《倫達(dá)金融大廈地上十八層與地下二層投標(biāo)書》_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

1第一章物業(yè)管理理念、管理特色、管理經(jīng)驗(yàn)第一節(jié)我們對(duì)倫達(dá)金融大廈的認(rèn)識(shí)倫達(dá)金融大廈位于上海市黃浦區(qū)外馬路974號(hào),與董家渡路交叉口處,毗鄰黃浦江,坐擁黃浦區(qū)商圈,俯瞰浦江美景。倫達(dá)金融大廈大廈占地面積3226平方,總高81米,建筑總面積22000平方米,分為地上十八層與地下二層。倫達(dá)金融大廈決定了開發(fā)商追求高品質(zhì)的物業(yè)管理公司的目標(biāo)即“辦公環(huán)境的安全和溫馨舒適,人性化的服務(wù)和房產(chǎn)的增值性”。上乘的物業(yè)要求有上乘的物業(yè)管理與之相匹配,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不但能使物業(yè)錦上添花,相得益彰,而且會(huì)增加物業(yè)的附加值,拓展物業(yè)的升值空間。何謂上乘的物業(yè)管理上乘的物業(yè)管理就是要實(shí)現(xiàn)人性化服務(wù)和規(guī)范化管理。人性化服務(wù)是根據(jù)不同的業(yè)主/租戶,提供個(gè)性化服務(wù)、零距離服務(wù)、隱形服務(wù)和無缺陷服務(wù)。規(guī)范化管理是依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理要求和ISO90012008質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn),落實(shí)物業(yè)管理工作的每一個(gè)環(huán)節(jié),控制到每一個(gè)細(xì)節(jié),規(guī)范到每一項(xiàng)操作,精確到每一項(xiàng)支出。從上述指導(dǎo)思想出發(fā),形成了我們對(duì)倫達(dá)金融大廈物業(yè)管理服務(wù)方面的如下理念。第二節(jié)倫達(dá)金融大廈物業(yè)管理總體服務(wù)理念我公司將倫達(dá)金融大廈物業(yè)以專業(yè)的管理與服務(wù)加以保障;讓我們的人文服務(wù)關(guān)懷所有租戶,把握租戶的心理,以周到、細(xì)微的管理與服務(wù)將倫達(dá)金融大廈打造成一個(gè)前衛(wèi)、環(huán)保、安全、有序的國際化金融大廈。我公司在最大限度提升倫達(dá)金融大廈辦公品質(zhì)的基礎(chǔ)上,充分考慮到倫達(dá)金融大廈這一特點(diǎn),利用我公司多年來積累的客戶網(wǎng)絡(luò)和物業(yè)營銷理念,與開發(fā)商協(xié)同打造金融大廈經(jīng)典。從上述指導(dǎo)思想出發(fā),形成了我們對(duì)倫達(dá)金融大廈物業(yè)管理服務(wù)方面的如下理念。一、以業(yè)主/租戶為核心來構(gòu)建管理和服務(wù)的總體架構(gòu)物業(yè)管理以什么為出發(fā)點(diǎn)不是從“我”(管理者)出發(fā),而是從“人”出發(fā),這個(gè)“人”就是我們的服務(wù)對(duì)象,即業(yè)主/租戶。全體業(yè)主/租戶的需求就是我們的服務(wù)內(nèi)容,“以人為本”決定了我們將采取的各項(xiàng)服務(wù)措施,建立落實(shí)服務(wù)措施的各級(jí)管理組織機(jī)構(gòu),培訓(xùn)符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)人員。遵循現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)。二、全面滿足業(yè)主/租戶的一切心理需求根據(jù)著名心理學(xué)家馬斯洛的人的需求層次理論,人的需求由低到高分為五個(gè)層次,即生理需求安全感情感關(guān)愛受尊重自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)。這些都是人的正常、合理的需求,理應(yīng)得到尊重和滿足。作為物業(yè)管理,應(yīng)該以自己出色的工作,使業(yè)主/租戶上述各個(gè)層次的心理需求得到全面的滿足。從這個(gè)理念出發(fā),倫達(dá)金融大廈的管理者除了常規(guī)的物業(yè)管理工作外,還大有可為之處(如強(qiáng)化對(duì)員工的文明禮貌培訓(xùn),使業(yè)主/租戶處處感覺受到尊重;通過公開物業(yè)管理辦事程序,接受業(yè)主/租戶的監(jiān)督,增加物業(yè)管理的透明度;有條件時(shí)出版金融大廈刊物,加強(qiáng)同業(yè)主/租戶的情感溝通和交流等)。總之,“以客為尊”的服務(wù)理念為物業(yè)管理者開拓了廣闊的為業(yè)主/租戶服務(wù)的天地。三、內(nèi)緊外松,強(qiáng)化金融大廈的安全管理倫達(dá)金融大廈綜合金融大廈的特點(diǎn),安全問題的重要性尤勝于普通物業(yè)。因此就需要我們?cè)诠芾砗头?wù)工作中作為重中之重,特別傾注。我們的方法是內(nèi)緊外松,外表上給人以寬松祥和的感覺,而實(shí)質(zhì)上嚴(yán)密周全,萬無一失。充分運(yùn)用智能化安保技防手段,同時(shí)強(qiáng)化人防和物防以協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,增強(qiáng)對(duì)不法之徒的威懾力,使之不敢冒險(xiǎn)犯禁。安保技防設(shè)施是通過人的操作發(fā)揮作用的,關(guān)鍵是對(duì)物業(yè)管理的公共秩序維護(hù)員工加強(qiáng)培訓(xùn),通過培訓(xùn)提高公共秩序維護(hù)人員的素質(zhì),提高每個(gè)公共秩序維護(hù)人員的責(zé)任心,這樣才能真正提高公共秩序維護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。協(xié)助社會(huì)治安管理機(jī)構(gòu),為倫達(dá)金融大廈的業(yè)主/租戶營造一個(gè)安全、祥和的金融商務(wù)辦公環(huán)境。四、提高標(biāo)準(zhǔn),重視金融大廈的環(huán)境管理整潔的環(huán)境關(guān)系到倫達(dá)金融大廈業(yè)主/租戶的切身利益,環(huán)境管理可以反映出物業(yè)管理的專業(yè)水準(zhǔn)與否,也是考核金融大廈的物業(yè)管理服務(wù)的基本條件。我們對(duì)此將十分重視,以近乎呵護(hù)自己孩子的態(tài)度來維護(hù)倫達(dá)金融大廈的生態(tài)環(huán)境。第3頁我們將全面參照國際環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)來制訂本項(xiàng)目的環(huán)境管理規(guī)范,做好金融大廈的工作環(huán)境舒適?!蔽濉⒆鹬貍€(gè)性、強(qiáng)調(diào)疏導(dǎo),保持金融大廈的總體協(xié)調(diào)二次裝修管理是商務(wù)辦公物業(yè)中非常重要的管理過程,對(duì)倫達(dá)金融大廈業(yè)主/租戶進(jìn)行二次裝修的管理,應(yīng)充分尊重業(yè)主/租戶希望在裝修中獲得個(gè)性化的體現(xiàn),使業(yè)主/租戶的審美心理得到充分的滿足。同時(shí),為維護(hù)全體業(yè)主/租戶的利益,依據(jù)法律、法規(guī)對(duì)可能造成物業(yè)負(fù)面影響的違章裝修行為,作出統(tǒng)一的限制規(guī)定,加強(qiáng)日常的巡視檢查和嚴(yán)格管理,以保證金融大廈的安全和總體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。對(duì)二次裝修中可能發(fā)生的問題將采取事前向業(yè)主/租戶宣傳告知,發(fā)現(xiàn)裝修施工問題及時(shí)解決,與裝修業(yè)主/租戶保持密切聯(lián)絡(luò),變禁堵為疏導(dǎo)的辦法。即由物業(yè)管理處組織聯(lián)絡(luò)專業(yè)人員或設(shè)計(jì)單位,對(duì)業(yè)主/租戶的裝修方案是否會(huì)影響物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全作出評(píng)估建議、提出指導(dǎo)和修正意見。將業(yè)主/租戶的二次裝修從設(shè)計(jì)和裝修施工申請(qǐng)階段既納入有序管理。從而使業(yè)主/租戶的意愿得到更好的實(shí)現(xiàn)。希望通過這一做法得到裝修業(yè)主/租戶的支持,順利完成倫達(dá)金融大廈二次裝修管理工作。六、注重細(xì)節(jié),精心包裝,使金融大廈的附屬配置更趨完美一個(gè)高檔物業(yè)項(xiàng)目的品味感必定在精細(xì)化方面有所體現(xiàn)。為此,我們希望對(duì)一些與物業(yè)管理有關(guān)的硬件配置作精心包裝(這些包裝并不需要花費(fèi)很大成本),以使金融大廈的整個(gè)環(huán)境包括附屬配置更臻完美。例如對(duì)金融大廈的指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等,物業(yè)管理處將為倫達(dá)金融大廈度身打造。我們相信通過這些細(xì)節(jié)包裝,會(huì)給業(yè)主/租戶在不經(jīng)意間留下美好的印象。我們的物業(yè)管理服務(wù)理念和具體實(shí)施方法,將在以下的物業(yè)管理服務(wù)方案中詳細(xì)表述。第三節(jié)管理目標(biāo)兩年內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到上海優(yōu)秀金融大廈的標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)入ISO90012008質(zhì)量體系,為倫達(dá)金融大廈逐步組織起一個(gè)具有專業(yè)化水準(zhǔn)的、卓有成效的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì),提供專業(yè)化的服務(wù)。將倫達(dá)金融大廈的辦公環(huán)境最大限度提升。一、創(chuàng)建“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)金融大廈”高起點(diǎn)辦公在倫達(dá)金融大廈的業(yè)主/租戶具備較高的文化層次且對(duì)工作環(huán)境有較高的要求,為倫達(dá)金融大廈業(yè)主/租戶提供高起點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)。為了保證我們的服務(wù)質(zhì)量,我們將派出優(yōu)秀的物業(yè)管理人員,入駐倫達(dá)金融大廈。所有物業(yè)服務(wù)人員上崗前,均將接受我們服務(wù)理念和崗位專業(yè)技能的培訓(xùn),經(jīng)考試合格后方能上崗服務(wù)。高標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)主/租戶滿意為導(dǎo)向,我們的產(chǎn)品是服務(wù),我們將寓管理于服務(wù)之中,借鑒外資企業(yè)和國際上先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。在物業(yè)管理服務(wù)中導(dǎo)入ISO90012008質(zhì)量管理體系,運(yùn)用質(zhì)量管理的控制手段和管理方法。確保倫達(dá)金融大廈的業(yè)主/租戶能得到高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。二、管理目標(biāo)針對(duì)業(yè)主/租戶顧客滿意率調(diào)查不低于90,入住率達(dá)100時(shí)物業(yè)管理費(fèi)收繳率不低于95,按照上述目標(biāo)我們制定了1質(zhì)量方針倫達(dá)金融大廈的質(zhì)量管理方針是規(guī)范化管理和人性化服務(wù)。規(guī)范化管理將物業(yè)管理落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié),控制到每一個(gè)細(xì)節(jié),規(guī)范到每一項(xiàng)操作,精確到每一筆支出。人性化服務(wù)為業(yè)主/租戶提供個(gè)性化服務(wù)、零距離服務(wù),隱形性服務(wù)、無缺陷服務(wù)。2服務(wù)定位根據(jù)倫達(dá)金融大廈的規(guī)劃布局,建筑風(fēng)格,智能化硬件設(shè)施配置及物業(yè)使用性質(zhì)為基點(diǎn),我公司針對(duì)本項(xiàng)目將倫達(dá)金融大廈的服務(wù)定位于高端智能化辦公大廈,并提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)貴物業(yè)進(jìn)行管理。第四節(jié)管理理念誠意協(xié)作、齊心開創(chuàng)、信賴永恒以人為本人才就是我們的資產(chǎn)。XXXX的每位員工均擁有豐富的房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)第5頁驗(yàn),我們將以專業(yè)的知識(shí)和技能為倫達(dá)金融大廈的業(yè)主/租戶提供最佳的人性化服務(wù)。以客為尊我們凡事以客為尊,并以滿足客戶的不同需要為首任。因此我們細(xì)心聆聽,了解個(gè)別客戶所需,制定合適的策略。以質(zhì)為先我們竭誠為客戶提供全面性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),在項(xiàng)目的每個(gè)細(xì)節(jié)都提供專業(yè)意見,為客戶爭(zhēng)取最高回報(bào)。第五節(jié)管理特色一、我司為獨(dú)立的港資物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu),專為我們的客戶提供具有各類特色的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目;二、在邀請(qǐng)工程承辦商為物業(yè)提供服務(wù)時(shí),均以公開招標(biāo)形式進(jìn)行,務(wù)使價(jià)格及質(zhì)量受到保障,以客戶利益為依歸;三、我司領(lǐng)導(dǎo)層以往均為香港及國內(nèi)多所大型國際物業(yè)顧問公司之主要領(lǐng)導(dǎo)層。對(duì)國內(nèi)之物業(yè)管理情況及進(jìn)展皆了如指掌,客戶可以非常合理之費(fèi)用便得以享有高質(zhì)素之物業(yè)管理服務(wù);四、我司在上海已領(lǐng)有有效之全外資物業(yè)管理牌照,根據(jù)貴司物業(yè)的實(shí)際情況,務(wù)求令貴物業(yè)達(dá)到相適應(yīng)的管理水準(zhǔn);五、我司管理層員工均為最早期進(jìn)入國內(nèi)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)之先鋒領(lǐng)導(dǎo),對(duì)國內(nèi)的有關(guān)法規(guī)及國情非常了解,此為其他同業(yè)不可同語,并能令物業(yè)最短時(shí)間內(nèi)能達(dá)至正常營運(yùn)標(biāo)準(zhǔn);六、有物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍,有充分的人才儲(chǔ)備。我司具有一個(gè)從事多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),具備高、中級(jí)專業(yè)職稱的工程顧問班子,將對(duì)貴公司物業(yè)的工程管理工作提供專業(yè)的服務(wù)和提供最合理的設(shè)備選型建議,使物業(yè)的能源及物料耗費(fèi)最低,人員配置最合理,設(shè)備得到及時(shí)與充分的維護(hù)保養(yǎng),確保物業(yè)恒久常新;七、我司注重人才培訓(xùn),具備成功管理高端物業(yè)特別是超高層甲級(jí)綜合寫字樓的經(jīng)驗(yàn),并能獨(dú)立地、長(zhǎng)期地勝任貴司項(xiàng)目服務(wù)管理工作;八、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)作為專業(yè)港資背景公司,注重企業(yè)文化營造,公司主要骨干流動(dòng)率低,每個(gè)項(xiàng)目均保持穩(wěn)定的高水平服務(wù);九、廣泛的社會(huì)資源。承接該項(xiàng)目后我司將會(huì)以全部的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和所有資源為貴司項(xiàng)目服務(wù);十、我司能根據(jù)貴司項(xiàng)目合理配備人員,最大限度地控制成本,降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用,以實(shí)現(xiàn)貴司和業(yè)主的投資回報(bào);十一、我司更會(huì)按貴物業(yè)實(shí)際情況,設(shè)計(jì)一系列之管理方案,以改善及加強(qiáng)物業(yè)的形象,此項(xiàng)措施對(duì)物業(yè)的價(jià)值保障及增幅有極大幫助;十二、具有持續(xù)不斷創(chuàng)新高端物業(yè)智能化管理服務(wù)的眼光,有影響力的企業(yè)品牌。第六節(jié)管理經(jīng)驗(yàn)一、XXXX云集了物業(yè)管理方面各種專業(yè)管理人才,擁有著對(duì)各種物業(yè)類型豐富的管理經(jīng)驗(yàn),XXXX自1998成立就秉承香港的物業(yè)管理先進(jìn)服務(wù)理念,并融合國外先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),為內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)引入了“物業(yè)管理顧問”“酒店式公寓管理”兩大全新港式服務(wù)模式。業(yè)務(wù)從單一的委托物業(yè)管理發(fā)展到如今的“物業(yè)服務(wù)全程策劃”、“物業(yè)服務(wù)顧問”、“委托物業(yè)服務(wù)”、“商業(yè)招商”以及“資產(chǎn)管理服務(wù)”等。從物業(yè)策劃、推廣、租賃、招商,到物業(yè)工程、驗(yàn)收、入伙、日常管理服務(wù)等制定了一整套規(guī)范的管理檔案,建立并通過了國際質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。二、XXXX于2005年至今就已經(jīng)獲得了“ISO90012008國際質(zhì)量管理體系的認(rèn)證”;并于2009年起連三年獲得“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”稱號(hào)、中國物業(yè)管理“行業(yè)地區(qū)綜合實(shí)力企業(yè)十強(qiáng)”企業(yè)稱號(hào);從2012年起我公司獲得了建設(shè)部頒發(fā)的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)”、上海市行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“誠信承諾AAA企業(yè)”稱號(hào);XXXX(上海)管理的“佘山月湖山莊”、“亞太大廈”獲得市優(yōu)稱號(hào)。三、XXXX依照“金鑰匙服務(wù)”服務(wù)理念,先后承接了甲級(jí)寫字樓有利星國際大廈、亞太廣場(chǎng)中國石化大廈、寶蓮城、多媒體大廈等;物業(yè)管理面積多達(dá)150余萬平方米、物業(yè)顧問面積達(dá)170余萬平方米;在上海市房地產(chǎn)、物業(yè)管理市場(chǎng)上創(chuàng)造著一個(gè)個(gè)令人矚目的成績(jī)。四、XXXX注重企業(yè)文化的建設(shè)和對(duì)員工的培養(yǎng),特別是對(duì)管理層員工制定了一系列的激勵(lì)機(jī)制和提升機(jī)制,使得全體員工團(tuán)結(jié)一心、克難奮進(jìn)、提升自我、共同應(yīng)對(duì),許多高管層同仁都是跟著港聯(lián)看著港聯(lián)一起成長(zhǎng),使之造第7頁就了XXXX的輝煌。第二章項(xiàng)目組織架構(gòu)及人員配置第9頁人員組織架構(gòu)圖說明一、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,利于管理運(yùn)作,指揮順暢;二、管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率;三、管理人員要求素質(zhì)高且一專多能,會(huì)操作電腦,文字及口頭表達(dá)能力好,擁有一定的智能化知識(shí)。所有員工既是自己所在崗位的專家里手,同時(shí)又是其他崗位的多面手;四、財(cái)務(wù)人員包含在客戶服務(wù)中心內(nèi),負(fù)責(zé)制定管理處財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算方案,監(jiān)控資金運(yùn)用,做到??顚S茫回?fù)責(zé)各項(xiàng)收費(fèi)業(yè)務(wù)的管理,做好管理處財(cái)務(wù)報(bào)表及費(fèi)用分析報(bào)告,接受工商、稅務(wù)部門及業(yè)主/租戶的監(jiān)督檢查;五、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)同屬地相關(guān)部門的聯(lián)系,爭(zhēng)取得到各界的支持;負(fù)責(zé)管理處的對(duì)外宣傳和各種對(duì)外活動(dòng);搞好管理處內(nèi)部的員工關(guān)系;監(jiān)督其他部門的工作;六、客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)日常的業(yè)主/租戶接待工作,建立和管理業(yè)主/租戶租戶檔案,加強(qiáng)與業(yè)主/租戶和租戶的聯(lián)系;處理業(yè)主/租戶的投訴和糾紛;做好會(huì)所的管理工作;協(xié)助做好褒優(yōu)罰懶等的監(jiān)查工作;七、由監(jiān)控室值班人員受理夜間報(bào)修、投訴,負(fù)責(zé)及時(shí)處理夜間所發(fā)生的突發(fā)事件,并認(rèn)真做好當(dāng)班值班紀(jì)錄;八、工程維保部負(fù)責(zé)所管物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù),保證物業(yè)的正常使用和設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行;負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主/租戶入住后的室內(nèi)裝修,按業(yè)主/租戶規(guī)約和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督檢查;九、秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)管轄區(qū)內(nèi)的治安維護(hù)、消防安全、車輛管理等工作;協(xié)助做好裝修等的監(jiān)查工作;第三章運(yùn)作方式及考核辦法第一節(jié)管理職責(zé)和權(quán)限一、管理處運(yùn)作方式1運(yùn)作流程圖秩序維護(hù)大廈及設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)環(huán)境衛(wèi)生車輛管理智能系統(tǒng)客戶服務(wù)財(cái)務(wù)管理組建管理處擬制管理方案招聘員工熟悉物業(yè)情況、匯總遺留問題準(zhǔn)備入駐資料制定規(guī)章制聯(lián)系協(xié)助開發(fā)商及時(shí)調(diào)整物業(yè)驗(yàn)收接管入駐管理投標(biāo)小組一旦中標(biāo)組織培訓(xùn)綠化管理第11頁2運(yùn)作流程圖說明1運(yùn)作流程設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約,保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接,既無盲點(diǎn)、又無沉淀;2整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公司IS090012008版的質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作;3整個(gè)運(yùn)作策劃由公司總經(jīng)理掛帥,公司各職能部門參與指導(dǎo),并提供資源保障、技術(shù)支持,以確保整個(gè)過程的順利進(jìn)行;4運(yùn)作過程將由當(dāng)?shù)胤康鼐旨伴_發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督并指導(dǎo),及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)并解決,以使倫達(dá)金融大廈的日常管理能更成功、更具有特色。3公司有力支持若我公司獲得倫達(dá)金融大廈的物業(yè)管理權(quán),我們將委派駐場(chǎng)經(jīng)理,成立“倫達(dá)金融大廈管理處”。為了形成資源共享、降低管理成本、實(shí)行有效管理、著眼長(zhǎng)效管理,我公司總部將給予資源和技術(shù)方面的支持,使現(xiàn)場(chǎng)管理更符合倫達(dá)金融大廈的要求,更符合現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的需求。4協(xié)助各方關(guān)系開發(fā)商、街道、政府有關(guān)主管部門和居委會(huì)等相關(guān)各方是物業(yè)管理公司的依靠,也是物業(yè)管理公司堅(jiān)強(qiáng)的后盾,更是對(duì)物業(yè)管理公司的管理作出評(píng)判最公證、最直接的組織和部門。物業(yè)管理公司應(yīng)積極依靠上述相關(guān)各方,在為業(yè)主/租戶提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí),應(yīng)多聽、多征求他們的意見,保持良好的溝通,協(xié)調(diào)好相互之間關(guān)系,以得到他們的支持與幫助,確保物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)工作更貼近金融大廈,真正實(shí)現(xiàn)為廣大業(yè)主/租戶服務(wù)的管理本質(zhì)。5人力資源配合人力資源是企業(yè)各種資源中最重要的資源。在企業(yè)管理領(lǐng)域,一個(gè)項(xiàng)目的成敗主要取決于人。正如英國格言所說“合適的人在合適的位置上?!比耸屡嘤?xùn)工作就是要貫徹全員性、全過程原則,對(duì)管理處的全體人員進(jìn)行培訓(xùn),提高員工素質(zhì),適應(yīng)管理服務(wù)需要。其主要工作為人員招聘、培訓(xùn)及考核。通過人員招聘和培訓(xùn),將合格的人員輸送到合適的崗位上;通過考核將不合格的人員撤換或進(jìn)行再培訓(xùn)。6工程維修保障工程管理部負(fù)責(zé)整個(gè)金融大廈的公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),以及工程外委項(xiàng)目監(jiān)管和處理解決業(yè)主/租戶的報(bào)修維修工作,實(shí)行統(tǒng)一管理,集中優(yōu)勢(shì)兵力,提高維修效率和降低運(yùn)行成本,使維修工作能真正做到及時(shí)、優(yōu)質(zhì)和高效。工程維修實(shí)行24小時(shí)值班制,分搶修和巡檢兩大類,前者以業(yè)主/租戶報(bào)修為主,后者以計(jì)劃維修和保養(yǎng)為主,既體現(xiàn)分工又能統(tǒng)一協(xié)調(diào)。7客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心是處理整個(gè)金融大廈物業(yè)管理的接待中心,也是管理處的指揮中心調(diào)度中心和溝通中心,起到業(yè)主/租戶與管理處各部門鏈接橋梁作用。我公司客戶接待為業(yè)主/租戶提供服務(wù)和幫助,使業(yè)主/租戶能真正體驗(yàn)到便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺(tái)。二、管理處各部門職責(zé)和權(quán)限1管理處經(jīng)理職責(zé)1在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,主要職責(zé)是負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理服務(wù)方案及年度、月度工作計(jì)劃和工作總結(jié);2負(fù)責(zé)對(duì)屬下所有人員的培訓(xùn)、工作安排及工作監(jiān)督等;3負(fù)責(zé)管理處公共秩序維護(hù)、消防、清潔、綠化、客戶服務(wù)、投訴處理的日常工作;4主動(dòng)與金融大廈業(yè)主/租戶接觸并維持良好關(guān)系,保持一流的管理服務(wù)。依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主/租戶臨時(shí)公約,盡力滿足業(yè)主/租戶、租戶的要求;5合理分派工作給予屬下員工,使他們嚴(yán)格遵照公司的指示工作;6分派下屬員工工作,培訓(xùn)新進(jìn)員工,監(jiān)管員工素質(zhì)和工作態(tài)度,保證他們符合公司的要求;7收集各方面的信息,及時(shí)提出改進(jìn)工作和提高服務(wù)的意見和建議;8管理處經(jīng)理亦應(yīng)預(yù)計(jì)并解決一切有關(guān)所管轄金融大廈內(nèi)的管理問題及困難,如超越職責(zé)范圍或能力,應(yīng)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo);9負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理服務(wù)中的突發(fā)事件和業(yè)主/租戶使用人的投訴,第13頁果斷決策,及時(shí)處理做好記錄,若投訴性質(zhì)及嚴(yán)重性超出職位權(quán)限范圍或能力,應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)處理;10根據(jù)公司的要求及指示,定期舉辦應(yīng)急演習(xí),使全體員工能保持最佳狀態(tài)并實(shí)習(xí)應(yīng)急程序,同時(shí)也使用戶對(duì)管理服務(wù)工作有進(jìn)一步認(rèn)識(shí),以建立良好的合作關(guān)系;11負(fù)責(zé)組織金融大廈精神文明建設(shè)的有關(guān)活動(dòng);12定期召開管理員工作會(huì)議,檢討工作表現(xiàn),并籍此溝通各級(jí)工作人員。2客戶接待職責(zé)1負(fù)責(zé)好業(yè)主/租戶的入住事項(xiàng),并安排好人員做好入住必須的各項(xiàng)工作;2負(fù)責(zé)業(yè)主/租戶入住后二次裝修的指導(dǎo)和審核,并辦好二次裝修的相關(guān)手續(xù);3負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)的監(jiān)督管理,審查好各裝修施工隊(duì)必備的相關(guān)文件;4負(fù)責(zé)好對(duì)外窗口的一切接待事項(xiàng)。熱情接待每一位業(yè)主/租戶,做到認(rèn)真聽取、合理解答、有求必應(yīng);5負(fù)責(zé)協(xié)助財(cái)會(huì)人員向業(yè)主/租戶收取管理費(fèi)和其他應(yīng)繳納費(fèi)用,作到當(dāng)月費(fèi)用,當(dāng)月收繳,對(duì)有困難的業(yè)主/租戶可上門服務(wù);6負(fù)責(zé)金融大廈內(nèi)平日相關(guān)日常工作,做到每日在金融大廈內(nèi)巡查一至二次,當(dāng)日發(fā)生的事情,力爭(zhēng)當(dāng)日解決;7負(fù)責(zé)接待業(yè)主/租戶的保修事情,作到急修當(dāng)日解決,一般修理不超過一天;8第一時(shí)間處理好業(yè)主/租戶的投訴情況,一時(shí)不能解決的應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào);9負(fù)責(zé)日常的業(yè)主/租戶接待工作,建立和管理業(yè)主/租戶與租戶檔案;10緊密配合管理處做好其他各項(xiàng)工作。3財(cái)會(huì)人員職責(zé)1在公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)下,根據(jù)公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定的會(huì)計(jì)科目設(shè)立帳戶,按照確定的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算形式處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚。月終,要編制總帳目余額試算平衡表并與有關(guān)明細(xì)帳核對(duì),保證帳帳相符;2及時(shí)反映和清理各項(xiàng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的往來結(jié)算情況,對(duì)內(nèi)部往來單位的各項(xiàng)往來掛帳,要及時(shí)核對(duì),適時(shí)結(jié)清,對(duì)外來單位的各項(xiàng)預(yù)收、預(yù)付、應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng),要嚴(yán)格按對(duì)象設(shè)置二級(jí)科目,準(zhǔn)確、及時(shí)給予結(jié)算;3嚴(yán)格按照現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度辦理現(xiàn)金收支和銀行結(jié)算業(yè)務(wù);4對(duì)于按照會(huì)計(jì)手續(xù)填制和取得的各種銀行結(jié)算憑證、現(xiàn)金收付憑證及各類電腦托收單據(jù),在該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)完成后,應(yīng)及時(shí)作帳務(wù)處理;5對(duì)于現(xiàn)金的管理,應(yīng)做到在每日終了,計(jì)算出全日的現(xiàn)金收入、支出合計(jì)數(shù)和結(jié)存數(shù),并同實(shí)際庫存數(shù)核對(duì)相符,做到日清月結(jié),保證帳款相符。還要注意保持現(xiàn)金實(shí)際庫存數(shù)不超過規(guī)定的限額;6根據(jù)已經(jīng)辦理完畢的收、付款憑證,逐筆順序登記現(xiàn)金日記帳和銀行存款日記帳,并結(jié)出余額要及時(shí)與銀行對(duì)帳核對(duì),最后與會(huì)計(jì)總帳中的現(xiàn)金和銀行存款科目的累計(jì)結(jié)余額核對(duì)相符;7出納人員使用的保險(xiǎn)柜,要注意保守保險(xiǎn)柜密碼的秘密,保險(xiǎn)柜的鑰匙不得隨意轉(zhuǎn)交他人;8嚴(yán)格管理空白支票、空白收據(jù)和停車場(chǎng)車票,專設(shè)登記簿登記;9認(rèn)真辦理領(lǐng)用手續(xù)。以支票結(jié)算時(shí),須在支票上寫明收款單位(人)、結(jié)算金額(或現(xiàn)額)、出票日期、支票用途、轉(zhuǎn)帳支票與現(xiàn)金支票的標(biāo)識(shí)及其他有關(guān)要求填列的內(nèi)容,并做好支票的領(lǐng)用登記手續(xù),禁止經(jīng)辦人員領(lǐng)取空白支票。4工程維保人員職責(zé)1按照維保工作計(jì)劃及上級(jí)分配的任務(wù),做好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修工作,確保設(shè)備設(shè)施完好,運(yùn)行正常;2嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定的程序進(jìn)行操作;3負(fù)責(zé)設(shè)備及機(jī)房的清潔和設(shè)備標(biāo)識(shí)的完好、正確;4提出對(duì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的改良建議和降低能耗的合理化建議,盡第15頁可能降低物業(yè)運(yùn)行和管理成本;5定時(shí)巡查設(shè)備運(yùn)行情況,并做好書面記錄;6任何保養(yǎng)、維修工作完成后,將施工現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈。并詳細(xì)記錄各類維修耗用材料;7遇突發(fā)事件時(shí),須按照文件規(guī)定的程序,執(zhí)行責(zé)任范圍內(nèi)的工作,以最快的速度處理完畢,并詳細(xì)記錄全過程;8接到報(bào)修任務(wù),須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),并設(shè)法在最短時(shí)間內(nèi)解決;9完成上級(jí)布置的其他工作。5公共秩序維護(hù)(保安)人員職責(zé)1負(fù)責(zé)金融大廈內(nèi)治安防范、安全保衛(wèi)和消防管理工作;2負(fù)責(zé)把守大門,禮貌接待問詢。主動(dòng)熱情為各類業(yè)主/租戶提供便利服務(wù);3嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)外來人員的控制,遇訪客或登記或征得業(yè)主/租戶的同意后方能進(jìn)入;4大宗物品搬運(yùn)出金融大廈,須辦理物品出門手續(xù),經(jīng)業(yè)主/租戶認(rèn)可方能放行;5維護(hù)金融大廈內(nèi)道路和停車庫秩序,保持道路暢通,制止車輛違規(guī)停放和亂堆貨物的行為;6加強(qiáng)大廈巡邏,發(fā)現(xiàn)可疑跡象,要跟蹤盤察,并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo),采取有效措施確保金融大廈平安;7巡邏中發(fā)現(xiàn)的其他問題,應(yīng)做好記錄,及時(shí)通知有關(guān)人員解決;8定期測(cè)試消防設(shè)施,參加消防演練;9遇突發(fā)事件,須按規(guī)定的程序,負(fù)責(zé)執(zhí)行本職范圍內(nèi)的工作;10熟悉金融大廈業(yè)主/租戶情況,與業(yè)主/租戶建立友好關(guān)系,及時(shí)反饋業(yè)主/租戶的意見和要求,對(duì)改進(jìn)管理處工作提出建議;11監(jiān)督檢查二次裝修有無違規(guī)行為,施工人員是否有證;12完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。6保潔員職責(zé)1負(fù)責(zé)大廈范圍內(nèi)公共區(qū)域和衛(wèi)生間清掃和保潔工作;2每天清掃公共道路、走道、樓梯、電梯、地下停車庫等,每天擦拭電梯門、樓道大門、樓梯扶手等;3定期清潔走道墻面、公共玻璃、公共天頂、照明燈具、排水渠等;4每天清運(yùn)辦公垃圾,及時(shí)清運(yùn)裝修建筑垃圾。合理安排清運(yùn)時(shí)間,減少對(duì)業(yè)主/租戶的影響。配合綠化工養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域的綠化;5負(fù)責(zé)定期采取措施滅蟲害;7綠化工職責(zé)1負(fù)責(zé)檢查金融大廈范圍內(nèi)的各種觀賞植物的擺放養(yǎng)護(hù)工作;2根據(jù)金融大廈種植綠化的情況,編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施;3根據(jù)不同季節(jié)對(duì)綠化進(jìn)行滅蟲、修剪、翻土、施肥等工作;4對(duì)布局不合理的綠化,應(yīng)及時(shí)更換和適宜調(diào)整,確保綠化區(qū)域美觀、舒適;5對(duì)草坪進(jìn)行定期修剪與除草,確保草坪濃綠、平整、無雜草;6制止占綠、毀綠的現(xiàn)象。第二節(jié)考核辦法為了保持物業(yè)管理處的高水平服務(wù)質(zhì)量,我公司建立了嚴(yán)格的考核制度。我公司將自接手物業(yè)樓盤之初,根據(jù)物業(yè)自身的特點(diǎn),制訂出切合實(shí)際的物業(yè)管理目標(biāo),并一一分解至各工作崗位,將服務(wù)內(nèi)容細(xì)化、落實(shí)到每一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)人員的身上。因此,完善、嚴(yán)格的考核制度,既是落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)的保障措施,又能對(duì)各級(jí)員工的工作狀況做出適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià),從而建立良好的競(jìng)爭(zhēng)上崗和員工激勵(lì)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平。我公司對(duì)下屬物業(yè)管理處的考核從物業(yè)管理服務(wù)工作和物業(yè)管理服務(wù)人員兩個(gè)方面著手一、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的考核1物業(yè)管理服務(wù)的及時(shí)性2物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范性3物業(yè)管理服務(wù)的人性化4物業(yè)管理服務(wù)的滿意度5物業(yè)管理服務(wù)工作記錄的真實(shí)性6物業(yè)管理服務(wù)工作記錄的完整性第17頁7物業(yè)管理服務(wù)工作記錄的可追溯性8物業(yè)設(shè)施設(shè)備的完好性二、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的考核1考核方法(包括但不限于)1筆試;2口試;3實(shí)地演練;2理論考核內(nèi)容(包括但不限于)1崗位職責(zé);2工作流程;3服務(wù)規(guī)范;4物業(yè)概況;5法律法規(guī)及公司規(guī)章;3實(shí)際操作能力考核1禮貌禮儀;2工作技能;3工作內(nèi)容;4工作流程;5服務(wù)態(tài)度;6工作能力;4其他能力考核1新入公司的員工,工作3個(gè)月后,部門要對(duì)其崗位職責(zé)進(jìn)行一次考核;2每月對(duì)主管及以下的員工的崗位職責(zé)、作業(yè)程序掌握情況進(jìn)行一次全面考核;3每年將對(duì)部門主管以下的員工進(jìn)行一次理論知識(shí)考核,考核內(nèi)容為員工所在部門的日常工作程序流程及相關(guān)禮貌禮儀;4不定期考核5物業(yè)管理處及公司總部根據(jù)實(shí)際情況,安排不定期的員工考核。6理論知識(shí)考核應(yīng)在合格以上;7日常工作考核單項(xiàng)評(píng)分均需在稱職(3分)或以上,平均每項(xiàng)低于25分作為不合格處理;8對(duì)考核不合格的員工,相關(guān)部門進(jìn)行討論,確定對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)、警告、降職、辭退等處理方式。第19頁第四章各項(xiàng)管理制度物業(yè)管理作為一項(xiàng)繁瑣,相對(duì)勞動(dòng)力密集的服務(wù)產(chǎn)品,她的優(yōu)質(zhì)保障就在于科學(xué)完善、合理量化、健全的管理規(guī)章制度。我們?cè)谝隝SO90012008的基礎(chǔ)上,結(jié)合倫達(dá)金融大廈之特點(diǎn),擬定了相應(yīng)的規(guī)章制度,進(jìn)一步加強(qiáng)管理處的日常管理,提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。在此,我們摘錄了部分規(guī)章制度目錄。三、人事管理類1物業(yè)管理人員招聘要點(diǎn)和相關(guān)條件2物業(yè)管理公司員工手冊(cè)3員工服裝使用規(guī)定4禮貌禮儀工作手冊(cè)5各部門崗位職責(zé)及工作要領(lǐng)6人事管理制度7員工績(jī)效考核制度8員工考勤制度9員工工資發(fā)放制度四、行政管理類1辦公室管理制度2辦公設(shè)備使用管理制度3物業(yè)管理公司檔案管理制度4合同審批、保管制度5文件資料借還、發(fā)放制度6辦公用品、零星勞防用品發(fā)放規(guī)定7物品領(lǐng)用制度8物品報(bào)廢制度9工作制服及勞防用品發(fā)放管理規(guī)定10管理公司勞防用品使用年限規(guī)定11物業(yè)管理采購制度12物資申購及采購工作流程13物資驗(yàn)收、保管、發(fā)料工作流程五、財(cái)務(wù)管理類1財(cái)務(wù)管理制度2支票管理制度3現(xiàn)金管理制度4備用金管理制度5會(huì)計(jì)核算管理制度6計(jì)劃審批、請(qǐng)款及報(bào)銷管理制度7財(cái)務(wù)收費(fèi)制度8固定資產(chǎn)管理制度9財(cái)務(wù)憑證、印鑒管理、使用制度六、綜合服務(wù)類1物業(yè)管理前期工作計(jì)劃2物業(yè)管理預(yù)算案3業(yè)主/租戶臨時(shí)公約4業(yè)主/租戶與租戶手冊(cè)5物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法6公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法7資料接管移交規(guī)定8業(yè)主/租戶/租戶入住程序9業(yè)主/租戶/租戶檔案管理制度10各類服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)11物業(yè)公司投訴制度12業(yè)主/租戶/租戶投訴處理程序13業(yè)主/租戶/租戶投訴意見表14業(yè)主/租戶/租戶回訪制度七、工程服務(wù)類1業(yè)主/租戶/租戶報(bào)修及維修操作流程2業(yè)主/租戶/租戶報(bào)修受理及各部門職責(zé)范圍3裝修管理規(guī)定4室內(nèi)裝修專人巡視制度5動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)審批制度6外來裝修施工管理制度第21頁7物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度8機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理臺(tái)帳要?jiǎng)t9臨時(shí)用電管理制度10設(shè)備機(jī)房管理制度11電梯及機(jī)械車庫運(yùn)行及管理規(guī)定12電梯及機(jī)械車庫日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程13電梯及機(jī)械車庫故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程14電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程八、公共秩序維護(hù)(保安)服務(wù)類1公共秩序維護(hù)(保安)樓宇巡查管理作業(yè)規(guī)程2消防工作檔案管理制度3公共秩序維護(hù)(保安)部交接班制度4公共秩序維護(hù)(保安)巡邏工作制度5物業(yè)治安管理規(guī)定6物業(yè)公共設(shè)施場(chǎng)所管理規(guī)定7停車場(chǎng)及車輛管理規(guī)定8消防管理制度9突發(fā)事件應(yīng)急處理要求九、保潔服務(wù)類1物業(yè)保潔工作制度2物業(yè)保潔工作操作程序3物業(yè)保潔每日檢查制度4物業(yè)保潔用品用具領(lǐng)用、發(fā)放制度5物業(yè)保潔工具設(shè)備保養(yǎng)制度6物業(yè)管理常用保潔工具配備一覽表7定期消毒服務(wù)工作流程十、綠化服務(wù)類1物業(yè)綠化管理規(guī)定2物業(yè)綠化用品用具領(lǐng)用、發(fā)放制度3物業(yè)綠化工具設(shè)備保養(yǎng)制度4物業(yè)管理常用綠化工具配備一覽表、定期預(yù)防病蟲害工作流程等第五章對(duì)倫達(dá)金融大廈的相關(guān)規(guī)定第一節(jié)租戶使用守則一、業(yè)主/租戶必須遵守和履行倫達(dá)金融大廈管理手冊(cè)及由管理公司按照需要而制定的規(guī)則。二、業(yè)主/租戶必須遵守由管理公司制定的裝修規(guī)則。三、租戶需如期付清其租用的物業(yè)每月產(chǎn)生之各種能源費(fèi)、公共分?jǐn)偤臀飿I(yè)管理費(fèi)用等。四、在未征得管理公司書面同意前,租戶不得變更或改動(dòng)其單位的原有結(jié)構(gòu),亦不得改動(dòng)、損壞、損害、破壞或干擾大廈內(nèi)任何的公共地方或公共設(shè)施。五、租戶不得改變大廈任何部分的外觀。六、租戶不得在大廈窗戶或外墻上安裝任何冷氣機(jī)或其它固定設(shè)施。七、在未征得管理公司同意前,租戶不得改動(dòng)大廈的中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施、氣槽、出入氣口、消防系統(tǒng)等設(shè)施。如獲得管理者書面同意改動(dòng),該改動(dòng)工程必須選擇具有資質(zhì)的合格承建商中進(jìn)行,并由物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)及監(jiān)督。八、在獲得物業(yè)管理公司書面同意后,租戶可以自費(fèi)在其單位中安裝或增加附屬物,但應(yīng)預(yù)先征得有關(guān)政府當(dāng)局之同意,且不可因此引起大廈任何結(jié)構(gòu)性損害,及干擾大廈任何一部分的使用或損害公共設(shè)施。租戶在安裝或增加附屬物前未獲得有關(guān)政府當(dāng)局之同意,則管理者有權(quán)將之拆除,而該租戶須負(fù)責(zé)該附屬物清拆及其引起的一切費(fèi)用。九、在未征得物業(yè)管理公司同意前,租戶不能在其單元以外地方加建任何建筑物,或在外墻、公共地方、公共設(shè)施等地懸掛、擺放及張貼廣告、招牌、橫幅等其它對(duì)象。十、租戶不得在大廈屋頂平臺(tái)架設(shè)或安裝獨(dú)立天線或任何其它伸出物。十一、租戶不得在其租用的單元內(nèi),安裝或存放任何重量超出樓面負(fù)荷之設(shè)備或物品,并須負(fù)責(zé)賠償因此引致的任何損失。十二、租戶不得切割、更改、損壞或干擾大廈之水、電或空調(diào)的供應(yīng),亦不可切割或破壞大廈的任何墻壁、橫梁、地板或外墻。十三、租戶不得在大廈任何部分存放武器、彈藥、煙花或任何危險(xiǎn)或易燃易爆物品(包括任何固體、液體和氣體)或存放可能觸犯當(dāng)時(shí)有效的任何法規(guī)、第23頁法令或?qū)ζ渌鈶艏笆褂谜邩?gòu)成滋擾或危險(xiǎn)的其它一切物品(包括任何固體、液體和氣體)。十四、租戶不得以任何方式破壞公共地方或公共設(shè)施。十五、租戶不得作出或容許其它人作出妨礙或影響該大廈或其任何部分保養(yǎng)的任何事情。十六、租戶不得作出任何使大廈保險(xiǎn)成為無效的行為,否則租戶須承擔(dān)因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠等費(fèi)用。十七、租戶不得阻塞任何公共地方或通道。十八、租戶不能利用走廊、樓梯間或其它公共地方放置,存放或棄置任何垃圾、家私或其它物品。十九、租戶要按照供電局或有關(guān)供電條例的規(guī)定,更換、修理該租戶擁有單元的電線、電器設(shè)施和裝置。并不得在未獲管理公司批準(zhǔn)前,改變、擴(kuò)大各單元的電線、電器設(shè)施或煙感等。各租戶不得使其單元內(nèi)電器的總電流量超過該單元最大容許電流負(fù)荷容量。二十、租戶不得作出任何行為令大廈沖洗或給排水系統(tǒng)堵塞或令該等設(shè)施的有效運(yùn)作受損。二十一、租戶不得在其單元內(nèi)煮食及留宿;二十二、租戶在離開單元時(shí)請(qǐng)自覺關(guān)燈、關(guān)空調(diào)等,不應(yīng)留有火種。二十三、租戶若應(yīng)本身的疏忽致水、氣體、煙或其它物體外溢,損害他人或其財(cái)產(chǎn),則該租戶須對(duì)因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠全部負(fù)責(zé)。二十四、租戶不得在大廈內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)作出或容許其它人士在該部分作出對(duì)其它業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為。二十五、租戶應(yīng)對(duì)其代理人、雇員、訪客及其它使用者等之行為、疏忽或錯(cuò)誤向物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。如因上述人士的行為、疏忽或錯(cuò)誤而發(fā)生損害、損失,則該租戶應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。二十六、租戶無權(quán)將物業(yè)管理公司屬下的管理人員用作私人或其它用途。二十七、租戶無權(quán)直接懲戒管理公司屬下的職員,租戶如對(duì)該職員不滿,應(yīng)向物業(yè)管理公司提出,由物業(yè)管理公司采取合適的行為。二十八、租戶不得將其單元用作非法或不道德或與中華人民共和國法律及法令等條款相抵觸的用途,亦不得有滋擾、損害其它業(yè)主/租戶的事情發(fā)生。二十九、如任何單位的租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)或管理手冊(cè)內(nèi)規(guī)定應(yīng)繳之其它款項(xiàng),或不遵守或履行管理公約和租戶守則所載之任何條款,經(jīng)物業(yè)管理公司書面通知、限期糾正而仍不在限期前糾正者,物業(yè)管理公司有權(quán)采取必要措施進(jìn)行處理,不排除且不限于停止該單元之供電、空調(diào)及違約之租戶使用大廈電梯和其它公共設(shè)備、設(shè)施及其它服務(wù)或采取法律途徑追討,直至該行為獲糾正為止。第二節(jié)裝修規(guī)則為維護(hù)大廈客戶的共同利益,保證大廈在裝修期間正常的工作秩序,根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和倫達(dá)金融大廈管理公約等相關(guān)規(guī)定,現(xiàn)制定本管理規(guī)定。一、裝修申報(bào)大廈客戶入住實(shí)施裝修物業(yè)的,應(yīng)提前一周向服務(wù)中心申報(bào)。申報(bào)登記應(yīng)提交下列書面資料1租賃合同;2裝修方案(包括施工單位、施工期限、施工方案、裝修設(shè)計(jì)圖);3變動(dòng)建筑主體結(jié)構(gòu)或者承重結(jié)構(gòu)的,需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案;4委托裝飾裝修企業(yè)施工的,需提供該企業(yè)相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復(fù)印件;5施工人員的身份證復(fù)印件;6如實(shí)填寫裝修申請(qǐng)表;7簽訂裝修管理協(xié)議,繳付相關(guān)費(fèi)用;8提交政府主管部門(質(zhì)監(jiān)、消防)的裝修審核報(bào)告;9經(jīng)服務(wù)中心審核同意,并辦理相關(guān)裝修手續(xù)之后,服務(wù)中心向客戶發(fā)放施工許可證,客戶在取得施工許可證后,方可進(jìn)場(chǎng)施工。施工許可證應(yīng)張貼在單元大門的醒目位置,以便于查驗(yàn)。二、裝修須知1大廈客戶進(jìn)行裝修,必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全性,應(yīng)符合防火、防水、保溫、隔音、衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定及建筑功能要求。提醒業(yè)主或使用人在進(jìn)行裝修施工前,應(yīng)對(duì)名下的單元房屋進(jìn)行全面檢查,如發(fā)現(xiàn)單元房屋內(nèi)存在需要建設(shè)單位整改或維修的問題,須通第25頁知服務(wù)中心到現(xiàn)場(chǎng)查看并作記錄。建設(shè)單位不承擔(dān)由于業(yè)主進(jìn)行房屋裝修而導(dǎo)致的維修責(zé)任。2裝修禁止下列行為1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);2)將辦公房間改為衛(wèi)生間、廚房間;3)改變大廈立面風(fēng)格、拆除混凝土墻體或改變玻璃幕墻色彩和形狀;4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;5)其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為,包括但不限于占用或阻塞公共走道、封閉或阻塞安全門和安全通道、封閉或阻塞或遮擋消火栓等。6)拆除或封閉或移動(dòng)室內(nèi)消防煙感、溫感探測(cè)頭。7)安裝各類分體空調(diào)或中央空調(diào)機(jī)組;8)安裝各類衛(wèi)星或微波信號(hào)發(fā)射/接收裝置。9)增大戶內(nèi)配電總開關(guān)容量或超負(fù)荷使用電器。3室內(nèi)裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。4本大廈在裝修過程中,應(yīng)嚴(yán)格按照大廈建設(shè)單位規(guī)定的要求進(jìn)行裝修,對(duì)地坪樓板的鉆孔深度和對(duì)吊頂樓板的鉆孔深度均須予以控制,以確保大廈的安全。5室內(nèi)平面分隔布局以及空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管的送、回風(fēng)口位置和尺寸的調(diào)整應(yīng)當(dāng)滿足室內(nèi)空調(diào)氣流循環(huán)和風(fēng)量、風(fēng)速的設(shè)計(jì)要求和使用要求。客戶在進(jìn)行此類改動(dòng)時(shí),可向設(shè)計(jì)單位進(jìn)行技術(shù)咨詢??蛻羰覂?nèi)空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管的拆除或增加或位置變動(dòng),均應(yīng)向服務(wù)中心進(jìn)行申報(bào),并填寫暫??照{(diào)系統(tǒng)使用功能申請(qǐng)書。工程完工后,空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)水之前,客戶應(yīng)向服務(wù)中心申報(bào)填寫開通空調(diào)系統(tǒng)使用功能申請(qǐng)書,便于服務(wù)中心采取相應(yīng)的系統(tǒng)排水和補(bǔ)水及水質(zhì)處理等配合措施。6客戶室內(nèi)消防煙感或溫感探測(cè)器的位置變動(dòng)應(yīng)向服務(wù)中心進(jìn)行申報(bào),并填寫暫停消防噴淋和消防報(bào)警系統(tǒng)監(jiān)控使用功能申請(qǐng)書。工程完工后,消防系統(tǒng)開通前,客戶應(yīng)向服務(wù)中心申報(bào)填寫開通消防噴淋和消防報(bào)警系統(tǒng)監(jiān)控使用功能申請(qǐng)書及辦理二次裝修后樓層消防報(bào)警開通自檢手續(xù),便于服務(wù)中心采取相應(yīng)的消防并網(wǎng)監(jiān)控管理配合措施。7為確保環(huán)境整潔和公共物業(yè)不受損害和污染,客戶在裝修過程中,裝修垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝化,并負(fù)責(zé)將裝修垃圾按照服務(wù)中心指定的路線和地點(diǎn)清運(yùn)、堆放,不得隨意拋棄裝修建筑垃圾。8因裝修施工造成房間內(nèi)管道堵塞或損壞而影響相鄰客戶利益的,由該客戶和施工隊(duì)承擔(dān)相應(yīng)的連帶修復(fù)和賠償責(zé)任。9客戶裝修期間,必須將施工許可證張貼于大門上,接受相鄰租戶和服務(wù)中心的監(jiān)督。裝修時(shí),請(qǐng)關(guān)閉進(jìn)戶門并保持公共通道、樓梯和電梯的通暢,裝修材料和工具只能置于客戶本身的單元房?jī)?nèi)。使用電梯運(yùn)輸裝修材料,應(yīng)提前向服務(wù)中心申報(bào),以便服務(wù)中心對(duì)裝修材料的限高、限重進(jìn)行事先評(píng)估和安排配合。使用電梯運(yùn)送裝修材料和建筑垃圾一律從地下車庫出入,并應(yīng)符合服務(wù)中心規(guī)定的運(yùn)輸時(shí)段。10裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到服務(wù)中心辦理臨時(shí)出入證,施工人員進(jìn)入大廈,必須佩帶出入證,限于在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng),并接受服務(wù)中心的例行檢查。11施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙,并應(yīng)配備足夠的滅火器材,嚴(yán)禁儲(chǔ)存危險(xiǎn)易燃易爆危險(xiǎn)品。動(dòng)用明火須填寫裝修臨時(shí)動(dòng)火申請(qǐng)表,并報(bào)服務(wù)中心審核同意后方可施工。12施工隊(duì)?wèi)?yīng)有自查制度,當(dāng)日施工作業(yè)結(jié)束前,應(yīng)檢查有無關(guān)閉電源,有無遺留火種,并將可燃雜物清運(yùn)出現(xiàn)場(chǎng)。13施工隊(duì)必須配備合格的持證電工、焊工負(fù)責(zé)施工用電、燒焊作業(yè),并服從服務(wù)中心統(tǒng)一管理。14裝修施工期間相關(guān)的人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、施工作業(yè)安全等事宜,均由客戶或施工隊(duì)自行負(fù)責(zé)。15裝修人員在裝修過程中,只準(zhǔn)使用本層廁所。16裝修竣工后,客戶應(yīng)向服務(wù)中心提交裝修竣工圖并會(huì)同服務(wù)中心專業(yè)人員根據(jù)裝修圖冊(cè)進(jìn)行檢查。17施工隊(duì)退場(chǎng)時(shí),運(yùn)出之物料、設(shè)備、工具等物品,必須至服務(wù)中心辦第27頁理放行手續(xù)。未辦理手續(xù)的,一律不得運(yùn)出。第六章停車場(chǎng)庫管理制度一、職責(zé)1公共秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出的指揮、巡檢,使之暢通和有序;2巡邏公共秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)地面臨時(shí)停放車輛的檢查工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;3大門公共秩序維護(hù)人員按機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定有關(guān)要求,在停車單上做好車輛號(hào)牌和進(jìn)出時(shí)間的登記,并收取臨時(shí)機(jī)動(dòng)車輛停放費(fèi)。二、工作程序1凡持有倫達(dá)金融大廈車輛出入證的機(jī)動(dòng)車輛出入時(shí),門衛(wèi)處的公共秩序維護(hù)人員應(yīng)檢查并提醒駕車者將車輛出入證放置于前車窗左下角明顯的位置;2倫達(dá)金融大廈內(nèi)禁止鳴號(hào),嚴(yán)禁高速行駛,遵守交通法規(guī)、條例;3各班交接班前半小時(shí),由上一班公共秩序維護(hù)人員將進(jìn)入倫達(dá)金融大廈車輛的車號(hào),交由下一班公共秩序維護(hù)人員接班后必須簽上本人的姓名;4巡檢公共秩序維護(hù)人員每隔二小時(shí),必須對(duì)倫達(dá)金融大廈辦公區(qū)內(nèi)巡檢一次,發(fā)現(xiàn)有停泊于戶外的車輛(包括訪客車輛),應(yīng)檢查是否持有車輛出入證,車輛的門窗是否關(guān)嚴(yán),車輛是否熄火,是否漏油、漏水;5對(duì)醉酒駕車者鬧事,應(yīng)妥善處理。以不影響正常通行和工作為原則,靈活處理;6對(duì)軍、警、區(qū)、市級(jí)政府車輛應(yīng)在其出入倫達(dá)金融大廈時(shí),抄錄車號(hào),事后報(bào)告當(dāng)值班長(zhǎng),在值班記錄簿上說明情況;7倫達(dá)金融大廈公共區(qū)域禁止任何人員擦洗、拆修車輛,如有此類情況發(fā)生,應(yīng)立即上前說明并予以阻止;8公共秩序維護(hù)人員應(yīng)熟悉了解倫達(dá)金融大廈發(fā)放車輛出入證的車輛情況,如停車證號(hào)碼、對(duì)應(yīng)的業(yè)主/租戶門牌號(hào),業(yè)主/租戶的聯(lián)系方法電話等列表,以便發(fā)生情況時(shí)能及時(shí)與業(yè)主/租戶聯(lián)系。三、車輛臨時(shí)停放1巡邏公共秩序維護(hù)人員發(fā)現(xiàn)有車輛需要在地面臨時(shí)停車的,應(yīng)告知車主停放在規(guī)定的停車區(qū)域內(nèi);2提醒司機(jī)關(guān)好車門、窗,并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走;若遇醉酒駕車者3應(yīng)立即勸阻,并報(bào)告班長(zhǎng)及時(shí)處理,避免意外事故的發(fā)生;4巡邏公共秩序維護(hù)人員每二小時(shí)對(duì)所有臨時(shí)停放車輛巡視一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;5門崗公共秩序維護(hù)人員對(duì)無停放證的車輛發(fā)給停車單,并按記錄停放的時(shí)間實(shí)行收費(fèi);6遵守機(jī)械車庫使用規(guī)則,確保機(jī)械車庫正常運(yùn)行;7對(duì)出入金融大廈的出租車輛不予發(fā)牌,但要進(jìn)行盤問。四、非機(jī)動(dòng)車輛停放1當(dāng)班公共秩序維護(hù)人員應(yīng)督促未辦理停放手續(xù)的業(yè)主/租戶非機(jī)動(dòng)車輛必須到管理處辦理停放手續(xù),懸掛非機(jī)動(dòng)車輛停放證,并在車庫內(nèi)停放;2非機(jī)動(dòng)車輛必須停放在專用的非機(jī)動(dòng)車庫內(nèi),禁止停放在金融大廈道路、樓道和綠化區(qū)域內(nèi),發(fā)現(xiàn)違章停車的公共秩序維護(hù)人員有權(quán)予以制止并移到指定的非機(jī)動(dòng)車輛停放點(diǎn);3對(duì)來金融大廈走親訪友而進(jìn)入的非機(jī)動(dòng)車輛,巡邏公共秩序維護(hù)人員應(yīng)督促其停放在非機(jī)動(dòng)車庫內(nèi),經(jīng)勸止不聽的公共秩序維護(hù)人員有權(quán)予以移走;4各門崗公共秩序維護(hù)人員對(duì)無因來訪的非機(jī)動(dòng)車輛一律禁止其進(jìn)入金融大廈。第一節(jié)道路交通管理由公共秩序維護(hù)部負(fù)責(zé),指派專人負(fù)責(zé)大廈域地上車輛停放的管理,區(qū)域道路行駛路線明晰。設(shè)置專門的車行通道和入口,實(shí)行大廈內(nèi)人車分流。第29頁結(jié)合警示標(biāo)志、標(biāo)牌標(biāo)識(shí),以及綠化隔離等措施,盡可能做到標(biāo)識(shí)明確,秩序井然。一、行車道用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志,指明行車方向;道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、警示、禁鳴、限速等標(biāo)志,確保道路車輛行駛暢通、安全;二、支道及外場(chǎng)上允許停車的位置,用白色油漆標(biāo)志停車位及編號(hào)、標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰、醒目、完整;三、行車道兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志,表示禁止停車;油漆黑白相間(30CM間距)標(biāo)志,表示允許臨時(shí)停車,確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象,道路路面應(yīng)保持整潔、無損、暢通;四、行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志,警示車輛減速緩行;五、所有外來車輛未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心許可,不得進(jìn)入大廈;六、禁止貨車或客車進(jìn)入大廈,特殊情況須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心許可方進(jìn)入;七、上述所指車輛不包括正在執(zhí)行公務(wù)的警車、消防車、救護(hù)車等。第二節(jié)警示標(biāo)志管理措施適用于公司在物業(yè)管理范圍內(nèi)的產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)識(shí)管理與控制。通過對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)以適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行標(biāo)識(shí),以防混淆,對(duì)有可追溯性要求的產(chǎn)品或服務(wù)實(shí)行控制和實(shí)現(xiàn)追溯。一、職責(zé)1各部門主管負(fù)責(zé)本部門內(nèi)相關(guān)場(chǎng)所按規(guī)定要求進(jìn)行標(biāo)識(shí);2公司行政辦公室負(fù)責(zé)所管物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)各種標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與制作;3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各種標(biāo)識(shí)的識(shí)別、管理和檢查;4公司人力資源部負(fù)責(zé)按員工手冊(cè)和上崗證編碼作業(yè)規(guī)程檢查,督導(dǎo);5公司業(yè)務(wù)管理部負(fù)責(zé)按設(shè)備設(shè)施編碼作業(yè)規(guī)程檢查,督導(dǎo)。二、工作流程管理處經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)標(biāo)識(shí)進(jìn)行分類1物品標(biāo)識(shí)主要指?jìng)}庫范圍內(nèi),各類入庫受檢物品的品名、規(guī)格、型號(hào)或是否檢驗(yàn)等進(jìn)行標(biāo)識(shí);2設(shè)備的標(biāo)識(shí)按設(shè)備設(shè)施編碼作業(yè)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;3服務(wù)標(biāo)識(shí)按上崗證編碼作業(yè)規(guī)程的規(guī)定執(zhí)行1服務(wù)場(chǎng)所的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)(例如樓層標(biāo)識(shí)、服務(wù)設(shè)施標(biāo)識(shí));2交通指引標(biāo)識(shí);3工作服與上崗證;4工作記錄與檢查記錄上責(zé)任人的簽名。4消防安全標(biāo)識(shí)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)立有關(guān)消防安全標(biāo)識(shí)(如出口指示、火警電話、樓層消防疏散圖、危險(xiǎn)區(qū)勿近等);5管理處經(jīng)理根據(jù)物業(yè)的具體情況或根據(jù)要求確定各項(xiàng)標(biāo)識(shí)。實(shí)現(xiàn)可追溯性的標(biāo)識(shí)必須具有唯一性;6倉庫管理人員負(fù)責(zé)物品的標(biāo)識(shí);人力資源部負(fù)責(zé)員工的上崗證編碼的編制和檢查;各種工作與檢查的記錄要求,按相關(guān)條款執(zhí)行。各項(xiàng)標(biāo)識(shí)勻應(yīng)有相應(yīng)的記錄,實(shí)現(xiàn)標(biāo)識(shí)的可追溯性;7在管理過程中,各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的各項(xiàng)標(biāo)識(shí)進(jìn)行管理,并對(duì)實(shí)施唯一性產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的工作進(jìn)行檢查與控制,確保設(shè)備標(biāo)識(shí)每季度全面檢查一次;其它服務(wù)標(biāo)識(shí)每旬檢查二次,要求全面覆蓋,對(duì)檢查中出現(xiàn)的不符合唯一性要求的項(xiàng)目及記錄進(jìn)行整改并達(dá)到控制的目的。具體要求如下1物品標(biāo)識(shí)由倉管員負(fù)責(zé);2服務(wù)標(biāo)識(shí)由公共秩序維護(hù)(保安)部負(fù)責(zé);3工作服與上崗證由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé);4設(shè)備標(biāo)識(shí)由工程部負(fù)責(zé);5工作與檢查的記錄和簽名,由各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。8在需要實(shí)現(xiàn)可追溯的情況下,管理處經(jīng)理可以根據(jù)各類別的標(biāo)識(shí)與記錄、員工的編碼、各類文件的簽名實(shí)施追溯;9各部門主管負(fù)責(zé)制定倉庫物品、工程設(shè)備、裝修服務(wù)等的檢驗(yàn)狀態(tài)管理辦法;10各部門負(fù)責(zé)對(duì)責(zé)任內(nèi)的物品/服務(wù)狀態(tài)進(jìn)行檢驗(yàn),倉庫物品由倉管員負(fù)責(zé)、工程設(shè)備由機(jī)電技工負(fù)責(zé)、裝修服務(wù)由管理員負(fù)責(zé);11各部門的主管負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)的檢驗(yàn)狀態(tài)標(biāo)識(shí)進(jìn)行控制,需要進(jìn)行標(biāo)識(shí)的檢驗(yàn)狀態(tài)主要有以下幾方面1采購物品的檢驗(yàn)狀態(tài)標(biāo)識(shí)第31頁倉庫庫房設(shè)置合格區(qū)、不合格區(qū)和待驗(yàn)區(qū),并懸掛相應(yīng)的標(biāo)識(shí)牌。物品在未驗(yàn)證之前,堆放在待驗(yàn)區(qū),驗(yàn)收后由倉管員根據(jù)合格、不合格狀態(tài)對(duì)應(yīng)分區(qū)放置,并作出相應(yīng)的記錄。2設(shè)備設(shè)施及檢驗(yàn)狀態(tài)的標(biāo)識(shí)管理處工程人員按設(shè)備設(shè)施編碼作業(yè)規(guī)定對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行標(biāo)識(shí)和計(jì)量器具的狀態(tài)標(biāo)識(shí),檢驗(yàn)后,對(duì)狀態(tài)完好的不予標(biāo)識(shí),但需作出檢驗(yàn)合格的記錄,對(duì)故障設(shè)備懸掛“維修中”;對(duì)長(zhǎng)期停用設(shè)備懸掛“停用”標(biāo)牌。3租戶二次裝修檢查狀態(tài)的標(biāo)識(shí)及記錄客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)租戶二次裝修單元進(jìn)行嚴(yán)格控制,根據(jù)裝修管理規(guī)定進(jìn)行檢查,并對(duì)裝修狀態(tài)進(jìn)行記錄。裝修單元須張貼經(jīng)管理處審核批準(zhǔn)的裝修申請(qǐng)審批表。4消防設(shè)施設(shè)備的檢查狀態(tài)的標(biāo)識(shí)及記錄公共秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)根據(jù)本部門有關(guān)作業(yè)規(guī)程的規(guī)定對(duì)消火栓、滅火器等消防設(shè)施進(jìn)行檢查,并對(duì)檢驗(yàn)狀態(tài)進(jìn)行記錄。檢驗(yàn)狀態(tài)的記錄須張貼在相應(yīng)的消防設(shè)施設(shè)備上。12各項(xiàng)檢驗(yàn)狀態(tài)經(jīng)標(biāo)識(shí)后,責(zé)任部門應(yīng)負(fù)責(zé)維護(hù)標(biāo)識(shí)的完好,防止標(biāo)識(shí)的丟失和混淆;13當(dāng)檢驗(yàn)狀態(tài)發(fā)生改變時(shí),原責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行終止或轉(zhuǎn)換狀況的確認(rèn),及時(shí)改變狀態(tài)標(biāo)識(shí)并做好記錄;14部門主管負(fù)責(zé)對(duì)檢驗(yàn)狀態(tài)的控制過程進(jìn)行記錄并加以保存。三、警示內(nèi)容1安全警示對(duì)大廈內(nèi)坡道,停車出入口等有安全隱患處,設(shè)置“請(qǐng)慢行”、“前方有”等;2設(shè)備警示設(shè)備處或設(shè)備建筑設(shè)置“緊急出口”、“工程部”、“小心危險(xiǎn)”等;3環(huán)境警示“臺(tái)風(fēng)天氣、注意安全”、“高空清洗、請(qǐng)繞行”等;4公共秩序維護(hù)人員每日巡邏檢查發(fā)現(xiàn)破損或丟失,通知相關(guān)部門及時(shí)維修或制作;5工程部每日巡查“有人工作、嚴(yán)禁合閘”等作業(yè)標(biāo)示需明顯,作業(yè)人員隨時(shí)查看。第七章租戶收樓流程

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