以不動產(chǎn)投資入股的涉稅問題

1、以不動產(chǎn)投資入股的涉稅問題以不動產(chǎn)投資設立新公司和以不動產(chǎn)做為投資入股原公司除工商辦理為設立 登記和變更登記的區(qū)別，在稅務問題中所涉及稅費一致，也有公司與公司之間不 動產(chǎn)投資，如果一方為一般納稅人的情況下，考慮到增值稅款的抵扣，都會選擇 投資入股原公司?，F(xiàn)將以不動產(chǎn)投資入股的涉稅問題分析如下：一、個人所得稅個人不動產(chǎn)投資入股到公司名下，作為認繳資本，是否需要繳納個人人得稅個人將不動產(chǎn)投資到公司名下，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股 權，屬于有償轉讓房地產(chǎn)的行為，應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅。 但是，對個人轉讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個 人所得稅。

2、因此，王達成以房產(chǎn)投資入股，則在發(fā)生轉讓時，應按評估后的公允價值確認房 產(chǎn)轉讓收入。房產(chǎn)轉讓收入減除該房產(chǎn)原值及合理稅費后的余額為應納稅所得額， 按財產(chǎn)轉讓所得繳納個人所得稅。但是，如果王達成轉讓的是自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房，則免征個 人所得稅。二、增值稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本，是否需要 繳納增值稅？根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 第十條規(guī)定：“銷售服務、無形資產(chǎn)或 者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨 物或者其他經(jīng)濟利益。”因此，以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為

3、對等價換取了被投資企業(yè)的股權，取得了 “其他經(jīng)濟利益”，應當繳納增值稅。但是，如果投資入股的房產(chǎn)為“住房”的，按下列情況特殊處理：1、 如果投資入股的房產(chǎn)為個人購買不足2年的住房，按照5%的征收率全額繳納增 值稅；2、如果投資入股的房產(chǎn)為個人購買 2年以上（含2年）的，免征增值稅。上述1、2點政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。3、如果投資入股的房產(chǎn)為購買不足 2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額 繳納增值稅；4、如果投資入股的房產(chǎn)為購買 2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；5、如果投資入股的房產(chǎn)為購買

4、2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增 值稅。上述3、4、5點政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。三、土地增值稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價，投資入股到公司名下，作為認繳資本，是否需要繳納土地增值稅？根據(jù)土地增值稅相關定規(guī)，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取 得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。所謂取得收入，是指以出售 或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為 因此，王達成以投資入股方式，將房產(chǎn)投資到公司名下，是以不動產(chǎn)為對等價換 取了被投資企業(yè)的股權，屬于有償轉讓房地產(chǎn)的行為，應當繳納土地增值稅。但是，根據(jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知

5、（財稅20155號）相關規(guī)定：在2015年1月1日至2017年12月31日，單位、個人在改制重組時以國有土地、 房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征 土地增值稅。也就是說，如果王達成以房產(chǎn)投資入股，發(fā)生在的2015年1月1日至2017年12月31日期間，則暫不征收土地增值稅。同時，如果王達成投資入股的房產(chǎn)為“住房”的話，根據(jù) 關于調(diào)整房地產(chǎn)交易 環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅2008137號）相關規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收 土地增值稅。四、房產(chǎn)稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本，是否需要繳納房產(chǎn)稅？根據(jù)國家稅務總局關于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)

6、務問題的批復（國稅函發(fā)1993368號）相關規(guī)定。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以區(qū)別對 待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產(chǎn) 原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險 的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅 暫行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。因此，王達成所投資房產(chǎn)，房產(chǎn)稅如何繳納，還得根據(jù)王達成投資合同所簽訂的 形式而確定。不同形式下房產(chǎn)稅的繳納是有差異的。五、契稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本，契稅怎么繳？根據(jù)契稅相關規(guī)

7、定：1、同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。2、個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下，免征契稅。因此，王達成將自己名下的房產(chǎn)投資到自己所幵公司的名下，免征契稅。六、印花稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本，如何繳納 印花稅？根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例 （國務院令第11號）中印花稅稅目稅率表規(guī)定，產(chǎn)權轉移書據(jù)，按

8、書據(jù)所載金額0.5 %o貼花。因此，王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本，應 按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額繳納印花稅。七、土地使用稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本。該房產(chǎn)是 否需要繳納土地使用稅？根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的 規(guī)定繳納土地使用稅。另外，根據(jù)國家稅務局關于檢發(fā)關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī) 定的通知（1988）國稅地字第15號）相關規(guī)定，個人所有的居住房屋及院落用地， 土地使用稅的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。因此，1、王達成如果投資入股的房產(chǎn)是非住房，則需要根據(jù)土地使用稅相關規(guī)定 繳納土地使用稅，2、如果投資入股的房產(chǎn)是住房，屬于企業(yè)所有時，若不符合其 他相關免征土地使用稅規(guī)定的，應自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn) 權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。政策依據(jù)1、財政部 國家稅務總局關于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關個人所得稅政策的通知（財稅201541號）2、 國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知（國稅發(fā)2006108 號）3、財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知（財稅