第九章：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目投資[共62頁(yè)]

1、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。從房地產(chǎn)投資的慣例來(lái)看，不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以資本金（權(quán)益資金）投入。為此，不論是開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其投資活動(dòng)進(jìn)行融資,第九章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資,掌握房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資等基本概念和知識(shí)。 具體來(lái)講： 掌握:房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類(lèi)型,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案編制方法,金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款審查的內(nèi)容,學(xué)習(xí)目的與要求,熟悉:房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資與債務(wù)融資的概念,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款的概念與特性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理措施。 了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系

2、，抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資信托及其風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,學(xué)習(xí)目的與要求,第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 第二節(jié)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,主要內(nèi)容,第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)之間密不可分。主要包括土地儲(chǔ)備貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，個(gè)人住房貸款，商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場(chǎng)的重要組成部分。 按照房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)資金的來(lái)源渠道，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)見(jiàn)下表,表1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)分類(lèi),二、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資 1、權(quán)益融資 當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟

3、動(dòng)項(xiàng)目所必須的資本金的數(shù)量要求時(shí)，投資者就需要通過(guò)公司上市和增發(fā)新股、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等方式，進(jìn)行權(quán)益融資。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率目前普遍高于75,二、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資 2、債務(wù)融資 通過(guò)舉債的方式融資（向銀行、保險(xiǎn)公司、退休基金等其他機(jī)構(gòu)舉債），如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬是融資協(xié)議規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。 貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源,三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量大，開(kāi)發(fā)商很少自行投入全部資金，其所需的大部分資金是以債務(wù)融資的方式

4、籌集。主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 它是向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建設(shè)向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。按貸款用途，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以分為,1）土地購(gòu)置貸款 由于風(fēng)險(xiǎn)較高，土地購(gòu)置貸款的金額通常不超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的50%-60%。 開(kāi)發(fā)商在土地購(gòu)置階段通常較難獲得商業(yè)銀行的貸款，因?yàn)閱渭兊耐恋夭⒉荒軒?lái)足夠的現(xiàn)金流收益，其還款能力在很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，而未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因此，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)通常避免發(fā)放土地購(gòu)置貸款。 我國(guó)目前規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款,土地開(kāi)發(fā)是對(duì)毛地或生地進(jìn)行改良，為建筑施工

5、進(jìn)行前期準(zhǔn)備的階段。 為土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資比較困難。 土地開(kāi)發(fā)貸款通常對(duì)房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)度分階段撥付,2）土地開(kāi)發(fā)貸款,3）建設(shè)貸款 商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵角色。建設(shè)貸款被用于償還土地購(gòu)置貸款和土地開(kāi)發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費(fèi)和其它相關(guān)成本。開(kāi)發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目是這種貸款的主要抵押物。金融機(jī)構(gòu)有時(shí)候還要求借款人提供必要的擔(dān)保，例如用其他房地產(chǎn)做抵押，或者提供質(zhì)押，或者第三方擔(dān)保。 建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或長(zhǎng)期抵押貸款,1）土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是指政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃

6、和城市規(guī)劃，通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征用等方式取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)和存儲(chǔ)后，以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)供應(yīng)土地，調(diào)控各類(lèi)建設(shè)用地需求的制度。 作用：政府統(tǒng)一供地，實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)市場(chǎng)的絕對(duì)壟斷；提高房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力和土地市場(chǎng)的透明度；促進(jìn)土地資源的有效利用和房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,2、土地儲(chǔ)備貸款,土地儲(chǔ)備貸款是向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。其對(duì)象是對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行管理的縣級(jí)以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè),2）土地儲(chǔ)備貸款,房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押人）以合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行

7、為。目前我國(guó)抵押貸款的資金來(lái)源全部是商業(yè)銀行，有以下三種方式,四、房地產(chǎn)抵押貸款,是個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，以所購(gòu)住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類(lèi)型。后者利率通常較低。 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接的關(guān)系。其額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%，貸款最長(zhǎng)期限不超過(guò)30年。利率有固定利率和可調(diào)利率兩種，我國(guó)目前采用的是可調(diào)利率,1、個(gè)人住房抵押貸款,2、商用房地產(chǎn)抵押貸款 國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率（抵借比）通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也

8、通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。 3、在建工程抵押貸款 在建工程抵押將項(xiàng)目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開(kāi)發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的一種較好方式,1）合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán) 設(shè)押房地產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)益是真實(shí)存在并合法擁有的，權(quán)屬清晰，可以轉(zhuǎn)讓。 （2）擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn) 選擇市場(chǎng)前景看好的房地產(chǎn)，從環(huán)境、交通、設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量、配套設(shè)施、價(jià)格等方面綜合考慮,4、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求,3）合理確定抵押率 抵押率（又稱(chēng)貸款價(jià)值比率）是貸款金額與抵押物價(jià)值之比。它受抵押物流動(dòng)性、價(jià)值取得情況、貸款期限長(zhǎng)短、市場(chǎng)條件和通

9、貨膨脹預(yù)期等因素影響。高的一般取70%，低的一般取60%或50%。 （4）處置抵押物的渠道暢通 這要求抵押物的變性較強(qiáng)、價(jià)格比較穩(wěn)定、市場(chǎng)廣闊,4、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的要求,五、抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)，一級(jí)市場(chǎng)是商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款；二級(jí)市場(chǎng)則利用類(lèi)似資本市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、工具，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款、將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場(chǎng)上交易，它實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)同資本市場(chǎng)的融合,五、抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),抵押貸款支持證券的類(lèi)型,抵押貸款支持債券 抵押貸款傳遞證券 抵押貸款直付債券 抵押貸款擔(dān)保債務(wù),1、房地產(chǎn)投資信托的涵義

10、是指通過(guò)制訂信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。 實(shí)質(zhì)：投資代理,六、房地產(chǎn)投資信托（REITs,1、房地產(chǎn)投資信托的涵義 REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來(lái)源有兩種：發(fā)行股票、從金融市場(chǎng)融資（如銀行信貸、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù),六、房地產(chǎn)投資信托（REITs,按投資業(yè)務(wù)不同： 權(quán)益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs,是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入,2、

11、房地產(chǎn)投資信托的分類(lèi),按投資業(yè)務(wù)不同： 權(quán)益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs,主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入,2、房地產(chǎn)投資信托的分類(lèi),按投資業(yè)務(wù)不同： 權(quán)益型REITs 抵押型REITs 混合型REITs,同時(shí)經(jīng)營(yíng)上述兩種形式的業(yè)務(wù),2、房地產(chǎn)投資信托的分類(lèi),按信托性質(zhì)分類(lèi)： 傘型合伙REITs 多重合伙REITs,指REITs不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過(guò)一個(gè)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn),2、房地產(chǎn)投資信托的分類(lèi),按信托性質(zhì)分類(lèi)： 傘型合伙REITs 多重合伙REITs,指REITs直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí)，

12、還通過(guò)經(jīng)營(yíng)合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn),2、房地產(chǎn)投資信托的分類(lèi),流動(dòng)性好 市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定 高現(xiàn)金回報(bào) 有效分散投資風(fēng)險(xiǎn) 抵御通貨膨脹,3、房地產(chǎn)投資信托的特征,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 5）完工風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 6）抵押物估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 7）貸款保證風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),第二節(jié) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),第二節(jié) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理 2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 1）對(duì)未取得“四證”的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式貸款。 2）對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。 3）對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深

13、入調(diào)查審核。對(duì)成立不滿3年的，應(yīng)重點(diǎn)審查,第二節(jié) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理 2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 4）項(xiàng)目應(yīng)符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體方向，有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 5）可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控。 6）對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控。 7）密切關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)情況,1、土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素 1）土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款 2)土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來(lái)源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配,二、土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,1、土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素 3）土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中

14、的法律問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 問(wèn)題：源于貸款擔(dān)保的方式：保證和土地使用權(quán)抵押,二、土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,對(duì)資本金沒(méi)有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款 以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年 對(duì)包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測(cè)繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃是否相符等土地整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析 實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn),2、土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,三、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,1、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn) 操作風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)

15、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 管理風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn),三、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,2、個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理 1）遵照個(gè)人住房借款的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格遵守借款年限、貸款價(jià)值比率等方面的規(guī)定。 2）詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息。 3）對(duì)借款人的收入、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行分析。 4）考核借款人還款能力。月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。 5）對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)價(jià),1、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn),四、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,2、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)管理 提升專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平 提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平 吸引機(jī)構(gòu)投資者參與 制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 建立優(yōu)秀的管理隊(duì)

16、伍,四、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義 指房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。主要包括資金籌措與資金供應(yīng)兩個(gè)方面。 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義,第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資,1、融資組織形式選擇 研究融資方案，首先應(yīng)該明確融資主體，由融資主體進(jìn)行融資活動(dòng)，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案,2、資金來(lái)源選擇,常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等,表2中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)

17、源,資源來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。 資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物、土地使用權(quán)等，實(shí)物出資必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，并在資本金中不能超過(guò)一定比例,3、資本金籌措,1）信貸融資 利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢(qián)賺錢(qián)”、“借雞生蛋”，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用,4、債務(wù)資金籌措,案例：假設(shè)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)為20%，貸款利率為10%，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有資金3000萬(wàn)元可投入房地產(chǎn)項(xiàng)目。此時(shí)開(kāi)發(fā)商面臨兩種選擇：（1）不貸款，利用自有資金直接投資，假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年。（2）貸款7000萬(wàn)元，投資一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為3年，總投資額為1億元的房地產(chǎn)開(kāi)

18、發(fā)項(xiàng)目。 問(wèn)：如果你是開(kāi)發(fā)商，該如何選擇？ 注：假設(shè)暫不考慮資金的時(shí)間價(jià)值,p243,4、債務(wù)資金籌措 （2）債券融資 通常為35年。 償付方式有三種： 償還 轉(zhuǎn)期：“以舊換新” 轉(zhuǎn)換：“債轉(zhuǎn)股,5、預(yù)售或預(yù)租 意義： 對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)： 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講： 一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證,例：某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓宇，如果一年以后樓宇竣工交付使用時(shí)的樓價(jià)上漲了12%，則其付款的收益率高達(dá),12%15%100%80,資金來(lái)源可靠性分析 融資結(jié)構(gòu)分析 融資成本分析 融資風(fēng)險(xiǎn)分析,

19、主要分析項(xiàng)目所需總投資和分年度投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金供應(yīng)是否落實(shí)可靠,6、融資方案分析,資金來(lái)源可靠性分析 融資結(jié)構(gòu)分析 融資成本分析 融資風(fēng)險(xiǎn)分析,主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件,6、融資方案分析,資金來(lái)源可靠性分析 融資結(jié)構(gòu)分析 融資成本分析 融資風(fēng)險(xiǎn)分析,如承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)、利息等,6、融資方案分析,資金來(lái)源可靠性分析 融資結(jié)構(gòu)分析 融資成本分析 融資風(fēng)險(xiǎn)分析,通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn),6、融資方案分析,金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)四個(gè)方面的工作。 1、企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)客戶評(píng)價(jià) 金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)企業(yè)素質(zhì)、資金實(shí)力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的資金流量和其他輔助指標(biāo)，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)。 劃分為6級(jí)：AAA、AA、A、BBB、BB、B 通常情況下，BBB及以上資信等級(jí)的企業(yè)才能獲得銀行貸款,三、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查