中糧集團(tuán)某商業(yè)項(xiàng)目工作總結(jié)PPT課件

中糧廣場(chǎng)2010年經(jīng)營(yíng)工作總結(jié) 2011年6月9日 1 目錄 業(yè)績(jī)指標(biāo) 經(jīng)營(yíng)情況 2 經(jīng)營(yíng)情況 寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)分析購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)分析 3 寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)分析 寫(xiě)字樓定位寫(xiě)字樓調(diào)整思路2010年寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)情況 4 5 寫(xiě)字樓定位 A座 將A座打造成名副其實(shí)的金融大廈 B座 定位于國(guó)內(nèi)外知名企業(yè) 外資公司駐京代表處 租戶的品質(zhì)和結(jié)構(gòu)逐漸向A座靠攏 2010年上半年 經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇 國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定 2009年初的危機(jī)造成供應(yīng)相對(duì)減緩 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)近期出現(xiàn)回暖現(xiàn)象 通過(guò)2009年的努力 A B座寫(xiě)字樓的出租率達(dá)到較高水平 主流客戶的資質(zhì)較高 且租期穩(wěn)定 廣場(chǎng)硬件設(shè)施老化 落后于市場(chǎng)主流甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品 外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境 寫(xiě)字樓調(diào)整思路 保持穩(wěn)定逐步提高 重點(diǎn)開(kāi)拓與挖掘金融領(lǐng)域客戶 堅(jiān)定A座金融大廈定位 并使B座逐漸向A座靠攏 開(kāi)拓 提高服務(wù)質(zhì)量 積極與已經(jīng)入駐的重點(diǎn)客戶和大客戶維護(hù)持久 良好的關(guān)系 穩(wěn)定出租率 逐步淘汰與調(diào)整低品質(zhì) 低租金客戶以及不符合我們未來(lái)發(fā)展定位的客戶 實(shí)現(xiàn)客戶品質(zhì)和租金收入 雙重提升 穩(wěn)定 調(diào)整 6 2010年寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)情況 客戶行業(yè)比例 7 截至2010年12月 中糧廣場(chǎng)寫(xiě)字樓金融客戶所占比例達(dá)到54 包括中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 中信銀行 匯豐銀行 中國(guó)建設(shè)銀行 IDG 博時(shí)基金 尼日利亞第一銀行 百能投資有限公司 匯豐保險(xiǎn) 鮑爾太平等 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)分析 購(gòu)物中心定位市場(chǎng)環(huán)境分析2010年購(gòu)物中心招商情況 8 中糧廣場(chǎng) 國(guó)際家居殿堂 購(gòu)物中心定位 在基本滿足大廈配套服務(wù)的基礎(chǔ)上 堅(jiān)持做高端奢侈品家具主體定位不動(dòng)搖 9 2006年第一季度 2010年第二季度甲級(jí)公寓市場(chǎng)的供給量 需求量和成交均價(jià) 2006年第一季度 2010年第二季度高端別墅市場(chǎng)的供給量 需求量和成交均價(jià) 市場(chǎng)環(huán)境分析 外部環(huán)境 受新政影響 2010年北京市高端住宅市場(chǎng)成交比重回落 供給量和成交量均有下降 且價(jià)格增速放緩 2010年6月 供給量和成交量都跌至2008年8月以來(lái)的最低點(diǎn) 樓市的低迷讓作為終端消費(fèi)的高檔奢侈品家居行業(yè)的市場(chǎng)需求量持續(xù)走低 2010年北京家具市場(chǎng)整體銷量下滑20 30 減緩了家居品牌商的業(yè)務(wù)擴(kuò)張步伐 從而加大了購(gòu)物中心引進(jìn)新租戶 尤其是大品牌租戶的難度 高端住宅市場(chǎng) 10 11 我們?cè)诒本┲饕母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手 居然之家和紅星美凱龍 他們都在不斷的擴(kuò)張 經(jīng)營(yíng)檔次不斷提升 極大的擠壓了我們中糧廣場(chǎng)的生存空間 居然之家北四環(huán)店 家之尊 國(guó)際家具館是國(guó)內(nèi)第一家全部經(jīng)營(yíng)進(jìn)口產(chǎn)品的家具展廳 面積達(dá)3萬(wàn)平米 吸引了國(guó)際一線家具品牌進(jìn)駐 大有趕超中糧的趨勢(shì) 已經(jīng)對(duì)我們構(gòu)成巨大的威協(xié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 外部環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張 12 居然之家聘請(qǐng)陳寶國(guó)作為其形象代言人 高價(jià)買斷央視黃金標(biāo)段廣告 同時(shí)在電視 廣播電臺(tái) 紙媒 網(wǎng)路等媒體上對(duì) 家之尊 進(jìn)行鋪天蓋地的宣傳 紅星美凱龍則聘請(qǐng)著名影星大小S為其形象代言 在電視 電臺(tái) 網(wǎng)絡(luò) 平面媒體上進(jìn)行全方位的宣傳 兩家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手每年均有上億元的廣告投入 而中糧廣場(chǎng)每年的用于廣告宣傳的費(fèi)用僅為300萬(wàn) 市場(chǎng)環(huán)境分析 外部環(huán)境 廣告宣傳力度薄弱 2010年百佳 達(dá)芬奇等客戶的撤出 造成的空置面積多達(dá)18503 76平米 建面 占購(gòu)物中心總建筑面積41 中糧集團(tuán)撤出后 場(chǎng)內(nèi)餐飲及百貨業(yè)態(tài)的生意一落千丈 賠錢的效應(yīng)致使招商工作困難重重 達(dá)芬奇即將撤出消息的傳播 使得原本就不景氣的賣場(chǎng) 更是人心思散 場(chǎng)內(nèi)觀望氣氛濃重 甚至有相當(dāng)一部分租戶萌生去意 13 市場(chǎng)環(huán)境分析 內(nèi)部環(huán)境 大面積空置 14 中糧廣場(chǎng)建立于1996年 是一個(gè)經(jīng)營(yíng)了15年的老項(xiàng)目 許多硬件設(shè)施都是按照當(dāng)時(shí)的消防規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的 但隨著時(shí)間推移以及新的消防法規(guī)的出臺(tái) 中糧廣場(chǎng)現(xiàn)有的消防設(shè)備設(shè)施已不能滿足現(xiàn)行規(guī)范的要求 從而使得客戶的消防報(bào)批受到了嚴(yán)重的影響 消防問(wèn)題現(xiàn)狀 市場(chǎng)環(huán)境分析 內(nèi)部環(huán)境 在如此復(fù)雜而嚴(yán)峻的內(nèi)外部環(huán)境下 廣場(chǎng)購(gòu)物中心招商團(tuán)隊(duì)超額完成了2010年預(yù)算目標(biāo) 新簽27份商戶合同 新簽面12070 42 使用面積 平米 占總經(jīng)營(yíng)面積的41 不含庫(kù)房 15 2010年購(gòu)物中心招商情況 16 2010年購(gòu)物中心招商情況 2010年初 針對(duì)達(dá)芬奇的提前撤租 公司領(lǐng)導(dǎo)明確提出了 決勝上半年 的口號(hào) 最終引進(jìn)了羅奇堡 奧信 Armani dada等國(guó)際頂級(jí)品牌 實(shí)現(xiàn)了租金水平與客戶品質(zhì)的雙重提升 基于高端家具市場(chǎng)2010年的低迷表現(xiàn) 面對(duì)2011年國(guó)八條 房產(chǎn)稅 央行加息 三拳 出擊重創(chuàng)樓市的調(diào)控 尤其是頂級(jí)豪宅的購(gòu)買需求減少的比例可能占到70 來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù) 以上 現(xiàn)在的政策基本堵死了豪宅的銷售渠道 房產(chǎn)