待建五星級(jí)酒店市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告（可編輯）

待建五星級(jí)酒店市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告優(yōu)尼華盛國(guó)際目錄目錄1行政摘要12調(diào)研性質(zhì)223市場(chǎng)區(qū)域分析244地塊描述475供應(yīng)和需求分析656待建酒店定位及設(shè)施推薦907酒店需求入住率和平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)1108收支預(yù)測(cè)118附錄附錄1假設(shè)及限制條件附錄2投資回收期分析不含土地成本附錄3投資回收期分析含土地成本優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要11行政摘要市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性本報(bào)告是按武漢怡景地產(chǎn)有限公司以下簡(jiǎn)稱客戶的指示而準(zhǔn)備調(diào)研對(duì)象的此市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)可行性調(diào)研的對(duì)象為位于中國(guó)湖北省武漢市待建高檔酒店以下簡(jiǎn)稱待建酒店地塊分析待建酒店位于湖北省武漢市漢口地區(qū)青年路旁鄰近規(guī)劃中的王家墩CBD以及建設(shè)大道沿線的金融街根據(jù)客戶最終提供的待建酒店信息資料我們了解到待建酒店項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約為39000平方米其中地上可用建筑面積約為35000平方米地下可用建筑面積約為4000平方米待建酒店預(yù)期定位為萬豪或相同品牌定位的國(guó)際五星級(jí)酒店其功能和定位標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)際和國(guó)家頒布的酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)設(shè)施設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目分類和配置上符合并滿足中國(guó)國(guó)家五星級(jí)酒店的相關(guān)主要指標(biāo)要求待建酒店的項(xiàng)目區(qū)位圖如下優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要2待建酒店項(xiàng)目區(qū)位圖待建酒店位置圖片來源客戶資料市場(chǎng)區(qū)域分析武漢是湖北省的省會(huì)總面積為8467平方公里擁有常住人口約978萬是中國(guó)中部最大的城市武漢市處于重要的地理位置是中國(guó)內(nèi)陸交通的交匯點(diǎn)連接全國(guó)東西南北各主要城市如北京廣州上海和重慶等武漢市已進(jìn)入城市化發(fā)展的主要階段將綜合發(fā)展成為中國(guó)中部地區(qū)集金融商業(yè)物流科技和教育中心值得一提的是武漢歷來是中國(guó)主要的工業(yè)基地主要產(chǎn)業(yè)為光電子元件和自動(dòng)化工業(yè)世界第三大河長(zhǎng)江及其最長(zhǎng)支流漢水橫貫市區(qū)將武漢一分為三形成了武昌漢口漢陽(yáng)三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局目前武漢三鎮(zhèn)已基本形成漢口商業(yè)貿(mào)易武昌文化教育和漢陽(yáng)工業(yè)制造的功能格局武漢現(xiàn)轄江岸江漢硚口漢陽(yáng)武昌青山洪山7個(gè)城區(qū)蔡甸江夏黃陂新洲東西湖漢南6個(gè)郊區(qū)全市城區(qū)面積7635平方公里下圖描繪了武漢的行政區(qū)劃武漢市行政區(qū)劃圖經(jīng)濟(jì)概覽優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要3武漢在清朝末期和國(guó)民政府時(shí)期積極參與洋務(wù)運(yùn)動(dòng)是中國(guó)近代史上主要的工業(yè)和金融中心工業(yè)總產(chǎn)值排名僅次于上海北京天津位居全國(guó)第四位并一直保持到改革開放初期80年代中期以后隨著中國(guó)政府提出推進(jìn)沿海開放戰(zhàn)略改革的政策地處中部腹地的武漢逐漸被珠三角長(zhǎng)三角和環(huán)渤海等沿海地區(qū)的很多城市超過中國(guó)政府于2004年出臺(tái)推動(dòng)中國(guó)中部地區(qū)城市的發(fā)展政策作為中國(guó)中部的中心大城市湖北省的武漢市又再一次獲得了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力城市的面貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了長(zhǎng)足的進(jìn)步并致力于逐步縮小自身與沿海發(fā)達(dá)城市的差距帶領(lǐng)湖北省其他城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展作為中國(guó)重要的工業(yè)基地武漢是中部地區(qū)主要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力區(qū)之一其經(jīng)濟(jì)主要依靠鋼鐵汽車機(jī)械光電子和化工等核心產(chǎn)業(yè)約占武漢市工業(yè)總產(chǎn)值的60以上2010年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值約人民幣5516億元同比增長(zhǎng)147其中第一二三產(chǎn)業(yè)的比重分別為31459和510第二和第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在推進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展方面發(fā)揮主導(dǎo)作用其中的第三產(chǎn)業(yè)或稱服務(wù)行業(yè)近年來發(fā)展迅速于2001年至2010年達(dá)到了173的復(fù)合年均增長(zhǎng)率下表列出了武漢2001年到2010年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要4表11武漢市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20012010CAGR經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001200220032004200520062007200820092010200110常住人口百萬7677787980828383919829生產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)12118121145147148156151137147地區(qū)生產(chǎn)總值十億人民幣135147162188224259314396456552169人均地區(qū)生產(chǎn)總值元人民幣17882195602146024963262792989935768441485011056397136出口百萬美元947109114811931254037784753690458258754280進(jìn)口百萬美元1210111216552367364842355209707356479301254外商直接投資百萬美元143215761762152017402001225025702935329397固定資產(chǎn)投資十億人民幣51576582106133173225300375249消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)05142333271441570630個(gè)人可支配收入人民幣7305782085259564108501236014358167121838520806123注復(fù)合年均增長(zhǎng)率來源武漢市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)上表我們做出如下評(píng)論得益于中國(guó)中部的地理位置優(yōu)勢(shì)不斷增加的外商投資以及成熟完善的工業(yè)基礎(chǔ)武漢市經(jīng)濟(jì)在2001年到2010年間保持迅速增長(zhǎng)GDP增長(zhǎng)率達(dá)到年均兩位數(shù)增長(zhǎng)2010年GDP達(dá)到人民幣5516億元實(shí)際增長(zhǎng)147經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)大幅提高了武漢市的人均GDP在2001年至2010年間保持了136的復(fù)合年均增長(zhǎng)率于2010年達(dá)到了人均人民幣56397元明顯高于全國(guó)的平均值為了更好地推動(dòng)武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大量的固定資產(chǎn)投資注入到了國(guó)有和私營(yíng)環(huán)節(jié)2010年達(dá)到人民幣3753億的投資總量比上年同期增長(zhǎng)了251投資的主體主要集中在工業(yè)高科技房地產(chǎn)城市交通和設(shè)施教育等方面我們預(yù)計(jì)大量的投資會(huì)在未來進(jìn)一步加快武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極大地提高了武漢市人民的可支配收入武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入于2001年至2010年間保持了123的復(fù)合年均增長(zhǎng)率并在2010年突破了兩萬元大關(guān)達(dá)人均人民幣20806元與上年同期相比增長(zhǎng)了約132國(guó)務(wù)院下屬的發(fā)展研究院的一份報(bào)告指出個(gè)人可支配收入的增長(zhǎng)將會(huì)催生新的消費(fèi)形式其中一個(gè)形式將體現(xiàn)在休閑相關(guān)的花費(fèi)包括餐飲和旅游武漢是完善的內(nèi)陸貿(mào)易中心保持了強(qiáng)勁進(jìn)出口增長(zhǎng)勢(shì)頭在2001至2010年間分別達(dá)到了254和280的增長(zhǎng)率2010年武漢市進(jìn)出口全面反彈全年外貿(mào)進(jìn)出口總額1805億美元比上年增長(zhǎng)576出口國(guó)家和地區(qū)數(shù)達(dá)189個(gè)外商直接投資武漢是中國(guó)首批沿江對(duì)外開放城市之一長(zhǎng)期吸引著外商投資當(dāng)?shù)卣恢眻?zhí)行鼓勵(lì)性的開放政策并不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施武漢市的外商直接投資保持了持續(xù)增長(zhǎng)在過去10年里名列西部和中部地區(qū)的第一位優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要5圖11實(shí)際利用外資武漢20012010十億美元433221102001200220032004200520062007200820092010實(shí)際利用外資十億美元趨勢(shì)線來源武漢市統(tǒng)計(jì)局2010年武漢的外商直接投資增至33億美元引進(jìn)外資在1000萬美元以上的項(xiàng)目共62個(gè)亞洲國(guó)家和地區(qū)尤其是來自香港和臺(tái)灣地區(qū)的投資一直是武漢市的主要投資來源歐美等國(guó)也逐漸加大對(duì)武漢的投資力度截至2010年底在武漢投資的世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)到了81家比2005年增加了21家這新增的21家世界500強(qiáng)企業(yè)在武漢總投資達(dá)到38億美元十一五期間武漢市已累計(jì)實(shí)際利用外資1205億美元年均增長(zhǎng)136大部分投資流入到制造業(yè)如光電和汽車超過總數(shù)的60以上知名的企業(yè)有富士康本田標(biāo)志EDS公司阿?，m等500強(qiáng)企業(yè)在武漢投資的項(xiàng)目以制造業(yè)為主主要集中在汽車及零部件通訊產(chǎn)品飲料啤酒等從地域分布來看500強(qiáng)企業(yè)中的跨國(guó)公司在武漢的投資項(xiàng)目基本集中在兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)其中武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)占500強(qiáng)在漢投資總額的90訪客概況我們對(duì)到武漢的訪客進(jìn)行分析以確定國(guó)內(nèi)和國(guó)際客源市場(chǎng)的相關(guān)影響下表總結(jié)了2001年到2010年境內(nèi)外訪客數(shù)優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要6表12武漢境內(nèi)外訪客數(shù)20012010年份總?cè)藬?shù)增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)訪客增長(zhǎng)總數(shù)境外訪客增長(zhǎng)總數(shù)2001223060001312202010012998728590029013200224348570922396487088984383700342162003212094001292098500012498922440041511200426385000244260705002429883145004021220052942530011529013000113986412300311142006332894001313283050013298645890011314200739420500184388907001859875298001541320084666190018446127900186989534000081120096426890037763599900379990669000253102010894200003918850000039299092000037510復(fù)合年均增長(zhǎng)率200110167167139注包括來自香港澳門和臺(tái)灣地區(qū)的訪客來源武漢市統(tǒng)計(jì)局根據(jù)上表我們做出以下評(píng)論武漢是中國(guó)的主要商業(yè)城市之一前往武漢的訪客量歷來由商務(wù)需求推動(dòng)受益于武漢先進(jìn)的工業(yè)基地便捷的地理位置強(qiáng)勁增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)以及2008年和2009年武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)新航站樓和武廣高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成武漢的總訪客人次在2001年至2010年間實(shí)現(xiàn)了167的復(fù)合年均增長(zhǎng)率武漢是一個(gè)商務(wù)訪問為主的目的地城市2001年至2010年該市的總訪客量達(dá)到了167的復(fù)合年均增長(zhǎng)率2010年迎來約8942萬訪客人次武漢市的旅游市場(chǎng)由國(guó)內(nèi)訪客所主導(dǎo)2010年國(guó)內(nèi)訪客人次約占總訪客人次的990約8850萬人次2001年至2010年的復(fù)合年均增長(zhǎng)率為167在2001年至2010年間到訪武漢的境外訪客數(shù)以139的速率強(qiáng)勁增長(zhǎng)這主要是因?yàn)槲錆h市擁有良好的投資環(huán)境交通便利完善的工業(yè)基礎(chǔ)吸引了越來越多的境外公司在武漢開展業(yè)務(wù)但是奧運(yùn)期間嚴(yán)密的保安措施以及接下來的國(guó)際金融危機(jī)導(dǎo)致商務(wù)旅行減少來自國(guó)際客源市場(chǎng)的需求于2008年的增長(zhǎng)急劇下降但武漢是一個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)完善的內(nèi)陸貿(mào)易中心危機(jī)過后訪客人次于2009年和2010年均實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)并于2010年達(dá)到92萬人次境外客源市場(chǎng)到達(dá)武漢的境外訪客人數(shù)占相對(duì)較小比例這一現(xiàn)象反映出武漢市的旅游市場(chǎng)主要由國(guó)內(nèi)游客為主要推動(dòng)力然而境外訪客有著強(qiáng)勁的消費(fèi)能力并且是武漢市高星級(jí)酒店和酒店服務(wù)式公寓的主要消費(fèi)群體因此在優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要7本報(bào)告中將對(duì)各部分客源市場(chǎng)的分析產(chǎn)生重要影響下表總結(jié)了2001年到2010年到達(dá)武漢的境外訪客情況表13武漢境外訪客數(shù)20012010占2010年總數(shù)的百CAGR客源國(guó)2001200220032004200520062007200820092010分比200110亞洲日本3117043293288772462340710590005680093000102000144636156186新加坡1716230832743998433291001290012400140002230224330小計(jì)32886456013215128621450426810069700105400116000166938180198增長(zhǎng)率27038729511057451223512101439北美洲美國(guó)861964584124990215673622041900485004920065000918899907加拿大4605322739454815596698001560012500170003563638255小計(jì)90801490682893526382421865170064100617008200012752513738增長(zhǎng)率17304604108859922624037329555歐洲德國(guó)401503183914468176064046071800485004920087000101260109108法國(guó)7326894075221348717202258003300035000340004565349225英國(guó)227251018310454100811699827800397003060033000321403539小計(jì)7020150962324444117474660125400121200114800154000179053193110增長(zhǎng)率8562743632698136803353澳大利亞30364280361951988159204003780024500320003958443330增長(zhǎng)率3594101544365701500853352306237其他320259070179521145521130487127000179275145900174000228142246244增長(zhǎng)率593183212383010327412186193311外國(guó)訪客總計(jì)225913236332173051241698292375372200434275427800526000701658756134增長(zhǎng)率2864626839721027316715230334海外華人香港澳門臺(tái)灣香港344535760042700520525630078000122268132澳門84018361500135923002000256503臺(tái)灣3560012424028150375026052042500421474760063000101412109123小計(jì)6001614737951357727951199568670095558106200143000226245244134增長(zhǎng)率3061456652417648277102111347582總計(jì)2859293837112244083144934123314589005298335340006690009279031000140增長(zhǎng)率29034241540131111315508253387注復(fù)合年均增長(zhǎng)率來源武漢市統(tǒng)計(jì)局武漢市旅游局2010年主要客源國(guó)地海外華人香日本16港澳門臺(tái)灣新加坡242美國(guó)10澳大利亞德國(guó)411英國(guó)加拿大3法國(guó)45優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要8我們對(duì)上表做出如下評(píng)論日本是武漢市最大的境外客源市場(chǎng)2010年來自日本的游客近145萬人占總境外游客的1562001年到2010年達(dá)到186的復(fù)合年均增長(zhǎng)率整體上來說亞洲國(guó)家和地區(qū)包括香港澳門和臺(tái)灣地區(qū)是武漢入境旅游的主要客源市場(chǎng)來自該市場(chǎng)的游客數(shù)占總境外訪客數(shù)的424其中主要以日本香港和臺(tái)灣為主在非亞洲國(guó)家中歐洲和北美是武漢最大的客源市場(chǎng)訪客數(shù)分別占境外訪客數(shù)的193和137在2001年至2010年間來自新加坡澳大利亞加拿大法國(guó)和德國(guó)的訪客人數(shù)保持著明顯的增長(zhǎng)分別達(dá)到了330330255225和108的復(fù)合年均增長(zhǎng)率旅游收入旅游業(yè)是武漢經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一2010年旅游業(yè)的總收入達(dá)到人民幣750億元占該市GDP的136國(guó)內(nèi)游客的旅游收入達(dá)人民幣720億元占總收入的960而境外游客的旅游收入約為5億美元占總收入的40下表列出了2001年到2010年武漢國(guó)內(nèi)和境外旅游收入表14武漢旅游收入20012010總計(jì)十億國(guó)內(nèi)十億境外十億年份人民幣增長(zhǎng)率人民幣增長(zhǎng)率比例美元增長(zhǎng)率比例20011612201511449380123562200219823218522593302322672003160195152179951014134920042032691922659480134052200523516022115194102365592006266132251133942021325820073141812971859450217155200837418935619995303114472009509361486365956032954420107504747204819600539840復(fù)合年均增長(zhǎng)率200110186190160注包括來自香港澳門和臺(tái)灣地區(qū)的訪客來源武漢市統(tǒng)計(jì)局受益于武漢與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)往來交流日益頻繁當(dāng)?shù)卣铝τ诔掷m(xù)改善基礎(chǔ)設(shè)施完善經(jīng)濟(jì)環(huán)境打造主要的投資目的地近年來商務(wù)旅客為主的訪客大量涌入該市并帶來了可觀的旅游收入旅游收入在2001年至2010年取得年均186的增幅于2010年底達(dá)到人民幣750億元優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要9隨著中國(guó)個(gè)人可支配收入不斷增加國(guó)內(nèi)旅游收入每年保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)2001年至2010年平均達(dá)到了190雖然起點(diǎn)很低但已超過同期境外訪客產(chǎn)生的增長(zhǎng)速度我們注意到境外游客產(chǎn)生的旅游收入的比重在調(diào)查期間占到了旅游收入總額的40而境外訪客年均訪問量在調(diào)查期間占到了10通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的比較我們發(fā)現(xiàn)境外游客的平均花費(fèi)比國(guó)內(nèi)游客的平均花費(fèi)高出三倍我們的旅游收入分析進(jìn)一步表明在2001年至2010年間國(guó)內(nèi)每個(gè)游客的旅游支出從2001年的人民幣686元增長(zhǎng)至2010年的814元人民幣相比較同一期間境外游客的平均消費(fèi)已自2001年的人民幣3498元減至2010年的人民幣3261元略呈下降趨勢(shì)會(huì)展需求武漢市擁有優(yōu)越的地理位置和完善的汽車和高科技產(chǎn)業(yè)鏈武漢市政府也一直致力于定位武漢為中國(guó)中部地區(qū)的領(lǐng)先會(huì)展城市并已成功地舉辦過一些國(guó)家級(jí)的貿(mào)易交流和會(huì)展活動(dòng)當(dāng)前武漢有兩個(gè)展覽中心武漢國(guó)際會(huì)展中心和武漢科技會(huì)展中心在硚口區(qū)的武漢國(guó)際會(huì)展中心于2001年建成總建面積約為127000平方米除了包括54000平方米的室外展覽區(qū)域還擁有10個(gè)5萬平方米的展廳可以同時(shí)擺放2800個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位此外該中心還擁有一個(gè)3600平方米宴會(huì)廳兩個(gè)劇院和9個(gè)會(huì)議室武漢科技會(huì)展中心則在洪山區(qū)鄰近中國(guó)光谷總建面積為90000平方米包括4個(gè)25000平方米的展廳1個(gè)劇院和6個(gè)不同大小的會(huì)議室此外該會(huì)展中心還提供餐飲設(shè)施為了提高武漢市舉辦會(huì)議和展覽的能力使其成為中國(guó)中西部區(qū)域的會(huì)議及展覽服務(wù)中心武漢市已啟動(dòng)了新的展覽項(xiàng)目建設(shè)武漢國(guó)際博覽中心位于武漢新區(qū)四新組團(tuán)的濱江地帶東臨長(zhǎng)江江灘西至連通港路北起四新北路南至三環(huán)線規(guī)劃用地面積158平方公里總投資約人民幣783億元總建筑面積約240萬平方米包括12個(gè)8000平方米以上的展廳從西向東依次分為會(huì)展會(huì)議和酒店三大區(qū)域規(guī)模目前在國(guó)內(nèi)排第三僅次于廣州和上海2011年7月武漢國(guó)際博覽中心展館全面完工并于10月15日首次開展展出的全國(guó)汽車配件交易會(huì)暨全國(guó)汽車配件采購(gòu)交易會(huì)吸引了約6萬觀眾國(guó)際博覽中心展館于10月底展開的第二次展覽第十二屆中國(guó)武漢國(guó)際汽車工業(yè)展覽會(huì)更為成功吸引了約30萬觀眾根據(jù)武漢國(guó)際博覽中心整體項(xiàng)目規(guī)劃未來將有兩條地鐵通過武漢國(guó)際博覽中心配套的海洋樂園會(huì)議中心洲際酒店等也將于2015年前陸續(xù)建成此外從對(duì)當(dāng)?shù)鼐频旯芾韴F(tuán)隊(duì)的訪問中我們還了解到由于大量會(huì)議和展會(huì)設(shè)施的引進(jìn)武漢目前正在開發(fā)會(huì)議市場(chǎng)武漢有關(guān)政府部門會(huì)議組織者和當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營(yíng)者希望共同努力促進(jìn)武漢當(dāng)?shù)睾蛧?guó)際會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展然而由于當(dāng)?shù)芈糜尉謺?huì)議組織者和酒店經(jīng)營(yíng)者間仍缺乏有效的合作因而影響了該市會(huì)議市場(chǎng)的業(yè)績(jī)未來還需各方共同努力和協(xié)作優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要10住宿需求細(xì)分市場(chǎng)表15競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)過夜客房需求2010整體市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分住宿需求所占比例商務(wù)16639563會(huì)展5698821休閑4193116合計(jì)26531510016商務(wù)會(huì)展21休閑63如上表所示武漢市2010年競(jìng)爭(zhēng)酒店商務(wù)細(xì)分市場(chǎng)需求占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過夜客房需求的63會(huì)展細(xì)分市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過夜客房需求的21休閑細(xì)分市場(chǎng)占競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)過夜客房需求的16這一市場(chǎng)細(xì)分組合表明待建酒店所在的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要由商務(wù)需求所驅(qū)動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)酒店供應(yīng)由于待建酒店所在的武漢市有足夠的高端酒店整體供應(yīng)量因此我們將對(duì)武漢市整體星級(jí)酒店市場(chǎng)的總體供給狀態(tài)進(jìn)行分析表16武漢整體市場(chǎng)供應(yīng)和需求20032010年份酒店總數(shù)五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店三星級(jí)酒店一二星級(jí)酒店客房總數(shù)20031132105051136012004115613534314993200512061754431544720061196225239154572007123725533816367200810872148321512120091111025482816126復(fù)合年均增長(zhǎng)率20032009311611029來源武漢市旅游局和湖北省旅游局優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要11星級(jí)酒店供求概況武漢市旅游局和湖北省旅游局的數(shù)據(jù)表明2010年底武漢共有97家國(guó)家旅游局官方評(píng)定的酒店在2003年至2010年間武漢市內(nèi)的酒店數(shù)量整體呈下降趨勢(shì)這主要是由于大量達(dá)不到評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和轉(zhuǎn)制的中低星級(jí)酒店逐漸退出了星級(jí)酒店市場(chǎng)與此同時(shí)上表也顯示了在同一期間武漢市四星和五星級(jí)酒店物業(yè)的數(shù)量規(guī)模保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)分別達(dá)到28和14的復(fù)合年均增長(zhǎng)率雖然到2009年底上表顯示僅有10家被評(píng)定的五星級(jí)酒店但實(shí)際上在當(dāng)年還有大量尚未被評(píng)定的新開業(yè)的五星級(jí)酒店例如武漢馬可孛羅酒店和武漢新世界酒店我們相信同樣的現(xiàn)象應(yīng)該會(huì)在其他星級(jí)類別里出現(xiàn)以下圖表為以星級(jí)劃分的武漢酒店客房供應(yīng)量圖12武漢星級(jí)酒店客房供應(yīng)量2009一二星級(jí)酒店13五星級(jí)酒店20三星級(jí)酒店四星級(jí)酒店3730根據(jù)上圖顯示2009年武漢市的三星級(jí)酒店客房數(shù)占該市客房總量的37四星級(jí)和五星級(jí)酒店客房分別占總數(shù)的30和20通過與當(dāng)?shù)芈糜尉重?fù)責(zé)人的訪談我們了解到待建酒店所在的漢口地區(qū)內(nèi)共有五星級(jí)酒店7家根據(jù)該地區(qū)酒店的入住率房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)定位品牌連鎖地理位置基礎(chǔ)設(shè)施娛樂設(shè)施品牌聲譽(yù)和酒店質(zhì)量的評(píng)估以及對(duì)酒店管理方的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上我們選取了鄰近待建酒店并且目前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)列于市場(chǎng)前沿的武漢新世界酒店作為待建酒店的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同時(shí)我們認(rèn)為漢口區(qū)域市場(chǎng)上仍有5家按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店項(xiàng)目未來將在一定程度上對(duì)待建酒店帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力分別為武漢香格里拉酒店武漢馬可孛羅酒店武漢新華諾富特大酒店武漢錦江國(guó)際大酒店武漢華美達(dá)天祿酒店主次要競(jìng)爭(zhēng)酒店總供應(yīng)量為2163間客房或加權(quán)年客房總數(shù)1178間競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)整體就競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的整體市場(chǎng)表現(xiàn)而言表17列示競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的入住表現(xiàn)率平均房?jī)r(jià)以及每可售房收入REVPAR變化趨勢(shì)每可售房收入由優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要12酒店入住率乘以酒店平均房?jī)r(jià)獲得該方法能有效地評(píng)估酒店在客房收入最大化方面的業(yè)績(jī)通過與武漢市酒店經(jīng)營(yíng)者的訪談和市場(chǎng)調(diào)研我們了解到2008年隨著武漢馬可孛羅酒店及武漢新世界酒店的開業(yè)武漢市競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均入住率處于較低的水平為43盡管全球金融危機(jī)對(duì)武漢市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響但2009年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)入住率仍平穩(wěn)增長(zhǎng)至52這主要得益于此期間武漢市國(guó)內(nèi)訪客保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)由2008年4600萬人次增長(zhǎng)至2009年的6300萬人次2010年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)入住率繼續(xù)增長(zhǎng)至62這是因?yàn)?009年末武廣高鐵的開通及全球金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)進(jìn)一步刺激了武漢總訪客人數(shù)持續(xù)大幅度的增長(zhǎng)2008年至2010年間武漢市競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上下波動(dòng)趨勢(shì)由于全球金融危機(jī)的負(fù)面影響2009年競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)由2008年的人民幣558元下降至512元2010年隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇武漢市平穩(wěn)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也得到加強(qiáng)總訪客人次大幅度增加競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)又大幅增長(zhǎng)至人民幣695元優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要13表17競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)入住率平均房?jī)r(jià)和每可售房收入估算20082010預(yù)計(jì)細(xì)分市場(chǎng)2008年估值2009年估值2010年估值務(wù)務(wù)展展閑閑20102010年加權(quán)年加權(quán)競(jìng)爭(zhēng)酒店客房數(shù)商商會(huì)會(huì)休休競(jìng)爭(zhēng)度競(jìng)爭(zhēng)度客房數(shù)客房數(shù)入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收入入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收入入住率平均房?jī)r(jià)每可售房收入主要競(jìng)爭(zhēng)酒店327652015100327315501685545024765680442次要競(jìng)爭(zhēng)酒店183662221646851485602675253827760701423總計(jì)平均2163632116541178435582405251226961696954298007070060幣民600人50益500收40房率售400住可30入每300價(jià)20房200均平1001000200820092010平均房?jī)r(jià)人民幣每可售房收入人民幣入住率來源優(yōu)尼華盛國(guó)際除了分析現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)酒店的設(shè)施供應(yīng)我們也須考慮對(duì)待建酒店?duì)I業(yè)表現(xiàn)構(gòu)成影響的新酒店項(xiàng)目根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研以及對(duì)相關(guān)市場(chǎng)報(bào)告的分析我們獲悉將有大量項(xiàng)目包括經(jīng)審批確認(rèn)的項(xiàng)目和預(yù)計(jì)將建的項(xiàng)目將在武漢市內(nèi)開業(yè)我們的分析報(bào)告中納入確定的開發(fā)項(xiàng)目如表18所示表18武漢市新增五星級(jí)酒店項(xiàng)目供應(yīng)待建酒店供應(yīng)客房數(shù)競(jìng)爭(zhēng)度預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間待建五星級(jí)酒店3201002015年1月1日武漢威斯汀酒店305252011年7月30日待建皇冠假日酒店800252012年6月1日待建假日酒店500252012年6月1日待建武昌新世界酒店350252014年1月1日待建麗思卡爾頓酒店330502017年4月1日假設(shè)性新增酒店A350752016年1月1日假設(shè)性新增酒店B3001002017年1月1日假設(shè)性新增酒店C300752017年1月1日合計(jì)平均3555優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要14待建酒店市場(chǎng)定位為了給待建酒店的市場(chǎng)定位及設(shè)施規(guī)劃提供專業(yè)意見我們綜合考慮了如下因素酒店的地理位置地形布局武漢市酒店住宿市場(chǎng)供求和定價(jià)的動(dòng)態(tài)變化以及國(guó)際品牌酒店開發(fā)的品牌標(biāo)準(zhǔn)通過對(duì)武漢酒店市場(chǎng)的實(shí)地考察對(duì)武漢酒店住宿市場(chǎng)供應(yīng)及需求現(xiàn)狀的分析以及待建酒店周邊環(huán)境及潛在客源的考察和分析我們建議待建酒店突出自身的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)鄰近武漢市漢口地區(qū)的中心位置毗鄰金融街以及規(guī)劃中的王家墩中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為一家重點(diǎn)滿足高端商務(wù)客源住宿需求可承辦較大規(guī)模會(huì)議需求配有完善餐飲及休閑設(shè)施的高檔國(guó)際品牌五星級(jí)商務(wù)酒店注重客房的舒適性宴會(huì)會(huì)議設(shè)施的氣派和先進(jìn)性同時(shí)擁有良好的健身運(yùn)動(dòng)與SPA配套設(shè)施在待建五星級(jí)酒店的品牌定位方面考慮到待建酒店所處位置并假設(shè)其靠近的王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的規(guī)劃項(xiàng)目能夠如期開發(fā)建設(shè)我們認(rèn)為待建項(xiàng)目有機(jī)會(huì)定位于國(guó)際品牌高端酒店我們認(rèn)為這種檔次的酒店定位將有利于待建酒店在所在區(qū)域內(nèi)從各個(gè)方面獲取商務(wù)會(huì)展及休閑需求并充分滲透至其競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)我們對(duì)待建五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)定位建議如下我們認(rèn)為待建酒店的最佳市場(chǎng)定位是配有完善休閑娛樂設(shè)施的國(guó)際品牌高檔商務(wù)會(huì)議型酒店其成功主要取決于吸引高檔會(huì)議需求及高端商務(wù)需求的能力考慮到武漢市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)未來潛在的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及待建酒店周邊區(qū)域主要需求驅(qū)動(dòng)因素的分布我們對(duì)待建酒店的市場(chǎng)定位過程中主要考慮了以下幾方面的因素待建酒店在武漢市漢口地區(qū)所處的中心地理位置交通便利待建酒店將吸引周邊區(qū)域高端商務(wù)會(huì)議和休閑需求的增長(zhǎng)潛力靠近待建地塊的地鐵2號(hào)線和地鐵7號(hào)線開通以后預(yù)計(jì)將帶來的大量旅客流動(dòng)和過夜客房需求隨著武漢市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善將會(huì)吸引越來越多的國(guó)內(nèi)外旅客待建酒店位于綜合體內(nèi)其中包括住宅酒店和商業(yè)等配套設(shè)施對(duì)待建酒店定位形成良好的支撐武漢市場(chǎng)目前和未來平均房?jī)r(jià)的深度和潛在增長(zhǎng)以及各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格敏感度待建酒店開業(yè)的同一時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)上預(yù)期的酒店供應(yīng)增長(zhǎng)尤其是其他新建酒店的市場(chǎng)定位及規(guī)模待建酒店與目前市場(chǎng)上其他酒店進(jìn)一步區(qū)分的機(jī)會(huì)優(yōu)尼華盛國(guó)際行政摘要15相對(duì)于建造成本的潛在投資回報(bào)客源定位根據(jù)以上酒店的主題定位我們的項(xiàng)目將以商務(wù)客源為主導(dǎo)同時(shí)利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)武漢核心城區(qū)內(nèi)緊鄰漢口地區(qū)主干道青年路鄰近武漢市金融街及規(guī)劃建設(shè)的王家墩中央商務(wù)區(qū)突出其會(huì)議接待功能吸引來自周邊會(huì)展中心當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和政府會(huì)議的需求同時(shí)分流部分到訪武漢的高端休閑散客客源商務(wù)住客以漢口本地的中外企業(yè)為主同時(shí)吸納來自漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)中外企業(yè)的住宿需求會(huì)展住客以所在區(qū)域會(huì)展中心企業(yè)會(huì)議和政府的高規(guī)格接待會(huì)議為主休閑住客待建酒店可吸引部分休閑散客總體而言相比于商務(wù)及會(huì)議住客預(yù)計(jì)休閑住宿需求相對(duì)較少功能定位1客房舒適設(shè)施先進(jìn)商務(wù)客房配備多種類型睡枕手機(jī)基座充電器等方便商務(wù)住客需求行政樓層結(jié)合高檔獨(dú)享設(shè)施使房客能獲得別樣體驗(yàn)充分放松2注重餐飲設(shè)施多樣性強(qiáng)調(diào)餐飲體驗(yàn)的概念從當(dāng)?shù)啬壳笆袌?chǎng)和未來餐飲趨勢(shì)來看中西餐廳還不能滿足客戶的飲食需求應(yīng)以風(fēng)味餐廳作為補(bǔ)充3強(qiáng)調(diào)宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施的氣派先進(jìn)和景觀性待建酒店將建成為武漢市的高端五星級(jí)酒店并且緊鄰會(huì)展中心金融街及規(guī)劃中的王家墩中央商務(wù)區(qū)有望吸引當(dāng)?shù)仄髽I(yè)會(huì)議行業(yè)會(huì)議以及政府會(huì)議會(huì)議市場(chǎng)前景開闊同時(shí)也為宴會(huì)會(huì)議設(shè)施以及商務(wù)和休閑餐飲提供支持點(diǎn)政府商務(wù)婚宴等設(shè)施使用者往往很關(guān)注宴會(huì)場(chǎng)所面積的大小設(shè)施是否先進(jìn)氣派是否擁有一定景觀性等待建酒店