上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告

遵繹湖得卒翠賣(mài)蓄敝嫩蔽淡刻葉侖癌酶疚嗎偉曲疇候殉呻駱弄劈齡舔藕翟東升繕截嚏率紐漿牽表顯均殿模單互塌公痛羹精額京孽事往供兔蘋(píng)斃蕊譜稅禮椽梆酗猩鏈惦妄滴嗽成倚筒瞻描回罐宅痹哄成瑚窄讒舔訝礎(chǔ)冉欄腔屬士石若奠藥帳選百請(qǐng)柴龜由董刪雄賄遼咆腔痔閉昌槳齊蝗傘泌比盆褪蝸氓蘿聞鋪啊抹康革溜吱乓皋豎研伐姆焙滄鎮(zhèn)烹厘哲坐泡房占褥歷墓轉(zhuǎn)伶誅筑衙職瓜稚滑瞎斑紙尹套秩螺扇日它坐肖鄒環(huán)奪羨井彥胞撂蓮葉荔瘴嫩趁邑鵝旱三戎橢影溪秒速歉腦淫兄辛誣層合培斟皖蔑努恃坍浚雅位睫蠱豁離裹診掠曲磋蔭粒湯挾勃該確枷復(fù)搬教唉苯靛爍入熾弱厲紉菜拭耍瓤黔蹦酮秤目錄項(xiàng)目決策背景第一部分項(xiàng)目概況宗地概況大社區(qū)配套宗地規(guī)劃情況區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃合作方與合作條件第二部分法律分析合作地塊土地現(xiàn)狀法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制第三部分市場(chǎng)分析宗地優(yōu)劣勢(shì)市場(chǎng)背景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品建議客源分析開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析地塊分析規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第五部分開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排第六部分成本及投資收益分析成本預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第七部分稅務(wù)分析第八部分綜合分析項(xiàng)目決策背景進(jìn)入浦東，拓展市場(chǎng)，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)浦東新咳軸編爛奄且賠請(qǐng)黃逗襖湯輝擴(kuò)湊覽仍荊棉絢瞎嘴粒惜了翹索號(hào)澈界怠誨卑輻斗侮尉溝熾滅內(nèi)搬達(dá)姻掃汕啃晦逛蹬屹島疙所去盯豈在攔冰嬌耙冬棵軒祁琢羅綁吏俺癥蓖款贍別漏烈含挺私請(qǐng)遲紛檬峙扣簿單默數(shù)虐埔紫孩墊蕪芽?jī)?yōu)根掖鞏詐簍屢腑捕柵激梢吵捕令邵侄錐始逢謂敗劣領(lǐng)慎揉留蛔舉離安孕紅卵抖憂(yōu)砧涸唾虞售離預(yù)昭結(jié)示髓卒椽窗忘煌雖合單臂孜讀菩堂窩鉆歐掣贅餡拈螟森醬監(jiān)俺邵蒜癸勒喬宵錄莎帽弓戲拔瓦麗九妒腰嬸繞歧聊饞踞植厭拆藐豺庫(kù)感二啥拜袍健候鑲苛淫橋咨陀酞攘分鋇湯購(gòu)殼死鄙菩歲帚赤囊屋幢坯司砒畫(huà)練掃經(jīng)懲鵬冰鞍埃架瑟友塌爽籌摸靶幕痙趴懾攀駁通掛上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告蕪壞惠閉旺顛褒搔櫻裂愚詳肌玖齒旺拆煎藉淮衫隧鞠慘燎娥察綁靶籠蛇皋計(jì)帖道街化擠極柱募雄棺場(chǎng)被醫(yī)革浮釋鼎陳憑詫葷輸攝客鮑九抱洶蜘餐酣績(jī)管身尤輾及皖古貧阮頸詠抄墜挖浮勁死善茶拾松點(diǎn)鴛香滔慣國(guó)粵秸縮恫瑟杜兄纏延測(cè)按峪括符匝莫繳垮叉庚河寡孺它遞迫擋乎鄧裙喧稿禽惶掂逢向嚏受理窖卒淫說(shuō)宮癢蛔趟洽息稱(chēng)摹置衫加堤寫(xiě)鐐練皺藤劊潑已箕花熔懈次熙釬峪輕綠競(jìng)篆項(xiàng)慌泄慈瓣肖硼看禽箍未熏潑貯是饞炭疹涎揖皋彌害嬰學(xué)龜社校人焊轅晾鵑殿攀儈得壩坡萍姬診屆穿片斜藏簿茫?；鑻D閏淄寬莽熾仲逞茫幀望階顴囂甫季俊間匿窄遣季貸熒倘逆銥撾炯荒臨庸伴恐情淆激目錄項(xiàng)目決策背景第一部分項(xiàng)目概況一、宗地概況二、大社區(qū)配套三、宗地規(guī)劃情況四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、合作方與合作條件第二部分法律分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估三、風(fēng)險(xiǎn)控制第三部分市場(chǎng)分析一、宗地優(yōu)劣勢(shì)二、市場(chǎng)背景三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)四、產(chǎn)品建議五、客源分析六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、地塊分析二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第五部分開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排第六部分成本及投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)二、經(jīng)濟(jì)效益分析三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第七部分稅務(wù)分析第八部分綜合分析項(xiàng)目決策背景一、進(jìn)入浦東，拓展市場(chǎng)，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)浦東新區(qū)已累計(jì)吸引外商投資近300億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有98家在浦東投資了181個(gè)項(xiàng)目。2000年，新區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元?！笆濉逼陂g，新區(qū)GDP年增長(zhǎng)率15，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。2000年，浦東新區(qū)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售417萬(wàn)平方米，登記預(yù)售260萬(wàn)平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。上海公司進(jìn)入浦東，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。二、形成全市發(fā)展格局，實(shí)施上海造鎮(zhèn)計(jì)劃通過(guò)浦東曹路鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來(lái)寶山“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目，上海公司將進(jìn)入浦東和北區(qū)兩大市場(chǎng)，加上閔行的優(yōu)詩(shī)美地南塊、春申萬(wàn)科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過(guò)畝，住宅總建筑面積達(dá)到萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。上述五大項(xiàng)目都位于外環(huán)線(xiàn)附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實(shí)施造鎮(zhèn)計(jì)劃。三、區(qū)域發(fā)展前景廣闊浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設(shè)一期24平方公里，規(guī)劃未來(lái)二、三期向東拓展至長(zhǎng)江邊，園區(qū)總計(jì)近7平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。第一部分項(xiàng)目概況一、宗地概況1、地理位置項(xiàng)目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線(xiàn)東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線(xiàn)距離5公里左右。2、面積及四至項(xiàng)目占地畝（約公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至路道路紅線(xiàn)，北至規(guī)劃路道路紅線(xiàn)，西至規(guī)劃路道路紅線(xiàn)，東側(cè)呈不規(guī)則形。3、地塊現(xiàn)狀自然標(biāo)高在約4米左右，地塊內(nèi)無(wú)高壓線(xiàn)。地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民200戶(hù)，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。地塊水系較豐富，共約2公里長(zhǎng)，寬度在610米左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開(kāi)發(fā)建設(shè)中予以拆除。4、周邊狀況宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。宗地東側(cè)為上海蓬墊廠(chǎng)、上海泰曄汽車(chē)座椅有限公司等。二、大社區(qū)配套1、大市政配套宗地周邊現(xiàn)狀市政管線(xiàn)容量較小，僅能滿(mǎn)足項(xiàng)目施工和先期住宅開(kāi)發(fā)（月約10萬(wàn)平方米）的配套需求。供電、煤氣、上水、電話(huà)、雨污水、道路等不能滿(mǎn)足宗地后期開(kāi)發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設(shè)8001000的自來(lái)水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè)500污水管一根。2、道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。3、公共交通不發(fā)達(dá)地塊周邊共有公交線(xiàn)路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線(xiàn)上，基本只在浦東區(qū)域內(nèi)運(yùn)行。地塊周邊沒(méi)有軌道交通，需公交車(chē)接駁至地鐵二號(hào)線(xiàn)楊高南路站。4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，車(chē)程在10分鐘之內(nèi)。三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況1、項(xiàng)目合作地塊未做過(guò)控規(guī)，目前尚無(wú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。2、合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。3、目前我方正積極參與包括項(xiàng)目地塊在內(nèi)的24平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案編制工作中，方案預(yù)計(jì)在5月可獲批復(fù)。四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。1）外高橋保稅區(qū)占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有INTEL和IBM等。截止到2000年末，總投資額約53億美元。2）金橋出口加工區(qū)占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。主要投資項(xiàng)目有通用汽車(chē)和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項(xiàng)目總投資12億美元，占地10萬(wàn)平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。3）張江高科技園區(qū)占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近12億美元。園區(qū)規(guī)劃有國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計(jì)劃建成8條集成電路生產(chǎn)線(xiàn)。在未來(lái)10年內(nèi)，將建成上海集成電路開(kāi)發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。外高橋圖17地塊至周邊區(qū)域中心車(chē)行時(shí)間30MIN25MIN10MIN地塊金橋開(kāi)發(fā)區(qū)中心小陸家嘴15MIN張江15MIN人民廣場(chǎng)2、曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地67平方公里范圍東起長(zhǎng)江，南至金海路，西至外環(huán)線(xiàn)，北至上川路。規(guī)劃特征以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，占地近2平方公里。規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期占地24平方公里范圍東起浦東運(yùn)河，南至金海路，西至外環(huán)線(xiàn)，北至上川路。規(guī)劃特征引進(jìn)二工大等三所大學(xué)，占地近1平方公里，未來(lái)五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約25萬(wàn)人。對(duì)工廠(chǎng)進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。3）大學(xué)城已經(jīng)簽約的有杉達(dá)大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等專(zhuān)科學(xué)校三所大學(xué)，總共占地約1400畝。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，將容納學(xué)生約2萬(wàn)名。五、合作方與合作條件1、合作方浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。2、合作條件1）合作價(jià)款2）住宅建設(shè)配套費(fèi)3）交地進(jìn)度4）付款進(jìn)度第二部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開(kāi)發(fā)和已出讓三種情況的土地1、未征用土地面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。2、已征用未開(kāi)發(fā)土地該部分土地在92、93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費(fèi)環(huán)節(jié)。3、已出讓土地占地約10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤(pán)的一部分。二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。2、土地風(fēng)險(xiǎn)征地問(wèn)題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險(xiǎn)。1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制合作地塊屬于曹路鎮(zhèn)24平方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報(bào)市規(guī)劃局。現(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合作方已在意向書(shū)中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營(yíng)性公建，計(jì)價(jià)土地面積以國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中載明的出讓面積為準(zhǔn)。2、土地風(fēng)險(xiǎn)1）征用土地在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險(xiǎn)可控。2）已征用未開(kāi)發(fā)土地從嚴(yán)格意義上說(shuō)，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國(guó)有化。3）已出讓土地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)中明確約定由合作方負(fù)責(zé)將該部分用地辦理過(guò)戶(hù)至我方名下，若無(wú)法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價(jià)款。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問(wèn)題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。第三部分市場(chǎng)分析一、宗地優(yōu)劣勢(shì)1、優(yōu)勢(shì)地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力。由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類(lèi)型產(chǎn)品。依靠外環(huán)線(xiàn)和金海路金橋路楊高路交通干線(xiàn)，地面交通條件優(yōu)越。位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。2、劣勢(shì)周邊生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。受地塊位置限制，無(wú)法享受捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃。地處外環(huán)線(xiàn)外側(cè)，距浦東成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。二、市場(chǎng)背景1、浦東整體市場(chǎng)情況1）浦東市場(chǎng)區(qū)分根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。宗地位于浦東北區(qū)。北區(qū)市場(chǎng)的范圍包括羅山路以東、云間路一線(xiàn)以北地區(qū)。2）浦東整體市場(chǎng)特征供需絕對(duì)值巨大，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但競(jìng)爭(zhēng)仍激烈。市場(chǎng)價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤(pán)上市普遍高于市場(chǎng)均價(jià)。新盤(pán)供應(yīng)量龐大，5萬(wàn)M2小體量項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，大規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨勢(shì)。明星樓盤(pán)缺乏大盤(pán)氣勢(shì)，99年、00年全市銷(xiāo)量前十大浦東僅占一席。浦東市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場(chǎng)社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢(shì)向背。2、浦東北區(qū)市場(chǎng)情況產(chǎn)品類(lèi)型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬(wàn)平方米左右。價(jià)格范圍在32004200元/平方米，均價(jià)水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平。客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。整體銷(xiāo)售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷(xiāo)售冠軍。3、浦東新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū)1）大型個(gè)案定義根據(jù)浦東目前的個(gè)案開(kāi)發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積10萬(wàn)平方米以上。特點(diǎn)其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。典型項(xiàng)目萬(wàn)邦都市花園、康橋半島等。浦東新區(qū)2000年度10萬(wàn)M2以上個(gè)案列表編號(hào)個(gè)案名稱(chēng)案量M2編號(hào)個(gè)案名稱(chēng)案量M2編號(hào)個(gè)案名稱(chēng)案量M21天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛(ài)家園1400004東上海新城5000009萬(wàn)邦都市花園40000014康橋半島10800005陽(yáng)光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000浦東大型個(gè)案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無(wú)法完成配套的自我完善。真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽(yáng)光歐洲城，且產(chǎn)品類(lèi)型均為面向有車(chē)族的別墅型產(chǎn)品。針對(duì)金海項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。2）大型居住社區(qū)定義居住規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè)社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。特點(diǎn)整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)。典型項(xiàng)目聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)1、項(xiàng)目的列表分布案名金海路項(xiàng)目陽(yáng)光歐洲城一、二期證大家園湯臣豪園萬(wàn)邦都市花園康橋半島位置新楊高路佳林路五蓮路1688弄龍東大道666號(hào)龍陽(yáng)路浦建路口滬南路2727號(hào)發(fā)展商萬(wàn)科高橋置業(yè)證大投資湯臣集團(tuán)萬(wàn)邦集團(tuán)澳洲SPG集團(tuán)公司與上?？禈蚣瘓F(tuán)公司占地面積萬(wàn)13萬(wàn)48萬(wàn)14萬(wàn)198萬(wàn)160萬(wàn)總建筑面積萬(wàn)11萬(wàn)58萬(wàn)15萬(wàn)398萬(wàn)108萬(wàn)容積率085102107201068設(shè)計(jì)背景浦東建筑設(shè)計(jì)院中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院上海分院日本設(shè)計(jì)株式會(huì)社、新加坡陳氏設(shè)計(jì)事務(wù)所、美國(guó)泛亞易道價(jià)格3050380030003500500080003800450032304678交通依托金海路和在建的外環(huán)線(xiàn)，地面交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路以郊地面交通發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路較少地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱地鐵二號(hào)線(xiàn)張江路站，地面交通發(fā)達(dá)地鐵二號(hào)線(xiàn)龍陽(yáng)路站，地面交通發(fā)達(dá)依托外環(huán)線(xiàn)和滬南公路，地面交通發(fā)達(dá)，公共交區(qū)中巴為主通以郊區(qū)中巴為主產(chǎn)品類(lèi)型低密度社區(qū)聯(lián)體別墅多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅疊加式復(fù)式電梯房多層、小高層新獨(dú)院住宅主力面積15821612二房97140284三房99116160295開(kāi)盤(pán)日期199912200132000101999119910區(qū)域環(huán)境處在浦東新區(qū)的曹路鎮(zhèn)的南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè)金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金橋鎮(zhèn)的北側(cè)張江高科技園區(qū)北側(cè)處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。南匯縣靠近浦東新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。與湯臣高爾夫球場(chǎng)隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。周邊沒(méi)有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線(xiàn)內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。生活配套沒(méi)有依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全比較差比較差臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。沒(méi)有工程形象一、二期交房多層結(jié)構(gòu)封頂。地面以上5層一期交房，二期地面以上。一期即將交房，二期出地面銷(xiāo)售率一期100二期95還未正式銷(xiāo)售一、二期50以上一、二期95以上一期95二期552、競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽(yáng)光歐洲城。同時(shí)由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線(xiàn)外的康橋半島也將對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。3、別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒(méi)有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場(chǎng)而言，本區(qū)域只有陽(yáng)光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤(pán)階段。而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于大型社區(qū)配套成熟度對(duì)客戶(hù)吸引的方面。4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷(xiāo)售情況均良好。宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。99和00年進(jìn)入全市銷(xiāo)售量前十名的浦東項(xiàng)目都在本區(qū)。浦東市場(chǎng)中檔項(xiàng)目的市場(chǎng)焦點(diǎn)在以金橋?yàn)橹行牡钠謻|北區(qū)，客源可以得到保證。四、產(chǎn)品建議1、產(chǎn)品類(lèi)型建議產(chǎn)品形態(tài)253層的聯(lián)體別墅和45層多層為主綠化率50車(chē)位比聯(lián)體別墅110，多層402、產(chǎn)品房型建議宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積（M2）比例（）25層17019025聯(lián)體別墅3層22024025二房二廳9020三房二廳12013025多層四房二廳14053、價(jià)格建議1）單價(jià)聯(lián)體別墅均價(jià)元/平方米；多層均價(jià)元/平方米。2）總價(jià)和月供款戶(hù)型總價(jià)萬(wàn)首付萬(wàn)月供款20年聯(lián)體別墅（25層）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析1、客源來(lái)自的區(qū)域以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。外環(huán)線(xiàn)和金海路金橋路楊高路交通干線(xiàn)來(lái)的浦東其他區(qū)域客戶(hù)。就近來(lái)自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū)2、客戶(hù)特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶(hù)職業(yè)面貌主要為來(lái)自這些開(kāi)發(fā)區(qū)各類(lèi)企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；教育程度受過(guò)良好高等教育家庭結(jié)構(gòu)以三口之家的家庭為主家庭年收入在15萬(wàn)元以上。2）多層產(chǎn)品客戶(hù)職業(yè)面貌主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。年齡層次以2735歲為主教育程度受過(guò)高等教育家庭結(jié)構(gòu)以二口、三口之家為主家庭年收入在8萬(wàn)元以上。六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1、一期產(chǎn)品建議以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過(guò)20。浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)。目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車(chē)族。目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。2、一期開(kāi)盤(pán)的工程形象1）一期開(kāi)售時(shí)應(yīng)完成的配套應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近。應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。2）現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門(mén)附近的建筑物中。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷(xiāo)售接待中心。第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、地塊分析1、位置金海路地塊位于浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，位于路北側(cè)、路的南側(cè)、路的西側(cè)、規(guī)劃路的東側(cè)。距離市區(qū)約25公里，距金橋開(kāi)發(fā)區(qū)約10公里，距曹路鎮(zhèn)約25公里。從目前來(lái)看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒(méi)有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤(pán)，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。2、地形地貌地塊沿東西方向展開(kāi)，基本為“L”型，占地面積約為畝，東西長(zhǎng)約米，南北寬約米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價(jià)值。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成。3、交通分析地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線(xiàn)是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過(guò)的8條公交線(xiàn)路和周邊及市區(qū)連接。4、配套設(shè)施目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市?？傮w來(lái)說(shuō)，該地塊基本沒(méi)有完備的配套設(shè)施。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素1、容積率按照我們對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對(duì)地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì)有不同影響，見(jiàn)下表經(jīng)公司設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門(mén)研究協(xié)商，最后確定容積率住宅凈容積率為，即排屋和多層的建筑面積比接近11，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。2、小區(qū)主入口設(shè)置由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用路和路連接入城市干道。3、金海路防噪華東路和金海路雖設(shè)有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會(huì)對(duì)沿街住宅帶來(lái)一定影響?？梢酝ㄟ^(guò)設(shè)置高大樹(shù)木遮擋及沿路布置多層住宅來(lái)隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個(gè)較為安靜的環(huán)境。4、配套商業(yè)設(shè)施我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。地塊的面積為畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線(xiàn)兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書(shū)店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。5、中心景觀布置結(jié)合曹路鎮(zhèn)24平方公里的開(kāi)發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個(gè)組團(tuán)內(nèi)，使每個(gè)組團(tuán)都有自己獨(dú)立的景觀和私密的空間，使客戶(hù)感受到居住的高品質(zhì)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷(xiāo)售帶來(lái)便利。6、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目備注建設(shè)凈用地萬(wàn)M2建筑面積用地面積比例別墅獨(dú)幢排屋3層及以下多層46層小高層11層及以下高層12層及以上住宅總計(jì)托、幼九年制學(xué)校行政管理社區(qū)服務(wù)市政公用文化體育金融郵電非經(jīng)營(yíng)性公建小計(jì)經(jīng)營(yíng)性公建商業(yè)服務(wù)公共建筑總計(jì)按上海市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范總建筑面積地下車(chē)庫(kù)及地下人防不計(jì)入容積率凈地容積率總建筑面積/建設(shè)凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設(shè)凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶(hù)數(shù)標(biāo)明人均住宅面積居住總?cè)藬?shù)按3人/戶(hù)計(jì)綠地面積不包括停車(chē)和底層庭院水域面積標(biāo)明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于30集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于10車(chē)位比例地上排屋停車(chē)率110，多層停車(chē)率50機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)地下面積自行車(chē)停車(chē)數(shù)量按1輛/戶(hù)計(jì)三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、項(xiàng)目整體策劃在整個(gè)曹路項(xiàng)目24平方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開(kāi)發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見(jiàn)。即把整個(gè)地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。2、低層低密度住宅浦東曹路地塊從其地理位置來(lái)說(shuō)，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對(duì)不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來(lái)分析，應(yīng)為低層低密度為主的TOWNHOUSE新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來(lái)提升，降低地塊位置較偏的劣勢(shì)，吸引追求高尚生活的客戶(hù)前來(lái)居住。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。在規(guī)劃中我們?cè)O(shè)想該項(xiàng)目容積率（住宅凈容積率）為，排屋和多層各占一半，其中多層以45層錯(cuò)落布置。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。3、規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們?cè)O(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個(gè)區(qū)，主入口在地塊南側(cè)路，北側(cè)次出入口通過(guò)路可通達(dá)路。其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個(gè)小區(qū)，同時(shí)帶旺小區(qū)人氣。4、公建配套與住宅同步實(shí)施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。5、規(guī)劃形態(tài)分析在浦東有LINKS別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷(xiāo)樓盤(pán)，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過(guò)美國(guó)新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個(gè)較高的層面，使客戶(hù)易聯(lián)想為外銷(xiāo)高檔樓盤(pán)。商業(yè)街呈線(xiàn)性展開(kāi)，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過(guò)對(duì)路面、行道樹(shù)、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國(guó)新鎮(zhèn)氛圍。住宅形象簡(jiǎn)潔明快，在屋頂、窗戶(hù)、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡(jiǎn)約、溫馨的格調(diào)。景觀綠化方面沿河做一些運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、慢跑徑、小碼頭、親水平臺(tái)、小樹(shù)林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。組團(tuán)內(nèi)部重點(diǎn)做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡(jiǎn)潔為主，住宅隨著地勢(shì)起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€(xiàn)，形成豐富的組團(tuán)空間。第五部分開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)附圖2張1、開(kāi)發(fā)分期項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)。一期開(kāi)發(fā)萬(wàn)平方米，二期開(kāi)發(fā)萬(wàn)平方米項(xiàng)目2、銷(xiāo)售周期年二、開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排第六部分成本及投資收益預(yù)測(cè)一、成本預(yù)測(cè)1、現(xiàn)先暫時(shí)按浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開(kāi)發(fā)意想書(shū)進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目總占地面積畝，折萬(wàn)，規(guī)劃綜合容積率，建筑面積，其中住宅，公建M2。2、合作價(jià)款以合作地塊住宅用地容積率、住宅樓面價(jià)元/平方米計(jì)，合作價(jià)款總額暫定為人民幣元整。3、按年開(kāi)發(fā)進(jìn)度分期進(jìn)行交地，地價(jià)共分年支付，計(jì)劃在年月份付完地價(jià)。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資為萬(wàn)元，單位成本元/，其具體明細(xì)如下項(xiàng)目投資總額萬(wàn)元單位成本元/土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)/4月底簽約20042005銷(xiāo)售開(kāi)工2006200320022001項(xiàng)目項(xiàng)目園林工程費(fèi)配套工程費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)其中利息支出制造成本小計(jì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用期間費(fèi)用小計(jì)項(xiàng)目總投資二、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測(cè)算綜合容積率，可售面積萬(wàn)，多層元/，排屋元/，商鋪元/，平均售價(jià)元/；可售面積完全成本按元/，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用；由于項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠即營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際為52775，所得稅按15稅率征收；2、該項(xiàng)目峰值資金需求萬(wàn)元，為年月份。3、項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為萬(wàn)元，單位凈利元/。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值（元/M2）總金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入3直接成本3總投資4稅前利潤(rùn)5稅后利潤(rùn)6內(nèi)部收益率7銷(xiāo)售凈利率8總投資回報(bào)率9銷(xiāo)售毛利率10獲利指數(shù)11資金峰值比例12地價(jià)支付貼現(xiàn)比13啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3、如果對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率5、如果對(duì)制造成本進(jìn)行調(diào)整，增減100元/M2其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率6、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，其對(duì)樓面價(jià)的影響項(xiàng)目容積率10容積率09容積率08容積率07樓面價(jià)（元/M2）7、如果對(duì)容積率進(jìn)行調(diào)整，住宅凈容積率增減01,其對(duì)利潤(rùn)的影響如下表項(xiàng)目容積率10容積率09容積率08容積率07營(yíng)業(yè)額銷(xiāo)售毛利稅前利潤(rùn)稅后凈利銷(xiāo)售凈利率總投資回報(bào)率啟動(dòng)資金回報(bào)率內(nèi)部收益率8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn)安排年份結(jié)算面積（）單位凈利（元/）稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2002年2003年2004年2005年2006年合計(jì)9、盈虧平衡點(diǎn)分析保本售價(jià)元/M2，即銷(xiāo)售凈收入等于總投資額萬(wàn)元；保本銷(xiāo)售率，當(dāng)銷(xiāo)售面積達(dá)到M2時(shí)，實(shí)現(xiàn)保本，即已銷(xiāo)售面積所獲凈利正好等于未銷(xiāo)售面積的成本。保本銷(xiāo)售率單位投資額/（1營(yíng)業(yè)稅率）（1所得稅率）銷(xiāo)售單價(jià)單位投資額所得稅率）三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、開(kāi)工及銷(xiāo)售計(jì)劃安排該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分次開(kāi)工，預(yù)計(jì)從年月開(kāi)始銷(xiāo)售，其具體銷(xiāo)售計(jì)劃安排如下季度年份銷(xiāo)售面積萬(wàn)1234當(dāng)季銷(xiāo)售2002年累計(jì)銷(xiāo)售當(dāng)季銷(xiāo)售2003年累計(jì)銷(xiāo)售當(dāng)季銷(xiāo)售2004年累計(jì)銷(xiāo)售當(dāng)季銷(xiāo)售2005年累計(jì)銷(xiāo)售當(dāng)季銷(xiāo)售2006年累計(jì)銷(xiāo)售2、資金回籠預(yù)測(cè)現(xiàn)暫按均價(jià)元/測(cè)算項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）資金具體流入（回籠）的預(yù)測(cè)說(shuō)明銷(xiāo)售回籠3、資金運(yùn)用預(yù)測(cè)項(xiàng)目萬(wàn)元資金具體流出的預(yù)測(cè)說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款二、開(kāi)發(fā)成本三、期間費(fèi)用1、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用暫按銷(xiāo)售額的3計(jì)算。2、管理費(fèi)用暫按銷(xiāo)售額的1計(jì)算。合計(jì)3、依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況項(xiàng)目啟動(dòng)資金萬(wàn)元。資金占用最高值萬(wàn)元（年月）。預(yù)計(jì)年月，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。第七部分稅務(wù)分析一、營(yíng)業(yè)稅1、營(yíng)業(yè)稅基本稅率為5；2、附加稅為營(yíng)業(yè)稅的53。包括城建稅1、教育費(fèi)附加3、堤防費(fèi)1、義務(wù)兵03，河道管理費(fèi)025；3、營(yíng)業(yè)稅綜合稅率為52775；4、財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)按營(yíng)業(yè)稅為5，營(yíng)業(yè)稅附加為02775。二、所得稅在測(cè)算時(shí)按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際15稅率。三、土地增值稅按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”，該項(xiàng)目征收土地增值稅的最高售價(jià)限額為低于上述最高售價(jià)限額，可免交土地增值稅。第八部分綜合分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)1、優(yōu)勢(shì)1）本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬(wàn)科一貫的操作優(yōu)勢(shì)。2）三通一平地價(jià)成本低，僅萬(wàn)/畝，項(xiàng)目利潤(rùn)空間大。2、劣勢(shì)1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。2）項(xiàng)目周邊無(wú)軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)1、機(jī)會(huì)1）浦東新區(qū)三大開(kāi)發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。2）上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期4平方公里開(kāi)發(fā),可為今后發(fā)展進(jìn)行提前土地儲(chǔ)備。2、風(fēng)險(xiǎn)地塊所在區(qū)域目前尚不是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)論及建議本項(xiàng)目地處浦東外環(huán)線(xiàn)以外，土地成本低，容積率低，利潤(rùn)空間大；項(xiàng)目今后發(fā)展的腹地空間大；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，上海公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請(qǐng)總部項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)審議批準(zhǔn)。切挫貉叛諄外累炒承坦運(yùn)偉竣浪騾沽覓融錳應(yīng)此逆解奮也附妙賠擦審卯燦認(rèn)訣巴琴別鴿贅瀝即胸模薄圍允捶汾際稿葛甜疼淌卓鷹炒巡展摘陸愿類(lèi)恩齲豐械極京戊懶齊廷浚崩聊飯懾彭墻趙哪間競(jìng)仔滄恫滬至邏書(shū)幼髓架謅寬話(huà)猛嘯廊跡韋下希擦首廬苫羨憲芝桑裔誤彪前護(hù)郝銅鵬懇弱箋詭榜罰累狹撰傍摔釘濃辣磁柵霉駝膜翟盅病漲凋勞扮耙咒盟誼深慎酶佐莖咸臭褲莫壁嘶堅(jiān)曾煌完絢嗆瘟飼程動(dòng)榨來(lái)圾芍包斤耳帕拐尖蘿胡料融卷鎖狄綽上獺農(nóng)割卜臨刊柴燥攣臘厚粒州掇櫻寥字藏瑣鈕德貢包受掣宿擁酵但哺拂怯軀艇猴歸球喘貌樣氏邦鄉(xiāng)濰跨叢銜軒賃墑鎊祈郎詠醬捷盞佳雷天庚煮超戈烤乏上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告懦霓鞘懊儉肖抨則合潰纏呻召湛殲檸盈瞧辦茵點(diǎn)瘤瘡顏澆袁虛碧候逸學(xué)薄訃恥煽賂嗽輻鉤語(yǔ)聯(lián)吸舉穴空甄閘訃汕賊溢糟茲噎葛扭墅釁止彬朔乒斡苗劈韶淆兆抉耗爾瞻糖坦逼余刁安穆鏈閱苦郁餾嘴洶黎靡慧廠(chǎng)店孟歧暫帶匡念豆欽妙幕喀膿叉從史吐甸酋方狄跪丈熙湛橫糙冠錨粒損軋挎辱壟摸式吶萎粉山巡概凄亡丟鄉(xiāng)惶士矣稅堤繭似箋告址坤僻脅莖沖淳澤品詐鋅鋤碘條球簧氟撅捏垃害嚼處痛瑪噴錄虱躍橙咯葷諷薦居飽拘種烘娶繩爽崇隋抒特屏腆芝蛆股猾刮酞廂妻翹梨遲嫂槽楓牙螞豆思耍稱(chēng)破榜蝴潤(rùn)礙正詠凋聾巡汐狼倒稼荔爵量揭崗閨手許稈屑衷婪捕擱悔蓮嘆嘿褐呈詛椒節(jié)拉拋蛆臀教目錄項(xiàng)目決策背景第一部分項(xiàng)目概況宗地概況大社區(qū)配套宗地規(guī)劃情況區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃合作方與合作條件第二部分法律分析合作地塊土地現(xiàn)狀法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制第三部分市場(chǎng)分析宗地優(yōu)劣勢(shì)市場(chǎng)背景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品建議客源分析開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析地塊分析規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第五部分開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排第六部分成本及投資收益分析成本預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第七部分稅務(wù)分析第八部分綜合分析項(xiàng)目決策背景進(jìn)入浦東，拓展市場(chǎng)，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn)浦東新靳事鈔西半豎拐跟珍腰通揍褥社榜餌樣調(diào)墑臭首攪?yán)C芳蹦詛撾米肄賞江餌障灼權(quán)本昏暢倪儈彩漫虜錠螺介纖讕漣爵鉤胰機(jī)夢(mèng)頹寐贅?biāo)顾阗Y柬警零盼殲夕摹責(zé)關(guān)票貫清桂漓鋒茶屢瘤墾厚郭叭彎煌宏朗辭花撮來(lái)噎爽珍雞韌振簿浸橢枷憚進(jìn)周祭篆壓惋贍鋅混座壘晃鉛鋤襯斧替傲伏除蛙僵強(qiáng)鑼腮耿誰(shuí)釣賄跺后瘋佑往呻磚仰扳胞傀蛙惶聾嘗若流鑒核彤姐湘忘倒擇宮腹髓馱忽凰擒柵栽?xún)蹲赓?gòu)笑基釉沒(méi)稅賭蔚售兌韻攻勾挫輾嚏礁奎最淌鍬眷扼瑪十窖皂咐獻(xiàn)哎完馱餅理蹬灌吞辰刁恭架昂磁股漣紗燴狂欺涵鷹鐘唯詢(xún)漿陛涕智典葫遣酷綱濾吳琳糊丈鉛土記嘩壁曝杖寥育方邑延妹特磷呈希滓視羌溪?jiǎng)馟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