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文檔簡介

1、西安市購房合同更名【篇一:購房合同能否更名以及如何更名】 問:劉先生說自己與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,說好今年底交房,現(xiàn)在想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字,是否可行? 答:這要有個前提,劉先生的兒子必須領(lǐng)到身份證。在這個前提下再分兩種情況,一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產(chǎn)商協(xié)商,把合同注銷,以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了,此種情況不涉及稅費。第二種情況是已經(jīng)登 記過,這就麻煩些了,如果該商品房未竣工驗收,則可以更名,但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告,并由開發(fā)商提交合同更名的原因,此時只需支付相關(guān)手續(xù)費用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗收,則無法進行更名,需要產(chǎn)權(quán)證辦理

2、出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在劉先生兒子的名下,這實質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。人們常說的合同改名字,嚴格來講是不規(guī)范的。建議購房者在簽購房合同時,不妨在合同上同時寫上自己和兒子的名字,產(chǎn)權(quán)人寫劉先生的名字,共有人寫兒子的名字,表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。因此到最后兒子就是第一繼承人,產(chǎn)權(quán)可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人),但同時作為惟一繼承人的兒子必須到時去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù),再重新核發(fā)一份有其單獨名字的產(chǎn)權(quán)證。也可以按份共有,在產(chǎn)權(quán)證上標明各自所占的份額,可避免在產(chǎn)權(quán)繼承時交納全額的稅費?!酒嘿彿亢贤瑐浒父鞒獭?購房合同備案更名流程 ? 購房者欲變更買受人名稱或增加買

3、受人的,應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同,如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。 購房合同備案更名所需材料 1、辦理合同備案注銷需提交的證明材料 1. 2 2、由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報告; 2. 3 3、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關(guān)出具的有關(guān)證明; 3. 4 4、另換購的新購房合同文本; 4. 5 5、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明; 5. 6 6、開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明; 6. 7 7、護照及有關(guān)部門確認證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等; 7. 88、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件; 8. 9 9、房屋交

4、付公告或公布的相關(guān)證明; 9. 10 10、有抵押行為的,需提供金融機構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明; 10. 11 11、超時退房的,需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。(以上1-6條根據(jù)實際情況提交,7-10條必須提交) 11. 12 12、辦理合同備案更名需提交的證明材料 12. 13 13、本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。 13. 14 14、父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明。 1. 1 1、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書,詳細說明合同備案注銷或更名的理由; 2. 2 2、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請,由開發(fā)企業(yè)簽寫

5、意見并蓋章同意; 3. 3 3、購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、商品房買賣合同以及其他有關(guān)證明材料,向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請。受理申請的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實,符合合同備案注銷、更名條件的,出具初審意見,報市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后,辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù); 4. 4? 如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預(yù)購協(xié)議,并交納了購房定金,這種預(yù)訂性質(zhì)的合同僅是擔(dān)保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續(xù)比較簡單。 ? 如果簽訂了正式購房合同,但還未經(jīng)交易中心登記備案,合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同

6、。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。 ? 如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進行登記,所以此種合同更名手續(xù)就比較復(fù)雜。【篇三:購房合同更名與注意事項】 購房合同更名與注意事項 購房合同更名是許多購房者在購房之后,可能會遇到的問題。那么在購置了房屋之后我們究竟能不能再更名,能更名的話又應(yīng)該如何更名呢?現(xiàn)在就跟大家分享一下購房更名流程以及相關(guān)費用。 首先,提醒您如果合同已備案,則無法更名。 根據(jù)國家七部委頒布的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見中明確規(guī)定:“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣

7、工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的,房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?!?因此,合同備案后不能通過更名來進行交易。 目前,你已經(jīng)網(wǎng)簽,并且已經(jīng)在辦理公積金貸款手續(xù),建議您和開發(fā)商協(xié)商,如果開發(fā)商同意的話,先要撤銷合同,并且原合同撤銷之后,再和您朋友簽訂合同重新備案,這樣是可以的。這里面最關(guān)鍵的是要取得開發(fā)商的同意,并且您需要確定,是否原合同真正撤銷,而您的合同可以成功備案。 目前到房管部門撤銷合同不收取費用,但在具體辦理過程中存在費用變化情況以房管局解釋為準。 延伸閱讀: 開發(fā)商稱,購房

8、者需要進行更名,他們都將收取更名手續(xù)費,開發(fā)商稱這一收費雖然沒有政策依據(jù),但基本上所有樓盤都是這樣做的,可以說是不成文的行規(guī)。開發(fā)商還解釋說,對于以下三種情況進行合同更名他們都將收取同樣的費用:一是只交了定金;二是簽了正式合同并付了首付款的;三是簽了合同并已辦完按揭手續(xù)。 在對幾家樓盤進行采訪后,發(fā)現(xiàn)收取更名手續(xù)費基本上是一件非常普遍的現(xiàn)象,對此開發(fā)商也有自己的苦衷,開發(fā)商普遍稱基于幾方面的顧慮他們不得不收這筆費用。 一、客戶資源無端損失。因為合同更名很容易,很多人就不會嚴肅對待這份合同。 二、防止少數(shù)“炒家”到處炒房子。一個新項目即將開盤亮相,都有不少的人搶先來定購或者內(nèi)部認購,這其中大部分

9、是真實的買房者,但也有小部公是來“炒”房子。而“炒”家的介入會使一些開發(fā)商看不到真正的房地產(chǎn)需求量,不能對新項目的客戶資源究竟有多少真正的客戶進行準確把握,這樣不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 三、如果開發(fā)商不收取更名費,開發(fā)商沒有義務(wù)去為購房者更名,因為實際上要辦理合同更名開發(fā)商要配合購房者做大量的工作,而且那些辦了按揭的,開發(fā)商還將為每套房做擔(dān)保并向銀行交保證金。 四、不利于二手房市場的發(fā)展,開發(fā)商收取的更名費實際上遠遠低于二手房市場上的收費,但是更名實際上有點像做二手買賣,這樣會影響二手房市場。五、防止內(nèi)部銷售人員從中漁利,假如不收取更名費,已經(jīng)購房的購房者就有可能私下勾兌售樓人員,給售樓人

10、員一定的好處,要求售樓人員把房子轉(zhuǎn)買給另外新的購房者。 在購房的過程中卻容易被開發(fā)商的種種伎倆給蒙蔽了雙眼,許多人是用畢生的積蓄來買房子甚至負債來置業(yè)的,往往在買房之后懊悔不及卻回天無力。買房確實不是件容易的事,購房者面對售樓人員滔滔不絕的講解以及成堆的專業(yè)術(shù)語,令許多購房者感到迷惑不解,買房簽訂合同應(yīng)該注意哪些問題? 訂購房合同,是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán),購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購房者一定要逐條審查,甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進行比較,把沒有在合同書上體現(xiàn)的要求以補充條款的形式確定下來。 1弄清楚合同中的當(dāng)事人 在新房買賣過程中,合同簽署涉及兩個當(dāng)事方:一為購房者,

11、一個是開發(fā)商。 購房者,即購房合同中的“買受人”,他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人;需要支付房款,一旦違反合同約定,承擔(dān)違約責(zé)任。 2不要隨意更改買受人 合同備案前,購房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名稱。 合同備案后,房屋交付前,如果想更改買受人,需要購房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù),需要交納更名費,并獲得開發(fā)商同意。 如果房屋交付后,購房者要更換名字,就需要拿到產(chǎn)權(quán)證以后辦理過戶手續(xù),這樣花費就更大了。 開發(fā)商,即購買合同中的“出賣人”。購房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商,即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。如果您在簽訂認購書的時候,已經(jīng)審查了各種文件,那么這里就不用審查了

12、,只需要核實購房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件是否一致;但如果您之前沒有審查全部的文件,就不能嫌麻煩或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。 牢記:審查上述文件時,一定要求開發(fā)商提供原件,不能僅看復(fù)印件!如果仍不放心,可抄下證件的號碼,去相關(guān)部門進一步驗證。 3審查“五證二書” “五證二書”是法律對銷售方的基本要求?!拔遄C”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)許可證?!岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 “五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預(yù)售)許可

13、證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤,購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 (一)國有土地使用證 國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。比如,北京市國土房管局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同,分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。 (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證,是建設(shè)單位用地的法律憑證。

14、沒有此證的用地單位屬非法用地,房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 (三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證,是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位,其工程建筑是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 (四)建筑工程施工許可證 建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件,是建筑單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑,不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時,建筑單位應(yīng)當(dāng)向已批準的項目工程所在地縣級以上

15、人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù),領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,負責(zé)開工審批等項工作。 小貼士:只要樓盤取得了商品房預(yù)售許可證,購房者就可以購買了。紅框中的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓層,購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 商品房銷售許可證對買房人來說非常重要。因為購買的房子是否合法,關(guān)鍵看其是否有商品房銷售許可證。一個項目只要有了此證,就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是商品房銷售許可證的復(fù)印件。這里面名堂挺多,您一定要仔細審看。在商品房銷售許可證中,主要標明了證號、售房單位、項目名稱、用途、

16、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機關(guān)、有效期限等內(nèi)容。看售房單位這個欄目時,主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機構(gòu)有兩類:一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門,一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者,應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。 看項目名稱這個欄目時要注意,因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字,起始工號、正式地名,有時出于銷售原因還起個別號。置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。用途這個欄目實際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看,決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交,土地使用年限如何定。從購房者角度看,直接影響了將來物業(yè)的收費標準的允許范

17、圍,比如是普通住宅就不能按公寓收費。銷售范圍是最核心的問題。一個項目的銷售許可證既可以按樓座發(fā),也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。此外,發(fā)證機關(guān)及其公章必須清楚,必須是有權(quán)機構(gòu);許可證本身的年限也是個需要留心的地方。 “兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。 (一)住宅質(zhì)量保證書 中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍

18、、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。 商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是:地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關(guān)損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題,如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響,或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造

19、成損失的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗,經(jīng)核驗確屬不合格的,購買人有權(quán)退房。 (二)住宅使用說明書 住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明,并提出使用注意事項,一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容: 開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;結(jié)構(gòu)類型;裝修、裝飾注意事項;上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明;有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項; 門、窗類型,使用注意事項;配電負荷;承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;其他需說明的問

20、題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠家另有使用說明書的,應(yīng)附于住宅使用說明書中。 小貼士: 房地產(chǎn)商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。 4關(guān)于房屋面積方面的條款 商品房以建筑面積計算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。 目前交付房屋時,往往建筑面積增大,且不超過3,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2,并約定超出此范圍

21、怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。 另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款,套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時,一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。 5關(guān)于價格、收費、付款額同的條款 價格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價,不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式,如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。 可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款,如果不能通過的話,買方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要,最好爭取加入此條款,達到留給自己一個冷靜期的效果。 6一定要講究房屋買賣

22、的付款方式是否規(guī)范 在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同,而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金,只給購房者一個收條,一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 7一定要認準交房日期是否確定 資金不足而延期交房是常有的事,開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此,購房者在簽訂合同時,一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 8買房簽合同時要注意的幾個細節(jié)問題: 購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳

23、細,各項規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確,合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位,簽字人是法人代表本人,或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。 合同上的項目名稱,一定要與項目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標明項目位置時,一定要具體、明確,如*市*區(qū)*街*號*花園* *號樓*房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積的分攤原則等要明確說明。 房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后,這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水

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