酒店管理合同的相關(guān)概念及適用條件探討.doc

精品資料網(wǎng)（）25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座酒店管理合同的相關(guān)概念及適用條件探討引言酒店管理合同作為一種管理模式的出現(xiàn)，有效地平衡了酒店業(yè)主和酒店管理公司雙方的利益，使酒店管理公司的管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛞暂^低的成本和風(fēng)險(xiǎn)被復(fù)制到更多的酒店，為世界范圍內(nèi)酒店業(yè)的發(fā)展和酒店管理水平的提高做出了貢獻(xiàn)，并在中國(guó)酒店業(yè)占據(jù)了大部分的高端市場(chǎng)份額。從“二戰(zhàn)”后的“利潤(rùn)共享租賃”開(kāi)始，其在短短幾十年間能夠發(fā)展壯大，與其自身的特點(diǎn)和所面臨的市場(chǎng)環(huán)境密切相關(guān)。本文對(duì)當(dāng)前世界范圍內(nèi)酒店聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)的重要模式之一酒店 管理合同的相關(guān)概念和特點(diǎn)進(jìn)行探討(由于篇幅所限，暫不涉及管理合約的具體條款)，并從中國(guó)酒店業(yè)主的角度對(duì)引入這種管理模式的適用條件做一初步的分析。一、酒店管理合同的概念1. 中國(guó)國(guó)家旅游局的定義中國(guó)國(guó)家旅游局將酒店管理合同界定為“委托管理”。根據(jù)中國(guó)國(guó)家旅游局1993年7月29日頒布的飯店管理公司管理暫行辦法，委托管理是飯店管理公司的四種經(jīng)營(yíng)方式之一，它指飯店管理公司接受飯店業(yè)主委托，按照飯店管理公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)策略、營(yíng)銷方法、服務(wù)質(zhì)量要求、管理模式來(lái)管理飯店。2. 國(guó)際酒店業(yè)權(quán)威學(xué)者的定義美國(guó)康奈爾大學(xué)(Cornell University)教授艾斯特(James J. Eyster)在其著作中提出，酒店管理合同（ManagementContract）是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書(shū)面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權(quán)以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運(yùn)營(yíng)、管理酒店，并為酒店業(yè)主負(fù)責(zé)，作為回報(bào)，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個(gè)基本部分組成的：第一，經(jīng)營(yíng)者有全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理酒店的權(quán)利，不受酒店業(yè)主的干擾；第二，酒店業(yè)主支付一切經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經(jīng)營(yíng)者的行為受酒店業(yè)主的保護(hù)。3. 本文的定義酒店管理合同是非股權(quán)式的一種酒店?duì)I運(yùn)方式，屬于委托代理關(guān)系的企業(yè)制度安排。通過(guò)酒店業(yè)主與酒店管理公司簽署管理合約來(lái)約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。酒店業(yè)主雇用酒店管理公司作為自己的代理人，承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。作為代理人，酒店管理公司以酒店業(yè)主的名義，擁有酒店的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營(yíng)管理，定期向酒店業(yè)主上交財(cái)務(wù)報(bào)表和酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。酒店業(yè)主為酒店提供土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營(yíng)資本等，并根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律與財(cái)務(wù)責(zé)任。酒店管理合同的核心為酒店業(yè)主與酒店管理公司簽訂的管理合約，它是雙方權(quán)力與義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)的保證。二、酒店管理公司的概念1.中國(guó)國(guó)家旅游局的定義 根據(jù)中國(guó)國(guó)家旅游局1993年7月29日頒布的飯店管理公司管理暫行辦法，飯店管理公司是指以其特有的專業(yè)技術(shù)、管理人才向飯店輸出管理、并獨(dú)立享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的企業(yè)法人。飯店管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是通過(guò)對(duì)所管飯店的管理，促進(jìn)人才的成長(zhǎng)和交流，促進(jìn)所管飯店的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、設(shè)備維修等方面逐步達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，并注重提高飯店經(jīng)濟(jì)效益。2.本文的定義酒店管理公司是出現(xiàn)在酒店管理合同經(jīng)營(yíng)模式中的一種企業(yè)制度安排，是以其公開(kāi)注冊(cè)并擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的酒店系列品牌、管理體系、營(yíng)銷體系為主要依托，向受托管理的酒店進(jìn)行管理輸出和品牌輸出，從而獲得經(jīng)濟(jì)價(jià)值和品牌價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。酒店管理公司是管理要素演進(jìn)與專業(yè)化分工的產(chǎn)物，它使委托代理關(guān)系由企業(yè)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)向企業(yè)對(duì)企業(yè)，促進(jìn)酒店所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的進(jìn)一步分離，并使酒店業(yè)主與酒店經(jīng)營(yíng)者的委托代理關(guān)系進(jìn)一步深化，它的出現(xiàn)是酒店市場(chǎng)發(fā)育成熟的重要標(biāo)志。三、酒店管理合同的特點(diǎn)酒店管理合同這種經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)了酒店所有權(quán)和酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，從而為那些資本雄厚但缺乏酒店管理團(tuán)隊(duì)和技能的酒店業(yè)主投資新建酒店提供了機(jī)會(huì)。同時(shí)，也為酒店管理公司創(chuàng)造了一個(gè)低成本拓展其資源網(wǎng)絡(luò)和市場(chǎng)份額的良好模式，其在運(yùn)作中亦形成了一些與眾不同的特點(diǎn)。1.酒店管理合同特有的風(fēng)險(xiǎn)分布在其它的酒店經(jīng)營(yíng)模式中，酒店運(yùn)營(yíng)商也承擔(dān)酒店運(yùn)營(yíng)的部分風(fēng)險(xiǎn)，而酒店管理合同則完全不同：在酒店管理合同中所有的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由酒店業(yè)主承擔(dān)，而酒店運(yùn)營(yíng)商只承擔(dān)酒店日常經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。近年來(lái)酒店債權(quán)人介入酒店管理合同的情況日益增多，酒店債權(quán)人為了確保貸款投入效益，以至對(duì)于某些酒店而言，獲得著名酒店管理公司的酒店管理合同已經(jīng)成為取得貸款的必要條件之一，有些酒店管理合同也對(duì)酒店借貸方的利益做出了安排。2.酒店管理合同隱含雙方利益沖突的風(fēng)險(xiǎn)在此不平衡的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)安排之外，酒店管理合同的獨(dú)特之處在于，其隱含了酒店業(yè)主和酒店管理公司之間的利益沖突，因?yàn)殡p方利益的著眼點(diǎn)是完全不同的：酒店業(yè)主的主要目標(biāo)是酒店長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)收益、酒店物業(yè)的升值和酒店競(jìng)爭(zhēng)能力的提升。酒店業(yè)主的直接利益在于，酒店必須盈利，因?yàn)榫频陿I(yè)主將獨(dú)自承擔(dān)酒店虧損的風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)角度來(lái)說(shuō)，酒店業(yè)主的首要之務(wù)就是從酒店產(chǎn)生足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流用來(lái)支付酒店貸款和經(jīng)營(yíng)成本，從而提升其投資回報(bào)率。另一方面，酒店管理公司的主要目標(biāo)是酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)份額、管理酬金和最大的酒店管理權(quán)限。其作為酒店運(yùn)營(yíng)商的首要之務(wù)是產(chǎn)生盡可能多的管理酬金，提升酒店連鎖品牌的聲譽(yù)和利益，從而提升其品牌價(jià)值。3.酒店管理合同是雙方利益相對(duì)平衡的結(jié)果酒店管理合同為酒店業(yè)主和酒店管理公司雙方創(chuàng)造了一種長(zhǎng)期的合作關(guān)系。從其平衡雙方利益的特點(diǎn)出發(fā)，任何一方都不可能從偏向單方利益的合同中長(zhǎng)期獲利。酒店管理合同過(guò)于偏重一方的利益將不可避免地導(dǎo)致沖突，經(jīng)常會(huì)升級(jí)到成本高昂的法律訴訟，或在合同期結(jié)束前就提前中止。因而，就長(zhǎng)期而言，只有一個(gè)平衡的、兼顧各方利益的酒店管理合同才能更好地服務(wù)于酒店業(yè)主和酒店管理公司的利益。4.酒店管理合同具有獨(dú)特性和唯一性酒店管理合同的特殊之處還在于，沒(méi)有一個(gè)能夠完美平衡酒店管理公司和酒店業(yè)主利益的、標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理合同范本，從而使每一個(gè)酒店管理合同的個(gè)案都能恰如其分地體現(xiàn)酒店業(yè)主和酒店管理公司的需要。因?yàn)樵诿恳焕齻€(gè)案中，都有眾多的不同因素需要考慮：酒店的類型和規(guī)模、所處地段、總投資成本、融資結(jié)構(gòu)、酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分情況、酒店管理公司的規(guī)模、酒店管理公司提供的服務(wù)，等等。除此之外，管理合同的每一個(gè)單獨(dú)的條款都應(yīng)放到整個(gè)管理合同的范圍來(lái)考察：如果一方在其所關(guān)心的一個(gè)特定的條款上處于劣勢(shì)，則另一方在另外一個(gè)關(guān)鍵條款將為此做出讓步，以求得雙方利益的相對(duì)平衡。5.酒店管理合同有其特殊的策略組合要想致力于達(dá)成一個(gè)平衡各方利益的管理合同，最好的途徑就是雙方都要試圖理解另外一方的主要利益所在。只有當(dāng)酒店業(yè)主和酒店管理公司都清楚對(duì)方在哪些方面不可能做出讓步或妥協(xié)，雙方才有可能達(dá)成一個(gè)雙贏的管理合同。更進(jìn)一步說(shuō)，雙方都應(yīng)確信，所有對(duì)方關(guān)注的特定事宜已經(jīng)在合同談判過(guò)程中得到了體現(xiàn)并最終包含在協(xié)議中。從以上分析可以看出，盡管酒店管理合同這種經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)比較成熟，一度風(fēng)靡于世界酒店業(yè)；但在酒店業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)模式中，它也是產(chǎn)生糾紛最多的，其主要原因就在于酒店業(yè)主和酒店管理公司的利益碰撞。酒店管理合同成功的例子自不待言，其失敗的例子亦歷歷可數(shù)，近期在中國(guó)的例子就有：希爾頓退出大連和南京的酒店管理合同、香格里拉退出南京丁山酒店的酒店管理合同、萬(wàn)豪退出深圳彭年酒店的酒店管理合同等。這些酒店管理合同的提前中止盡管有各種各樣的原因，但歸根結(jié)底是由于酒店業(yè)主和酒店管理公司的利益沖突未能找到切實(shí)可行的調(diào)和方式，從而導(dǎo)致合作中止。四、中國(guó)酒店業(yè)主引進(jìn)酒店管理合同的適用條件分析目前，世界各主要酒店管理公司已經(jīng)進(jìn)入除青海、山西兩地的所有中國(guó)省市，以香格里拉、凱悅、萬(wàn)豪、喜達(dá)屋、洲際等為代表的31家國(guó)際酒店管理公司的47個(gè)品牌都已進(jìn)入中國(guó)，且在與中國(guó)酒店管理公司的競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)充分顯現(xiàn)出其在品牌戰(zhàn)略、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、專業(yè)化管理、先進(jìn)的服務(wù)理念和管理模式等方面的優(yōu)勢(shì)，并在各項(xiàng)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)上均超過(guò)了中國(guó)酒店管理公司和酒店業(yè)主自行管理的酒店。酒店管理合同這種經(jīng)營(yíng)模式確實(shí)給中國(guó)酒店業(yè)主帶來(lái)了可觀的收益，使中國(guó)酒店業(yè)主能獲得專業(yè)酒店管理公司提供的管理技術(shù)和系統(tǒng)，促進(jìn)了中國(guó)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。盡管酒店管理合同這種經(jīng)營(yíng)模式在中國(guó)酒店市場(chǎng)上成功運(yùn)行了多年，并占據(jù)了中國(guó)高端酒店市場(chǎng)的大部分份額，但并非所有的酒店均適用于此種經(jīng)營(yíng)模式，中國(guó)的酒店業(yè)特別是廣大的欠發(fā)達(dá)地區(qū)酒店管理水平仍與國(guó)際水平存在較大的差距，因而就當(dāng)前這個(gè)特定的時(shí)期而言，中國(guó)酒店業(yè)引進(jìn)國(guó)際著名酒店管理公司實(shí)行酒店管理合同的經(jīng)營(yíng)模式仍然存在一定的適用條件，對(duì)于中國(guó)酒店業(yè)主來(lái)說(shuō)，是否具備酒店管理合同的適用條件則是決定是否采用這種管理模式的關(guān)鍵。當(dāng)然，此適用條件將會(huì)隨著今后中國(guó)酒店發(fā)展階段的演進(jìn)而有所變化，并隨著雙方力量對(duì)比的不同和特定環(huán)境的不同而相應(yīng)改變。本文認(rèn)為，酒店管理合同的適用條件是指選擇國(guó)際著名酒店管理公司確實(shí)能為中方酒店業(yè)主帶來(lái)增量收益與提高管理水平的條件，本文根據(jù)酒店管理合同的特點(diǎn)及目前中國(guó)酒店市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，提出中國(guó)酒店業(yè)主引進(jìn)酒店管理合同的適用條件為：1.酒店業(yè)主具有可以信賴的形象與資質(zhì)。國(guó)際酒店管理公司在選擇合作伙伴時(shí)，往往比較重視對(duì)方的企業(yè)聲譽(yù)和財(cái)務(wù)資信狀況，這往往是合作的首要條件。2. 酒店業(yè)主是否能找到合適的酒店管理公司作為合作者。酒店管理合同能夠成功的必要條件就是能否找到合格的、值得信賴的并具備互補(bǔ)能力的酒店管理公司。該酒店管理公司應(yīng)具備運(yùn)作、管理同等檔次、規(guī)模酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，并具備良好的財(cái)務(wù)資信狀況。對(duì)于酒店業(yè)主選擇酒店管理公司的具體標(biāo)準(zhǔn)，筆者將另行撰文闡述。3.酒店業(yè)主所擁有或擬建的酒店與所選擇的外方管理公司所管理酒店的類型、檔次、品牌一致或相近，且酒店產(chǎn)品與其所處市場(chǎng)狀況具有完成酒店管理公司財(cái)務(wù)收益目標(biāo)的潛力。例如，目前由于國(guó)際著名酒店管理公司在中國(guó)進(jìn)行管理合同的酒店品牌以高端為主，與高星級(jí)酒店所聚焦的細(xì)分市場(chǎng)相符，則中國(guó)酒店業(yè)主委托這些酒店管理公司進(jìn)行管理時(shí)，所委托的酒店也應(yīng)屬高星級(jí)酒店。但這樣的局面會(huì)隨著中國(guó)酒店行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈而改變，其目標(biāo)市場(chǎng)將來(lái)也會(huì)逐漸擴(kuò)展到中、低端。3.酒店業(yè)主所擁有或擬建的酒店所處的地理位置與所選擇的外方管理公司的客源市場(chǎng)相一致或相近。酒店是一個(gè)高度專業(yè)化的旅游產(chǎn)品，與所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，尤其對(duì)于高星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、區(qū)域中心城市或旅游城市才有可能提供相對(duì)充足的客源，原因是那里的海外客源較多。例如，酒店業(yè)主的高星級(jí)酒店處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(如長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海灣等)、區(qū)域中心城市(如省會(huì)城市等)或旅游城市(如三亞、桂林等)，選擇國(guó)外著名酒店管理公司采用酒店管理合同的經(jīng)營(yíng)模式較為有利。4.酒店業(yè)主具有較雄厚的資金實(shí)力，能夠提供所承諾的充足的營(yíng)運(yùn)資金，具有穩(wěn)定的財(cái)務(wù)資信狀況。由于酒店管理公司特別是國(guó)際著名酒店管理公司的基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)比較高，對(duì)酒店的設(shè)計(jì)、裝璜、定位要求也較高，而且酒店管理公司亦較少進(jìn)行股權(quán)或債權(quán)投資(這取決于雙方談判地位對(duì)比、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等多方面因素，不確定性較大)，因而要求酒店業(yè)主能夠獨(dú)立承擔(dān)大部分建設(shè)費(fèi)用和營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，并支付酒店管理公司相對(duì)較高的管理費(fèi)。5.酒店業(yè)主缺乏該細(xì)分市場(chǎng)的專業(yè)酒店管理經(jīng)驗(yàn)和酒店管理團(tuán)隊(duì)，該細(xì)分市場(chǎng)的酒店經(jīng)理人市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)或酒店經(jīng)理人流動(dòng)性不大，獲得合格的酒店經(jīng)理人較為困難。正因如此，酒店業(yè)主方為了確保酒店的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，才有必要考慮委托酒店管理公司進(jìn)行管理。6.能夠獲得專業(yè)的酒店管理咨詢公司和法律顧問(wèn)的專業(yè)服務(wù)。酒店管理合同是一個(gè)專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，涉及到酒店資產(chǎn)評(píng)估、法律事務(wù)咨詢、酒店管理合同談判、物業(yè)保值增值等諸多跨行業(yè)、跨專業(yè)的問(wèn)題，只有得到專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)才有可能妥善處理管理合同當(dāng)中的實(shí)際問(wèn)題。7.企業(yè)內(nèi)部擁有數(shù)位酒店管理領(lǐng)域的專業(yè)人員，能夠被酒店業(yè)