《個(gè)人住房按揭培訓(xùn)》PPT課件.ppt

1、按揭培訓(xùn),2008,人們通常所說(shuō)的按揭,其實(shí)真正意義上只是抵押,但已習(xí)慣于稱作按揭。因此今天我們所說(shuō)的按揭的涵義是:購(gòu)房抵押貸款,是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的房屋作為抵押品而從銀行獲得貸款,購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行,并由開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保,銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約,銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或收回房屋。,按揭與抵押貸款有什么區(qū)別呢? “按揭”一詞是香港人從英語(yǔ)“MORTGAGE”的譯出的俚語(yǔ)或叫土語(yǔ),它是指按揭人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證,還款后,按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓回予按揭人。 抵押它是指在轉(zhuǎn)讓物業(yè)主權(quán)給貸款人的前提下,由借款人賦予抵押受益

2、人一系列的權(quán)益作為還款的保證。 在香港的法律中,按揭與抵押的根本區(qū)別是:按揭受益人是以取得產(chǎn)業(yè)作為還款保證,而抵押受益人則是以取得權(quán)益作為貸款保證。按揭人是將被按揭的房地產(chǎn)主權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人而獲得貸款,該項(xiàng)貸款清償完后,由按揭人從銀行贖回被按揭的房地產(chǎn)主權(quán);而抵押關(guān)系中,則不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主權(quán),抵押受益人只享有該房地產(chǎn)抵押契約中所規(guī)定的權(quán)益,這些權(quán)益包括止贖、出售、指定接收人、為占有抵押品進(jìn)行訴訟等?？梢哉f(shuō),在貸款未清償完畢前,按揭受益人一定意義上是物業(yè)的業(yè)主,而抵押受益人絕對(duì)不是物業(yè)的業(yè)主。 無(wú)論香港還是內(nèi)地,人們通常所說(shuō)的按揭,其實(shí)真正意義上只是抵押,但已習(xí)慣于稱作按揭。,簡(jiǎn)單的講按揭即個(gè)人

3、住房商業(yè)貸款。它是由銀行、房地產(chǎn)商和購(gòu)房著三方共同參與買賣住房的融資行為。實(shí)際上是為了幫助開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。,概念：按揭即個(gè)人住房商業(yè)貸款。它是由,個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式有哪些？,個(gè)人住房貸款分為 抵押貸款： 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而 向借款人發(fā)放貸款的方式。 質(zhì)押貸款： 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、 AAA級(jí)企業(yè)債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證 作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款： 保證貸款方式指貸款行以借款

4、人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位或第三方自 然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。包括：售房單位回購(gòu)保證貸款方式；房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全額全程保證貸款方式；企業(yè)法人的全額全程保證貸款方式；個(gè)人 全額全程保證貸款方式。保證加抵押貸款： 保證加抵押貸款方式指貸款行以借款人尚未辦理抵押登記的房產(chǎn)作為個(gè)人住房貸款抵 押物的同時(shí)，要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款的擔(dān)保而發(fā)放貸款的方 式。具體人為三種： 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的全額、階段性保證貸款方式； 2 保險(xiǎn)公司的 全額全程保證貸款方式； 3 擔(dān)保公司的全額全程保證貸款方式。,按揭的前提條件：,購(gòu)房者必須將購(gòu)入的房屋做抵押，房地產(chǎn)商必須做擔(dān)保。

5、 借款人：客戶 貸款人：銀行 擔(dān)保人：開(kāi)發(fā)商,借款人須同時(shí)具備的條件,借款人必須具有獨(dú)立民事行為能力的個(gè)人 持有居住地的合法的身份證明 購(gòu)房合同，首付款發(fā)票 同意以所購(gòu)房產(chǎn)做抵押 令貸款銀行滿意的財(cái)務(wù)狀況 工資證明（需要蓋單位的公章或公司的人事章） 沒(méi)工資證明的需要到村或鎮(zhèn)里開(kāi)據(jù)財(cái)產(chǎn)證明 銀行存折記錄（對(duì)帳單） 超過(guò)萬(wàn)的一般需要稅務(wù)發(fā)票,貸款額度：,第一套為% 第二套為4% 第三套目前政策拒絕貸款 以夫妻為單位 只要有買過(guò)房，不論還清與否，再次購(gòu)買均為第2套 公基金只要還未辦理過(guò)公基金貸款的，均可享受公基金貸款的優(yōu)費(fèi),計(jì)算,首付款的算法 等額本金 等額本息,首付款的算法：,貸款額=總房款x貸款

6、成數(shù)，精確到萬(wàn)或千。 首付款=總房款貸款額 例： 面積 單價(jià)元/ 該客戶第一次購(gòu)房 其首付款為？,答案,* *. 取整數(shù)萬(wàn)為 首付款為483000-330000=153000元,等額本金又為遞減還款,計(jì)算公式 第t個(gè)月還款額Ht=A/n+Ai1（t1)/n 每個(gè)月遞減額=Ai/n 總利息=(Ai+Ai/n)*n/2 A：貸款總額 n：貸款總月數(shù) i：貸款利率 例 貸款330000,貸款15年,月利率為5.54625,第一個(gè)月還款為多少,第5個(gè)月還款又為多少,每個(gè)月遞減多少,總利息又是多少,答案,第1個(gè)月為= Ht=A/n+Ai1（t1)/n =330000/180+330000* 5.5462

7、5 =1833.33+1802.63 =3635.96 第5個(gè)月為= Ht=A/n+Ai1（t1)/n =330000/180+330000* 5.54625*1(5-1)/180 =1833.33+1762.57 =3595.90 每個(gè)月遞減額= Ai/n=330000*5.54625/180=10.02元 總利息為 =(Ai+Ai/n)*n/2 = (330000* 5.54625+ 330000* 5.54625/180)*180/2 =(1802.63+10.02)*180/2=163138.50,Ai/n,一般給客戶的算法,第個(gè)月1833.33+1802.63=3635.96 第個(gè)月

8、1833.33+1802.63-10.02=3625.95 第 3個(gè)月 3625.95-10.02 每個(gè)月遞減10.02 最后1個(gè)月=1833.33+10.02=1843.35 總利息=(1802.63+10.02)*180/2=163138.50,等額本息,每月還款額=Ai(1+i)n /(1+i)n 1 總利息 =月還款額*總月數(shù)貸款額 A：貸款總額 n：貸款總月數(shù) i：貸款利率 例 貸款330000,貸款15年,月利率為5.54625,每個(gè)月需要還多少款,總利息是多少?,答案,每月還款額= Ai(1+i)n /(1+i)n 1 =330000*5.54625*(1+5.54625)180/ (1+5.54625)1801=2902.94 總利息=2902.94*180330000 =192529.2元,一般銀行有提供1萬(wàn)元的月還款額（2008年）,等額本金與等額本息的比較,等額本金每個(gè)月還的本金固定,利息逐月減少 等額本息由于每個(gè)還款額固定,其一開(kāi)始還本金少,利息多,利息還的比本金還多很多 對(duì)等額本金和等額本息來(lái)說(shuō)提前還款,所還的金額都是直接從所剩本金扣除.因此對(duì)想要提前還款的客戶一般選擇等額本金更劃算.即使不提前還款等