房地產(chǎn)管理所廉租住房工程建設項目可行性研究報告

第一章總論一、項目概況1、項目名稱縣廉租住房（二期）工程建設項目2、項目建設單位縣3、項目法定代表人4、項目建設地點縣鎮(zhèn)綠珠大道西地塊5、項目建設性質(zhì)新建6、項目建設規(guī)模和內(nèi)容（1）建設規(guī)?？h廉租住房總用地面積為5333平方米，其中一期工程建筑占地面積為1620平方米，建筑面積為1018686平方米二期工程建筑占地面積為54942平方米,建筑面積為349137平方米。合計建筑占地面積為216942平方米,建筑面積為1367823平方米。（2）主要建設內(nèi)容建設三幢住宅樓，戶型為一梯四房，按6層設計，共72套，平均每套面積為4968平方米。居住戶數(shù)72戶，居住人數(shù)288人（按4人/戶計）。（3）“三率”指標總?cè)莘e率256，總建筑密度4067，綠化率30。7、資金來源項目建設總投資546897萬元，其中中央財政撥款17457萬元，自治區(qū)財政配套6983萬元，地方財政配套302497萬元。二、項目建設單位概況縣屬于正科級事業(yè)單位，經(jīng)濟上是獨立核算、自收自支。縣現(xiàn)有干部職工90人，內(nèi)設股室9個。主要職能有公房管理即對全縣的公房進行出租、修繕、改造、保值、增值等管理；房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理即對全縣的公私房屋進行產(chǎn)權(quán)證書的審核發(fā)放和產(chǎn)籍資料的造冊歸檔等管理；房地產(chǎn)市場管理即對房產(chǎn)的交易房屋買賣、贈與、兌換、繼承、析產(chǎn)、租賃、抵押等進行審核管理，對房地產(chǎn)市場監(jiān)測和統(tǒng)計，為上級部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和中介機構(gòu)的管理；房屋測繪即對房屋的建筑面積進行精確的測量和繪圖；商品房預售管理即對房地產(chǎn)開發(fā)商進行商品房預售許可證書的審核發(fā)放和后續(xù)監(jiān)管；白蟻防治即對房屋的白蟻災害進行藥物預防和藥物滅除房管所下轄的縣白蟻防治所是縣目前唯一具有白蟻防治資質(zhì)和技術(shù)力量的機構(gòu)。三、可行性研究報告編制依據(jù)（國發(fā)200724號）國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房難的若干意見；桂政發(fā)200744號廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見；博政發(fā)200664號縣城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障實施辦法；桂建房200817號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部齊驥副部長在全國廉租房建設工作電視電話會議上的講話的通知；縣城住房建設規(guī)劃（20072010）（6）縣房管所關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書；（7）項目單位提供的于本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)；（8）國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等。四、項目研究范圍本項目可行性研究范圍包括建設背景及必要性、建設條件、建設規(guī)模和內(nèi)容、建設方案、投資估算、經(jīng)濟效益和社會效益評價等。五、初步結(jié)論該項目的建設符合國家政策，建設依據(jù)充分，項目建設解決了大量低收入家庭的住房困難問題，是今年縣重要的民生工程，縣政府對該項目大力支持。該項目建設條件優(yōu)越，社會效益顯著，建議有關(guān)部門在資金方面給該項目大力支持，使項目及早開工建設，發(fā)揮其社會效益。六、主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標數(shù)量1總用地面積平方米53332二期建筑面積平方米3491373二期建筑占地面積平方米549424容積率2565建筑密度40676綠化率307廉租房戶數(shù)戶728居住人數(shù)個2889工程造價元/平方米12904610總投資萬元54689711建設工期月12第二章項目背景、建設必要性及市場定位一、縣概況縣位于廣西東南部，北緯21382228，東經(jīng)1093211017，東與陸川縣毗鄰，東南與廣東省廉江市高橋鎮(zhèn)接壤，南與北海市合浦縣白沙鎮(zhèn)相連，西與欽州市浦北縣交界，北與玉林市福綿管理區(qū)相依，總面積383585平方公里。人口170萬，是世界第一大客家人聚居縣，隸屬玉林市。與廣東湛江市以及廣西北海、欽州相鄰，是沿海與內(nèi)地的交匯點，具有西部的東部、西部的沿海區(qū)位優(yōu)勢，是大西南出海的重要通道。玉林至北海、浦北至化州、水鳴至湛江三條高等級公路貫通全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)，黎（塘）湛（江）鐵路分別經(jīng)過縣境，是玉林市最靠近機場海港的縣。北上南（寧）梧（州）高速公路只半個小時車程，往南上重（慶）湛（江）沿海高速公路僅需10分鐘，縣城至北海、湛江港口和機場均為100多公里。在上級黨委政府的正確領(lǐng)導下，憑借人杰地靈、風景秀美、資源豐富、區(qū)位優(yōu)越優(yōu)勢，以客家人特有的達觀開朗、海納百川的寬廣胸懷和勇于進取、艱苦卓絕的頑強意志，在改革開放和經(jīng)濟建設大潮中，創(chuàng)造了無數(shù)輝煌業(yè)績，取得了矚目的豐碩成果。今天，縣委、縣政府按照“搶抓發(fā)展兩大機遇，實施城鎮(zhèn)三極拉動，打造農(nóng)業(yè)四大品牌，建設工業(yè)五大園區(qū)，努力構(gòu)建和諧”的經(jīng)濟發(fā)展思路。團結(jié)拼搏，勇于開拓，竭盡全力把建設成為環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)的新興縣?？h自北朝設縣至今已有1400多年的歷史，歷代人才輩出。山川鐘毓，風光秀麗，宴石山風景區(qū)、云飛嶂萬畝草原、千鶴島、馬門灘、伏波祠、綠珠廟等人文自然資源豐富。目前已開發(fā)建設亞山溫泉旅游度假區(qū)、宴石山南流江花石嶂風景名勝旅游區(qū)、王力故居王力廣場綠珠廟等名人文化旅游區(qū)、千鶴島云飛嶂萬畝草原雙鳳古茶林自然生態(tài)等4大重點旅游板塊。工農(nóng)業(yè)發(fā)展迅猛。全縣初步形成了編織工藝、有色金屬冶煉與加工、林產(chǎn)化工、健康食品等四大產(chǎn)業(yè)集群。編織工藝品出口量居全國首位，是全國最大的編織工藝品生產(chǎn)出口基地，并榮獲“中國編織工藝品之都”稱號。投資30億元的廣東粵景漿紙、投資5億元的香港大順生物、投資1億元的北京巨典礦業(yè)等大工業(yè)項目落戶，建成投產(chǎn)；2006年，投資25億元的江蘇偉達集團項目、投資7000萬元的廣東粵和工業(yè)廢水回收處理項目，以及廣東開平等地的25家金屬制造企業(yè)到投資發(fā)展。規(guī)劃建設由亞山、城東、旺茂、龍?zhí)逗臀牡匚鍌€工業(yè)園組成、面積3萬畝的工業(yè)集中區(qū)，為外來企業(yè)落戶發(fā)展解決了用地問題。農(nóng)業(yè)名牌產(chǎn)品有瘦肉型豬、三黃雞、編織工藝品、優(yōu)質(zhì)米、桂圓、糖蔗、荔枝、香蕉、蕹菜、速生豐產(chǎn)林、劍麻等，全縣種植糖蔗8萬畝、速豐桉60多萬畝；是全國生豬活儲基地、全國畜牧業(yè)百強縣、廣西第一養(yǎng)豬大縣，已形成南方較有影響的瘦肉型豬、雜交豬苗、三黃雞、肉鵝、網(wǎng)箱養(yǎng)魚五大生產(chǎn)基地，年生豬飼養(yǎng)量約400萬頭、家禽飼養(yǎng)量約3000萬羽；是廣西糧食生產(chǎn)主產(chǎn)區(qū)，獲“廣西水稻免耕技術(shù)推廣第一縣”和“廣西十大糧食生產(chǎn)先進縣”稱號?？h內(nèi)已探明的金、銀、銅、鎢、瓷土、花崗石、高嶺土等金屬和非金屬礦藏達40多種，是全國十大瓷土生產(chǎn)基地之一，花崗石可采儲量達15億立方米。隨著中國東盟“M”型區(qū)域經(jīng)濟合作步伐加快和泛北部灣經(jīng)濟合作區(qū)、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗區(qū)的啟動，玉林市南向發(fā)展戰(zhàn)略凸顯。作為玉林的南大門，由玉林市的邊緣變成加快融入北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)的前沿，特別是龍?zhí)舵?zhèn)成為玉林南進戰(zhàn)略的前端。已成為打造連接玉林與北部灣經(jīng)濟區(qū)的灘頭陣地和橋頭堡，展現(xiàn)出巨大發(fā)展?jié)摿ΑＴ诓粩嗤晟?9座35千伏至220千伏的輸變電網(wǎng)絡、“三縱三橫”高等級公路網(wǎng)絡、通信、供水等基礎設施的同時，還結(jié)合實際，制訂了縣關(guān)于投資辦生產(chǎn)性企業(yè)優(yōu)惠辦法的若干規(guī)定，從土地、稅收等方面給予投資者非常優(yōu)惠政策。社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀縣是個農(nóng)業(yè)大縣，2007年末人均耕地054畝，屬典型的人多地少農(nóng)業(yè)經(jīng)濟比重較大的地區(qū)。全縣33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了農(nóng)業(yè)技術(shù)服務中心，325個行政村配備了農(nóng)民總技術(shù)員。2007年，全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總產(chǎn)值8841億元，其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值2171億元?？h工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展有一定基礎，現(xiàn)已形成了機械、制糖、卷煙、化工、電力、建材、礦冶、輕工、塑料、印刷、服裝和農(nóng)副產(chǎn)品加工等工業(yè)門類?！熬G珠”牌碾米機等數(shù)十種工業(yè)產(chǎn)品榮獲省、國家級優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稱號和國際大獎，不少產(chǎn)品遠銷歐美及東南亞國家和地區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)取得快速發(fā)展。主要產(chǎn)品有煙花爆竹、工業(yè)、日用陶瓷、芒竹編織品、建材、罐頭食品、葉面肥等。據(jù)統(tǒng)計2007年1至7月，開工建設項目14個，到位資金57億元，已投產(chǎn)項目5個，總投資8350萬元；上半年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值202億元，比去年同期增長31。縣交通便利，黎湛鐵路、國道325線、省道216線過境。貫穿該縣東西的浦北至寶圩二級公路段、從西北端向東南端的二級公路正緊張施工，年內(nèi)可竣工投入使用；規(guī)劃南北走向的綠珠至浦北、東西走向的文地至松旺和水鳴至貴港木格的二級公路正在抓緊推進前期工作；規(guī)劃貫穿縣境內(nèi)的玉林至鐵山港高速公路也在籌備之中。有水運航線1條（石柳沙河），通航里程23公里?？h境南距北部灣海岸僅8公里，被國務院列為海南北部灣治海聯(lián)合開發(fā)的重點地區(qū)。市利用地處粵、桂交界的區(qū)位優(yōu)勢和商貿(mào)發(fā)達、各類市場配套完善的有利條件，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工物流業(yè)。圍繞“提升檔次、打造品牌，抓好促銷，加快發(fā)展”的思路，同時，以建設現(xiàn)代物流的理念，制定了加快民營經(jīng)濟和商貿(mào)業(yè)發(fā)展的政策措施，努力建設區(qū)域性物流中心，以“大市場、大流通”推動了商貿(mào)業(yè)的迅猛發(fā)展。2009年，縣完成生產(chǎn)總值11035億元，增長125；全社會固定資產(chǎn)投資5141億元，同比增長8685，提前一年實現(xiàn)“科學發(fā)展三年計劃”和“十一五”規(guī)劃投資目標；完成財政收入492億元，同比增長1627，超額完成全年任務，比年初提出的增收目標提高了127個百分點?？h城職能A全縣政治、經(jīng)濟、文化中心；B以工藝品生產(chǎn)，農(nóng)林產(chǎn)品加工、陶瓷為主要行業(yè)；C廣東和發(fā)達國家、地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移地；D全縣商貿(mào)中心；E玉林市的次中心城鎮(zhèn)之一，玉林西南方的區(qū)域中心?？h城性質(zhì)全縣政治、經(jīng)濟、文化中心，以工藝品、陶瓷、農(nóng)林產(chǎn)品加工工業(yè)為主的工商城市。人口規(guī)模近期2015年27萬人，遠期2025年40萬人；用地規(guī)模2020年2848公頃，人均用地95平方米。遠期2025年為4000公頃（4KM2）。城區(qū)規(guī)劃要點發(fā)展方向北有丘陵，西有南流江，東有過境二級公路和規(guī)劃的黎湛鐵路，南有高產(chǎn)農(nóng)田，因此，充分利用坡地旱地的同時，向南發(fā)展使用一些菜地、農(nóng)田，縣城今后發(fā)展的主導方向是向南。形態(tài)結(jié)構(gòu)采用集中連片緊湊的發(fā)展模式。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三區(qū)一軸”，即城北區(qū)、城中區(qū)、城南區(qū)和南北公建軸?？傮w布局形成“三區(qū)一軸”的空間結(jié)構(gòu)。路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)是三區(qū)一中心，道路網(wǎng)因此布置成環(huán)狀方格網(wǎng)形式；路網(wǎng)密度總體上生活居住區(qū)比工業(yè)區(qū)高一些；貫穿整個縣城的南北大道是路網(wǎng)主軸線，錦繡大道為東西方向的主軸線。二、項目建設背景自從十六屆四中全會中首次明確提出構(gòu)建和諧社會主義社會后，和諧這個名詞漸漸滲入到社會的方方面面，也成為一個流行詞匯。鄧小平同志說“社會主義財富屬于人民,社會主義的致富是全民共同致富?！睒?gòu)建和諧社會，就是要把民生問題作為重中之重，讓廣大人民群眾有活干，有學上，有飯吃，有衣穿，有屋住，病有醫(yī)，老有養(yǎng)，生活幸福，都過上好日子。在十七大報告中，胡錦濤同志也提出“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。同時還提出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難?！绷庾》恐贫仁轻槍ψ》坷щy的最低收入家庭實施的一種社會救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。多建廉租房，讓困難群眾安居樂業(yè)，是一項造福百姓的“德政工程”，也是各級政府不可推卸的重要責任。三、項目建設必要性（1）項目建設是解決中低收入家庭住房困難的需要。建設部等7部委經(jīng)濟適用房管理辦法指出經(jīng)濟適用房是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分?？h作擁有170多萬人口的大縣，但城市建設建設緩慢,城市居民的住房困難問題一直是城市發(fā)展的難點和熱點問題,也是容易引起矛盾的問題,加快城市建設,是縣委、政府確定的在今后要著力抓好的大事之一，縣廉租房建設項目堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案的發(fā)展理念，以人為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學，設計超前，功能完善，項目建成后通過促進縣城市經(jīng)濟適用房的快速健康發(fā)展，將解決縣中低收入家庭的住房問題，為建設和諧打好堅實基礎。（2）項目建設符合國家住房制度市場改革政策的要求。國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見中指出住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城黨中央、國務院和自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我區(qū)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大的改善。但也要清楚地認識到，與全國大部分省區(qū)相比，我區(qū)住房保障工作相對滯后。部分城市對廉租住房制度建設工作不夠重視，管理機構(gòu)不健全，建設資金不落實，目標責任不到位，廉租住房制度覆蓋面??；經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，經(jīng)濟適用房準入條件、建設標準及產(chǎn)權(quán)問題亟待規(guī)范，部分城市低收入家庭住房還比較困難。房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，并不能完全解決城鎮(zhèn)居民家庭的住房問題，還需要通過政府的積極干預，實現(xiàn)社會收入再分配，實現(xiàn)人人享有適當住房的社會目標。解決城市低收入家庭住房困難，是履行政府職能的必然要求，是當前解決民生問題、改善居民生活條件，全面建設小康社會的客觀需要，是住房建設和深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑。桂政發(fā)200744號廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見中指出必須強化政府在住房方面的公共管理職能，調(diào)動社會各界積極參與，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大舊住宅區(qū)改造力度，逐步滿足無經(jīng)濟能力改善居住條件的城鎮(zhèn)居民家庭的基本住房需求，切實解決好低收入家庭住房問題。黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設經(jīng)濟適用住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措,是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn),是關(guān)心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著縣住房制度改革的深入推進，逐步實現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。因此，建立包括經(jīng)濟適用住房和廉租房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中低收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責所在。建設經(jīng)濟適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭住房問題，維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設和諧具有重要意義。本項目以切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展廉租房，有步驟地解決縣低收入家庭住房困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定，建設民本的利民之舉。四、市場定位廉租房作為解決一個社會在住房方面的基本保障問題，它體現(xiàn)了政府對低收入者的關(guān)愛，國家大力支持并規(guī)范住房建設的各項政策，為住宅建設發(fā)展展示了廣闊的空間，為中低收入家庭通過租用住房來提高生活質(zhì)量增強了信心。本項目屬定向開發(fā)建設項目，租賃廉租住房的對象應為符合相關(guān)資格的、接受縣房產(chǎn)局審查并公示通過的縣群體。第三章項目選址及建設條件一、項目選址項目地址位于縣鎮(zhèn)綠珠大道西地塊。項目選址周圍主要為機關(guān)單位住宅區(qū)和規(guī)劃二十五米街道。二、建設條件1、自然條件項目場地屬南亞熱帶過渡的季風氣候區(qū)，春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。氣象條件年平均氣溫21度,年平均最高氣溫31度,年平均最低氣溫6度,極端最高氣溫35度,全年相對濕度為75,全年平均日照時數(shù)為1705小時,年平均降雨量為1800毫米,氣候條件較好。2、交通運輸條件建設項目位于縣城區(qū)。縣位于桂東南,北接玉林市,東鄰陸川縣,東南與廣東省廉江市毗連,西南與合浦縣接壤,西北與合浦縣交界，交通十分便利。3、項目配套工程條件項目地地處縣生活區(qū)內(nèi)，供水、排水、燃氣、通訊、網(wǎng)絡、電力等市政配套設施齊全。供水項目供水來自縣自來水廠的城市管網(wǎng)，水量充沛。供水能力完全滿足要求。排水項目地有排污口兩個，污水排入市政污水管，排水管徑1米；雨水采用明溝排放。供電項目地電源來自縣電業(yè)局，項目用電主要住宅用電，與城區(qū)IOKV高壓供電線路網(wǎng)較近，方便接入，其供電能力充足，能夠保證項目建設所需的用電要求。4、生活配套設施條件項目地為縣規(guī)劃生活區(qū)域，出行交通、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行郵電等生活配套設施完善。5、通訊條件縣通訊事業(yè)發(fā)展較快，城鄉(xiāng)己實現(xiàn)電話交換程控化，傳輸數(shù)字化、通信網(wǎng)絡化。固定電話、移動電話、寬帶網(wǎng)、互連網(wǎng)覆蓋全市，電話直通全國各地及世界190多個國家地區(qū)。通訊便利。6、工程地質(zhì)條件本項目建設場地內(nèi)埋藏的地層依據(jù)勘察結(jié)果，自上而下可分為素填土、粉質(zhì)黏土、殘積土、元古界強風化板巖和中風化板巖，其地層較為簡單，擬建場地屬中軟地土，類建筑場地，無巖溶、土洞、邊坡、液化等無不良地質(zhì)構(gòu)造現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件較好。根據(jù)擬建建筑物特點及場地特征，本場地在部分基巖出露較淺，且粉質(zhì)粘土厚，層位較均勻，可選擇淺基礎形式。局部較深處可采用獨立樁基礎。7、水文地質(zhì)條件本項目場地地下水主要表現(xiàn)為孔隙水及弱裂隙水，孔隙水賦存于上部土層中，弱裂隙水賦存于基巖裂隙中，通過地質(zhì)勘察，未發(fā)現(xiàn)承壓水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水體補給，場地內(nèi)埋藏地層均為弱透水性，水力梯度小，一般水交替循環(huán)較慢。根據(jù)對場地環(huán)境水分析，并參照鄰近區(qū)地下水質(zhì)分析結(jié)果，地下水對鋼筋砼無侵蝕作用。8、地質(zhì)構(gòu)造根據(jù)鉆空資料及鄰區(qū)地質(zhì)資料，場地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對簡單。依據(jù)建筑抗震設計規(guī)范（GB500112001）判定，場地土層等效剪切波速140M/S，覆蓋層厚度15米,本場地為中軟土，類建筑場地,其地震基本烈度為7度，建議工程按照7度進行抗震設防。設計基本地震加速度01G，設計特征周期值035S。第四章項目建設規(guī)模、建設內(nèi)容和建設方案一、項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容1、本工程為南北布置，為各住宅戶型提供良好的通風采光朝向，也有利于降低建筑的能耗，符合國家建筑節(jié)能要求。根據(jù)“適用、經(jīng)濟、美觀”的國家建設主導原則，以人為本，并根據(jù)不同功能用適度標準建筑風格清新、簡潔并體現(xiàn)現(xiàn)代住宅建筑的特征。2、建設規(guī)模和建設內(nèi)容（1）建設規(guī)?？h廉租住房總用地面積為5333平方米，其中一期工程建筑占地面積為1620平方米，建筑面積為1018686平方米二期工程建筑占地面積為54942平方米,建筑面積為349137平方米。合計建筑占地面積為216942平方米,建筑面積為1367823平方米。（2）主要建設內(nèi)容建設三幢住宅樓，戶型為一梯四房，按6層設計，共72套，平均每套面積為4968平方米。居住戶數(shù)72戶，居住人數(shù)288人（按4人/戶計）。（3）“三率”指標總?cè)莘e率256，總建筑密度4067，綠化率30。二、建設方案（一）總體規(guī)劃1、基本要求規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性，成為縣生活區(qū)的有機組成部分，使新建住宅與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致。堅持“以人為本”的規(guī)劃設計原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。住宅建筑設計力求達到居室方便、舒適、安全、居住生活空間功能布局合理，設施齊全。總圖布置滿足規(guī)劃要求。（二）總平面布置（1）布置原則A、依據(jù)住宅設計規(guī)范、城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范、民用設計通則，針對地域氣候特征和文化傳統(tǒng)，以及不同的服務對象和消費群體，創(chuàng)造出市場能夠接受的舒適居住環(huán)境，體現(xiàn)“以人為本”的原則。注重住宅的套型結(jié)構(gòu)，合理的空間尺度，明確的功能分區(qū)，使人們既有一個活動、散步、休閑的地方，又有一個好的居住環(huán)境，精心的立面設計，使住宅充分體現(xiàn)美感。從設計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結(jié)構(gòu)，貫徹以人為本的原則，增強空間層次感。B、根據(jù)縣城市建設總體規(guī)劃的要求、周邊環(huán)境以及原小區(qū)現(xiàn)有布局情況，因地制宜靈活布置各住宅。C、在進行綠化布局和道路工程布局時，注意與住宅區(qū)原有道路及綠化帶的協(xié)調(diào)一致。（2）總平面布置廉租住房二期小區(qū)建設規(guī)劃場地呈長方形，位于綠珠大道西地塊。根據(jù)地形特點和功能要求，小區(qū)規(guī)劃總體呈井格形結(jié)構(gòu)，三棟住宅樓依次排列。場地四周布置綠化景觀帶。（三）設計方案1、設計依據(jù)本工程設計依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料；有關(guān)規(guī)范規(guī)程；民用建筑設計通則（GB503522005）；住宅設計規(guī)范（GB5500961999）；屋面工程技術(shù)規(guī)范（GB503452004）；建筑設計防火規(guī)范（GB500162006；住宅建筑規(guī)范（503682005）；建筑玻璃應用技術(shù)規(guī)范（JGJ1132003）；建筑工程面積計算規(guī)范（GB/T5035392005）；中南地區(qū)建筑標準設計建筑圖集2、工程概況本項目場地地質(zhì)條件較好，可選擇淺基礎形式，局部較深處選擇獨立樁基礎，樁基礎參數(shù)根據(jù)縣規(guī)劃勘測設計院所提供的地基承載力值選定，樁型、樁長、樁徑有建筑設計部門計算確定。主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)?？拐鹪O防具體根據(jù)GB183062001中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖以及廣西壯族自治區(qū)南寧綜合設計院提供的關(guān)于本工程的地質(zhì)勘察報告，按照縣地震行政主管部門確定的抗震設防要求按照7度進行抗震設防。3、結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設計使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級為二級。4、基礎設計本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎設計的準確合理性，要求建設方在設計方進行施工圖設計之前，提供施工圖設計階段的工程地質(zhì)勘察報告。5、結(jié)構(gòu)防火本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下框架柱為鋼筋混凝土柱，保護層厚度為35MM，耐火極限大于30H。梁所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護層厚度為25MM，耐火極限為20H。樓板保護層厚度為15MM，耐火極限大于15H。屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護層厚度為15MM，耐火極限大于15H。非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為240、190，耐火極限大于20H。以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB5004595）的要求。（四）公用輔助工程、給排水編制依據(jù)室外給水設計規(guī)范GBJ1386；室外排水設計規(guī)范GBJ1487；建筑給排水設計規(guī)范GBJ1588；建筑設計防火規(guī)范GBJ1687；污水綜合排放標準GB89781996；建筑滅火器配置設計規(guī)范GBJ14090。編制范圍本項目室外、室內(nèi)給排水及消防。給水（生活給水及消防用水）A水源本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由自來水廠管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項目的要求。B用水量項目用水主要為生活給水，按300L人D計，年用水量2448萬噸。C生活給水系統(tǒng)根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，生活給水靠縣自來水管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。市政供水系統(tǒng)供水保證率為999，月停水小時數(shù)為零。室外管網(wǎng)成環(huán)狀，公共、生活、消防合一，并按防火規(guī)范要求設置消防栓。排水室外排水系統(tǒng)，雨水直接排入室外明溝，采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)，污水主要為生活污水，生活污水通過項目地塊的排污口排入市政污水管。2、供配電依據(jù)國家有關(guān)電氣設計相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。項目單位對本工程的有關(guān)要求。用電負荷的確定本項目用電負荷主要以應急照明、普通照明、電器設備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標準，其用電設施按住宅40W/M2，加上室外照明及設備用電并考慮同時系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項目用電總負荷為42KW。變配電間本項目供電來自縣電業(yè)公司，所處電網(wǎng)名稱為站地線，其供電能力充足，能夠保證項目建設及項目建成后所需的用電要求。保安接地與防雷接地本項目低壓側(cè)工作接地采用TNCS系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻1歐姆。由于本項目為住宅建筑物，在防雷方面屬一類保護建筑，工程設計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負荷設備的回路內(nèi)裝設浪涌吸裝置。3、弱電通信本項目位于縣城的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。住宅、辦公和公用通信設施及寬帶網(wǎng)的接入，由當?shù)仉娦挪块T實施解決。（五）住宅設計1、主體工程設計住宅樓3棟，建筑總面積349137平方米，建筑層數(shù)六層，框架結(jié)構(gòu)，屋頂預制混凝土隔熱，墻體采用頁巖燒結(jié)多孔磚填充，外窗采用銀白色PVC塑鋼白玻推拉窗，門戶為PVC塑鋼平開門。2、單體設計體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，并注意單體局部和整體效果，采取不同的處理的手法，使單位建筑美觀雅致，在考慮用房特點的同時，注重內(nèi)在質(zhì)量和外在美學。第五章節(jié)能方案分析一、節(jié)能設計依據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法（1998年1月1日施行）；建筑照明設計標準（GB500342004）；公共建筑節(jié)能設計標準（GB501892005）；民用建筑節(jié)能設計標準（JGJ2695）；民用建筑熱工設計規(guī)范（GB5017693）；夏熱冬暖地區(qū)建筑節(jié)能設計標準（JGJ752003）；二、節(jié)能規(guī)劃原則本項目節(jié)能應該定位在以下幾個方面節(jié)能一是通過建筑朝向、體形系數(shù)等規(guī)劃設計手段；二通過提高建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能以及設備和管線的節(jié)能，來減少能源消耗。節(jié)地一是合理規(guī)劃建設用地；二是合理規(guī)劃住宅區(qū)，在保證功能和舒適度的條件下，確定居住區(qū)的人口規(guī)模和住宅層數(shù)，提高單位住宅面積密度；三是通過設計的優(yōu)化，改進建筑結(jié)構(gòu)形式，增加小區(qū)可使用空間；充分利用地下空間，提高土地利用率；延長建筑壽命，減少重復建設；合理控制小區(qū)體形，實現(xiàn)土地資源的集約有效利用；四是合理配置環(huán)境綠化用地，增加單位綠量；減少停車占地并向立體空間發(fā)展，以留出更多空間。節(jié)水一是充分考慮水資源開采利用與補給的平衡關(guān)系，以及城市供水與排水系統(tǒng)對節(jié)水的有效性；二是在住宅區(qū)中，通過雨水收集利用、生活廢水收集與處理回用等節(jié)水措施和設備，解決非優(yōu)質(zhì)用水的來源；三是在住宅區(qū)中，通過分質(zhì)供水、推廣應用節(jié)水器具等節(jié)水措施與設備，節(jié)約用水。節(jié)材一是推廣可循環(huán)利用的新型建筑體系；二是推廣應用高性能、低材耗的建筑材料（如高強混凝土、高強鋼筋等）；三是鼓勵因地制宜地選用當?shù)氐摹⒖稍偕牟牧霞爱a(chǎn)品；四是推行一次裝修到位，減少耗材、耗能和環(huán)境污染；五是鼓勵廢棄的建筑垃圾回收與再利用。三、節(jié)能措施1、建筑節(jié)能主體平面布局根據(jù)場地實際盡可能采用通風采光良好的朝向，減少機械通風和人工照明的能源消耗，從而獲得較為理想的自然采光通風條件。本項目建筑采用框架結(jié)構(gòu)，層面應采用新型保溫防熱材料，如擠塑型聚乙烯保溫隔熱板，外墻窗可采用密封性較好的塑鋼窗，外墻裝飾可用暖色調(diào)的涂料，以有效地保證建筑的節(jié)能效果，節(jié)約能源；樓梯路燈采用聲光控開頭，避免長明燈現(xiàn)象的出現(xiàn)。（1）屋面節(jié)能屋面節(jié)能措施的要點，其一是屋面保溫層不宜選用密度較大、導熱系數(shù)較高的保溫材料，以免屋面重量、厚度過大，其二是屋面保溫層不宜選用吸水率較大的保溫材料以防屋面濕作業(yè)時因保溫層大量吸水而降低保溫效果，如選用吸水率較高的保溫材料，屋面上應設置排氣孔以排除保溫層內(nèi)不易排出的水分。（2）外墻保溫建筑墻體改革與墻體節(jié)能技術(shù)的發(fā)展是建筑節(jié)能技術(shù)的一個最重要的環(huán)節(jié)，發(fā)展外墻保溫技術(shù)是建筑節(jié)能的主要實現(xiàn)方式。外墻保溫有外墻外保溫、外墻內(nèi)保溫和外墻夾心保溫3種形式。3種外墻保溫形式各有優(yōu)缺點，過去多采用內(nèi)保溫，現(xiàn)在是外保溫，雖然造價增加了一些，但對保溫能源有較大的節(jié)省。在外保溫體系中，出挑構(gòu)件和窗框外側(cè)四周墻面易形成“熱橋”，熱損失相當可觀，因此在建筑構(gòu)造中應特別慎重。原則上應將這些附墻挑件減少到最小程度，也可面接觸改為點接觸，以減少“熱橋”面積。（3）門窗節(jié)能外門窗能耗占住宅總能耗的40，提高門窗性能，推廣使用節(jié)能門窗是一個意義重大、成效顯著的做法。為此，首先要控制合理的住宅窗墻比。住宅窗墻比是指住宅窗戶洞口面積與住宅立面單元面積的比值。JGS261995民用建筑節(jié)能設計標準對不同朝向的住宅窗墻比做了嚴格規(guī)定，指出“北向、東向、西向和南向的窗墻比分別不超過20、30、35、50”。其次，提高門窗全周邊高性能密封技術(shù)。降低空氣滲透熱損失，提高氣密、水密、隔聲、保溫、隔熱等主要物理性能。最后改善住宅門窗的保溫性能。2、節(jié)水應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭1不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。2根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉延時自閉式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉停水自閉式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具冷、熱水混合器具水溫調(diào)節(jié)器；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。3、電氣節(jié)能充分合理地利用自然光，使其與室內(nèi)人工照明有機結(jié)合，從而大大節(jié)約人工照明電能；有效地控制單位面積燈具的安裝功率。起居室客廳的照明開關(guān)宜采用雙控開關(guān)或多控開關(guān)，由入口處玄關(guān)和主臥室出口處及沙發(fā)處等多處控制，也可采用克林開關(guān)等遙控開關(guān)遙控控制，做到既方便又節(jié)能。臥室的照明宜采用光線柔和的照明器，宜設腳燈和床頭臺燈做起夜和閱讀用，主燈開關(guān)宜采用雙控開關(guān)由門口及床頭兩處控制，也可采用克林開關(guān)等遙控開關(guān)遙控控制。廚房因煙霧水氣較多，不宜采用開啟式燈具，宜采用帶保護罩的熒光燈具，易擦洗且具有較高的照明度。餐廳照明燈宜設在餐桌上部，中餐廳光線用柔和明亮的照明器，能正確表達食品菜肴的色香味，刺激人的食欲和增加熱烈氣氛。衛(wèi)生間照明應考慮防潮吸頂燈，洗手盆鏡前宜設熒光鏡前燈，衛(wèi)生間門外側(cè)可設腳燈便于夜間上廁所。玄關(guān)誼設吸頂燈便于穿衣穿鞋。公共走道、樓梯間應安裝聲光控制開關(guān)或設帶指示燈或自發(fā)光裝置的雙控延時開關(guān)。4、給排水節(jié)能合理選擇技術(shù)先進的節(jié)水型衛(wèi)生潔具，降低能耗。5、電氣節(jié)能合理選擇技術(shù)先進的節(jié)能電氣設備及其控制方式，采用高效節(jié)能光源，設置智能照明控制系統(tǒng)，提高功率因數(shù)，減少能耗，節(jié)約能源。第六章環(huán)境影響分析、環(huán)保標準依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB30951996）；污水綜合排放標準（GB89781996）；國家地面水環(huán)境質(zhì)量標準（GB383888）；生活雜用水水質(zhì)標準（CJ251289）；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB309682）；固體廢物污染環(huán)境防治法（2005年4月1日實施）。二、環(huán)境污染分析本項目環(huán)境污染主要是建筑施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾和施工機械產(chǎn)生的噪音對環(huán)境的污染，以及項目使用后產(chǎn)生的生活垃圾，污水、廢氣等對環(huán)境的污染。三、環(huán)保措施1、在土建工程中，盡可能采用環(huán)保型建材，如非粘土砌塊等代替實心粘土磚砌體，以減少對土地資源的破壞。在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)對環(huán)境的污染。2、對項目產(chǎn)生的建筑垃圾以及生活垃圾，集中收集堆放，由垃圾車統(tǒng)一外運到垃圾處理廠處理。合理安排施工時間，盡量避免雨季破土開路，減少水土流失對環(huán)境的污染。施工現(xiàn)場產(chǎn)生的污水，設置簡易污水處理池處理后排放。施工棄土，應妥善處理，避免揚塵和雨季流失，污染環(huán)境。3、施工期產(chǎn)生的揚塵對周圍環(huán)境產(chǎn)生不利影響，揚塵范圍在施工點下風側(cè)可達100M以上，應做好揚塵防治措施。但施工期揚塵的影響是短期的、局部的，施工完成后就會消失。4、施工機械噪聲對其周圍50200M區(qū)域內(nèi)的聲環(huán)境造成一定程度的影響，超標較重。應合理選擇施工用電氣設備，使用預拌混凝土，減少現(xiàn)場攪拌混凝土時產(chǎn)生的噪聲對周圍環(huán)境的影響；盡量采用較低噪聲設備，合理安排施工時間，北京時間中午12時30分至14時30分和晚上22時至次日凌晨6時內(nèi)不得進行有強噪聲產(chǎn)生的施工作業(yè)，避免影響周圍居民的工作和休息；如在該段時間內(nèi)確需要進行施工，必須向環(huán)保部門提出申請，經(jīng)批準并公示后方可施工；對施工機械及時維護、保養(yǎng)，盡量減少噪聲擾民。隨著工程的竣工，這種影響將隨之消失。5、道路施工和敷設管線，需挖掘和臨時占用原有路面，影響施工段道路車輛人流通行。施工期間應加強管理，盡量縮短施工周期，及時復土回填和復原道路，施工現(xiàn)場要設圍欄，棄土要及時清運。6、項目擬采用雨、污分流制。項目污水主要是生活污水，集中收集經(jīng)化糞池處理達標后再排入市政排污管網(wǎng)。7、合理規(guī)劃建設場址內(nèi)綠化用地，創(chuàng)造良好的周邊環(huán)境，綠化覆蓋率達40以上。第七章消防和勞動安全衛(wèi)生消防與勞動安全衛(wèi)生的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一、消防1、設計依據(jù)和原則依據(jù)A建筑設計防火規(guī)范GB500162006B建筑滅火器配置設計規(guī)范GB501402005原則A消防必須貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針。B本項目在同一時間內(nèi)按一處著火點考慮。2、消防措施區(qū)域內(nèi)設置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當?shù)叵啦块T的要求布防。平面布置上，要考慮設置消防通道、消防龍頭。室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。設計時留出消防通道出口。施工時，施工單位要嚴格按照設計要求施工，不得擅自更改施工圖。項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進行安全教育。注意火警預防，將本項目平面布置圖交予縣消防支隊，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進行滅火示范。3、消防手段本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4、消防器材本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。5、消防外協(xié)消防外協(xié)由建設單位與縣消防支隊協(xié)商解決。、勞動安全及衛(wèi)生為了嚴防火災發(fā)生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設備、用電設備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護，并設置必要的工作接地系統(tǒng)。加強設備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。充分利用空坪隙地進行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。按規(guī)定搞好抗震設防和防雷減災設計。第八章項目組織管理與實施計劃一、機構(gòu)設置及勞動定員廉租房項目的建設由縣負責管理及實施設置職能部門和進行勞動定員。由一名副所長具體負責。勞動定員領(lǐng)導1人，工程技術(shù)人員3人，其他業(yè)務人員10人。二、項目實施進度1、本報告批準后，進行項目建設規(guī)劃制訂，組織實施并進行設計。整個建設期為12個月。2根據(jù)設計，資金來源狀況進行土建。3項目建設具體實施計劃用1月項目申請報告編制、審批；項目資金到位后，用1個月進行初步設計；用1個月進行項目招投標、辦理相關(guān)建設手續(xù)；用11個月進行土建工程施工；用1個月進行竣工驗收。整個建設工期互相穿插進行。三、項目實施計劃表前