反映了上述的矛盾。八、 優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：交通和地理位置優(yōu)勢虹山半島位于外環(huán)線南大道南側(cè)，在50米寬的虹梅南路上，一條連接兩大國際機(jī)場的外環(huán)線，無論是進(jìn)市區(qū)還是出外公干，一路暢通無阻，直達(dá)目的地。東北向，又與徐匯最南端區(qū)域緊鄰，三、五分種車程即可跨入

10、被譽(yù)為高檔住宅居住地的徐匯；西北向，同樣三、五分種的車程，便可到達(dá)閔行區(qū)政文經(jīng)濟(jì)中心之地的莘莊，虹山半島憑借其近鄰中心城區(qū)的地理位置及其交通條件，吸引了眾多青睞者的目光。規(guī)劃優(yōu)勢如果我們把項目規(guī)劃按“軟硬”劃分，項目規(guī)劃的硬件是指別墅物業(yè)建筑、房型設(shè)計、房型設(shè)計、布局、公共服務(wù)配套、會所、小區(qū)景觀設(shè)計、道路、綠化、活動場所構(gòu)成構(gòu)成的各種不同類型設(shè)施的總和，而“軟件”則是一種無形的使用空間的效果，如生活情趣、生活方式、舒適度、信息交流與溝通、安適感和歸屬感等。項目的市場定位規(guī)定了項目規(guī)劃的基本要求和項目規(guī)劃突出個性的可能方面和取向。目標(biāo)客層的細(xì)分決定了項目市場定位的寬窄度。虹山半島一期就其獨立別

11、墅而言，它的市場定位相對比較明確，主要面向中高檔別墅需求的消費客層，由此在市調(diào)中我們發(fā)現(xiàn)，其一期圍繞獨立別墅項目規(guī)劃的硬件方面，首先是在房型設(shè)計、小區(qū)配套、物業(yè)管理等基本方面達(dá)到了要求，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升其產(chǎn)品定位為：以美式別墅為藍(lán)本，在交通便利的梅隴地區(qū)，整合休閑、養(yǎng)生、健康、資訊、環(huán)保、安全六大主題機(jī)能內(nèi)涵，在近10萬的土地上，創(chuàng)造一個天、地、人合為一體，氣派宏大，返樸歸真的生態(tài)社區(qū)。劣勢：虹山半島一期對獨立別墅而言的優(yōu)勢，附加到其四拼聯(lián)體別墅的產(chǎn)品上，反而都成了不同程度的劣勢。一個特定的別墅住宅小區(qū)，獨立式別墅和聯(lián)體別墅共存、產(chǎn)品種類拉開、互相映襯、互相交叉以滿足細(xì)分市場的不同需求者

12、，從開發(fā)商的角度來說，其積極進(jìn)取的用意是很明顯的，問題的關(guān)鍵是同一個別墅住宅區(qū)內(nèi)，不同產(chǎn)品如何組團(tuán)、如何互補(bǔ)，更為至關(guān)重要的前題是，不同產(chǎn)品的自身必須適應(yīng)不同細(xì)分市場的需求，也即每一產(chǎn)品都必須找到自身的市場正確定位，一期聯(lián)體別墅的問題關(guān)鍵就在其推出的大面積、高價位、房型空間設(shè)計缺乏個性的聯(lián)排式四拼聯(lián)體別墅，以找到對應(yīng)的市場需求，由此便暴露出如下的一系列的劣勢。對以居家生活為主的經(jīng)濟(jì)型別墅客層而言，虹山半島周邊公共交通環(huán)境尚明顯不夠發(fā)達(dá)、生活機(jī)能設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟；物業(yè)單套總面積設(shè)計控制得不夠小，銷售單價偏高，總價更是太大等等。對中檔別墅消費者而言，四拼的聯(lián)體建筑形態(tài)、房型缺乏個性和新潮、氣派等

13、方面，在其往后的銷售過程中，預(yù)計仍會存在巨大的抗性。專題篇2 1市場調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查23 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查（一） 上海聯(lián)體別墅市場概況聯(lián)體別墅在歐美國家已經(jīng)流行了幾十年，在這些國家中至今仍有50%的人居住在被稱為town house的聯(lián)體別墅中。聯(lián)體別墅分為二聯(lián)、四聯(lián)、六聯(lián)，其居住的舒適度與對周圍景觀的感知度與獨立別墅相差無幾。每套建面大約在130200平方米左右，有一至兩面墻體和鄰居公用，但有獨立的院子和車庫。一般建在城郊，價格不算高，很適合中等收入的家庭。從住宅的內(nèi)部結(jié)

14、構(gòu)看，聯(lián)體別墅打破了一般平面住宅的格局，通過樓層的變化、客廳與二樓形成的共享空間以及樓梯的連接等，豐富了居住者的視覺享受，使居住空間更具有寬敞感、舒適感，也使會客區(qū)和生活區(qū)的分割更明確，私密性更強(qiáng)。從聯(lián)體別墅的外部結(jié)構(gòu)看，獨門獨戶、獨享前庭后院，滿足了都市人對回歸自然生活的追求，如首層進(jìn)門的雨廊設(shè)計、樓上的陽臺、曬臺以及不同房型的外立更是許多人夢寐以求的居住夢想。從價格來看，聯(lián)體別墅常建立在遠(yuǎn)離城市中心地域，土地價格要低的多是不言而喻的，但聯(lián)體相對于獨立別墅來說，由于占地面積小價格就更實惠，而共享空間又遠(yuǎn)甚于獨立別墅。從眼下上海許多購房普遍關(guān)心的“得房率”是指住宅套內(nèi)面積與建筑面積的比例，一般

15、住宅的建筑面積由套內(nèi)面積和公用面積兩部分組成，如多層的樓梯是公用面積，高層的樓梯、電梯位和走道均攤?cè)胱≌拿娣e，而別墅卻沒有公用面積，樓梯、走道都是私家住房的一部分，因此聯(lián)體別墅的“得房率”是相對比較高的。聯(lián)體別墅正是以上述諸多優(yōu)勢勁走上海樓市，上海聯(lián)體別墅市場經(jīng)過幾年的發(fā)展演變，發(fā)展商已開始通過市場的細(xì)分，錯開定位，使聯(lián)體別墅商品的受眾更為廣泛。從銷售對象看，目前上海行銷樓市的聯(lián)體別墅又可分為兩大層次。其一為面向富裕的中產(chǎn)階層的聯(lián)體或雙復(fù)式別墅。此類物業(yè)有的分布于一些中高檔別墅園區(qū)內(nèi)，伴隨著中、高檔的獨立別墅共存組團(tuán)，這些物業(yè)自身的軟、硬經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對來說品質(zhì)較好，如房型空間的個性化設(shè)計、功能

16、定位氣派獨特而超前、庭院較大、建筑材料、設(shè)備配套等選材講究、外立面建筑風(fēng)格高貴、使得戶主在居住的舒適度和對周圍景觀的感知度與同園區(qū)的中、高檔獨立式別墅相差無幾，此為類聯(lián)體別墅的售價相對較高，單價一般在4500元7000元/平方米，甚至更高，單套的面積也在200240平方米左右，總價達(dá)100多萬。如虹橋中華園的聯(lián)體別墅其每套總價在151211萬元之間，平均銷售單價超過8000元以上。相對而言，此類別墅的分布比較多地集中分布在虹橋地區(qū)。其二為面向工薪階層的中、低檔聯(lián)體別墅、聯(lián)排式別墅、里弄式住宅和所謂的新獨院住宅，此類物業(yè)又被稱作“經(jīng)濟(jì)型別墅”。經(jīng)濟(jì)型別墅基本上都建在市郊區(qū)域，由于土地成本相對市區(qū)

17、要低得多，而且目前此類物業(yè)的占地規(guī)模一般都在10萬方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因而此類的物業(yè)就比較注重交通，配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域。此類物業(yè)別墅沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，部分單價較低的也有面積達(dá)200平方米左右的。其單套價范圍一般在4000元以下/平方米，由此也就控制了總價不大（4080萬元之間）?！坝觅I城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外的別墅”是此類物業(yè)的特別墅象征。從目前市民的消費承受能力看，此類物業(yè)更能滿足市

18、場的需求，位于上海北區(qū)的錦秋加洲花園的成功就是明證。目前，上海純粹的聯(lián)體別墅小區(qū)還是比較稀少，但是具有一定規(guī)模的別墅物業(yè)都會推出聯(lián)體房型，以適應(yīng)市場的日益需要。（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況閔行顧戴路及其周邊區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)形成區(qū)域特點。值得重視的是，無論是地理位置特別，還是隨著體別墅的產(chǎn)品市場定位，這里的聯(lián)體別墅樓市對本案具有最直接的影響從而也就量具參考性。從分布上看，本區(qū)域又可細(xì)分為如下三個樓市板塊。其一、以七寶為中心、沿漕寶路兩邊開發(fā)的別墅住宅小區(qū)，最具代表性的別墅，由東向西依次分布的主要有：九歌花園、新加坡花園（大上海國際花園）、奔馳別墅（

19、純獨立式別墅小區(qū)）等。從地理位置來看，這里出行方便、公交線路多，生活配套服務(wù)設(shè)施充足；從入市價格來看，地區(qū)性均價為4300元/平方米，這里的聯(lián)體別墅因為市場定位明確，樓市定價參考依據(jù)于周邊其他物業(yè)住宅。其二、沿顧戴路兩邊開發(fā)的別墅住宅小區(qū)，主要有：錦隆別墅、東苑半島、當(dāng)代別墅、圣陶沙花園等。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，相對而言，當(dāng)代別墅市場定位較高的要求，單棟價格基本在200萬元以上，單價亦都超過4000元，是居家和投資兩相宜的聯(lián)體別墅。東苑半島則憑借其優(yōu)越的地理位置及其品質(zhì)定位，其單價均價也達(dá)到了6500元/平方米以上，而且一路暢銷。圣陶沙花園則以經(jīng)濟(jì)型居家性市場定位入市，其單價在

20、4060元左右/平方米，總價則控制在7080萬元，面積在173201平方米之間。這一區(qū)域總的平均單價超出8000元以上，不菲的單價反映了區(qū)域產(chǎn)品的品味和地理位置的優(yōu)勢，也有效形成了買方市場。其三、以莘莊為中心的東南方向23公里的輻射區(qū)域，主要有：東向的新申花城水仙苑、南向的銀橋花園、櫻園、騰景苑別墅、君臨天下花園等，這里的別墅以居家性經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品為主，交通便捷，社區(qū)的整體規(guī)模與配套設(shè)施全，生活機(jī)能配套主要依托閔行的政文經(jīng)中心地的莘莊，區(qū)域平均單價3600元左右/平方米，單套總建面積基本控制在150200平方米之間，極大部分單棟價格不超過80萬元，尤以48萬70萬元為多。閔行顧戴路板塊別墅個案比較表

21、（聯(lián)體式）別墅類別：聯(lián)體式別墅樣 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域 案名項目新申花城水仙苑君臨天下花園櫻緣位置畹町路500弄銀都路3399號都市路3588弄開發(fā)商新閔房地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展有限公司玖玖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上海好世置業(yè)有限公司聯(lián)系電話638711886488899 6458779964582222占地面積39584平方米1.6萬平方米23萬平米總建面積33328.65平方米12萬平方米4.6萬平米小區(qū)類別混合型居住小區(qū)混合型別墅區(qū)混合型居住小區(qū)容積率0.840.750.8綠化率45.00%46.00%60.00%建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)格加州風(fēng)格(美式)西班牙式、法國式聯(lián)體種類疊加式排屋及多排聯(lián)體雙拼

22、、三拼、四聯(lián)、六聯(lián)四聯(lián)、六聯(lián)、八聯(lián)層數(shù)二層、三層三層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）96戶（聯(lián)體式）563幢（包括獨立式）500戶（估）面積范圍150平方米（疊加式排屋190萬左右（聯(lián)體式）200296平方米160237平方米單價范圍31004000元/平方米37004700元/平方米29853780元/平方米總價范圍50萬（疊加式排屋）82萬左右（聯(lián)體式）84124萬/套5480萬/套銷售率80%80%左右基本售完備注1萬方米的中央花園，將各種花木的盛落季節(jié)，生態(tài)優(yōu)勢，匠心獨具地與小橋流水，旱地噴泉結(jié)合起來紅外線監(jiān)視防盜系統(tǒng)，煤氣報警，1900平方米的地中海風(fēng)格休閑會所專有3000平方米鄉(xiāng)村俱樂部22項貴

23、賓服務(wù)閔行顧戴路板塊別墅個案比較表（聯(lián)體式）別墅類別墅：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項目東苑半島圣陶沙花園當(dāng)代藝墅位置顧戴路1266弄顧戴路2199弄顧戴路1801號開發(fā)商上海東苑瑞興置業(yè)有限公司上海聯(lián)農(nóng)凱泰置業(yè)有限公司啟耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話64132266 641225564980099 6498002234121001 34121005占地面積4萬平方米315萬平方米99萬平方米總建面積52萬平方米20萬平方米3.96萬平方米小區(qū)類別混合型居住小區(qū)混合型別墅區(qū)及住宅區(qū)聯(lián)體別墅區(qū)容積率1306304綠化率50.00%50.00%70.00%建筑風(fēng)格美式風(fēng)格別墅新加坡風(fēng)

24、格近日式風(fēng)格聯(lián)體種類六聯(lián)四聯(lián)、六聯(lián)雙拼層數(shù)二層三層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）40戶（估）146幢（聯(lián)體式）40幢）面積范圍200平方米左右173201平方米270300平方米單價范圍6500元/平方米（均）4060元/平方米（均）1300015000元/平方米總價范圍150萬/套左右7181萬/套260360萬/套銷售率售完80%以上60%左右備注傍水北依顧戴路，1200余米的河岸，勾勒出圣陶沙花園宛如半島的獨特風(fēng)韻闊達(dá)42米林蔭園中園超別墅棟距；數(shù)10種植物，48種花卉，四季造景的puna賞景林蔭藝術(shù)公園，3100平方米puna超別墅俱樂部附閔行顧戴路板聯(lián)體別墅總價分布圖附閔行顧戴路板塊聯(lián)體別墅面積

25、范圍分布圖（三） 長寧西郊地區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場概況90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯奧玎宮廷等物業(yè)建成，其平均單價一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。加之由相對營建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成業(yè)主高貴身份的象征。虹橋地區(qū)個案比較表（聯(lián)體式）別墅類別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項目 滿庭芳花園虹橋中華園中星雅苑位置虹橋路2489弄虹橋路2388號虹古路433弄開發(fā)商四季滿庭芳房產(chǎn)開發(fā)有限公司中

26、華企業(yè)股份有限公司上海聚誠房產(chǎn)公司聯(lián)系電話626819186269967762424053占地面積42310平方米7萬平方米7千多平方米總建面積25431平方米20700平方米10461平方米小區(qū)類別聯(lián)體別墅區(qū)混合型別墅區(qū)聯(lián)體別墅區(qū)容積率06029133綠化率40%7500%30%建筑風(fēng)格美式風(fēng)格聯(lián)體種類雙拼、四聯(lián)、六聯(lián)、等聯(lián)體多種聯(lián)體式樣2-3聯(lián)疊式聯(lián)體別墅層數(shù)三層三層二層總幢數(shù)（戶數(shù)）79幢69幢（包括獨立式）7幢（66戶）面積范圍173-300平方米172-240平方米139-178平方米單價范圍9876-13400元/平方米8800元/平方米（均）5400-6000元/平方米總價范圍2

27、00-400萬/套515-221萬/套80-100萬/套銷售率50%左右100%80%以上備注以休閑綠帶半連整個小區(qū)，經(jīng)典田園景致、實用優(yōu)雅的花園邸宅虹橋地區(qū)個案比較表（聯(lián)體式）別墅類別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項目 景博花園上?；ǔ莿e墅區(qū)西郊寶成花園位置仙霞路1388號淮陰路518號金浜路100號開發(fā)商上海益金房地產(chǎn)有限公司上科實業(yè)有限公司上海市寶成房地產(chǎn)有限公司聯(lián)系電話62611118 6261796862615418 6261439262685645 62696139占地面積269萬平方米53萬平方米6萬方米總建面積26萬平方米44萬平方米65萬平方米小區(qū)類別混合型居住小區(qū)混

28、合型居住小區(qū)混合型居住小區(qū)容積率097083108綠化率50%4500%40%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格法蘭西風(fēng)格美式風(fēng)格聯(lián)體種類雙拼式、四層、全復(fù)式聯(lián)體別墅三層錯層聯(lián)體別墅4-10聯(lián)排屋層數(shù)四層全復(fù)式三層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）154戶125幢80幢面積范圍170-230平方米2767-32652平方米224平方米左右單價范圍6500元/平方米（均）5600-9000元/平方米5000-7000元/平方米總價范圍110-150萬/套138-230萬/套168-215萬/套銷售率售完80%左右60%左右備注完備vip會所，嚴(yán)防重守6重安保系統(tǒng)擁有7千多方米的中央綠地加上園藝景觀和每戶門前的花園，構(gòu)成近50%的

29、半避綠化小區(qū)規(guī)劃崇尚自然，以人為本，景觀與綠化渾然一體，綠與景相交輝應(yīng)虹橋地區(qū)個案比較表（聯(lián)體式）別墅類別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項目 虹橋金斯花園奧玎宮廷別墅綠化西郊別墅位置金雨路88弄8號虹梅路3000弄新涇路180號開發(fā)商上海金斯置業(yè)有限公司上海鵬欣集團(tuán)有限公司上海綠地（集團(tuán)）有限公司聯(lián)系電話64055101 6405507162484926 6405020262395556 52207262占地面積45萬平方米56萬平方米1萬多平方米總建面積6萬方米336萬平方米6670平方米小區(qū)類別聯(lián)體別墅區(qū)聯(lián)體別墅區(qū)混合型別墅區(qū)容積率1330606綠化率35%4500%50%建筑風(fēng)格

30、歐式風(fēng)格英式西班牙式、北歐式歐式風(fēng)格聯(lián)體種類雙拼、躍層疊加式聯(lián)體別墅三拼、四聯(lián)、六聯(lián)雙拼層數(shù)三層三層二層總幢數(shù)（戶數(shù)）228戶38幢6幢面積范圍18413-22439平方米340-405平方米150-250平方米單價范圍4680-6570元/平方米6000-7000/平方米租金：$2200-4000元/月總價范圍150萬/套左右200-250萬/套銷售率80%左右45%左右備注小區(qū)內(nèi)近4000平方米的意大利式園藝廣場，有2000多平主米的金斯豪華會所莘松地區(qū)別墅個案比較表（聯(lián)體式）別墅類別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項目 喬愛別墅雅閣花園淺水灣別墅位置新閔園區(qū)春九路88弄莘松路場東路1

31、68號莘松路999號開發(fā)商上海興躍房地產(chǎn)投資有限有公司上海雅閣置業(yè)有限公司上海新世界正潤置業(yè)有限公司聯(lián)系電話6764459767644078 6764463867644199 6744399占地面積260畝20萬平方米18萬平方米總建面積47萬平方米10萬平方米10平方米小區(qū)類別混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)容積率02705056綠化率50%70%65%建筑風(fēng)格歐美建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格聯(lián)體種類雙拼式多種聯(lián)排式雙拼、四聯(lián)、六聯(lián)層數(shù)二層三層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）192幢（包括獨立式）500戶（包括獨立式）110幢（聯(lián)體式）面積范圍181平方米左右258-249平方米230-258平方米單價范

32、圍3760-4300元/平方米3700-4000元/平方米4600-5200元/平方米總價范圍68-78萬/套84-96萬/套113-121萬/套銷售率70%左右70%左右60%左右備注區(qū)內(nèi)建有7000平方米的大型中心噴泉花園廣場，42米寬的中央大道，小型噴水池、人工湖景等12萬平方米大型果林，1.4萬平方米高爾夫大球場，網(wǎng)球場、游泳池近6萬平方米超現(xiàn)實林蔭綠化驗8000平方米觀景綠軸，3000平方米中心綠地，流水廣場，中心大噴泉。莘松地區(qū)別墅個案比較表（聯(lián)體式）別墅類別：聯(lián)體式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項目 陽光愛琴海位置莘松路（近桃江路）開發(fā)商松貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話6433298

33、8占地面積11萬平方米總建面積6萬平方米小區(qū)類別聯(lián)體別墅區(qū)容積率055綠化率50%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格聯(lián)體種類多種聯(lián)排式層數(shù)三層總幢數(shù)（戶數(shù)）300戶（估）面積范圍200平方米左右單價范圍3000元/平方米（均）總價范圍50-60萬/套銷售率60%左右備注（四） 莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較附莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅均價分布圖附莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅總價分布圖附莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅面積范圍分布圖專題篇21市場調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場調(diào)查23虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查24 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立

34、別墅市場調(diào)查（一） 上海獨立別墅市場概況獨立式別墅以其獨特的建筑風(fēng)格及其住宅功能，既徹底保證了居家的私密性，又體現(xiàn)了居家的私密性，又體現(xiàn)了居住者的品位。獨立式別墅在市區(qū)和市郊都有分布，通常有售也有租，此類別墅對物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出了很高的要求，單棟價格基本在200萬元以上。目前上海比較熱銷的獨立別墅主要有如下幾類：第一類是與城市快速干道相干的中價別墅。近幾所莘莊地鐵附的，特別是新橋園區(qū)，大批別墅上市卻依舊能熱銷，比較重要的原因應(yīng)是由于滬閔路及外環(huán)線交通便捷有關(guān)。而去年底今年秋，由于延安復(fù)線西移，使滬青平公路沿線別墅價格上揚的同時，供應(yīng)火爆，說明大市政交通改善給市郊別墅帶來新的機(jī)遇。第二

35、類是高環(huán)境的中高價別墅。西郊輻射地段、浦東、金橋、張江等一些設(shè)計新、環(huán)境好的別墅，正在吸引一大批中高收入者購買。這些別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給用戶房，小區(qū)私密性強(qiáng)。近期，一些銷售價在每平方米6000元以上的別墅，有的還未上市便有大量客戶認(rèn)購便是一例證。第三類是有特色的性格別墅。去年下半年起，上海別墅市場開始出現(xiàn)一些較有物點的性格別墅，如九亭大唐花園，每幢別墅均依河而建，伴水而居，而佳信長島別墅則相依在森林公園，高爾夫球場，強(qiáng)調(diào)極具生態(tài)特點居住特征，這些富有特色的別墅極有可能引發(fā)熱銷效應(yīng)。此外，由于上海的山資源不夠豐富，一些特殊區(qū)位便值得關(guān)注，如淀山湖、松

36、江佘山、東海沿線、蘇州河、黃浦江畔等有水有山的區(qū)域，都是別墅開發(fā)的最佳之地。閔行顧戴路板塊別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項目 圣淘沙花園新加坡園（大上海國際花園）奔馳別墅位置顧戴路2199弄漕寶路1555號七莘路3032號開發(fā)商上海聯(lián)家凱泰置業(yè)有限公司金田房地產(chǎn)開發(fā)公司上海公司上海三凌投資有限公司聯(lián)系電話64980099 649800226478288834150822占地面積31.5萬平方米47平方米4.2萬平方米總建面積20萬平方主54萬平方米1.2萬平方米小區(qū)類別混合型別墅區(qū)及住宅區(qū)獨立工別墅區(qū)獨立式別墅區(qū)容積率0.631.150.29綠化

37、率50%36%75%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格日式、德國式、荷蘭式、法國式等多種層數(shù)三層三層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）10幢（獨立式）59幢28幢面積范圍340平方米210.05-488.75平方米355-488平方米單價范圍3800-4300元/平方米3400-4100元/平方米4700元/平方米總價范圍138萬/套79-183萬/套167-229萬/套銷售率售完售完售完備注小區(qū)內(nèi)商務(wù)中心、超市、商場、網(wǎng)球場、保齡球館等設(shè)施一應(yīng)俱全，全天候24小時物業(yè)及保安管理服務(wù)在4.2萬平方地占地上造28幢，6種世界經(jīng)典地獨立式別墅，每戶私家花園750-1250平方米閔行顧戴路板塊別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式

38、別墅 所屬區(qū)域：閔行顧戴路板塊區(qū)域案名項目 上海花園君臨天下花園位置滬閔路7888號銀都路3399號開發(fā)商上海福龍公寓有限公司玖玖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)系電話64124399 6480889364588899占地面積5萬平方米16萬平方米總建面積9312平方主（別墅區(qū)）12萬平方米小區(qū)類別混合型居住別墅區(qū)（含1幢18層高層）混合型別墅區(qū)容積率037075綠化率45%46%建筑風(fēng)格澳式風(fēng)格blook組團(tuán)式庭院風(fēng)格層數(shù)三層二層、三層總幢數(shù)（戶數(shù)）24幢563幢（包括聯(lián)體式）面積范圍388平方米171-248平方米單價范圍$1600元/平方米3500-5000元/平方米總價范圍515萬/套左右73-1

39、05萬/套銷售率80%左右近售完備注4.5米超大面寬、5.7米的適量景深，搭配挑高4.1米的樓中樓生活享受（一） 閔行顧戴路周邊區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較虹橋地區(qū)別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項目 綠地西郊別墅西郊賓館花園別墅虹橋中華園位置新涇路180號虹橋路2065號虹橋路2388號開發(fā)商上海綠地（集團(tuán)）有限公司西郊賓館中華企股份有限公司聯(lián)系電話6239555662198800 6270347662699677占地面積1萬多平方米2.6萬平方米7萬平方米總建面積6670平方米1.3萬平方米20700平方米小區(qū)類

40、別混合型別墅區(qū)獨立式別墅區(qū)混合型別墅區(qū)容積率0.60.5(估)0.29綠化率50%60%75%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格美式、加式風(fēng)格美式風(fēng)格層數(shù)二層二層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）11幢（獨立式）56幢69幢（包括聯(lián)體式）面積范圍310-378平方米200-410平方米330-370平方米單價范圍租金：2500-3000元/月只租不售6000元/月8800元/平方米（均）總價范圍290-326萬/套銷售率未動銷備注天然享用綠地休閑園內(nèi)的燈光標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、游泳池、保齡球、桑拿浴等vip設(shè)施每個獨院式單體別墅擁有至少200平方米的私家專屬花園虹橋地區(qū)別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案

41、名項目 虹橋高爾夫羅丹花園虹橋城市花園西郊一品花園位置虹許路567號黃金城道99弄北虹路555型1-66號開發(fā)商虹橋高爾夫俱樂部有限公司上海瑞虹房地產(chǎn)有限公司上海三維房產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)系電話6405808762957388 62958788 62902000占地面積45萬平方米57萬平方米3萬平方米總建面積16萬平方米（已建72萬平方米25萬平方米（估）小區(qū)類別獨立式別墅區(qū)混合型居住小區(qū)獨立式別墅區(qū)容積率023126083綠化率90%6740%60%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格臺式風(fēng)格層數(shù)二層三層三層總幢數(shù)（戶數(shù)）36幢（一期）24幢56幢面積范圍420-450平方米290-330平方米325、4

42、18、614平方米單價范圍$1400-1700元/平方米13500元/平方米(均)$2000元/平方米總價范圍540-600萬/套400-450萬/套540-1020萬套銷售率70%左右90%左右10%-20%備注新區(qū)擁有近1萬平方米的集中綠化,其中8300平方米為,具有高爾夫果嶺的親水園林,3000平方米豪華多功能會所虹橋地區(qū)別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：虹橋別墅區(qū)案名項目 西郊明苑別墅上海虹橋創(chuàng)世紀(jì)別墅盛綠苑別墅位置龍溪路189號黃金城道99弄北虹路555弄1-66號開發(fā)商上海明鴻房地產(chǎn)發(fā)展有限公司尚聯(lián)(上海)有限公司綠地集團(tuán)聯(lián)系電話624274446212886

43、662128851占地面積20萬平方米3.8萬平方米7000平方米總建面積6萬平方米(估)1.52萬平方米2100平方米小區(qū)類別獨立式別墅區(qū)獨立式別墅區(qū)獨立式別墅區(qū)容積率0.30.40.3綠化率0.60.60.6建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格美式風(fēng)格歐式風(fēng)格層數(shù)三層三層二層總幢數(shù)（戶數(shù)）176幢(一期)8幢(2期)46幢7幢面積范圍330.77平方米272-594平方米300平方米單價范圍$1870元/平方米$3000元/平方米$3000元/月(租)總價范圍512萬/套左右680-1470萬套銷售率基本售完余房數(shù)量有限、租售皆可備注外銷獨立別墅，余房不多、租售都有11703平方米社區(qū)園藝，4000平方米錦簇

44、中庭，平均每戶綠化面積達(dá)到80平方米（二） 長寧西郊地區(qū)獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)相信息匯總比較莘松地區(qū)別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項目 淺水灣別墅雅仕居綠洲比華利花園位置莘松路3999號新橋鎮(zhèn)新南路99弄明華路366號開發(fā)商上海新世正潤置業(yè)有限公司上海莘迪房地產(chǎn)有限公司瀚陽上海城市建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)系電話67644199 6764439964136202 6413719857646868 57647001占地面積18萬平方米123平方米300畝（一期）總建面積10萬平方米59455平方米125萬平方米小區(qū)類別混合型別墅區(qū)獨立式

45、別墅區(qū)獨立式別墅區(qū)容積率056048062綠化率65%60%75%建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式、美式風(fēng)格層數(shù)二層、三層二層、三層二層、三層總幢數(shù)（戶數(shù)）160幢（獨立式）100多戶356幢面積范圍293-472平方米250-350平方米250-450平方米單價范圍6100-7500元/平方米5000元/平方米5500-6500元/平方米總價范圍199-320萬/套125-175萬/套150-270萬/套銷售率70%左右售完80%左右備注采用外向型能布置，生活區(qū)儀式中南面采光，曲徑通幽、動靜結(jié)合。下中上三層分層次遞進(jìn)，全面突出使用之深度等設(shè)計特點。中心區(qū)域建造數(shù)十年的西式近代優(yōu)秀建筑，具有上海地方特色的

46、低層公寓，周邊規(guī)劃四個古典及現(xiàn)代不同風(fēng)格的別墅建筑單幢別墅面積250平方米至450平方米，挑空中廳，寬敞舒適的廚房和衛(wèi)生間，優(yōu)雅的主臥睡房，出色的理念與構(gòu)思令你感受到揮灑之意趣莘松地區(qū)別墅個案比較表（獨立式）別墅類別：獨立式別墅 所屬區(qū)域：莘松地區(qū)案名項目 喬愛別墅雅閣花園桃花源田莊位置新閔園區(qū)春九路88型莘松路場東路168號莘松路1111號開發(fā)商上海興躍房地產(chǎn)產(chǎn)投資有限公司上海雅閣置業(yè)有限公司上海莘海房地產(chǎn)有限公司聯(lián)系電話6764459767644078 6764463867644609 64644684占地面積260畝20萬平方米27萬平方米總建面積47萬平方米10萬平方米6萬平方米小區(qū)類

47、別混合型別墅區(qū)混合型別墅區(qū)獨立式別墅區(qū)容積率02705022綠化率50%70%78%建筑風(fēng)格歐美建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式、風(fēng)格層數(shù)二層、三層三層二層總幢數(shù)（戶數(shù)）192幢（包括聯(lián)體類）500戶（包括聯(lián)體類）400戶（總規(guī)劃）面積范圍176-248平方米250-330平方米21159-42909平方米單價范圍4300-5700元/平方米4500-6500元/平方米4300-5000元/平方米總價范圍88-124萬/套138-182萬/套98-200萬/套銷售率70%左右70%左右80%左右備注有鮮明強(qiáng)烈的歐美建筑藝術(shù)風(fēng)格，其中中廳挑高，旋轉(zhuǎn)樓梯，50-60平方米塑鋼門窗，羅馬柱和立體線腳為喬愛別墅的

48、四大特色處于新閔園區(qū)高檔別墅聚集區(qū)，4米挑空大客廳，雕花圍欄配歐式風(fēng)格露臺近4萬平方米水面，8000平方米業(yè)主獨享式蘇州園林，7000平方米仿古歐式步行街（三） 莘閔高檔別墅區(qū)獨立別墅市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總分析篇31問題與機(jī)會點分析32項目建議33市場定位建議34劣優(yōu)勢分析 分析篇31問題與機(jī)會點分析32項目建議33市場定位建議34劣優(yōu)勢分析31 問題與機(jī)會點分析機(jī)會點分析綜觀上述虹山半島相關(guān)別墅市場的全面調(diào)查，進(jìn)一步的研展，我們發(fā)現(xiàn)如下的市場機(jī)會：便捷的交通和優(yōu)越的地理位置本案位于外環(huán)線南大道南側(cè)，在50米寬的虹梅南路上，一條貫通梅隴、虹橋的快速干道，一條連接兩

49、大國際機(jī)場的外環(huán)線，無論是進(jìn)市還是出外公干，一路暢通無阻，直達(dá)目的地。東北向，與徐匯最南端區(qū)域緊鄰，三、五鐘車程即可跨入被譽(yù)為高檔住宅居住地的徐匯；西北向，同樣三、五分鐘的車程，便可到達(dá)閔行政文經(jīng)濟(jì)中心之地的莘莊。根據(jù)我們對滬上別墅市場的研展結(jié)論，我們發(fā)現(xiàn)：此地若開發(fā)中、高檔以上的別墅，其便的的交通和優(yōu)越的地理位置形成的優(yōu)勢比較突出，加上虹山半島一期社區(qū)環(huán)境建設(shè)竣工，其功能齊全的vip設(shè)施，以及全面的小區(qū)內(nèi)各類生活設(shè)施的配套，對中高檔購房客有一定的吸引力。虹山半島一期300平方米左右獨立式熱銷也證明了這一點。然而，此外若開發(fā)經(jīng)濟(jì)型生活類的聯(lián)排式別墅，情況就會截然不同。因為此類別墅物業(yè)的消費者在選擇物業(yè)時將特別看重周邊公共交通環(huán)境及其小區(qū)周邊的生活機(jī)能設(shè)施，從這一點上看，這里非但沒有優(yōu)勢而言，甚至可以說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到令這群消費者滿意的標(biāo)準(zhǔn)。這一點可以從兩個方面得到佐證：一方面，本案周邊的普遍物業(yè)（如多層小區(qū)）的銷售單價范圍不超過2500元/平方米，和閔行的莘莊、七寶、梅隴等地區(qū)相比，其地區(qū)性物業(yè)價格數(shù)是非常低的，由此可見，此地若開發(fā)以濟(jì)型