第八章續(xù)建筑評估方法PPT課件

第八章建設工程造價的確定 涉及的方法 一 投資估算 一 靜態(tài) 資金周轉率 生產能力指數(shù) 比例估算 指標估算法 二 動態(tài) 漲價預備費 建設貸款利息二 設計概算 一 單位工程概算 概算定額 概算指標 類似工程預算 二 單位設備及安裝工程概算三 施工圖預算 一 單價法 二 實物法 三 綜合單價法四 工程量清單計價五 竣工結算 一 投資估算的編制辦法 一 固定資產投資的估算辦法 1 靜態(tài)投資部分的估算 1 資金周轉率法 這是一種用資金周轉率來推測投資額的簡便方法 資金周轉率 年銷售總額 總投資 產品的年產量 產品單價 總投資投資額 產品的年產量 產品單價 資金周轉率這種方法比較簡單 計算速度快 但精確度低 可用于投資機會研究及項目建議書階段的投資估算 2 生產能力指數(shù)法 這種方法根據(jù)已建成項目的投資額或其設備投資額 估算同類而不同生產規(guī)模的項目投資或其設備投資的方法 公式C2 C1 Q2 Q1 n f式中 C1為已建類似項目或裝置的投資額 C2為擬建項目或裝置的投資額 Q1為已建類似項目或裝置生產能力 Q2為擬建類似項目或裝置生產能力 f為不同時期 不同地點的定額 單價 費用變更等的綜合調整系數(shù) n為生產規(guī)模指數(shù) 0 n 1 這種方法計算簡單 速度快 但要求類似工程的資料可靠 條件與擬建項目基本相同 否則誤差 3 比例估算法 1 以擬建項目或裝置的設備費為基數(shù) 根據(jù)已建成的同類項目或裝置的建筑安裝費和其他工程費用等占設備價值的百分比 求出相應的建筑安裝費及其他工程費等 再加上擬建項目的其他有關費用 其總和即為項目或裝置的投資 公式 C E 1 f1p1 f2p2 f3p3 I式中 C為擬建項目或裝置的投資額 E為根據(jù)擬建項目或裝置的設備清單按當時地價格計算的設備費的總和 p1 p2 p3 為已建項目中建筑 安裝及其他工程費用等占設備百分比 f1 f2 f3 為由于時間因素引起的定額 價格 費用標準等變化的綜合調整系數(shù) I為擬建項目的其他費用 2 以擬建項目中最主要 投資比重較大并與生產能力直接相關的乖哦工藝設備的投資為基數(shù) 更具同類型的已建項目的有關統(tǒng)計資料 計算出擬建項目的個專業(yè)工程占工藝設備投資的百分比 據(jù)以求出各專業(yè)的投資 然后將各部分投資費用求和 在加上工程其他有關費用 即為項目的總投資 公式 C E 1 f1p 1 f2p 2 f3p 3 I式中 C為擬建項目或裝置的投資額 E為根據(jù)擬建項目或裝置的設備清單按當時地價格計算的設備費的總和 p 1 p 2 p 3 各專業(yè)工程費用占工藝設備費用百分比 f1 f2 f3 為由于時間因素引起的定額 價格 費用標準等變化的綜合調整系數(shù) I為擬建項目的其他費用 4 指標估算法 根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標 進行單位工程投資的估算 表示形式較多 可用元 m 元 m2 元 t 元 kv A等單位表示 利用這些投資估算指標 乘以所需的長度 面積 體積 重量 容量等 就可以求出相應的土建工程 給排水工程等各單位工程的投資 在此基礎上 可以匯總成某一單項工程的投資 再估算工程建設的其他費用等 即求得投資總額 2 動態(tài)投資部分的估算 1 漲價預備費n公式PF It 1 f t 1 t 0式中 PF為漲價預備費估算額 It為建設期中第t年的投資計劃額 按基準年設備 工器具購置費和建筑安裝工程費的資金使用計劃為基礎 n為建設期年份數(shù) f為年平均價格預計上漲率 2 建設期貸款利息 對于貸款總額一次性貸出且利率固定的貸款公式 F P 1 i n式中 P為一次性貸款金額 F為建設期還款時的本利和 i為年利率 n為貸款期限 當總貸款是分年均衡發(fā)放時 建設期利息的計算可按當年借款在年中支用考慮 即當年貸款按半年計息 上年貸款按全年計息公式 qj pj 1 Aj 2 I式中 qj為建設期第j年應計利息 pj 1為建設期第 j 1 年末貸款累計金額與利息累計金額之和 Aj為建設期第j年貸款金額 i為年利率 二 設計概算 設計概算 單位工程的概算的編制方法一 單位建筑工程概算編制方法概算定額法概算指標法類似工程預算法二 單位設備及安裝工程概算編制方法 一1 概算定額法 步驟 1 按照概算定額分部分項順序 列出各分項工程的名稱 2 確定各分項工程項目的概算定額單價概算定額單價 概算定額人工費 概算定額材料費 概算定額機械臺班使用費 3 計算單位工程直接工程和直接費 4 根據(jù)直接費 結合其他各項取費標準 分別計算間接費 利潤 稅金 5 單位工程概算造價 直接費 間接費 利潤 稅金 2 概算指標法 1 擬建工程結構特征與概算指標相同的計算 套算方法 A 以指標中所規(guī)定的工程每平方米或立方米的造價 乘以擬建單位工程建筑面積或體積 得出單位工程的直接工程費 再行計算其他費用 即可求出單位工程的概算 直接工程費 概算指標每平方米 立方米 工程造價 擬建工程建筑面積 體積 套算方法B 100平方米建筑面積的人工費 指標規(guī)定的工日數(shù) 本地區(qū)工日單價100平方米建筑面積的主要材料費 指標規(guī)定的主要材料數(shù)量 相應的地區(qū)材料預算單價 100平方米建筑面積的其他材料費 主要材料費 其他材料費占主要材料費百分比100平方米建筑面積的機械使用費 人工費 主要材料費 其他材料費 機械使用費所占百分比每平方米建筑面的直接工程費 人工費 主要材料費 其他材料費 機械使用費 100 2 擬建工程結構特征與概算指標有局部差異時的調整 A 調整概算指標中的每平方米 立方米 造價結構變化修正概算指標 元 平方米 J Q1P1 Q2P2J 原概算指標Q1 概算指標中換入結構的工程量Q2 概算指標中換出結構的工程量P1 換入結構的直接工程費單價P2 換出結構的直接工程費單價擬建工程造價 直接工程費 修正后的概算指標 擬建工程建筑面積 體積 B 調整概算指標中的工 料 機數(shù)量結構變化修正概算指標的工 料 機數(shù)量 原概算指標的工 料 機數(shù)量 換入結構件工程 相應定額工 料 機消耗量 換出結構件工程量 相應定額工 料 機消耗量 3 類似工程預算法 建筑結構差異調整 調整方法與概算指標法的調整方法相同 價差調整共有兩種 一是類似工程造價資料有具體的人工 材料 機械臺班的用量時 二是類似工程造價資料只有人工 材料 機械臺班費用和其他費用時 可按下一頁的公式調整 D AKK a k1 b k2 c k3 d k4 e k5式中 D為擬建工程單方概算造價 A為類似工程單方預算造價 K為綜合調整系數(shù) a b c d e 為類似工程預算的人工費 材料費 機械臺班費 措施費 間接費占預算造價的比重 k1 k2 k3 k4 k5為擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費 材料費 機械臺班費 措施費 間接費價差系數(shù) K1 擬建工程概算的人工費 類似工程預算人工費 其他指標計算思路同上 單位設備及安裝工程概算 1 設備購置費概算設備運雜費 設備原價 運雜費率2 設備安裝工程概算 1 預算單價法 2 擴大單價法 3 設備價值百分比法設備安裝費 設備原價 安裝費率 4 綜合噸位指標法設備安裝費 設備噸重 每噸設備安裝費指標 三 施工圖預算 一般土建工程施工圖預算編制方法 單價法單位工程施工圖預算直接工程費 工程量 預算定額單價 實物法 單位工程預算直接工程費 工程量 人工預算定額用量 當時當?shù)毓と諉蝺r 工程量 材料預算定額用量 當時當?shù)夭牧项A算單位 工程量 施工機械臺班預算定額用量 當時當?shù)貦C械臺班單價 步驟 搜集資料 熟悉施工圖紙和施工組織設計 套算人工 材料 機械定額 編制人工 材料 機械匯總表 計算工程量 根據(jù)當時當?shù)氐娜斯?材料 機械單價 匯總人工費 材料費和機械費 計算其他各項費用 匯總造價 編制說明 填寫封面 復核 綜合單價法 所謂綜合單價法即分項工程完全單價 是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費 然后心直接參與工程費為蕨參照費用定額把各項間接費和利潤 稅金分解到各分部分項工程的合價 所有分項工程合價匯總后即為工程的總價 四 工程量清單計價法 工程量清單計價的基本內容和方法 工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目 措施項目 其他項目名稱和相應名稱和相應數(shù)量的明細清單 工程量清單計價法 工程量清單編制 招標人編制 工程量清單計價包括 編制招標標底 投標報價 合同價款的確定 辦理工程結算 工程量清單計價采用綜合單價計價包括 完成規(guī)定計量單位合格產品所需的人工 材料 機械 管理 利潤 并考慮風險 即包括除規(guī)費 稅金以外的全部費用 投標報價過程 分部分項工程量清單的綜合單價 措施項目清單的金額 其他項目清單的金額 單位工程報價 單項工程報價 工程總報價 工程量清單計價 1 分部分項工程費 分部分項工程量 分部分項工程綜合單價 2 措施項目費