2010年安徽池州項目商業(yè)部分市場研判與產(chǎn)品定位

1、池州項目商業(yè)部分 市場研判與產(chǎn)品定位,上海華燕商業(yè)項目部,2010年2月,前 言,尊敬的農(nóng)工商房產(chǎn)各位領(lǐng)導(dǎo)： 此前針對池州項目的商業(yè)部分，華燕商業(yè)部在前期初步市場調(diào)研的基礎(chǔ)上出臺了商業(yè)概念定位報告，并于1月27日與農(nóng)工商池州項目公司的各位領(lǐng)導(dǎo)一起進行了項目發(fā)展定位與產(chǎn)品規(guī)劃的探討。 在取得進一步共識后，我們又進行了新一輪更加系統(tǒng)和深入的商業(yè)市場調(diào)研，在得到更加全面和詳盡的市場認識后再結(jié)合我們團隊多年來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)經(jīng)驗，出臺我們的產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議，在經(jīng)過探討并得到貴方認可后將作為建筑規(guī)劃單位進行方案設(shè)計的依據(jù)。 此次我們將就以下三個方面的內(nèi)容做進一步的探討： 1、對當?shù)厣虡I(yè)市場布局、規(guī)

2、劃、現(xiàn)狀、消費者等的分析和研判。 2、項目客群定位、產(chǎn)品定位與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計。 3、類似項目成功案例的借鑒分析,Write for begin,宏觀商業(yè)環(huán)境,池州市域土地總面積8272平方公里，市域人口156.3萬人，城市現(xiàn)狀人口約18.4萬人，根據(jù)池州十一五規(guī)劃及相關(guān)預(yù)測，2020年池州主城區(qū)城市人口將達到4050萬人，池州市將逐步發(fā)展成為中等城市。 結(jié)合安慶市、銅陵市的相關(guān)區(qū)位，對池州的城市商業(yè)可輻射范圍進行具體分析: 池州市轄三縣一區(qū)中，東至縣受安慶的商業(yè)輻射極大，而青陽的北部地區(qū)則受銅陵乃至蕪湖市的商業(yè)輻射較大。池州的城市商業(yè)可輻射范圍應(yīng)主要為貴池區(qū)、石臺縣、青陽縣的南、西部地區(qū)以及樅陽

3、縣的東、南部分地區(qū)。該區(qū)域常駐人口約達105萬人（貴池區(qū)63萬、石臺縣11萬、青陽縣16萬、樅陽縣15萬）。 從總量分析，池州城市商業(yè)輻射范圍與相應(yīng)的服務(wù)人口均較安慶、蕪湖等同類三線城市要小得多,甚至不如一個發(fā)達地區(qū)的縣級市,宏觀商業(yè)環(huán)境,與蕪湖、安慶相比，池州全市社會消費品零售總額非常低，這與城市人口相對較少，同時消費場所、消費資源不足有著密切的關(guān)系,宏觀商業(yè)環(huán)境,池州消費性支出占可支配收入的比例低于蕪湖6個百分點，由此可見，隨著收入的不斷提高，池州消費能力仍有較大的提升空間,宏觀商業(yè)環(huán)境,從池州城鎮(zhèn)居民家庭消費結(jié)構(gòu)來看，食品、衣著的比例占到了年消費總額的60，同比高出全國城鎮(zhèn)平均水平15個

4、百分點，反映出池州城鎮(zhèn)居民的生活水平仍然處于較低的水平,小 結(jié)： 池州經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，特別是近年來GDP連續(xù)保持兩位數(shù)增長，參考蕪湖、安慶等較發(fā)達城市的發(fā)展軌跡，未來池州經(jīng)濟增長趨勢將呈現(xiàn)平穩(wěn)中略有提升。 在未來很長的時間里，池州作為旅游城市這一基本屬性不會改變，未來發(fā)展的重點仍然將在第三產(chǎn)業(yè)上。 池州經(jīng)濟在繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的同時，社會消費品零售總額快速增長，消費對經(jīng)濟的拉動能力增強。 當?shù)鼐用袷杖氪蠓嵘?，購買力增強，消費潛力具有較大的提升空間，但消費觀念函需引導(dǎo)。 推 論： 商業(yè)消費對經(jīng)濟拉動能力提高，隨著居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，預(yù)計未來幾年，商業(yè)消費對經(jīng)濟拉動能力仍繼續(xù)加強，商業(yè)發(fā)展會更加

5、繁榮,宏觀商業(yè)環(huán)境,城市商業(yè)布局,城市功能分區(qū) 四大組團形成開放，優(yōu)美、自然的城市風貌 中心城區(qū) 火車站站前區(qū) 東部經(jīng)濟園區(qū) 教育園區(qū) 城市近期發(fā)展方向 提升核心完善功能（提升老城區(qū)商業(yè)核心功能） 東部延伸壯大核心（作為老城區(qū)的一部分發(fā)展核心居住板塊區(qū)） 西北優(yōu)化提升品質(zhì)（改善環(huán)境） 南進東拓做大做強，擴大城市范圍，南部片區(qū)將是池州未來城市建設(shè)重點區(qū)域,池州市區(qū)功能組團： 以老城區(qū)為主適當向平天湖濱湖區(qū)擴展，與正在建設(shè)的站前區(qū)共同形成老城區(qū)主體部分； 主城區(qū)外圍東北部形成以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、臨港工業(yè)園和貴池工業(yè)園區(qū)為主的東部經(jīng)濟園區(qū)； 主城區(qū)外圍東南部位于馬衙地區(qū)的教育園區(qū) 城市商業(yè)功能定位: 皖西

6、南區(qū)域商貿(mào)中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休閑之都,城市商業(yè)布局,城市商業(yè)布局,資料來源：池州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2006-2020年,本項目應(yīng)界定為兼具區(qū)級商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心的雙重屬性,城市商業(yè)布局,城市商業(yè)現(xiàn)狀,池州的核心老商圈是以秋浦路與長江路交匯處為200米半徑的區(qū)域，也是目前最能聚集人氣的，以時代超市為核心主力店，涵蓋了整個城市最具代表性的商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)層級在當?shù)貙儆谥髦卸松愿摺?新興商圈是指新近形成的以長江北路與百牙路交匯處中心形成的商業(yè)區(qū)，以商之都百貨為核心主力店，相對而言其商業(yè)層級為目前池州最高。 目前池州有兩條步行街，建設(shè)東路步行街、杏花西街；杏花西街

7、是池州名副其實的步行街，全長250米左右。商業(yè)氛圍濃、經(jīng)營品種齊全。 長江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街鋪構(gòu)成的主要道路,市區(qū)商業(yè)格局 泛核心商圈、步行街、大量的街鋪構(gòu)成,杏村西街,百荷步行街,新興商圈,核心老商圈,目前，池州市從事批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)的各類商業(yè)網(wǎng)點為1100個，其中市區(qū)約318個。各類商品交易市場達14個，其中農(nóng)貿(mào)市場8處，專業(yè)市場6處。 池州市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點絕大多數(shù)分布在十字街區(qū)域，且多沿街布置，杏村路、長江中路、桃園區(qū)域、秋浦中路等城市道路兩側(cè)網(wǎng)點密布。 相對應(yīng)的是，城北地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較少，且以小專業(yè)店為主要業(yè)態(tài)。而城南地區(qū)處于待開發(fā)階段，目前網(wǎng)點數(shù)量極少,城市商業(yè)現(xiàn)狀

8、,國豐精品街,百荷步行街內(nèi)部,杏村路步行街,百荷步行街,黃金海岸步行街,秋浦花園商業(yè)街,現(xiàn)有商業(yè)形態(tài) 三線城市，卻是四線小縣城的商業(yè)層級,城市商業(yè)現(xiàn)狀,城市商業(yè)現(xiàn)狀,現(xiàn)有商業(yè)街經(jīng)營狀況綜合比較表,城市商業(yè)現(xiàn)狀,比較池州市目前各大商業(yè)街的經(jīng)營情況，我們不難發(fā)現(xiàn)： 現(xiàn)有商業(yè)步行街的長度主要在150-200米之間，經(jīng)營以傳統(tǒng)商業(yè)的購物、美食和休閑為主，且商業(yè)層級和店面形象都不敢恭維，有特色且商業(yè)功能定位鮮明的幾乎沒有。 多數(shù)商業(yè)街經(jīng)營慘淡，即使招租超過80%，仍舊缺乏人氣，沒有人流就沒有商流，沒有商流也就意味著沒有財流。 商業(yè)街的平均租金范圍基本維持在1.1-1.6元/平米/天，各街鋪的租金單價差距

9、不大,興佳商城,數(shù)據(jù)來源：華燕商業(yè)項目部實地抽樣調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù),城市商業(yè)現(xiàn)狀,城市商業(yè)現(xiàn)狀,將商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要分為18大類，相對而言： 租金最高的主要為家電、餐飲、裝飾、休閑娛樂、婚紗、超市、醫(yī)藥、診所及珠寶幾大類行業(yè)，基本的租金范圍在1.5-2.5元/m2/天，尤其是診所和珠寶類，幾乎最低租金要超過2元/m2/天。 從需求面積看，家電、餐飲、家居、休閑娛樂、超市、鞋帽等行業(yè)的經(jīng)營面積較大，尤其是休閑娛樂和超市類，其最大的營業(yè)面積都要超過1000平方米，這對池州市這樣的城市來說，還是不多的,城市商業(yè)現(xiàn)狀,市區(qū)典型新建商業(yè)項目分布圖,商之都,希望財富廣場,天地商業(yè)廣場,金匯廣場,秀山金街,恒泰

10、商業(yè)街區(qū),城市商業(yè)現(xiàn)狀,新希望財富廣場,項目概況：位于池州市長江路與東街交叉口，占地面積2212平米，總建面約10000M2， 開 發(fā) 商： 安徽池州希望置業(yè)投資有限公司 物業(yè)公司： 香港銅鑼灣物業(yè)管理公司 代理公司： 安徽新動力營銷機構(gòu) 施 銷售信息： 在售13-60平米戶型，2樓，均價18800元/平米；4樓，均價9000元/平米。商鋪包租6年，前4年按每年7%返還收益，后兩年按8%進行收益。 交房時間： 2010年5月 售樓電話：,該項目,城市商業(yè)現(xiàn)狀,新希望財富廣場,該項目最新廣告，目前采用的推廣名是“銅鑼灣商業(yè)廣場”，且已換了N次推廣名,城市商業(yè)現(xiàn)狀,新希望財富廣場,該項目業(yè)態(tài)定位一

11、直搖擺不定，目前的現(xiàn)代百貨定位方案應(yīng)該是一比較切合其優(yōu)勢地理位置的,城市商業(yè)現(xiàn)狀,金匯廣場,項目概況：位于長江路與翠微路交叉口東北角，總建筑面積 20453 M2 開 發(fā) 商： 池州市同暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理公司： 江蘇聯(lián)盛房地產(chǎn)咨詢有限公司 銷售信息：目前在售一期商鋪5073平米，單價1400038000元/平米；二期寫字樓50100多平米，均價3400元/平米。一次性付款98折/按揭貸款99折。 交房時間： 2010年底 售樓電話： ，2095889,城市商業(yè)現(xiàn)狀,金匯廣場,該項目與新希望財富廣場相鄰，這兩個項目將成為池州核心商圈未來的標桿項目，投資、經(jīng)營前景均值得看好,城市商業(yè)現(xiàn)狀,

12、秀山金街（喜洋洋婚慶廣場,項目概況：位于秀山南路與翠微西路交叉口，建筑面積8356M2 開 發(fā) 商： 合肥名邦置業(yè)發(fā)展有限公司池州分公司 銷售信息：在售20240平米商鋪，均價10000元/ M2 ，歷史最高價16000元/ M2 交房時間： 一期2009年9月30日（已引入婚慶廣場，但運營方的招商遇到困難，對銷售造成很大負面影響） 售樓電話： 、2625777,城市商業(yè)現(xiàn)狀,天地商業(yè)廣場,項目概況：位于秋浦路與石臺路交匯口，建筑面積約27992M2 開 發(fā) 商：池州天地旅游發(fā)展有限公司（江蘇天地集團） 代理商：池州金泰房地產(chǎn)投資顧問有限公司 銷售信息：在售20-90平米商鋪。一樓均價9000

13、元/ M2 ，二樓6000元/ M2 ，三樓均價5600元/M2 交房時間： 2009-07-30（因為周邊為密集的成熟老社區(qū)，銷售去化非常成功） 售樓電話：0566-,城市商業(yè)現(xiàn)狀,天地商業(yè)廣場,該項目雖然周邊老社區(qū)居民的收入水平有限，但日常的生活類消費由于龐大的消費人群而為商業(yè)價值提供了最重要的砝碼,城市商業(yè)現(xiàn)狀,商之都城市廣場,項目概況：位于長江北路、百牙路和青陽路交匯口，規(guī)劃總用地89畝，總建筑面積約14.2萬平方米，商之都購物中心是按現(xiàn)代化綜合性百貨商場設(shè)計建設(shè)，是當?shù)氐谝粋€基本符合購物中心定義的商業(yè)項目，是一個集現(xiàn)代百貨、商業(yè)街、城市廣場、寫字樓、餐飲、娛樂、高檔住宅等為一體的城市

14、綜合體項目。 開 發(fā) 商：安徽商之都（池州）有限公司 代理商：三固三方（上海）不動產(chǎn)機構(gòu) 銷售信息：目前尚沒有找到其銷售記錄，商鋪在09年10月開盤時的三重優(yōu)惠：財富卡“日進白金”優(yōu)惠活動每日優(yōu)惠200元；VIP金卡“一萬抵三萬”優(yōu)惠活動；一次性付款98折，按揭99折優(yōu)惠（開盤三日內(nèi)有效） 交房時間：商場2009年底竣工并已開業(yè)，住宅、酒店和產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商稱2010年5月交房。 售樓電話： 5221111,城市商業(yè)現(xiàn)狀,商之都城市廣場,該項目的產(chǎn)權(quán)式商鋪均為內(nèi)/外沿街。且設(shè)計有主題休閑廣場，未來必然成為當?shù)刈罹攥F(xiàn)代都市氣息的商業(yè)消費地，但是受制于當?shù)鼐用竦南M能力和消費意識，該項目必然要經(jīng)歷

15、2-3年的商業(yè)養(yǎng)成期,城市商業(yè)現(xiàn)狀,恒泰商業(yè)街區(qū),該項目為當?shù)氐湫偷男陆ㄗ≌椖颗涮咨虡I(yè)，該類商業(yè)雖然具體到每個項目體量不大，但由于池洲的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較龐大，也在池洲這個本就擁擠不堪的商業(yè)地產(chǎn)市場形成了對集中式商業(yè)的的客源爭奪,池州市商業(yè)現(xiàn)狀存在的問題： 規(guī)劃不足，結(jié)構(gòu)不完善 由于缺乏商業(yè)規(guī)劃的引導(dǎo)，目前市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)體系不明確，沒有形成合理的商業(yè)層面結(jié)構(gòu)； 商業(yè)層次低 現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點整體層次偏低，除了長江中路秋浦中路稍具規(guī)模外，其它地區(qū)普遍存在小、散、亂的狀況； 商業(yè)網(wǎng)點配套不全，發(fā)展滯后 目前池州市新興住宅區(qū)、新區(qū)主要依靠自發(fā)形成的沿街商鋪滿足一般性消費，而有規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展滯后，項目

16、配套不全； 商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 政府調(diào)控力度不足，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。杏村東路原以小商品市場為主，南接臺州大市場，在該區(qū)域改造的過程中大量建造社區(qū)內(nèi)街商業(yè)，如國豐精品街、恒基商務(wù)廣場、興佳商城等，嚴重的重復(fù)建設(shè)對核心商圈的發(fā)展極為不利,城市商業(yè)現(xiàn)狀,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,規(guī)劃定位：站前商貿(mào)區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 規(guī)劃功能：服務(wù)于大商貿(mào)、大流通的商貿(mào)物流區(qū)為主，兼有一定的積聚輻射功能，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等內(nèi)容，形成自身特色,本項目商業(yè)地塊,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,新加坡青年城 （齊景甲苑,本項目商業(yè)地塊,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,項目概況：位于池州市站前路與經(jīng)五路交匯處，總

17、建筑面積14萬平方米（包括地下建筑部分），整體功能規(guī)劃為：四星級賓館、物流信息中心、物流配送中心、商務(wù)辦公、酒店式公寓、家庭旅館、餐飲休閑廣場、大型超市、旅游商品服務(wù)區(qū)等綜合性商業(yè)服務(wù)中心。 物業(yè)組合：一期工程內(nèi)容為7幢多層建筑，建筑面積約8萬平方米，含一個開放式休閑廣場、一個下沉式商業(yè)廣場、二條商業(yè)步行內(nèi)街、沿站前路、經(jīng)五路、緯六路街面總長約500米、一個17000平方米的地下停車場。 開 發(fā) 商： 安徽齊山房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 投資商：上海池州經(jīng)濟文化促進會 銷售信息：商鋪在售204000平米，價格在30009000元/平米 交房時間：一期約8萬平米于2008年8月就已建成，原計劃200

18、9年10月開業(yè)，但截止目前其商鋪銷售后的招商工作仍無實質(zhì)性進展。 售樓電話： 2040666,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,上海城于元月22日（臘八節(jié)）至2月12日（大年廿九）舉辦了“2010池州首屆購物節(jié)”，購物節(jié)期間主辦方將圍繞徽文化舉辦民俗廟會與商品展銷活動。此活動由站前區(qū)管委會與該項目開發(fā)商聯(lián)合主辦，對外宣稱其“目的是為了方便池州市民集中采購年貨，營造新年購物氛圍”，實際則是迫于已購買商鋪業(yè)主催促開業(yè)的壓力而不得不行此權(quán)益之計，針對此活動上海城推出了以下招商優(yōu)惠： 1、無償提供經(jīng)營場所。2、無償使用水電。3、免收各類市場行政管理費及各類稅收。4、對全程參與的商家每戶給予1000元購物券的補貼。

19、 5、對購物節(jié)結(jié)束后仍愿意繼續(xù)留駐的商家，給予免房租一年的優(yōu)惠。 6、對參與購物節(jié)并愿意在上海城置業(yè)的商家，按開發(fā)商最高折扣給予優(yōu)惠。針對消費者的優(yōu)惠舉措方面： 1、每天免費發(fā)放一萬元的購物券并贈送各類小禮品。2、市民可免費乘坐公交車前往上海城。3、閉幕式期間舉行大規(guī)模抽獎活動,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,所謂的購物節(jié)和開業(yè)，實際上成了一個提供免費“練攤”的臨時性“廟會”，且第2天就已經(jīng)無人問津,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,該項目雖然宣稱其設(shè)計理念將體現(xiàn)“生態(tài)、旅游、商業(yè)”特色，但是實際商其產(chǎn)品規(guī)劃和建筑設(shè)計卻完全是一個以快速套現(xiàn)熱錢為目的的投資性小商品市場，幾乎看不到任何一點現(xiàn)代體驗性商業(yè)體的特征,區(qū)域

20、商業(yè)現(xiàn)狀,上海城,產(chǎn)品的功能設(shè)計決定了其無法承載與其商鋪銷售價格相匹配的商業(yè)經(jīng)營價值，而且即便將來周邊區(qū)域發(fā)展成熟、社區(qū)人口導(dǎo)入得以完成后，該項目現(xiàn)在就已經(jīng)落伍的產(chǎn)品也必然不能適應(yīng)市場對現(xiàn)代商業(yè)消費的追求,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀廣場,項目概況：位于池州客運總站及火車站正對面，與本項目緊鄰，總用地面積50485平方米，建筑面積7.7萬平方米， 建筑規(guī)劃：建筑呈條狀密集分布，以回字型的交通體系構(gòu)成，中間形成4250米的商業(yè)廣場，通過回字格局的商業(yè)模式聚集人氣，形成所謂“四水歸金”的商業(yè)布局 商業(yè)定位：一二層為商業(yè)步行街，利用一層八個入口處八部幅射電梯的組合，三、四層及局部五、六層為大商業(yè)的服務(wù)用房，擁

21、有副食品、農(nóng)產(chǎn)品、日用百貨、旅游佛教用品等專業(yè)的商業(yè)區(qū)域以及商務(wù)酒店、餐飲娛樂。 開 發(fā) 商：池州世紀置業(yè)發(fā)展有限公司 銷售信息： 3樓30、40平米的商鋪價格3480-3900元/平米，沿街門面115-120平米，價格9000-14000元/平米。 交房時間： 2010年12月 售樓電話：,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀廣場,一期一層商鋪平面圖,一期二層商鋪平面圖,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀廣場,一期三層商鋪平面圖,該項目的商業(yè)建筑空間規(guī)劃與設(shè)計相比上海城已經(jīng)有所進步，但卻還是沒有脫離內(nèi)、外“造街”，街鋪線性分割、缺乏人性化消費感的大型小商品批發(fā)市場的僵化發(fā)展思路，產(chǎn)品依然在與區(qū)域其它項目的同質(zhì)化競爭中苦苦掙扎

22、，即便實現(xiàn)了前期套現(xiàn)也必然會極大的損害開發(fā)商聲譽、后期與商鋪業(yè)主必然產(chǎn)生無法調(diào)和的矛盾,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,世紀廣場,該項目的“回字型”內(nèi)廣場設(shè)計是我們對其評價高于“上海城”的重要原因，公共活動空間、開放型人流動線、人性化的商業(yè)消費空間是現(xiàn)代集中型商業(yè)體發(fā)展取得“多贏”的關(guān)鍵因素，也是國內(nèi)外眾多成功項目共同的經(jīng)驗，但要做到這些就必須有一支能夠從前期產(chǎn)品研發(fā)開始到后期營銷與運營全程化運作的商業(yè)地產(chǎn)團隊來進行真正專業(yè)化的主導(dǎo)性操作,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,甲地國際商貿(mào)城,項目概況：位于經(jīng)五路本項目西側(cè)，占地面積6.1萬平米，總建筑面積12萬M2 功能規(guī)劃：涵蓋了精品類批發(fā)市場、環(huán)球娛樂美食城、大型購物中心以及酒店

23、式公寓等物業(yè)。 項目定位：開發(fā)商業(yè)宣稱其要“立足池州、服務(wù)皖南，成為一座功能齊備、魅力四射的全生活城”。 開 發(fā) 商：安徽甲地置業(yè)有限公司 代理 商：合肥和昊堂房產(chǎn)營銷代理有限公司 銷售信息：在售100-300平米商鋪，均價3500 元/ M2，打出了“零月供、年投資收益率29.1%”、年投資回報率1.2%“的極端回報模式。 交房時間：一期2010年10月 售樓電話： 2085566,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,甲地國際商貿(mào)城,零月供、年投資收益率29。1%”、年投資回報率12。2%“，全世界人民都相信天上會掉餡餅嗎？面對該項目擁擠而充滿”想象力“的商業(yè)空間與建筑規(guī)劃，我們不得不感嘆：無法離開人群支撐的大型

24、零售商業(yè)在這里竟然是可以憑空”誕生“的,其它商業(yè)項目一覽：徽商城,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,以專業(yè)市場為核心的區(qū)域性綜合型大市場，內(nèi)設(shè)專業(yè)市場區(qū)、倉儲物流區(qū)、配套商務(wù)區(qū)三大功能區(qū)，包括名優(yōu)特農(nóng)副產(chǎn)品、建材裝飾材料(含燈飾、電器)、鋼材、瓷器銅飾品、服裝日用品、旅游文化用品等專區(qū)，宣稱要形成現(xiàn)代批發(fā)商業(yè)為主體、零售商業(yè)為補充、電子商務(wù)為平臺的商業(yè)服務(wù)綜合體系。一期商鋪銷售結(jié)束，二期預(yù)計在2010年2、3月份開盤，二期建面3.1萬平米,其它商業(yè)項目一覽：池州國際家居裝飾城,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,該項目占地140畝，總建筑面積12萬多平方米，經(jīng)營范圍包括：高檔家具、陶瓷衛(wèi)浴、管材塑材、窗簾布藝、地板門業(yè)、五金電器、油漆

25、涂料、廚房設(shè)備、家裝設(shè)計等等另外兼營商貿(mào)物流、酒店住宿、商務(wù)辦公、和餐飲休閑等，一期于2009年元月竣工，二期于2009年年底竣工。二期30-100多平米商鋪，可租可售，價格280012000多/ 平米。三期20-110平米，一層均價11500元/平米；二層均價6000元/平米；三層均價5000元/平米,其它商業(yè)項目一覽：池州國際汽車城,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,占地50余畝，總建筑面積40000平米，以“汽車生活”為主題，涵蓋汽車貿(mào)易、維修服務(wù)、商務(wù)辦公等業(yè)務(wù)。項目建成投產(chǎn)后，將結(jié)束池州市沒有汽車專業(yè)市場的歷史。 本項目中1#樓，建筑主體為框架結(jié)構(gòu)，柱距8.4米，總建筑面積19501.32平米。1層為商

26、業(yè)，層高6米，主力面積約205平米；2-6層為辦公，2層層高4米，3、4、5層層高2.9米，6層層高5.1米，辦公主力戶均面積約56平米,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,從目前的招商與市級建設(shè)情況看來，站前商貿(mào)區(qū)區(qū)級商業(yè)中心實際上成為了以建材、小商品、五金、汽車等為主要經(jīng)營品類的大型專業(yè)市場群，政府已不允許繼續(xù)建設(shè)專業(yè)市場類型的商業(yè)項目，同時購買商鋪的投資者也日趨理性，單純的“羊毛出在羊身上”的營銷模式已經(jīng)難以為繼。 目前在售的上海城、甲地國際商貿(mào)中心、世紀廣場等項目的前期銷售去化情況均較好（以外來個人投資者為主要客群），但是其空關(guān)率卻高達80%以上，且隨著大量銷售型商鋪的放量，其后市銷售勢頭已經(jīng)開始日趨艱難，

27、 “售而不營”的狀況從長遠來說非常不容樂觀。 另一方面，由于當前國家的宏觀政策對住宅產(chǎn)品投資性購買者的打壓作用將非常明顯，這樣反而會促使他們將固定資產(chǎn)投資目標轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，因此雖然身處在這樣一個落伍商業(yè)產(chǎn)品扎堆、居住社區(qū)建設(shè)又相對滯后的區(qū)域，我們?nèi)匀贿€是有成功機會的,成功前提：產(chǎn)品必須打破同質(zhì)化、創(chuàng)造差異化,旅游消費分析,這是池州城，它的歷史悠久，旅游資源豐富，但是目前其城市規(guī)模和現(xiàn)代化程度卻無法與全國絕大多數(shù)地級城市相提并論，本地居民的商業(yè)消費能力相當有限，而與此形成強烈反差的是未來數(shù)年池州商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量又非常龐大，僅就本地消費市場而言供過于求的矛盾非常突出,旅游消費分析,這是九華山，

28、它是中國四大佛教名山之一，和其它三大佛教名山普陀山、五臺山、娥眉山一樣擁有著遠達全球的巨大影響力，以致于世人大多“只知有九華山而不知有池州”，而九華山及其所代表的旅游產(chǎn)業(yè)是池州未來經(jīng)濟發(fā)展的最核心資源優(yōu)勢，也是池州商業(yè)地產(chǎn)項目進行規(guī)劃與定位所依托的最重要立足點,旅游消費分析,池洲城“里”：把池州市區(qū)及周邊縣域的常住居民作為主要消費客群 18萬現(xiàn)狀城市人口，40萬遠景城市人口，156萬現(xiàn)狀市域人口,九華山“外”：把整個池州旅游產(chǎn)業(yè)所聚集的外來人群作為主要消費客群 僅九華山的 年接待游客就達300萬人以上，其中入境游客10萬人以上，整體保持年均25%以上的增長率,VS,旅游消費分析,更多關(guān)于九華山

29、、關(guān)于池州旅游業(yè)的利好信息,旅游消費分析,2008年9月銅九鐵路客運的投入運營將九華山與池州并入長三角4小時經(jīng)濟圈的同時，也將九華山和廬山這兩大國際風景名勝旅游區(qū)通過現(xiàn)代化快速鐵路連為一體，為以九華山為核心的池州旅游產(chǎn)業(yè)插上了加速騰飛的翅膀,旅游消費分析,2008年9月1日，銅九鐵路客運開通當日，專門為游客服務(wù)的池州市旅游集散中心在池州火車站成立并正式運營，為各地來池游客提供交通轉(zhuǎn)換、旅游咨詢等服務(wù)。 九華山景區(qū)客運公司已經(jīng)開通了“池州-九華山旅游專線”班車，游客下火車后直達九華山風景區(qū)的時間縮短到半小時以內(nèi)。 池州市旅游集散中心已經(jīng)開通全部從火車站出發(fā)的主城區(qū)一日游、城區(qū)周邊一日游等專線，方

30、便市民和外地游客出行,旅游消費分析,除了九華山，池州還擁有這眾多自然風景與歷史文化旅游資源,旅游消費分析,被稱為“華東動植物基因庫”的國家級野生動植物自然保護區(qū)牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱,旅游消費分析,譽為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護區(qū) 升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風光,旅游消費分析,杏花村：“天下第一村”，位于池州市城西，古時曾有“十里煙村一色紅，村酒村花兩共幽”的佳境記載，是全國唯一以村建志的村。古時有杏花村十二境，唐代古井-黃公井尚幸存，今已復(fù)建杏花村古井公園，杏花村將重現(xiàn)當年“十里煙村一色紅”，“村酒村花兩共幽”的芳容。 曾任

31、池州刺史的晚唐著名詩人杜牧春游池州杏花村時，寫下了膾炙人口的清明：“清明時節(jié)雨紛紛，路上行人欲斷魂。借問酒家何處有，牧童遙指杏花村。”杏花村也由此名揚千古。古時的杏花村，村內(nèi)茅屋酒簾，亭臺樓榭，十里杏花、燦若紅霞，是歷代仕宦文人賞花沽酒之地。杏花村1987年被列為安徽省首批省級風景區(qū),旅游消費分析,秋浦河,蓬萊仙洞,百荷園,大歷山,旅游消費分析,池州歷史文化底蘊積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任池州刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人口的不朽詩篇，為池州贏得了“千載詩人地”的美

32、譽，始于母系社會的池州儺戲被譽為“戲曲活化石”，以及被稱之為“京劇鼻祖”的青陽腔等,池洲城“里”,九華山“外”,九華山“外”是本項目目的性商業(yè)消費客源定位的著力點！ 池州城“里”是本項目基礎(chǔ)性商業(yè)消費客源定位的著力點,旅游消費分析,旅游客群印象,旅游消費分析,他們到九華山、到池州來旅游，不僅僅只需要禮佛和游玩。 他們還需要有足夠品質(zhì)的現(xiàn)代化休憩、美食、購物消費。 只是，在現(xiàn)在的池州，他們找不到這樣一個地方。 現(xiàn)在，我們可以滿足他們,社區(qū)消費分析,新加坡青年城 （齊景甲苑,本項目商業(yè)地塊,本項目住宅地塊,碧桂園,社區(qū)消費分析,碧桂園,社區(qū)消費分析,預(yù)計未來5年，項目可直接輻射的區(qū)域內(nèi)將導(dǎo)入新建商

33、品房住宅區(qū)人口7-8萬人,社區(qū)消費分析,項目直接輻射的社區(qū)居民將是當?shù)刈罹咂焚|(zhì)的消費者，可以引領(lǐng)整個池州居民的商業(yè)消費向往,社區(qū)消費分析,他們選擇這里置業(yè)，不僅僅只是為了居住。 他們還需要有足夠品質(zhì)的現(xiàn)代化休閑、美食、購物、娛樂消費。 只是，在現(xiàn)在的池州，他們找不到這樣一個地方。 現(xiàn)在，我們可以滿足他們的消費向往,市場研判小結(jié),立足于站前區(qū)的商業(yè)市場環(huán)境，我們能否以領(lǐng)先的產(chǎn)品+回歸理性的價格來選擇新的營銷模式,城市商業(yè)市場：布局無序化、整體層級較低,區(qū)域商業(yè)市場：產(chǎn)品同質(zhì)化、漠視生活消費,商業(yè)空間創(chuàng)新,市場研判小結(jié),旅游消費客群：消費能級高、需要品質(zhì)消費,社區(qū)消費客群：人群基數(shù)大、需要品質(zhì)生活

34、,業(yè)態(tài)內(nèi)容創(chuàng)新,商鋪投資客群：投資理性化、需求長遠回報,營銷模式創(chuàng)新,產(chǎn)品 創(chuàng)新,城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化,指向合適消費群體 打造產(chǎn)品的差異化 不一樣的模式去化,項目的發(fā)展面臨著城市和市場的雙重作用，尋求新的發(fā)展方向成為項目發(fā)展的內(nèi)在需求,項目發(fā)展方向,市場研判小結(jié),市場研判小結(jié),市區(qū)消費人群：餐娛消費,旅游消費人群：特色購物,未來社區(qū)人群：社區(qū)生活,客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃,市場競爭 創(chuàng)新突圍,項目地塊概況,綠化廣場用地,用地性質(zhì)：公共設(shè)施(商服、辦公、旅館) 用地面積：約3.80公頃（38019平米） 容積率：2.0 建筑密度：30%, 綠地率：35% 建筑面積：約49425平米

35、。 配套公廁、垃圾收集點和停車場地。 建筑物退讓世紀森林大道中心線不少于50米 退讓其他道路紅線不少于10米,優(yōu),勢,品牌優(yōu)勢：目前當?shù)厥袌龀吮坦饒@外，農(nóng)工商房產(chǎn)是最具實力和品牌價值的開發(fā)商，且已開發(fā)項目的產(chǎn)品一向在一、二線城市占據(jù)高端洋房市場，在現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)的發(fā)展運營上也富有成功經(jīng)驗，相比碧桂園一直走三、四線城市的發(fā)展路線，農(nóng)房的產(chǎn)品更能代表時代的潮流。 區(qū)位優(yōu)勢：本案位于站前區(qū)核心區(qū)域，是池州的新興發(fā)展城區(qū)，且區(qū)域的規(guī)劃定位就是商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，擁有非常好的發(fā)展?jié)摿颓熬啊?環(huán)境優(yōu)勢：本案地塊內(nèi)擁有大面積的原生態(tài)市政綠化坡地，擁有周邊項目無法比肩的自然環(huán)境，同時本案并沒有與火車站緊鄰，避

36、免了受到其嘈雜人流與環(huán)境的不利影響，非常有利于本案打造休閑型、體驗性、人性化、高品質(zhì)的現(xiàn)代商業(yè)項目,SWOT分析,劣,勢,區(qū)域發(fā)展不成熟：站前區(qū)的住宅與商業(yè)發(fā)展順序倒掛，商業(yè)已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)甚至建成，但是新建住宅社區(qū)項目發(fā)展緩慢，再加上池州本身較小的人口規(guī)模，如未來沒有大量的人口導(dǎo)入，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)必然存在極大的消費客源缺失優(yōu)勢。 區(qū)域城市形象不好：大量的專業(yè)市場、小商品市場，千篇一律的純投資型產(chǎn)權(quán)商鋪，極大的影響了區(qū)域的城市形象，本案必須以產(chǎn)品優(yōu)勢和品牌推廣來扭轉(zhuǎn)這種形象。 綠化廣場的不利影響：市政綠化廣場雖然給本案的商業(yè)環(huán)境加了人，但同時也占據(jù)了本案最好的商業(yè)市口位置，非常不利于吸引火車站

37、方向和主干道的人流、車流,SWOT分析,機,會,住宅投資市場熱錢轉(zhuǎn)移：在09年年末樓市的又一輪火暴周期之后，國家的宏觀調(diào)控政策又開始發(fā)力，但其只是對投資型住宅市場的打壓效應(yīng)會比較明顯，而并不針對商業(yè)和辦公、酒店類產(chǎn)品的投資市場，這將促使相當多的住宅產(chǎn)品投資者向商辦類投資市場轉(zhuǎn)移。 專業(yè)團隊全程定單式操作：項目現(xiàn)為空地，且前期產(chǎn)品規(guī)劃和建筑設(shè)計均尚未展開，這樣我們的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)團隊可以從一開始就介入產(chǎn)品的研發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，這種定單式的產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略是非常重要，這將有利于我們聯(lián)手打造出既符合市場發(fā)展方向和需求，又能跟上國內(nèi)甚至國際一線城市商業(yè)發(fā)展潮流的新銳商業(yè)地產(chǎn)項目,SWOT分析,威,脅,

38、碧桂園大型商業(yè)配套的威脅：根據(jù)規(guī)劃“碧桂園商業(yè)廣場占地17000平米，立體式商業(yè)布局，歐式建筑風格商業(yè)街與項目產(chǎn)品風格緊密相融，集大型超市、大型購物商場、特色餐飲、品牌店于一體。” 其商業(yè)產(chǎn)品定位和形態(tài)品質(zhì)會對本案形成一定威脅，同時碧桂園宣稱其已與麥當勞、大潤發(fā)、萬寧、香江家私等國內(nèi)外一線品牌建立了全國戰(zhàn)略聯(lián)盟，不論實際的合作情況如何，其對投資者的吸引作用還是不容忽視的。 周邊商業(yè)的客群分流威脅。 市區(qū)成熟區(qū)域新建項目的投資競爭威脅,SWOT分析,產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品定位層面的思考: 業(yè)態(tài)與空間 傳統(tǒng)街鋪 & 現(xiàn)代街區(qū),產(chǎn)品整體定位,傳統(tǒng)街鋪：千篇一律的街鋪和裙房，千篇一律的低品質(zhì)消費、同質(zhì)化競

39、爭,產(chǎn)品整體定位,現(xiàn)代街區(qū)：商業(yè)空間讓人們實現(xiàn)生活的夢想，體驗式品質(zhì)消費是它們的靈魂,產(chǎn)品整體定位,商業(yè)空間整體“線性”分布,經(jīng)營業(yè)態(tài)呆板老套、同質(zhì)化,目標訴求過于追尋基本購物,空間、人流動線設(shè)計不科學(xué),整體形態(tài)已跟不上時代的發(fā)展,商業(yè)空間整體“帶狀”分布,業(yè)態(tài)新銳靈動、消費品質(zhì)提升,訴求貼近新時代品質(zhì)生活需求,商業(yè)空間設(shè)計更加科學(xué)、人性化,其商業(yè)形態(tài)是時代發(fā)展的標桿,目的地商業(yè)已成為復(fù)雜的混合功能商業(yè)開發(fā)的催化劑。 目的地商業(yè)正在改變著傳統(tǒng)零售商業(yè)開發(fā)項目的規(guī)劃和布局。 目的地商業(yè)一般是在步行的、多功能環(huán)境中，提供一種休閑、娛樂、餐飲和購物協(xié)同效應(yīng)的組合服務(wù)。 傳統(tǒng)零售中心主要賣的是有形商品

40、，而目的地商業(yè)將娛樂、餐飲及零售捆綁起來，創(chuàng)造了一種多樣性的休閑、娛樂、文化體驗,定位目標：打造池州第一個真正意義上的目的地商業(yè),產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品整體定位,定位目標：創(chuàng)造消費者和經(jīng)營者共同的完美體驗,產(chǎn)品整體定位,定位目標：開創(chuàng)池州現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新紀元,產(chǎn)品整體定位,產(chǎn)品規(guī)劃建議,產(chǎn)品規(guī)劃建議,產(chǎn)品規(guī)劃建議,突出產(chǎn)品特色,商業(yè)形象差異化,英倫街區(qū)商業(yè),精確制導(dǎo)有效客戶,擴大客戶范圍,客戶差異化,產(chǎn)品差異化,形象差異化,有效實施項目的差異化定位,擴大商業(yè)輻射范圍： 在區(qū)域內(nèi)引入中高層級的商業(yè)品牌，擴大項目的商業(yè)影響力，帶動整個區(qū)域的商業(yè)人氣，力爭短時內(nèi)成為區(qū)域客群消費首選之地,擴大項目知名

41、度,產(chǎn)品規(guī)劃建議,娛樂,旅游精品商店,沿綠化廣場坡墅商業(yè),沿中央景觀 帶商鋪,中央景觀帶,連鎖超市賣場,連鎖電 器商場,內(nèi)街商鋪,沿街商鋪,高層 建筑,產(chǎn)品規(guī)劃建議,人流節(jié)點,人流動線,人流動線規(guī)劃建議,中央景觀帶,產(chǎn)品規(guī)劃建議,英倫風情主題 中央景觀帶 設(shè)計概念示意,產(chǎn)品規(guī)劃建議,B Business(商業(yè))：強大的商業(yè)支持， 充分激發(fā)客源購物欲 L Lie-fallow(休閑)：以休閑業(yè)態(tài)擴張消費范圍，實現(xiàn)商 業(yè)價值最大化 O Open(開放)：突破傳統(tǒng)商業(yè)封閉式的空間束縛，將人性化 布局與互動做到極致 C Crowd(人群)：交通便捷，營造客源的聚集效應(yīng)，人流即 是財流 K Kind(親

42、和)：引入迎合客源目的性消費的業(yè)態(tài)品牌，避 免一味追求層次造成的“脫離群眾,探索發(fā)現(xiàn) “街區(qū)商業(yè)（BLOCK）”興起的五大元素,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),項目概況 泰晤士小鎮(zhèn)是松江區(qū)落實上海城市發(fā)展戰(zhàn)略的一個標志性建筑綜合體，位于松江新城西部，項目東北面是7所高等院校組成的松江大學(xué)城，北面是上海佘山國家旅游度假區(qū)，西面是以IT產(chǎn)業(yè)為特色的松江科技園區(qū)，南面是有1000多年人文歷史的古城。 泰晤士小鎮(zhèn)打造的是原汁原味的英倫小鎮(zhèn)風情。在小鎮(zhèn)中所有住宅均未高出五層，以中央休閑商業(yè)區(qū)為核心展開的多級住宅，融合有多層公寓、聯(lián)體別墅、獨立別墅等建筑形態(tài)，沿30萬平方米自然湖泊兩側(cè)自由分布，并穿插有八大

43、公共及七大商業(yè)配套設(shè)施。 根據(jù)規(guī)劃，泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬平方米，共由24棟英式洋房、別墅、TOWNHOUSE 組成。其中引進大中型餐飲、娛樂項目，單體面積在1000 3000 平方米的大中型商鋪有35個；而另外199個總面積約4.2萬平方米的商鋪就是居家式商鋪,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),規(guī)劃理念中外文化交融、歷史未來結(jié)合 為體現(xiàn)“中外文化交融、歷史未來結(jié)合”的理念，在設(shè)計商業(yè)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃和各種配套設(shè)施上，開發(fā)商秉承文化創(chuàng)造價值的基本理念，以住人、商文、游景為主線，刻意創(chuàng)造一種全新的生活方式。 為了營造特殊的環(huán)境氛圍和文化品位，設(shè)計師在小鎮(zhèn)的環(huán)境處理

44、上吸收了英國皇家公園的風格和特征。橋的設(shè)計是古典富麗和現(xiàn)代簡潔的結(jié)合；路的設(shè)計是莊園的延直和鄉(xiāng)野蜿蜒的結(jié)合；燈的設(shè)計是皇家華貴和小鎮(zhèn)古樸的結(jié)合,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),規(guī)劃布局 泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城西區(qū)居住區(qū)組群以及新城市商務(wù)中心區(qū)之間，以自然流暢的道路系統(tǒng)與優(yōu)美的河道作為骨架，由連續(xù)的多功能步行街以及河畔英式廣場為主軸線，在沿河岸及臨近河道的地塊，布置低密度和私密性強的獨立別墅，將聯(lián)排住宅設(shè)于中心區(qū)域，構(gòu)成英式小鎮(zhèn)最富有特色的街道風情。 根據(jù)規(guī)劃，泰晤士小鎮(zhèn)的商業(yè)面積約9萬平方米，其商業(yè)設(shè)施主要分布于特色風貌步行街、新市鎮(zhèn)中心以及河岸三個主要的特色公共開放區(qū)域。 三個區(qū)域的商業(yè)氣氛各

45、有特色，動靜分明，而且通過步行街線路相互聯(lián)系，形成一個完整的休閑購物流線。其商業(yè)設(shè)施的種類及規(guī)模多樣化，以吸引不同居民的要求并提供了多樣化的選擇，空間層次豐富,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),規(guī)劃布局 商業(yè)設(shè)施具備良好的適應(yīng)性和靈活性，可隨著城市和科技的更新而隨之變化。以保持社區(qū)的持續(xù)活力。 泰晤士小鎮(zhèn)的商業(yè)步行街是整個小鎮(zhèn)的脊梁，步 行街的特色公共開放區(qū)域體現(xiàn)了英式傳統(tǒng)街道的風貌特色，屬于混合類步行街，是泰晤士小鎮(zhèn)內(nèi)的休閑購物區(qū)域，也是該區(qū)域旅游線路上的重要組成部分；該區(qū)域由一系列傳統(tǒng)的英式民居建筑構(gòu)成，其中穿插一部分新增加的現(xiàn)代建筑。 步行街在保留原有街道空間和

46、建筑風貌的前提下，對室內(nèi)外空間賦予現(xiàn)代的混合商住功能和設(shè)施，如除了酒吧、咖啡屋、藝術(shù)禮品店等商鋪之外，還市政廳、哈瑞公學(xué)、教堂等標志性建筑，以滿足現(xiàn)代生活要求,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 相較大型商業(yè)樓盤，分散在居住區(qū)的、小型的家居商鋪，在整體規(guī)劃方面或許并不具有優(yōu) 勢，因而泰晤士小鎮(zhèn)對商鋪業(yè)主提供模式建議，將小鎮(zhèn)上建成的199套分布于核心商業(yè)區(qū)域臨街位置的家居商鋪，劃分為英國特色商品區(qū)、婚慶服務(wù)區(qū)、主題餐飲區(qū)、藝術(shù)商業(yè)區(qū)和戶外用品區(qū)等主要區(qū)塊。 泰晤士小鎮(zhèn)9萬平方米的商業(yè)區(qū)，主要有四種形態(tài)： 一種是單純的一層商業(yè)樓； 一種是聯(lián)體商業(yè)這種建筑底層商鋪； 第三種是商業(yè)樓，低層是商

47、鋪，二三層也是商鋪，但是二三層商鋪有獨立的樓梯直接上下，并將多個建筑連成一體； 第四是地上和地下聯(lián)起來的商業(yè)樓,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 3.1 婚慶服務(wù)區(qū)(區(qū)域圖B、E1) 婚慶服務(wù)區(qū)位于小鎮(zhèn)的西北部和中央，環(huán)繞著教堂和圣愛廣場(Love Square)，包含兩個組團，一個是以適宜經(jīng)營各種婚慶服務(wù)的小鋪面為主，一個是結(jié)合對面的教堂，可以開展各種婚慶禮儀活動的禮堂和大中型婚宴場所。該區(qū)域建筑立面莊重高雅，與教堂詮釋的紀念氣氛和婚 慶服務(wù)的功能相當契合。 3.2 藝術(shù)商業(yè)區(qū)(區(qū)域圖D3、E2、E3、E4) 文化藝術(shù)區(qū)位于商業(yè)區(qū)的北部蘇荷區(qū)(Sohu Area) ，背靠泰晤士廣場

48、(Thames Square)，包含四個組團，建筑形態(tài)以三、四層的商業(yè)小鎮(zhèn)建筑為主，部分帶有地下室；區(qū)域內(nèi)建筑物立面豐富多樣，個性鮮明，將相鄰組團間隔開的英格蘭大街(England ST)上下坡道，使建筑高低錯落，各組團圍合成的中心綠化區(qū)，營造出一個品味藝術(shù)的空間。主要安排建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、服裝設(shè)計、包裝設(shè)計等各類設(shè)計師的工作和展示室；各類廣告公司的創(chuàng)作和展示室；各種畫家、琉璃藝術(shù)家、陶土藝術(shù)家的工作室和展示區(qū)等,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 3.3 英國特色商業(yè)區(qū)(區(qū)域圖C) 英國特色商業(yè)區(qū)位于小鎮(zhèn)的東北部，由一個二、三層的商業(yè)建筑組團構(gòu)成。靈活多變的建筑平面劃分特別適宜具有

49、鮮明個性特色的英國特色商品經(jīng)營。 該組團外圍形式多樣，建筑風貌活潑明快，而內(nèi)街荷芬區(qū)（Covent Garden）卻樸素、簡約，組團的地下室中間是一個聯(lián)通內(nèi)街的共享空間，成為獨具特色的地下商業(yè)廣場。 主要安排如威士忌制作工場、陳列室、銷售店；英國特色紀念品、英超聯(lián)賽俱樂部、007系列紀念品和英國瓷器等特色商品的專賣店；英國臘像陳列館；英國特色酒吧、咖啡、餐館等。 3.4 戶外用品區(qū)(區(qū)域圖F1) 戶外用品區(qū)位于小鎮(zhèn)的東部，背靠市政中心展開，建筑形態(tài)以帶有地下室的三、四層商業(yè)小鎮(zhèn)建筑為主，按照圍合建筑的特征以平面進行劃分，共性中又凸顯個性。 從幾十平方米到幾百平方米，商鋪的建筑面積適中，適宜經(jīng)營

50、各種品牌的現(xiàn)代時尚戶外活動用品,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪功能布局 3.5 主題餐飲區(qū)(區(qū)域圖B、G1、G2、G3、G4) 主題餐飲區(qū)位于小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)的南部尚湖區(qū)(Lakeside Area)的中央，一條小河將多個商業(yè)建筑組團串聯(lián)起來，北面隔普林斯大街(Princes ST)與教堂和圣愛廣場(Love Square)隔街相望，東面緊鄰的是娛樂休閑區(qū)。在功能配置上大多按照大中型餐飲，咖啡店及酒吧的標準進行設(shè)計，結(jié)合該區(qū)沿河的地理位置和景觀條件，區(qū)內(nèi)還設(shè)有相當數(shù)量的露天座位，使人們在休閑娛樂時能充分親近自然。 3.6 娛樂休閑區(qū)(區(qū)域圖G5、G6、G7、H1、H2、H3、H5、F2) 娛樂休

51、閑商業(yè)場所位于穿小鎮(zhèn)而過的小河拐角處，海斯大街(High ST.)的南部兩側(cè)，是一組濱河而立的獨棟商業(yè)小鎮(zhèn)建筑，游船碼頭和假日廣場（Holiday Square）在它們的中央，西面是主體餐飲區(qū)，東面亞洲美食街，人流在這里匯聚起來，是小鎮(zhèn)中最為熱鬧的地方。 3.7 亞洲美食街(區(qū)域圖H4) 位于小鎮(zhèn)的東南角，由兩個合圍式建筑組團環(huán)抱而成的維多利亞坊(Victorian Area)亞洲美食街，通過多處過街樓和穿行小街與東面的市政中心及西面的娛樂休閑區(qū)聯(lián)系起來。建筑形式以小鋪面商業(yè)為主，一層是商鋪、二至四層是可商可住的居住單元。主要安排以一家一戶一種餐飲特色為主的美食小吃，日本的料理、韓國的燒烤、南

52、洋的炸魚等,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商鋪設(shè)計規(guī)劃 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬平方米，共由24棟英國式洋房、別墅、TOWNHOUSE組成。它們主要分為大中型商鋪、居家式商鋪兩種形式。大中型商鋪：35個，將引進大中型餐飲、娛樂項目，單體面積在1000至3000平方米。居家式商鋪：199個，總面積約42000平方米。 4.1 居家式商鋪布局 “關(guān)門是別墅，開門是商鋪”，是泰晤士小鎮(zhèn)對商業(yè)TOWNHOUSE所采用的獨特形態(tài)，這種建筑的原型來自于經(jīng)典英國小鎮(zhèn)的沿街商業(yè)形態(tài)，在小鎮(zhèn)上共有199套，建筑面積從50平方米至300平方米不等，全部分布在核心商業(yè)區(qū)域的臨街

53、位置。 4.2 居家式商鋪的設(shè)計 所謂“居家式商鋪”就是融商鋪、住家于一體的TOWNHOUSE，樓下是商鋪、樓上既可以是住家也可以做辦公的聯(lián)體別墅?！熬蛹沂缴啼仭被蚺R街、或臨水，簇擁在注重鄰里和諧接觸的英倫風情商業(yè)街上，顯現(xiàn)出濃郁的英倫小鎮(zhèn)生活氛圍，塑造出了英國風情的生活情態(tài)。 一般設(shè)計是：沿街首層可作商鋪，二層可以作辦公或者住家，三層可儲藏雜物。二至四層由維多利亞式紅磚構(gòu)筑,或圍合或獨立于步行街的兩邊。首層既能舒適便利地展示商鋪，又可通過上層與底層間動線的巧妙設(shè)計，充分滿足居住和辦公的空間需求。這種獨特的形態(tài)和設(shè)計使得建筑兼具兩種功能：打開大門，可展示一個對外開放的商鋪，關(guān)起門來，又變成一個

54、自我獨立的聯(lián)體或獨棟別墅。這種建筑在功能和品質(zhì)方面更符合現(xiàn)代生活要求和國人居住習慣,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),整體定位 隨著上海城市的擴大，傳統(tǒng)的商業(yè)中心主要集中在市中心的商業(yè)格局正在逐漸改變，新興的商業(yè)中心將隨著人群的擴散而擴散。 人們越來越多的追求視覺空間，雖然都市人經(jīng)濟條件更加富裕，但是工作節(jié)奏在加快，壓力也在加大，適當放松心情，已經(jīng)成為現(xiàn)在都市人的追求，僅僅滿足衣食之需的購買活動在減少，滿足自身精神需求的購買活動在增大。 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)正是本著對商業(yè)發(fā)展趨勢的這種理解，通過準確的商業(yè)定位，確定了其在未來商業(yè)變革中的地位和形象,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),客群定位 泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)

55、區(qū)集自然和人文優(yōu)越條件于一身，是以創(chuàng)新、前衛(wèi)、富裕的中產(chǎn)階級為主要消費群體理想的休閑之地，它的目標客戶主要是五大人群。 1.1 婚慶人群 泰晤士小鎮(zhèn)在僅有的一平方公里范圍內(nèi)，集純正的英倫建筑、綠化、水色和人文景觀于一體，聚教堂、酒樓、紀念品和紀念地等于一身，是難得的進行婚慶活動的場所。 1.2 公司宴請和公關(guān)活動人群 上海有發(fā)達的公司商業(yè)宴請和其他社會活動，但在上海西南部，這些活動的設(shè)施都比較落后，也不成系列。在上海商業(yè)重組的過程中，泰晤士小鎮(zhèn)有條件挾其國內(nèi)頂尖風貌建筑的優(yōu)勢占據(jù)這一市場的高端地位。 1.3 有組織的旅游者 泰晤士小鎮(zhèn)的英倫建筑風貌原汁原味，這些建筑可以成為吸引旅游者的有力條件

56、,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),客群定位 1.4 周邊高層次消費者 松江雖然離上海市中心的距離并不遠，但松江的商業(yè)水平可能與市中心相距10年以上，距世界先進的水平就更有差距。 而松江卻居住著上海最高的社會階層（別墅擁有者、大學(xué)城聚集起來的中、高級知識分子、開發(fā)區(qū)中的外來投資者和中高級白領(lǐng)階層），他們就在泰晤士小鎮(zhèn)周邊。 泰晤士小鎮(zhèn)正宗的英式建筑可以方便的引進先進的西方商業(yè)樣式和高層次的商業(yè)服務(wù)，滿足這部分消費者的愿望，成為他們理想的消費之地。 1.5 白領(lǐng)休閑度假者 上海是一個快節(jié)奏的國際大都市，人們經(jīng)濟條件較好，但生活壓力大，平時苦于沒有可以綜合提供多種休閑方式的場所來放松自己的心情，泰晤士小鎮(zhèn)的位置、交通、建筑風貌和設(shè)施正好可以填補這樣的空白，以吸引眾多上海白領(lǐng)和老板階層們來休閑度假,產(chǎn)品形態(tài)借鑒 上海泰晤士小鎮(zhèn),商業(yè)區(qū)的功能定位：泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)有優(yōu)美的英式建筑文化，可以成為風情旅游的目的地，在為