《萬科成本管理培訓(xùn)》PPT課件.ppt

1、萬科成本管理培訓(xùn),二四年四月十八日,萬科財(cái)務(wù)部 胡宏,主 要 內(nèi) 容,成本管理軟件開發(fā)的背景 軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善 軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景,成本管理軟件開發(fā)的背景,從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對(duì)工程造價(jià)專業(yè)人員提出了更高的要求：,單純的建安費(fèi)用控制,加強(qiáng)成本的計(jì)劃性目標(biāo)成本管理制度,項(xiàng)目全成本控制,利潤(rùn)是多少不準(zhǔn)確,項(xiàng)目間成本不可比,基礎(chǔ)資料管理不統(tǒng)一,成本管理軟件開發(fā)的背景,2000年萬科集團(tuán)成本管理的狀況,土地成本 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi),1、統(tǒng)一成本科

2、目的設(shè)置,主體造價(jià),園區(qū)造價(jià),樓面地價(jià),費(fèi)用及資金成本,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。 開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi) 完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。 項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。,幾個(gè)基本成本概念,責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。,責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍； （2）責(zé)

3、任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人 責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺的成本管理行為,2、責(zé)任成本管理,3、加強(qiáng)目標(biāo)成本管理,管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核),目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。 動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。,基本概念：,管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù),實(shí)施過程,新項(xiàng)目發(fā)展,規(guī)劃設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工組織與 材料采購(gòu),竣工結(jié)算,成本估算,目標(biāo)成本測(cè)算 一,目標(biāo)成本測(cè)算 二,目 標(biāo) 成 本,動(dòng)態(tài)成本,結(jié)算

4、成本分析,目標(biāo)成本形成,動(dòng)態(tài)成本控制,4、加強(qiáng)作業(yè)過程管理,項(xiàng)目發(fā)展,施工,規(guī)劃設(shè)計(jì),招標(biāo),竣工結(jié)算,簽約,銷售及物業(yè)管理,總目標(biāo),通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 全過程、全員、全方位,房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,新項(xiàng)目發(fā)展成本控制,控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。 控制原則：客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本 需求文件：新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)：,成本指標(biāo)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目成本數(shù)據(jù) 材料設(shè)備數(shù)據(jù),是萬科集團(tuán)的成本數(shù)據(jù)平臺(tái)，是新項(xiàng)目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。,

5、分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類指標(biāo)進(jìn)行比較分析。,記錄各項(xiàng)目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進(jìn)行比較分析。,記錄各項(xiàng)目材料設(shè)備的價(jià)格等詳細(xì)資料，便于新項(xiàng)目估算和部品設(shè)計(jì)時(shí)參考。,設(shè)計(jì)階段的成本控制,控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。 控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。 需求文件： 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,設(shè)計(jì)成本控制,70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定,建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、合理的安全系數(shù) 設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長(zhǎng)期使用成本,設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指

6、標(biāo),容積率 建筑占地面積 單方鋼筯含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長(zhǎng)面積比 ,招標(biāo)成本控制,控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式 集中采購(gòu) 控制原則：全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則 需求文件：工程及材料招標(biāo)管理辦法,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn),降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)人水平的依賴性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間； 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)： 工程總價(jià)準(zhǔn)確； 有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更 及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量,合同簽約階段的成本控制,控制要點(diǎn)：合同談判（慎選） 合同審批 控

7、制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：工程合同管理辦法 合同分類編號(hào)規(guī)則,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,合同的主要經(jīng)濟(jì)條款,合同造價(jià)：總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同 付款進(jìn)度：按月付款、按形象進(jìn)度付款 總包管理配合費(fèi)：2% 采購(gòu)保管費(fèi)：1.53%(其中采購(gòu)70%、保管30%） 保修金：35% 材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供 變更與簽證：按合同單價(jià)、按定額下浮 竣工驗(yàn)收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等 ,合同簽約階段的成本控制,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,工程類合同共分六類，相應(yīng)編號(hào)按下列括號(hào)中漢字表示。 土地合同（土地）：項(xiàng)目合作開發(fā)與土地使

8、用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等合同； 前期合同（前期）：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同； 工程材料設(shè)備采購(gòu)合同（采購(gòu)）：包括材料采購(gòu)、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購(gòu)買等合同； 園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購(gòu)合同； 營(yíng)銷包裝合同（營(yíng)銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計(jì)、制作、宣傳品設(shè)計(jì)、印刷等合同；,施工期間的成本控制,控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制 工期控制 控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則 需求文件：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工

9、作及制度的完善,結(jié)算階段的成本控制,控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià) 控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則 需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法 結(jié)算復(fù)核工作實(shí)施細(xì)則,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,銷售承諾及物業(yè)管理成本控制,控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損 控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。 需求文件：銷售管理制度 物業(yè)管理制度,軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善,責(zé)任成本管理,目標(biāo)成本管理,作業(yè)過程管理,成本管理軟件,公司總經(jīng)理層,控制系統(tǒng),信息系統(tǒng),組織系統(tǒng),最終形成如下所示的成本管理構(gòu)架和模式,領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),管理工具,管理制度,成本、工程文件,金蝶開發(fā)合同管理軟件的優(yōu)勢(shì),成本數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)息息相關(guān)，能方便的進(jìn)行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換。,金蝶軟件的數(shù)據(jù)安全性較高。,金蝶軟件的控件中，已很好地實(shí)現(xiàn)分項(xiàng)目按數(shù)據(jù)進(jìn) 行授權(quán)，查詢方便且功能強(qiáng)大。,金蝶可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程同步復(fù)制，便于集團(tuán)監(jiān)控。,軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景,工程和材料采購(gòu)合同條款、合同價(jià)集團(tuán)內(nèi)互相借鑒。,類似項(xiàng)目之間很方便進(jìn)行比較，挖掘成本降低潛力。,及時(shí)統(tǒng)計(jì)變更簽證的造價(jià)，實(shí)現(xiàn)可控。,成本數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效。,各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)集中反饋，即時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本 和利潤(rùn)狀況，項(xiàng)目定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確。,工程管